Совершенствование государственного регулирования рынка ипотечного кредитования в Красноярском крае

2006 год эксперты называли «стабильным и ровным». В 2006 году местный банковский рынок пережил те же тенденции, что и российский: укрупнение отрасли, появление в крае иностранных инвесторов. Главной тенденцией 2006 г. стало развитие ипотечного кредитования. Если в предыдущие годы бурный рост и интерес со стороны банков был к потребительскому кредитованию, то в 2006 году эстафетная палочка перешла к ипотеке.

В таб. 2.1 и таб. 2.2. показано количество выданных кредитов с 2005 по 2009 год http://www.rusipoteka.ru/rusnow/#tables

Таблица 2.1

Количество выданных кредитов с 2006 по 2009 год, тысяч (на конец периода)

За 2005-2006 года на рынок ипотечного кредитования пришли и коммерческие банки (которые могут и умеют работать с вкладами населения, а также отвечают всем необходимым требованиям устойчивости и достаточности капитала).

Таблица 2.2

Вместе с тем, по объемам рефинансирования ипотечных жилищных кредитов Красноярский край в течение года занимает лидирующие позиции среди всех субъектов Российской Федерации.

Таблица 2.5

Объемы ипотечного жилищного кредитования в городе Красноярске, начиная с 2005 года

Кроме того, наблюдается низкий уровень просроченной задолженности.

Право на получение социальной выплаты имеет гражданин, работающий по основному месту работы не менее года именно в одной бюджетной организации, указанной в абзаце 1 п. 1 ст. 2 Закона от 17.12.2004 № 13-2769 «О социальных выплатах по погашению процентной ставки по кредитам, привлеченным работниками бюджетной сферы Красноярского края на улучшение жилищных условий».

Таблица 2.6

Данные по социальным выплатам бюджетным работникам за 2005 -2008 годы

За период реализации Закона назначено 5028 социальных выплат. В настоящее время количество получателей социальных выплат с учетом того, что часть кредитов погашена или выплата остановлена по иным причинам, составляет 4734. Из общего числа получателей социальных выплат 34% - это работники сферы образования; 26 % - работники сферы здравоохранения; 13% - работники правоохранительных органов; 27 % - прочие работники бюджетной сферы.

Таблица 2.7

Распределение получателей социальных выплат по сферам деятельности

Законом предусмотрено, что в случае заключения брака или рождения в семье получателя субсидии ребенка, происходит пересмотр социальной выплаты в сторону увеличения. За весь период реализации Закона были пересмотрены заявления от 598 семей на увеличение социальной выплаты в связи с заключением брака или рождением детей.

Рисунок 2.10. Распределение получателей социальных выплат по сферам деятельности

Всего на социальные выплаты затрачено 362,3 млн. рублей бюджетных средств, в том числе:

· 2005 год - 2,8 млн. рублей;

· 2006 г. - 26,7 млн. рублей;

· 2007 г. - 107,8 млн. рублей;

· 2008 год - 225 млн. рублей.

В бюджете на 2008 год на реализацию Закона был предусмотрен денежный лимит с учетом корректировки в размере 225 млн. рублей.

В начале 2009 года экономический кризис, падение ликвидности на финансовом рынке и девальвация рубля оказали заметное негативное влияние на российский рынок ипотечного кредитования. Большинство банков существенно сократили ипотечные программы, выдача новых займов поддерживалась лишь за счет нескольких крупнейших банков. Практически полностью прекратилось кредитование новостроек. Банки, оставшиеся на рынке ипотеки, стремились к минимизации рисков неплатежей, увеличивая ставки и усложняя процедуры андеррайтинга. Если до влияния кризиса одобрялось 70-80% всех заявок, то в 2009 г. - уже не более 40%. В ипотечных программах банков отразилась тенденция смещения потребительского спроса на жилую недвижимость в сторону вторичного сегмента. На региональном рынке недвижимости спрос значительно превышает предложение Целевая аудитория рынка ипотеки существенно сократилась по ряду причин:

- высокие процентные ставки;

- риск последующего снижения цены приобретаемого объекта недвижимости;

- нестабильность валютных курсов;

- шаткое положение на рынке труда;

- негативное информационное поле

С начала 2009 года в Фонде консультацию получили более 4500 человек. Среднемесячное количество консультаций составляет 457 человек. В начале года наблюдался рост количества консультаций, который был связан с размещенной в СМИ информацией о том, что на рынке ипотеки начался кризис. Поэтому граждане обращались именно в Фонд, а не в коммерческие банки, на предмет получения консультации о возможности оформления ипотечного кредита. В дальнейшем количество консультаций уменьшилось в период ежегодного сезонного затишья. Но начиная с июля, наблюдался рост обращений за консультациями по сравнению с аналогичными периодами предыдущих лет примерно на 40%.

Количество заявок, подаваемых на рассмотрение в Фонд, также увеличивалось на протяжении всего года. Максимальное количество заявок поступило в июле, минимальное в январе. Начиная с июля, так же как и количество консультаций, увеличилось количество подаваемых заявок. При этом рост составил более 35%. Однако, несмотря на значительное увеличение количества проводимых консультаций, пропорционального роста количества подаваемых заявок не наблюдалось. Начиная с августа, как и в январе, сложилась ситуация, когда большинство жителей края приходили на консультацию на волне общего ажиотажа, теперь уже вызванного снижением цен на недвижимость, падением ставки рефинансирования и, как следствие, процентной ставки по кредитам (займам) Фонда, с целью оценить свои финансовые возможности на получение ипотеки.

В 2009 году Фондом было проведено 1081 сделкаhttp://krasgilfond.ru/contact/ Официальный сайт Красноярского краевого фонда жилищного строительства . На протяжении всего года наблюдался рост их количества. Среднее число сделок, проводимых в месяц, составляет 90. Рост количества сделок произошел в конце первого полугодия. В дальнейшем количество сделок зафиксировалась в пределах диапазона от 101 до 104 в месяц.

По итогам года был произведен расчет средних параметров кредитования в каждом месяце (рис. 2.14.). Как процентная ставка, так и ежемесячный платеж снижались в размере на протяжении всего года. В первую очередь это обусловлено неоднократным снижением ставки рефинансирования ЦБ, так как процентная ставка по ипотечным кредитам, выданным по стандартам АИЖК, напрямую зависит от этого показателя.

Рисунок 2.11. Количество консультаций, принятых заявок, ипотечных сделок в 2009 году

При этом средний размер кредита уменьшался, тогда, как сумма первоначального взноса увеличивалась. Изменение данных показателей обусловлено снижением стоимости объектов недвижимого имущества, приобретаемых за счет ипотечного кредита.

Размер кредита и первоначальный взнос также изменялись в течение года.

Далее изучим программы ипотечного кредитования (табл. 2.5.). В рамках ипотечных программ по Стандартам АИЖК осуществляется кредитование для покупки квартиры или жилого дома с земельным участком на вторичном рынке жилья под залог приобретаемого объекта недвижимого имуществаhttp://krasgilfond.ru/contact/ Официальный сайт Красноярского краевого фонда жилищного строительства .

А так же АИЖК разработало программу по ипотечному кредитованию военнослужащих-участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в соответствии с Федеральным законом №117-ФЗ от 20 августа 2004г. "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих Федеральный закон №117-ФЗ от 20 августа 2004г. "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" http://www.consultant.ru".

Как работает НИС: Каждому военнослужащему - участнику ФГУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (далее Федеральное управление) открывает именной накопительный счет. На именной накопительный счет ежемесячно перечисляются средства из федерального бюджета - формируются накопления. Размер накопительного взноса ежегодно устанавливается в Федеральном законе о федеральном бюджете. Размер накопительного взноса в текущем году устанавливается не менее чем накопительный взнос предыдущего года, проиндексированный по прогнозному значению инфляции, заложенному в закон о федеральном бюджете.

Таблица 2.8

Виды программ ипотечного кредитования

Средства, учитываемые на именном накопительном счету, могут использоваться только на приобретение военнослужащим жилого помещения, а именно на погашение ипотечного кредита/займа (на погашение первоначального взноса и/или ежемесячных платежей).

Фонд осуществляет бесплатные консультации по всем имеющимся в работе Фонда программам ипотечного кредитования, а так же по социальным выплатам для населения Красноярского края.

С 28.04.2010 Красноярский краевой фонд жилищного строительства устанавливает новые процентные ставки по реализуемым ипотечным программам. Теперь возможно получить ипотечный кредит (заём) на приобретение квартиры или жилого дома на вторичном рынке жилья под процентную ставку от 11,5% до 12% годовых, на приобретение квартиры во вновь построенном многоквартирном жилом доме под процентную ставку от 10,50% до 11% годовых. При этом минимальный первоначальный взнос достаточно высокий и составляет от 30% при приобретении квартиры, и от 40% при приобретении жилого дома с земельным участком. Необходимо заметить, что одним из факторов, препятствующих по оценке 44% кредитных организаций развитию ипотеки является большой первоначальный взнос, который необходимо накопить заемщику.

Срок кредитования от 3 до 30 лет, возможный размер кредита (займа) от 250 000 до 4 000 000 рублей.

Каков типичный ипотечный заемщик в настоящее время?

Это семьи, имеющие детей. Стаж работы большинства заемщиков на последнем месте составляет более трех месяцев (76%), стаж от года -- у 23%. Более половины -- это семейные люди (51%), имеющие одного несовершеннолетнего ребенка (треть всех обратившихся). Как правило, ипотечный кредит берется с учетом доходов обоих супругов.

Обычно приобретается либо квартира с дополнительной комнатой, тогда первоначальный взнос составляет около 50% от стоимости, либо семья покупает квартиру впервые с первоначальным взносом не более 30-40% стоимости.

Средний возраст заемщиков - 35-45 лет.

Как правило, это служащие с доходом от 20 до 60 тыс руб в месяц, большую часть которого они могут подтвердить справкой 2-НДФЛ, т.е. получают «белую» зарплату.

Ипотека в большинстве случаев оформляется на 1-2- комнатные типовые квартиры.

Средняя сумма кредита - 700-1500 тыс. руб.

Средний платеж по ипотеке - от 7до 20 тыс руб в месяц.

Средний срок кредита - 15 лет.

Можно выделить три основные категории заемщиков.

Первая группа -- семейная пара 35-40 лет, семья относительно крепко стоящая на ногах, так называемый «средний класс». Совокупный доход от 50 тысяч рублей. Как правило, уже имеют жилье и накопления на первоначальный взнос. Такие люди берут ипотеку для улучшения своих жилищных условий. Такие заемщики для банка самые желанные и они без особых проблем получат кредит, но таких меньшинство.

Вторая группа: супружеские пары предпенсионного возраста 50-55 лет, есть жилье, совокупный доход редко превышает 30 тысяч рублей, есть небольшие накопления. Как правило, с помощью ипотеки родители хотят «что-то взять детям» или переехать самим в новое жилье, оставив молодым свою квартиру.

Третья группа заемщиков, самая большая по численности -- молодые семьи немного моложе 30 и до 35 лет. Испытывают трудности с первоначальным взносом, своего жилья, как правило, не имеют. Причина, по которой хотят взять ипотечный кредит: не хочется больше жить с родителями или арендовать квартиру.

Ипотечный кредит хотят получить, главным образом, молодые семьи ожидаемо, именно они -- движущая сила рынка недвижимости в любой стране мира. Их, прежде всего, интересует недорогое жилье небольшой площади, такую недвижимость специалисты называют «стартовой площадкой».

Но оформить ипотеку может не каждый желающий. Банк может отказать в выдаче ипотечного кредита без объяснения причин, даже если клиент собрал все необходимые документы, подтверждающие его платежеспособность и надежность как заемщика. Тем не менее, одной из проблем ипотеки является отказ от выдачи кредита. Если же банк подтвердил возможность получить ипотечный кредит, на этом проблемы ипотеки не заканчиваются. Во-первых, если уровень дохода клиента высок, и он может это подтвердить официальной справкой 2-НДФЛ, проблем, скорее всего, не возникнет. Однако если высокой зарплатой он не обладает, существует ограничение в возможной сумме кредита. Серьезным препятствием в оформлении ипотечного кредита может стать и отсутствие официального источника дохода -- проще говоря, человек должен быть официально трудоустроен. Человеку с невысоким уровнем дохода могут не выдать кредит, суммы которого будет достаточно для приобретения желаемой квартиры. Однако из такой ситуации можно найти выход путем привлечения созаемщиков. Если же в собственности клиента уже имеется жилье, можно оформить кредит под залог имеющейся недвижимости с последующей продажей этой недвижимости, или без ее продажи.

Как правило, банки отказывают в выдаче ипотечного кредита лицам, имеющим за плечами судимость, даже погашенную. Никаких специальных указаний в законе на это не существует, вопрос остается на усмотрение службы безопасности банка, которая имеет однозначное мнение по этому поводу. Также можно «не беспокоиться» лицам с плохой кредитной историей.

Любое кредитование, а ипотечное особенно, - это риск. Вопрос в каждом случае решает кредитный комитет, рассматривая также и объект недвижимости. Если это ветхий фонд, здание с деревянными перекрытиями и т.п., может последовать отказ. Поэтому специалисты Красноярского краевого фонда жилищного строительства (далее Фонда) обговаривают с клиентом все возможные риски и нюансы, рекомендуют не принимать на себя финансовые обязательства по передаче задатков, а оформить денежные средства, например, как аванс продавцу, который должен быть возвращен в случае отрицательного решения.

При получении долгосрочного ипотечного кредита очень важно тщательно взвесить возможности семьи по ежемесячным выплатам, чтобы они не стали непосильной обузой. Специалисты Фонда объясняют: если клиент хочет кредит в три миллиона рублей, то, ежемесячный платеж составит 29,4 тысячи рублей в месяц в течение 25 лет! Со стороны может даже показаться, что специалисты Фонда отговаривают клиентов брать кредит. Но на самом деле лучше, если люди здраво оценят свои возможности, чем, если потом выяснится, что они не могут платить. Это точно не нужно ни банку, ни клиенту!

Еще один немаловажный момент - риски, которые банк обязывает застраховать заемщика. Многие клиенты считают, что страхование - это просто вынужденный платеж, который нужен для получения кредита. Это мнение остается до тех пор, пока с заемщиком не случается беды. Страховая компания выступает гарантом надежности, как для клиента, так и для банка. В любом случае при ипотечном кредитовании она большинство рисков берет на себя.

Надо отметить, что ипотека сегодня не общедоступна: малообеспеченным людям она пока не по плечу.

Исходя из выше изложенного в данном разделе, можно выделить следующие проблемы, тормозящие развитие ипотечного жилищного кредитования:

· Не стабильная ситуация на рынке недвижимости;

· Снижение объемов жилищного строительства;

· Высокая процентная ставка по ипотечным кредитам;

· Высокий первоначальный взнос;

· Шаткое положение на рынке труда;

· Низкий уровень доходов населения.

На сегодняшний момент ипотека для жителей города Красноярска и районов Красноярского края стала тем направлением, которое развивается достаточно динамичными темпами. Цены на жилье сейчас находятся на минимальном уровне и вряд ли упадут более сильно. Ставки по ипотечным кредитам снижаются. В жилищном строительстве прогнозируется стабилизация ситуации и небольшой рост в условиях сохранения поддержки отрасли в рамках краевых и федеральных программ, направленных на стимулирование приобретения жилья гражданами края. В 2012 году объем ввода жилых домов планируется в объеме 970,6 тыс. кв. метров, однако, не достигнет показателей 2007-2008 годов. Так что приобретение квартиры в 2010 году наиболее актуально для тех, кто в докризисный период собирался решать свой жилищный вопрос, но из-за неуверенности в завтрашнем дне отложил это на более поздний период.

Однако, Несмотря на наметившееся улучшение, 2010 год будет довольно непростым для российской экономики. Многие предприятия столкнулись с необходимостью снижать издержки и сокращать объемы бизнеса, ввиду чего доходы многих граждан страны в 2009 году сократились. Во многом дальнейшее развитие ситуации будет зависеть не только от благоприятной внешней макроэкономической конъюнктуры, но и от темпов восстановления экономики внутри страны, восстановления платежеспособного спроса. Согласно последним прогнозам Минэкономразвития России, численность безработных составит около 8,6% от экономически активного населения (в 2007 году было 6,3%). Именно этот риск, в конечном счете, учитывается банками, что не позволяет рассчитывать на более динамичное развитие рынка ипотечного жилищного кредитования. Поэтому, остаются открытыми такие проблемы как, шаткое положение на рынке труда, низкий уровень доходов населения, высокий первоначальный взнос.

Глава 3. Совершенствование системы ипотечного кредитования на примере деятельности Красноярского Краевого фонда жилищного строительства

3.1 Совершенствование государственной политики на рынке ипотечного кредитования

Суть долгосрочного ипотечного жилищного кредитования сводится к созданию рыночной системы ипотечных кредитов гражданам на цели приобретения готового жилья как на первичном (вновь построенное жилье, продаваемое застройщиками), так и на вторичном (уже имеющееся в частной собственности жилье) рынках жилья. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры.

Государство же выполняет вспомогательную функцию через установление общих правил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом использует бюджетные средства для привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и оказания содействия гражданам в приобретении жилья.

Выделим следующие направления совершенствования государственной политике на рынке ипотечного кредитования:

· Ограниченная платежеспособность населения.

В России государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса при получении ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита.

Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации.

· Низкие объемы строительства и ввода нового жилья (в среднем за год должен быть прирост для России 145 млн. квадратных метров в год, пока же выполняется только третья часть).

Для решения этой проблемы необходим комплексный подход. Политика в данной области должна предусматривать активные действия сразу по нескольким направлениям. В качестве главных из них необходимо отметить: преодоление дефицита земельных участков с развитой инженерно-коммунальной инфраструктурой, обеспечение конкурсного характера распределения земли под застройку, развитие производственных мощностей строительного комплекса и создание эффективных механизмов финансирования строительства.

· Недостаточно низкие проценты по кредиту в сравнении с США и Западной Европой, где процентные ставки на уровне 3-7 % годовых.

Сегодня в России можно получить ипотечный кредит под 9-10% годовых в долларах и 9-20% в рублях. Естественно банки постепенно идут на снижение ставок. С приходом иностранных инвесторов на российский рынок можно будет ожидать существенного понижения процентных ставок.

· Психологические факторы.

Население просто боится брать в долг такие большие суммы на 15-20 лет, опасаясь неопределенности как в экономической стабильности в стране, так и в своей жизни. Население просто боится в итоге остаться без жилья. Однако известны лишь единичные случаи потери квартиры, так как банки в первую очередь заинтересованы в получении выданных на покупку квартиры кредитных денежных средств.

· Несовершенное законодательство.

Необходимо внесение изменений в нормативные акты, обеспечивающие защиту интересов кредиторов и прав заемщиков. Серьезные препятствия для банков существуют в кредитовании нового и недостроенного жилья, где, еще не существует права собственности на жилье и не может быть наложено обременение. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства тормозят развитие ипотечного кредитования.

Для дальнейшего развития ипотечного кредитования необходим комплексный подход. Нужно информировать людей, повышать их доходы, убрать бюрократические барьеры. Кроме того, необходимо отладить системы предоставления земельных участков под новое строительство, увеличить его объемы, в том числе используя новые технологии.

Далее приведем примеры расчетов по стоимости ипотечного кредита для среднестатистической семьи с двумя детьми и при совокупном доходе супругов - 30 000 руб.

Таблица 3.1

Расчеты по стоимости ипотечного кредита

По данным таблицы видно, что увеличение срока займа не может привести к увеличению объемов кредитования, так как разница платежами равная 3100 руб. не столь существенна.

Если же сократить процентную ставку до 5%, то ежемесячный платеж по кредиту сократиться почти в два раза и составит 8 728 руб. Полученный результат показывает, что данный метод наиболее эффективен.

Поэтому призывы руководства страны к снижению процентных ставок по ипотечным кредитам до уровня, доступного массовому клиенту, понятны и близки банкам - участникам ипотечного рынка. Снижение ставок призвано оживить экономику, дать ей импульс в преодолении кризиса, решить многолетнюю жилищную проблему. Однако речь должна идти не о директивном установлении уровня процентных ставок, определенных нормативными документами, а об оснащении рынка такими финансовыми инструментами, которые позволили бы сделать ипотеку доступной населению без вмешательства государства. Рациональнее было бы не субсидировать пониженную процентную ставку, а отнести эти средства на развитие рынка и обеспечение его ликвидности по рыночным ставкам.

Заниженная, нерыночная, но доступная для населения процентная ставка - это хорошо, но для рынка при сохранении нынешнего уровня инфляции результат может быть отрицательным. Заниженная, нерыночная, но доступная для населения процентная ставка - это хорошо, но для рынка при сохранении нынешнего уровня инфляции результат может быть отрицательным. На 15 февраля 2010 года годовая инфляция составила 7,6%http://finansist-kras.ru/analitika . По прогнозам Минэкономразвития, уровень инфляции в 2010 году составит 6,5-7,5%. Но, по оценкам S&P, в ближайшие два года российская инфляция снова может разогнаться до 12%. А желанные 5-6% маловероятны для страны, по крайней мере, в ближайшие четыре-пять лет. Для инфляции есть все предпосылки. С одной стороны, конкуренция в реальном секторе все такая же низкая, а бизнес по-прежнему ориентирован на максимальные прибыли. С другой стороны, рост цен подстегнула власть, повысив пенсии и зарплаты в общественном секторе. Дополнительный фактор - приток иностранной валюты, что способствовало росту денежной массыhttp://digest.subscribe.ru/economics/money/ .

В рыночной экономике решающее слово должно все же оставаться за рынком. Доступная процентная ставка может быть достигнута за счет нормальной конкуренции. Применительно к ипотеке это означает усиление внимания к работе с ипотечными ценными бумагами. Этот инструмент успешно апробирован за рубежом, и доводы в поддержку его использования весомы и убедительны. Надежность этих бумаг достаточно высока, и они требуют сравнительно невысокой цены заимствования, скажем, на уровне суверенного рейтинга.

«Молодой возраст» ипотечных ценных бумаг объясняет их сравнительную малоизвестность и малочисленность на рынке. Однако, при условии поддержки на рынке, число этих бумаг будет расти, они будут все более востребованы инвесторами и в итоге могут стать важным фактором динамичного развития ипотеки при одновременном снижении процентных ставок.

Решающее слово в поддержку ипотечных ценных бумаг должны сказать специально созданный государством институт развития рынка ипотеки - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию - и регуляторы рынка - Банк России и Федеральная служба по финансовым рынкам. Именно они, по мнению банковского сообщества, своей принципиальной позицией должны продемонстрировать решимость реальными мерами развивать ипотеку, что вызовет рост интереса инвесторов к ипотечным ценным бумагам.