Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Актуальность ипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Существующая в России проблема неплатежей, сложившаяся атмосфера всеобщего взаимного недоверия хозяйствующих субъектов, большое количество банкротств предпринимательских структур, повальная задолженность юридических и физических лиц бюджетам различных уровней, а также задолженность самих бюджетов по оплате труда и другим выплатам, зависимость платежеспособности коммерческих организаций от перемен политического климата - все это обусловливает необходимость существенного ужесточения контроля при совершении крупных коммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв сложившихся связей, возникают трудности с формированием каналов сбыта, проблемы финансирования крупных сделок.

Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные участки (в том числе участки из состава земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.

Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. Участник общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников) может оформить ипотеку только при наличии письменного согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности вправе заложить свою долю без их согласия.

Все вышесказанное подчеркивает большое социальное значение ипотечного кредитования, которое, во-первых, может служить инструментом создания среднего класса в России, а во-вторых, отличной социальной базой решения демографической проблемы.

Цель дипломной работы - рассмотреть теоретические и практические аспекты бухгалтерского учета и анализа операций ипотечного кредитования в коммерческом банке.

1. Теоретические аспекты бухгалтерского учета и анализа операций ипотечного кредитования в коммерческом банке

1.1 Сущность и значение понятия ипотечного кредитования, классификация и функции ипотечных кредитов

ипотечный кредит учет контроль

Ипотека, то есть обеспечение исполнения различных финансовых, экономических, гражданско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества, традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, одним из наиболее эффективных способов перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников.

Актуальность ипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Существующая в России проблема неплатежей, сложившаяся атмосфера всеобщего взаимного недоверия хозяйствующих субъектов, большое количество банкротств предпринимательских структур, повальная задолженность юридических и физических лиц бюджетам различных уровней, а также задолженность самих бюджетов по оплате труда и другим выплатам, зависимость платежеспособности коммерческих организаций от перемен политического климата - все это обусловливает необходимость существенного ужесточения контроля при совершении крупных коммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв сложившихся связей, возникают трудности с формированием каналов сбыта, проблемы финансирования крупных сделок. Иванов В. В. Все об ипотеке. - М.: МТ-Пресс, 2008.

В этой связи расширение применения ипотеки как способа обеспечения возвратности ипотечных кредитов должно позволить в значительной степени повысить интеграционные тенденции, а также разблокировать препятствия на пути развития хозяйственных связей, повысить надежность капиталовложений, а также дать мощный импульс жилищному строительству и ряду других отраслей национальной экономики.

Поэтому следует отметить, что, несмотря на обилие программ развития жилищного строительства, кредитования малого и среднего бизнеса, экономические реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти сферы решить данные проблемы будет невозможно. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения, действующие цены на жилье, условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство собственного дома, суммарную стоимость активов, находящихся под контролем малых и средних предприятий.

Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.

В настоящее время складывается несколько видов систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость - не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.

Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования, в частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

Наконец, возможно заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этой системе снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.

Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные участки (в том числе участки из состава земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.

Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. Участник общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников) может оформить ипотеку только при наличии письменного согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности вправе заложить свою долю без их согласия.

Все вышесказанное подчеркивает большое социальное значение ипотечного кредитования, которое, во-первых, может служить инструментом создания среднего класса в России, а во-вторых, отличной социальной базой решения демографической проблемы.

Схема ипотечного кредитования представляет собой согласованную совокупность организационных и финансовых связей между субъектами, участвующими в соответствующих кредитных отношениях, возникающих в процессе движения финансовых ресурсов, гарантий и прав требования.

В настоящее время в России действует несколько типовых схем ипотечного кредитования. Как будет показано далее, эти схемы в целом соответствуют зарубежным схемам, однако в них присутствует и национальная специфика. В частности, даже в Москве существуют модели, отличающиеся между собой. Наиболее распространенной является схема московской программы ипотечного жилищного кредитования (рис. 1).

Рис. 1. Процедура получения заемщиком ипотечного кредита

Практикуется и другая схема, авторами которой являются Московское инвестиционное агентство недвижимости совместно с Московским банком Сберегательного банка России (рис. 2).

В Санкт-Петербурге действует схема с участием Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (рис. 3). В этой схеме принимают участие не только кредиторы, заемщики и страховщики, но и инвесторы, предоставляющие первоначальный инвестиционный капитал.

Сравнительный анализ схем позволяет сделать вывод о том, что модель, показанная на рис. 1, является одноступенчатой, то есть заемщик напрямую участвует во всех операциях. Схема, показанная на рис. 2, является двухступенчатой, то есть заемщик проходит все процедуры как бы повторно. Схема на рис. 3 может быть признана трехступенчатой, то есть в ней помимо ипотечных процедур присутствует еще рынок гарантий.

Рис. 2. Схема ипотечного кредитования покупки квартиры, разработанная МБ СБ РФ совместно с МИАН

Рис. 3. Схема ипотечного кредитования с участием Агентства

Данные модели в целом отражают мировую практику ипотечного кредитования, о чем свидетельствует анализ зарубежного опыта.

Поскольку ипотека представляет собой залог и служит обеспечением обязательства, она получила распространение в банковской практике как инструмент снижения риска по кредитам. То есть ипотека является залогом по специальному виду кредита - ипотечному кредиту, который выдается, как правило, на специальных условиях, обусловленных спецификой формы залога недвижимости. Иванов В. В. Все об ипотеке. - М.: МТ-Пресс, 2008.

Таким образом, ипотечный кредит - одна из разновидностей кредита - долгосрочная ссуда, выдаваемая под залог земли и другого недвижимого имущества, состав которого приведен в ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:

- земельные участки (за исключением участков, указанных в ст. 63 Закона);

- предприятия, а также здания, сооружения и другое недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Не все перечисленные объекты в чистом виде можно считать недвижимым имуществом. В частности, в соответствии с Федеральным законом №122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы». Под это определение не подпадают воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Однако они являются предметами ипотеки, то есть рассматриваются как объекты залога.

Данное несоответствие, однако, не влияет на сущность ипотечного кредита, которая будет рассмотрена далее. Прежде чем рассматривать сущность ипотечного кредита, рассмотрим структуру рынка ссудных капиталов. Рынок ссудных капиталов как один из финансовых рынков можно определить как особую сферу финансовых отношений, связанных с процессом обеспечения кругооборота ссудного капитала. Основными участниками этого рынка являются:

- первичные инвесторы, то есть владельцы свободных финансовых ресурсов, мобилизуемых банками на различных основаниях и превращаемых в ссудный капитал;

- специализированные посредники в лице кредитно-финансовых организаций, осуществляющих непосредственное привлечение (аккумуляцию) денежных средств, превращение их в ссудный капитал и последующую временную передачу его заемщикам на возвратной основе за плату в форме процента;

- заемщики в лице юридических и физических лиц и государства; испытывающие недостаток в финансовых ресурсах и готовые заплатить специализированному посреднику за право их временного использования;

- организации, занимающиеся оценкой предметов залога и гарантированием ссуд (страховые компании, независимые оценщики, ломбарды), в функции которых входит определение реальной стоимости заложенного имущества, перераспределение ущерба от недобросовестного исполнения обязательств по кредитным договорам и обеспечение обращения взыскания на объекты залога.

Исходя из целевой направленности выделяемых банками кредитных ресурсов, рынок ссудных капиталов может быть разделен на 4 базовых сегмента (рис. 4):

- денежный рынок - совокупность краткосрочных кредитных операций, обслуживающих движение оборотных средств;

- рынок капиталов - совокупность средне- и долгосрочных операций, обслуживающих, прежде всего, движение основных средств;

- фондовый рынок - совокупность кредитных операций, обслуживающих рынок ценных бумаг;

- ипотечный рынок - совокупность кредитных операций, обслуживающих рынок недвижимости.

Таким образом, ипотечный кредит как предмет ипотечного рынка ссудных капиталов может предоставляться как специальными ипотечными банками (рис. 5), так и иными коммерческими банками, страховыми компаниями и другими кредитно-финансовыми институтами.

Ипотечный кредит распространен в странах, где существует частная собственность на землю, и является важным каналом финансирования, например, аграрного сектора экономики, так как собственных капиталов фермеров зачастую недостаточно для покупки современной техники, для мелиорации и других нужд.



Рис. 5. Отдельные виды специализированных банков

Ипотечный кредит, как правило, имеет целевое назначение (приобретение техники, земельных площадей; проведение мелиоративных работ, приобретение жилища и т.д.), предоставляется на длительный период (на 5 и более лет) на условиях равнодолевого периодического погашения. Годовые проценты по ипотечному кредиту сравнительно низкие, а процентные ставки дифференцируются в зависимости от финансового положения заемщика. Как уже упоминалось, ипотечные кредиты может выдавать как универсальный банк, так и специализированный ипотечный банк. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Издательский дом «Аудитор», 2007.

Ипотечный банк - кредитно-финансовое учреждение, специализирующееся на выдаче долгосрочных ссуд (ипотечных кредитов) под залог недвижимости - земли, различных строений и других объектов недвижимости. Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. В современных условиях функции ипотечного банка могут выполнять коммерческие банки, страховые компании, другие кредитно-финансовые учреждения.

В Российской Федерации в настоящее время ипотечных банков очень мало, как правило, ипотечные кредиты выдают универсальные банки. В этой связи представляется целесообразным определить место ипотечного кредита в системе операций коммерческого банка.

Несомненно, что ипотечный кредит является активной операцией коммерческого банка и пассивной операцией получателя кредита. Для выявления места ипотечного кредитования в системе активных операций коммерческого банка рассмотрим структуру операций банка (рис. 6). На основании приведенной схемы, по нашему мнению, можно сделать вывод, что ипотечное кредитование относится к среднесрочным и долгосрочным ссудам, выдаваемым коммерческим банком юридическим и физическим лицам.

Рис. 6. Место ипотечного кредитования в совокупности операций коммерческого банка

В соответствии с рис. 6 можно выявить основные особенности, которые присущи данному типу активных операций. Одной из основных особенностей ипотечного кредита, возникающего в результате заключения кредитного договора, является то, что процент за пользование кредитом имеет плавающее значение, величина которого колеблется в зависимости от многих факторов.

Основными факторами в данном случае, по нашему мнению, являются:

- изменение условий эксплуатации объекта недвижимого имущества, могущее повлечь за собой изменение его оценочной стоимости;

- изменение макроэкономических условий, влияющее на доходность кредитных операций коммерческих банков;

- изменение норм обязательного резервирования в центральном банке, влекущее изменение риска по данному виду кредита и др.

Другой не менее важной особенностью для банка является необходимость построения политики формирования пассивов с учетом структуры кредитного портфеля. На наш взгляд, усиливается ответственность банка перед своими кредиторами в случае увеличения доли ипотечных кредитов в кредитном портфеле. Вместе с тем политика формирования пассивов банка зависит также от схемы ипотечного кредитования, по которой действует банк. Долан Э.Дж. и др. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика. // Пер. с англ. В.Лукашевича и др.; Под общ. ред. В.Лукашевича. - СПб.: 2007. - 448 с.

1.2 Методика бухгалтерского учета операций ипотечного кредитования в коммерческом банке

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Требования, носящие неденежный характер, не могут удовлетворяться за счет стоимости заложенной недвижимости. Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Обязательства, возникшие как неденежные (например, по оказанию должником кредитору услуг, выполнению работ, поставке товара), могут в дальнейшем трансформироваться (например, в порядке п. 2 ст. 487 ГК РФ) в денежные обязательства (возврат аванса, возмещение убытков и т.п.). В таких случаях договор об ипотеке может иметь место сообразно с предполагаемой указанной трансформацией первоначального обязательства, так как возможно появление в будущем оснований для предъявления кредитором именно денежных требований.

Основы регулирования бухгалтерского учета в Российской Федерации установлены Федеральным законом от 21 ноября 1996 г. №129-ФЗ «О бухгалтерском учете». В соответствии со статьей 1 Закона объектами бухгалтерского учета являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в процессе их Деятельности.

Ипотека обслуживает обязательства по кредитному договору (ст. 819 ГК РФ), договору займа (ст. 807 ГК РФ), договору иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже (ст. 454 ГК РФ), аренде (ст. 606 ГК РФ), подряде (ст. 702 ГК РФ), другом договоре (ст. 420 ГК РФ), причинении вреда (подп. 6 п. 1 ст. 8 ГК РФ). Установленный статьей 2 Закона об ипотеке перечень не носит исчерпывающего характера и может быть расширен, поскольку имеется оговорка «если иное не предусмотрено федеральным законом».

Если сторонами ипотечных правоотношений являются юридические лица, то обязательства, в отношении которых установлена ипотека, подлежат бухгалтерскому учету (ч. 2 ст. 2 Закона). Основы регулирования бухгалтерского учета в Российской Федерации установлены Законом о бухгалтерском учете. В соответствии с его положениями (п. 2 ст. 1) объектами бухгалтерского учета являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в процессе их деятельности. Общие правила, содержащиеся в Законе о бухгалтерском учете, детализируются в других нормативных правовых актах.

Например, нормативной базой бухгалтерского учета основных средств предприятий (организаций, учреждений) являются:

- Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01), утвержденное приказом Минфина России от 30 марта 2001 года №26н;

- Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденные приказом Минфина России от 13 октября 2003 года №91н.

В каждом конкретном случае бухучет обязательств, обеспечиваемых ипотекой, имеет свои специфические особенности и может отличаться весьма существенным образом. В частности, бухгалтерский учет операций по договорам займа отличается от правил, по которым производится бухучет аренды имущества.

Согласно пункту 1 ст. 807 ГК РФ, по договору займа деньги или иные вещи, определенные родовыми признаками, передаются заимодавцем в собственность заемщику. Порядок выдачи займа, его возврата, начисления и уплаты процентов и штрафных санкций определен в ГК РФ (гл. 42). В соответствии с ГК РФ договором займа или нормативными правилами могут быть установлены особенности использования и учета заемных средств.

Сущность данной операции заключается в том, что передача предмета займа связана с переходом права собственности на него, а значит, и со списанием с баланса заимодавца вещей (товарно-материальных ценностей) и их принятием к учету на соответствующие счета заемщика. Средства, переданные в заем, у заимодавца учитываются на субсчете 06-3 «Предоставленные займы» или 58-3 «Предоставленные займы» в разрезе заемщиков по срокам погашения. Шифр счета зависит от срока займа.

Заемщик организует учет полученных займов на счетах 94 «Краткосрочные займы» и 95 «Долгосрочные займы»; при этом аналитический учет по счетам 94 и 95 ведется по заимодавцам и срокам погашения займов. Павлодский Е. Правовое регулирование закладной // Хозяйство и право, 2008, № 6, с. 23.

1.3 Методика анализа операций ипотечного кредитования в коммерческом банке

Для участия банков в процессе ипотечного кредитования им необходимы долгосрочные ресурсы. В настоящее время привлечь их из внешних источников достаточно сложно, поэтому коммерческие банки в качестве одного из вариантов решения данной проблемы предлагают использовать ресурсы ЦБ РФ. Наряду с этим, при выдаче собственно ипотечных кредитов банки также вынуждены проводить операции с вторичными инструментами ипотечного кредитования (закладными) на рынке.

Одним из активных участников разработки программы работы с инструментами ипотечного кредитования является Банк России. В настоящее время разрабатываются механизмы работы с инструментами ипотечного кредитования. В частности, как один из возможных вариантов Банк России рассматривает переучет закладных, с помощью которого появится возможность перекредитования коммерческих банков, то есть пополнения их оборотных средств.

По оценкам специалистов, технически Банк России может подготовить и начать применять эту схему по истечении квартала с момента разрешения ее внедрения. Однако в Банке России рассматривается также возможность работы с долгосрочными долговыми ипотечными бумагами. По словам руководителей ЦБ РФ, для переучета таких бумаг, средний срок обращения которых составляет 10 лет, Банк России испытывает ряд технических трудностей. В частности, Центробанк не может держать в своем портфеле долговые бумаги со сроком обращения длиннее, чем 1 год.

Источников формирования долгосрочных банковских ресурсов несколько. Во-первых, средства специализированных международных финансовых структур, в частности, те ресурсы, которые задействованы в схеме ипотечного кредитования, предложенной федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Во-вторых, государственные бюджетные средства, которые в определенном объеме могут быть выделены для программы ипотечного кредитования. Это позволит перейти на рублевое кредитование и даст банкам возможность предоставлять своим клиентам кредиты на длительные (вплоть до 10 лет) сроки, соответственно снизив косвенным образом кредитные риски банков на подобные сделки.

По нашему мнению, учет и переучет закладных затруднен не только возможностями Банка России, но и тем, что ограничены возможности коммерческих банков по работе с такими бумагами. Об этом свидетельствует несколько обстоятельств. В частности, при обсуждении на заседании Правительства Российской Федерации проекта Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования учитывались некоторые рекомендации созданного незадолго до этого - в сентябре 1999 г. - Комитета по ипотеке Ассоциации российских банков, касавшиеся основных проблем развития ипотечного кредитования в России. Как полагают в данном Комитете, основными препятствиями для нормального развития ипотечного кредитования являются два основных момента. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Издательский дом «Аудитор», 2007.

Прежде всего, это проблема поиска долгосрочных ресурсов. Банк, стремящийся самостоятельно привлечь ресурсы для такого рода кредитования, сталкивается с отсутствием на рынке ресурсов, которые можно было бы привлечь на сроки, необходимые для ипотеки, то есть от 2 до 5 лет. Сегодня на эти сроки реально осуществляется кредитование только за счет собственных ресурсов банка. Поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения по ипотечному кредитованию еще долго не сможет приблизиться к объему спроса.

Если первый блок проблем связан со срочностью и стоимостью привлекаемых ресурсов, то второй возникает в результате неподготовленности российского законодательства к процессу ипотечного жилищного кредитования. Залог недвижимости может быть высоколиквидным видом обеспечения кредитов. Но в сегодняшней России этого нет. В России ликвидность жилой недвижимости ограничена не только институтом прописки, но и отсутствием какой-либо судебной практики обращения взыскания на заложенное жилое недвижимое имущество. Остаются неясными многие налоговые аспекты, касающиеся обращения взыскания на такое имущество. В частности, согласно Закону о налоге на добавленную стоимость любая выручка от реализации заложенного имущества подлежит обложению НДС. То есть с суммы, полученной от реализации заложенной частным лицом недвижимости, банк будет вынужден платить в бюджет налог на добавленную стоимость. Соответственно эти расходы ведут к увеличению залоговых коэффициентов, то есть той максимальной суммы кредита, которая может быть выдана частному лицу с учетом стоимости приобретаемого им жилья.

Это сдерживающие развитие ипотечного кредитования факторы. И пока они не будут устранены, коммерческие банки смогут вкладывать в ипотечное жилищное кредитование весьма ограниченные средства.

На основании вышесказанного можно заключить, что рынок жилищного ипотечного кредитования в России еще только зарождается, нельзя ждать от него сиюминутной отдачи, особенно учитывая реальную экономическую ситуацию в стране. Создаваемая сегодня система жилищного кредитования требует очень большого терпения от всех участников процесса, прежде всего от строительных организаций, включившихся в эту систему и имеющих пока не более 1-2, максимум 5 кредитов, предоставленных банками на долевое участие в строительстве жилых домов, от страховщиков, риэлтеров и, безусловно, от всех банков, которые работают с клиентами, заинтересовавшимися ипотечным кредитованием.

В отношении методов оценки кредитных рисков для юридических лиц актуальны те же проблемы, что и для физических. Так, при расчете вероятности банкротства фирмы аналитики банка используют многофакторные модели, представляющие собой процедуру взвешивания основных показателей деятельности кредитуемого юридического лица. Далее полученный интегральный показатель сравнивается с эталонными значениями (их может быть несколько). По результатам сравнения делается окончательное заключение о платежеспособности хозяйственного объекта.

Здесь, как и в предыдущем случае, проблема определения состава и числа взвешиваемых частных показателей однозначного решения не имеет. Вопрос же формирования системы весовых коэффициентов стоит еще более остро, чем для физических лиц, так как для количественного соизмерения роли и «веса» совершенно различных сторон жизни предприятия в данном случае нет вообще никакой объективной основы.

Между тем даже незначительные сдвиги в системе весовых коэффициентов могут принципиально изменить конечный результат проводимой экспертизы. Эта опасность особенно велика, если учесть, что на практике области высокой, невысокой и ничтожно малой вероятности неплатежеспособности кредитуемого объекта являются весьма узкими и близко примыкают друг к другу. Фактически любые числовые флуктуации в частных показателях заемщика могут спровоцировать его «переход» из одной зоны (например, более привлекательной) в другую (менее привлекательную).

Положение осложняется наличием «конкурирующих» количественных методов анализа платежеспособности фирмы, основанных на вычислении по данным бухгалтерского баланса специальных коэффициентов-индикаторов. Среди них - коэффициенты текущей ликвидности, обеспеченности собственными оборотными средствами, восстановления платежеспособности, защищенности капитала, фондовой капитализации прибыли и т.д. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Издательский дом «Аудитор», 2007.

Каждый из названных коэффициентов имеет эталонное значение, с которым сравнивается его расчетный аналог. При этом на практике эталонное значение является единым и «замороженным». Между тем очевидно, что оно должно быть, во-первых, дифференцированным для различных отраслей, имеющих объективно различную структуру активов и пассивов, во-вторых, жестко привязано к темпам инфляции, рост которых способствует завышению отчетных коэффициентов-индикаторов. По-видимому, не будет ошибкой утверждение, что эталонные коэффициенты должны быть дифференцированы и в региональном разрезе, так как различные территории имеют далеко не одинаковые воспроизводственные условия и возможности для сбыта продукции, что сказывается на основных финансовых показателях деятельности коммерческих фирм и бюджетных показателях самих регионов.

Наличие «конкурирующих» методик оценки платежеспособности фирмы генерирует еще одну проблему: результаты анализа по разным методикам часто дают существенно различные результаты. Так, расчет коэффициента текущей ликвидности применительно к ряду предприятий Смоленской области свидетельствует об их финансовой несостоятельности, в то время как применение различных многофакторных методик, наоборот, позволяет диагностировать низкую вероятность их банкротства.

Столь явные логические коллизии на стадии оценки кредитных рисков могут не только смутить, но и полностью дезориентировать любого банкира. Выход из данной ситуации только один - отдать предпочтение одной из методик. Однако подобный подход таит в себе возможность серьезных просчетов на отдельных отрезках макроэкономического цикла.

В данной связи можно констатировать, что в настоящее время перед аналитиками коммерческих банков стоит сложная задача определения того, какую методику и в какое время целесообразно применять для оценки кредитных рисков. Ситуация осложняется еще и тем, что пока не существует никаких объективных критериев для такого упорядочения научно-методического инструментария кредитных институтов.

В соответствии с вышесказанным можно заключить, что управление кредитными рисками требует высокой квалификации банковских специалистов, которые должны не только владеть основами современного количественного финансового анализа, но и обладать высокой профессиональной интуицией.

Как уже отмечалось выше, одной из проблем ипотечного кредитования является отсутствие у банков долгосрочных ресурсов. Одним из наиболее целесообразных способов привлечения средств банком является выпуск закладных. Правоотношения по закладной регулируются в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в гл. 3. Экономическая сторона вопроса нуждается в некоторых разъяснениях и уточнениях.

На наш взгляд, закладная, являясь ценной бумагой, может участвовать в хозяйственном обороте наравне с другими ценными бумагами. Однако поскольку она не является эмиссионной ценной бумагой, регистрация ее выпуска не требуется, что, как представляется, может привести к ухудшению регулирования рынка ипотечных кредитов. Для выхода из этой ситуации целесообразно контролировать переход соответствующих прав собственности посредством функционирования специального ипотечного регистратора. Последний не должен заменять государственные органы, регистрирующие сделки по ипотеке, в его функции может входить весь объем работ по регистрации перехода прав требования по закладным. В этой связи может быть предложена следующая схема деятельности регистратора.

Прежде всего, введем необходимые термины.

Ипотечный регистратор - юридическое лицо, которое на основании пакета соответствующих документов (договоров, доверенностей, лицензий и др.) ведет реестр закладных (является держателем реестра). На ипотечного регистратора могут распространяться правила, согласно которым в настоящее время в России держателем реестра не могут быть:

- сам эмитент закладных (если количество инвесторов больше 1000);

- инвестор любого эмитента закладных;

- номинальный держатель закладных любого эмитента.

Деятельность регистратора может подлежать лицензированию. Регистратор не вправе передавать функции держателя реестра или его части другому лицу.

Только запись в реестре закладных гарантирует права требования держателя закладной по ней. При заключении сделки купли / продажи либо передачи иным путем закладной регистратор делает в реестре соответствующую запись о передаче прав требования и выдает подтверждение (сертификат) о переходе данных прав. Покупатель вступает в права требования по конкретной закладной только после выдачи такого подтверждения.

Снятие реестра - фиксация полной информации, содержащейся в реестре, в виде списка держателей закладных (электронного или бумажного), содержащего полную информацию о каждом держателе, о количестве и составе принадлежащих ему закладных на конкретный момент времени.

Поскольку опыта деятельности ипотечных регистраторов в России в настоящее время нет, можно попытаться обобщить опыт отечественных регистраторов, занимающихся ведением реестров акционеров. Анализ деятельности регистраторов показывает, что существует несколько этапов в их развитии.

1. На первом этапе разрабатываются простейшие формы отношений с эмитентом, составляется минимальная отчетность (как правило, только учетные регистры). Реестр ведется в форме электронных записей на основе распространенных баз данных. Подобная практика приводит к следующим негативным последствиям:

1) информация, содержащаяся в реестре, часто недостоверна;

2) в случае больших реестров происходит потеря управляемости реестра как на уровне баз данных, так и на уровне документооборота;

3) при возрастании объемов информации (больших объемов сделок или большого количества акционеров) увеличивается количество технологических сбоев;

4) ни один реально работающий независимый регистратор на данный момент не может предоставить полную аналитическую картину структуры акционерного капитала;

5) юридическая сторона регистрации передачи прав собственности на вторичном рынке чаще всего сомнительна.

2. Основными трудностями, вызывающими переход ко второму этапу, является потеря управляемости реестра и требование лицензирования регистраторской деятельности. На этом этапе независимый регистратор пытается упорядочить свою деятельность на основе изменения организации документооборота. Прогнозируемое развитие такого регистратора - увеличение надежности работы при потере оперативности.

3. Третий этап характеризуется попытками интеграции различных депозитариев и регистраторов в единую систему. Но поскольку каждый из них использует свою технологию, то процесс идет медленно и с минимальным успехом.

Анализ показывает, что наиболее перспективными являются слияние ипотечного регистратора и возможных ипотечных депозитариев, объединение их между собой и внедрение единой информационно-аналитической сети с узлами, расположенными в регионах эмитентов. Подобное решение может обеспечить повышение оперативности регистрации сделок и ускорение доступа к крупнейшим торговым фондовым площадкам, то есть выход на реальный вторичный рынок закладных. Последнее позволит проводить контроль за движением закладных на рынке, а также их котировку. Успешная котировка закладных приобретает большое значение в случае проведения последующих эмиссий, так как обеспечивает интерес инвесторов к эмитентам закладных, позволяет привлекать средства на длительный срок под залог недвижимости.

По существующим сегодня требованиям технология работы регистратора должна обеспечивать оперативную регистрацию перехода прав требования, целостность и управляемость реестра. Кроме того, должна соблюдаться юридическая корректность такой регистрации, технология должна быть устойчивой по отношению ко всевозможным сбоям в работе и не допускать злоупотреблений. Для обеспечения такого рода условий необходимо сочетание бумажной и электронной (компьютерной) технологий, причем для недопущения злоупотреблений должны быть приняты специальные меры, поскольку запись в реестре является достаточным и окончательным подтверждением права требования.

Современное понимание проблемы предполагает ведение специальных счетов эмитентов (в электронной форме), запись в которых и гарантирует права требования. При регистрации перехода прав требования может использоваться пакетная технология, которая гарантирует защиту от сбоев и злоупотреблений.

Информационные возможности регистратора обеспечиваются электронной формой организации лицевых счетов инвесторов, что определяет широкие возможности получения конкретной оперативной и обобщающей аналитической информации о структуре и перемещении ипотечного капитала каждого эмитента. Данные возможности включают в себя предоставление информации по крупнейшим эмитентам, географическое распределение ипотечного капитала, объем и количество сделок по закладным на вторичном рынке (обороты) и др.

Минимальный штат регистратора, обеспечивающий эффективную обработку данных, как правило, состоит из следующих сотрудников:

- администратор - 1 чел.;

- управляющий счетов - 1 чел.;

- операционист - 2 чел.;

- системный программист - 1 чел.;

- работник хранилища - 2 чел.;

- менеджер по связям с эмитентом - 1 чел.

Таким образом, минимальный штат, требующийся для работы регистратора, - 8 чел. Опыт действующих регистраторов показывает, что такой штат способен обеспечивать регистрацию одной сделки за 10-15 мин. Следует отметить, что подготовка персонала может занять продолжительное время. Так, операционист (при наличии опыта предыдущей работы операционистом) может быть подготовлен за 1-2 месяца, управляющий счетами (при условии опыта работы бухгалтером) - за 2-3 месяца, администратор и менеджер - за 6-7 месяцев.

Менеджер по связям должен хорошо представлять себе перспективы развития рынка акций и особенности данного эмитента, анализировать рынок, составлять аналитические отчеты для эмитента. Он должен иметь экономическое образование и опыт работы на фондовом рынке.

Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее критичной для развития системы жилищного ипотечного кредитования в России.

Слишком «короткие» и дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству. Баскаев К. Бесплатного жилья не бывает // Экономика и жизнь.- 2007. - № 7. - С. 29.

Имеются две основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

1) ориентация на «розничные» источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

2) ориентация на «оптовые» источники кредитных ресурсов (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

К «розничным» источникам кредитных ресурсов можно отнести также средства на «контрактных» жилищных накопительных счетах (такие счета предполагают на первом этапе накопление гражданином определенной суммы средств с условием получения ипотечного кредита в том же банке для приобретения жилья).

По ряду причин (потеря доверия к банкам со стороны населения после финансового кризиса августа 1998 г.) вклады населения являются наименее возможным сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. Кроме того, вклады населения оказываются наиболее мобильными при появлении любой негативной информации о банке, а действующее законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требованию вкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с банком.

Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из «оптовых» источников считается более предпочтительным для банков способом привлечения кредитных ресурсов. К таким источникам относятся:

- кредитные линии, открытые одним банком или консорциумом банков;

- средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами и страховыми организациями, а также другими) сроком на 5-10 лет;

- средства от продажи целевых облигационных займов.

Один из вариантов организации эффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан на «оптовых» источниках, формирующихся за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения таким образом проблемы собственной ликвидности кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке специально для этой цели созданному Агентству ипотечного жилищного кредитования или иному оператору вторичного рынка. Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать в себя как первичный, так и вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты. Иванов А. Зачем нам нужно Федеральное Агентство по ипотечному кредитованию. - М.: Строительная газета, 2008. №14.

2. Бухгалтерский учет и анализ операций ипотечного кредитования в ОАО «Омск-Банк»

2.1 Характеристика ОАО «Омск-Банк»

Банк зарегистрирован в декабре 1990 года, но его строительство началось намного раньше. Первый кирпич в здание был положен еще в 1972 году - когда было образовано «Центральное отделение Госбанка Омской области конторы Госбанка СССР». Банк находился в Больничном переулке, 11. Первым управляющим Банка была Зинаида Кирилловна Чайка. В январе 1988 г. в связи с реорганизацией системы Госбанка СССР название банка было изменено на «Центральное отделение Жилсоцбанка СССР Центрального района г. Омска». 14 декабря 1990 года банк преобразован в коммерческий (паевой) банк «Омский». Регистрационный номер 1189. Уставный фонд 2,9 млн. рублей.

Конечно, многое изменилось с тех пор, появились новые люди, построены новые дома, придуманы новые рабочие инструменты. Но движение, которое Банк получил за последние годы, было бы невозможно без тех предшествующих лет, явившихся для нас с одной стороны - периодом испытаний на прочность, с другой стороны - подтверждением выбранной стратегии развития. Став коммерческим, Банк начал стремительно развиваться: происходили изменения, связанные и с его структурой, и с освоением новых видов банковской деятельности. Каждому новому этапу развития предшествовали кропотливая подготовительная работа по анализу состояния финансового рынка и подготовке кадров, проведение первых для банка операций с применением новых банковских технологий. И, как следствие этой работы - очередной шаг вперед, открытие новых направлений и начало активной работы.

В октябре 1991 года Банк вступил в Ассоциацию Российских банков; в декабре 1992 года в Банке создается отдел информационных технологий, в январе 1993 года Банк открывает первый корреспондентский счет в ИНКОМБАНКе (г. Москва), что явилось своеобразным «окном в Европу»; в мае того же года Банк переходит на самостоятельную обработку данных, в январе создается собственный отдел корреспондентских отношений.

В марте 1994 года происходит преобразование в Омский Акционерный Коммерческий Ипотечный Банк «ОМСК-БАНК» (акционерное общество открытого типа). Номер лицензии ЦБ РФ на совершение банковских операций 1189 от 04.03.94 г. Уставный фонд уже 602,5 млн. рублей. В том же году Омск-Банк выпускает в обращение свой первый вексель, и, как следствие, происходит образование отдела ценных бумаг. Ценные бумаги являются одним из наиболее эффективных направлений деятельности на финансовом рынке. Основными инструментами, которыми оперировал банк, являлись векселя (собственные и других организаций), государственные краткосрочные обязательства (ГКО), собственные акции. При этом решалась задача управления финансовым портфелем банка за счет привлечения и размещения свободных средств предприятий и организаций, проведения операций на фондовом рынке. Наряду с проведением денежного кредитования, в нашем банке широко использовалось вексельное кредитование, в том числе и при выдаче межбанковских кредитов (МБК). Использование векселей позволяло не только упростить процедуру кредитования, но и оптимизировать вопросы налогообложения.

Вскоре организовывается отдел банковских карт. Первый счет системы банковских карт «Золотая корона» открыт в марте 1995 года. Выбор именно этой системы обусловлен достаточно широким ее развитием в нашем регионе, высокой степенью защиты и удобством использования.

В 1995 году открывается дополнительный офис «Северный» в городе Тара Омской области, который до сих пор активно работает.

По классификации независимых экспертов (газета «Известия» от 8 декабря 1995 г.) «Омск-Банк» входит в число пятидесяти самых надежных банков из 2395 малых и средних банков России, деятельность которых анализировалась. Причем наш банк единственный из омских банков, попавший в эту классификацию.

Приоритетность интересов партнеров, гибкость в решении их вопросов - одни из основных принципов, исповедуемых в банке. Команду, сформированную в банке, отличают профессионализм, желание найти взаимопонимание с партнерами. В своей работе банк опирается на опережающее развитие современных банковских и информационных технологий.

Клиентами банка являются предприятия с самыми разнообразными организационно-правовыми формами и направлениями деятельности. С нами сотрудничают более 8 000 предприятий.

Омск - Банк продолжает стремительно развиваться: главный офис, 13 дополнительных офисов в разных районах города, дополнительный офис в г. Тара, три операционных офиса в Барнауле, Новосибирске и Томске, филиал в Тюмени, связанные с главным офисом едиными организационной, финансовой и информационной системами.

Сегодня, оценивая результаты деятельности, мы с удовлетворением отмечаем свои достижения, с оптимизмом рассматриваем перспективы и намерены двигаться по выбранному пути дальше.

Мы предлагаем Вам, нашим Клиентам, весь комплекс банковских услуг в той форме, которая наиболее удобна для Вас. Банк активно реагирует на изменение потребностей рынка, и старается делать это максимально эффективно.

Мы благодарны клиентам, партнерам, акционерам и сотрудникам за то, что по этому пути мы идем вместе.

Меняется жизнь, меняется страна, в которой мы живем, меняются люди, и можно подумать, что нет в этом мире ничего неизменного. Но счастье заключается в том, что мы сумели сохранить основные ценности - порядочность, честность, открытость и доброту. Поэтому, визитной карточкой нашего Банка всегда были и остаются искреннее расположение и душевное отношение к Клиенту.

Полное наименование: Омский акционерный коммерческий ипотечный банк «Омск-Банк» (открытое акционерное общество).

Сокращенное наименование: ОАО «Омск-Банк».

Наименование Банка на иностранном (английском) языке: Omsk Joint-Stock Commercial Mortgage Bank «Omsk-Bank» (Open Joint-Stock Company).

ОАО «Омск-Банк» зарегистрирован в Центральном Банке Российской Федерации 14 декабря 1990 года. Первое наименование банка - Коммерческий банк «Омский». Банк, созданный одним из первых в России, c момента образования своевременно выполняет обязательства перед клиентами, обеспечивает высокие стандарты банковских услуг, предлагает конкурентоспособные процентные ставки и тарифы, безукоризненно выполняет все экономические нормативы, установленные Банком России, требования действующего законодательства. Банк отличают оперативность и высокое качество обслуживания, которые во многом соответствуют международным стандартам.

Банк действует на основании лицензий Центрального Банка Российской Федерации №1189 от 26 ноября 1999 года.

ОАО «Омск-Банк» является участником системы обязательного страхования вкладов физических лиц. Банк включен в реестр банков-участников системы обязательного страхования вкладов 01.10.2004 г. под номером 42. Защита прав и законных интересов вкладчиков банка осуществляется в соответствии с федеральным законом от 23.12.2003 №177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» и другими нормативными актами.

Банк является членом Ассоциации российских банков, Омского Банковского Союза, Московской межбанковской валютной биржи, Сибирской межбанковской валютной биржи (г. Новосибирск), Санкт-Петербургской межбанковской валютной биржи, международной платежной системы Visa International, Омской Торгово-промышленной палаты.