Разработка проекта развития системы ипотечного жилищного кредитования

Таблица 3 - Структура кредитных организаций - участников рынка жилищного кредитования

Состав участников рынка жилищного кредитования	01.01.2012	01.01.2013	01.01.2014	01.01.2015	изменения за 2012г.	изменения за 2013г.	изменения за 2014г.
	Количество кредитных организаций, предоставляющих жилищные кредиты	абсолют, шт.	относит, %	абсолют, шт.	относит, %	абсолют, шт.	относит, %
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ	731	725	715	673	-6	99,18	-10	98,62	-42	94,13
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	303	397	398	376	94	131,02	1	100,25	-22	94,47
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	53	55	57	54	2	103,77	2	103,64	-3	94,74
ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	38	40	39	37	2	105,26	-1	97,50	-2	94,87
СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	24	27	23	20	3	112,50	-4	85,19	-3	86,96
ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	101	98	94	88	-3	97,03	-4	95,92	-6	93,62
УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	42	41	40	36	-1	97,62	-1	97,56	-4	90,00
СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	47	45	44	40	-2	95,74	-1	97,78	-4	90,91
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	23	22	20	20	-1	95,65	-2	90,91	0	100,00
КРЫМСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	-	-	-	2	-	-	-	-	-	-

Источник: составлено по данным Центрального Банка. Сайт http://cbr.ru. Дата обращения 10.05.2015 г.

Таблица 4 - Структура кредитных организаций - участников рынка ипотечного жилищного кредитования

Состав участников рынка жилищного кредитования	01.01.2012	01.01.2013	01.01.2014	01.01.2015	изменения за 2012г.	изменения за 2013г.	изменения за 2014г.
	Количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты	абсолют, шт.	относит, %	абсолют, шт.	относит, %	абсолют, шт.	относит, %
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ	658	667	658	629	9	101,37	-9	98,65	-29	95,59
ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	360	363	363	354	3	100,83	0	100,00	-9	97,52
СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	49	54	57	53	5	110,20	3	105,56	-4	92,98
ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	36	38	36	36	2	105,56	-2	94,74	0	100,00
СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	12	13	9	9	1	108,33	-4	69,23	0	100,00
ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	94	95	92	87	1	101,06	-3	96,84	-5	94,57
УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	41	41	40	34	0	100,00	-1	97,56	-6	85,00
СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	45	44	43	38	-1	97,78	-1	97,73	-5	88,37
ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	21	19	18	17	-2	90,48	-1	94,74	-1	94,44
КРЫМСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ	-	-	-	1	-	-	-	-	-	-

Источник: составлено по данным Центрального Банка. Сайт http://cbr.ru. Дата обращения 10.05.2015 г.

банков находится в северо - кавказском федеральном округе, а именно 9. В 2014г. количество ипотечных банков снизилось на 29 в абсолютном выражении, или на 4,41% в относительном выражении.

Как можно заметить, основные изменения в банковской сфере происходили в 2014 г., что связано с кризисом, который коснулся не только банковскую сферу.

Представляется возможным сопоставить данные по выданным ипотечным кредитам со ставкой рефинансирования и ключевой ставкой (действует с 2013г.). Усредненная информация по значениям вышеперечисленных ставок представлена в таблице 5.

Таблица 5 - Значение средневзвешенной ставки рефинансирования / ключевой ставки (с 2013г.)

Дата	Значение, %
2007	10,5
2008	10,75
2009	11,10
2010	8,25
2011	7,95
2012	8,13
2013	8,25
2014	8,00
2015	14,63

Источник: составлено по данным Центрального Банка. Сайт http://cbr.ru. Дата обращения 20.05.2015 г.

Как видно из таблицы 5, в период кризисов, а именно в 2009г. и 2015г. ставка рефинансирования, и ключевая ставка соответственно существенно возросли. Это связано с политикой государства, направленной на снижение инфляционных колебаний, а также с политикой дорогих денег, проводимой государством.

Банки имеют право выдавать жилищные кредиты как в национальной валюте - рублях, так и в валюте. В таблице 6 представлены сведения о жилищных кредитах, которые банки предоставили физическим лицам- резидентам в период с 2006г. по 2015г. в рублях.

Исходя из данных таблицы 6 следует вывод, что объем предоставленных кредитов в период с 2006г. по 2015г. значительно возрос: а именно с 73635 млн. руб. до 1808, 551 млрд. руб., т.е. в 24,5 раза. Естественно имеет место рост стоимости жилья, рост заработных плат лиц, являющихся потенциальными потребителями данного кредитного продукта, помимо этого имеет место создание государством благоприятных условий для покупки жилья.

Таблица 6 - Характеристика жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам-резидентам, руб.

	Кол-во предост кредитов, единиц	Объем предост кредитов, млн.руб.	Задолженность по предоставленным кредитам, млн.руб.	Средневзвешен срок кредитования, месяцев	Средневзвешенная ставка, %
			Всего	В том числе просроч	по выдан с начала года кредитам	по кредитам, выданным в течение месяца	по выданным с начала года кредитам	по кредитам, выданным в течение месяца
01.01.2006	X	73 635	77 396	84	149,5	X	16,3	X
01.01.2007	X	248 409	239 361	454	173,7	X	14,2	X
01.01.2008	X	524 045	579 390	819	192,2	X	12,8	X
01.01.2009	489 032	653 673	1 017 912	6 456	206,2	X	13	X
01.01.2010	176 146	170 311	966 786	20 660	188,4	187,2	14,6	14
01.01.2011	392 302	418 209	1 102 324	26 726	188,7	189,1	13,3	12,6
01.01.2012	587 600	745 971	1 448 522	29 313	174,6	165,7	12	11,7
01.01.2013	739 393	1 054 073	1 992 388	31 213	176,6	182,5	12,3	12,5
01.01.2014	878 495	1 385 357	2 647 421	27 783	172,9	174	12,5	12,2
01.01.2015	1 058 641	1 808 551	3 517 094	32 131	178,1	178	12,47	13,16

Источник: составлено по данным Центрального Банка. Сайт http://cbr.ru. Дата обращения 12.05.2015 г.

Помимо этого, значительно снизилось значение выданных кредитов в 2009г. с 653,673 млрд. руб. до 170,311 млрд. руб., а количество снизилось в 2,8 раза, что является последствиями мирового экономического кризиса 2008 г. Задолженность по жилищным кредитам растет, что связано с увеличением количества выданных кредитов. В том числе наблюдается рост просроченной задолженности, которая составляет в 2014 г. 0,9%, пик просроченной задолженности приходился на 2009 г. и составлял 2,1% от задолженности по предоставляемым кредитам. Средний срок кредитования составляет до 190 месяцев. Наибольший средний срок пришелся на период кризиса и составлял 206,2 месяца, процентная ставка колеблется в пределах 12-16% годовых.

При сопоставлении данных таблицы 5 и таблицы 6 следует, что повышение ставки рефинансирования в посткризисном 2009 г. сказалось на снижении объемов ипотечного кредитования. Что касается 2015г., то снижения объемов кредитования не наблюдалось, что связано со значительным субсидированием ипотечных кредитов со стороны государства. Помимо рублевых ипотечных кредитов кредитные организации также имеют право выдавать жилищные кредиты в иностранной валюте. В таблице 7 отражены некоторые сведения о предоставленных жилищных кредитах физическим лицам - резидентам в иностранной валюте за период 2006-2015 гг.

Таблица 7 - Характеристика жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам-резидентам в иностранной валюте

	Кол-во предоставленныхкредитов, единиц	Объем предост кредитов, млн.руб.	Задолженность по предоставленным кредитам, млн.руб.	Средневзвешенный срок кредитования, месяцев	Средневзвеш ставка, %
			Всего	В том числе просроч	по выданным с начала года кредитам	по выданным с начала года кредитам
01.01.2006	X	40 343	48 327	111	146,3	11,7
01.01.2007	X	98 659	110 813	102	171,9	11,5
01.01.2008	X	126 147	178 140	405	184,6	11
01.01.2009	18 270	103 113	252 274	6 404	198,7	11
01.01.2010	2 225	11 881	213 975	13 934	116,5	13
01.01.2011	3 431	19 231	193 116	20 579	138,3	11,2
01.01.2012	3 089	23 630	176 323	22 372	130,8	9,8
01.01.2013	1 788	18 409	130 598	16 328	116,5	9,9
01.01.2014	1 987	19 176	118 057	15 648	128	9,7
01.01.2015	807	12 767	140 809	17 623	128,1	9,32

Источник: составлено по данным Центрального Банка. Сайт http://cbr.ru. Дата обращения 12.05.2015 г.

Объем жилищных кредитов, выданных кредитными организациями в иностранной валюте существенно меньше объема кредитов, выданных в рублях. Рост кредитов в валюте наблюдался до 2008 г., потому как кризисные явления, взявшие начало в США и затянувшие в кризис многие страны, оказали влияние на цену нефти. Бюджет России зависит от нефтедолларов, а цена за баррель нефти упала, следовательно, курс стал нестабилен. Как правило, в кредитных договорах прописан пункт о плавающей процентной ставке. Следовательно, ставка по валютным кредитам начала изменяться, что вызвало рост неплатежей по обязательствам. Эта информация подтверждается данными таблицы. Если обратить внимание на количество выданных кредитов, то можно заметить, что после кризиса 2008 г. их число снизилось с 18270 до 2225, т.е. в 8,2 раза и продолжает стремительно снижаться. На 1 января 2015 г. количество выданных валютных кредитов составило 807 единиц. Столь малая величина связана с кризисом 2014г, когда наблюдалась двукратная девальвация рубля. В связи с просрочкой выплаты долга ЦБ рекомендовал банкам поступить также, как и после кризиса 2008 г.- переоформить валютные ипотечные кредиты в рублевые по льготному курсу. В письме за подписью Эльвиры Набиуллиной сказано, что валютную ипотеку следует пересчитать по официальному курсу на 1 октября 2014 г. За доллар тога давали 39 рублей 38 копеек. За евро - без двух копеек 50 рублей [14].

Ели сравнить данные таблицы 5 и 7, то можно заметить, что валютная ипотека более заметно реагирует на изменении ставки рефинансирования в 2009 г. и ключевой ставки в 2015 г. Это связано, прежде всего, с обесценением национальной валюты в периоды кризисов.

Изучая таблицу 7, следует отметить, что срок кредитования по валютным жилищным кредитам ниже, чем по рублевым и составляет поданным на 2015 г. 128,1 мес. По средней ставке 9,32% годовых. За изучаемый период это самая низкая ставка, в период после мирового кризиса процентная ставка поднималась до 13% годовых.

Что касается кризиса 2008 г., то он родом из США и произошел из-за неплатежей по ипотечным кредитам. Причина ситуации заключается в том, что в США все заемщики условно подразделяются на две большие группы, в зависимости от степени надежности: это группа price и группа subprime. Перед тем как выдать ипотечный кредит, в США абсолютно каждому заемщику присваивается кредитный рейтинг FICOCreditScore, который зависит от:

- положительной кредитной истории заемщика, которая аналогична российским понятиям о благонадежности заемщика: такой заемщик не имеет на счету отказов в предоставлении кредитов, просрочек, и невозвратов;

- текущей налоговой нагрузки: чем больше кредитов на счету у заемщика, тем выше его кредитные риски, а следовательно;

- подтвержденных доходов заемщика: чем больше доля кредитных выплат в доходе заемщика, тем выше риск того, что в какой-то период времени он больше не сможет платить по кредиту;

- возраста заемщика: слишком молодые и слишком пожилые люди имеют повышенные кредитные риски;

- иных факторов.

Такая процедура оценки заемщика универсальна практически по всему миру и характерна для российских банков.

Итак, в зависимости от высокого или низкого кредитного рейтинга, заемщик с высоким рейтингом относится к категории prime (аналог российского заемщика с полностью официальным и высоким доходом и идеальной кредитной историей), а заемщик с низким кредитным рейтингом - к категории subprime (аналог российского заемщика с «серым» и не очень высоким доходом, без кредитной истории, например) [10].

После того как заемщика относили к какой-либо категории, для него устанавливались свои условия по ипотечному кредиту. Надежный заемщик получал возможность оформить ипотечный кредит по сниженной, минимальной ставке в 3-4% годовых, в то время как заемщик категории subprime мог рассчитывать только на ипотечный кредит под 10% годовых. Заемщиков категории prime не так уж много, а банк, как известно, получает основной свой доход именно от того, что предоставляет средства в долг. Ему более выгодно привлекать заемщиков категории subprime под 10% от выданных средств, пусть и с большим риском, чем для кредиторов под 3% годовых. Таким образом, необходимо стимулировать заемщиков категории subprime брать ипотеку. С этой целью была разработана специальная схема выплат по ипотеке для заемщиков такой категории. И заключалась схема в следующем: первые 1-2 года ипотечного кредита заемщик категории subprime осуществлял платежи по льготной ставке на уровне 1% годовых. Ему давалось время стабилизировать свое финансовое положение, нарастить доход, чтобы по прошествии 1-2 лет льготного режима по кредиту, заемщик мог начать выплаты уже по ставке в 10% годовых.

С помощью льготного периода в течение нескольких лет банку удавалось привлекать и заемщиков категории subprime для выдачи им ипотечных кредитов, а это означало дополнительную прибыль для банка, ведь кредиты для заемщиков с более высокими кредитными рисками оказывались для банка хоть и более рискованными, но и более доходными. Но теория на практике дала сбой. Заемщики оформляли ипотеку на условиях характерных для категории subprime, и далее первое время исправно платили взносы по кредиту под 1% годовых, а затем просто рефинансировали ипотеку, фактически начиная с нуля отсчет льготного периода по новому кредиту [16].

Значительная часть ипотечных кредитов направлялась покупку жилья на вторичном рынке. Поскольку в этом случае сектор «Домашние хозяйства» покупает жилье сам у себя, то деньги инвесторов (ипотечные кредиты) шли не в жилищное строительство, а использовались для финансирования потребительских расходов [10].

Причиной роста цен на недвижимость были заемщики категории subprime, которые активно покупали недвижимость в ипотеку, тем самым взвинчивая цены на нее. Заемщики постоянно увеличивали сумму долга перед банком, пользуясь возможностями рефинансирования ипотеки и постоянно растущими ценами на жилье, которые делали возможным это постоянное наращивание суммы долга. Со временем начались неплатежи по кредитам со стороны некоторых заемщиков категории subprime.

Это было закономерно: постепенно банки перестали рефинансировать разросшиеся кредиты, а заемщики оказались к этому не готовы. Этот факт поставил многих заемщиков в затруднительное финансовое положение: они были не в состоянии гасить кредит по столь высоким ставкам, и банкам пришлось продавать их недвижимость для того, чтобы вернуть себе средства. Это привело к массовым продажам жилья, после чего цены на недвижимость снижаться. Кризисная ситуация усугубилась тем, что под ипотечные кредиты subprime выпускались ценные бумаги, которые считались очень надежным вложением. Эти бумаги выпускались ипотечными агентствами FannieMae и FreddiMac [16]. Деятельность FannieMae и FreddiMac связана с секьюритизацией ипотечных кредитов: ипотечные компании формируют из приобретенных закладных определенные пулы и выпускают обеспеченные пулами переводные ипотечные ценные бумаги. Доход по такой бумаге определяется поступлениями из пула, обеспечивающего эту бумагу [10].

Эти бумаги приобрели в свои инвестиционные портфели международные инвестиционные, страховые компании, банки и т.д. Череда неплатежей по ипотеке привела к обесцениванию ипотечных ценных бумаг, а это привело к существенному сокращению активов ведущих финансовых компаний мира. Банки столкнулись с кризисом ликвидности. Чтобы как-то улучшить ситуацию банки начали требовать исполнения обязательств от своих должников по выданным кредитам со стороны как физических, так и юридических лиц, резко ограничили выдачу новых кредитов как физическим, так и юридическим лицам, ужесточили требования к заемщикам.

Однако данные меры только усугубили ситуацию. Многие компании не могли существовать без заемных средств, а потому это привело к сокращению объемов производства. В замороженном состоянии оказались сфера строительства, сфера автомобилестроения и иные сферы. Одновременно с этим сокращение кредитования физических лиц привело к значительному снижению потребления, а это вызвало новый виток снижения производства, но уже среди компаний, занятых в сфере добычи ресурсов. Учитывая высокую степень глобализации ведущих экономик мира, кризис ликвидности в банках США перекинулся и в Европу и в Азию. Соответственно, когда американские банки потребовали возврата по кредитам от своих зарубежных партнеров, часть оказалась не в состоянии удовлетворить их требованиям, что привело уже к мировому масштабу кризиса ликвидности [24].

2.2 Анализ деятельности «Ак барс» банка на рынке ипотечного кредитования РФ

Банк «Ак Барс» был зарегистрирован в Казани в 1993 году. С 1994 года является уполномоченным банком Кабинета министров Республики Татарстан, а с ноября 1997 года имеет статус уполномоченного органа по хранению золотого резерва Татарстана, предназначенного для гарантирования инвестиций в экономику республики. В 2000 году присоединил КБ «Интеркамабанк» (Нижнекамск). В 2002 году «Ак Барс» был преобразован в открытое акционерное общество.

Головной офис кредитной организации расположен в Казани. На 05.05.2015 филиальная сеть «АК БАРС» Банка, насчитывает 8 филиалов в Республике Татарстан, 24 филиала в крупных городах России, 232 дополнительных офиса, 77 операционных касс, 11 операционных офисов и 1 передвижной пункт кассовых операций.

Сегодня «АК БАРС» Банк обслуживает более 2,9 миллионов частных лиц и свыше 62 тысячи корпоративных клиентов, среди которых -- крупнейшие экспортеры Республики Татарстан, предприятия нефтегазового и нефтехимического комплекса, машиностроительные, телекоммуникационные, строительные, химические, автотранспортные, торговые и агропромышленные предприятия [30].

Банк «Ак Барс» является управляющим и расчетным центром одноименной финансово-промышленной группы, в состав которой входят 15 различных компаний, среди них -- сельскохозяйственные, производственные, перерабатывающие, строительные и торговые структуры, а также финансовый блок, состоящий из инвестиционных, ипотечных (ООО «Ак Барс Ипотека»), лизинговых, страховых и других структур. В группу банка входит также и дочернее АО РНКО «Нарат» (до декабря 2014 года -- ООО КБ «Наратбанк») [31].

Банк действует на основании генеральной лицензии Центрального банка РФ № 2590 от 31.07.2012 г. Также банк имеет лицензию на осуществление банковских операций с предоставлением права на привлечение во вклады и размещение драгоценных металлов и иных операций с драгоценными металлами в соответствии с законодательством РФ, а также лицензию профессионального участника рынка ценных бумаг.

Банк оказывает более 100 видов банковских услуг для корпоративных и частных клиентов. Юридическим лицам доступно кредитование, банковские гарантии, зарплатные проекты, интернет-банк, финансирование инвестиционных проектов, инвестиции в строительство коммерческих объектов и др. Физическим лицам предлагается кредитование (авто-, потребительское, ипотека), денежные переводы без открытия счета, операции с ценными бумагами на фондовом рынке, проведение платежей, операции с драгоценными металлами, депозитарные услуги и др.

Коммерческий банк Ак барс является ипотечным банком, и соответственно, находит отражение в рейтинге ипотечных банков РФ. Рассмотрим рейтинг ипотечных банков в РФ в период с 2011г. по 2014г. Данные содержатся в таблице 8. По данным на 2011 г. «Ак барс» банк расположился на 19 месте рейтинга ипотечных банков России с объемом выданных ипотечных кредитов на 4473 млн. руб., обогнав ближайших конкурентов, таких как Инвестторгбанк, Транскапиталбанк и Примсоцбанк.

Отрыв банка «Ак барс» от ближайшего конкурента Инвестторгбанка составил 83 млн. руб. или 1979 ипотечных кредитов. Данное обстоятельство указывает на то, что Ак барс банк выдает ипотечные кредиты в значительно меньших суммах, нежели его ближайший конкурент.

Таблица 8 - Рейтинг ипотечных банков 2011 - 2014 гг.

N	Банк	Объем выданных ипотечных кредитов, млн руб.	Кол-во выданных ипотечных кредитов, штук	Объем купленных ипотечных кредитов у других кредиторов, млн руб.	Объем продан ипотечн кредитов, млн. рублей	Прирост/снижение объема выданных кредитов по отношению к 2013 году, %
2014
1	Сбербанк	920 982	595 553	-	-	46
2	ВТБ 24	350 718	175 984	0	133 783	44
3	Газпромбанк	63 262	29 292	0	0	-19
…
12	Ханты-Мансийский Банк	14 225	5 897	5	7 014	22
13	Транскапиталбанк	12 517	4 541	439	27	21
14	Банк Жилфинанс	11 962	5 601	374	12 983	23
15	АК БАРС	10 953	6 835	1 308	2 646	29
16	Юникредит Банк	10 802	3 760	0	0	24
17	Возрождение	10 431	4 938	0	0	-39
18	Промсвязьбанк	9 579	4 355	0	0	166
2013
16	Нордеа Банк	9 089	3 020	-	-	57
17	Запсибкомбанк	8 911	5 228	-	-	2
18	Юникредит Банк	8 692	2 893	-	-	-4
19	АК Барс	8 474	5 284	799	1,5	-19
20	МКБ	7 913	1 850	-	-	47
21	Банк Петрокоммерц	7 556	3 878	-	-	110
22	Зенит	6 836	3 242	-	361	34
2012
6	Связь-Банк	15 414	7 285	135	0	93
7	Уралсиб	13 991	9 568	0	0	45,4
8	Банк Возрождение	11 801	6 016	0	4 284	28,9
9	АК Барс	10 448	6 978	1 202	694	101,8
10	Ханты-Мансийский Банк	10 082	4 366	115	268	32,3
11	Райффайзенбанк	9 064	3 475	2 528	0	-6
12	Юникредит Банк	8 993	3 309	-	-	13
2011
16	Открытие	5 221	2 325	320	106	145
17	Росевробанк	5 116	1 398	0	0	55
18	Балтинвестбанк	4 887	2 477	1,9	795	290
19	АК Барс	4 473	3 860	397	0	265
20	Инвестторгбанк	4 390	1 881	361	0	53
21	Транскапиталбанк	4 371	1 195	0	59	195
22	Примсоцбанк	3 590	2 309	0	2 405	140,3

На позициях выше анализируемого банка расположились банки Открытие, Росевробанк, Балтинвестбанк. Балтинвест банк превзошел банк «Ак барс» по сумме выданных ипотечных кредитов на 414 млн. руб. , но выдал на 1383 ипотечных кредита меньше, чем Ак барс.

В 2012 году Ак барс банк переместился на 9 место ипотечного рейтинга, увеличив сумму выданных кредитов на 133% или 5975 млн. руб. и на 81% количество выданных кредитов. В этом году основными конкурентами банка являются Связь-Банк, Уралсиб, банк Возрождение.

В 2013 году банк снова опускается на 19 место. Величина выданных ипотечных кредитов по сумме снизились на 15%, а их количество на 24%., а это гласит о том, что средняя величина одного выданного кредита возросла.

Что касается 2014 г., то Ак барс поднялся на 2 позиции и расположился на 15 месте рейтинга ипотечных банков, превысив уровень 2012г. по объему выданных кредитов. Это свидетельствует о том, что конкуренты банка развиваются более быстрыми темпами. Перед Ак барсом расположились Банк Жилфинанс, Транскапиталбанк, Ханты-Мансийский банк.

На верхних строках рейтинга находятся Сбербанк, ВТБ 24 и Газпромбанк. Объем выданных ипотечных кредитов Сбербанка в 84 раза превышает аналогичный показатель Ак барс банка. В 2014 г. банк продал в 2 раза больше кредитов, чем приобрел, чего не наблюдалось ранее. Возможно, это связано со сложной экономической ситуации в банковском секторе.

Проанализируем ситуацию с ипотечными кредитами Краснодарского отделения банка Ак барс. Данные представлены в таблице 9.

Краснодарский филиал «Ак барс» банка выдает кредиты на покупку жилья по ипотечным программам банка, ипотечные кредиты на приобретение коммерческой недвижимости, а также продает ипотечные кредиты Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).

Из таблицы 9 следует, что общая величина кредитов, выданных физическим лицам значительно возрастает в 2012г., а именно на 66, 14%, а в последующие годы постепенно снижается, сначала на 13,16%в 2013г., а затем еще на 34,01%. в 2014г.

Таблица 9 - Динамика выданных ипотечных кредитов Ак барс банком за 2011-2014гг.

Наименование	2011	2012	2013	2014	изменения за 2012г.	изменения за 2013г.	изменения за 2014г.
					абсолют, шт.	относит%	абсолют, шт.	относит %	абсолют, шт.	относит %
Выдано ипотечных кредитов, в том числе	53941,00	187347,24	86847,40	252520,42	133406,24	347,32	-100499,84	46,36	165673,02	290,76
Ипотека (АИЖК)	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	-	0,00	-	0,00	-
в т.ч. Сотрудники	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	-	0,00	-	0,00	-
Ипотечные программы банка	41441,00	171447,24	85807,40	240071,42	130006,24	413,71	-85639,84	50,05	154264,02	279,78
в т.ч. Сотрудники	0,00	1842,00	1399,00	3085,00	1842,00	-	-443,00	75,95	1686,00	220,51
Приобретение коммерческой недвижимости	12500,00	15900,00	1040,00	12449,00	3400,00	127,20	-14860,00	6,54	11409,00	1197,02
в т.ч. Сотрудники	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	-	0,00	-	0,00	-
Итого выданных кредитов	549223,50	912496,85	792379,06	515092,34	363273,35	166,14	-120117,79	86,84	-277286,72	65,01
Задолженность по сотрудникам	2991,64	8738,00	10849,69	11011,20	5746,36	292,08	2111,69	124,17	161,51	101,49
Погашено кредитов за отчетный период (в тыс. руб.)	117375,12	312641,11	504301,08	535675,46	195265,99	266,36	191659,97	161,30	31374,38	106,22

Источник: составлено по данным «Ак Барс» Банка. Сайт http://akbars.ru. Дата обращения 16.05.2015 г.

Задолженность сотрудников, показывает тенденцию к росту, постепенно замедляя рост к концу 2014г. Из данных таблицы видно, что на фоне колебаний выдачи кредитных средств наблюдается активность заемщиков в погашении, взятых кредитов. Наибольшим интересом у заемщиков пользуются ипотечные программы банка.

Рассмотрим данные по количеству заемщиков, которым выданы кредиты. Данные содержатся в таблице 10. Общее количество выданных кредитов составляет от 1024 до 1837, из которых по данным на 2014 г. 14,45% составляют ипотечные кредиты. Если сопоставить с данными предыдущие таблицы, то следует вывод, что в 2014 г. величина данных ипотечных кредитов в общей сумме выданных кредитов значительна, а их количество ничтожно мало. Данная ситуация возможна, т.к. ипотечные кредиты, как правило, выдаются на значительные суммы относительно других видов кредитования. Наибольшее количество ипотечных кредитов выдается по программам банка. Количество задолженностей ипотечных кредитов сотрудников снижается, чего нельзя сказать об их денежном выражении, которое растет, что отражено в таблице 9. Это говорит о том, что растут суммы, на которые выдаются кредитные средства. Таким образом, обобщим данные и внесем их в таблицу 11. При сопоставлении количества выданных ипотечных кредитов и сумм, на которые они выданы можно прийти к выводу, что за период 2011-2014гг. выдача ипотечных кредитов возросла в 4,68 раза, а количество заемщиков, которым выданы ипотечные кредиты увеличилось в 5,1 раз, что говорит о том, что средняя величина выданных кредитов снижается. Это подтверждается данными таблицы 11, где можно заметить, что средняя сумма выданных ипотечных кредитов снизилась с 1,86 млн. руб. до 1,71 млн. руб. Что касается просроченной задолженности, то ее количество увеличивается, но сумма снижается, то есть большее число кредиторов задерживают выплаты ипотечных кредитов.

Таблица 10 -Динамика количества выданных ипотечных кредитов Ак барс банком за 2011-2014гг.

Наименование	2011	2012	2013	2014	изменения за 2012г.	изменения за 2013г.	изменения за 2014г.
					абсолют, шт.	относит, %	абсолют, шт.	относит, %	абсолют, шт.	относит, %
Количество заемщиков, которым выданы кредиты	29	78	49	148	49,00	268,97	-29,00	62,82	99	302,0408
Ипотека (АИЖК)	0	0	0	0	0,00	-	0,00	-	0	-
в т.ч. Сотрудники	0	0	0	0	0,00	-	0,00	-	0	-
Ипотечные программы банка	28	73	48	143	45,00	260,71	-25,00	65,75	95	297,9167
в т.ч. Сотрудники	0	1	2	3	1,00	-	1,00	200,00	1	150
Приобретение коммерческой недвижимости	1	5	1	5	4,00	500,00	-4,00	20,00	4	500
в т.ч. Сотрудники	0	0	0	0	0,00	-	0,00	-	0	-
Итого выданных кредитов	1366	1837	1722	1024	471,00	134,48	-115,00	93,74	-698	59,46574
Задолженность по сотрудникам	21	44	38	36	23,00	209,52	-6,00	86,36	-2	94,73684
Общее количество действующих кредитных договоров на 1-е число месяца, следующего за отчетным	1622	2992	3915	3951	1370,00	184,46	923,00	130,85	36	100,9195

Источник: составлено по данным «Ак Барс» Банка. Сайт http://akbars.ru. Дата обращения 16.05.2015 г.

Таблица 11 - Данные по ипотечным продуктам Ак барс банка, за 2011-2014гг.

Наименование	2011	2012	2013	2014	изменения за 2012г.	изменения за 2013г.	изменения за 2014г.
					абсолют, шт.	относит, %	абсолют шт.	относит, %	абсолют, шт.	относит, %
Выдано кредитов за отчетнный период ( в тыс.руб.)	53941,00	187347,24	86847,40	252520,42	133406,24	347,32	-100499,84	46,36	165673,02	290,76
в т.ч сотрудники	0,00	1842,00	1399,00	3085,00	1842,00	-	-443,00	75,95	1686,00	220,51
Количество заемщиков, которым выданы кредиты в отчетном году	29,00	78,00	49,00	148,00	49,00	268,97	-29,00	62,82	99,00	302,04
в т.ч сотрудники	0,00	1,00	2,00	3,00	1,00	-	1,00	200,00	1,00	150,00
Средняя сумма выданного кредита, тыс. руб.	1860,03	2401,89	1772,40	1706,22	541,85	-	-629,49	73,79	-66,18	96,27
Остаток просроченной задолженности на 1-ое число месяца,следующего за отчетным	0,00	12449,08	16280,86	8045,19	12449,08	-	3831,78	130,78	-8235,67	49,42
в т.ч сотрудники	0,00	0,00	0,00	0,02	0,00	-	0,00	-	0,02	-
Количество договоров в разрезе типов на отчетную дату отчетную дату по просроченной задолженности	0,00	2,00	18,00	23,00	2,00	-	16,00	900,00	5,00	127,78
в т.ч сотрудники	0,00	0,00	0,00	1,00	0,00	-	0,00	-	1,00	-
Средняя сумма просроченной задолженности, тыс. руб.	-	6224,54	904,49	349,79	-	-	-5320,05	-	-554,70	-

Источник: составлено по данным «Ак Барс» Банка. Сайт http://akbars.ru. Дата обращения 16.05.2015 г.

В период с 2012 г. по 2014 г. средняя сумма кредиторской задолженности снизилась в 17,8 раз.

Перейдем к рассмотрения ипотечных программ банка «Ак барс».

В 2015г. банк осуществляет выдачу ипотечных кредитов по 7 программам: Ак барс комфорт; Ак барс - Материнский капитал; Ак барс - Мегаполис; Ак барс -Перспектива; Просто гениально; Ак барс - Бизнес; Программа на приобретение строящегося или готового жилья с субсидированием ставки

Для приобретение жилой недвижимости, находящейся на этапе строительства предназначен ипотечный кредит «Ак-барс - Перспектива». Для выдачи кредита степень готовности объекта должна быть не менее 10%. Основные данные по кредитному продукту занесены в таблицу 12.

Таблица 12 - Основная информация программы ипотечного кредитования на приобретение недвижимости «Ак-барс - Перспектива»

Параметры продукта	Значение
Валюта кредита	Рубли РФ
Обеспечение кредита	На период строительства: - Залог прав требования по договору долевого участия в строительстве, подлежащего государственной регистрации; - Залог прав требования по договору уступки права требования ( с юр. либо физ. лицом); - Поручительство юридических лиц при необходимости После оформления права собственности на заемщика: - Залог (ипотека) приобретаемой недвижимости
Первоначальный взнос	20%-70% (вкл.) от стоимости залогового обеспечения.
Минимальная сумма кредита	300 000 рублей
Максимальная сумма кредита	Определяется на основании методики определения лимита кредитования заемщиков
Срок кредитования	От 1 до 20 лет
Процентная ставка, годовых	До регистрации права собственности и оформления права собственности в пользу банка 15,9% После регистрации права собственности и оформления права собственности в пользу банка 14,9%
Погашение суммы основного долга и процентов	Ежемесячные аннуитетные платежи

Для приобретения готовых объектов жилой недвижимости (квартир в многоквартирных домах и комнат Ак барс банком предоставляется 2 ипотечных кредита: «Ак барс Мегаполис» и «Просто гениально». Основная характеристика программ представлена в таблице 13, расположенной ниже.

Таблица 13 - Основная характеристика ипотечных программ Ак барс банка «Ак барс мегаполис» и «Просто гениально»

Параметры продукта	Значение
Валюта кредита	Рубли РФ
Обеспечение кредита	На период строительства: - Залог прав требования по договору долевого участия в строительстве, подлежащего государственной регистрации; - Залог прав требования по договору уступки права требования ( с юр. либо физ. лицом); - Поручительство юридических лиц при необходимости (в случае согласования с руководством банка) После оформления права собственности на заемщика: - Залог (ипотека) приобретаемой недвижимости
Первоначальный взнос	20%-70% (вкл.) от стоимости залогового обеспечения.
Минимальная сумма кредита	300 000 рублей
Максимальная сумма кредита	Определяется на основании методики определения лимита кредитования заемщиков
Срок кредитования	От 1 до 20 лет
Процентная ставка, годовых	До регистрации права собственности и оформления права собственности в пользу банка 15,9% После регистрации права собственности и оформления права собственности в пользу банка 14,9%
Погашение суммы основного долга и процентов	Ежемесячные аннуитетные платежи

Источник: составлено по данным «Ак Барс» Банка. Сайт http://akbars.ru. Дата обращения 16.05.2015 г.

У Ак барса также имеется еще одна ипотечная программа, которая предполагает использование материнского капитала, которая носит название «Ак барс - материнский капитал». Данная программа предназначена для приобретения квартир в многоквартирных домах и комнат, для приобретения готовых жилых домов с земельными участками. Рассмотрим более подробно данную программу. Данные по ней отражены в таблице 14.

Таблица 14 - Основные характеристики программы ипотечного кредитования «Ак барс - материнский капитал»

Параметры продукта	Значение
Валюта кредита	Рубли РФ
Обеспечение кредита	На период строительства: - Залог прав требования по договору долевого участия в строительстве, подлежащего государственной регистрации; - Залог прав требования по договору уступки права требования ( с юр. либо физ. лицом); - Поручительство юридических лиц при необходимости (в случае согласования с руководством банка) После оформления права собственности на заемщика: - Залог (ипотека) приобретаемой недвижимости
Первоначальный взнос	20%-70% (вкл.) от стоимости залогового обеспечения.
Минимальная сумма кредита	300 000 рублей
Максимальная сумма кредита	Определяется на основании методики определения лимита кредитования заемщиков
Срок кредитования	От 1 до 20 лет
Процентная ставка, годовых	До регистрации права собственности и оформления права собственности в пользу банка 15,9% После регистрации права собственности и оформления права собственности в пользу банка 14,9%
Погашение суммы основного долга и процентов	Ежемесячные аннуитетные платежи

Источник: составлено по данным «Ак Барс» Банка. Сайт http://akbars.ru. Дата обращения 16.05.2015 г.

Также по ипотечным программам можно приобрести готовые жилые дома с земельными участками, земельные участки с назначением «для индивидуального строительства». Для этих целей разработана программа «Ак барс комфорт». Рассмотрим основные характеристики программы, которые отражены в таблице 15.

Таблица 15 - Основная характеристика программы ипотечного кредитования «Ак барс - комфорт»

Параметры продукта	Значение
Валюта кредита	Рубли РФ
Обеспечение кредита	На период строительства: - Залог прав требования по договору долевого участия в строительстве, подлежащего государственной регистрации; - Залог прав требования по договору уступки права требования ( с юр. либо физ. лицом); - Поручительство юридических лиц при необходимости (в случае согласования с руководством банка) После оформления права собственности на заемщика: - Залог (ипотека) приобретаемой недвижимости
Первоначальный взнос	20%-70% (вкл.) от стоимости залогового обеспечения.
Минимальная сумма кредита	300 000 рублей
Максимальная сумма кредита	Определяется на основании методики определения лимита кредитования заемщиков
Срок кредитования	От 1 до 20 лет
Процентная ставка, годовых	До регистрации права собственности и оформления права собственности в пользу банка 15,9% После регистрации права собственности и оформления права собственности в пользу банка 14,9%
Погашение суммы основного долга и процентов	Ежемесячные аннуитетные платежи

Источник: составлено по данным «Ак Барс» Банка. Сайт http://akbars.ru. Дата обращения 16.05.2015 г.

Программа субсидирования ставки ипотечных кредитов, ставшая одной из антикризисных мер, была утверждена постановлением правительства РФ №220 13 марта 2015 г. Изначально, когда ключевая ставка была на уровне 15%, предполагалась выдача кредитов гражданам по ставке 13%. Но после того, как ЦБ РФ снизил ключевую ставку до 14%, минстрой выступил с предложением понизить ставку по субсидированию до 12%. На эти цели выделено 20 млрд. руб. средств из федерального бюджета [34]. Данная программа представлена среди кредитных продуктов Ак барс банка. Программа распространяется на покупку готового жилого помещения на первичном рынке жилья или жилого помещения, находящегося на этапе строительства. Подробнее о программе сказано в таблице 16.

Таблица 16 - Основные характеристики «Программы на приобретение строящегося или готового жилья с субсидированием ипотеки»

Параметры продукта	Значение
Валюта кредита	Рубли РФ
Обеспечение кредита	На период строительства: - Залог прав требования по договору долевого участия в строительстве, подлежащего государственной регистрации; - Залог прав требования по договору уступки права требования ( с юр. либо физ. лицом); - Поручительство юридических лиц при необходимости (в случае согласования с руководством банка) После оформления права собственности на заемщика: - Залог (ипотека) приобретаемой недвижимости
Первоначальный взнос	20%-70% (вкл.) от стоимости залогового обеспечения.
Минимальная сумма кредита	300 000 рублей
Максимальная сумма кредита	Определяется на основании методики определения лимита кредитования заемщиков
Срок кредитования	От 1 до 20 лет
Процентная ставка, годовых	До регистрации права собственности и оформления права собственности в пользу банка 15,9% После регистрации права собственности и оформления права собственности в пользу банка 14,9%
Погашение суммы основного долга и процентов	Ежемесячные аннуитетные платежи

Источник: составлено по данным «Ак Барс» Банка. Сайт http://akbars.ru. Дата обращения 16.05.2015 г.

Помимо рассмотренных выше продуктов, Ак барс банк предлагает клиентам кредит на приобретение готовых объектов нежилой (коммерческой) недвижимости торгового и офисного назначения. Более подробная информация представлена в таблице 17.

Таблица 17 - Основные характеристики программы ипотечного кредитования «Ак барс-бизнес»

Параметры продукта	Значение
Валюта кредита	Рубли РФ
Обеспечение кредита	На период строительства: - Залог прав требования по договору долевого участия в строительстве, подлежащего государственной регистрации; - Залог прав требования по договору уступки права требования ( с юр. либо физ. лицом); - Поручительство юридических лиц при необходимости (в случае согласования с руководством банка) После оформления права собственности на заемщика: - Залог (ипотека) приобретаемой недвижимости
Первоначальный взнос	20%-70% (вкл.) от стоимости залогового обеспечения.
Минимальная сумма кредита	300 000 рублей
Максимальная сумма кредита	Определяется на основании методики определения лимита кредитования заемщиков
Срок кредитования	От 1 до 20 лет
Процентная ставка, годовых	До регистрации права собственности и оформления права собственности в пользу банка 15,9% После регистрации права собственности и оформления права собственности в пользу банка 14,9%
Погашение суммы основного долга и процентов	Ежемесячные аннуитетные платежи

Источник: составлено по данным «Ак Барс» Банка. Сайт http://akbars.ru. Дата обращения 16.05.2015 г.

Таким образом, банк Ак барс имеет достаточное количество ипотечных программ для того, чтобы удовлетворять потребности клиентов в данном сегменте. Банк имеет возможности конкурировать с банками - партнерами. Конкуренция, как борьба за каждого клиента, способствует расширению линейки продуктов банка и делает ее более привлекательной для потенциальных заемщиков.

2.3 Оценка потенциала ипотечного жилищного кредитования в Южном федеральном округе

Одной их актуальных задач в повышении доступности и жилищной

обеспеченности населения РФ является повышение эффективности системы ипотечного жилищного кредитования. Оценка динамики развития ипотечной системы предполагает не только определение степени и уровня ее развития в стране в целом и отдельных регионах в частности, но и выявление потенциала такого развития и возможностей для улучшения отдельных элементов исследуемой системы.

На данный момент единая методика расчета потенциала ипотечного жилищного кредитования региона в экономической науке не выработана. Термин «ипотечный потенциал» отражает возможность увеличения объемов ипотечного жилищного кредитования.

Для определения дальнейших перспектив развития Краснодарского филиала Ак барс банка, используя методику А.Н. Саврукова, оценим потенциал ипотечного кредитования в Южном федеральном округе.

Для этого необходимо рассмотреть блок действий, отраженных на рисунке 8, которые предстоит осуществить.



Данный подход состоит из восьми этапов, которые характеризуются наличием прямых и обратных связей. Прямые связи предполагают переход к каждому последующему этапу только после реализации предыдущего. Обратные связи обеспечивают возможность возврата к предыдущим этапам в случае получения результатов, не удовлетворяющих требованиям.

На 1-м этапе определяются факторы, оказывающие воздействие на динамику и величину развития ипотечного жилищного кредитования в регионе. В данном случае рассмотрим 3 группы факторов: социально-экономические, факторы жилищного строительства и уровень развития банковской системы.

На 2-м этапе осуществляется выбор системы показателей, которая необходима для измерения влияния отдельных факторов на ипотечный потенциал. Система используемых показателей должна отвечать следующим требованиям.

Используемая методика основана на расчете тех групп показателей, отражающих влияние совокупности факторов. Данные о показателях представлены в таблице 18.

Таблица 18 - Индикаторы оценки реализации социально-экономического потенциала ипотечного жилищного кредитования в России

№ п/п	Индикатор
Индекс социально-экономического потенциала Iс.э.п.
1	Индекс ВРП на душу населения
2	Индекс отношения среднедушевых доходов и расходов населения
3	Индекс доли семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях в общем числе семей
4	Индекс доли получивших жилые помещения, в числе семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Индекс жилищного потенциала Iж.п.
5	Индекс ввода жилых домов на душу населения
6	Индекс обеспеченности жилье
7	Индекс доступности жилья
Индекс потенциала банковской ипотеки Iп.б.и.
8	Индекс доли приобретения жилья за счет собственных и заемных средств
9	Индекс объема выданных ипотечных жилищных кредитов на душу населения
10	Индекс отношения ипотечной задолженности к ВРП
11	Индекс задолженности по ипотечным кредитам на душу населения
12	Индекс соотношения ипотечной задолженности к общей сумме кредитной задолженности
13	Индекс отношения средневзвешенного срока выдачи ипотечного кредита
14	Индекс отношения средневзвешенной процентной ставки ипотечного кредита
15	Индекс количества выданных ипотечных кредитов
16	Индекс среднего размера выданного ипотечного кредита

Ситуацию на рынке жилья характеризует динамика коэффициента доступности жилья, позволяющего сопоставить доходы населения и среднюю стоимость жилья.

где N - число человек в семей;

Д - среднедушевой годовой доход, руб./чел. В год;

ПМ - величина прожиточного минимума на человека, руб./чел. В год

S - площадь условной квартиры, S = 54м2;

С - средняя стоимость 1 м2 жилья, тыс. руб./2.

Данные, рассчитанные согласно представленной формуле, отражены в таблице 19.

Таблица 19 - Значения коэффициента доступности жилья по ЮФО

Южный федеральный округ	2009	2010	2011	2012	2013
Республика Адыгея	1,265	1,507	1,832	2,264	2,043
Республика Калмыкия	0,673	0,587	0,633	0,719	0,687
Краснодарский край	0,886	1,123	1,375	1,736	2,023
Астраханская область	1,514	1,792	2,118	1,978	2,066
Волгоградская область	1,133	1,170	1,402	1,549	1,495
Ростовская область	0,988	1,186	1,217	1,281	1,450

Из данных таблицы можно сделать вывод о том, что жилье с каждым годом становится более доступным.

На 3-м этапе определяют методы, используемые при оценке потенциала. В ходе анализа использовались следующие методы:

- методы сравнения и группировки, которые позволили отделить границы субъектов Южного федерального округа;

- экспертные методы позволили оценить качественные характеристики ипотечной системы, учесть специфику показателей, отражающих динамику развития ипотечного кредитования в регионе и его место в той или иной группе;

- метод интегральных оценок дает возможность получить количественную оценку уровня ипотечного потенциала, сформированную с учетом численных значений, используемых показателей и степени влияния каждого из них на динамику и объемы ипотечного жилищного кредитования.

На 4-м этапе формируют информационный массив, который необходим для проведения объективной оценки ипотечного кредитования региона, который должен отвечать некоторым требованиям, таким как обоснованность, достоверность, доступность.

На 5-м и 6-м этапах при помощи индексных и интегральных показателей определим уровень и величину потенциала ипотечного кредитования региона.

Если улучшению признака соответствует уменьшение его значения, то I_k определяется в обратно порядке.

После определения всех показателей потенциала ипотечного кредитования встает задача их оценки.

Оценка комплексного показателя потенциала ипотечного жилищного кредитования в каждой группе производится по формуле 3:

I_j = , j = 1,…,n, k = 1,…,m, (3)

где I_{j -} значение потенциала ипотечного кредитования в j-й группе;

b_k - коэффициент значимости k-го индекса потенциала ипотечного кредитования, определяемый методом экспертных оценок;

I_k - значение k-го индекса потенциала ипотечного кредитования;

m - количество показателей внутри каждой группы;

n - количество групп показателей оценки потенциала.

Результаты, полученные в ходе применения данной формула отражены в таблице 20.

Таблица 20 - Оценка комплексного показателя потенциала ипотечного жилищного кредитования по трем группам показателей

1. Индекс социально-экономического потенциала Iс.э.п.
Регион	2009	2010	2011	2012	2013
Республика Адыгея	0,60	0,62	0,61	0,61	0,63
Республика Калмыкия	0,61	0,59	0,64	0,63	0,61
Краснодарский край	0,55	0,58	0,61	0,65	0,67
Астраханская область	0,70	0,56	0,66	0,63	0,70
Волгоградская область	0,68	0,64	0,66	0,68	0,69
Ростовская область	0,77	0,81	0,80	0,80	0,81
2. Индекс жилищного потенциала Iж.п.
Регион	2009	2010	2011	2012	2013
Республика Адыгея	0,64	0,59	0,56	0,51	0,53
Республика Калмыкия	0,78	0,80	0,82	0,78	0,84
Краснодарский край	0,87	0,79	0,76	0,75	0,72
Астраханская область	0,65	0,61	0,60	0,60	0,64
Волгоградская область	0,62	0,57	0,55	0,58	0,59
Ростовская область	0,73	0,65	0,67	0,67	0,67
3. Индекс потенциала банковской ипотеки Iп.б.с.
Регион	2009	2010	2011	2012	2013
Республика Адыгея	0,60	0,60	0,60	0,57	0,58
Республика Калмыкия	0,52	0,47	0,68	0,70	0,71
Краснодарский край	0,94	0,94	0,87	0,88	0,92
Астраханская область	0,62	0,72	0,70	0,69	0,74
Волгоградская область	0,86	0,76	0,83	0,80	0,82
Ростовская область	0,89	0,89	0,88	0,89	0,89

Полученные весовые значения коэффициентов позволяют перейти к расчету интегральных показателей. Интегральный формируется на основе частных индикативных показателей, рассчитанных в таблице 22. Вычисляется интегральный показатель по формуле 4:

I_и.с. = (4)

После применения данной формулы к имеющимся данным получили результаты, которые занесены в таблицу 21.

Таблица 21 - Интегральный индекс оценки развития ипотечного жилищного кредитования

Южный федеральный округ	2009	2010	2011	2012	2013
Республика Адыгея	0,61	0,60	0,59	0,56	0,58
Республика Калмыкия	0,63	0,61	0,71	0,70	0,71
Краснодарский край	0,77	0,75	0,74	0,76	0,76
Астраханская область	0,65	0,63	0,65	0,64	0,69
Волгоградская область	0,72	0,66	0,67	0,68	0,69
Ростовская область	0,79	0,78	0,78	0,78	0,79

Далее перейдем к типологизации регионов Южного федерального округа на основе применения методов кластерного анализа. Из таблицы 23 следует, что на протяжении всего изучаемого периода в Южном федеральном округе наиболее остро жилищная проблема стоит в республике Адыгея. Произведем процедуру ранжирования регионов в соответствии с их интегральными значениями.

Ранжирование регионов производится по четырем группам:

а) «лидеры» имеют значение индекса 0,70 - 0,85. Регионы, относящиеся к этой группе обладают высокой степенью развития социально-экономического потенциала и высокими темпами жилищного строительства. К таковым относятся Краснодарский край и Ростовская область;

б) «догоняющие» - значение индекса 0,60-0,70. К этой группе относятся республика Калмыкия, Астраханская и Волгоградская области;

в) «отстающие» - значение индекса 0,40 - 0,60. В данную группу попадает республика Адыгея;

г) «аутсайдеры» - значение индекса менее 0,4. Эти регионы обладают низкой степенью развития социально-экономического потенциала, характеризуются низкими темпами жилищного строительства и недоступностью жилья, объемы и динамика ипотечного жилищного кредитования находятся на более низких уровнях по сравнению с другими регионами.

Таким образом, ипотечное жилищное кредитование на современном этапе продолжает развиваться несмотря на кризисы 2008г. и 2014г., в том числе и в Южном Федеральном округе.

Развитие ипотечного жилищного кредитования в Южном федеральном округе и в России в целом должно происходить за счет решения комплекса взаимосвязанных проблем по четырем основным направлениям:

а) поддержка заемщиков и спроса на жилье;

б) развитие банковской системы и финансового рынка;

в) развитие жилищного строительства;

г) совершенствование инфраструктуры ипотечного кредитования и рынка недвижимости.

3. Предложения по совершенствованию инструментов ипотечного жилищного кредитования в России

3.1 Направления (сценарии) совершенствования инструментов ипотечного кредитования

В настоящее время ипотечное жилищное кредитование является востребованным банковским продуктом, который может оказать помощь в решении жилищного вопроса в Российской Федерации. Но, как показал анализ, ипотечное кредитование развивается количественно, но не качественно. Для того, чтобы рынок ипотеки развивался качественно, необходимо последующее рефинансирование кредитов. Однако, малые и средние банки не могут рефинансировать ипотеку, из-за отсутствия «длинных» денег, чтобы выдавать заемщикам на длительный период, например, 30 лет.

Изменить ситуацию на ипотечном рынке можно, действую по нескольким направлениям:

а) необходимо, чтобы рынок пополнился деньгами, это позволит снизить процентные ставки по кредитам и привлечь потенциальных заемщиков. Для этого необходимо краткосрочное (на 2-3% на 2-3 г.) повышение процентной ставки по ипотеке. Это поможет сделать ипотечные ценные бумаги привлекательными для инвесторов.

Следует подчеркнуть, что банка важна не процентная ставка сама по себе, а маржа, которую они в итоге получают. Согласно стратегии развития группы компаний АИЖК на 2011-2020 гг., спред между стоимостью привлечения ресурсов на вторичном рынке ипотеки и средней ставкой для конечного заемщика в 2015г. планируется снизить до уровня 3,5%, а к 2020 г. до 3%. Однако банки не могут бесконечно снижать его, потому как в состав маржи входят единовременные расходы на организацию сделки по выпуску ипотечных ценных бумаг - 1,75% от номинала облигаций, на сопровождение ипотечного покрытия - 0,7%; комиссия по поручительству АИЖК- 0,2%, а также множество других фиксированных сумм, взимаемых на регулярной основе участниками сделки. В результате, даже при тщательной проработке отношений с контрагентами маржа едва может ли может быть ниже 3,5 - 4% при условии, что банк не получит никакого дохода от выпуска ипотечных ценных бумаг. На таких условиях немногие банки согласятся выпускать ценные бумаги.

Сегодня самая актуальная задача для российских банков, занятых в ипотечной сфере, - поиск инвесторов, готовых вкладывать средства в ипотечные ценные бумаги. Для того, чтобы эти бумаги стали более привлекательными необходимо устанавливать премии по этим бумагам. Сейчас ипотечные ценные бумаги уступают долговым бумагам I эшелона - у них более длительный срок погашения, рынок РЕПО ограничен. Если ипотечные ценные бумаги будут пользоваться большим спросом у инвесторов, то рыночный механизм будет сам снижать ставки по ценным бумагам;

б) субсидирование процентной ставки, например, за счет инвестиций со стороны АИЖК. Если бы АИЖК направило часть своих средств на субсидирование ставки купона по ипотечным ценным бумагам, то банкам было бы проще рефинансировать кредиты. Для того, чтобы заинтересовать инвестора в приобретении ипотечных ценных бумаг достаточно повысить премию на 2% над уровнем доходности государственных ценных бумаг. Для этого при нынешнем годовом объеме программ АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием в 40 млрд. руб., потребуется субсидия 800 млн. руб.;