Развитие ипотечного кредитования

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство. Кроме того, существуют системы ипотечного кредитования, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, жилищных сертификатов, дотаций муниципалитета, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные.

Наиболее адаптирована в России модель сберегательного банка, предполагающая использование схемы накопительных счетов. Именно она используется Сбербанком России. Согласно этой концепции и соответствующей программе между вкладчиком и учреждением Сберегательного банка заключается сберегательный жилищный контракт, содержащий условия и порядок накопления денежных средств, используемых на приобретение или строительство жилья, и условия предоставления ипотечного кредита. Максимальный срок контракта один год. Выполнив все условия контракта, клиент получает право на ипотечный кредит по пониженной процентной ставке и на срок, зависящий от периода накопления денежных средств.

Ипотечный акционерный банк (ИАБ) г. Москвы с марта 1994г. ввел в практику целевые семейные жилищные накопительные счета (семейные счета), открываемые для своих акционеров. Цель семейного счета - накопление денежных средств для получения ипотечного кредита на приобретение (строительство) объекта недвижимости (дома, квартиры, дачи). Наименьший период накопления средств на счете, достаточный для получения кредита, один год. Клиент получает право на ипотечный кредит при условии накопления на счете 30% от суммы, необходимой для приобретения недвижимости. Кредит соответственно выдается в размере 70% суммы под залог приобретаемого (строящегося) объекта недвижимости.

Главная проблема внедрения этой модели в России - в угрозе установления отрицательных рыночных процентных ставок по вкладам (ниже процента инфляции). При отсутствии компенсации или дополнительных государственных дотаций вкладчику в этом случае приходится не только делать взносы для выполнения условий контракта, но и накапливать дополнительные средства для компенсации уменьшения реальной величины сбережений.

В условиях отсутствия доступных для широких слоев населения России кредитов на приобретение жилья, подобная система все же позволяет привлечь определенные дополнительные финансовые ресурсы на кредитование жилья. Однако она ограничивает размер привлекаемых средств только объемами сбережений прямых вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных кредитов, и не распространяется ни на сбережения другой части населения, ни на свободные финансовые ресурсы юридических лиц.

Реалии российской экономики делают выдачу кредитов с фиксированной процентной ставкой слишком рискованной для банка. В подобной ситуации могут использоваться различные механизмы:

* индексация платежа по займу в зависимости от изменения курса рубля к доллару;

* равномерное ежемесячное погашение суммы основного долга с выплатой фиксированного процента с оставшейся суммы долга с пересмотром самой суммы долга при изменении официального размера минимальной заработной платы (используется Ярославским филиалом Ипотечного акционерного банка);

* инструмент с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП), разработанный для России Институтом экономики города.

Преодолению трудностей, связанных с развитием ипотечного кредитования, будет способствовать формирование структур, призванных целенаправленно решать задачи по развитию ипотечного рынка и нести ответственность за их решение, подобных созданному в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996г. №1010 Федеральному Агентству по ипотечному жилищному кредитованию.

Шагом на пути развития системы ипотечного кредитования в России может стать разработка различных вариантов централизованного субсидирования заемщиков.

Один из таких вариантов - погашение части первоначального взноса. С одной стороны, это облегчает доступ к ипотечным кредитам менее обеспеченным слоям населения, а с другой - правительство, уменьшая долю заемщика в первоначальном платеже, одновременно увеличивает риск непогашения заемщиком кредита вследствие снижения для этого материальных стимулов. В мировой практике доля заемщика в приобретенном жилье в 25-30% - это проверенная и рассчитанная на основе многолетнего опыта работы на рынке ипотечного кредита цифра.

Другой способ - погашение части долга заемщика в течение определенного (или всего) срока кредитования. Такая сумма вычисляется и закладывается в соответствующие статьи бюджета, субсидирующие ипотечное кредитование определенных категорий населения. Этот способ требует тщательного вычисления размеров государственных субсидий на основе определения категорий заемщиков, нуждающихся в государственной поддержке. В противном случае расходная часть бюджета окажется неоправданно преувеличенной.

Создавая систему ипотечного кредитования с учетом различных вариантов субсидирования, Правительство сможет на новом уровне решать острую социальную проблему обеспечения населения жильем. Одним из элементов этой системы может стать гарантийная структура, проект которой был предложен начальником управления приватизации и поддержки предпринимательства Министерства экономики РФ. Аналогичная схема реализована при помощи всемирного банка в Аргентине и уже доказала свою эффективность. В обобщенном виде схема может быть представлена следующей последовательностью действий.

1. Правительство создает гарантийный фонд (далее именуемый Фонд) для облигаций (долговых обязательств), эмитируемых банками - участниками проекта.

2. Создание системы ипотечного кредитования желательно осуществлять за счет средств населения и коммерческих структур, в том числе банков. Целесообразно привлечь к этому и средства международных финансовых организаций.

3. Фонд выдает гарантии по ценным бумагам, эмитируемым субъектами ипотечного рынка.

Гарантийный фонд создается для того, чтобы выкупить у банков - участников проекта выпущенные ими облигации в случае, если у банков нет возможности поддерживать их курс. Расчет с банками производится во всех случаях, когда банки решают воспользоваться своим правом продать Фонду свои ценные бумаги, зафиксированные в соглашении с ним.

Банки - участники проекта выдают займы для финансирования производственных капитальных вложений жилищного строительства под залог недвижимости и эмитируют облигации для аккумулирования денежных средств на цели кредитования. Когда по первоначально выпущенным облигациям приблизится срок погашения, банки должны будут либо увеличить срок действия этих облигаций, либо воспользоваться своим правом и продать их Фонду. Фонд будет держателем облигаций до тех пор, пока они не будут погашены, либо при наличии спроса на рынке сможет продать их по рыночной стоимости.

Кроме того, Фонд может выступить в роли перестраховочной компании по отношению к фирмам, страхующим чистоту титула (отсутствие претензий на недвижимость - предмет ипотеки). Он может также выдавать гарантии погашения по ипотечным облигациям.

4. При такой схеме могут быть решены следующие проблемы:

а) появится универсальная высоколиквидная ценная бумага, в которой нуждается российский фондовый рынок, его финансовые компании;

б) при объединении большого количества кредитных договоров из нескольких регионов страны значительно снижается риск ипотечного кредитования.

5. Руководство Фондом, его активами поручается агенту Правительства России (возможно Федеральному Агентству по ипотечному жилищному кредитованию). Предпочтительная юридическая форма для данного агента Правительства может быть представлена в виде открытого акционерного общества, учреждаемого российскими финансовыми структурами.

6. Состав банков - участников проекта следует определять на основе критериев, выработанных Мировым банком, а именно: минимальные требования к размеру капитала, среднему доходу на акцию, уровню ликвидности и т.д.

7. Долговые обязательства банков-участников должны иметь три уровня защиты: во-первых, гарантия предоставляющего кредит банка; во-вторых, весь объем прав по ипотечному кредиту и недвижимости, обеспечивающей эти права в качестве залога; и в-третьих, гарантия Правительства РФ.

Предлагаемая система объединения банков-участников обеспечит новую привлекательную форму сбережений для многих российский инвесторов. Она мобилизует сбережения инвесторов, имеющих целью долгосрочное инвестирование, позволит перевести сбережения из более благополучных регионов страны в менее благополучные, обеспечит ликвидность для банков, заинтересованных в выдаче жилищных ипотечных кредитов, стимулирует жилищную строительную индустрию, позволит улучшить жилищные условия населения.

Наиболее приемлемым способом обеспечения уплаты покупателями полной суммы выкупной цены жилого дома и установление обременении, преследующих социально-политические цели, является ипотека (залог недвижимости). Именно ипотечными отношениями наиболее приемлемо установить правовой режим, при котором при неуплате выкупной цены взыскание обращается не на Покупателя, а на объект залога - жилой дом.

Запреты, устанавливаемые договором об ипотеке, как и иные сделки с недвижимым имуществом, подлежат государственной регистрации. Учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязано отказать покупателю в государственной регистрации сделок, противоречащих залоговым обязательствам, внесенным в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Права на недвижимое имущество возникают с момента государственной регистрации. Таким образом, залогодержатель будет защищен от противоправных действий залогодателя. Разумеется, это не исключает совершения залогодателем незаконных сделок с заложенным имуществом. Однако такие сделки будут являться либо ничтожными, либо недействительными и не будут создавать юридических последствий.

Необходимо отметить, что все предлагаемые в рамках концептуальных направлений схемы предусматривают возникновение права собственности у покупателя (государственную регистрацию на его имя) непосредственно после совершения сделки, а не после осуществления полного расчета. Это продиктовано двумя обстоятельствами. Во-первых, переход права собственности возлагает бремя содержания недвижимого имущества на нового собственника - покупателя. А во-вторых, предметом ипотеки (залога недвижимости) может быть только имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности. Реализация пилотного проекта внедрения жилищной программы позволит внести коррективы и уточнить детали используемого варианта либо сделать более полную привязку к конкретным обстоятельствам. Необходимые документы в настоящее время находятся на стадии разработки. В итоге хотелось бы отметить, что разработка и реализация представленных выше и подобных программ не только на региональном, но и на федеральном уровне позволит создать финансовую базу для ипотечного кредитования и повысить инвестиционную активность населения, которое будет иметь стимул для вложения своих финансовых и иных имущественных средств (например, старых квартир, находящихся в их собственности) в сферу жилищного строительства, приведет к неизменному развитию системы ипотечного кредитования.

Глава 2. Анализ состояния ипотечного кредитования в г. Кемерово и области

2.1 Обоснование необходимости развития ипотечного жилищного кредитования в г. Кемерово и области

Государство всегда осознавало большую важность в обеспечении населения страны жильём. В советские времена эта задача решалась достаточно успешно.

Первая программа крупномасштабного решения жилищной проблемы была рассчитана на 1955 - 1965 гг. Реализация этой программы обеспечила рост жилищного строительства в 1,9 раза, увеличение его объемов до 54,9 млн. м в год. В результате были улучшены жилищные условия миллионов людей. Достигнутое снижение остроты жилищной проблемы позволило больше внимания уделять качеству жилищных условий [47].

К 1985 г. средняя обеспеченность жильем в расчете на 1 человека составила 14,6 кв. м, увеличившись против 1970 г. в 2 раза. При этом семьи проживали в основном в отдельных квартирах (до 1961 г. преобладало покомнатное расселение в коммунальных квартирах).

Вторая жилищная программа была рассчитана на период с 1985 по 2000 годы. В период реализации данной программы были достигнуты максимальные объёмы ввода жилья в России: в 1986 г. - 66, 2 млн. м²; в 1987 г. - 72,8 млн. м²; в 1988 г. - 72,3 млн. м²; в 1989 г. - 70,4 млн. м².

Начавшиеся экономические преобразования не дали закончить намеченную программу. С 1991 года пошёл резкий спад строительства. Так в 1992 г. было введено 41,5 млн. кв. м жилья, что составило 79 % к 1991 г. Соответствующие показатели представлены в таблице 2.1 [48].

Таблица 2.1

Объём работ, выполненных по виду деятельности «Жилищное строительство»

Годы	Объём работ в фактически действовавших ценах (до 2000 г. - трлн. руб.), млрд. руб.	В процентах (в сопоставимых ценах) к 1990
1992	1,5	63,0
1995	145,7	41,3
2000	503,8	36,1
2001	703,8	39,9
2002	831,0	41,0
2003	1042,7	46,3
2004	1313,5	49,1
2005	1711,7	53,4
2006	2246,8	57,7

Данные таблицы 2.1 говорят о стабильном увеличении объёма работ в реальном выражении, выполненных по виду деятельности «Жилищное строительство».

Российская система жилищного финансирования в дореформенный период соответствовала проводимой жилищной политике и заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. В 1987 году доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство составляла более 80 %, а средства населения - лишь 14,6 % (включая средства индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов). С началом проведения реформ государственное финансирование сократилось до 25 % [50].

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал.

Однако в 1999 г. в ряде регионов произошёл коренной перелом в существующей ранее тенденции постоянного снижения объёмов вводимого новым строительством жилья. Кроме того, впервые за годы реформ в строительной отрасли приостановлено снижение инвестиций в основной капитал и подрядные работы. Так, инвестиции в основной капитал в 1999 г. составили 598,7 млрд. руб. (101 % к 1998 г.), а выполненный объём подрядных работ - 314,5 млрд. руб. (105,4 %) [48].

С 1999 г. наметилась устойчивая тенденция ежегодного увеличения объёма строительных работ, эту динамику мы видим на рисунке 2.1 [49].

Рис. 2.1. Объём ввода жилья в РФ, млн. кв. м.

За 2006 год введено в эксплуатацию 50,6 млн. м² жилья. Прогнозируемый ввод жилья в 2007 году составит 56,3 млн. м². Из таблицы 2 мы видим, что на протяжении последних лет, начиная с 2000 года, ежегодно увеличивается количество строящихся квартир, а средняя площадь квартиры колеблется около 85 м². Если средняя численность молодой семьи составляет около 3,7 человек, то на одного жителя в этом случае приходилось бы около 23. м² общей площади квартиры.

Как показывают данные таблицы 2.2, значительное увеличение средней площади строящихся квартир произошло за последние 15 лет.

Таблица 2.2

Число построенных квартир и их средний размер

Показатель	1995	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006
Число квартир, тыс.	602	373	382	396	427	477	515	609
Их средний размер, м2 общей площади	68,2	81,1	83,1	85,3	85,4	86,0	84,5	83,1

Поскольку квартиры, построенные в последние годы, составляют незначительную часть жилищного фонда, средняя обеспеченность населения жильём оказывается ниже. Соответствующие данные приведены в таблице 2.3.

Таблица 2.3

Основные показатели жилищных условий населения

Показатель	1990	1995	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006
Площ. жилищ, прих. в ср. на одного жителя (на конец года) - всего, м.2	16,4	18,0	19,2	19,5	19,8	20,2	20,5	20,9	21,1
Число квартир - всего, млн.	48,8	52	55,1	55,6	56,0	56,4	56,9	57,4	58,0
Ср. разм. квартиры площ. - м2	46,6	47,7	49,1	49,3	49,6	49,9	50,1	50,4	50,8
Уд. вес чис. семей, состоявших на учёте на получ. жилья, в общем чис. (на конец года), %	20,0	15,0	11,0	10,0	9,0	11,0	10,0	7,0	6,0
Кап. отремонтировано жил. домов за год, тыс. м2 общей площ.	29103	11666	3832	4780	4833	4625	4765	5552	5302

Как видно из таблицы 2.3, средний размер квартиры составляет 50 м², средняя площадь на одного человека 21,3 м².

С 1990 по 2003 годы предоставление бесплатного социального жилья сократилось в 3 раза, тогда как число граждан, имеющих зарегистрированное право на такое жилье, т. е. находящихся в очереди, превысило 10 млн. человек [33.С.3].

На протяжении последних лет ежегодно жилье получает только 6 % очередников [45.С.11].

Несмотря на стабильный рост объёмов строительства в последние годы, он недостаточен для нормального обеспечения населения жильём. Данные, приведённые на рисунке 2.2, свидетельствуют о том, что в расчёте на одного человека в год строится около 0,32 м² жилплощади.

Рис. 2.2. Ввод в действие жилых домов на тысячу человек

Большинство специалистов считают, что для нормального воспроизводства жилого фонда необходимо ежегодно сдавать по 1 м² жилья в расчёте на одного человека [49].

Кроме количественных, важными являются качественные показатели состояния жилого фонда. В последние годы наблюдается резкий рост ветхого и аварийного (с износом более 70 %) жилья. За период с 1990 по 2005 гг. площадь таких домов возросла с 32,2 до 157 млн. м², т.е. почти в 5 раз [29. С. 22 - 25]. По данным на 2004 год 290 млн. м² жилья требовало неотложного капитального ремонта.

В течение всего 2007 года на цены на вторичном рынке жилья Кемерова показывали умеренный рост. После повышения цен, наблюдавшегося во 2 полугодии 2006 года, наступила стадия стабилизации. Потенциальный спрос на кемеровскую недвижимость остаётся высоким и сдерживается только платежёспособностью населения и условиями предоставления ипотечных кредитов. Цена на жильё достигла экономического и психологического барьера. Спрос начал снижаться. Это отразилось на банковской ипотечной политике. Банки, не желая терять темпы, увеличили усилия по привлечению клиентов. В итоге ставки начали снижаться, а первоначальные взносы сокращаться, сроки кредитования выросли.

На снижение спроса на вторичном рынке повлиял и тот факт, что в 2007 году, стало возможным взять кредит и на покупку квартиры в строящемся доме. Это способствовало оттоку потенциальных покупателей на первичный рынок. И, как следствие, к началу зимы цены на вторичном рынке были скорректированы небольшим снижением темпов роста.

Средняя цена предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья Кемерово в декабре 2007 года составила -- 45,76 тыс. руб/м²[55].

Данные мониторинга за первые три месяца 2008 года позволяют сделать вывод о продолжении периода стабилизации, который начался в марте прошлого года. В 1 квартале 2008 года рынок жилья в столице Кузбасса показал умеренный рост цен, который на вторичном рынке составил 5 % , на первичном -- 6,2 %.

Напомним, что после скачка цен в 2006 году рынок недвижимости стабилизировался. С марта прошлого года темпы роста цен имеют колебательную тенденцию, диапазон прироста средней цены кв.м находится в интервале от 0,1 % до 2,8 %. Однако общая тенденция роста цен сохраняется -- цены медленно, но верно растут. Средняя цена за этот период увеличилась на 15 %, что сопоставимо с ростом инфляции.

Как показано на рисунке 2.3, по данным мониторинга за первые три месяца 2008 года наибольшие темпы роста были зафиксированы в феврале -- 2,8 %. В марте 2008 г. средняя цена предложения 1м² жилья на вторичном рынке Кемерова составила 48,06 т. р.

Рис. 2.3. Средняя цена предложения 1 кв.м., в тыс.руб. за кв.м., и месячный прирост, в %

Как известно, динамика рублёвых цен не вполне отражает реальное изменение стоимости недвижимости. Ниже приводится график на рис.2.4 динамики номинальных и реальных индексов средней удельной цены предложения 1 кв.м на вторичном рынке жилья Кемерово. Номинальный индекс -- это индекс роста цен, номинированных в рублях. Реальный индекс -- это индекс изменения стоимости объектов относительно декабря 2006 года, очищенный от инфляции рубля. Видно, что при кажущемся росте цен, реальная стоимость объектов недвижимости, практически не меняется с весны прошлого года. Таким образом, можно сделать вывод, что в период стабилизации, рост цен сопоставим с ростом инфляции.

Рис. 2.4. Динамика номинальных и реальных индексов средней удельной цены предложения 1 кв.м. на вторичном рынке жилья Кемерово по отношению к декабрю 2006 года

По результатам проводимых различными исследовательскими центрами, в том числе Госкомстатом, исследований нами был сделан вывод, что в настоящее время около 61 % жителей страны нуждаются в улучшении жилищных условий. Из них уже сейчас 40,7 % хотели бы воспользоваться государственными субсидиями.

С начала года в области построены жилые дома общей площадью 224 тыс.м² (102% к уровню I квартала 2007г.).

За счет средств федерального бюджета сданы в эксплуатацию 4 тыс.м² жилья, средств областного и местных бюджетов - 6,7 тыс. (в I квартале 2007г. соответственно 693 м2 и 29 тыс.м²).

Большая часть жилых помещений (82,7% всего ввода) расположена в городах и поселках городского типа. В сельской местности сданы в эксплуатацию жилые дома общей площадью 38,8 тыс.м², или 121% к уровню I квартала 2007г.

Населением за счет собственных и привлеченных средств построены 989 жилых домов общей площадью 95,3 тыс.м² (на 10% меньше соответствующего периода 2007г.). Доля индивидуального жилья в общем вводе по области составила 42,6% (в I квартале 2007г. - 48,2%).

Жилищное строительство Кемерово активно развивается -- на рынок приходят всё новые и новые игроки, осваиваются новые микрорайоны. Если сравнивать цену одного квадратного метра строящегося и готового жилья, то метр в новостройке стоит дешевле. Хотя, по темпам прироста за 1 квартал 2008 года первичный рынок обогнал «вторичку». Средняя цена квадратного метра в кемеровской новостройке по состоянию на март 2008 года составила 48 т.р.[55].

Большинство новостроек сосредоточено в Рудничном районе (11, 11а и 12 микрорайоны) и на Южном (14 микрорайон). Однако начинает развиваться и считавшийся ранее «депрессивным» Кировский район. Так в феврале Сибирская Торгово-промышленная группа начала продажи квартир в жилом доме по ул. Александрова,2. Этот проект был заявлен как «социальный», и цена квадратного метра обещала быть значительно ниже рыночной -- около 25 т.р. Однако, стартовали продажи по 29,7 т. руб. за м², ради справедливости стоит отметить, что на тот момент это была самая минимальная цена в городе. Чуть дороже (по 30 т.р./м²) предлагалось жильё на Южном и на Радуге). Именно за счёт выведения на рынок этого проекта средняя цена по городу за февраль снизилась на 3,8 %. Хотя в 45 % новостроек именно в феврале произошло плановое повышение цен. Помимо этого проекта за 1 квартал 2008 года на рынок вышло ещё 6 объектов в разных районах города с различной степенью готовности.

На наш взгляд, увеличивающийся показатель, характеризующий долю жилья, приобретаемого населением за свой счёт, напрямую свидетельствует о росте количества потенциальных ипотечных заёмщиков.

Для подтверждения данного предположения необходимо соотнести количество населения, желающего улучшить своё жилищное положение, с тем количеством населения, которое может это сделать за счёт имеющихся у них собственных ресурсов.

Если в дореформенный период большая часть населения могла рассчитывать на государственное обеспечение квартирами, то с переходом к рыночной экономике государственная поддержка сократилась в разы. Теперь население должно строить или приобретать жильё за счёт собственных накоплений или кредитных ресурсов. Увеличение доли жилья, приобретаемого по такой схеме, отражено на рисунке 2.5 [48].

Рис. 2.5. Индексы ввода в действие жилых домов (1990 год = 100%)

Для определения возможности приобретения квартир гражданами необходимо определить, какие накопления имеются у населения, а также, какие регулярные доходы оно получает.

Значительная часть накоплений населения сконцентрирована в банковских вкладах. На одного гражданина приходится около 26,5 тыс. руб. накоплений, а среднестатистическая семья из 3,7 человек имеет 98 тыс. руб.

Таким образом, объёмов накоплений среднестатистического гражданина явно недостаточно для приобретения квартиры. Динамика доходов населения г. Кемерово приведена на рисунке 2.6.



Рис. 2.6. Среднемесячная заработная плата в г. Кемерово, руб.

При помощи имеющихся данных можно провести расчет количества лет необходимых для погашения стоимости квартиры без учета процентов ипотечного кредита:

,

где S_ср - средняя жилплощадь, приходящаяся на одного человека, кв. м;

Ц - средняя цена одного квадратного метра, руб./кв. м;

В - средняя величина накоплений населения, приходящаяся на одного человека, руб.;

ЗП - среднемесячная заработная плата, руб./мес.

Таким образом, если все имеющиеся доходы откладывать на приобретение квартиры, купить её можно будет только через 7 лет. Учитывая, что в действительности значительная часть доходов тратится на текущие потребности, семье приобрести квартиру только за счёт собственных средств практически невозможно.

Казалось бы, если нет денег на новую квартиру, то ничто не мешает воспользоваться широко разрекламированным ипотечным кредитом. Однако на практике это оказывается делом весьма сложным. В первую очередь по причине распространения в стране «серых» и «черных» зарплатных схем, которые не позволяют населению раскрыть свои реальные доходы. А по существующему банковскому правилу, заемщик должен выплачивать по ипотечному кредиту не более трети своей зарплаты. Таким образом, ипотечный кредит для большинства россиян пока остается малодоступным. Хотя никто не сомневается, что в России, как и в других странах с рыночной экономикой, жилищная проблема в целом может быть решена только через развитие массовой ипотеки.

2.2 Анализ системы ипотечного кредитования в России и г. Кемерово

Невозможность государства обеспечить основную часть населения жильём, а также недостаточный уровень доходов населения, не позволяющий приобретать квартиры самостоятельно, заставили чиновников задуматься над вопросами внедрения схем ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование в современной России начало развиваться во второй половине 90-х годов. В это время были приняты несколько законов, регламентирующих данную деятельность, разработаны программы кредитования. В то время они были очень далеки от совершенства, а в силу незначительной конкуренции среди банков в данном сегменте, отсутствовали стимулы их совершенствования.

В настоящее время ипотека регламентируется новыми основными нормативными актами [2-7].

Большое значение для создания ипотечного механизма в России имело образование в сентябре 1997 г. на государственной основе Агентства по ипотечному кредитованию как специализированного института вторичного ипотечного рынка на федеральном уровне. Непосредственной целью Агентства являются:

ь создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;

ь обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России;

ь создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;

ь создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

ь формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

Деятельность Агентства через развитие сети региональных операторов должна охватить все регионы России, обеспечив, таким образом, возможность рационального перераспределения привлекаемых инвестиционных ресурсов и становления единого российского рынка ипотечного кредитования.

Согласно концепции Агентства процесс ипотечного кредитования мож- но подразделить на несколько этапов, представленных на рисунке 2.7 [9.С.252].



Рис. 2.7. Схема ипотечного кредитования с участием Агентства

В целях формирования платёжеспособного спроса на жильё со стороны населения Агентством разработана и внедрена двухуровневая система ипотечного кредитования, предусматривающая рефинансирование Агентством кредитов, выдаваемых во всех регионах страны по единым стандартам. Стандарты разработаны Агентством на основании анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования и включают в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлторским и страховым компаниям).

Двухуровневая система рефинансирования, реализуемая Агентством, позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками рынка. Важной составляющей этой системы является тесное взаимодействие с Администрациями субъектов РФ и их уполномоченными ипотечными операторами, с которыми Агентство заключает трехсторонние договоры.

Основными участниками ипотечного рынка являются Региональные операторы, банки - Первичные кредиторы, страховые, оценочные компании. В процессе рефинансирования ипотечных кредитов они осуществляют выполнение следующих функций:

- Банки - Первичные кредиторы осуществляют выдачу ипотечных кредитов и являются первичными владельцами стандартных закладных;

- Региональные операторы выкупают стандартные закладные у Банков - Первичных кредиторов и формируют пулы закладных для передачи Агентству;

- Агентство выкупает пулы стандартных закладных у Региональных операторов, и Первичных кредиторов, обеспеченные страховым покрытием и произведенной оценкой предмета ипотеки с целью выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг.

- Страховые компании осуществляют обязательное страхование заемщика (страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, предмета ипотеки)

- Оценочные компании - производят оценку рыночной стоимости предмета ипотеки на дату проведения оценки.

За десять лет существования ипотеки в РФ произошли значительные изменения: достаточно хорошо развились механизмы кредитования, на рынок вышло большое количество кредитных организаций (более 660), население привыкло жить в кредит и стало интересоваться ипотекой, инвесторы, желающие заработать на недвижимости, также проявили к ипотеке большой интерес.

Однако по-настоящему бурно ипотечное жилищное кредитование начало развиваться только в 2004 году. Динамика российского ипотечного рынка представлена на рисунке 2.8.



Рис. 2.8. Объёмы выдач кредитов на приобретение жилья по годам, млрд. руб.

Всего в 2003 г. в России было выдано 27 тыс. ипотечных кредитов, в 2004 г. - 46 тыс., в 2005 г. - 78 тыс., в 2006 г. - 206 тыс. [48].

Несмотря на значительный относительный прирост объёмов, рынок ипотечного кредитования в России невелик, а данные показатели обусловлены низким стартовым уровнем. К тому же, он отличается высокой степенью географической концентрации: на Москву и Московскую область приходится около 60 % продаж ипотечных кредитов [52].

Как показано на рис. 2.9 в России наблюдается уникальная ситуация: при том, что приватизировано более 70 % жилья, доля ипотеки в ВВП составляет лишь около 1 %., в то время как в Европейских странах этот показатель достигает 50 и более процентов [23.С.22].



Рис. 2.9. Величина рынка ипотечного кредитования по отношению к ВВП, в процентах от ВВП

Статистика выдачи банковских кредитов свидетельствует о том, что с 2003 г., т. е. с начала развития розничного кредитования в России, доля ипотеки в общей структуре рынка кредитов фактически не изменилась. По состоянию на конец 2005 г. размер ипотечного рынка составил приблизительно 3 млрд. долл., на его долю приходится менее 10 % общего объема розничного рынка.

В настоящее время ипотека в России проходит качественно новый этап своего развития, а именно комплексную оптимизацию ипотечных кредитных продуктов и как следствие их доступность. Если в 2004 г. только 9 % семей имели возможность приобрести жилье по социальным стандартам самостоятельно и с помощью заёмных средств, то в 2005 г. этот показатель возрос уже до 11 %. А на 2010 год намечено достижение уровня 30 % [51].

Приход на рынок новых игроков, расширение возможности привлечения средств банками стали толчком к развитию доступной ипотеки. Причем доступной не только с точки зрения ставок, но и других условий кредитования. Всё же основным критерием остаются процентные ставки. За последние шесть лет они снизились с 19 % в валюте до 10 % и с 23 % до 12 % в рублях. Если в 2000 г. среднемесячная начисленная заработная плата составляла 2223,4 рубля на человека, то в 2006 г. она равнялась уже 10633,9 рублей.

Платёжеспособных заёмщиков стало больше, а сами банки сделали условия выдачи кредитов более доступными. Риэлтеры отмечают интересную тенденцию на рынке ипотечных услуг: «Если 3 года назад банки искали причины, почему они не могут дать кредит, то сейчас наоборот - они подыскивают различные варианты для заёмщика, чтобы выдать ему деньги».

Процесс удешевления ипотеки происходит достаточно активно, упрощается и процедура оформления кредита. Срок оформления банки сокращают с нескольких недель до 2 дней. С клиента требуется и меньше бумаг, подтверждающих его платёжеспособность.

Количество обращений граждан за ипотечными кредитами стабильно росло до середины лета 2006 года. Начиная с августа, в ряде регионов России, где наблюдался наибольший рост цен на квартиры, спрос резко пошёл на спад. Так, например, в Санкт-Петербурге было зафиксировано снижение спроса на ипотеку в 6 раз по сравнению с 2005 годом. Тем не менее, в 2006 г. сохранилась тенденция роста рынка от 100 % до 130 % [30.С. 22], причём как за счёт количества сделок, так и за счёт именно роста цен на жильё и средней суммы кредита.

Рынок недвижимости, как правило, растёт более высокими темпами, чем экономика в целом. Тем не менее, он подвержен циклическим колебаниям, поэтому, несмотря на долгосрочную тенденцию роста, он периодически сменяется рецессиями.

Что же касается Кемерово и Кемеровской области, то ипотеку здесь предлагают 19 ипотечных банков, которые работают с заемщиками по 163 ипотечным программам для приобретения жилья как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости.

Ставки по ипотеке в Кемерово и Кемеровской области находятся в диапазоне 10.00 - 17.00 % годовых по рублевым кредитам и 6.45 - 16.99 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Кемерово составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Кемерово может достигать 50 лет.

Ипотека в Кемерово - это не только кредит на жилье. Ипотечные банки предлагают так же нецелевые кредиты под залог недвижимости, которая имеется в собственности заемщика.

По данным компании «Независимое Бюро Ипотечного Кредитования» (НБИК) из всех обратившихся (позвонивших) в компанию людей воспользовались ипотечным кредитом, то есть купили квартиру, только 12,6 % [49].

За последний год ситуация стабилизировалась: представителями банков отмечается значительное увеличение процента заёмщиков, чьи заявки были одобрены и которым были выданы кредиты, до 80 %. В то же время, количество обращений за кредитами, по сравнению с 2006 г., существенно сократилось. Это говорит о снижении доступности ипотечных кредитов для населения [50].

2.3 Проблемы развития ипотечного жилищного кредитования

Проблему доступности ипотеки в России пытаются решать на различных уровнях: начиная от банковских структур и заканчивая Правительством. Несмотря на многоаспектность рассматриваемой проблемы, её взаимосвязь с другими социально-экономическими факторами, как правило, доступность ипотеки сводится к трём ключевым моментам: величине процентной ставки, сроку выдачи кредита и размеру первоначального взноса.

На наш взгляд, это очень узкий подход, поэтому рассмотрение проблемы под таким углом не позволяет выявить реальные причины, мешающие развитию ипотечного жилищного кредитования.

Если несколько лет назад условия по ипотечным кредитам, на самом деле, были очень жёсткими и не позволяли большей части населения страны воспользоваться кредитами, то в настоящее время картина существенно изменилась.

Мы считаем, что проблемы ипотечного кредитования в России необходимо искать, в первую очередь, не в самой ипотеке, а во влияющих на её развитие и доступность для населения факторах. Выше нами была приведена их классификация. На наш взгляд, основными проблемами являются:

а) низкие доходы населения;

б) современное состояние рынка недвижимости и строительной сферы;

в) неразвитость вторичного рынка ипотечного кредитования;

г) несовершенство законодательства;

д) недостатки рынка кредитных услуг.

Рассмотрим данные проблемы подробнее.

Низкие доходы населения влияют на то, что большинство граждан не в состоянии из имеющихся доходов выплачивать те суммы, которые предполагаются по условиям погашения ипотечных кредитов. Учитывая, что ежемесячный платёж, помимо прочих факторов, зависит от процентной ставки, сложилось мнение о том, что для дальнейшего развития ипотеки в России, для предоставления возможности кредитования большей части населения страны, необходимо снижение процентных ставок. При этом её величина определяется в пределах от 5 % до 7 % [50].

На наш взгляд, все эти заявления носят чисто популистский характер, таким образом происходит подмена проблем, в результате чего государство пытается переложить ответственность с себя на финансовые структуры. Попытаемся определить, что же из двух факторов (процентная ставка или доходы), влияющих на платёжеспособность населения, выступают основным тормозом развития ипотеки.

В условиях рыночной экономики изменение цен (в данном случае - цены на денежные средства - проценты) происходит в результате рыночной конкуренции под воздействием различных экономических законов.

При расчёте нами были использованы следующие параметры:

а) срок кредита - 15 лет;

б) средний размер семьи - 3,7 человека;

в) количество работающих членов семьи - 2 человека;

г) первоначальный взнос 15%

д) стоимость одного квадратного метра жилья в г. Кемерово - 48 тыс. руб.;

ж) платежи аннуитетные

з) в погашение кредита может идти не более 50 % совокупного дохода семьи;

и) доход семьи состоит из официальной заработной платы, неофициальные источники не учитываются, поскольку они не всегда могут быть учтены банком при расчёте платёжеспособности;

В таблице 2.4 приведены расчёты, показывающие, как величина процентной ставки влияет на изменение максимальной суммы ипотечного кредита, величину ежемесячного взноса и возможность приобретения квартиры.

Таблица 2.4

Расчёт основных параметров ипотечного кредита при различных процентных ставках

Показатели	Значения показателей при различных процентных ставках, руб.
	12 % годовых	10 % годовых
1	2	3
Стоимость квартиры	3782880	3782880
Величина первоначального взноса	189144	378288
Сумма кредита	3593736	3404592
Величина ежемесячного платежа по кредиту	43130,8	36585,9
Величина необходимого совокупного дохода семьи (зар. платы)	86261,6	73171,8
Величина зар. платы, приходящаяся на одного работающего члена семьи, необходимая для получения ипотечного кредита	43130,8	36585,9

Приведённые расчёты показали, что при снижении уровня процентных ставок с 12 % до 10 % в категорию платёжеспособных клиентов попадут граждане со средним доходом на семью 73 тыс. руб., при этом доход одного работающего члена семьи должен составлять 36,5 тыс. руб.

В таблице 2.5 представлено распределение населения г. Кемерово по величине заработной платы на основании данных Госкомстата [48].

Таблица 2.5

Распределение населения г. Кемерово по величине среднемесячной начисленной заработной платы за 2007 год

Величина заработной платы, тыс. руб.	5,0 - 8,0	8,0 - 10,0	10,0 - 15,0	15,0 - 20,0	20,0 - 25,0	25,0 - 50,0	50,0 - 80,0	Свыше 80,0
Доля населения, %	8,4	7,9	15,3	35,8	20,4	6,1	3,1	3,0

Исходя из полученных выше данных, мы определили долю населения г. Кемерово, которое реально может воспользоваться ипотечными кредитами для приобретения жилья. Из расчётов видно, что предлагаемое снижение ставки по кредитам приведёт к не очень значительному увеличению доли потенциальных заёмщиков: если при ставке 12 % годовых ипотечный кредит при заданных условиях доступен не более, чем для 3 % населения, то при её снижении до 10 %, эта доля возрастёт не более, чем до 6,1 %. Кроме того, население условно можно разделить на две количественно неравноценных группы: «богатых», то есть тех, кто может купить себе жилье и без всякой ипотеки, и «бедных», то есть тех, у кого не хватает средств даже на первоначальный взнос. И только где-то между этими группами находится небольшая прослойка потенциальных покупателей жилья через механизмы ипотечного кредитования (в основном, это сотрудники крупных компаний и банков, получающие полностью официальную зарплату).

В связи с ростом цен, в последнее время всё более выгодно становится снимать квартиру, чем покупать её по ипотеке, поскольку в первом случае ежемесячные платежи составляют гораздо меньшую цифру [24.С. 31].

Второй группой факторов, препятствующих развитию ипотеки, является современное состояние рынка недвижимости и строительной сферы. Состояние рынка недвижимости характеризуется состоянием спроса на недвижимость, её предложением на рынке, уровнем цен и т.д. Основным показателем в этом случае выступает уровень цен на жильё, складывающийся под воздействием спроса и предложения. Влияние цен на развитие ипотеки двояко. С одной стороны, при высоких ценах население вынуждено брать кредиты, т.к. собственных денег для покупки квартиры недостаточно. С другой - чрезмерно высокие цены снижают платёжеспособный спрос, уменьшается количество сделок, в т.ч. и с использованием ипотеки.

Для определения перспективных направлений рассматриваемого вида кредитования необходимо более подробно рассмотреть ситуацию, сложившуюся на рынке жилья.

Как было сказано выше, рынок недвижимости, в т.ч. и жилой, развивается циклически. Учитывая низкую обеспеченность жильём населения страны, существуют большой отложенный спрос на квартиры. Поэтому в случае роста доходов определённой части населения, спрос на жильё значительно возрастает. В результате этого наблюдается такая картина, что рост рынка недвижимости в долгосрочной перспективе оказывается больше роста средних доходов населения и экономики в целом. В то же время различные внешние факторы могут провоцировать замедление темпов роста и даже некоторую коррекцию рынка. Сроки этих спадов, как правило, меньше периодов роста [24.С.25].

Исходя из этого, мы считаем, что для определения перспектив развития ипотечного кредитования, необходимо рассматривать ситуацию на рынке недвижимости как в долгосрочной, так и в среднесрочной перспективе, при этом предпочтение необходимо отдавать долгосрочным тенденциям. Среднесрочные перспективы будут воздействовать на рынок ИЖК, но после стабилизации ситуации, он будет возвращаться к тренду развития в долгосрочной перспективе.

Последние годы наблюдается высокий темп роста цен на жильё практически по всей территории России. Сравнивая по этому показателю Кемеровскую область и другие регионы страны, можно сделать такой вывод: рынок недвижимости г. Кемерово последние годы ведёт себя очень похожим образом с рынками г. Москвы и Санкт-Петербурга. В то же время состояние кемеровского рынка недвижимости несколько отстаёт от тенденций рынков столиц. Такая особенность создаёт достаточно хорошие предпосылки для прогнозирования ситуации.

1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон № 214-ФЗ, который большинство участников рынка считают первоосновой многочисленных отрицательных последствий, произошедших на строительном рынке.

Кроме 214-го Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…», в 2005 году привычную практику работы строительных компаний существенно изменили новый «Жилищный кодекс», и последние поправки к «Земельному кодексу РФ», которые были призваны максимально защитить дольщиков от действий недобросовестных застройщиков, но самих застройщиков поставили в ещё более бесправное положение, чем прежде. Вновь возникшие законодательные препоны ограничили доступ на рынок большой части мелких и средних застройщиков и значительно снизили конкуренцию в строительном бизнесе. Это является одним из факторов произошедшего роста цен на первичном рынке [30.С. 25].

В середине 2005 года рынок ощутил действие закона, но ещё не в полную силу. Цены на жильё постепенно начали расти, но предложение снижалось медленно, поскольку застройщики продолжали выводить на рынок ранее запущенные проекты. Наиболее сильно негативные тенденции проявились к началу 2006 года: с января начался резкий рост цен на жилую недвижимость сначала в Москве, а затем и в регионах. Так, с начала 2006 года по октябрь цены поднялись на 57 %, а с момента принятия 214-ФЗ - почти на 100 % [52].

Такой результат воздействия нового закона вызван рядом причин. По оценкам экспертов агентства недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость» [50], из базы предложений исчез определенный процент новостроек (предложение уменьшилось до 40 %). Кроме того, увеличился срок предпроектных мероприятий - в среднем на 6 месяцев. Как результат - удорожание строительства.

Больше других пострадали потенциальные покупатели жилья, на которых в итоге и отразилось повышение цен. По некоторым данным, более 50 % стоимости жилья уходит на оформление документов на участок, причём от 30 % до 40 % оседает в карманах чиновников в виде взяток [12.С. 24].

В то же время на общую ситуацию на рынке и рост цен на квартиры, кроме снижения предложения, не меньшее, а может быть большее, влияние оказывает рост спроса со стороны покупателей [45]. Можно выделить два основных фактора, повлиявших на спрос. Во-первых, активное развитие ипотеки значительно увеличило платёжеспособный спрос со стороны отдельных групп населения, во-вторых, в силу сложившейся в стране экономической ситуации (падение курса доллара и евро, нестабильность на фондовом рынке и т.д.) недвижимость стала очень популярна среди инвесторов.

Согласно опросам в покупку недвижимости вложили бы свободные средства 50 % респондентов, лишь 26 % выбрали банковские вклады, 6 % - акции, 2 % - ПИФы и управляющие компании, а 17 % опрошенных никуда не стали бы вкладывать свободные средства.

Из 20 наиболее активных регионов в области ипотечного кредитования в 2007 году Кемеровская область находится на 11м месте. Всего здесь выдано кредитов на сумму 4994725 тыс. руб. хотя ипотекой воспользовалось всего 0,3 процента населения, средний размер ипотечного кредита 347 тыс руб.

Резко возросший спрос на инвестиционные активы со стороны населения и одновременный дефицит предложения стимулирует инвесторов вкладывать сбережения именно в недвижимость. Тем более, что ипотека со ставками по кредиту значительно меньшими, чем темп инфляции, делает этот вид инвестиций ещё более привлекательным. По данным IRN.RU, около 30 % квартир покупается в инвестиционных целях. У покупателей же создаётся впечатление, что, купив квартиру сейчас, можно сдать её в аренду, а впоследствии перепродать по значительно более высокой цене. При этом существует мнение, что так будет продолжаться достаточно долго [55].

На самом деле, стратегия, основанная на инвестировании с целью последующей перепродажи, работает, пока существует возможность реализации скупаемых активов. То есть до тех пор, пока обеспечивается платёжеспособный спрос со стороны конечного покупателя. Если же в конце цепочки спрос ослабевает (например, из-за того, что доходы не позволяют приобрести желаемый актив), вся пирамида рушится, и рушится тем быстрее, чем больше в неё было вовлечено заёмных средств [14. С. 16].

Ключевой предпосылкой уверенности в стабильно высоких темпах роста цен на жильё в будущем является предположение об избыточном, постоянно пополняемом и низкоэластичном по цене спросе на жильё, поскольку оно, как известно, представляет собой одну из базовых потребностей человека. Между тем необходимо понимать, что потребность в жилье вовсе не эквивалентна потребности в статусе собственника этой квартиры. Столкнувшись с недоступностью жилья, потенциальные покупатели могут предпочесть аренду. Сейчас, по нашим расчётам, это обойдётся примерно вдвое дешевле приобретения жилья в собственность с помощью ипотеки [14. С. 24].

Рынок недвижимости сегодня действительно активно развивается например, 2006 год был знаковым годом в решении «квартирных вопросов», по данным редакции общий объем выданных ипотечных кредитов достиг 2 млрд. 200 млн. [23.С.4 - 5] - рынок выдачи долгосрочных займов на покупку жилья с его залогом вырос на порядок, значительно выросла покупательская способность кузбассовцев на рынке жилья. Среди мощных катализаторов процесса - развитие ипотеки и корпоративно субсидирование. Так за 2006 г. из областного бюджета было выдано 2513 [40.С.23] льготных ссуд бюджетникам для покупки квартир. Еще около 2 тысячи ипотечных кредитов для приобретения квартир выдали в течении 2006 года банки Кузбасса.

Таким образом, в общей сложности покупка квартир в регионе по ссудам и ипотечным займам увеличились в 2006 году в четыре раза в сравнении с 2005 годом, сумма кредитов составила 1 млрд. 7 млн. рублей. Особый рост ипотечных займов отмечен в Юрге, где около 150 семей воспользовались ими для улучшения жилищных условий. «Ипотека развивается практически во всех муниципалитетах области, - отмечал Е. Буймов [41.С.12], заместитель губернатора по строительству, на коллегии администрации Кемеровской области в декабре 2006 года. - Интенсивное развитие ипотеки не случайно. Это говорит об улучшении благосостоянии наших граждан, а также об улучшении условий выдачи кредитов, уменьшении процентов. Радует и то, что по просьбе губернатора области А.Тулеева некоторые предприятия помогают своим сотрудникам в виде погашения первого взноса по кредиту либо оплаты процентной ставки по кредиту. Например, «Кузбассразрезуголь» выделил на эти цели 46 млн. рублей. При такой поддержке ипотечные кредиты становятся доступными»