Ипотечное кредитование

Содержание

Введение

Глава 1. Историческое становление института ипотеки

1.1 Институт ипотеки в Древнем Риме

1.2 Развитие института ипотеки в России

Глава 2. Ипотечное кредитование как способ обеспечения физических лиц жилищем

2.1 Становление ипотечного кредитования на российском рынке жилья

2.2 Правовое регулирование договорных отношений, связанных с ипотечным кредитованием

2.3 Проблемы ипотечного кредита

Заключение

Список использованной литературы

Введение

В настоящее время формирование системы ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Тема ипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор правительству не удалось сделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи для того, чтобы в конечном счете с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны.

Основная цель курсовой работы состоит в том, чтобы на основе анализа раскрыть ипотечное кредитование, определить роль ипотеки жилища в решении государственной задачи - обеспечении доступного жилья для широкого круга нуждающихся в жилище граждан.

Этой цели были подчинены следующие основные задачи исследования:

1. Провести сравнительный анализ истории развития институтов ипотеки;

2. Показать специфику и правовые проблемы ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования социально нуждающихся граждан.

3. Определить механизм реализации принципа комплексного подхода к решению государственной задачи правового обеспечения формирования рынка доступного жилья в России с помощью ипотеки жилища и жилищного ипотечного кредитования.

4. Обобщить мировой и отечественный опыт ипотеки жилища для выявления перспективы его использования в современных российских условиях.

5. Как найти приемлемый вариант решения имеющихся проблем в исследуемой области.

Методологической основой курсовой работы являются: действующее федеральное законодательство, нормативные правовые акты, практика его применения в России, аналитические обзоры, судебная практика.

Глава 1. Историческое становление института ипотеки

1.1 Институт ипотеки в Древнем Риме

Ипотечное кредитование сегодня является одной из самых насущных проблем российского общества и законодательства. Практическое решение данного вопроса вряд ли представляется возможным без обращения к истории становления и развития института ипотеки. Своим возникновением данная форма залога обязана римским юристам. Вместе с тем еще более значительный вклад в ее развитие внесло западноевропейское право. Стремление к усовершенствованию ипотечных отношений, выработке условий, максимально учитывающих интересы как должника, так и кредитора, подталкивало законодателей к созданию все новых форм залога. Активная деятельность европейских юристов по исследованию данной проблемы привела в итоге к формулировке и обоснованию фундаментальных принципов действия ипотечной системы, таких как специальность, гласность, ипотечное старшинство, ипотечное преемство и регистрация прав на недвижимое имущество.

Слово "ипотека" имеет древнегреческое происхождение. Оно было введено в обиход в начале VI в. до н.э. афинским реформатором Солоном. До этого времени обязательство обеспечивалось личностью должника, которому в случае неуплаты грозило рабство. Солон предложил способ перевода личной ответственности в имущественную. На пограничной меже имения должника устанавливался столб с надписью, что имущество служит обеспечением претензий на определенную сумму. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheca - подпорка, подставка), отмечались все долги собственника земли. Столб являлся наглядным оповещением всякого заинтересованного лица о том, что данный участок земли заложен и обеспечивает права кредитора. Позже этой цели стали служить ипотечные книги. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Дальнейшее развитие ипотека получила уже в римском праве. Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia - сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее до ипотеки. Fiducia - древнейшая римская форма залога. Поскольку по римскому праву для отчуждения имущества требовалось соблюдение торжественной формы, то должник передавал закладываемую вещь кредитору посредством mancipacio или in jure cessio. При этом предмет залога становился собственностью кредитора, который обещал вернуть его после уплаты долга. Если же долг не был уплачен, то кредитор становился окончательным собственником вещи. Кредитор мог продать вещь, при этом излишки от продажи оставлял себе Глушаченко С.Б., Смирнова К.В. "ИНСТИТУТ ИПОТЕКИ В ДРЕВНЕМ РИМЕ" // "История государства и права", 2008, N 5. С. 5.

Однако кредитор мог не вернуть вещь даже в случае уплаты долга. В данной ситуации должник оказывался юридически беспомощным, так как не было иска, защищавшего его права. Единственным отрицательным последствием для кредитора могло быть только моральное бесчестье (infamnia). Заключая данный договор, залогодатель мог положиться лишь на "добрую совесть" - fides - своего контрагента. «Fiducia заключается с залогопринимателем или с другом, чтобы наша заложенная вещь была тем более обеспечена". Позже претор усовершенствовал институт fiducia, предоставив должнику личный иск.

Однако в случае продажи вещи кредитором этот иск мог оказаться совершенно бесполезным (например, при несостоятельности кредитора). Понятно, что при данной форме залога интересы должника практически не обеспечивались. Из вышесказанного видно, что фидуция не имела основных признаков залогового права. "Здесь нет права на чужую вещь вовсе... ибо кредитор получает на вещь полную квиритскую собственность... а должник теряет вещное отношение к заложенной вещи: ни от кредитора, ни от третьих лиц он ее вытребовать не может..." Покровский И.А. История римского права. СПб., 1998. С. 337.. Fiducia больше напоминала усложненную форму купли-продажи и не отвечала цели установления залогового обременения - обеспечить исполнение должником основного обязательства. Естественно, что в ходе экономического развития она должна была быть заменена другой, более прогрессивной формой залога - пигнусом (pignus).

Уже в конце III в. до н.э. в римском праве появляется pignus. Существуют разные мнения относительно сущности данного института. Одни авторы считают, что между pignus и hypotheca нет никаких различий. В доказательство своей точки зрения они приводят слова Марциана: "Между залогом и ипотекой разница только в звучании названий". Однако правильным представляется мнение тех авторов, которые считают, что при пигнусе владение заложенной вещью переходит к кредитору. Подтверждение этому мы находим опять-таки в дигестах Юстиниана: "В собственном смысле мы называем залогом то, что переходит к кредитору, при ипотеке же к кредитору не переходит владение", а также: "Залоговое отношение, сохраняя собственность должника, переносит на кредитора лишь владение...".

Римскому праву известно два вида пигнуса. Первым был pignus datum. При данной форме залога к кредитору переходило только владение заложенной вещью, а не право собственности на нее. Кредитор не имел права пользоваться заложенной вещью; нарушение квалифицировалось как кража пользования. Плоды, приобретенные от вещи, засчитывались в счет погашения долга, а при наличии специального соглашения - антихрезы (antichresis - греч. "пользование... вместо...") - в счет погашения процентов по долгу. В случае неисполнения обязательства должником кредитор по общему правилу мог продать заложенную вещь (излишки от продажи возвращались должнику). Если же между сторонами было заключено специальное соглашение (lex commissoria), то кредитор приобретал право собственности на вещь Дождев Д.В. Римское частное право. М.: Норма, 2003. С. 513..

Между тем, начиная с первых десятилетий II в. до н.э., на практике стал развиваться еще один институт обеспечения, основанный не на передаче вещи, а на соглашении сторон. Этот институт получил название pignus conventum - залог по соглашению. Скорее всего, именно этот вид пигнуса имел в виду Марциан, говоря о тождестве pignus и hypotheca.

В самом деле, первоначально эти два термина существовали для обозначения одного и того же явления - залога без перехода вещи к кредитору. Только в конце классического периода окончательно утвердился термин "ипотека". Впервые эта форма залога нашла применение в случае аренды недвижимости (квартир и мелких сельских участков), где для обеспечения арендной платы арендатор закладывал свои движимые вещи (мебель, предметы быта, орудия труда и др.), продолжая при этом владеть ими. Для защиты своих прав в случае неисполнения обязательства должником кредитор мог использовать interdictum Salvianum (для истребования вещи от арендатора), actio Serviana (для истребования вещи от третьих лиц) и actio quasi-serviana (для истребования вещи как от залогодателя, так и от любого другого лица) Покровский И.А. История римского права. СПб., 1998. С. 363.. Таким образом, "закладное право стало подлинным вещным правом". Что касается оснований возникновения ипотеки, то наряду с уже известным простым соглашением сторон ипотека могла быть установлена и в силу закона (hypotheca legalis). Легальная (тайная) ипотека устанавливалась в связи с особыми свойствами некоторых категорий кредиторов, требующих особой защиты (подопечные, женщины, фиск). Кроме того, ипотека стала включать в себя право кредитора на продажу заложенной вещи в случае неисполнения обязательства (уже не требовалось отдельного соглашения, как для pignus). При этом излишек в обязательном порядке выдавался должнику. Если же вырученная сумма оказывалась ниже долга, на недополученное кредитор сохранял личное требование против должника.

Ипотека как форма залога имела все черты акцессорного права: она устанавливалась только для обеспечения долгового требования и разделяла его судьбу. Как следствие, к основаниям прекращения ипотеки, наряду с уничтожением телесной вещи и продажей залога, относились уплата долга и прекращение обязательства в силу истечения времени или по иному основанию. Принцип акцессорности залогового права проводился в Древнем Риме последовательно и неуклонно. Л.А. Кассо отмечал, что "римскому залоговому праву чуждо представление о залоге как о праве на действие должника. Последняя функция принадлежит личному требованию, с которым связано вещное право как отдельное право на определенную стоимость, добываемую из заложенной вещи" Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. М., 1999. С. 39.. Преимущество ипотеки перед пигнусом и фидуцией особенно ярко выражалось в возможности залога одной и той же вещи последовательно нескольким лицам. Эта возможность опиралась на принцип ипотечного старшинства: сначала полностью удовлетворялось первое по времени залоговое право, потом из излишка второе и т.д. Одновременно происходило передвижение последующих залоговых прав: второе становилось первым, третье - вторым и т.д. Также кредитор мог воспользоваться принципом ипотечного преемства: нижестоящий по рангу залогодержатель, заинтересованный в продаже заложенного имущества, мог за должника удовлетворить требования старшего залогодержателя и занять его место.

В то же время древнеримская ипотечная система обладала существенными недостатками. В связи с отсутствием принципа гласности (регистрация ипотеки не предусматривалась) кредитор при установлении договорной ипотеки "не мог быть уверен в том, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом..." Брокгауз, Ефрон. Энциклопедический словарь. Т. 13. СПб., 1894. С. 294.. Не было у римской ипотеки и такого необходимого качества, как специальность. Ипотеку можно было установить на всем имуществе должника (генеральная ипотека). Это лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности последнего необходимо, чтобы право требования простиралось на известное, определенное имущество. Отличительной чертой римского залогового права являлось и то, что оно не разделяло вещи на движимые и недвижимые. Залог как тех, так и других был возможен по желанию сторон и с передачей владения (pignus), и без передачи его (hypotheca). То есть ипотека устанавливалась и на движимые, и на недвижимые вещи.

1.2 Развитие института ипотеки в России

Во многом уникальный путь развития от предполагаемого времени возникновения и до XVII в. прошел русский залог. Первые дошедшие до нас акты о залоге относятся к XIII - XIV вв. Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве. М., 1995. С. 12.. Первые же законодательные нормы о залоге появляются в Псковской судной грамоте (конец XIV - начало XV в.), где данному институту посвящено целых десять статей.

Работа Д.И. Мейера "Древнее русское право залога" явилась первым значительным трудом, посвященным развитию института залога в русском праве. Говоря о сущности залога, Д.И. Мейер писал, что "залог есть отчуждение; переставая быть им, он перестает быть и залогом" Мейер Д.И. Древнее русское право залога. Казань, 1855. С. 29.. Он считал, что до начала XVIII в. залоговая сделка в Московском государстве всегда устанавливала право собственности в пользу залогодержателя, который получал не только владение и пользование, но и возможность распоряжаться заложенной вещью. Эта собственность, по мнению Д.И. Мейера, вытекает из самой передачи обеспечительного объекта, без которой нет настоящего залога.

Критикуя теорию Д.И. Мейера, Л.А. Кассо выработал свой подход к сущности древнерусского залога. Он считал характерным окончательное и бесповоротное приобретение права на вещь залогодержателем в случае неуплаты со стороны залогодателя. По его мнению, сама залоговая сделка заключается с целью устранить личность должника от всякой ответственности. При этом заложенная вещь считается безусловным эквивалентом за полученные деньги. Последний вывод Л.А. Кассо небезосновательно делает, исходя из содержания ст. 31 Псковской судной грамоты. Он, как и Н.Л. Дювернуа, справедливо полагал, что ст. 30 и ст. 31 объединены общей идеей ограничения взыскания (этот принцип был характерен и древнегерманской Satzung). Таким образом, можно согласиться с мыслью о том, что на определенном этапе своего развития залог, прежде всего, понимался как обязательство вещи, становившейся главным должником в залоговой сделке.

Впоследствии теория Л.А. Кассо неоднократно становилась предметом научного анализа и служила отправной точкой для построения иных теорий сущности древнерусского залога. Автором одной из них стал В.А. Удинцев. В современной литературе его теория считается наиболее верной Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве. М., 1995.. Действительно, читая и анализируя содержание дошедших до нас памятников русского права, в особенности Псковской судной грамоты, трудно не согласиться с точкой зрения В.А. Удинцева. В соответствии с данной теорией развития древнерусского залога залог возник первоначально в виде простой поруки - разрешения кредитору направить взыскание на обособленное имущество. Кроме того что не требовалось передачи заложенного имущества во владение кредитора, древнерусский залог обладал таким контрастным отличием от римского, как отсутствие институтов старшинства и ипотечного преемства. Статья 104 Псковской судной грамоты в случае возникновения нескольких залоговых прав на одну вещь предусматривала равноправие всех залогов независимо от времени возникновения и даже от наличности записи у кредитора. Следствием этого правила, вероятно, было то обстоятельство, что кредиторы оставались совершенно беззащитными против недобросовестного отчуждения должником заложенного имущества. Положение кредиторов усугублялось еще и возможностью фактического владения на основании одновременного существования нескольких юридических титулов (кредитор не мог быть уверен, что должник не распорядился своим имуществом на основании другого титула). Таким образом, пока вещь оставалась во владении должника, все гарантии против его недобросовестности оставались недостаточными.

Передача владения к тому же способствовала возникновению формулы "за рость пахати", означавшей право кредитора пользоваться плодами заложенной вещи вместо процентов. В итоге новая форма залога, сложившаяся в русском праве в XVI в., состояла из двух элементов: наличия надежных гарантий для кредиторов и использования заложенного имущества в счет процентов по долгу. Также для древнерусского залога была характерна бессрочность. Владение кредитору передавалось на условии "до кунь", то есть до выплаты долга. Это вполне соответствовало экономическим условиям того времени, когда землевладение было главным приложением для капиталов бояр и монастырей. Залогодержатель, получивший в обеспечение земельный участок, совершенно не был заинтересован в обратном получении своих денег. Однако с преобладающей формой залога, при которой имущество передавалось кредитору, существовала и форма, предусматривающая оставление имущества у должника. Свидетельство об этом мы находим в указе Ивана Грозного от 11 января 1557 г. Данный указ нормирует в основном заемные долги, обеспеченные недвижимостью, с передачей последней в руки кредитора. В нем постановляется, что заложенная недвижимость должна возвращаться залогодателю, который в течение пяти лет обязан будет выплатить долг и установленные на него проценты. В случае просрочки вотчина передается кредитору. Если же недвижимость уже была продана третьему лицу, то она отнимается у последнего и передается кредитору; покупатель мог обратиться с личным иском к продавцу. С большой степенью вероятности можно предположить, что "в эту эпоху такая форма являлась новшеством и что законодательство тогда уже... указывало путь развития нашему реальному кредиту" Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. М., 1999. С. 212..

В конце XVI - начале XVII в. в России разразился экономический кризис, последствия которого сказались и на развитии залоговых отношений. Удорожание кредита неминуемо повлекло за собой унифицирование способа обращения взыскания. Соборное уложение 1649 г. предусматривает безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. Присвоение имущества залогодержателем в случае просрочки можно рассматривать как характерное явление русского залогового права периода XVII в. Уже во второй половине XVII в. в связи с наметившимся экономическим подъемом и усовершенствованием поземельной регистрации необходимость передачи имущества кредитору отпала Смирнова К.В. "СТАНОВЛЕНИЕ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ В РОССИИ" // "История государства и права", 2007, N 12. С. 7..

Вывод: Из главы первой следует, что из всех существовавших в Древнем Риме форм залога ипотека в наибольшей мере учитывала интересы кредитора и должника. Дальнейшее развитие этот институт получил в ходе рецепции римского права. Тенденции развития залога в европейском и российском праве. Из столба, врытого в землю должника для обозначения того, что данная земля является обеспечением прав кредитора (в VI в. до н.э.), институт ипотеки преобразовался в систему, способную участвовать в решении глобальных государственных задач любой страны. Своя собственная история применения залога (государственное долгосрочное кредитование с минимальными процентными ставками и т.д.) является примером использования ипотеки в настоящее время для решения государственной задачи - доступности приобретения гражданами жилища.

Глава 2. Ипотечное кредитование как способ обеспечения физических лиц жилищем

2.1 Становление ипотечного кредитования на российском рынке жилья

По действующему законодательству ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, служащей обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого остается залогодатель.

Особое внимание следует уделить Международной ассоциации ипотечных фондов (далее - МАИФ) - некоммерческой саморегулируемой организации. Учредителями МАИФ являются более 60 отраслевых, региональных и муниципальных фондов из 40 регионов России, находящихся в 7 федеральных округах, а также фонды Белоруссии Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 7 августа 2001 г. N 1173/19 "О создании системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь" // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2001. N 76. С. 12., Украины Закон Украины N 979-IV от 19 июня 2003 г. "Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах" // Голос Украины. 2003. 7 авг.; Ведомости Верхов. Рады Украины. 2004. N 1. С. 2 - 27. и Киргизии. Членами Ассоциации являются также региональные ипотечные агентства и корпорации, а также строительно-сберегательные кассы. Одним из инициаторов создания МАИФ являлся первый в России Отраслевой фонд жилищного ипотечного кредитования, объединяющий более 40 предприятий и городов системы Минатома и созданный в соответствии с Указом Президента РФ от 24.12.1993 N 2281 "О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы".

Фонды являются основными исполнителями федеральных и региональных программ жилищного строительства для военнослужащих, переселенцев, чернобыльцев, ветеранов ВОВ и других категорий граждан.

В послании Президента РФ к Федеральному Собранию сказано, что на условиях ипотеки гражданам предоставлено 40000 квартир (5000 квартир с помощью кредитов, 15000 - с помощью займов и 25000 - по договорам с рассрочкой платежа). Проведенный анализ показал, что 80% этих квартир были предоставлены организациями, входящими в МАИФ. Подавляющее количество этих квартир реализованы на условиях социальной ипотеки под 5 - 10% годовых в рублях на срок 5 - 20 лет. Эти условия существенно отличаются от коммерческой ипотеки. МАИФ впервые ввела понятие социальной и коммерческой ипотеки как взаимодополняющих систем, предназначенных для различных групп населения, различающихся по жилищным условиям и семейному доходу. Фондами - членами МАИФ впервые в послереволюционной России проведена и зарегистрирована в ФКЦБ (сейчас ФСФР) эмиссия ценных бумаг, обеспеченных закладными. По принятым правилам участник Программы, имеющий менее 18 кв. м жилой площади, может получить кредит (заем, рассрочку) под 5 - 7% годовых в рублях на срок от 7 до 15 лет, первоначальный взнос составляет не менее 10% от стоимости квартиры, в оплату нового жилья принимается старая квартира, субсидия или сертификат. Выплаты по кредиту не должны превышать 20 - 30% семейного дохода. Списки очередности на получение жилья по системе формируются с учетом экономических, жилищных и социальных критериев. Приоритет имеют муниципальные очередники.

С принятием Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к осени 1998 г. практически во всех крупнейших банках были созданы специализированные подразделения по долгосрочному жилищному кредитованию населения.

Например, распоряжением мэра Москвы от 7 сентября 1998 г. N 915-РМ определен состав коммерческих банков Москвы, привлекаемых для выдачи ипотечных сертификатов и кредитов залогодателям в рамках пилотного проекта: Московский банк Сбербанка РФ, Московский муниципальный банк - Банк Москвы, Мосстройэкономбанк, Инвестсбербанк.

Принята Концепция развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве, проведены организационные мероприятия по учреждению открытого акционерного общества "Московское ипотечное агентство", предусматривающего долю участия города Москвы не менее 51%. Постановлением Правительства Москвы от 16 марта 1999 г. N 194 было учреждено открытое акционерное общество "Московское ипотечное агентство". Распоряжением премьера Правительства Москвы от 26 августа 1998 г. N 970-РП ОАО "Московское страховое строительное общество" (МОССО) утверждено в качестве страховой компании, уполномоченной для осуществления страховой деятельности на рынке ипотечного кредитования в г. Москве.

Во исполнение поручения Президента РФ Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года N 28 была утверждена Концепция развития ипотечного жилищного кредитования. Госстрой России стал проводить целенаправленную работу по формированию в субъектах Российской Федерации структур, обеспечивающих реализацию принимаемых региональных программ ипотечного жилищного кредитования (региональные ипотечные операторы - ипотечные агентства или компании).

По общему правилу кредитная организация не отвечает по обязательствам государства, а государство не отвечает по обязательствам кредитной организации. Действия же представителя создают, изменяют и прекращают гражданские права и обязанности непосредственно представляемого Статья 182 Гражданского кодекса РФ. Ответственность по сделкам и обязательствам, в которые Ипотечный банк вступает от имени Российской Федерации, наряду с ипотечным банком могут нести Российская Федерация и Банк России. С целью защиты кредитных ресурсов от инфляции потери из-за разницы между обычной и пониженной процентной ставкой могли бы возмещаться из государственных резервов в централизованном порядке.

Органы законодательной и исполнительной власти и органы местного самоуправления не вправе вмешиваться в деятельность кредитных организаций, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. Социальное жилищное ипотечное кредитование относится к таким случаям, когда деятельность ипотечного банка должна быть под постоянным контролем со стороны государства, с применением соответствующих мер для защиты прав граждан-залогодателей Шевчук Д.А. Банковские операции. Учебное пособие. Ростов-на-Дону: Феникс, 2006. С.134.

Главными целями ипотечного банка могли бы быть, поддержание стабильности жилищной ипотечной системы Российской Федерации, повышение ее эффективности и надежности. Перечисленные цели ипотечного банка, безусловно, включают: строго целевое использование бюджетных средств на социальную ипотеку жилища с льготным ипотечным кредитом и различными видами субсидирования (исходя из доходов граждан и социальных норм жилья); равенство субъектов жилищной ипотечной системы; защиту и охрану прав и законных интересов всех участников экономических отношений.

Целесообразно установление особого статуса указанного банка как активного участника договорных отношений с возложением на него дополнительных обязанностей в интересах залогодателей. В частности, минимизация риска с помощью изучения строительной компании или инвестора, с которым заключает договор клиент, равно как упорядочение отношений последних с иными участниками ипотечных отношений.

Залогодатели должны иметь возможность быстро и по доступным ценам получать достоверную информацию по недвижимости, обладать всей информацией об условиях кредита на всем ипотечном рынке (для сравнения и выбора), знать свои права и обязанности, иметь представление о последствиях невыполнения обязательств сторон по договорным жилищно-ипотечным отношениям. Все это будет способствовать упорядочению названных отношений.

Для обеспечения надежного, конкурентоспособного, доступного и дешевого источника долгосрочных кредитов для ипотеки жилища целесообразно ввести для Государственного жилищного ипотечного банка, функционирующего в сфере жилищного ипотечного кредитования, благоприятный налоговый режим.

При этом вполне реально закрепление пониженной учетной ставки на кредитные ресурсы Центробанка, выделенные на развитие ипотеки жилища, либо ограничение уровней максимальных размеров дивидендов для Государственного жилищного ипотечного банка, которому предоставлена лицензия на осуществление ипотечных операций, как это практикуется в США. С целью защиты кредитных ресурсов от инфляции потери (из-за разницы между обычной и пониженной процентной ставкой) могли бы возмещаться из государственных резервов в централизованном порядке.

На первоначальном этапе развития системы ипотечного жилищного кредитования в России государство должно проводить интегрированную политику по решению жилищной проблемы различных категорий залогодателей.

Между тем основой нормального функционирования системы ипотечного кредитования жилища должна быть активизация государственной политики через широкое применение государственного или муниципального жилищного фонда. Естественно, совершенствование данного комплексного правового института должно осуществляться с помощью системы норм, как материальных, так и процессуальных, для установления реальных гарантий соблюдения договорных условий.

Поскольку ипотека жилища имеет особую конституционную, социальную значимость, крайне необходима активизация государства в реализации государственных программ финансовой поддержки освоения ипотечного механизма, включающих льготную политику, в первую очередь для залогодателей.

Нормативное закрепление и применение продуманных средств правового и организационного механизма ипотеки жилища, системы ипотечного кредитования жилища будут способствовать решению целого комплекса финансовых и социальных проблем для политической и экономической стабилизации в обществе.

2.2 Правовое регулирование договорных отношений, связанных с ипотечным кредитованием

В договоре ипотеки должны быть в обязательном порядке указаны:

1) предмет ипотеки (он определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием), а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя;

2) оценка предмета ипотеки (она определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в денежном выражении);

3) существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оно должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона Статья 4 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрация договора об ипотеке - основание для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Ранее, в прежней редакции Закона об ипотеке, данный вид договоров должен был быть нотариально удостоверен и только потом подлежал государственной регистрации. Ныне необходимость в нотариальном удостоверении отменена, хотя на практике очень многие банки предпочитают работать по прежней схеме, и требуют нотариального заверения договора.

Потенциальных клиентов, которые намерены получить ипотечный кредит, что банки работают с отработанным типовым договором, вносить изменения в который не станут ни при каких обстоятельствах; и если в некоторых других случаях при заключении договоров с другими лицами есть возможность что-то обсудить, оговорить путем внесения иных условий, то при подписании договора ипотеки это просто невозможно.

Порядок государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора о ней, следующий: она осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Должны быть представлены:

1) договор ипотеки и его копия;

2) документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;

3) документ об уплате государственной пошлины;

4) иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с вышеназванными документами представляются также закладная и ее копия; документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Государственная регистрации осуществляется в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Дата государственной регистрации ипотеки - день совершения указанной регистрационной записи.

При прекращении ипотеки соответствующая регистрационная запись погашается. Основанием являются заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо решение суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору о ней, возникает с момента заключения этого договора.

Подводя итог сказанному, отметим, что договор ипотеки должен соответствовать требованиям, установленным законодательством, без выполнения которых данный вид договора не является договором ипотеки. К ним относятся:

1) основанием для заключения договора ипотеки должны быть определенные обязательства, например, он заключается в обеспечение обязательства по кредитному договору, договору займа и т.п.;

2) договор ипотеки заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Сторонами по договору ипотеки являются:

1) физическое лицо - залогодатель, который передает в залог свое имущество (о котором говорилось ранее);

2) банк, кредитная организация - залогодержатель, который принимает недвижимость в качестве залога для обеспечения исполнения основного обязательства.

В соответствии с законодательством о банковской деятельности кредитная организация - это юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Банка России имеет право осуществлять банковские операции. Банк - один из способов создания кредитной организации. Он имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц.

В качестве основного кредитора выступает так называемый ипотечный банк, т.е. кредитная организация, основной формой деятельности которой является кредитование физических и юридических лиц под залог недвижимости.

Права и обязанности сторон по договору установлены законодательством и включают следующее.

1. Основная обязанность заемщика состоит в возврате полученных кредитных средств и выплате процентов за пользование ими.

2. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании, т.е. должник по договору ипотеки имеет право им пользоваться по своему усмотрению, но ни продать, ни обменять, ни подарить его не вправе без согласия на то залогодержателя.

3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

4. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.

5. При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке (т.е. если заемщик без согласования с залогодателем осуществит реализацию заложенного имущества), с нарушением указанных ранее требований залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

а) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий недействительности сделки Статья 167 Гражданского кодекса РФ;

б) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

6. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

После подписания договора ипотеки возникают правоотношения его сторон (залогодателя и залогодержателя). Эти субъекты наделяются взаимными правами и обязанностями.

Залогодатель (должник по кредитному договору) обязан:

а) застраховать заложенное имущество в полной его стоимости, а также осуществить страхование в соответствии с требованиями кредитной организации (например, своей жизни, здоровья и трудоспособности);

б) уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;

в) при намерении повторного залога уже заложенного имущества сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества, в противном случае залогодатель отвечает за убытки, причиненные залогодержателям.

Кроме обязанностей, залогодатель имеет следующие права:

а) пользоваться заложенной квартирой в соответствии с назначением (в настоящем случае - для проживания);

б) для дальнейшего отчуждения предмета залога, передачи его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу запрашивать согласие залогодержателя;

в) завещать заложенное имущество;

г) прекратить обращение взыскания на предмет залога и его дальнейшую реализацию путем исполнения обеспеченного залогом обязательства;

д) если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут).

Правда, некоторые права из приведенного перечня больше похожи на обязанности, но этого требует закон.

Залогодержатель, в свою очередь, имеет следующие права:

1. Передать свои права другому лицу:

а) по договору об ипотеке;

б) по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

2. Требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога.

3. Потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:

а) если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге;

б) нарушения залогодателем правил о замене предмета залога Статья 345 Гражданского кодекса РФ;

в) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает.

4. Не только потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, но и, если это требование не будет выполнено, обратить взыскание на предмет залога в случаях:

а) нарушения залогодателем правил о последующем залоге;

б) невыполнения залогодателем своих обязанностей;

в) нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом.

Действия заемщика регламентированы законом и гражданским законодательством, чего нельзя сказать о правах и обязанностях кредитной организации. Ее обязанности будут выполнены в момент предоставления заемщику кредита на приобретение жилья и подачи заявления на государственную регистрацию.

Если прибавить к этому еще и высокие процентные ставки, немалый размер предварительного взноса, а также национальные традиции по отношению к жизни "в долг", то становится понятно, почему достаточно долгое время ипотечное кредитование было недоступной роскошью для большинства граждан страны.

До недавней поры те жесткие условия кредитования, которые установлены банками, они объясняли высокими рисками возможных потерь или невозврата кредитов. Ныне становится понятно, что страхи в некотором смысле были преувеличены. И теперь рекламная информация просто захлестывает потенциального потребителя предложениями взять, наконец, кредит и разрешить тем самым все свои проблемы.

Как результат, ситуация для клиента системы ипотечного кредитования становится пусть ненамного, но более благоприятной Афонина А.В. «Все об ипотеке» // «Омега - Л», 2006. С.15.

Из судебной практики: 1. Общество с ограниченной ответственностью "Полис" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы по Пермскому краю о погашении регистрационной записи о залоге в силу закона по договору от 18.07.2003 купли-продажи встроенных нежилых помещений, общей площадью 748,1 кв. м, расположенных на цокольном и 1 этажах в 1-этажном кирпичном здании колерной мастерской по адресу: Пермь, ул. Гальперина, 17.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 29.08.2008 требования удовлетворены, кроме того, суд взыскал с управления в пользу общества 1 000 руб. государственной пошлины.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2008 оставлено без изменения решение суда первой инстанции.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа постановлением от 22.12.2008 отменил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части взыскания государственной пошлины. Этим же постановлением суд кассационной инстанции взыскал с общества в пользу управление 2 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, общество "Полис" просит отменить в порядке надзора постановление суда кассационной инстанции, указывая на неправильное применение им норм процессуального права, относящихся порядку распределения судебных расходов по делу.

Из содержания судебных актов, общество "Полис" по договору купли-продажи от 18.07.2003 приобрело у общества с ограниченной ответственностью "Макро Плюс" встроенные нежилые помещения общей площадью 748,1 кв. м, расположенные в здании колерной мастерской по адресу: Пермь, ул. Гальперина, 17.

По условиям данного договора недвижимое имущество считалось проданным обществу "Полис" в кредит.

Переход права собственности к обществу "Полис" зарегистрирован в установленном порядке.

В связи с исполнением предусмотренных договором обязательств по оплате, обществом "Полис" было подано заявление о погашении ранее произведенной в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи об ипотеке приобретенного им недвижимого имущества.

В государственной регистрации прекращения ипотеки обществу "Полис" было отказано по причине отсутствия заявления залогодержателя - общества "Макро Плюс", которое на тот было ликвидировано.

Учитывая, что при таких обстоятельствах погашение записи об ипотеке может производиться только в судебном порядке, общество "Полис" обратилось в арбитражный суд с указанными выше требованиями.

Решение арбитражного суда, принятое им в порядке, установленном нормами материального права, является самостоятельным основанием для погашения записи об ипотеке, арбитражный суд кассационной инстанции не нашел оснований для возложения на управление судебных расходов по данному делу.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации определил:

в передаче дела N А50-9881/2008 Арбитражного суда Пермского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22.12.2008 отказать ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАС РФ от 27.02.2009 N 1679/09 по делу N А50-9881/2008.

2. Стегура А.В. обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к закрытому акционерному обществу "Агростроймаш" и акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации в лице филиала N 8619 о признании недействительным договора ипотеки от 31.08.2006 N 1007-ип-2 между обществом и банком.

Решением суда первой инстанции от 08.07.2008, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2008, исковые требования удовлетворены.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 02.12.2008 отменил указанные судебные акты и отказал в удовлетворении исковых требований.

В заявлении о пересмотре судебных актов в порядке надзора заявитель просит отменить оспариваемый судебный акт, считая, что им нарушено единообразие в применении и толковании норм материального и процессуального права.

Изучив содержание заявления и оспариваемых судебных актов, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, не находит оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для пересмотра в порядке надзора оспариваемых судебных актов.

Судом установлено, что договор ипотеки является крупной сделкой для общества.

В подтверждение одобрения сделки банку были представлены протоколы совета директоров и общего собрания акционеров общества.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд кассационной инстанции исходил из того, что нарушение порядка проведения заседания совета директоров и общего собрания акционеров общества само по себе не является основанием для признания нарушенным порядка одобрения крупной сделки, банк принял все меры, требуемые с учетом должной осмотрительности и осторожности для подтверждения факта одобрения крупной сделки, судом первой инстанции отклонено заявление о фальсификации указанных протоколов.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации определил:

в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А32-3447/2008-17/67 Арбитражного суда Краснодарского края для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.12.2008 по тому же делу отказать ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАС РФ от 12.01.2009 N 17067/08 по делу N А32-3447/2008-17/67.

3. ЗАО "Сибпроект-инжиниринг" обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к ЗАО "Северский стекольный завод" и Акционерному коммерческому Сберегательному банку РФ в лице Сибирского банка Сбербанка России о признании недействительным (ничтожным) заключенного между ответчиками договора ипотеки N ДИ-152 от 04.09.2007.

Решением от 18.06.2008 в иске отказано.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2008 решение оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.11.2008 вынесенные судебные акты оставлены без изменения.

Суд установил, что на момент заключения договора препятствий в виде ареста для распоряжения спорным имуществом не имелось, поскольку определением суда от 17.09.2007 обеспечительные меры, принятые определением от 05.09.2007, заменены на обеспечительные меры в виде наложения ареста на иное имущество ЗАО "Северский стекольный завод", то есть спорное имущество на момент заключения договора ипотеки под арестом не находилось.

Таким образом, арест спорного имущества был снят не на основании постановления апелляционной инстанции, которым отменено определение суда от 05.09.2007, отмененное впоследствии постановлением кассационной инстанции от 06.02.2008, а на основании определения суда от 17.09.2007 о замене обеспечительной меры.

В соответствии со статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу, являются:

1) нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права;

2) нарушение права и свобод человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права, международным договорам Российской Федерации;

3) нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц или иных публичных интересов.

Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Наличие нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.

Руководствуясь Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, суд определил:

в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения от 18.06.2008 по делу Арбитражного суда Томской области N А67-717/08, постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2008 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.11.2008 по тому же делу отказать ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАС РФ от 12.01.2009 N 17032/08 по делу N А67-717/08.