Нормативно-правовое регулирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих

Ипотечный кредит/заем - долгосрочная ссуда, предоставляемая физическим лицам (гражданам) для покупки жилья. Кредит предоставляется под обеспечение. Обеспечением кредита в данном случае выступает приобретаемое жилье, на которое оформляется договор залога (ипотеки), либо закладная.

Кредитующая организация - организация, предоставляющая ипотечный кредит (заем) для приобретения жилья.

Закладная - именная ценная бумага, имеющая законного владельца. Закладная удостоверяет право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой жилого помещения, а также право в случае неисполнения должником денежного обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

Свидетельство о праве участника НИС на получение ЦЖЗ Приложение № 1 к Правилам предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения ЦЖЗ, утвержденным постановлением Правительства РФ №370. оформляется Учреждением. Данный документ необходим для получения ЦЖЗ и для расчета кредитором суммы предоставляемого ипотечного кредита.

Каждый военнослужащий после трех лет участия в НИС имеет право на заключение с Учреждением договора ЦЖЗ в целях приобретения жилого помещения.

Для получения ЦЖЗ участник НИС подает рапорт на имя командира воинской части по установленной форме. Рапорт подлежит регистрации в установленном порядке.

Сведения об участниках НИС, которые выразили желание получить ЦЖЗ, поступают в регистрирующий орган соответствующего ФОИВ, где проходят военную службу участники НИС, и оттуда передаются в Учреждение, где на основании полученных сведений оформляются Свидетельства, которые в установленном порядке доводятся до участников НИС. Форма Свидетельства утверждена постановлением Правительства РФ. В Свидетельстве указываются:

личные данные участника;

срок предоставления ЦЖЗ;

размер накоплений на именном накопительном счете участника (по состоянию на 1 число месяца оформления Свидетельства);

размер накоплений, которые будут начисляться на именной накопительный счет в течение срока действия Свидетельства (1/12 накопительного взноса, утвержденного на текущий год).

Постановлением Правительства РФ установлено, что Свидетельство действует в течение трех месяцев с даты его подписания в Учреждении, но в настоящее время ожидается приказ Министра обороны, в котором этот срок будет продлен с трёх до шести месяцев.

Средства ЦЖЗ могут быть использованы для приобретения жилых помещений:

с привлечением средств ипотечного кредита;

без использования кредитных средств - только за счет средств ЦЖЗ.

2.1.5 Приобретение жилого помещения с привлечением средств ипотечного кредита

Обращение к кредитору

Получив Свидетельство, участник НИС обращается за получением ипотечного кредита к кредитору. При первом обращении следует:

выяснить сумму предоставляемого ипотечного кредита, которая рассчитывается в соответствии с указанным в Свидетельстве сроком предоставления ЦЖЗ и методикой расчета ипотечного кредита;

уточнить требования кредитора к жилому помещению, на приобретение которого предоставляется ипотечный кредит (Приложение 5);

получить перечень документов, необходимых для рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита (Приложение 6);

уточнить перечень компаний-партнеров, оказывающих услуги военнослужащим в рамках кредитования участников НИС (риэлторские, страховые, оценочные организации и др.).

Подбор жилого помещения и сбор документов

Подбор жилого помещения осуществляется исходя из размера предоставляемого ипотечного кредита и величины накоплений на именном накопительном счете, указанной в Свидетельстве, которая не входит в сумму ипотечного кредита, а используется в качестве первоначального взноса для оплаты стоимости жилья.

Каждый участник НИС может выбирать жилое помещение как самостоятельно, так и при помощи риэлтора. При этом, если участник НИС по каким-либо обстоятельствам не может находиться по месту приобретения своего жилого помещения, то его подбор и сбор документов может осуществлять в установленном порядке доверенное лицо.

Если возникает необходимость, чтобы доверенное лицо участника НИС представляло его интересы при совершении ипотечной сделки, то есть с правом подписания всех необходимых договоров, распоряжения денежными средствами, правом подачи заявления на государственную регистрацию договора купли-продажи и права собственности на приобретаемое жилое помещение, то тогда требуется оформить нотариально удостоверенную доверенность.

Если владелец выбранного жилого помещения настаивает на внесении аванса (задатка), данный вопрос необходимо согласовать с кредитором. Без одобрения кредитором выбранного жилого помещения внесение аванса либо залога за жилое помещение, тем более, если оно не оформлено документально, крайне нежелательно. Кредитор вправе отказать в предоставлении кредита, если жилое помещение по каким-либо показателям не соответствует его требованиям. Отказ кредитора в предоставлении кредита не всегда может являться для владельца жилого помещения основанием для возврата полученного задатка.

Предоставление кредитору пакета документов на жилое помещение

После сбора полного пакета документов на выбранное жилое помещение кредитор проводит проверку указанных документов и принимает решение о выдаче ипотечного кредита.

Заключение договора банковского счета и кредитного договора

В случае принятия кредитором положительного решения о выдаче ипотечного кредита участнику НИС необходимо будет открыть в банке счет на свое имя. На данный счет будут перечислены кредитные средства и средства ЦЖЗ для покупки жилого помещения. Договор открытия банковского счета должен содержать обязательство кредитной организации о возврате Учреждению средств первоначального взноса в случае неосуществления государственной регистрации права собственности участника НИС на приобретенное жилое помещение в течение 3 месяцев с даты поступления первоначального взноса стоимости жилья на банковский счет участника НИС.

После этого кредитором и участником НИС составляется и подписывается кредитный договор.

Далее оформляется и подписывается со стороны участника НИС договор ЦЖЗ.

Предоставление целевого жилищного займа

Для подписания договора ЦЖЗ со стороны Учреждения участнику НИС необходимо представить в Учреждение следующие документы:

1) 3 экземпляра договора ЦЖЗ, оформленные в соответствии с типовым договором, подписанные участником НИС (либо его доверенным лицом);

заверенную кредитором копию кредитного договора (договора займа), с приложением к нему подписанного участником НИС графика ежемесячных платежей по погашению ипотечного кредита (займа);

заверенную кредитором копию договора банковского счета и документа, подтверждающего согласие участника НИС о безакцептном списании поступающих средств ЦЖЗ в погашение его обязательств по ипотечному кредиту (займа);

заверенную кредитором копию заявления участника НИС по форме, установленной кредитной организацией, в котором он поручает кредитору осуществить возврат Учреждению средств первоначального взноса в случае неосуществления государственной регистрации права собственности участника НИС на жилое помещение в течение 3 месяцев с даты получения кредитором указанных средств;

выписку из отчета об оценке рыночной стоимости приобретаемого жилого помещения, содержащую подробные характеристики этого помещения, оценку его рыночной стоимости, соответствующей техническим и иным потребительским свойствам;

иные документы, указанные в Свидетельстве.

Учреждение в течение 7 рабочих дней после поступления указанных документов производит их проверку и, в случае их соответствия требованиям законодательства, подписывает договор ЦЖЗ и перечисляет на банковский счет участника НИС, указанный в кредитном договоре, первоначальный взнос стоимости жилья. Два из трех экземпляров договора ЦЖЗ, которые требуются для регистрации сделки купли-продажи, подписанные со стороны Учреждения, направляются участнику.

После получения от Учреждения подписанного договора ЦЖЗ кредитор осуществляет выдачу кредита участнику НИС в сроки, указанные в кредитном договоре.

Далее заключается договор страхования.

Совершение сделки купли-продажи жилого помещения

Продавец жилого помещения и покупатель (участник НИС) передают необходимые документы для государственной регистрации сделки в территориальный орган Федеральной регистрационной службы.

В соответствии с Правилами предоставления ЦЖЗ продавец жилого помещения получает сумму первоначального взноса за счет средств федерального бюджета (в размере суммы накоплений на именном накопительном счете, указанной в Свидетельстве) только после государственной регистрации права собственности участника НИС на приобретаемое жилое помещение, о чем продавец должен быть проинформирован своевременно.

Фактическим подтверждением регистрации сделки является свидетельство о государственной регистрации права собственности участника НИС на приобретенное жилое помещение, а также оригинал выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой указывается наличие залога в пользу кредитора и Российской Федерации. Данные документы выдаются на руки участнику НИС.

Свидетельство о праве собственности участника НИС необходимо предоставить кредитору, после чего продавец получит средства первоначального взноса, перечисленные Учреждением на банковский счет участника НИС. Оригинал Свидетельства о праве собственности при этом остается у участника НИС.

После государственной регистрации сделки необходимо направить в Учреждение следующие документы:

заверенные кредитором копии договора страхования и Свидетельства о праве собственности;

оригинал выписки из ЕГРП;

копию договора купли-продажи, заверенную кредитором;

платежный документ, подтверждающий дату выдачи ипотечного кредита.

Погашение обязательств по ипотечному кредиту

Учреждение после подтверждения государственной регистрации права собственности участника НИС на приобретенное жилое помещение (после получения документов, указанных в пункте 5) приступает к погашению обязательств по ипотечному кредиту в соответствии с графиком его погашения. При этом размер ежемесячного погашения не может превышать 1/12 накопительного взноса, утвержденного Федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год.

Государственная регистрация ипотеки

Если для покупки жилого помещения используются как средства ЦЖЗ, предоставленные Учреждением, так и средства ипотечного кредита, предоставленные кредитором, то приобретенная квартира будет находиться в залоге как у кредитора (до окончания погашения задолженности по кредиту), так и у Российской Федерации (до возникновения права на использование накоплений).

При возникновении у участника НИС права на использование накоплений для жилищного обеспечения, а также в случае досрочного погашения ЦЖЗ, Учреждение и участник НИС осуществляют действия, связанные с погашением в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи об ипотеке, то есть залог (обременение) в пользу Российской Федерации снимается.

Снятие залога в пользу кредитора происходит при полном погашении ипотечного кредита.

2.1.6 Приобретение жилого помещения без привлечения кредитных средств - только за счет средств целевого жилищного займа

В соответствии с постановлением Правительства РФ, участник НИС может также приобрести жилое помещение, используя только средства ЦЖЗ, то есть без использования средств ипотечного кредита. Сумма средств для приобретения жилого помещения в данном случае рассчитывается исходя из размера накоплений на именном накопительном счете, указанного в Свидетельстве, и размера личных средств участника НИС (при наличии).

Подбор жилья и предоставление документов в Учреждение

После получения Свидетельства участник НИС самостоятельно подбирает жилое помещение. Для получения ЦЖЗ следует представить в Учреждение следующие документы:

оригинал договора ЦЖЗ, оформленного по утвержденной форме, подписанный участником (3 экземпляра);

оригинал договора купли-продажи жилого помещения, который является основанием для государственной регистрации права собственности участника на приобретаемое жилое помещение;

правоустанавливающие документы на приобретаемое жилое помещение;

отчет об оценке рыночной стоимости приобретаемого жилого помещения;

договор банковского счета, открытого участником НИС в кредитной организации.

Предоставление целевого жилищного займа

Учреждение после проверки представленных документов и принятия решения о предоставлении ЦЖЗ подписывает со своей стороны договор ЦЖЗ и осуществляет перечисление средств, учтенных на именном накопительном счете участника НИС, на банковский счет, участника НИС, открытый в кредитной организации. Два экземпляра договора ЦЖЗ направляются участнику НИС. Срок для рассмотрения документов и перечисления средств, установленный постановлением Правительства РФ, составляет 7 рабочих дней.

Регистрация сделки купли-продажи

Участник НИС и продавец жилого помещения осуществляют и регистрируют сделку купли-продажи. Участник НИС также заключает договор имущественного страхования.

После государственной регистрации права собственности участника НИС на приобретенное жилое помещение кредитная организация, в которой открыт банковский счет, осуществляет перечисление средств ЦЖЗ продавцу жилого помещения и направляет копии договора купли-продажи жилого помещения, копию Свидетельства о праве собственности, и оригинал выписки из ЕГРП в Учреждение.

Регистрация ипотеки

В случае использования участником НИС только средств ЦЖЗ (без привлечения кредитных средств) залог в пользу Российской Федерации оформляется в силу закона при регистрации сделки.

При возникновении у участника НИС права на использование накоплений для жилищного обеспечения, а также в случае прекращения договора ЦЖЗ в связи с досрочным погашением ЦЖЗ, Учреждение и военнослужащий осуществляют действия, связанные с погашением в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи об ипотеке, т.е. залог в пользу Российской Федерации с приобретенного жилья снимается.

Но также помимо денежных средств, необходимых военнослужащему-участнику НИС на приобретение жилой площади, существуют и такие затраты как страхование здоровья военнослужащего и предмета залога, риэлтерские услуги и другие.

2.1.7 Заключение договора страхования при приобретении жилья

Страхование при получении ипотечного кредита:

Основным условием кредитора для выдачи ипотечного кредита является заключение заемщиком договора страхования предмета ипотеки (приобретаемого жилья). Некоторые кредиторы также могут потребовать от заемщика застраховать свою жизнь и здоровье. Большинство кредиторов при расчете процентной ставки кредита учитывают заключение заемщиком договора страхования.

В соответствии с Федеральным законом от 28 марта 1998 года № 52-ФЗ «Об обязательном государственном страховании жизни и здоровья военнослужащих, граждан, призванных на военные сборы, лиц рядового и начальствующего состава органов внутренних дел Российской Федерации (Таблица 1), Государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, сотрудников учреждений и органов уголовно-исполнительной системы и сотрудников федеральных органов налоговой полиции» жизнь и здоровье всех военнослужащих застрахованы в обязательном порядке.

Тем не менее, обязательное государственное страхование участника НИС не гарантирует кредитной организации погашение участником в полном объеме задолженности по кредиту.

Страховая сумма (денежные средства, которые будут выплачиваться при наступлении страхового случая) - не менее остатка задолженности по кредиту (перерасчет производится ежегодно).

Срок действия договора страхования - на весь срок действия кредитного договора.

Оплата по договору страхования осуществляется ежегодно в соответствии с графиком платежей, который прилагается к договору страхования.

Страховая премия - сумма, ежегодно оплачиваемая заемщиком. Рассчитывается как доля от страховой суммы. При этом годовые тарифы на страхование жизни заемщика составляют в среднем от 0,3% до 0,7% от страховой суммы (тарифы могут повышаться после достижения заемщиком возраста в 35 лет), а тарифы на страхование имущества - от 0,1 % от страховой суммы.

За невыполнение участником НИС условий договора страхования предусмотрена ответственность. При допущении просрочек или неуплате страховой премии договор будет расторгнут страховой компанией, о чем проинформируют кредитора. Кредитор в подобном случае имеет право потребовать от заемщика досрочного погашения кредита, а в случае невозможности такого погашения - обратить в судебном порядке взыскание на заложенную квартиру.

жилищный военнослужащий ипотечный приобретение страхование

Таблица 1

Различия между обязательным страхованием военнослужащего и страхованием заемщика ипотечного кредита

Виды страхования и выплаты по ним	Обязательное государственное страхование военнослужащих (ФЗ № 52 от 28.03.98 года) (выгодоприобретатель - военнослужащий)	Страхование здоровья заемщика-военнослужащего и приобретаемого жилья при оформлении ипотечного кредита (выгодоприобретатель - кредитор)
I группа инвалидности	75 окладов денежного содержания застрахованного	Страховая компания погашает задолженность заемщика-военнослужащего перед кредитором в полном объеме. Квартира остается в собственности у заемщика.
II группа инвалидности	50 окладов денежного содержания застрахованного
Гибель или смерть застрахованного	25 окладов денежного содержания каждому выгодоприобретателю (членам семьи)	Страховая компания погашает кредитору задолженность заемщика в полном объеме. В случае, если сумма выплаты превышает остаток задолженности, разница выплачивается второму выгодоприобретателю по договору страхования (члену семьи заемщика).
Страхование недвижимости	Нет	При повреждении или утрате квартиры страховая компания погашает остаток задолженности заемщика перед кредитором. Заемщику не нужно погашать кредит за уничтоженное имущество.

Страхование при покупке жилья только за счет средств целевого жилищного займа (без кредита):

В этом случае заключается только договор имущественного страхования, выгодоприобретателем по которому будет являться Учреждение. Страховая сумма - не менее размера целевого жилищного займа, предоставленного участнику НИС Учреждением. Необходимости в страховании жизни и здоровья участника НИС нет.

Для того, чтобы участнику НИС было проще и быстрее решить вопрос с приобретением жилья были разработаны программы ипотечного кредитования военнослужащих.

2.2 Программы ипотечного кредитования военнослужащих

На данный момент существует четыре программы ипотечного кредитования военнослужащих, и они представлены четырьмя акционерными обществами http://rosvoenipoteka.ru/general/credits/:

Военная ипотека ОАО АКБ «Связь-Банк»

Связь-Банк основан в 1991 году и является одним из крупнейших государственных банков (главный акционер - Государственная корпорация «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанк)».

Преимущества Военной ипотеки от Связь-Банка (Приложение 7):

низкая процентная ставка - 9,5%;

рассмотрение заявки бесплатно;

комиссии по кредиту отсутствуют;

внесение собственных средств военнослужащего не требуется;

всего 2 документа для рассмотрения заявки на кредит (паспорт и свидетельство участника НИС);

возможность подачи заявки по электронной почте;

50 регионов присутствия банка (приобретаемая квартира может находится в любом из данных регионов);

персональный менеджер;

бесплатная помощь банка на всех этапах купли-продажи квартиры (в том числе государственная регистрация и организация страхования);

консультации по кредиту круглосуточно (звонок по России бесплатный).

Военная ипотека ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработало специально для военнослужащих программу ипотечного кредитования «Военная ипотека» для приобретения квартир на вторичном рынке (Приложение 8). Обеспечением по кредиту служит приобретаемая квартира.

Кредиты (займы) по программе «Военная ипотека» предоставляются участникам НИС жилищного обеспечения военнослужащих, независимо от того, признаны они нуждающимися в жилье, или нет. Условия кредитования позволяют военнослужащему приобрести жилье, практически не используя собственные средства. Кредит погашается за счет накопительных взносов, поступающих на именной счет военнослужащего. Сумма, равная ежемесячному платежу по кредиту (займу), перечисляется на счет военнослужащего в соответствии с графиком платежей ФГУ «Росвоенипотека», а затем списывается в счет погашения кредита (займа) без какого-либо участия со стороны заемщика.

Для каждого заемщика предельная величина ипотечного кредита рассчитывается на основании сведений об общей сумме взносов на жилищное обеспечение, которая должна скопиться к тому времени, когда военнослужащему исполнится 45 лет. При этом принимается во внимание индексация взносов будущих лет с учетом прогнозного значения уровня инфляции по данным Минэкономразвития России. Помимо этого на величину максимально возможной суммы кредита влияют размер процентной ставки по кредиту и величина первоначального взноса по ипотеке.

При расчете максимальной суммы кредита по программе «Военная ипотека» величина доходов заемщика не имеет значения. Поэтому сумма кредита, которая предоставляется военнослужащему по программе «Военная ипотека», значительно превышает размер кредита, который он может получить по стандартной ипотечной программе на основании данных о своей платежеспособности. Вместе с тем, максимальный размер кредита (займа) не может превышать разницы между стоимостью жилья и суммой первоначального взноса. Причем для расчета берется меньшая из двух величин: стоимость жилого помещения по договору купли-продажи либо рыночная стоимость жилого помещения в соответствии с отчетом об его оценке.

Заемщик может использовать собственные средства, чтобы увеличить первоначальный взнос по кредиту, за счет чего он может приобрести жилье большей стоимости - более просторное и комфортное.

Ипотечный кредит (заем), выданный на приобретение жилья по программе «Военная ипотека», досрочно можно погасить за счет собственных средств военнослужащего. Поскольку мораторий на досрочное погашение кредита (займа) отсутствует, можно начинать досрочное погашение сразу после выдачи кредита (займа). Платежи в счет досрочного погашения не ограничены какой-либо величиной.

Кроме указанных свои программы предлагают: Военная ипотека ОАО «Газпромбанк» (Приложение 9) и Программа кредитования участников НИС ОАО «Банк Зенит» (приложение 10).

Изложенные выше условия предоставления кредитными организациями кредита для приобретения жилья дают возможность участнику НИС сделать необходимый и подходящий для него выбор.

Но для более подробного представления относительно недавно сформированной системы необходимо провести ее анализ.

2.3 Анализ накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих

Исходя из вышесказанного, в данном параграфе я провел анализ того, насколько эффективно и оправданно реализована НИС жилищного обеспечения военнослужащих. В результате которого выделил преимущества и недостатки данной программы.

Преимущества:

для включения в реестр участников НИС не требуется признания военнослужащего нуждающимся в жилом помещении, не учитывается наличие у военнослужащего или членов его семьи жилья (в том числе в собственности);

целевой жилищный заем для приобретения жилого помещения предоставляется военнослужащему уже по истечении трех лет участия в системе;

жилое помещение, приобретенное с использованием целевого жилищного займа, сразу же оформляется в собственность военнослужащего и может использоваться для проживания членов семьи или сдаваться в поднаем;

место приобретения жилого помещения определяется самим военнослужащим, как по месту прохождения военной службы, так и в любом другом населенном пункте Российской Федерации в предполагаемом избранном месте жительства военнослужащего;

военнослужащий, являющийся участником НИС, сохраняет право на служебное жилье в том случае, если квартира приобретается им не по месту прохождения службы, а также при переводе к новому месту службы;

после возникновения права на использование накоплений военнослужащий может потратить денежные средства с именного накопительного счета на иные, кроме покупки жилого помещения, цели;

погашение обязательств по кредиту за счет средств, начисляемых на именной накопительный счет, берет на себя государство;

стоимость купленной квартиры будет пропорционально увеличиваться по мере удорожания жилья;

квартира, приобретенная с использованием средств целевого жилищного займа, не может быть разделена при разводе супругов, так как согласно статье 34 Семейного кодекса Российской Федерации целевые выплаты, полученные одним из членов семьи, не являются совместно нажитыми;

право военнослужащего на участие в НИС и получение ЦЖЗ для приобретения им жилья не зависит от его жилищных условий и семейного положения;

при признании военнослужащего в установленном законом порядке нуждающимся в улучшении своих жилищных условий ему могут быть выплачены дополнительные денежные средства, размер которых определяется исходя из той суммы, которая могла бы быть им накоплена до момента выслуги двадцать лет. При этом важным условием в данном случае является выслуга лет, то есть право на данные выплаты имеют только военнослужащие, срок службы которых превышает десять лет;

участник может использовать средства целевого жилищного займа на расходы, связанные с оформлением сделки по приобретению жилья (услуги риэлтора при приобретении жилья с его помощью, оценка жилья, нотариальные услуги), кредитного договора (выплаты кредитора за решение предоставления кредитных средств, за ведение кредитного договора и т.д.). Участник может также использовать средства целевого жилищного займа для страхования рисков, в соответствии с условиями договора. В разделе указываются условия и документы, являющиеся основанием для компенсации произведенных расходов. В типовой форме договора для предоставления целевого жилищного займа участник определяет эту сумму расходов. И ФГУ «Росвоенипотека» на основании договора и предоставленных оригиналов платежных документов принимает решение о возмещении (если на именном накопительном счете участника находятся средства) и производит оплату. Но при этом очень важно, чтобы участник НИС понимал, что при оплате расходов из ЦЖЗ расчет суммы на приобретение жилья уменьшится. Поэтому военнослужащий самостоятельно принимает решение об оплате этих расходов;

участник НИС имеет право приобрести в собственность как одно, так и несколько жилых помещений статья 11Федерального закона от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ;

согласно статье 29 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель сохраняет право пользования имуществом, вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Статьей 288 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания, проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора;

программа «Военная ипотека» позволяет получить для приобретения жилья кредит на сумму, которая в несколько раз превышает лимит стандартного ипотечного кредита, на который мог бы рассчитывать военнослужащий при своих доходах.

Недостатки:

размер накоплений участника зависит только от продолжительности военной службы, а не от воинского звания, должности, места прохождения службы, нуждаемости военнослужащего в жилье;

существующее на данный момент ограничение выбора жилья только квартирами в многоквартирном доме на вторичном рынке, поскольку по условиям программы "Военная ипотека" нельзя приобретать дома с участками и жилье на этапе строительства;

ограничение максимального размера кредита 2 млн. рублей. Во многих городах этих денег достаточно, чтобы купить благоустроенную квартиру, но в некоторых больших городах этой суммы может не хватить, чтобы купить комфортное жилье;

в отдельных случаях выделение средств военнослужащим зависит от решения федерального органа исполнительной власти, что способствует возникновению и распространению среди высших военных чинов взяточничества и «торговли влиянием»;

имущественный налоговый вычет не распространяется на военнослужащих - участников НИС, так как приобретение жилья участником НИС в рамках НИС осуществляется за счет средств целевого жилищного займа (средств федерального бюджета);

при предоставлении ипотечного кредита осуществляется страхование как здоровья военнослужащего так и предмета залога, при этом все расходы, связанные с этим теоретически осуществляется за счет средств целевого жилищного займа, но фактически несет сам военнослужащий из собственных средств;

фиксированная сумма целевого жилищного займа, которая не зависит от состава семьи, выслуги лет и льгот;

размер жилищных накоплений не учитывает разницу рыночных цен на жилые помещения в различных регионах России;

не предусматривается возможность размещения средств жилищных накоплений непосредственно в программы, связанные со строительством жилья для военнослужащих;

необоснованно лишены права на использование жилищных накоплений военнослужащие, увольняющиеся по таким «некомпроментирующим основаниям», как истечение срока контракта или существенные и (или) систематические нарушения в отношении военнослужащего условий контракта со стороны федерального органа исполнительной власти.

Одним из основных преимуществ новой системы является возможность приобретения военнослужащим жилья в собственность с использованием инструментов ипотечного кредитования в любое время по истечении трех лет участия в НИС, не дожидаясь окончания срока службы, а также выбора месторасположения и размера жилья.

Военная ипотека взяла за основу долгосрочный характер воинской службы (в среднем 15-20 лет) и предусмотренные в бюджете целевые ассигнования для накопления средств на именных накопительных счетах военнослужащих с последующим приобретением ими жилья.

В результате, проведенного мной анализа НИС жилищного обеспечения военнослужащих видно, что преимущества данной программы на 50% превышают её недостатки. О чем также свидетельствуют данные приведенные ниже.

Военная ипотека - это динамично развивающаяся система обеспечения жильем военнослужащих с растущим числом ее участников. Из года в год количество участников системы растет, начиная с 2005 года по настоящее время, участниками НИС стали более 150,0 тыс. человек, в том числе по годам http://www.guvi.ru/main_menu/voenipoteka_now/untitled.php:

2005-2006 года - 34,2 тыс. человек;

2007 год - 23,3 тыс. человек;

2008 год - 29,9 тыс. человек;

2009 год - 35,5 тыс. человек;

за 10 месяцев 2010 года - более 30,0 тыс. человек.

Принимая во внимание необходимость безусловной реализации права на жилище участников НИС, проводится работа по индексации размера накопительного взноса на одного участника системы, исходя из складывающейся конъюнктуры на рынке недвижимости и экономических возможностей государства, величина которого ежегодно устанавливается Федеральным законом о Федеральном бюджете на соответствующий год.

На начальном этапе функционирования военной ипотеки, в 2006 году, размер ежегодного накопительного взноса, составил 40,6 тысячи рублей http://www.guvi.ru/main_menu/voenipoteka_now/untitled.php. С начала функционирования военной ипотеки четко прослеживается его положительная динамика, так размер накопительного взноса по периодам составил http://voenipoteka.ucoz.ru/publ/intervju_zamestitelja_rukovoditelja_fgu_rosvoenzhiljo _svmozzhu_khina/1-1-0-9:

Таблица 2

Размер ежегодного накопительного взноса (2005-2013 года)

Год	Размер взноса, тыс. руб.	Прирост на, %
2005	37,0	-
2006	40,6	9.72
2007	82,8	103.94
2008	89,9	8.57
2009	168,0	86.87
2010	175,6	4.52
2011	189,8	8.09
2012	205,0	8.01
2013	220,4	7.51

В соответствии с Федеральным законом через три года участия в НИС военнослужащий получает право на использование средств накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на его именном накопительном счете, в том числе на приобретение жилого помещение с помощью целевого жилищного займа. В настоящее время количество участников военной ипотеки, имеющих право на использование накоплений, составляет более 60 тысяч человек.

Учитывая новизну способа получения жилья военнослужащими, предусмотренного Федеральным законом, в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 января 2007 года № 51 в 2007 году был проведен эксперимент по ипотечному кредитованию участников НИС. В рамках проведенного эксперимента военнослужащими приобретено 298 квартир в 48 субъектах Российской Федерации, при этом квартиры в подавляющем большинстве случаев были приобретены на вторичном рынке.

С целью налаживания механизма ипотечного кредитования участников НИС по результатам эксперимента были внесены необходимые изменения в законодательные и нормативные правовые акты Российской Федерации. Это позволило обеспечить реальное получение жилья военнослужащими.

В период с 2005 по 2010 годы собственниками квартир стали более 7,0 тысяч военнослужащих. Средний размер средств, выделяемых на приобретение жилья на одного участника системы, в 2010 году составил около 2 млн. 500 тыс. рублей http://voenipoteka.ucoz.ru/publ/intervju_zamestitelja_rukovoditelja_fgu_rosvoenzhiljo_svmozzh ukhina/1-1-0-9.

Лидерами среди регионов, выбранных военнослужащими для покупки квартир, остаются Московская, Новосибирская, Ростовская, Калининградская, Саратовская, Волгоградская и Воронежская области http://www.guvi.ru/main_menu/voenipoteka_now/untitled.php.

В данной главе были исследованы особенности НИС жилищного обеспечения военнослужащих, рассмотрен правовой статус ее субъектов, специфика заключения договора целевого жилищного займа и особенности его погашения, а также проанализированы современные проблемы НИС и актуальные вопросы защиты прав военнослужащих и членов их семей при реализации ипотечной жилищной системы. Рассмотрены программы ипотечного кредитования военнослужащих. Исходя из чего, видно, что НИС жилищного обеспечения военнослужащего не совершенна и требует внесения корректив и поправок. Ввиду чего в следующей главе представлены основные направления повышения ее эффективности и совершенствования.

Глава 3 Основные направления повышения эффективности и совершенствования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих

Отношение военнослужащих к выполнению своих обязанностей, а значит, боеготовность Вооруженных Сил, в значительной мере зависит от уровня социальной защищенности военнослужащих. Права военнослужащих призваны косвенно обеспечивать эффективность их деятельности путем реализации моральных и материальных стимулов. Под ними часто понимаются социальные гарантии (льготы), призванные компенсировать военнослужащим обусловленные особенностями военной службы ограничения некоторых прав и свобод. Одним из основных направлений функционирования системы социальной защиты военнослужащих является реализация прав и социальных гарантий военнослужащих относительно их материального обеспечения.

По своему содержанию материальное обеспечение имеет видовую дифференциацию: жилищное, денежное, продовольственное, вещевое, торгово-бытовое, медицинское, пенсионное и т. д.

Среди многих острых проблем, связанных с социальным обеспечением военнослужащих, жилищная проблема является наиболее кризисной и острой, затрагивающей практически все социальные аспекты жизни современного российского общества. В настоящее время под жилищным обеспечением военнослужащих понимается комплекс организационно-правовых мероприятий (механизм) по реализации субъективных прав граждан на жилище.

Анализ системы мотивации офицеров к службе показывает, что наряду с размером денежного довольствия обеспечение жильем является основным фактором мотивации офицеров к службе и улучшения кадровой обстановки в армии. Однако, несмотря на важность данного фактора мотивации офицеров к службе и стабилизации кадровой ситуации, в настоящее время в армии сложилась ситуация, когда не обеспечена жильем или нуждается в улучшении жилищных условий критическая масса семей офицеров. По данным Управления Президента Российской Федерации по работе с обращениями граждан, в Российской армии нет жилья у каждой третьей семьи офицера или прапорщика.

Такое положение в одной из самых важных сфер социальной защиты военнослужащих является причиной ряда негативных социальных явлений в жизнедеятельности общества и армии: большинство военнослужащих, не получивших жилье от Минобороны России, несут серьезные материальные издержки в связи с явно недостаточным размером компенсации за поднаем жилья; социально-бытовая неустроенность влияет, кроме прочего, и на демографическую ситуацию среди офицеров (по данным Общероссийского профессионального союза военнослужащих, половина семей молодых военных не имеет детей, распадается до 40% браков, число офицеров-холостяков за последние пять лет увеличилось в 2,5 раза). Растет финансовая нагрузка на бюджет Министерства обороны, поскольку отслуживший положенный срок офицер не может быть уволен без предоставления жилья и остается в распоряжении командира части, продолжает получать положенное денежное довольствие и т. д.

Столь критичная ситуация с жилищным обеспечением, сложившаяся в настоящее время в армии, требует от руководства страны и «силовых» структур решительных шагов по ее решению.

Надежная система жилищного обеспечения крайне важна не только для самих военнослужащих, но и для страны в целом. Выбирая военную профессию, не все задумываются о том, в каких условиях придется жить, но именно жилищные проблемы часто являются одной из причин, которые заставляют молодых офицеров увольняться с военной службы. Поэтому от того, как будет на практике функционировать система жилищного обеспечения, во многом зависит комплектование Вооруженных Сил, органов безопасности и в конечном итоге оборона и безопасность России.

Переход обязательств государства перед военнослужащими в жилищной сфере из натуральной формы (предоставление квартиры) в денежную форму расширил возможности военнослужащих самостоятельно принимать решения по выбору места проживания, качеству и размеру приобретаемого жилья. С введением новой НИС на переходный период сохранилась существующая система обеспечения жильем военнослужащих заключивших контракты до 1 января 2005 года.

НИС жилищного обеспечения военнослужащих относительно недавно сформированный способ реализации одного из основных и неотъемлемых прав военнослужащих - права на жилище. За время своего существования данная программа зарекомендовала себя преимущественно с положительной стороны, но, к сожалению, исходя из практического опыта, а так же, проведенного в 2007 году эксперимента, существуют и некоторые пробелы и неточности, требующие соответствующего совершенствования и доработки.

Исходя из этого, хотелось бы выделить основные направления совершенствования НИС жилищного обеспечения военнослужащих. Среди которых:

ввести увеличительные коэффициенты на размер целевого жилищного займа, в случае, если военнослужащий принял решение приобрести квартиру в таких городах как Москва, Санкт-Петербург и т.п.;

размер ежегодного накопительного взноса должен зависеть от состава семьи военнослужащего (чем больше количество членов семьи, тем больше должен быть размер ежегодного взноса);

установить дифференциацию ежегодных взносов в зависимости от воинских званий и должностей;

сделать возможным приобретать дома с участками и жилье на этапе строительства, а также квартиры в специализированном фонде «Военное жильё»;

возможность военнослужащего воспользоваться правом на приобретение жилья по программе «Военная ипотека», в случае если он уволен с военной службы по состоянию здоровья до достижения им десятилетней выслуги;

включить военнослужащих, которые были уволены по таким основаниям, как истечение срока контракта или существенные и (или) систематические нарушения в отношении военнослужащего условий контракта со стороны федерального органа исполнительной власти в список оснований, при которых за военнослужащим сохраняется право воспользоваться целевым жилищным займом в случае если к моменту его увольнения выслуга составила более 10 лет;

включить такую категорию военнослужащих как солдаты, матросы, сержанты, старшины в число обязательных участников НИС, тем самым придать единство участников;

сделать возможным совмещения накоплений, числящихся на именном счете военнослужащего со средствами, выделяемыми в связи с рождением ребенка, а также другими видами социальных выплат, что позволит молодым семьям обеспечить как самих себя, так и своих детей более комфортабельным жильем;

увеличить размер, предоставляемого кредита для приобретения жилищной площади, так как сумма ежегодных взносов накопительным итогом на именном счете военнослужащего к моменту достижения им двадцатилетней выслуги значительно больше;

сделать возможным объединения средств в случае если муж и жена являются военнослужащими-участниками НИС и соответственно увеличения в два раза размера предоставляемого займа кредитными учреждениями;

усовершенствовать нормативно-правовую базу.

Функционирование НИС жилищного обеспечения военнослужащих, а также выполнение направлений по ее совершенствованию позволит обеспечить:

улучшение морально-психологического климата в воинских коллективах и семьях военнослужащих;

формирование у военнослужащих уверенности в жилищном обеспечении их семей;

компенсацию ограничений, связанных с военной службой как особого вида федеральной государственной службы, сопряженной с риском для жизни;

социальную справедливость;

подтверждение статуса военнослужащих как граждан, находящихся под особой защитой государства.

Заключение

Как и у большинства крупных и развитых стран, в России вопрос содержания и обеспечения армии занимает не маловажное место, так как именно подготовленная и боеспособная армия является залогом как неприкосновенности и безопасности границ самого государства, так и его народа. А для того чтобы военнослужащие могли рисковать своей жизнью нужно обеспечить их необходимыми благами и гарантиями, среди которых наиболее важное место занимает реализация права на жилище. Решение этого вопроса всегда вызывало множество проблем и сложностей. За последние двадцать лет наше государство провело три различные реформы, касающиеся жилищного обеспечения военнослужащих, среди которых:

Государственное обеспечение жильем - где государство брало на себя обязательство передать военнослужащему квартиру в собственность в натуральном виде.

Программа государственные жилищные сертификаты - здесь государство постепенно уходит от предоставления жилья в натуре, и предоставляет военнослужащим субсидии, но пока еще эти субсидии завязаны на площади жилья и его средней стоимости.

Накопительно-ипотечная система - государство полностью отрекается от натурального обеспечения и предоставляет лишь денежные накопления.

Проведённое исследование позволяет сказать, что проблема предоставления жилья военнослужащим и членам их семей с трудом может быть решена иными способами, нежели как при применении накопительно-ипотечной системы в силу ограниченности финансовых ресурсов у государства, которая за время своего существования зарекомендовала себя преимущественно с положительной стороны. Многие военнослужащие, являясь участниками НИС, уже смогли приобрести себе квартиры, но преимущественно в отдаленных от центра городах из-за существенной разницы в ценах на недвижимость. Но также как и у любой системы в накопительно-ипотечной есть свои недостатки и недоработки, которые требуют дальнейшего совершенствования и изменения.

В связи с этим целью работы ставилась разработка положений, направленных на совершенствование правового регулирования применения накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. В результате был выполнен ряд задач дипломной работы:

проанализированы нормативно-правовые основы права военнослужащих на жилище и исторические формы его реализации, охарактеризованы его современные форм;

исследованы особенности накопительно-ипотечной жилищной системы с участием военнослужащих, рассмотрены правовой статус субъектов ипотечной жилищной системы и специфика заключения договора целевого жилищного займа и особенности погашения такого займа;

проанализированы современные проблемы НИС и актуальные вопросы защиты прав военнослужащих и членов их семей при реализации ипотечной жилищной системы;

сформулированы предложения, направленные на совершенствование и повышение эффективности НИС жилищного обеспечения военнослужащих.

Решения данных задач, которые позволили достичь цели работы, были раскрыты в трех главах работы. В результате которых был определен ряд нормативно-правовых актов, регламентирующих вопросы в сфере непосредственно связанной с правом военнослужащего на жилище, а также формы его реализации. Были отражены общие вопросы функционирования НИС, рассмотрены категории ее участников, а также порядок приобретение жилых помещений с использованием средств целевого жилищного займа. Помимо чего были рассмотрены программы ипотечного кредитования военнослужащих. Также в работе исследованы преимущества, недостатки программы «Военная ипотека» и сформулированы в связи с последним, предложения, направленные на совершенствование нормативных правовых актов, регулирующих вопросы жилищного обеспечения военнослужащих, а также самой НИС в целом.

По итогам работы было отражено несколько предложений, основными из которых являются:

1) Ввести увеличительные коэффициенты на размер целевого жилищного займа, в случае, если военнослужащий принял решение приобрести квартиру в таких городах как Москва, Санкт-Петербург и т.п.

2) Размер ежегодного накопительного взноса должен зависеть от состава семьи военнослужащего (чем больше количество членов семьи, тем больше должен быть размер ежегодного взноса).

3) Установить дифференциацию ежегодных взносов в зависимости от воинских званий и должностей.

4) Сделать возможным приобретать дома с участками и жилье на этапе строительства, а также квартиры в специализированном фонде «Военное жильё».

5) Включить такую категорию военнослужащих как солдаты, матросы, сержанты, старшины в число обязательных участников НИС, тем самым придать единство участников.

6) Увеличить размер, предоставляемого кредита для приобретения жилищной площади.

Функционирование НИС жилищного обеспечения военнослужащих, а также выполнение предложений по ее совершенствованию позволит решить проблему с обеспеченностью жильем военнослужащих, повысить их социальную защищенность и уверенность в будущем. В результате это обеспечит высокую боевую готовность Вооружённых Сил и, в конечном итоге, военную безопасность страны.

Список используемой литературы

А. Нормативно-правовые акты органов законодательной и исполнительной власти

1. Конституция РФ от 12 декабря 1993 г.

2. Федеральный закон от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" (с изменениями на 28.12.2010 г.)

3. Федеральный закон от 8 декабря 2010 г. № 342-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон "О статусе военнослужащих" и об обеспечении жилыми помещениями некоторых категорий граждан»

4. Федеральный закон от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ (с изменениями от 25 ноября 2009 г.) «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»

5. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

6. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (с изменениями от 30 ноября 2010 г.)

7. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с изменениями от 06 апреля 2011 г.)

8. Семейный кодекс РФ (СК РФ) от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (с изменениями от 23 декабря 2010 г.)

9. Указ Президента Российской Федерации от 20 апреля 2005 г. №449 «Вопросы накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих»

10. Постановление Правительства Российской Федерации от 21 февраля 2005 г. № 89 «Об утверждении Правил формирования и ведения реестра участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих Министерством обороны Российской Федерации, федеральными органами исполнительной власти, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба» (с изменениями от 15 мая 2008 г.)

11. Постановление Правительства Российской Федерации от 17 ноября 2005 г. № 686 «Об утверждении Правил выплаты участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих или членам их семей денежных средств, дополняющих накопления для жилищного обеспечения» (с изменениями от 1 сентября 2008 г.)

12. Постановление Правительства Российской Федерации от 7 ноября 2005 г. № 655 «О порядке функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (с изменениями от 17 октября 2006 г., 15 мая 2008 г., 31 января 2009 г.)

13. Постановление Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008 г. № 370 «О порядке ипотечного кредитования участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих»

14. Постановление Правительства Российской Федерации от 16 декабря 2010 г. № 1028 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008 г. № 370»

15. Постановление Правительства РФ от 31 декабря 2004 г. № 909 (ред. от 03.09.2008, с изм. от 05.09.2008) «О порядке выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений военнослужащим - гражданам Российской Федерации, проходящим военную службу по контракту, гражданам Российской Федерации, уволенным с военной службы, и членам их семей»