- комиссия за открытие и ведение ссудного счета: 1 % от суммы кредита;

- обязательное страхование:

- жизни и трудоспособности заемщика (при необходимости созаемщика);

- предмета залога (жилья) от гибели и ущерба;

- обеспечение кредита:

- на этапе строительства - поручительство НО «Фонд Жилсоципотека»;

- после завершения строительства и регистрации права собственности - залог жилого помещения, приобретенного с помощью кредитных средств Банка;

- погашение кредита: ежемесячно, аннуитетными платежами;

- досрочное погашение: возможно. Минимальная сумма досрочного погашения - 5 000 рублей РФ;

- срок рассмотрения заявки: до 5 банковских дней.

Требования к заемщикам/созаемщикам будут предъявляться следующие требования:

- гражданство Российской Федерации;

- возраст - от 21 года до 65 лет на момент планового возврата кредита;

- созаемщиками могут являться только близкие родственники заемщика.

- заемщики/созаемщики, чей доход включен в совокупный доход семьи заемщика, должны иметь трудовой стаж не менее 6-ти месяцев.

- наличие стабильного и официально подтвержденного дохода, достаточного для погашения кредита. Платеж по кредиту может составлять до 40% размера чистого ежемесячного дохода заемщика/созаемщиков.

Список документов для рассмотрения заявления на ипотечный кредит:

- заявление-анкета заемщика;

- заявление-анкета созаемщика;

- полная копия паспорта или заменяющего его документа (для военнослужащих);

- копия всех страниц военного билета для мужчин призывного возраста;

- свидетельство о браке, брачный контракт (при наличии);

- свидетельства о рождении детей;

- полная копия паспорта для несовершеннолетних, достигших 14-летнего возраста;

- копия водительского удостоверения (с двух сторон) или копия действующей справки медкомиссии от созаемщика (в случае невозможности предоставления водительского удостоверения: справка из психоневрологического и наркологического диспансера (оригинал) с указанием того, что гражданин не состоит на учете, с официальной печатью организации);

- копия трудовой книжки, заверенная работодателем;

- справка с места основной (дополнительной) работы о размере дохода за последние 6 месяцев; для сотрудников предприятий железнодорожного транспорта, получающих субсидию при приобретении жилья и имеющих стаж работы менее 6 месяцев - справка о доходах за фактически отработанный срок или копия трудового договора (по факту трудоустройства, в случае отсутствия справки о доходах); для сотрудников организации - клиента Банка, получающих заработную плату по картам Банка, - выписка по карточному счету, открытому в Банке.

Помимо этого, требуется список документов по приобретаемому на кредитные средства и передаваемому в ипотеку (залог) жилому помещению:

1. Документы от Продавца Квартиры:

- Паспорта продавцов Жилого помещения (копии страниц: фото, дата и место выдачи, регистрации, семейное положение, дети);

- Договор купли-продажи;

- Свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

- Нотариально удостоверенное письменное согласие супруга-(и) продавца, не указанного в качестве собственника в правоустанавливающих документах, на продажу квартиры или нотариально удостоверенное заявление подтверждающее, что на момент заключения договора купли-продажи продавец не состоял в браке.

2. Документы из Бюро Технической Инвентаризации (БТИ):

- Справка, форма 11а (об инвентаризационной стоимости жилого помещения);

- Экспликация;

- Поэтажный план.

3. Документы из Домоуправления (ДУ):

- Справка об отсутствии задолженности, выдается после оплаты всех коммунальных услуг в бухгалтерии, подписывается начальником и главным бухгалтером ДУ;

- Выписка из домовой книги, выдается в паспортном столе ДУ и содержит сведения о всех зарегистрированных, выписанных собственниках и пользователях данной квартиры;

- Копия финансово-лицевого счета. Выдается в бухгалтерии ДУ и содержит информацию об ответственном квартиросъемщике.

4. Документ из Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество (Мосрегистрация или Моск.обл. регистрационная палата):

- Выписка из ЕГРП. В выписке указывается на то, что она содержит сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на указанную в ней дату.

- Выписка из Государственного земельного кадастра. Предоставляется если приобретается жилой дом с земельным участком. Выдается в Земельном комитете по месту нахождения земельного участка.

- Нотариально удостоверенное письменное согласие супруга-(и) залогодателя, не указанного в качестве собственника в правоустанавливающих документах, на оформление квартиры в собственность другого супруга и ее последующую ипотеку.

- Оригинал отчета об оценке Жилого помещения.

- Копия доверенности и оригинал (для сверки), в случае если продавец и/или покупатель действует на основании доверенности.

3.2 Прогноз эффективности реализуемых предложений

Особое внимание при реализации предложенного мероприятия следует уделить выявлению и минимизации возможных кредитных рисков.

Кредитный риск -- это риск невыполнения заемщиком по каким-либо причинам своих обязательств по кредиту. Вопросы кредитного риска решаются комплексно, и здесь большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составной части андеррайтинга или банковской политики.

Таким образом, следует обратить внимание на следующие моменты при заключении ипотечной сделки с целью минимизации кредитных рисков и повышения эффективности кредитования.

1. Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок и ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога).

Практически самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости. От нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общую доступность кредита.

Правильная оценка стоимости недвижимости -- это надежность кредита для всех участников процесса, а также минимизация общих кредитных, страховых, оценочных, инвестиционных рисков, снятие многих рисков по всей цепочке финансовых посредников.

2. Риски и страхование

Специфические факторы, делающие ипотечное кредитование высоко рискованным, создают необходимость создания стабилизирующих противовесов. При этом роль страхования -- одна из главных. Ипотечный рынок без страхования существовать не может. Вопрос страхования серьезен тем, что он связан со стоимостью недвижимости, которая, в свою очередь, выходит за рамки одного кредитного института и затрагивает всю кредитно-финансовую схему. Роль страхования состоит в уменьшении кредитного риска, в его перераспределении.

В нашем случае для реального распределения ответственности между участниками процесса ипотечного кредитования «ТКБ» должен провести тщательный мониторинг рынка страховых услуг с целью выявления наиболее надежных страховых компаний для дальнейшего стратегического сотрудничества.

4. Информирование заемщика о возможных рисках.

Процедура информирования о возможных рисках еще на стадии первичной консультации по вопросам ипотечного кредитования оправдана и взаимовыгодна. С одной стороны, каждый заёмщик, налагающий на себя существенные обязательства в долгосрочной перспективе, серьёзно подходит к изучению всех документов. В случае же возникновения каких-либо вопросов, за любой дополнительной информацией он обращается к консультанту или ведущему его специалисту. В свою очередь, банк не менее заёмщика заинтересован в том, чтобы он располагал как можно более полным объёмом информации о тех рисках, которые может нести в себе ипотечное кредитование.

Особое внимание следует уделить работе с заемщиками. Например, сотрудники банка информируют клиента, что при допущении более 3-х просрочек по кредиту в течение 12 месяцев, банк может потребовать от заёмщика досрочного исполнения обязательств по кредиту. Данное требование также должно быть зафиксировано в кредитном договоре. Возможно, что на практике данное право использовано не будет, но такой подход будет оказывать психологическое влияние на заемщика, указывая возможные последствия от допущения просрочки по кредиту.

Далее рассчитаем эффективность предложенной программы на основе экспертных оценок специалистов «ТКБ».

Первоначально рассчитаем на основе экспертных оценок количество планируемых ипотечных кредитов помесячно за 1 год.

На рисунке 3.3 показана динамика прогнозного количества выданных ипотечных кредитов филиалом «ТрансКредитБанк» в Челябинске по новой программе.

Рисунок 16 - Динамика количества ипотечных кредитов, выданных в «ТКБ» в Челябинске по новой программе

На рисунке 3.4 показаны объемы выданных ипотечных кредитов филиалом «ТрансКредитБанк» в Челябинске в денежном эквиваленте по новой программе.

Рисунок 17 - Объемы выданных ипотечных кредитов филиалом «ТрансКредитБанк» в Челябинске, тыс. руб.

Согласно экспертному мнению, при определении динамики количества выданных ипотечных кредитов по новой программе был заложен положительный тренд, однако в январе 2010 года предусмотрено некоторое снижение количества выданных кредитов.

Как видно из рисунков, количество выданных ипотечных кредитов увеличивается в динамике. Далее рассчитаем эффективность ипотечного кредитования в банке.

Для расчета эффективности требуется знать величину дохода от ипотечных кредитов, а также величину расходов по обслуживанию такого кредита.

ДП = ЧОД -- РОД (3)

где: ЧОД -- операционный доход

РОД -- годовые расходы по обслуживанию долга

ДП -- денежные поступления

ДП 2008 = 4 973 529 - 1 062 500 = 3 911 029 руб.

Таким образом, эффективность от выданных в 2009-10 гг. ипотечных кредитов составит 3 911 029 руб. за год (без учета дохода от кредитов, выданных в другие периоды).

В таблице 3.1 показана прогнозная доля ипотечного кредита в кредитном портфеле «ТКБ» с учетом новой программы.

Таблица 0.1 - Доля ипотечного кредита в кредитном портфеле с учетом новой программы банка

	Декабрь 2009 (прогноз)	Июнь 2010 (прогноз)
	тыс. руб.	%	тыс. руб.	%
Доля ипотечного кредита в кредитном портфеле	125 440	0,09%	175 616	0,09%
Всего кредитов, тыс. руб.	141 383 344	100%	197 936 681	100%

Как видно из таблицы, с 2009 года по 2010 год доля ипотечного кредита в кредитном портфеле остается на одном уровне - 0,09%, при этом в денежном выражении доля ипотечных кредитов увеличивается.

3.3 Новые информационные технологии при организации ипотечного кредитования в банке

В первую очередь, информационные технологии при организации ипотечного кредитования подразумевают создание автоматизированной системы.

На рисунке 3.5 показаны преимущества автоматизации в банке.

Рисунок 18 - Возможности автоматизированных систем

Помимо этого, решения для автоматизации ипотечного кредитования обеспечивают:

- Сокращение сроков и затрат на подготовку и выдачу ипотечных кредитов;

- Формирование единой базы данных и закладных;

- Анализ накапливаемой информации;

- Оптимизация взаимодействия со страховыми компаниями;

- Повышение эффективности при работе с просроченной задолженностью;

- Получение оперативной и управленческой отчетности;

Система обеспечивает автоматизацию полного цикла бизнес-процессов ипотечного кредитования: оформление заявок, проведение предварительной квалификации потенциального заемщика, заключение сделки.

Важным преимуществом внедрения автоматизированных систем является полномасштабная автоматизация распределенного фронт-офиса ипотечного кредитовая - работа всех структурных подразделений в единой базе данных головного офиса, как в режиме off-line, так и в режиме on-line.

Внедрение автоматизированной системы позволит решить следующие задачи:

- Систематизация документооборота на этапе сбора и согласования кредитных дел;

- Унификация набора типовых документов и снижение трудозатрат на формирование полного пакета документов по кредитованию;

- Исключение ошибок и потери документов;

- Анализ платежеспособности клиента;

- Оптимизация процесса распределения кредитных дел между специалистами банка;

- Обеспечение оперативного доступа к документам;

- Разграничение прав доступа сотрудников банка к кредитным делам;

- Сокращение сроков обработки документов.

На рисунке 3.6 показаны решаемые задачи в части фронт-офисной обработки.

Рисунок 19 - Решаемые задачи в части фронт-офисной обработки

На рисунке 3.7 показаны решаемые задачи в части фронт-офисной обработки.



Рисунок 20 - Решаемые задачи в части бэк-офисной обработки

На рисунке 3.8 показана укрупненная схема автоматизации ипотечного кредитования в банке.

Рисунок 21 - Укрупненная схема автоматизации ипотечного кредитования в банке

На рисунке 3.9 показан процесс автоматизации подготовки, выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов в банке.

Рисунок 22 - Схема автоматизации подготовки, выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов в банке

Данная схема позволяет значительно ускорить процесс ипотечного кредитования в банке, снизить затраты на оформление одного ипотечного кредита и оптимизировать деятельность в целом.

Помимо создания и внедрения автоматизированных систем в сфере ипотечного кредитования в конкретном банке, требуется создание единого информационного пространства, позволяющего удовлетворять интересы всех участников ипотечного кредитования.

Функциональные возможности такой системы должны заключаться в следующем:

База контрагентов и лимитирование;

Контрактование и учёт договоров;

Прием и андеррайтинг предложений;

Купля / продажа ипотечных обязательств;

Сопровождение пула ипотечных обязательств;

Расчёт и учёт комиссий и вознаграждений, пеней и штрафов;

Обработка проблемных и дефолтных ситуация;

Страхование;

Интеграция с бухгалтерской системой.

Возможности системы, обеспечивающей интересы всех участников ипотечного рынка заключаются в следующем:

Настройка различных стандартов ипотечных продуктов.

Гибкая процедура настройки и поддержки андеррайтинга.

Ведение базы клиентов.

Формирование и хранение документов, в т.ч. образов бумажных документов.

Маршрутизация, уведомления и контроль процедур.

Ощутимые результаты в сфере снижения рисков для «ТКБ» будет являться обеспечение доступа к единой базе данных кредитных историй.

Данная система содержит большое количество сведений, необходимых банку для принятия адекватного решения, максимально снижающего уровень риска. К таким данным относятся:

1. фамилия, имя, отчество (если последнее имеется) на русском языке (для иностранных граждан и лиц без гражданства написанные буквами латинского алфавита на основании сведений, содержащихся в документе, удостоверяющем личность в соответствии с законодательством РФ), дата и место рождения;

2. данные паспорта гражданина РФ или при его отсутствии иного документа, удостоверяющего личность в соответствии с законодательством РФ(серия, номер, дата и место выдачи, наименование и код органа, выдавшего документ, удостоверяющий личность);

3. идентификационный номер налогоплательщика (если лицо его указало);

4. страховой номер индивидуального лицевого счета, указанный в страховом свидетельстве обязательного пенсионного страхования (если лицо его указало).

Основная часть КИ содержит информацию о сумме кредита (кредитов), установленных и фактических сроках исполнения обязательств по погашению самого кредита (кредитов) и процентов по нему, а также о фактах погашения за счет обеспечения.

Основная часть КИ передается пользователю по его запросу (кредитный отчет) и на основании Согласия заемщика (субъекта истории), данного этому пользователю. Согласие действует в течение месяца с даты его подписания заемщиком.

Основная часть КИ (в виде кредитного отчета) предоставляется заемщику - субъекту данной истории для ознакомления со своей КИ.

В отношении субъекта кредитной истории база содержит следующую информацию:

указание места регистрации и фактического места жительства;

сведения о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя;

В отношении обязательства заемщика (для каждой записи кредитной истории):

указание суммы обязательства заемщика на дату заключения договора займа (кредита);

указание срока исполнения обязательства заемщика в полном размере в соответствии с договором займа (кредита);

указание срока уплаты процентов в соответствии с договором займа (кредита);

о внесении изменений и (или) дополнений к договору займа (кредита), в том числе касающихся сроков исполнения обязательств;

о дате и сумме фактического исполнения обязательств заемщика в полном и (или) неполном размерах;

о погашении займа (кредита) за счет обеспечения в случае неисполнения заемщиком своих обязательств по договору;

о фактах рассмотрения судом, арбитражным и (или) третейским судом споров по договору займа (кредита) и содержании резолютивных частей судебных актов, вступивших в законную силу, за исключением информации, входящей в состав дополнительной (закрытой) части кредитной

истории;

иная информация, официально полученная из государственных органов

Таким образом, база данных БКИ содержит не «досье» на заемщика, а специфическую информацию, необходимую и достаточную для принятия решения новым кредитором: о «текущем» состоянии долга заемщика, «историческую» информацию, характеризующую его платежную дисциплину.

«ТКБ» будет получать информацию из единого банка данных по принципу «вопрос-ответ». К преимуществам такого принципа относятся:

Строгое соответствие информации, накопленной в бюро требованиям ФЗ.

«Ненакопление» массивов дополнительных данных - снижение рисков «утечки» конфиденциальной информации.

Обновление данных в режиме on-line обеспечивает актуальность и точность информации.

При этом у этого принципа существуют и недостатки:

Недостаточная активность всех «участников процесса».

Несовершенные механизмы преемственности передачи КИ при замене кредитора.

Ажиотажный спрос на «страшные истории» об утечках информации.

Таким образом, разработка и внедрение современных автоматизированных систем и технологий в сфере ипотечного кредитования дает банку множество преимуществ - сокращение финансовых, трудовых и временных затрат на обработку, оформление, выдачу ипотечного кредита, обеспечение регулярного контроля и мониторинга за процессом ипотечного кредитования в банке, увеличением потока обслуживаемых кредитов.

В целом же внедрение автоматизированных систем в сфере ипотечного кредитования позволит оптимизировать бизнес-процессы банка.

Заключение

Структурно работа состоит из введения, трех основных частей, заключения и списка использованных источников.

В первой главе работы рассматриваются теоретические основы, сущность и особенности ипотечного кредитования в банках. Ипотека (гр. hypoteke -- залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю). Предметом ипотеки может быть незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законом порядке.

Также в первой главе работы проводится обзор нормативно-правовой базы ипотечного кредитования.

Помимо этого, в первой главе определяются проблемы в сфере ипотечного кредитования. Основными проблемами ипотечного кредитования являются: общие макроэкономические проблемы (инфляция, дефицит долгосрочных кредитных ресурсов, отсутствие массового собственника, обладающего залоговым имуществом и т.д.); слабость институтов оценки недвижимости; существующие ипотечные банки в своем большинстве обычные КБ с незначительной долей предоставленных ипотечных кредитов; ограниченность сферы применения ипотеки только жилищным кредитованием на чрезвычайно жестких условиях для заемщика (срок - 10-15 лет, высокие процентные ставки - в среднем 10-13% годовых в валюте, по накопительной схеме, т.е. заемщик накапливает на срочном депозите 30-50% стоимости будущего жилья), квартира находится в залоге до полного погашения ссудной задолженности.

Во второй главе работы проводится анализ ипотечного кредитования на примере «ТрансКредитБанк». ОАО «ТрансКредитБанк» зарегистрировано 4 ноября 1992 года. В настоящее время ТрансКредитБанк - стратегический партнер ОАО «Российские железные дороги», выделенного из состава МПС России в 2003 году.

В данной части работы был проведен обзор кредитных рейтингов банка, основные стратегические и тактические задачи. Также были изучены органы управления, состав акционеров «ТКБ», Партнеры и клиенты банка.

Далее в работе была рассмотрена динамика количества выданных ипотечных кредитов филиалом «ТрансКредитБанк» в Челябинске, объемы выданных ипотечных кредитов филиалом «ТрансКредитБанк» в Челябинске в денежном эквиваленте. Количество выданных ипотечных кредитов увеличивается в динамике.

Далее была рассмотрена технология организации ипотечного кредитования в ОАО «ТрансКредитБанк».

В целом можно сказать, что банк осуществляет эффективную и грамотную политику по формированию пассивов, поскольку пассивы банка позволяют проводить активные операции (в том числе и ипотечное кредитование).

В настоящий момент в банке действует только одна программа ипотечного кредитования, однако учитывая грамотную политику банка по формированию пассивов и ситуации на рынке недвижимости (сильное падение цен), следует для увеличения доли на рынке ипотечного кредитования возобновить еще одну программу ипотечного кредитования.

Третья глава представляет собой рекомендации по развитию

Особое внимание банку следует уделить использованию новых программных продуктов, позволяющих существенно сокращать издержки на выдачу одного ипотечного кредита, а также позволяющие реально оценивать платежеспособность потенциальных заемщиков (проверять их по единой базе данных на предмет наличия любого другого кредита, имеющейся просрочки по нему и др.). Таким образом, особое внимание при развитии ипотечного кредитования в банке следует уделять минимизации банковских рисков.

Список использованной литературы

1. Федеральный закон “ О банках и банковской деятельности” № 17 - ФЗ от 3 февраля 1996 г.

2. Анализ финансовых результатов банковской деятельности. Учебное пособие. Буевич С.Ю., Королев О.Г. 2005, 2-е изд., 160с.

3. Анализ финансовых рынков и торговля финансовыми активами. Федоров А.В. 2007, 2-е изд., 233с.

4. Банки и банковское дело. Краткий курс. Под ред. Балабанова И.Т. 2003, 256с.

5. Банковские операции во внешней торговле. Учебное пособие. Щеголева Н.Г. МФПА, 2004, 101с.

6. Банковские риски. Учебное пособие Под ред. Лаврушина О.И., Валенцевой Н.И., 2007, 232с.

7. Банковский маркетинг. Учебное пособие. Хабаров В.И., Попова Н.Ю. МФПА, 2004, 165с.

8. Банковское дело. Учебник. Жарковская Е.П. 2006, 4-е изд., 452с.

9. Банковское дело. Учебник. Под ред. Коробовой Г.Г. 2006, 766с.

10. Банковское дело. Учебное пособие. Костерина Т.М. МФПА, 2005, 191с.

11. Банковское дело. Учебник. Под ред. Лаврушина О.И. 2005, 2-е изд., 672с.

12. Банковское дело: базовые операции для клиентов. Учебное пособие. Тавасиев А.М, Бычков В.П, Москвин В.А. 2005, 304с.

13. Банковское дело: дополнительные операции для клиентов. Учебное пособие. Тавасиев А.М, Арсланбеков А.А., Бычков В.П. и др. 2005, 416с.

14. Банковское дело: современная система кредитования. Учебное пособие Лаврушин О.И, Афанасьева О.Н, Корниенко С.Л. 2007, 3-е изд., 264с.

15. Банковское дело. Управление и технологии. (Учебник) Под ред. Тавасиева А.М. 2005, 2-е изд., 671с.

16. Федеральный закон « О банках и банковской деятельности» № 17 - ФЗ от 3 февраля 1996 г.

Размещено на Allbest.ru