Разработка проекта развития системы ипотечного жилищного кредитования

Размещено на http://allbest.ru

Введение

кредитование ипотечный банк

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда нашей страны были государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, а кооперативное и индивидуальное жилищное строительства играли вспомогательную роль. Однако в начале 1990-х гг. наметилось резкое свертывание темпов строительства жилья со стороны государства, предприятий и организаций, что привело к почти полному исчезновению какой либо поддержки населения в жилищной сфере. Кроме того, в результате кризисов, потрясших экономику страны в конце XX в., в России сильно возросла дифференциация доходов населения. В силу этих причин одной из социальных проблем сегодня является обеспечение населения жильем. В России жилье является дорогостоящим объектом и покупка данного товара при разовом получении дохода (заработная плата) для многих россиян практически невозможна.

Создание условий для долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной альтернативой для населения, вынужденного сейчас копить на жилье в полном объеме, поскольку оно позволяет получить жилье в пользование на начальном этапе.

Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению - финансировать покупку жилья. Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу.

В зарубежной практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте. Таким образом, можно сделать вывод о том, что проблема развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной в социально-экономическом плане. Это подтверждается тем, что в последние годы в направлении развития кредитования населения России под залог жилья были сделаны важные шаги. В настоящее время разработана концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, одобренная и утвержденная Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г., которая определяет место и роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, в кредитной системе Российской Федерации, а также стратегию государства в становлении данной сферы.

Кроме того, принят ряд законов, являющихся базовыми для ипотечного жилищного кредитования в России.

Что касается степени изученности, то хотя ипотечное кредитование в нашей стране имеет недавнюю историю, но эта проблема уже успела привлечь внимание исследователей. Статья Л.Ю. Грудциной «Инструменты ипотечного кредитования» была использована для приведения классификации видов и схем ипотечного кредитования. А.Г. Саркисян в своей статье «Ипотечное кредитование на современном этапе» определил насущные проблемы ипотечного жилищного кредитования, существующие как в РФ, так и на уровне субъекта РФ и местного самоуправления. Анализ изученных источников и литературы. При написании данного дипломного проекта были изучены научные публикации, учебные пособия, статьи, федеральные законы, законы Хабаровского края, муниципально правовые акты г. Хабаровска, программы по развитию ипотечного кредитования в РФ, Хабаровском крае, городе Хабаровске, которые были использованы главах данного исследования.

Целью работы является разработка проекта развития системы ипотечного жилищного кредитования (на примере Южного федерального округа). Основными задачами, поставленными при написании данной работы, являются: выявление организационно - правовых основ, созданных для развития ипотечного жилищного кредитования; выявление основных проблем и возможных перспектив развития ипотеки в РФ; разработка проекта по совершенствованию системы жилищной ипотеки и развитию ипотечного жилищного кредитования в Южном федеральном округе.

Хронологические рамки исследования. Анализ, проводимый в дипломном проекте, предполагает обработку собранного материала за последние 3-5 лет.

Объектом исследования является система ипотечного жилищного кредитования.

Предметом исследования является деятельность по совершенствованию системы ипотечного жилищного кредитования в городе Южном федеральном округе.

Методами исследования в данной работе являются исторический, абстрактно-логический, монографический и аналитический. Характеристика источников. С помощью закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ автор дал определение ипотеки, определил принципы и изучил механизм ипотечного кредитования. Для наиболее полного и достоверного изложения фактов, описывающих выбранную тему, необходимо было изучить законодательную базу Российской Федерации, Южного федерального округа.

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации и Концепция внедрения и развития системы ипотечного жилищного кредитования в Хабаровском крае определяют основные проблемы развития ипотечного кредитования на федеральном уровне и уровне субъекта РФ. В данных документах отражены пути решения ипотечного кредитования, приведен перечень программ по развитию ипотеки, которые затрагивают и социальную ипотеку, и ипотеку для молодых семей. Концепции определяют общие направления, на которые должны ориентироваться органы власти местного самоуправления для принятия собственных программ по развитию ипотечного жилищного кредитования населения.

В ходе работы на основе методики С.А. Саврукова был проанализирован рынок ипотечного кредитования Южного федерального .округа Была освящена сущность проблемы социальной ипотеки и ипотеки для молодых семей. Разработан механизм выдачи кредитов, сроки выплаты процентов, льготы. Проведенный анализ выше названных законодательных актов позволил сделать вывод о несовершенстве механизма ипотечного жилищного кредитования в Южном федеральном округе.

Что касается практической значимости, то проект развития системы ипотечного жилищного кредитования предполагает внесение изменений или поправок в уже существующее законодательство.

1. Теоретические основы организации ипотечного кредитования в коммерческом банке

1.1 Ипотечный кредит как особая форма кредитования: сущность, особенности, классификация, функции, процедура получения ипотечного кредита

Ипотечное кредитование является одним из перспективных способов решения жилищной проблемы, а также является важным элементом в области инвестиционной деятельности.

В рамках рассмотрения основ организации ипотечного кредитования следует различать такие понятия как залог, ипотека и ипотечный кредит.

Залог - это способ обеспечения обязательства, возникающий из договора или закона. Кредитор вправе при невыполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, получить компенсацию из стоимости заложенного имущества путем его продажи.

Ипотека - это разновидность залога недвижимого имущества (земли и строений) в целях получения ссуды [28]; это договор, составленный в письменном виде, который накладывает добровольный залог на объект недвижимости заемщика в качестве гарантии осуществления им платежей по его задолженности кредитору.

Под ипотечным кредитом понимается ссуда в денежной форме, предоставляемая на условиях возвратности, срочности, платности в целях приобретения жилой недвижимости для удовлетворения жилищных потребностей граждан, которая становится объектом залога. Сущность ипотечного кредита состоит не просто в предоставлении недвижимости в качестве обеспечения, а в его целевом использовании - приобретении или строительстве недвижимости [17].

Ипотечный кредит -- это сложная финансово-кредитная категория, под которой понимается совокупность экономических отношений, складывающихся по поводу движения ссуженной стоимости и ее рефинансирования. В зависимости от ссуженной стоимости ипотечный кредит относится к денежной форме кредита.

Ипотечный кредит -- один из самых древних видов кредита. Объективной основой его появления и развития стало выделение частной собственности на землю и другую недвижимость, которую можно было закладывать с целью получения ссуды. Недвижимое имущество во все времена считалось самым надежным видом обеспечения займа.

Особую роль, особенно при создании системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения, играет государство. Оно определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования, формирует правовую базу для функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизмы социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, направленную на стимулирование участников рынка ипотечного кредитования и др. [2]. Целью развития ипотечного кредитования служат улучшение жилищных условий населения, а также стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства [26].

Ипотечное кредитование включает два блока операций:

а) выдачу ипотечных кредитов на цели решения жилищных вопросов;

б) уступку прав требований по ипотечным кредитам в целях привлечения дополнительных кредитных ресурсов.

Ипотечные жилищные кредиты имеют ряд особенностей:

а) ипотечные жилищные кредиты выдаются сроком до 30 лет. Ипотека позволяет приобрести жилье сегодня и оплачивать его стоимость в течение нескольких последующих лет. Кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей. Это удобно и для заемщика, поскольку позволяет планировать бюджет, и для кредитора, так как способствует периодическому поступлению денежных средств на счет банка, совершая операции с которыми банк получает прибыль [25];

б) цель, объект и обеспечение ипотечного жилищного кредита совпадают. Сумма выдаваемого кредита составляет не более 60-70% рыночной стоимости жилья, которое при этом является предметом залога [11];

в) согласно постановлению правительства № 28 «О мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования в РФ» величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 - 35 % совокупного дохода заемщика и созаемщиков (если они имеются) за соответствующий расчетный период [2];

г) средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов. Ипотечные банки являются специализированными кредитными организациями, кредитующими под залог недвижимости и осуществляющие эмиссию закладных листов [9]. В соответствии с Законом «Об ипотеке» закладная - это именная ценная бумага, которая удостоверяет право ее владельца на получение обеспеченных ипотекой средств и право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество» [7]. Закладные используются как инструмент рефинансирования ипотечных кредитов, следовательно ипотечные жилищные кредиты вовлечены в фондовый рынок [8].

Закладные листы обычно продаются на основе биржевого курса долговых обязательств и, как правило, ниже номинала. Однако, курс продажи, не соответствует чистой выручке, получаемой банком от продажи закладных листов. Основная причина состоит в том, что ипотечные банки вынуждены продавать свои ценные бумаги через другие банковские учреждения. За эту посредническую операцию ипотечный банк платит пошлину - бонификацию.

Ипотечный рынок делится на первичный и вторичный. На первичном рынке активы продаются лицом, создавшим эти активы, т.е. происходит взаимодействие между заемщиком и банком, а инструментами являются ипотечные кредиты. Что касается вторичного рынка, то - это рынок, на котором выпускаются ипотечные ценные бумаги, в которые инвесторы вкладывают временно - свободные денежные средства, то есть наблюдается цепочка «банк - посредник - инвестор», а инструментами данного рынка являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами [15].

Ипотечные кредиты выполняет следующие функции:

- функцию стимулирования: повышают платежеспособный спрос на рынке недвижимости и стимулируют все сопряженные с ним секторы;

- функцию движения капитала: обеспечивают перемещение денежных средств из финансовой сферы в реальную экономику;

- функцию экономии издержек обращения: ускорение оборачиваемости капитала ведет к экономии издержек обращения;

- экономико - социальную функцию: ипотека позволяет решить проблему обеспечения населения жильем, повышает платежеспособный спрос, увеличивает темпы экономического роста в стране [19].

Система ипотечного кредитования характеризуется достаточно большим количеством участников, что является одной из особенностей ипотечного кредитования. Основными субъектами кредитных отношений являются кредитор и заемщик. Условием, при котором становится возможным появление кредитных отношений между этими субъектами, является наличие достаточной ресурсной базы у кредитора. Помимо кредитора и заемщика участниками рынка ипотечного жилищного кредитования являются:

а) продавцы жилья;

б) операторы вторичного рынка ипотечных кредитов - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов. Рефинансирование - это процесс преобразования растянутых во времени потоков денежных средств, в результате которого за короткие сроки производится возврат денежных средств, выданных в виде долгосрочных кредитов.

Выделяют следующие методы рефинансирования:

- продажа пула кредитов. При продаже сформированного пула кредитов активы списываются с баланса банка и полностью переходят на баланс приобретающей его организации. При этом кредитор осуществляет возврат денежных средств, выданных в виде кредитов. Пулы закладных образуют для дальнейшей перепродажи;

- выпуск обеспеченных облигаций. Банковские структуры осуществляют привлечение дополнительных финансовых ресурсов в целях расширения своей деятельности. В таком случае активы остаются на балансе банка, который продолжает обслуживание кредитов или передает их сервисному агенту. Платежи по облигациям инвесторам, разместившим в них свои свободные средства, формируются банком в соответствии с платежами заемщиков по кредитным договорам, включенным в пул;

- секьюритизация ипотечных кредитов. В системе ипотечного кредитования под секьюритизацией понимается продажа и вывод активов с рисковыми характеристиками с баланса кредитора в целях дальнейшего выпуска

ипотечных ценных бумаг как инструмента привлечения долгосрочных ресурсов в систему ипотечного кредитования [26];

в) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

г) страховые компании;

д) оценщики;

е) риэлтерские фирмы;

ж) инвесторы;

и) инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.

Следует отметить, что обязательное участие в сделках риэлторских компаний, органа регистрации прав на недвижимое имущество, органов опеки и попечительства присуще только ипотечному кредитованию.

Что касается стандартов классификации ипотечного кредита, то их не существует, в связи с чем выделим основные: объект кредитования; схема погашения кредита; способ рефинансирования, вид используемой кредитной ставки [26]. Схема классификации видов ипотечного кредитования, существующих в России, представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 - Классификация ипотечных кредитов [Авторская систематизация с учетом научных исследований Е.Н. Радовича, И.И. Шмидта]

Рассмотрим более подробно ипотечные кредиты с переменными выплатами, которые предполагают разную периодичность погашения основного долга и процентов.

К таким кредитам относятся кредиты с «шаровыми» платежами. Данный вид кредитов предполагает крупную выплату основной суммы долга в сроки, указанные в кредитном договоре.

Помимо этого, выделяют кредиты с выплатой только процентов. В данном случае, предусматривается шаровой платеж основной суммы в конце срока, а проценты выплачиваются регулярно в течение срока кредита.

Также выделяют кредиты с частичной амортизацией - разновидность кредитов с шаровым платежом, которые предусматривают частичную амортизацию до конца срока кредита.

Кредит с замораживанием процентных ставок вплоть до истечения срока кредита предполагает, что на протяжении срока займа н основная сумма кредита, ни проценты не выплачиваются.

Кредиты с нарастающим платежом (с нарастающим аннуитетом) предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока и используются в расчете, что платежи будут увеличиваться [17].

Ипотечный кредит предоставляется в порядке, предусмотренным законодательством. Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

а) заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. В свою очередь кредитор оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

б) кредитором проводится процедура андеррайтинга, то есть оценивается вероятность погашения ипотечного кредита и определяется максимально возможная сумма ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса (как правило, 30-40%) и оценки предмета ипотеки;

в) осуществляется подбор квартиры. Заемщик имеет право подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли - продажи жилого помещения. Во втором случае потенциальный заемщик, зная сумму кредита, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли - продажи;

г) оценщик проводит независимую оценку жилья, выбранного заемщиком;

д) между заемщиком и продавцом жилья заключается договор купли - продажи квартиры. Затем, в случае положительного решения, кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, заемщик вносит на свой банковский счет денежные средства, которые будут направлены на оплату первоначального взноса.

Обеспечение кредита может быть оформлено:

- договором об ипотеке приобретенного жилого помещения;

- трехсторонним договором купли - продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

- договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли - продажи;

е) заемщик, используя сумму первоначального взноса и средства кредита, осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли - продажи;

ж) осуществляется процедура страхования предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

Схема кредитования физического лица через ипотечный банк представлена на рисунке 2.

Рисунок 2 - Схема кредитования через ипотечный банк

Приобретенное в кредит жилье передается в залог кредитору и является обеспечением по кредиту. В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным и ипотека прекращается. Об этом делается соответствующая запись в государственном реестре.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор взыскивает заложенное жилье и в последствии реализует его с целью погашения задолженности заемщика перед кредитором [2]. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Таким образом, ипотечное жилищное кредитование является перспективным направлением развития банковского сектора. Оно связывает между собой и строительные компании, представляющие реальный сектор экономики, и домохозяйства, которые обеспечивают перераспределение жилищного фонда при приобретении жилой недвижимости на вторичном рынке недвижимости или его воспроизводство при предъявлении спроса на жилую недвижимость на первичном рынке, и финансовых посредников различных типов. Перейдем к рассмотрению моделей ипотечного кредитования.

1.2 Модели ипотечного кредитования в коммерческом банке

Сравнительный анализ различных моделей ипотечного жилищного кредитования, функционирующих за рубежом, позволит выявить наиболее приемлемые для современной России подходы к организации системы ипотечного жилищного кредитования. В практике ипотечного кредитования принято различать три основные модели американскую, немецкую и усеченно - открытую. Рассмотрим их более подробно:

а) американская модель или расширенная.

По американской модели гражданин приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму - заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляется в течение 15--30 лет [12]. Графически схема классической американской модели ипотеки представлена на рис. 3. Функционирование ипотеки в рамках американской модели обусловлено наличием четырех основных субъектов рынка: заемщика, ипотечного банка, инвестора и государства.



Рисунок 3 - Графическая схема классической американской модели ипотечного кредитования

Рассмотрим более подробно работу данного механизма:

- потенциальный заемщик обращается в риэлторское агентство для подбора жилья;

- потенциальный заемщик обращается в ипотечный банк с просьбой о выдаче кредита;

- в случае положительного решения о выдаче кредита, банк формирует ипотечный пул, т.е. совокупность закладных;

- одновременно с этим, через специальные компании, занимающиеся продажей закладных по кредитам, и вступает в игру государство. Оно выступает гарантом по ипотечным ценным бумагам;

- ценные бумаги (закладные) продаются инвестору, который получает по ним постоянный доход [17];

б) немецкая модель или сбалансированная автономная модель.

Суть данной модели заключается в том, что образование долгосрочных ресурсов, которые необходимы для целей ипотечного кредитования, происходит посредством функционирования специализированных сберегательно - ипотечных касс. Деятельность касс устроена таким образом, что и вкладчиками и заемщиками являются одни и те же люди, являющиеся членами касс, поэтому кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных. По сути, низкая доходность депозита - это плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке. Таким образом, согласно данной модели, вокруг касс создается замкнутый ипотечный рынок.

Субъекты рынка взаимодействуют с кассой сначала в период накопления, затем в период кредитования. В период накопления вкладчик, являющийся членом кассы, заключает контракт, согласно которому берет на себя обязательство в течение определенного времени вносить денежные средства на депозит и хранить их, при этом получая доход по низкой ставке. В результате, клиент получает право на государственную дотацию до 10% стоимости жилья и льготный кредит для оплаты недостающей части [12];

Графическая схема немецкой системы ипотечного кредитования представлена на рисунке 4.

Рисунок 4 - Графическая схема немецкой модели ипотечного кредитования

Сравним немецкую и американскую модели ипотечного кредитования и представим в таблице 1.

Таблица 1 - Сравнительная характеристика немецкой и американской модели ипотечного кредитования

Сравниваемые параметры	Немецкая модель	Американская модель
Стоимость привлекаемых банком ресурсов	Ниже рыночных	Рыночная
Получение кредита	После прохождения сберегательной стадии	Сразу после обращения в банк
Основная форма государственной поддержки	Премиальные выплаты по вкладам	Государственные гарантии по закладным
Объемы кредитования	Ограничены объемом сбережений	Ограничены платежеспособностью заемщика
Нагрузка на бюджет	Постоянно	На 1 этапе, при становлении
Сроки кредитования	8-10 лет	От 15 до 30 лет
Сумма кредита	до 45% от стоимости квартиры	До 100% стоимости квартиры

в) усечено - открытая модель. Данная модель является наиболее простой. Суть модели заключается в следующем: банки под залог недвижимости выдают ипотечные кредиты, и на основе образовавшегося пула закладных эмитируют собственные ценные бумаги - закладные листы. Продажа закладных листов обеспечивает банкам пополнение ресурсов «длинных» денег, которые направляются для выдачи следующих кредитов. Таким образом, осуществляется рефинансирование ипотечных кредитов. Графически данный процесс представлен на рисунке 5.

Рисунок 5 - Схема усечено - открытой системы ипотечного кредитования

Данная модель ограничивается первичным рынком ,т. е. по данной модели закладные используются в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов.

Что касается России, то большое значение для создания ипотечного механизма в России имеет образование в августе 1996 года на государственной основе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) как специализированного института вторичного ипотечного рынка на федеральном уровне.

АИЖК как оператор по формированию и развитию унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов разработало и внедрило двухуровневую систему ипотечного кредитования. Первый уровень - банки и некредитные организации, выступающие первичными кредиторами, предоставляющие населению ипотечные кредиты. Второй уровень - банки и некредитные организациями, у которых АИЖК выкупает права требования по ипотечным кредитам [8].

Одной из ключевых задач АИЖК является создание предпосылок для развития вторичного рынка ипотеки.

В силу высокой социально-экономической значимости ипотечного жилищного кредитования государство создает программы поддержки этого вида кредитования и реализует их через АИЖК. Из них в нашей стране можно выделить следующие.

а)социальная ипотека - проект Правительства России, который направлен на обеспечение жильем социально незащищенных граждан, а также очередников, которые не могут приобрести квартиру по программе «коммерческой ипотеки». Основное отличие социальной ипотеки от коммерческой - льготная стоимость квадратного метра жилья.

Под коммерческой ипотекой понимают ипотечный кредит, выдаваемый под залог нежилой недвижимости;

б)национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Этот проект в качестве одного из национальных приоритетов установил повышение доступности ипотеки для населении;

в)всероссийская программа «Военная ипотека». Данная программа предусматривает механизм реализации накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения для военнослужащих.

Важнейшей задачей агентства является обеспечение ликвидности рос-сийских коммерческих банков, а также других ипотечных структур, предо-ставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению путем приобретения закладных, оформленных на выданные кредиты. Денежные средства для этого привлекаются на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых агентством под гарантию Правительства РФ. Гарантированные государством ценные бумаги могут стать привлекательным инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечивает непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищную сферу.

Взаимоотношения Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию с участниками ипотечной схемы представлены на рисунке 6.

Рисунок 6 - Схема взаимодействия Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию с субъектами кредитных отношений [26]

На первом этапе коммерческие банки выдают ипотечные кредиты индивидуальным заемщикам на покупку жилья. Сразу после заключения договора заемщик становится собственником, приобретенного за счет кредита жилья, и предоставляет его в залог банку-кредитору. После выдачи кредита его обслуживание осуществляется банком-кредитором. Одним из важнейших требований АИЖК является проведение банками процедуры андеррайтинга согласно стандартам агентства.

На втором этапе АИЖК предоставляет банкам возможность продать квалифицированные ипотечные кредиты по остатку ссудной задолженности.

Банк - кредитор, выступает гарантом уплаты месячных платежей. При отсутствии или неполной ежемесячной выплате со стороны заемщика банк, обслуживающий кредит, самостоятельно осуществляет выплату по кредиту Агентству в размере регулярного месячного платежа. По данной схеме банк может выплатить максимум три выплаты в течение одного года. В случае, если, заемщик периодически нарушает условия кредита и кредит признается некачественным, банк обязан произвести обратный выкуп ипотечного кредита у АИЖК и самостоятельно вести переговоры с заемщиком о погашении оставшейся суммы основного долга.

На третьем этапе АИЖК выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Таким образом, Агентство ипотечного жилищного кредитования, аккумулируя множеством закладных, формирует из них пулы и перепродает инвесторам, взамен получая денежные средства.

В Российской Федерации получили распространение отдельные элементы американской модели, что можно наблюдать на примере созданного АИЖК. Ипотечное кредитование в банках сталкивается со множеством рисков, которые целесообразно рассмотреть.

1.3 Кредитные риски ипотечного кредитования и способы их минимизации

Ипотечное кредитование выполняет важные функции в экономике, предоставляет определенные преимущества кредиторам. Однако с данным видом кредитной деятельности связан ряд рисков.

Риск в банковской сфере - это стоимостное выражение вероятностного события, ведущего к потерям.

Важным моментом в деятельности банков, является принятие рисков. Банки имеют успех тогда, когда принимаемые ими риски разумны, контролируемы и находятся в пределах их компетенций. Основным принципом в работе банков является стремление к получению как можно большей прибыли. Риски растут вместе с возможностями получить прибыль, т.е. чем выше шанс получить прибыль, тем больше риск.

Риски необходимо распределять между участниками ипотечного кредитования с целью обеспечения эффективной согласованности интересов и прозрачности действий всех участников формирования и развития ипотечного рынка.

С точки зрения субъектов рынка ипотечного кредитования, ипотечные риски можно разделить на риски заемщика, риски банка - оригинатора или первичного кредитора, и риски инвестора.

Заемщик, как потребитель продукта ипотечного кредитования, подвержен рыночному риску. Данный вид риска может проявиться, например, при резком снижении цен на жилье. Приобретая дорогостоящий объект недвижимости, заемщик рассчитывает, что его стоимость, как минимум, не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит, иначе, иначе переплата будет значительной [11].

Также заемщики подвергаются риску изменения валютного курса. Данный вид риска актуален только для валютных займов и банк в этом случае ничем не рискует. Риск изменения валютного курса проявляется, например, в ситуации, когда доходы заемщика рассчитываются в рублевом эквиваленте, а обязательства по кредитам в долларовом.

Помимо этого, у заемщика существует риск утраты трудоспособности, т.е. имеет место быть ситуация, при которой заемщик не в состоянии зарабатывать деньги и возвращать кредит. Это приводит к обращению взыскания на заложенное имущество.

Наиболее рискованным ипотечное кредитование является для кредитора. В данном случае также уместно отметить рыночный риск, который проявляется, например, при резком снижении цен на жилье. В данной ситуации, в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит, банк не может компенсировать свои затраты из его стоимости [12]. Поэтому для кредитора рыночный риск влечет за собой риск неплатежа или кредитный риск.

Кредитный риск -- это риск невыполнения или ненадлежащего выполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором [17]. Данный вид риска возможно избежать, если будет выполнена качественная работа служб, занимающихся андеррайтингом, т. е. проверкой платеже- и кредитоспособности потенциального заемщика [11].

В противном случае, кредитный риск может привести к риску ликвидности. Этот вид риска возникает, когда у банка, при наступлении сроков исполнения своих обязательств, не хватает средств для оплаты, причиной чего является несбалансированность активов и пассивов. Если рассмотреть ресурсную базу любого коммерческого банка, то представляется возможным выявить тот факт, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов, в то время как ипотечные кредиты входят в группу долгосрочных активов банка.

Что касается инвесторов, то они несут четыре основных вида рисков: кредитный риск, риск ликвидности, процентный риск и риск досрочного погашения.

Кредитный риск (риск банкротства заемщика) может быть сведен к минимуму для конечного инвестора с помощью двух механизмов:

а) путем обязательного страхования заложенной недвижимости;

б) путем установления предельных значений критериев андеррайтинга.

Таким образом, чтобы минимизировать риски, коммерческие банки выдвигают следующие требования, касающиеся выдачи ипотечных кредитов:

- максимальный PTI (payment-to-incomeratio) - отношение ежемесячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика. Чем меньше этот коэффициент, тем меньше долговая нагрузка на заемщика, следовательно, тем выше его кредитоспособность. В соответствии с законодательством, коэффициент не должен превышать 30-35%;

- максимальный LTV (loan-to-value ratio) - отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога. Чем ниже этот коэффициент, тем больше вероятность того, что при обращении взыскания выручка от продажи залога покроет расходы кредитора по предоставленной ссуде;

- максимальная сумма кредита, которая не должна превышать определенное пороговое значение. Сумма кредита не должна превышать 60-70% стоимости залогового объекта [28].

Риск ликвидности для инвестора проявляется из-за существенной разницы между ценами покупки и продажи финансового инструмента на рынке.

Вероятность возникновения процентного риска изменения процентных ставок возрастает при предоставлении кредитов с фиксированной процентной ставкой. Кредитор несет риск потерь как при повышении, так и при понижении процента по кредитам. В случае повышения ставок, кредитору приходится привлекать обязательства по более высоким ставкам. А при тенденции к понижению процентных ставок на кредитном рынке заемщик может воспользоваться правом досрочного погашения кредита, т.е. процентный риск провоцирует риск досрочного погашения.

Риск досрочного погашения связан с тем, что ипотечный заем может быть выплачен заемщиком до срока погашения. То есть, в случае, уплаты заема в период падения процентных ставок, кредиторы теряют возможность получить процентный доход, который был предусмотрен контрактом, поэтому, чтобы защитить кредитора от риска досрочного погашения, в кредитном договоре оговариваются санкции за совершение данной операции. Санкции представляют собой либо определенный процент от первоначальной суммы долга, либо процент от невыплаченного остатка по кредиту, либо процент за определенный срок.

Помимо рисков кредитора, инвестора и заемщика есть еще одна условная группа рисков: имущественные риски, т. е. риски, имеющие отношение к объекту залога. К ним относятся риск повреждения имущества и риск утраты права собственности на объект залога.

Суть риска повреждения имущества заключается в том, что если объект жилой недвижимостии, переданный в залог пострадает и уже будет непригоден для пользования, обязательства заемщика по возврату кредита не прекратятся. Именно поэтому, в целях минимизации рисков, риски повреждения имущества страхуются, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет страховая компания.

Страховая компания осуществляет процедуру страхования предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение. Преимущества ипотечного страхования для основных субъектов ипотечного жилищного кредитования отражены на рисунке 7. Риск утраты права собственности наступает тогда, когда после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц.

Помимо представленных ранее мер минимизации рисков ипотечных кредитов применяют также хеджирование, которое направлено на снижение риска, в ходе страхования от неблагоприятных изменений ситуации на рынке, а именно выделяют изменение срока платежа, кредитование и инвестирование в иностранной валюте, хотя в последнее время кредитование в национальной валюте является более надежным и стабильным и др.

Рисунок 7 - Преимущества ипотечного страхования [18]

Также широко распространен такой способ минимизации ипотечных кредитов, как секьютиризация. Для проведения секьютиризации необходимо сформировать пул кредитов. Пул кредитов должен состоять из проблемных кредитов, которые, должны быть относительно однородными по таким показателям, как срочность, процентная ставка, кредитные риски и ликвидность, т.е. многократно возрастают требования к унификации и стандартам кредитования, что обеспечивает минимизацию возможных рисков и надежность ценных бумаг.

Таким образом, в ипотечном кредитовании существуют многочисленные риски как для кредиторов и заемщиков, так и для инвесторов. Причем кредиторы и инвесторы больше подвержены рискам ипотечного кредитования, нежели заемщики, потому как они предоставляют собственные денежные средства. Единственный реальный риск для заемщика - это возможность потери стабильного дохода, что может сказаться на непрерывном погашении кредита. Однако существуют способы, такие как лимитирование риска, диверсификация ипотечного портфеля, которая предусматривает разнообразие покупателей продуктов банка и направлена на уменьшение его ипотечного риска, страхование, хеджирование, секьютиризация, с помощью которых возможно минимизировать риски ипотечного кредитования.

Помимо этого риски по ипотечным кредитам возможно минимизировать с помощью усовершенствования законодательной базы.

1.4 Нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования в России

Основной задачей государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования является создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Развитие ипотечного кредитования в России долгое время сдерживалось отсутствием нормативной базы, регулирующей ипотечные сделки и деятельность структур, занимающихся операциями с недвижимостью.

К настоящему времени сложилась следующая иерархия источников залогового права, оказывающих влияние на регулирование ипотечного кредитования в России:

- Гражданский кодекс РФ. ГК РФ является с точки зрения его юридической силы базовым нормативно - правовым актом при осуществлении ипотечных операций в РФ, в котором наиболее подробно указаны источники регулирования залоговых отношений. Кодекс установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение [1];

- Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции от 17 июля 2009 г.). Среди нормативно-правовых актов, регулирующих процедуру ипотечного жилищного кредитования в России, данному закону принадлежит одна из основных ролей. Данный законодательный акт, раскрывает особенности залога недвижимого имущества. Закон значительно расширил возможность использования ипотеки в качестве надежного средства обеспечения кредита, установил основания возникновения ипотеки и ее регулирования, обязательства, обеспечиваемые ипотекой, порядок заключения договоров об ипотеке. Нормы, регулирующие ипотеку, содержатся не только в ФЗ «Об ипотеке», но и в ГК РФ. Согласно п.2 ст.334 ГК РФ общие правила Кодекса о залоге применяются к ипотеке лишь в случаях, когда самим ГК РФ или законом «Об ипотеке» не установлены иные правила [7];

- Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (в редакции от 27 июля 2006 г.) предусматривает два вида ценных бумаг. Это ипотечные облигации и ипотечные сертификаты участия.

Облигация с ипотечным покрытием - это облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия.

Ипотечный сертификат участия - это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные законодательством [3].

Основные отличия ипотечных ценных бумаг от других долговых инструментов состоят в том, что остаток основного долга по ипотечным ценным бумагам (номинал) погашается частично на месячной или квартальной основе, а не целиком в конце срока обращения, размер и число регулярных платежей по ипотечным ценным бумагам меняется в течение срока их обращения, в зависимости от досрочных погашений ипотечных кредитов. Процентная составляющая периодического платежа по ипотечным ценным бумагам может меняться во времени в отличие от фиксированного купона корпоративной облигации [19];

- Федеральный закон от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих". Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с формированием, особенностями инвестирования и использования средств, предназначенных для жилищного обеспечения военнослужащих. В рамках данного Закона разработана программа «Военная ипотека». Ипотечные кредиты, предоставляются участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, независимо от того, признаны они нуждающимися в жилье, или нет. Условия кредитования позволяют военнослужащему приобрести жилье, практически не используя собственные средства. Кредит погашается за счет накопительных взносов, поступающих на именной счет военнослужащего. Согласно закону в 2015 г. максимальная сумма кредита, которую может использовать военнослужащий составляет 2,4 млн. рублей [4];

- Постановление Правительства Российской Федерации от 26 февраля 1998 г. № 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» [2];

- Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и ином объекте недвижимости [5];

- ряд положений и инструкций Банка России.

Помимо этого, ипотечное жилищное кредитование стало приобретать современные законодательно урегулированные черты с принятием в 2014 году «Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 г.». Этот документ стал основополагающим для создания в России системы долгосрочного ипотечного кредитования, включающей в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам для приобретения жилья на первичном и вторичном рынке.

Основными целями стратегии являются:

- формирование у участников рынка ипотечного жилищного кредитования единых ориентиров в отношении принципов, ожиданий и долгосрочных перспектив развития этого рынка;

- определение основных долгосрочных целей и задач государственной политики по развитию ипотечного жилищного кредитования до 2020 года;

- определение первоочередных мер и мероприятий, направленных на развитие ипотечного жилищного кредитования.

Таким образом, нормативная база, способствующая развитию ипотечного жилищного кредитования в России разрабатывается, изменяется и дополняется Правительством РФ, Центральным банком и указами Президента. В настоящее время наблюдается работа по совершенствованию ипотечного законодательства.

Многие потенциальные заемщики, вынуждены отказаться от приобретения жилья с помощью ипотечного кредитования, потому как использование ипотеки серьезно затрудняют:

- высокие для большинства заемщиков процентные ставки по кредиту и значительное количество комиссий, которые взимаются банком за открытие и обслуживание ипотечного кредита;

- «серые» доходы у заемщиков;

- первоначальный взнос на покупку квартиры;

- количество документов, необходимых для получения ипотечного кредита;

- обязательное наличие поручителя;

- срок рассмотрения кредитной заявки - банк может затягивать срок ее рассмотрения; в этом случае за продление срока бронирования объекта нужно либо платить либо отказываться от найденной квартиры.

Таким образом, ипотечное жилищное кредитование имеет достаточное количество недостатков, которые необходимо решать, в том числе и с помощью законодательства.

В результате, были рассмотрены теоретические основы ипотечного кредитования в коммерческом банке. Были выделены особенности, среди которых:

- срок ипотечных жилищных кредитов ограничен 30 годами;

- цель, объект и обеспечение ипотечного жилищного кредита совпа-дают;

- сумма выдаваемого кредита составляет не более 60-70% рыночной стоимости жилья, являющегося предметом залога;

- величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30 - 35 % совокупного дохода заемщика и созаемщиков;

- средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов.

Были выделены модели ипотечного кредитования и выявлено, что в РФ получили распространение отдельные элементы американской модели, что можно наблюдать на примере АИЖК.

В ипотечном кредитовании существуют многочисленные риски как для кредиторов и заемщиков, так и для инвесторов. Причем кредиторы и инвесторы больше подвержены рискам ипотечного кредитования, нежели заемщики, потому как они предоставляют собственные денежные средства. Единственный реальный риск для заемщика - это возможность потери стабильного дохода, что может сказаться на непрерывном погашении кредита. Однако существуют способы, такие как лимитирование риска, диверсификация ипотечного портфеля, которая предусматривает разнообразие покупателей продуктов банка и направлена на уменьшение его ипотечного риска, страхование, хеджирование, секьютиризация, с помощью которых возможно минимизировать риски ипотечного кредитования. Помимо этого риски по ипотечным кредитам возможно минимизировать с помощью усовершенствования законодательной базы.

2. Анализ развития ипотечных банков и ипотечного жилищного кредитования в России на современном этапе

2.1 Текущее состояние и сценарии развития ипотечных банков в России на современном этапе

По данным ЦБ РФ 01.01.2015 г. в Российской Федерации зарегистрировано 834 кредитные организации, из которых 653 имеют возможность выдавать жилищные кредиты, а 629 имеют возможность выдавать ипотечные жилищные кредиты.

Жилищный кредит -- это кредит, который выдается банками и другими финансовыми учреждениями на покупку квартиры или дома, на реконструкцию жилья с последующим увеличением его площади путем строительства новых комнат и этажей.

Выдача жилищного кредита заемщику осуществляется при участии АИЖК или напрямую через банк. Жилищные кредиты, предлагаемые рынком, можно условно разделить на два вида: потребительские и ипотечные.

Главный признак ипотечного кредита - его залогом служит сама недвижимость, приобретаемая в кредит. Это дает возможность заемщику улучшить свои жилищные условия с минимальными рисками. При неуплате заемщиком ссуды, квартира будет конфискована и продана, а деньги буду поделены между ним и банком.

Потребительский жилищный кредит - это вид кредитования, при котором в залог берется не приобретаемая квартира, а ценное имущество заемщика в виде автомобиля, драгоценностей, другой недвижимости. Такой кредит, как правило, выдается на сравнительно малый срок и под большие годовые проценты [33].

Обратимся к таблице 2, из которой видно, что количество кредитных организаций сокращается. В период с 2012 г. по 2015 г. их количество сократилось с 978 до 834 или на 144, что является существенным.

Таблица 2 - Состояние банковского сектора в разрезе по федеральным округам в период с 2012г. по 2015 г.

Состав участников рынка жилищного кредитования	01.01.2012	01.01.2013	01.01.2014	01.01.2015	изменения за 2012г.	изменения за 2013г.	изменения за 2014г.
	Количество действующих кредитных организаций	абсолют, шт.	относит, %	абсолют, шт.	относит, %	абсолют, шт.	относит, %
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ	978	956	923	834	-22	97,75	-33	96,55	-89	90,36
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	572	564	547	504	-8	98,60	-17	96,99	-43	92,14
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	69	70	70	64	1	101,45	0	100,00	-6	91,43
ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	45	46	46	43	1	102,22	0	100,00	-3	93,48
СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	56	50	43	28	-6	89,29	-7	86,00	-15	65,12
ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	111	106	102	92	-5	95,50	-4	96,23	-10	90,20
УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	45	44	42	35	-1	97,78	-2	95,45	-7	83,33
СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	54	53	51	44	-1	98,15	-2	96,23	-7	86,27
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	26	23	22	22	-3	88,46	-1	95,65	0	100,00
КРЫМСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	-	-	-	2	-	-	-	-	-	-

Источник: составлено по данным Центрального Банка. Сайт http://cbr.ru. Дата обращения 10.05.2015 г.

В течение 2012 г. в Российской Федерации лицензий на осуществление банковской деятельности лишились 22 кредитные организации или 2,75%, в 2013 г.- 33 или 3,45%, а в 2014 г. - 89 или 9,64%, наибольшее число которых, а именно 43 или 7,86%, располагались в Центральном федеральном округе, что объясняется густонаселенностью района. 34,88% кредитных организаций в относительном выражении или 15 в абсолютном лишились лицензий в северо-кавказском федеральном округе в 2014г. Естественным образом, отзыв лицензий оказал влияние и на структуру банков, выдающих жилищные кредиты. Данные по структуре кредитных организаций, которые являются участниками рынка жилищного кредитования отражены в таблице 3. За период с 2012г. по 2015г. количество банков, осуществляющих операции по жилищному кредитованию снизилось с 731 до 673, т.е. на 58. Значительные изменения произошли в 2014 г., число кредитных организаций было снижено на 42 в абсолютном выражении или на 5,87% в относительном. В северо - кавказском федеральном округе число банков сократилось на 13,04% или 3 кредитные организации. Значительное относительное увеличение при небольшом абсолютном говорит о том, что численность кредитных организаций, представленных в данном федеральном округе невелика, что подтверждается данными таблицы 3. Наибольшее абсолютное изменение наблюдалось в центральном федеральном округе и составило 22 кредитные организации или 5,53% в относительном выражении. 2013 г. характеризовался небольшим ростом кредитных организаций. Перейдем непосредственно к ипотечному кредитованию и рассмотрим таблицу 4. В таблице наблюдается снижение кредитных организаций, осуществляющих ипотечное кредитование. За рассматриваемый период 2012-2015гг. количество таких организаций снизилось на 29. Причем в 2013г. наблюдалось их увеличение, но в результате произошло сокращение до 629 банков. Ипотечные банки представлены преимущественно в центральном федеральном округе, на 01.01.2015 г. их было 354, а наименьшее число таких