Развитие ипотечного кредитования

Глава 3. Совершенствование организации и технологии ипотечного кредитования в Кемеровском отделении Сбербанка РФ

3.1 Организация ипотечного кредитования в Кемеровском отделении Сбербанка РФ

Общепризнанным лидером в банковском секторе традиционно остается Сбербанк РФ. Эта же тенденция наблюдается и сфере ипотечного кредитования. Объем выданных кредитов Сбербанка на 01 января 2008 г, составляет 395 665 млн. руб, доля ипотечных кредитов в общем портфеле кредитов, выданным физическим лицам 31%. Сбербанк РФ является абсолютным лидером по количеству регионов (республики, края, области), в которых банк осуществляет выдачу ипотечных кредитов, их число составляет 79.

Главной задачей в условиях существующей конкуренции для всех кредитных организаций, стало предложение максимально доступного ипотечного продукта для широких слоев населения, так например, Сбербанк России одним из первых предложил ипотеку без первоначального взноса, таким образом большее количество людей получили возможность приобретения жилья.

Ипотечный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.

В договор об ипотеке стороны включают следующие условия [40.С. 24]: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.

В случае если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика;

2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки;

3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора;

4) оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;

5) заключение договора купли - продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону;

6) проведение расчетов с продавцом жилого помещения;

7) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

Обеспечение кредита может быть оформлено: договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки; трехсторонним (смешанным) договором купли - продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора; договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли - продажи.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик. В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

Для снижения кредитного риска (риск невозврата кредита) необходимо: обеспечить кредитору реальную возможность обращения взыскания и реализации заложенного имущества, создать условия для быстрого рассмотрения в судебных инстанциях дел, связанных с обращением взыскания на предмет залога; обеспечить надежную систему регистрации земли, недвижимого имущества, ипотеки и других прав в целях уменьшения для кредитора риска появления непредусмотренных прав; отработать механизм андеррайтинга ипотечных кредитов, повысив тем самым их обоснованность; выработать надежные процедуры предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.

Для снижения риска процентной ставки (риска превышения стоимости кредитных ресурсов, привлекаемых кредитором, над ставкой процентов по уже выданным ипотечным кредитам) возможно использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика.

Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных кредиторами ипотечных жилищных кредитов.

Специалисты Сберегательного банка России предоставляют клиентам полную информацию о программах ипотечного кредитования предлагаемых банком, помогают подобрать индивидуальную программу, которая будет максимально соответствовать положениям и возможностям клиента. Быстро и профессионально проверят юридическую чистоту выбранного объекта недвижимости, сопроводят государственную регистрацию ипотечной сделки.

Сбербанк России предлагает четыре кредитные программы на приобретение жилья: «Кредит на недвижимость», «Ипотечный», «Ипотечный +», «Молодая семья» (подробное описание ипотечных программ см. в приложениях 1 и 2).

Кредиты «Ипотечный» и «Ипотечный +» являются целевыми. Это значит, что в сроки, определенные кредитным договором, Заемщик должен предоставить в Банк документы, подтверждающие целевое использование заемных средств.

Заемные средства предоставляются на срок до 30 лет. Максимальная сумма кредита зависит от платежеспособности Заемщика или совокупного дохода семьи (Заемщика и его супруга(и)), предоставленного обеспечения и может составлять до 90% стоимости приобретаемого жилья. В качестве обеспечения принимаются: - залог приобретаемого объекта недвижимости (в качестве основного обеспечения). Оформляется ипотекой в силу закона одновременно с оформлением права собственности Заемщика/Созаемщиков на объект недвижимости; поручительство супруги(а) Заемщика по всем обязательствам Заемщика по кредитному договору (в качестве дополнительного обеспечения); поручительства членов семьи Заемщика/Созаемщиков (родителей, совершеннолетних детей), которых предполагается зарегистрировать по месту постоянного проживания в приобретаемом объекте недвижимости, по всем обязательствам Заемщика/Созаемщиков по кредитному договору (в качестве дополнительного обеспечения).

При выдаче кредита взимается единовременный тариф 1,5% от суммы кредита по договору (но не более 15000 руб.) за обслуживание ссудного счета.

При получении кредита Заемщик должен заплатить 300 руб. за рассмотрение кредитной заявки.

Внесение изменений в кредитные договоры и договоры поручительств по кредитам физических лиц при изменении вида обеспечения: поручительства физических лиц - 500 рублей, имущественное обеспечение (за исключением недвижимости) - 1000 руб., недвижимость - 2000 руб.

За несвоевременное внесение (перечисление) платежа в погашение кредита и /или уплату процентов взимается неустойка в размере двукратной процентной ставки по договору с суммы просроченного платежа за период просрочки, включая дату погашения просроченной задолженности.

В случае оформления в качестве обеспечения по кредиту залога ценных бумаг или мерных слитков драгметаллов банк взимает тарифы: открытие счета депо - бесплатно; поручение на прием ценных бумаг на хранение в депозитарий - 200 руб.; исполнение залогового поручения - 200 руб.; пересчет и проверка ценных бумаг - 30 руб. за лист, пересчет и проверка сберегательных сертификатов и простых векселей Сбербанка России - 5 руб. за лист; учет и хранение сберегательных сертификатов и простых векселей Сбербанка России до 10000 руб. включительно - 3% годовых от номинальной стоимости ценных бумаг на счете депо (min 30 коп. в день), свыше 10000 руб. до 50000 руб. включительно - 1,5%, свыше 50000 руб. до 100000 руб. включительно - 0,75%, свыше 100000 руб. до 250000 руб. включительно - 0,3%, свыше 250000 руб. - 0,2%; учет и хранение акций Сбербанка России до 800 тыс.руб. по рыночной стоимости - 0,06% годовых от рыночной стоимости акций (min 15 руб. в месяц), свыше 800 тыс.руб. по рыночной стоимости - 0,03% годовых от рыночной стоимости акций (min 15 руб. в месяц); прием мерных слитков из драгоценных металлов, передаваемых на ответственное хранение в качестве залога: прием при покупке слитка - 10 руб. за слиток; прием слитка, купленного ранее - 40 руб. за слиток.

В случае необходимости страхования залога, страхование может осуществляться всеми страховыми компаниями, отобранными по итогам тендера, проведенного Сбербанком России на участие в страховании залогового имущества, согласно действующим в этих компаниях тарифам. Страхование жизни заемщика не требуется.

С помощью «Кредита на недвижимость» можно приобрести квартиру, жилой дом или их часть, земельный участок, дачу, садовый дом или гараж на вторичном рынке или принять участие в долевом строительстве жилья; можно провести реконструкцию или ремонт жилого помещения.

Программа кредитования «Ипотечный +» реализуется банком в рамках договоров о сотрудничестве, которые заключаются с застройщиками - это те компании, которые получили в Сибирском банке Сбербанка России кредит на строительство жилого дома.

Кредит «Молодая семья» решает жилищную проблему молодых семей, в которых хотя бы один из супругов моложе 35 лет, при определении размера кредита учитывается не только совокупный доход супругов, но и их родителей. Данный кредит могут получить семья живущие на стипендию, при условии, что их родители оказывают им материальную поддержку (см. приложение 2).

По мнению Харченко И. ипотечный кризис привел к тому, что инвесторы стали отзывать «длинные деньги» из России, что заставило некоторые банки пересмотреть условия кредитования. Ипотечное кредитование развивается быстрыми темпами, быстрее чем другие виды кредитования населения - подчеркивает Кочкина Н. заместитель председателя Правления Сибирского Банка Сбербанка России, например за первое полугодие 2007 сбербанк выдал порядка 4800 жилищных кредитов, за III квартал этого же года более 4000. В Сберегательном банке хороший спрос на ипотеку вследствие льгот, скидок, отмены комиссии за обслуживание ссудного счета - все эти преференции представляют большой интерес для заемщиков.

В отличии от других банков Сбербанк в связи с заокеанским кризисом не подняли процентную ставку по ипотеке и не ужесточили требования к заемщикам. Кроме того, различные акции и программы банка, направленные на сокращение расходов заемщиков, делают жилищные кредиты очень привлекательными для клиентов, а заключаемые соглашения о сотрудничестве с организациями-застройщиками и агентствами недвижимости делают жилищные кредиты еще более доступными.

3.2 Совершенствование организации ипотечного кредитования в Кемеровском отделении Сбербанка РФ

Основной проблемой ипотеки по мнению О.Золотухиной [22.С. 34], заключается в том, что для получения кредита заемщику требуется доход, который существенно превышает средние заработки даже в самых благоприятных регионах России, таких как Москва и Санкт-Петербург. Ситуация такова, что одни могут купить себе жилье и без ипотеки, у других не хватает средств даже на первоначальный взнос. Между этими двумя группами находится прослой потенциальных покупателей жилья через ипотечное кредитование. Но ипотека должна стать наиболее прогрессивным и верным способом решения жилищной проблемы. Об этом говорит и опыт западных стран, где 90% сделок с недвижимостью оформляется через ипотечное кредитование.

Судя по многочисленным социологическим опросам, проводимым в последнее время, примерно 2/3 россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия. Сразу купить квартиру или дом для большинства невозможно, копить в условиях инфляции бессмысленно, надеяться на бесплатное жилье от государства не стоит. Единственный выход ипотека, которая пока является выходом не для всех.

Возможность приобретения собственного жилья вдохновляет многих - особенно молодые семьи, поэтому любые изменения на рынке жилищного кредитования вызывают волну интереса. В 2007 году Сибирский банк Сбербанка России внес немало корректив в свою ипотечную программу в интересах клиентов [13.С.3]. Одним из главных изменений, по мнению Бородиной Е., директора управления кредитования частных клиентов Сибирского банка Сбербанка России, является снижение процентных ставок по вновь заключенным договорам жилищного кредитования, с одновременным увеличением максимального срока кредитования до 30 лет со 2 мая 2007 года. В плане доступности кредитов, только в Новосибирске работает 55 точек кредитования, 6 из которых являются специализированными ипотечными центрами. Многие кредитующие подразделения имеют удлиненный график работы, в том числе и в выходные дни. Со многими организациями заключены соглашения о сотрудничестве в области развития жилищного строительства, кредитования и реализации объектов недвижимости с ведущими застройщиками региона. Все это упрощает получение жилищных кредитов заемщиками. Кроме того, с 01.09 2007 по 29.02 2008 года Сибирский Банк Сбербанка России делает специальное предложение для граждан - клиентов фирм-застройщиков и агентств недвижимости, заключивших договоры о совместном сотрудничестве с банком и предоставивших необходимые документы на получение жилищного кредита в период проведения акции «Партнер». По условиям акции жилищные кредиты предоставляются клиентам таких фирм без оплаты тарифа за ведение ссудного счета, что позволит сэкономить заемщикам несколько тысяч рублей в случае получения жилищного кредита.

С 2004 года Сибирский Банк Сбербанка России работает в рамках соглашения, заключенного с администрацией Новосибирской области, которое предусматривает условие оказания заемщикам государственной поддержки. В рамках данного соглашения за первые 9 месяцев 2007 года банком выдано 896 кредитов на общую сумму 347 млн. рублей [21.С.6].

К социальным программам банка также относится проведение акции «Жилье для молодых» [36.С.8], стартовавшей с 01 сентября 2007 года. В рамках данной акции все молодожены, вступившие в брак с 01 января 2007 года по 31 марта 2008 года, вне зависимости от возраста имеют право на получение кредита без комиссии. Акция проводится с 01.092007 по 01.07.2008 гг.

К основным преимуществам жилищного кредитования Сибирского Банка Сбербанка России относится отсутствие либо единовременность и минимальность дополнительных платежей и комиссий, взимаемых банком. У клиентов заключивших договор жилищного кредитования есть возможность досрочно и без штрафных санкций погасить полученный кредит, отсутствуют ежемесячные платы за ведение ссудного счета и обязательное страхование жизни заемщика. После предоставления минимального пакета набора документов банк может рассмотреть заявку клиента на получение ипотечного кредита и вынесение решения о возможности его выдачи, которое будет действовать в течение 90 дней. В течение этого времени клиент Сбербанка может быть уверен в получении кредита и спокойно подбирать жилье, собирать необходимые документы для получения кредита. Максимальный размер жилищного кредита составляет 90-95% стоимости приобретаемого объекта недвижимости, процентная ставка по жилищным кредитам программ Сбербанка России дифференцированная и зависит от срока кредитования и вида кредитной программы (от 10,75% годовых). При кредитовании строительства жилья срок предоставления документов, подтверждающих целевое использование кредита, составляет до 3 лет.

В настоящее время Сибирский Банк Сбербанка России не планирует проведения никаких изменений ужесточающих условия получения кредита, и увеличения процентных ставок, банк готов принять еще больший поток заемщиков, а развитая филиальная сеть готова с этим справиться.

Острая конкуренция провоцирует банки на постоянную корректировку своих программ или введение новых. Основная задача - найти возможность снизить стоимость кредита без ущерба для банка.

Так в 2007 году процентные ставки у ряда банков снизились до 10-11% [33.С.21]. Так например банк Москвы в качестве валюты выбрал более стабильную, чем доллар или евро, валюту - швейцарский франк и ввел программу кредитования со ставкой 7%.

По мнению регионального директора Кемеровского филиала «Инвестиционного банка Кит Финанс» Макаров Р., [33.С.22] считается введение в банке ипотечного кредита с плавающей процентной ставкой, ставка которой меняется в зависимости от изменений рыночных ставок. Так же Макаров Р. утверждает, что стоимость кредита можно снизить за счет уменьшения размеров страховых расходов, с ним согласна и Емельянова С., начальник сектора кредитования Кемеровского филиала ОАО «Банк Москвы», но банки не готовы полностью, по ее мнению, отказаться от страхования для уменьшения стоимости ипотеки, так как страхование снижает риск обеих сторон в ипотечном кредитовании. Пока страхование жизни и здоровья заемщика и квартиры обязательно у большинства банков, и только титул страхуется избирательно, как правило, если квартира была продана по доверенности, получена в наследство или продавец владеет ею менее трех лет.

Размер первоначального взноса также не маловажный фактор доступности ипотечного кредитования. В ряде банков появился продукт для молодых семей или для людей категории, не ограниченной возрастом, без первоначального взноса. Но отказаться полностью от него банки не намерены.

Усовершенствование ипотечных программ, в первую очередь рост цен на недвижимость сказались на увеличении средней суммы ипотечного кредита. По мнению Ефимовой Н., начальника «Ипотечного центра АН РИЭЛТ-СЕРВИС» [35.С.27], средняя сумма ипотечного кредита с начала 2006 года по настоящее время выросла в 2 раза, и составила 620 тысяч рублей, а по итогам второго квартала 2007 года эта сумма составляет 1215 тысяч рублей.

Р. Макаров [27.С.6] считает перспективным кредитование на первом этапе строительства, сдерживающим факторам развития этого кредита является объемы предложения, сегодня объемы строительства жилья отстают от спроса на него и трудности застройщиков с оформлением документов на строительство.

Оформление документов может продолжаться весь период строительства, а по его окончанию застройщик и сам продаст квартиры. Продавцу квартиры невыгодно указывать в инвестиционном договоре полную стоимость квартиры из соображений оптимизации налоговых выплат. У банков возникает проблема с аккредитацией застройщиков: у строителей не лучшее финансовое состояние, сами застройщики не заинтересованы работать с банками, так как им выгоднее продавать уже готовое жилье, а не на этапе строительства.

Не менее перспективно кредитование на строительство индивидуального жилья под залог земельного участка. Некоторые банки уже запускают в работу [26.С.57] программы земельной ипотеки. Одновременно все банки предлагают нецелевые кредиты под залог недвижимости, которые вполне можно использовать для строительства или покупки загородного дома.

Среди главной причины непопулярности ипотечного кредитования является на первом месте высокие процентные ставки, вследствие чего банки понижают процентные ставки, на втором месте - низкие доходы граждан, на третьем - недоверие к банкам. Последнее означает непонимание сути ипотеки, ведь надежность банка важна, когда клиент отдает деньги, а не наоборот.

В 2006 году общий объем выданных ипотечных кредитов в России два с лишним раза превысил показатель предыдущего года, в 2007 году, согласно оценки, он снова удвоится. Д. Медведев [21.С.10], куратор нацпроекта, заявил, что «задание на 2007 год станет достижением результатов, при которых потека станет доступной хотя бы для 17% россиян, а общая сумма выдаваемых ипотечных кредитов достигнет 300 млрд. рублей»

В настоящее время ипотечный рынок находится на начальном этапе развития и данная тенденция сохранится в ближайшие 2-3 года. Резервы роста рынка - использование пенсионных накоплений россиян, выпуск ипотечных ценных бумаг и страхование кредиторов. Следует развивать ипотеку в плане доступности: прогнозируют снижение требований к заемщику, увеличение срока кредитования и появление новых, более доступных ипотечных программ.

Размер процентной ставки является одним из важнейших показателей, на который обращает внимание заемщик при выборе той или иной ипотечной программы, вследствие чего Сберегательный банк России снизил действующие процентные ставки. Средние процентные ставки по ипотеке в 2006 году составили: в рублях 13%, в иностранной валюте - 11%. Это в два три раза превышает аналогичные ставки в других промышленно развитых странах, в США, например, средняя ставка по кредиту - 6%, но и инфляция там намного ниже.

В своих рекламах не все банки указывают размеры всевозможных дополнительных платежей, с которыми неизбежно придется столкнуться заемщику при получении кредита и при его обслуживании. К данным платежам относятся прежде всего ежегодные платежи за страхование квартиры и других рисков, плата за рассмотрение заявки, плата за обналичивание средств, разовая комиссия банка, комиссия за обслуживание кредита, плата за открытие счета и так далее. Кроме того неизбежны единовременные платежи за оценку жилья и его оформление в собственность.

Сроки, на которые предоставляются ипотечные кредиты, варьируются от 6 месяцев до 30 лет. В среднем срок кредитования зависит от возраста заемщика, так как погасить кредит необходимо до достижения пенсионного возраста.

Банки практикуют первоначальный взнос, который составляет 10-30% стоимости жилья, но некоторые банки имеют ипотечные программы с 5% и нулевым первоначальным взносом, но данное предложение сопровождается более высокими процентными ставками. Банк может снизить ставку по кредиту, если первоначальный взнос будет большим, порядка 50% стоимости приобретаемого жилья.

В настоящее время на ипотечном рынке появляются новые участники, постепенно снижаются процентные ставки по кредитам, вводятся новые программы рефинансирования ипотечных кредитов. Отсюда следует увеличение доступности ипотеки но, к сожалению не самого жилья. Сегодняшние темпы строительства явно недостаточны, спрос превышает предложение, как следствие рост цен. Не все банки предоставляют кредиты на первичном рынке, а вторичный рынок ограничен по своей сути и никак не может удовлетворить потребности всех желающих приобрести квартиры или дом. Проблема заключается не в недоступности ипотеки, а в недоступности стоимости жилья.

В настоящее время банк включает в список ипотечных программ так называемую бизнес-ипотеку, активно продвигаются программы рефинансирования кредитов, появилась ипотека с плавающей ставкой.

В области повышения доступности кредитов следует не только снижение ставок, но и сокращение сроков рассмотрения заявок (например, экспресс-кредитование, то есть с момента подачи пакета документов до получения средств, проходит не более двух суток)

Также следует уделять большее значение оформлению сделок через брокера. На сегодняшний день банк не видит прямой взаимосвязи между профессиональным риэлтором и ипотечным брокером. По мнению одних брокер - это сотрудник банка, который помогает заемщику подобрать наиболее выгодную схему приобретения квартиры, по мнению других - это сотрудник риэлтерской компании, который проводит сделку с привлечением ипотечного кредита, третье мнение - это консультант, торгующий информацией о банковских услугах. Разница в определении понятия брокер привела к путаница, которая не повышает доверия граждан к ипотечным консультантам.

По материалам информационных агентств, [21.С.10] Сбербанк России снижает требования к достаточности собственных средств банков при выпуске ипотечных облигаций с 14 до 10%, что дает банку возможность получить доступ к более долгосрочному и дешевому финансированию ипотечных программ, в результате чего прогнозируется снижение процентных ставок по кредитам на покупку жилья: на 1,5 - 2%.

В том случае если инфляция снизится до отметки 6% в год, как предполагает российское правительство то ставки по ипотечному кредиту начнут постепенно снижаться и дойдут до 8-9% к концу года. В данном случае встает вопрос о том, чтобы параллельно со снижением процентов и повышением доступности ипотеки решились основные проблемы строительного рынка и увеличивалось количество новостроек. В данном случае рынок недвижимости сможет адекватно реагировать на увеличение спроса, и резкого взлета цен, имевших место в прошлом году удастся избежать.

В связи с приходам на наш рынок недвижимости западных банков с их дешевыми кредитными ресурсами. В данном случае скорее всего потребители охотнее станут брать кредиты не в Сбербанке, а у зарубежных,

где процентные ставки не так высоки и отсутствует сложная бюрократическая процедура оформления кредита. Данная ситуация в настоящее время наблюдается в Чувашии. Как будут развиваться события в нашей области пока неизвестно, но конкуренция играет в пользу рядовых потребителей ипотечных кредитов.

3.3 Совершенствование технологии оценки кредитоспособности заемщика в Кемеровском отделении Сбербанка РФ

Основная функция государства в процессе формирования рыночной системы ипотечного жилищного кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов - залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан - заемщиков.

Учитывая, что система находится в стадии становления, государство может также создавать определенные стимулирующие условия для ее развития и взять на себя часть рисков, для чего необходимо: совершенствовать правовые основы реализации прав по ипотеке; регулировать механизмы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов; создать благоприятную налоговую среду для ипотечного жилищного кредитования граждан; организовать эффективные условия работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.

На сегодняшний день сформирована основа законодательной базы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, регламентирована деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (банков, оценочных, риэлтерских и страховых компаний). Однако необходимо осуществлять дальнейшее совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке, регулировать привлечение долгосрочных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования, создавать благоприятную налоговую среду для участников этой деятельности и обеспечивать условия для их эффективной работы.

С целью совершенствования правовых механизмов реализации прав по ипотеке необходимо внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем: уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением; обращения взыскания на заложенное жилое помещение; заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане; создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

В России риски предоставления ипотечных кредитов усиливаются вследствие проблем, связанных с трудностями обращения взыскания на заложенное имущество в случае невозврата кредита и сложностями выселения залогодателя и членов его семьи. Однако они могут быть существенно снижены в результате устранения противоречия между нормами права, закрепленными, с одной стороны, в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)», с другой - в Гражданском кодексе Российской Федерации и в Жилищном кодексе РСФСР, в отношении последствий невыполнения заемщиком обязательств по кредитному и ипотечному договорам.

Для создания массового технологичного рынка ипотечного кредитования, учитывающего интересы его участников (в первую очередь инвесторов), необходимо: внести изменения и дополнения в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», касающиеся порядка обращения взыскания на заложенное имущество и порядка составления, выдачи, залога и передачи прав по закладной; внести изменения и дополнения в Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» в части исключения из имущества должника, составляющего конкурсную массу, или выделения в особую конкурсную массу, обеспечения по удовлетворению требований кредиторов по эмиссионным ипотечным ценным бумагам; внести изменения в Федеральный закон «О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг», касающиеся включения в перечень информации, раскрываемой эмитентом, данных об обеспечении ценных бумаг и об обязанности эмитента предоставлять инвесторам для ознакомления документы об обеспечении ипотечных ценных бумаг; разработать проект федерального закона об эмиссионных ипотечных ценных бумагах, законодательно закрепляющего порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг, их особенности, круг эмитентов и порядок надзора за выпуском и обращением ипотечных ценных бумаг; разработать проект федерального закона о кредитных потребительских обществах, регулирующего деятельность специфического вида потребительских обществ, предоставляющих займы своим членам и привлекающих средства своих членов в различных установленных законом формах; разработать проект федерального закона о страховании ответственности при осуществлении ипотечного жилищного кредитования, отражающего особенности страхования в данной сфере и предусматривающего возможность страхования ответственности по договору.

Следовательно, ипотечная программа Сберегательного банка России помогает заемщику уменьшить процентную ставку по кредиту. Покупаешь готовое жилье - ставка на 3% меньше по сравнению с кредитом, выдаваемым на строящееся жилье. Подтверждаете доходы по справке 2-НДФЛ - ставка уменьшается на 1% по сравнению с вариантом без предоставления такого документа [18.С.4].

Благодаря такой гибкости случаев невозврата ипотечных кредитов в Сберегательном банке уменьшается. Переплата по ипотечному кредиту значительно меньше, чем сумма, на которую дорожают квадратные метры, а дивиденды морального плана зачастую превышают стоимость квартиры.

По условиям ипотечного кредитования Сбербанк России конкурирует с другими банками. При оформлении жилищного кредита в Сбербанке заёмщику не надо проводить оценку объекта недвижимости в независимой компании (сумма берется из договора), не требуется и ежегодное страхование жизни заемщика.

Жилищные кредиты Сбербанка России предоставляются на приобретение различных объектов недвижимости: от земельного участка и загородного дома до квартиры или гаража, на различные виды строительства недвижимости: долевое, индивидуальное участие, реконструкция ветхого жилого фонда, ремонт, отделка и реконструкция уже имеющихся объектов недвижимости, возведение хозяйственных построек.

При этом банк не ограничивает заемщика в выборе способа строительства и ремонтных работ. Они могут проводиться, как с привлечением организаций и бригад специалистов, так и собственными силами.

По желанию заемщика Сбербанк России [23.С.5] может предоставить отсрочки на период строительства объекта недвижимости с одновременным увеличением общего срока кредитования. Кроме того, по всем жилищным кредитам банком не взимаются штрафы за досрочное погашение.

В настоящее время банки ограничены в суммах, выделяемых для предоставления кредитов на покупку жилья, с запуском рынка ипотечных облигаций заработал механизм рефинансирования, что позволило банкам привлекать дополнительные средства и направить их на увеличение объемов жилищного строительства, а также удлинить сроки займов.

Экспертный совет Национальной банковской премии признал Сбербанк России победителем в номинации «Лидер в области ипотечного кредитования». По словам заместителя председателя правления Сбербанка Б.Златкис [32.С.3], банки «очень заинтересованы в появлении облигаций, обеспеченных кредитами». Она отметила, что «пока мы этого не делаем, однако ждем закона и заинтересованы в его появлении».

По словам первого заместителя председателя правления Сбербанка Аллы Алешкиной, общий объем кредитов на недвижимость составляет 60,3 миллиарда рублей, или 14,4% всего кредитного портфеля банка.

В настоящее время Сбербанк активно реализует свои ипотечные программы во многих регионах страны. Так, Северо-Западный банк Сбербанка на сегодняшний день заключил около 8 тысяч кредитных договоров на приобретение жилья.

В мае 2006 года в Смоленске открылся Центр ипотечного и потребительского кредитования Среднерусского банка Сбербанка России. Это первый офис банка, специализированный на одном наборе банковских продуктов - кредитных услугах населению. Его главная особенность в том, что услуги, не связанные с кредитованием, исключены и все внимание сосредоточено на предоставлении кредитов, что позволяет обслуживать большее количество клиентов при высоком качестве сервиса, минимизировать издержки и обеспечить требуемый контроль над рисками.

Здесь реализованы новые технологии банковского обслуживания. Фактически, придя в Центр, человек может сразу выбрать тот товар, который собирается приобретать в кредит, и тут же оформить заем. В Центре консолидируется самая актуальная информация о первичном и вторичном рынке жилья в Смоленске, о районах застройки, ценах, планировке, стадии строительства. То есть найти себе квартиру можно прямо в банке, просмотрев предложения от всех фирм и одновременно рассчитав финансовые возможности - на какую сумму брать кредит.

По экспертным оценкам, в 2007 г. количество семей, взявших ипотечный кредит, возрастет вдвое по сравнению с прошлым годом (когда ипотекой воспользовались 40 тысяч семей). Так что к созданию рынка ипотечных облигаций российские банки готовы. В Сбербанке убеждены: их появление будет способствовать удлинению сроков займов на покупку жилья, что представляет собой хотя и небольшой, но все же сдвиг с мертвой точки малодоступности ипотечных кредитов для населения.

Сбербанка РФ в 2008 году планирует увеличить кредитный портфель по ипотечному кредитованию жителей области до 1 млрд. рублей, что составляет 20% от общего кредитного портфеля банка.

Заключение

По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы:

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, служащей обеспечением исполнения основного денежного обязательства должника перед кредитором, который приобретает право в случае нарушения условий ипотечного договора, получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником которого и остается.

В мировой практике ипотека является главным рычагом, через который контролируется сбыт жилплощадей.

Во всем мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование, государственная поддержка. Конкретные механизмы реализации этих принципов могут весьма и весьма отличаться в зависимости от социально-экономических особенностей различных стран.

Выгодность для банков и доступность для заемщиков ипотечных кредитов определяется стоимостью кредитных ресурсов для кредитора и долгосрочностью кредита. Мировая практика ипотеки опирается в основном на два источника: накопительные счета населения - соответствуют одноуровневой модели ипотечного кредитования, и эмиссия ценных бумаг на сумму ипотечных кредитов - соответствует двухуровневой модели ипотечного кредитования. Этим источникам соответствуют две принципиальные модели организации системы ипотечного жилищного кредитования:

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования зарубежом, можно отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития. Следует обратить внимание на любопытный факт: в странах Восточной Европы США напрямую или через Мировой банк, где основным "донором" опять же выступают США, потратили десятки миллионов долларов в рамках программ помощи по созданию систем ипотечного кредитования и финансирования по американскому образцу, но в итоге эти страны (за исключением России) приняли законы, основанные на германском (европейском континентальном) праве как более соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям этих стран.

В то же время в последние годы в континентальных европейских странах, например в той же Германии, всё чаще начинают обращаться к американской и английской системе, то есть, рассматривают возможной двухуровневую систему ипотечного кредитования. Иными словами, две системы (одноуровневая и двухуровневая) не являются антагонистическими и могут действовать параллельно.

Мы считаем, что недостаточные объемы ипотечного кредитования в России, в первую очередь, объясняются влияющими на её развитие и доступность для населения факторами. На наш взгляд, основными проблемами являются:

а) низкие доходы населения;

б) современное состояние рынка недвижимости и строительной сферы;

в) неразвитость рынка ипотечного кредитования;

г) несовершенство законодательства;

Низкие доходы населения влияют на то, что большинство граждан не в состоянии выплачивать те суммы, которые предполагаются по условиям погашения ипотечных кредитов. Учитывая, что ежемесячный платёж, помимо прочих факторов, зависит от процентной ставки, сложилось мнение о том, что для дальнейшего развития ипотеки в России, необходимо снижение процентных ставок. На наш взгляд, происходит подмена проблем, в результате чего пытаются переложить ответственность на финансовые структуры. При попытке определить, что же из двух факторов (процентная ставка или доходы), выступает основным тормозом развития ипотеки, выявлено, что предлагаемое снижение ставки по кредитам приведёт к не значительному увеличению доли потенциальных заёмщиков: при ставке 12 % годовых ипотечный кредит в г. Кемерово доступен не более, чем для 3 % населения, то при её снижении до 10 %, эта доля возрастёт не более, чем до 6,1 %.

На сегодняшний день ипотека имеет много парадоксов и проблем, одной из которых является доступность ипотеки и недоступность недвижимости, т.е. объем выдаваемых кредитов и их количество были больше, если бы выполнялось правило - стоимость квадратного метра примерно равна среднему месячному доходу горожанина. Иными словами доступная ипотека сделала недоступной недвижимость. Последние годы наблюдается высокий темп роста цен на жильё практически по всей территории России. Сравнивая по этому показателю Кемеровскую область и другие регионы страны, можно сделать такой вывод: рынок недвижимости г. Кемерово последние годы ведёт себя очень похожим образом с рынками г. Москвы и Санкт-Петербурга. В то же время состояние кемеровского рынка недвижимости несколько отстаёт от тенденций рынков столиц. Такая особенность создаёт достаточно хорошие предпосылки для прогнозирования ситуации. Например, Кемеровская область, демонстрировавшая весьма бурный рост ипотеки, немного отстает по динамике роста цен на жилье, которая здесь наблюдается в рамках среднестатистического роста цен по России в целом.

В ближайшие годы по экспертным оценкам 80% ипотечных кредитов будет приходиться на регионы, а банки сейчас преимущественно сосредоточены в столицах. Банкам слишком дорого идти в глубинку посредством открытия филиалов, а для организации выдачи кредитов вне филиалов, на базе любой кассы, имеющейся в регионах, нет законодательной основы.

Развитие ипотеки тормозит сложившаяся практика считать выдачу кредита одной банковской операцией, в то время как в мировой практике эта процедура раскладывается на много услуг, часть из которых может быть делегирована другим организациям, но по закону этого пока сделать нельзя. Одним из факторов тормозящим развитие ипотеки выделено состояние законодательной базы оказывающей влияние на деятельность фирм-застройщиков и потенциальных потребителей ипотеки. С принятием ряда новых законодательных актов значительно увеличились затраты строительных фирм, что привело к скачку цен на недвижимость (ограничен доступ на рынок большой части мелких и средних застройщиков, снизилась конкуренция в строительном бизнесе, увеличился срок предпроектных мероприятий). В тоже время, действующее законодательство не позволяет некоторым группам потенциальных заемщиков воспользоваться ипотекой. Например Социальная ипотека возможна только в пределах установленных социальных норм (на сегодня норма составляет 18 м². на человека), большинство граждан же формально имеют эти «нормы», доставшиеся в результате приватизации и не могут воспользоваться социальной ипотекой, обычную ипотечную программу им никогда не потянуть.

На дальнейшее развитие ситуации на рынке ипотеки будет оказывать влияние рост спроса со стороны покупателей. Можно выделить два основных фактора, которые будут в дальнейшем формировать спрос. Во-первых, активное развитие ипотеки значительно увеличит платёжеспособный спрос со стороны отдельных групп населения, во-вторых, в силу сложившейся в стране экономической ситуации (нестабильность и слабо прогнозируемая тенденция на финансовых рынках) недвижимость станет очень популярна среди инвесторов. Резко возросший спрос на инвестиционные активы со стороны населения и одновременный дефицит предложения будет стимулировать инвесторов вкладывать сбережения именно в недвижимость. Тем более, что ипотека со ставками по кредиту значительно меньшими, чем темп инфляции, делает этот вид инвестиций ещё более привлекательным.

Ключевой предпосылкой уверенности в стабильно высоких темпах роста цен на жильё в будущем является предположение об избыточном, постоянно пополняемом и низкоэластичном по цене спросе на жильё, поскольку оно, как известно, представляет собой одну из базовых потребностей человека. Между тем необходимо понимать, что потребность в жилье вовсе не эквивалентна потребности в статусе собственника этой квартиры. Столкнувшись с недоступностью жилья, потенциальные покупатели могут предпочесть аренду. Сейчас, это обойдётся примерно вдвое дешевле приобретения жилья в собственность с помощью ипотеки.

В последнее время ипотека стала значительно доступнее, чем была года 3-4 назад. Но для тех кому реально необходимо улучшить свои жилищные условия, ситуация не изменилась.

Что касается г. Кемерово, то следует отметить, что у ипотеки здесь большое будущее. В настоящий момент на рассматриваемом рынке действует 19 банков, конкуренция среди них достаточно велика, следовательно, ипотечный продукт постоянно совершенствуется. Постоянно снижаются ипотечные процентные ставки, появляются схемы где можно получить кредит без первоначального взноса, увеличиваются сроки кредитования, кредитуются новые сегменты рынка недвижимости - коммерческая, загородная, земля. Появляются настоящие профессионалы ипотечного рынка, к которым в первую очередь можно отнести Сбербанк России. В отличие от остальных конкурентов Сибирское отделение Сбербанка обладает самой большой филиальной сетью и имеет возможность предлагать ипотечные программы во всех отделениях, что сразу же расширяет круг потенциальных клиентов. Помимо этого, Сбербанк предлагает достаточно выгодные условия кредитования для заемщиков. Следует особо выделить возможность пролонгации кредитов, отсрочки ежемесячных платежей и конкурентную процентную ставку.

Для увеличения объемов ипотечного кредитования на наш взгляд следует обратить внимание на увеличение сроков кредита (в настоящий момент максимальные срок 30 лет, тогда как некоторые конкуренты предлагают кредитование на 50 лет), не следует забывать о том, что положительное влияние может оказать налоговое консультирование желающих взять ипотеку, т.к. это позволит клиентам вернут часть затрачиваемых денег.

Как показывает мировой опыт, при проведении таких мероприятий ипотека становится действительно массовым продуктом.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативно-правовые акты

1. Информационное письмо от 09.09.1998 №С5-7/УЗ-694 О Федеральном законе «Об ипотеке (залоге, недвижимости)»

2. Федеральный закон №102 от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге, недвижимости)» // Российская газета.- 2007.- 4 декабря.

3. Федеральный закон № 188 от 29.12.2004 г. «Жилищный кодекс Российской Федерации» // Российская газета.- 2007.- 18 октября.

4. Федеральный закон № 122 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета.-2007.- 23 ноября.

5. Федеральный закон № 218 от 30.12.2004 г. «О кредитных историях» // Российская газета.-2007.- 24 июля.

6. Федеральный закон № 215 от 22.12.2004 г. «О жилищных накопи- тельных кооперативах» // Российская газета.- 2006.- 16 октября

7. Федеральный закон № 117 от 11.07.2001 г. «О кредитных потребительских кооперативах граждан» // Российская газета.- 2006.- 3 ноября.

Учебная литература

8. Аверченко В.О. Принципы жилищного кредитования / О.В. Аверченко. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. - 259 с.

9. Грудцына, Л.Ю. Ипотека: актуальные вопросы / Л.Ю. Грудцына. - М.: Эксмо, 2006. - 331 с.

10. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. - СПб.: Питер, 2001. - 271 c.

Периодические издания (журналы, статьи)

11. Александрова Н.В. Совершенствование национального законодательства, регулирующего ипотечное кредитование // Актуальные проблемы современной науки. - 2005. - № 4. - С.60 - 69

12. Белоусов Ю. Деньги на жилье // Вестник Сбербанка. - 2005.- №11-12.- C.104

13. Белоусов Ю. Ипотека. Все новшества в интересах заемщиков// Вестник Сбербанка. - 2007.- № 10. - С.3 - 5

14. Брагина Н. Реальная помощь // Вестник Сбербанка.- 2005.- №10-С.10-15

15. Вененцева Е. Фактор надежности // Сбережения. 2007.- №8 - С.6

16. Волошина И. Ипотека: простой ответ на квартирный вопрос // Вестник Сбербанка. - 2006.- №7- С.13-16

17. Волошина И. Кредиты для частных лиц стали доступнее // Вестник Сбербанка. - 2007.- №5- С.9 - 13

18. Волошина И. Спрос на ипотеку растет // Вестник Сбербанка.-2007.- № 10 - С.4 - 6

19. Воскобойник Н.И. Направления развития рынка ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой // Банковское кредитование. - 2006.- №5 - С.17 - 22

20. Гасяк В.М. Ипотечное кредитование: тенденции развития рынка // Банковское кредитование. - 2007.- №4 - С.21 - 28

21. Зырянова Г.Н. Анализ вторичного рынка жилья Кемерово за 2 полугодие 2006 года // Недвижимость и строительство в Кузбассе. -2007.- №3 - С.6 - 10

22. Золотухина О. Новая ипотечная история // Недвижимость и строительство в Кузбассе.- 2007.- №5 - С.17-34

23. «Ипотека работает» в помощь молодой семье // Недвижимость и строительство в Кузбассе. - 2007.- №3 - С 4-5

24.Котлов А. Формирование российского рынка ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. - 2006. - № 22 - С.25-31

25. Криворучко С.В. // Банковское кредитование. -2006.- №6 - С.16 - 23

26. Кузин И. Нулевой взнос // Алтайский бизнес-журнал. - 2006. - № 15 - С. 57 - 60

27. Обложкина Н. Гарантия надежности // Вестник Сбербанка.- 2007.- № 9 - С.6 - 9

28. Овчинников Д. Кредитный бум // Сбережения. - 2007. №4 - С.17-21

29. Овчинников Д. «Жилье в кредит» // Сбережения. - 2007. - №7 - С.22-25

30. Лазарева Л.Б. Развитие ИЖК в регионах // Финансы. - 2005. -

№ 6 - С. 22 - 25

31. Осадченко И.В. К вопросу о государственном стимулировании развития в России жилищной ипотеки // Жилищное право. - 2006.- № 7- С. 2 - 7

32. Лебедева О. Ипотеке - время // Авант Партнер.- 2007.- №17 - С.3 - 6

33. Лебедева О. На пике популярности // Авант Партнер.- 2007.- №23 -С.5 - 8

34. Логинов М.П. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в условиях муниципальных образований // Финансы. - 2004. - №1. -- С.11 -15

35. Локоткова П. Ипотечное кредитование - наш «локомотив» // Банковское кредитование. - 2007. - №3 - С.27 - 30

36. Неварова В. Четыре способа стать счастливым // Вестник Сбербанка. - 2007. - С.8 -12

37. Рогожина, И.И. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России / И.И. Рогожина. - М.: Фонд «Инс-т экономики города». - 2004. - С.46 - 60

38. Савицкий М.В. Особенности продвижения ипотечного кредитования // Банковское кредитование. - 2007. - №3 - 52 - 60

39. Смирнов Е.Е. Законодательная база кредитного рынка - перспективы 2007 года // Банковское кредитование. - 2007.- №1 - С.3 - 10

40. Степанова Е. Что нового «построит» новый год // Недвижимость и строительство в Кузбассе. - 2007.- №3 - С.5 - 8

41. Терещенко Н. Скромное обаяние ипотеки // Вестник Сбербанка. -2007.- С.7 - 9

42. Чернобыльская А.Б. Управление продажами ипотечных кредитов // Банковское кредитование.- 2006. - №5 - С.16 - 20

43. Цытович А. Инновации на рынке ипотечного кредитования // Банковское кредитование.- 2006. - №4 - С.24 - 31

44. Шадрин А. Рынок ипотечных ценных бумаг. Опыт США и перспективы России // Рынок ценных бумаг. - 1998. - №7 - С.51 - 58

45. Щетинин Я.В., Савинченко В.Е. Доступность жилья как основной фактор спроса на банковские ипотечные кредиты // Банковское кредитование. - 2006.- №3 - С.11 - 24