Совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования

Реформы, проведённые в России в девяностые годы двадцатого века, обеспечили переход основной доли жилищного фонда из государственной собственности в частную. В результате чего функция государства по обеспечению населения жильём сохранилась только в отношении отдельных категорий граждан, прежде всего малоимущих, большинство же россиян вынуждено решать жилищную проблему самостоятельно. В этих условиях несоответствие доходов населения стоимости приобретения недвижимости, привело к снижению уровня доступности жилья и возрастанию социальной напряжённости в стране. Актуальность данной проблемы подтверждается созданием приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жильё - гражданам России", направленным на её решение.

Одним из инструментов стабилизации ситуации в жилищной сфере, используемых в национальном проекте является ипотечное жилищное кредитование (ИЖК), которое является одним из наиболее эффективных механизмов финансирования приобретения жилья, зарекомендовавшем себя в развитых странах.

Однако его интеграция в российскую экономику, сопряжена с рядом сложностей, в результате которых, данным видом кредитования в настоящее время может воспользоваться лишь малая часть населения страны, что не снижает остроты жилищной проблемы. Так, одним из нерешённых вопросов в данной сфере, является эффективная организация функционирования систем ИЖК на региональном уровне. Его возникновение связано с особенностями экономического потенциала и нормативно-правовой базы, регулирующей жилищные и финансовые отношения в регионах.

Следовательно, существует практическая потребность в разработках направлений совершенствования систем ИЖК на уровне отдельных регионов.

1.2 Степень разработанности проблемы

Несмотря на повышенное внимание, уделяемое исследователями изучению отношений ипотечного жилищного кредитования, до настоящего времени не существует единства мнений относительно понятия "система ипотечного жилищного кредитования".

Так, можно выделить наиболее часто встречающиеся определения системы ИЖК как: "совокупности процесса предоставления кредита и механизмов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов", "совокупность отношений между участниками сделки кредитования и элементов инфраструктуры ипотечного рынка", "совокупность субъектов, объектов и отношений, возникающих в процессе сделки кредитования покупки жилья".

Как представляется, все названные точки зрения имеют право на существование, однако, представляется, что данные определения упускают одну из характеристик системы - её непрерывное развитие и видоизменение. Исходя из этого в настоящей работе предложено характеризовать систему ИЖК, как "совокупность диалектически развивающихся субъектов, объектов и обеспечения по сделке ипотечного жилищного кредитования, а также отношений, возникающих по инициативе субъектов и направленных на защиту их интересов".

Таким образом, в настоящем определении подчёркивается диалектическое развитие системы ИЖК и системообразующая роль одного из её структурных элементов - субъектов ИЖК, которые выступают в качестве активных участников системы, организующих её, и подчиняющих своим интересам.

Поскольку система ИЖК определена как диалектически развивающаяся целостность, представляется необходимым уточнить современный состав её участников. Так, в настоящее время, состав субъектов системы ИЖК видится следующим образом:

Таблица 1. Субъекты рынка ипотечного жилищного кредитования и цели их деятельности

2. Предложена авторская классификация ипотечных жилищных кредитов, позволяющая анализировать их адекватность потребностям заёмщиков.

Наряду с субъектами системы ИЖК, важным её элементом являются объекты - ипотечные жилищные кредиты. Как и субъекты, объекты системы ИЖК находятся в постоянном диалектическом развитии, поэтому в связи с многовековой историей ипотечного кредитования в мировой практике накопилось большое количество их видов. Исходя из этого, возникает потребность в их классификации. В настоящее время существует значительное количество классификаций ипотечных кредитов, однако они разработаны либо для кредитных учреждений, либо не имеют чёткой ориентации на определённого пользователя. В настоящем диссертационном исследовании разработана классификация, ориентированная на использование в интересах физических лиц, то есть в ней отражены основные характеристики ипотечных жилищных кредитов, которые имеют принципиальное значение при выборе кредитной программы потенциальным заёмщиком - физическим лицом (таблица 2).

Таблица 2. Классификация ипотечных жилищных кредитов

Данная классификация, представляет собой синтез существующих разработок в данной области и авторского виденья проблемы (цели кредитования, вид процентной ставки), систематизирует существующие виды кредитов под залог недвижимости и определяет их характерные особенности, что позволяет облегчить обработку данных о существующих предложениях на рынке ИЖК, и минимизировать риск неоднозначной трактовки полученной информации.

3. Определена структура системы факторов препятствующих повышению доступности ипотечного жилищного кредитования населению России, что позволило выявить её элементы и механизм их взаимодействия.

Из вышесказанного следует, что система ИЖК находится в постоянном развитии, однако уровень его интенсивности зависит от влияния различных факторов. Достижение высокой интенсивности данного процесса, ввиду его непосредственного влияния на доступность жилья населению, играет особенно важную роль для государств с низким уровнем обеспеченности жильём, к числу которых относится и Россия. Таким образом, актуальным является вопрос о выявлении структуры факторов, сдерживающих развитие системы ИЖК в РФ, с целью определения совокупности её элементов и механизма их воздействия на уровень доступности жилья населению.

В современной научной литературе факторы, сдерживающие развитие ИЖК в России, зачастую рассматриваются обособленно, таким образом, взаимодействие данных факторов остаётся за рамками исследования, что недопустимо, поскольку именно взаимодействием отдельных элементов могут обуславливаться некоторые свойства системы.

В настоящей диссертации, на основе причинно-следственного анализа предложено рассматривать факторы, препятствующие развитию ИЖК в России в виде системы, в основу которой заложено взаимное влияние её элементов. Так, взаимосвязь факторов сдерживающих развитие ИЖК в России представлена на рис.1.

Рис.1: Система факторов, препятствующих устойчивому росту доступности ипотечных жилищных кредитов для населения России.

4. Выявлен состав трансакционных издержек заёмщиков при получении ипотечных жилищных кредитов, в связи с чем предложена корректировка расчёта коэффициента доступности жилья.

Как видим из рис.1 уровень доступности ИЖК в значительной мере обуславливается доходами и расходами населения. Таким образом, можно говорить о возможности повышения доступности ипотечного кредитования через управление финансовыми потоками населения. Для этого необходимо выявить особенности финансовых отношений заёмщиков с другими субъектами системы ИЖК. В процессе исследования установлено, что данные отношения имеют вид (рис.2):

Рис. 2. Структура финансов физических лиц - заёмщиков по сделке ИЖК.

Из рис. 2 видим, что доходы заёмщиков не примечательны ни чем, кроме возможности возмещения налога на доходы физических лиц в виде имущественного вычета. Однако их расходы, имеют ряд характерных особенностей, свойственных исключительно данной группе населения. В частности, помимо расходов связанных непосредственно с покупкой недвижимости и обслуживанием ипотечного кредита, заёмщики несут ряд трансакционных издержек. В их число входят обязательные расходы, наличие которых обусловлено законодательно, и добровольные, связанные с привлечением экспертов по выбору объекта недвижимости и кредитной программы.

Таким образом, наличие в структуре расходов заёмщиков законодательно обусловленных платежей де-факто увеличивает стоимость жилья, что для повышения адекватности показателя, предлагается учесть в методике расчёта коэффициента доступности жилья (КДЖ).

В целях более адекватного расчёта количества лет, необходимых для приобретения жилья с помощью ипотечного кредита, методику расчёта, предложенную в постановлении Правительства РФ от 17.09.2001 г. № 675 "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2002-2010 годы" предлагается скорректировать на сумму платежей, возникающих в процессе ипотечной сделки, а также сумму годового денежного дохода уменьшить на сумму потребительских расходов в размере прожиточного минимума. Скорректированный КДЖ будет рассчитываться как:

КДЖ* = , (1)

где

Р - средняя рыночная стоимость 1 кв. м. жилья;

D - среднедушевой денежный доход за год.

M - сумма переплат за пользование ипотечным кредитом;

S - транзакционные издержки при получении ипотечного кредита;

Rmin - годовой прожиточный минимум.

5. Разработана прикладная модель информационной системы, позволяющая снизить трансакционные издержки при выборе продуктов ипотечного жилищного кредитования.

Как видно из рис.2, в системе ИЖК заёмщики, помимо основных расходов, сталкиваются с наличием трансакционных издержек. В рамках настоящей диссертации была разработана информационная система "Ипотечный кредит", функционирующая на базе персонального компьютера, целью которой является снижение трансакционных издержек потенциального заёмщика, через предоставление ему необходимой и достаточной информации для принятия решения о выборе ипотечного кредитного продукта.

К задачам системы относятся:

поиск информации о кредитных продуктах, удовлетворяющих заданным требованиям;

расчёт отдельных характеристик ипотечных жилищных кредитов;

обработка и предоставление полученной информации в удобной для сопоставления форме.

ИС "Ипотечный кредит" представляет собой продукт эволюции электронных систем, способствующих выбору программы ипотечного жилищного кредитования, и объединяет в себе их основные преимущества. Функциональные особенности ИС "Ипотечный кредит" по сравнению с другими аналогичными программами можно увидеть в таблице 3.

Таблица 3. Сравнительная характеристика электронных информационных систем выбора ипотечных кредитных программ

Алгоритм функционирования ИС "Ипотечный кредит" заключается в следующем:

Шаг 1: В систему вводится информация о кредитных организациях предлагающих кредиты под залог жилья, а также о предлагаемых ипотечных кредитных продуктах.

Шаг 2: Заполнение пользователем "карточки заёмщика", куда заводится информация о цели кредитования, сроке кредитования, желаемой сумме кредита, сумме ежемесячного дохода и т.д.

Шаг 3: Расчёт ставки за пользование кредитом по всем имеющимся программам, в соответствии с введёнными пользователем данными.

Шаг 4: Расчёт характеристик кредитных программ для данного пользователя, в зависимости от способа погашения кредита. Расчёт характеристик кредита производится по формуле аннуитетного платежа, по формуле кредита с амортизацией долга, а также программа имеет возможности рассчитывать платёж по иным формулам.

Шаг 5: Выбор ипотечных кредитных программ на основе анализа соответствия установленным требованиям пользователя.

Шаг 6: Ипотечные программы, удовлетворяющие требованиям пользователя, выводятся в виде таблицы.

Шаг 7: Пользователь выбирает наиболее подходящие для него кредитные продукты, используя инструментарий информационной системы.

Шаг 8: Данные о выбранных кредитных продуктах и предлагающих их банках выводятся на печать.

Авторская информационная система "Ипотечный кредит" может интегрироваться в систему ИЖК региона одним из следующих способов (таблица 4):

Таблица 4. Сравнительная характеристика вариантов использования ИС "Ипотечный кредит"

6. Разработана методика финансового планирования деятельности организаций оказывающих информационные услуги в сфере ипотечного жилищного кредитования.

Разработанная автором информационная система, является механизмом, позволяющим снизить транзакционные издержки потенциальных заёмщиков в процессе выбора программы банковского ипотечного жилищного кредитования. Однако, с другой стороны, её использование также неизбежно влечёт за собой возникновение транзакционных издержек, в виде платы за её использование. Отсюда следует необходимость установления цен на информационные и консультационные услуги, предоставляемые с использованием ИС "Ипотечный кредит", таким образом, чтобы их уровень позволял заёмщику экономить на трансакционных издержках, а продавцу - получать прибыль.

Для определения цены услуги по предоставлению информации, полученной с помощью ИС "Ипотечный кредит", автором была разработана методика финансового обеспечения организаций, предоставляющих информационные услуги в системе ипотечного жилищного кредитования.

Для описания предлагаемой методики введем следующие обозначения:

i - вид услуги, предоставляемой организацией;

Хi _- цена реализации одной единицы i-й услуги, руб.;

Ni - объём оказанных услуг i-го вида, шт.;

ti - время на оказание i-й услуги, мин.;

d - стоимость часа работы сотрудника, занятого оказанием информационных и консультационных услуг.

S - собственные средства, используемые в плановом периоде, руб.;

К - кредитные средства, используемые в плановом периоде, руб.;

На основании прогноза объемов реализации, составляется прогнозная шкала спроса по каждому виду услуг.

где, Ц_1i, Ц_2i - возможные цены продажи одной единицы i-й услуги в плановом периоде, руб.;

А_1i, A_2i - прогнозный объем продаж i-й услуги в плановом периоде по цене Ц_1i и Ц_2i соответственно.

Будем предполагать, что прогнозная кривая спроса (зависимость объема продаж от цены) является линейной функцией вида:

N_i = a_ix_i + b_i, (2) где:

; ;

С учетом принятых обозначений, определим валовую выручку-брутто в плановом периоде:

В_вал = x_i N_i = (a_ix_i²+b_ix_i), (3)

Совокупные затраты организации в плановом периоде составят:

Uобщ = Uпост + Uтр + Н + К x r, (4)

где,

Uпост - сумма условно-постоянных затрат предприятия;

Uтр - сумма затрат на оплату труда работников, непосредственно занятых оказанием услуг, которая рассчитывается как:

Uтр = N_i x t_i x d;

Н - сумма налоговых отчислений в плановом периоде;

К х r - сумма платежей за пользование кредитом.

Таким образом, финансовый результат деятельности организации можно записать как:

ФР = (a_ix_i²+b_ix_i) - (Uпост + N_i x t_i x d + Н + К x r) (5)

Тогда чистую прибыль организации, определим как положительный чистый финансовый результат (ЧФР):

ЧП = max {ЧФР; 0}, (6)

а, ЧФР = ФР - К.

На основании приведённых формул задачу поиска оптимального объёма оказания услуг и оптимального объёма используемых финансовых ресурсов, обеспечивающих максимальную чистую прибыль, сформулируем в виде следующей экономико-математической модели.

Найти оптимальные значения объёма оказания услуг {N_i^*}, их цен {x_i^*}, а также оптимальные суммы собственных {S^*} и заёмных {К^*} средств, обеспечивающие максимальное значение чистой прибыли (6).

ЧП (N1, N2, …, Nn) max, при ограничениях: объём оказанных услуг по каждому виду должен быть неотрицательным и задан целым числом N_i ? 0, N_i - целое; величина собственных средств, задействованных в производстве, не должна быть больше, чем имеющаяся сумма собственных средств 0 ? S ? Smax; величина заёмных средств, задействованных в производстве, не должна превышать максимальной суммы кредита, доступной предприятию.0 ? K ? Kmax; время, затраченное на оказание услуг в плановом периоде не должно превышать календарного фонда времени работников, занятых оказанием услуг Т ? Тmax; затраты предприятия не должны превышать суммы собственных и заёмных средств доступных организации Uобщ ? S + K.

Сформулированная задача является задачей нелинейного математического программирования, решить которую можно с использованием программного продукта MS Excel, имеющего в составе математического обеспечения пакет программ нелинейного программирования.

Если Ni*, S*, K* решение задачи, то оптимальная цена каждого товара определяется по формуле:

х^*_i = . (7)

Порядок расчета:

1. Производится аппроксимация кривой спроса линейной функцией по формуле (2).

2. Определяется выручка организации по формуле (3)

3. По формуле (4) определяются затраты организации на оказание услуг.

4. Определяются финансовый результат (5) и чистая прибыль организации (6).

5. Находится оптимальный объём оказания услуг (N_i^*), а также сумма собственных (S^*) и заёмных (К^*) средств необходимых предприятию.

6. Находится максимальная чистая прибыль.

Основные положения диссертации в публикациях

1. Шилов М.Е. Особенности современного банковского ипотечного жилищного кредитования (на материалах Нижегородской области) / М.Е. Шилов // ЭПОС. - №1, 2007. - 0,6 п. л.

2. Шилов М.Е. Совершенствование программного обеспечения как инструмента выбора банковского ипотечного кредитного продукта / М.Е. Шилов // Информационные материалы шестой межрегиональной научно-практической конференции "Новые информационные технологии - инструмент повышения эффективности управления".25 апреля 2007 г. - Н. Новгород: Правительство Нижегородской области, 2007. - 0,2 п. л.

3. Шилов М.Е. Экономико-правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации / М.Е. Шилов // Электронный журнал "Исследовано в России" [Электронный ресурс]: http://zhurnal. ape. relarn.ru/articles/2006/222. pdf - 1,4 п. л.

4. Шилов М.Е. Особенности расходов физических лиц при заключении сделки ипотечного жилищного кредитования / М.Е. Шилов // Сборник научных статей аспирантов и соискателей НКИ. Вып.14. - Н. Новгород: НКИ, 2006. - 0,2 п. л.

5. Шилов М.Е. Классификация финансовых рисков граждан / М.Е. Шилов // Сборник научных статей аспирантов и соискателей НКИ. Вып.13. - Н. Новгород: НКИ, 2006. - 0,25 п. л.

6. Шилов М.Е. Взаимодействие домохозяйств и банков в контексте теории игр / М.Е. Шилов // Сборник научных статей аспирантов и соискателей НКИ. Вып.12. - Н. Новгород: НКИ, 2005. - 0,25 п. л.

7. Шилов М.Е. Информированность граждан как фактор развития финансового рынка / М.Е. Шилов // Сборник научных статей аспирантов и соискателей НКИ. Вып.11. - Н. Новгород: НКИ, 2005. - 0,2 п. л.

8. Шилов М.Е. К вопросу финансовых рисков на рынке ипотечного жилищного кредитования / М.Е. Шилов // Материалы III Международной научной конференции молодых учёных, аспирантов и студентов "Молодёжь и экономика". 19 апреля 2006 г. - Ярославль: ЯВФЭИ, 2006. - 0,05 п. л.

9. Шилов М.Е. Финансовые риски заёмщиков и органов государственной власти в системе ипотечного жилищного кредитования / М.Е. Шилов // Материалы III Международной научной конференции молодых учёных, аспирантов и студентов "Молодёжь и экономика". 19 апреля 2006 г. - Ярославль: ЯВФЭИ, 2006. - 0,05 п. л.

10. Шилов М.Е. Реализация бюджетных программ ипотечного жилищного кредитования в Н. Новгороде / М.Е. Шилов // Сборник статей V Международной научно-практической конференции. Октябрь 2006 г. - Пенза: РИО ПГСХА, 2006. - 0,2 п. л.

11. Шилов М.Е. Функциональный механизм субъектов ипотечного жилищного кредитования / М.Е. Шилов // Современное состояние и перспективы развития экономики России: Сборник статей IV Всероссийской научно-практической конференции. Сентябрь 2006 г. - Пенза: ПГУ, 2006. - 0,2 п. л.

12. Колосова Е. Н, Шилов М.Е. Ипотечное жилищное кредитование в условиях социально-экономической ситуации Н. Новгорода / Е.Н. Колосова // Сборник статей III Всероссийской научно-практической конференции. Июнь 2006 г. - Пенза: РИО ПГСХА, 2006. - 0,2 п. л.

13. Шилов М.Е. Основные тенденции развития рынка жилья Нижегородской области в 2001-2005 гг. / М.Е. Шилов // Экономическая теория, прикладная экономика и хозяйственная практика: проблемы эффективного взаимодействия: Материалы Всероссийской научно-практической конференции.25 октября 2006 г. - Ярославль: ЯрГУ, 2006. - 0,1 п. л.