Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

• Введение
• Глава 1. Сущность и особенности ипотечного кредитования в банках
• 1.1 Особенности ипотечного кредитования
• 1.2 Нормативно-правовые основы ипотечного кредитования
• 1.3 Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе
• Глава 2. Анализ ипотечного кредитования на примере филиала ОАО «ТрансКредитБанк» в г. Челябинске
• 2.1 Общая характеристика банка, его финансовое состояние
• 2.2 Анализ ипотечной программы банка и эффективность ипотечного кредитования
• 2.3 Технология организации ипотечного кредитования в ОАО «ТрансКредитБанк»
• Глава 3. Совершенствование ипотечного кредитования в ОАО «ТрансКредитБанке»
• 3.1 Разработка предложений по развитию ипотечного кредитования
• 3.2 Прогноз эффективности реализуемых предложений
• 3.3 Новые информационные технологии при организации ипотечного кредитования в банке
• Заключение
• Список использованной литературы

Введение

Целью настоящей работы является исследование состояния рынка ипотечного кредитования Российской Федерации, его нормативно-правовых основ и существующих проблем.

Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие задачи:

- Изучить особенности ипотечного кредитования;

- Рассмотреть нормативно-правовые основы ипотечного кредитования;

- Выявить существующие проблемы ипотечного кредитования в РФ;

- Провести анализ ипотечного кредитования на примере конкретного банка - ОАО «Транскредитбанк»;

- Дать общую характеристику банка и провести анализ финансового состояния;

- Провести анализ ипотечной программы банка;

- Изучить технологию организации ипотечного кредитования в ОАО «ТКБ»;

- Разработать предложения по развитию ипотечного кредитования в ОАО «ТКБ»;

- Рассчитать эффективность реализуемых предложений;

- Провести анализ информационных технологий при организации ипотечного кредитования;

Объектом в данной работе является ОАО «ТрансКредитБанк». Фирменное (полное официальное) наименование - Открытое Акционерное Общество «ТрансКредитБанк». Сокращенное наименование - ОАО «ТрансКредитБанк».

В настоящее время ТрансКредитБанк - стратегический партнер ОАО «Российские железные дороги», выделенного из состава МПС России в 2003 году. Клиентами банка являются 17 железных дорог России, имеющие статус филиалов ОАО «РЖД», и большая часть отечественных предприятий и организаций железнодорожного транспорта.

ТрансКредитБанк имеет разветвленную региональную сеть, включающую 39 филиалов, и является ядром банковской Группы, в состав которой входят пять дочерних банков. Основные и дополнительные офисы Группы действуют в 179 городах и населенных пунктах России.

По объемам основных финансовых показателей ТрансКредитБанк стабильно входит в число двадцати пяти крупнейших российских кредитных организаций.

Практическая значимость данной работы заключается в выявленных проблемах процесса ипотечного кредитования ТрансКредитБанк, а также предложенных мерах по оптимизации ипотечного процесса в целом.

Структурно работа состоит из введения, трех основных частей, заключения и списка использованных источников.

1. Сущность и особенности ипотечного кредитования в банках

1.1 Особенности ипотечного кредитования

Ипотека (гр. hypoteke -- залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю).

Существуют и другие понятия ипотеки. Ипотека -- это кредит, полученный под залог недвижимости. Недвижимость -- это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), а также зданиями и сооружениями. Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки недр, обособленные водные объекты, леса, здания, сооружения, предприятия, квартиры, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Предметом ипотеки может быть незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законом порядке.

Часть имущества, раздел которого невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), если иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений [4, с. 28].

Ипотека не допускается в отношении:

части земельного участка, который с учетом его размера не может быть использован в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории;

жилых комнат, составляющих часть дома или квартиры собственника этого дома или квартиры;

предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации.

Особенности ипотечного кредитования:

ипотекой признается залог имущества, непосредственно связанного с землей, либо это земельный участок - при наличии в стране собственности на землю, либо какие-то объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые дома);

долгосрочный характер ипотечного кредита (20 - 30 лет);

заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;

заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;

законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;

развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;

ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализированные ипотечные банки [4, с. 46].

Ипотека устанавливается на имущество, которое принадлежит залогодателю на правах собственности или хозяйственного ведения.

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме.

Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и описанием, достаточным для его идентификации.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось бы предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры, либо условия, позволяющие определить эти размеры [8, с. 455].

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор называется ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Если в договоре ипотеки указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу представляется закладная. Нотариус делает на закладной отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, нумерует и скрепляет печатью листы закладной.

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и др.). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменений условий договора об ипотеке.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанному в договоре об ипотеке;

право залога на указанное имущество.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Составление и выдача закладной не допускаются, если:

1) предметом ипотеки являются:

предприятие как имущественный комплекс;

земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ;

леса;

право аренды имущества, перечисленного в настоящем пункте.

2) Ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих эту сумму определить.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки.

В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должник по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить следующее соглашение, предусматривающее:

такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав;

такое изменение размера прав, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее [8, с. 469].

Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.

Закладная должна содержать:

слово «закладная», включенное в название документа;

имя залогодателя и указание его места жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;

имя первоначального залогодержателя и указание его места жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель -- юридическое лицо;

название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства либо его наименование и указание места нахождения, если должник -- юридическое лицо;

указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям -- сроков (периодичности) соответствующих платежей и размеры каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;

наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды -- точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с п. 8 и срок действия этого права;

указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации правом третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки [8, с. 472];

подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, а также предусмотренные п. 2 ст. 22 Закона РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ;

указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

Документ, названный «закладная», в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в п. 1-14, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.

По соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены другие данные и условия.

При недостаточности на самой закладной места для передаточных надписей или отметок о частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной, а заканчивались на этом листе.

Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок.

При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель. Законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии.

Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением.

К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной [8, с. 475].

Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом.

В процессе ипотечного кредитования важно анализировать состояние и эффективность использования кредита. Такой анализ проводится как традиционным способом, так и с использованием финансовых коэффициентов, при этом ведущую роль играют коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.

Коэффициент ипотечной задолженности показывает долю ипотечного долга (т. е. заемных средств) в общей стоимости недвижимости.

(1.1)

где Кз -- коэффициент ипотечной задолженности, %;

И -- сумма ипотечного кредита, руб.;

К -- общая стоимость недвижимости, руб.

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и, следовательно, ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью [7, с. 288].

С позиции залогодержателя (т. е. кредитора) более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости. Банки устанавливают определенные верхние пределы данного коэффициента (обычно не более 70-75 % сметы или стоимости покупки).

Ипотечная постоянная -- это процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита:

(1.2)

где Пи -- ипотечная постоянная, %;

Д -- годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.;

И -- основная сумма ипотечного кредита, руб.

Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента за кредит.

Превышение ипотечной постоянной над процентной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если же ипотечная постоянная равна процентной ставке, то погашение первоначальной суммы кредита произойдет шаровым платежом.

Когда же ипотечная постоянная меньше размера процентной ставки, то выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему. В этом случае невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой ипотечного долга и его остаток будет расти.

Механизм ипотечного кредитования существенно отличается от механизма формирования кредитных ресурсов в КБ. В развитых странах средства для предоставления кредита банк формирует, в основном, путем продажи закладных листов и собственного капитала [7, с. 291].

Закладные листы - это долгосрочные залоговые обязательства банка, обеспечение надежными (или совокупными) ипотечными кредитами, по которым выплачивается твердый процент.

Закладные листы реализуются ипотечными банками на вторичном рынке инвесторам - другим кредитным институтам (в некоторых странах - любому инвестору). Инвестиции в закладные листы считаются надежным вложением капитала, т.к., кроме стабильного процентного дохода, вкладчик гарантирован от риска ипотекой. Конечно, рыночная стоимость заложенного имущества со временем может упасть, но здесь банки могут при реализации закладных предложить разные варианты хеджирования (снижения риска).

Продав закладные, кредитор пускает вырученные средства на предоставление новых ипотечных кредитов.

Погашение ипотечного кредита связано со сроком и процентом по реализуемым закладным. Если время действия закладных 10 лет, а твердая ставка процента 6,5%, то кредит должен быть выдан по ставке не менее 7% годовых для покрытия расходов по выпуску закладных и выплате процентов инвесторам. Изменение % ставки в зависимости от конъюнктуры рынка произойдет через 10 лет, если срок ипотеки более продолжительный. Погашение осуществляется с рассрочкой платежа, интервал (месяц, квартал, полугодие, ежегодно) устанавливается кредитным договором.

Ипотека в России имеет долгую и сложную историю.

Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости появились во 2-ой половине XVIII столетия. В начале XX в. Россия имела широкую сеть ипотечных банков и развитый рынок закладных. Опыт российских банков получил признание за рубежом. После 1917 г. с ликвидацией института частной собственности исчезло ипотечное кредитование [7, с. 295].

В настоящее время банки пытаются возродить ипотеку, используя дореволюционный и современный зарубежный опыт.

На сегодняшний день коммерческие банки России могут предоставлять три вида жилищных ипотечных кредитов, представленных на рисунке 1.

Рисунок 1 - Виды ипотечных кредитов

Земельный кредит - это краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый заемщикам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство.

Строительный кредит - кредит на строительство или реконструкцию жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ.

Кредит на приобретение недвижимости - это долгосрочный кредит на покупку недвижимости.

Также можно использовать расширенную классификацию ипотечных кредитов. Критерии классификации:

По объекту недвижимости:

земельные участки;

предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства*(122).

По целям кредитования:

приобретение готового жилья в многоквартирном доме*(123) либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку.

По виду кредитора:

банковские;

небанковские.

По виду заемщиков:

как субъектов кредитования: кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

кредиты могут предоставляться сотрудникам банков, сотрудникам фирм - клиентов банка, клиентам риэлторских фирм и лицам, проживающим в данном регионе, а также всем желающим.

1. По способу рефинансирования.

выпуск ипотечных облигаций;

предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии;

собственные, привлеченные и заемные средства;

продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку;

2. По способу амортизации долга:

постоянный ипотечный кредит;

кредит с переменными выплатами;

кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

3. По виду процентной ставки:

кредит с фиксированной процентной ставкой;

кредит с переменной процентной ставкой.

4. По возможности досрочного погашения: с правом досрочного погашения;

без права досрочного погашения;

с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования:

целевого использования;

обеспеченности;

срочности;

Выделяется две модели (схемы) ипотечного кредитования.

1. Двухуровневая («американская модель»), опирающаяся на вторичный рынок закладных [10, с. 322].

Сущность модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, т.е. ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает агентство на основании требований, предъявляемых инвесторами к доходности финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи [10, с. 328].

2. Одноуровневая («немецкая модель»).

Это автономная сбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» - Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. Здесь вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, будучи замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для ведения уставной деятельности, т.е. идут на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку построенных квартир.

На рисунке 2 показана стандартная схема ипотечного кредитования.



Рисунок 2 - Стандартная схема ипотечного кредитования

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки - длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений. Для сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором исчерпывающей информации о клиенте кредитные учреждения разработали стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья это заявление о предоставлении кредита, справки о вкладах и о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка. Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором, изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью, выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект [10, с. 329].

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:

предварительный (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);

сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;

оценка вероятности погашения кредита;

принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);

заключение кредитной сделки;

обслуживание кредитной сделки;

закрытие кредитной сделки.

Большое значение в сфере ипотечного кредитования придается государственной поддержке. Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий) предусматривает для граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, получение безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса для получения ипотечного кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита.

На рисунке 3 показана схема получения и реализации субсидии при ипотечном кредите.

Рисунок 3 - Схема получения и реализации субсидии при ипотечном кредите

Создание системы ипотечного кредитования не только позволит резко ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий населения, но и через активизацию жилищного строительства оказывать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом, обеспечивать импульс для экономического подъема страны [10, с. 335].

Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного кредитования необходимо решить следующие задачи:

совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь - создание четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщиков по кредиту из заложенного жилья;

создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

налоговое обеспечение как граждан - получателей ипотечных кредитов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;

создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неравномерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов, а также их рефинансированию [10, с. 338].

1.2 Нормативно-правовые основы ипотечного кредитования

С начала 2000 годов правительство РФ уделяет большое внимание жилищной проблеме. С этой целью 11 января 2000 г. указом Президента РФ утверждена концепция развития системы ипотечного кредитования в РФ. Суть данной концепции сводится к тому, что необходимо создать и поддерживать рыночную систему долгосрочного ипотечного кредитования граждан с целью приобретения готового жилья как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости [13, с. 165].

В рамках данной концепции была разработана и внедрена система ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя первичный и вторичный рынок ипотечных кредитов. На первичном рынке взаимодействуют банки-кредиторы и заемщики, на вторичном - банки-кредиторы и институциональные инвесторы - операторы вторичного рынка, приобретающие у банков права по ранее выданным ипотечным кредитам (рефинансирование банков).

Привлечение финансовых ресурсов для предоставления долгосрочных кредитов населению возможно как за счет средств, привлекаемых банками самостоятельно на первичном рынке, так и за счет ресурсов, привлекаемых на вторичном рынке.

Ключевым вопросом создания условий для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного кредитования является стандартизация процедур выдачи ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков и обслуживания кредитов, а также финансовых инструментов для привлечения средств [13, с. 168].

Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют:

Гражданский кодекс РФ (ч. 1, 2 и 3);

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с последующими изменениями и дополнениями;

постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Этим постановлением была одобрена концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России, а также рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России региональные программы ипотечного жилищного кредитования.

Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, подготовленная в развитие федеральной целевой программы «Свой дом», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. № 753, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы [13, с. 169]..

Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать новый акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование, возможность и необходимость организации которого раскрывается в настоящей Концепции. В документе определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально-экономических условий. Концепция включает подробное описание формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также организационно-экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.

В Концепции намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, а также на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Концепция учитывает практику создания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в странах, еще только перестраивающих экономику на основе рыночных принципов, а также опыт жилищного финансирования в регионах России.

В соответствии с Концепцией система ипотечного жилищного кредитования в России в своем законченном виде будет саморазвивающейся и самодостаточной системой, не требующей дополнительно значительного государственного финансирования. Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья. Таким образом будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки [3, с. 211].

Законодательство РФ подробно определяет содержание договора об ипотеке и содержит обширный, в сравнении с другими гражданско-правовыми договорами, перечень существенных условий договора. Значение существенных условий всякого договора заключается в том, что договор не может считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них (ст. 432 ГК РФ).

1.3 Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе

Основными проблемами ипотечного кредитования являются:

общие макроэкономические проблемы (инфляция, дефицит долгосрочных кредитных ресурсов, отсутствие массового собственника, обладающего залоговым имуществом и т.д.);

слабость институтов оценки недвижимости (только зарождаются);

существующие ипотечные банки в своем большинстве обычные КБ с незначительной долей предоставленных ипотечных кредитов;

неразвитость ипотечного законодательства, до 1997 г. отсутствовало юридическое обоснование использования такого финансового инструмента как закладная;

ограниченность сферы применения ипотеки только жилищным кредитованием на чрезвычайно жестких условиях для заемщика (срок - 10-15 лет, высокие процентные ставки - в среднем 10-13% годовых в валюте, по накопительной схеме, т.е. заемщик накапливает на срочном депозите 30-50% стоимости будущего жилья), квартира находится в залоге до полного погашения ссудной задолженности.

Переломным годом для сферы ипотечного кредитования в России стал 2008. В течение года поменялись не только принципы взаимодействия банков с клиентами, но и в целом изменился взгляд на сам процесс ипотеки. Ранее программы ипотечного кредитования позиционировались как наиболее «человечные» банковские услуги, максимально направленные на увеличение благосостояния граждан. В настоящий же момент термин «ипотека» стал ассоциироваться, прежде всего, с причиной дестабилизации экономической ситуации на фондовых рынках всего мира, что послужило одной из причин мирового финансового кризиса [16].

На сегодняшний день получить ипотечный кредит в России почти невозможно. На начало 2009 года возникли сложности с ранее выданными кредитами, в целом ипотечное кредитование в России фактически парализовано.

По данным экспертов в данной сфере, с начала кризиса количество банков, продолжающих реализовывать свои ипотечные программы, сократилось в 20 раз. Например, в середине декабря выдачу ипотечных кредитов на всей территории страны осуществляли всего 15 банков.

На сегодняшний момент большинство банков, заявляющих о продолжении работы с ипотекой, фактически создают лишь видимость активности в данном сегменте, предъявляют слишком строгие требования к потенциальным заемщикам, а также предлагают очень высокую ставку по ипотечному кредиту. По словам экспертов, на сегодня удовлетворяется не более 10-12% от общего числа заявок на получение ипотечного кредита.

Для понимания того, почему возникли проблемы в сфере ипотечного кредитования, необходимо провести анализ процессов, происходившие некоторое время назад в США. Сравнение процессов ипотечного кредитования в России в целом базируется на принципах кредитования в США, поэтому данное сравнение вполне логично и целесообразно. При этом разница в масштабах ипотечных рынков России и США не играет особой роли при сравнении, поскольку в основе заложены единые механизмы и принципы.

В целом можно сказать, что ресурсы российский банков, использованные для развития ипотечного кредитования в большей своей массе заимствованы из иностранных банков, поэтому негативные процессы в сфере ипотечного кредитования в мире имеют прямое влияние на российский рынок ипотечного кредитования [16].

Проблемы ипотечного кредитования в Америке начались тогда, когда банки, стремясь сохранить темпы выдачи ипотечных кредитов и роста своих ипотечных портфелей, начали массово выдавать так называемые «высокорискованные» ипотечные кредиты заемщикам с сомнительной кредитной историей или тем заемщикам, чей уровень дохода не был подтвержден официально. Через некоторое количество времени выяснилось, что американские инвесторы не проявляют интереса к этому сектору кредитования, и банкам стало трудно рефинансировать «высокорискованные» ипотечные портфели. Из-за этого они вынуждены были повысить процентные ставки по таким кредитам, и в секторе «высокорискованных» кредитов начал увеличиваться объем задолженности заемщиков перед банками-кредиторами. Вскоре доля дефолтов по «высокорискованным» ипотечным кредитам превысила 30%.

Несмотря на лояльные условия выдачи кредитов с высоким уровнем риска, спрос на недвижимость неуклонно падал. Началась стагнация рынка недвижимости, цены начали падать. Результатом этого стало увеличение стоимости рефинансирования ипотечных портфелей, и банки начали предлагать их инвесторам со значительной скидкой. Например, к началу 2007 года банки пытались продать «высокорискованные» кредиты за половину их номинальной стоимости.

В результате всех этих процессов банки и другие кредитные организации понесли значительные убытки. Например, в июле 2007 года один из лидеров рынка «высокорискованного» кредитования, инвестиционная компания Bear Steams, объявила о колоссальных убытках в 1,5 миллиарда долларов. Далее процессы стали развиваться по принципу цепной реакции.

Кроме того, значительную роль в начале кризиса в США сыграл тот факт, что участники рынка начали массово выпускать ипотечные ценные бумаги. При этом часто новые выпуски облигаций были обеспечены не чем иным, как предыдущими выпусками, то есть не имели под собой реальной недвижимости. В результате этого американские ипотечные бумаги серьезно обесценились. Таким образом, процессы на рынке ипотечного кредитования в Америке повлекли за собой преобразования и на российском ипотечном рынке.

По данным Минэкономразвития, к декабрю 2008 года дефолты на российском рынке наступили по 10 процентам ипотечных кредитов. При этом эксперты отрасли утверждают, что объем задолженности населения перед банками может достичь 400 миллиардов рублей (при том, что весь объем выдачи ипотеки в России за 2007 год составил 557 миллиардов рублей). При этом каждый второй кредит в России был выдан банком с привлечением иностранного капитала.

В целом можно сказать, что в России также были довольно лояльные условия для получения ипотечного кредита. Например, пытаясь привлечь клиентов, банки начали предоставлять услуги по кредитованию с нулевым первоначальным взносом.

Учитывая приведенную выше статистику по количеству дефолтов, можно сказать, что большая часть российских ипотечных кредитов с инвестиционной точки зрения остается очень сомнительной, а российскому рынку ипотечного кредитования в ближайшее время грозит повторение американского сценария, что в целом уже начало подтверждаться оперативными статистическими данными.

Поэтому российские банкиры начали в срочном порядке изменять условия выдачи кредитов, ужесточать требования к заемщикам и менять условия для уже выданных кредитов.

Данную ситуацию еще более осложняет тот факт, что, стремясь любым образом обеспечить рост количества выданных кредитов, российские банки не успели сформировать внутренний рынок рефинансирования, необходимый для эффективной работы с ними. А зарубежные рынки, вследствие начавшихся трудностей, закрылись для российских кредитных организаций, предоставляющих малопривлекательные инвестиционные продукты.

Таким образом, наступил момент, когда стало ясно, что самостоятельно российский банки не смогут справиться с возникшими проблемами. Для решения проблем правительство РФ в срочном порядке разработало план по спасению российского ипотечного рынка, определив на роль спасителя созданное еще в 2001 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Ранее планировалось, что это агентство займется разработкой стандартов ипотечного кредитования в России и плавно уйдет с рынка к 2010 году. Но АИЖК справилось с этой задачей лишь частично - поскольку выяснилось, что весомая часть требующих спасения ипотечных кредитов была выдана банками по их собственным стандартам.

В результате было решено, что банки займутся выпуском ипотечных облигаций по тем кредитам, по которым возросла вероятность дефолта. В свою очередь, АИЖК будет предоставлять гарантии на эти кредиты. При этом «Дефолтные» облигации банков, заверенные гарантиями АИЖК, будут включены в ломбардный список Центрального банка России, что позволит обеспечить рефинансирование кредитов и поднимет ликвидность банков. Объем средств, которые будут выделены правительством на работу этого механизма, составляет 200 миллиардов рублей.

При этом возникла следующая проблема - обеспечение гарантий АИЖК, которые предоставляются на «дефолтные» («высокорискованные») ипотечные облигации. Выяснилось, что «дефолтные» облигации обеспечены долговыми обязательствами самого заемщика. То есть, потерявший источник дохода заемщик, получая право на отсрочку платежей, де факто берет еще один кредит сроком на один год. Ставка по этому кредиту не фиксирована, она зависит от ставки рефинансирования ЦБ и на сегодняшний день составляет 13 процентов. Таким образом, человеку, потерявшему возможность расплачиваться по одному кредиту, тут же навязывают второй, что еще более усугубляет долговую нагрузку заемщика.

Следовательно, гарантии АИЖК обеспечены не чем иным, как долговыми обязательствами заемщика.

Все случившееся указывает на необходимость принципиальных системных преобразований на рынке российского ипотечного кредитования, которых пока не происходит.

Глава 2. Анализ ипотечного кредитования на примере филиала ОАО «ТрансКредитБанк» в г. Челябинске

2.1 Общая характеристика банка, его финансовое состояние

ОАО «ТрансКредитБанк» зарегистрировано 4 ноября 1992 года. Лицензия Банка России № 2142 получена 2 декабря 1992 года. 13 июля 2005 года Банком России выдана новая Генеральная лицензия (№ 2142 от 13.07.2005 г.) в связи с указанием наименования банка в соответствии с его написанием на титульном листе Устава. Первоначальные учредители - крупные промышленные предприятия топливно-энергетического и металлургического комплексов.

В соответствии с решением внеочередного Общего собрания акционеров Банка (протокол № 1 от 20 марта 2000 года) изменено фирменное (полное официальное) и сокращенное наименование Банка.

В соответствии с решением годового общего собрания акционеров Банка (протокол № 01 от 25 июня 2002 года) сокращенное наименование Банка приведено в соответствие с действующим законодательством.

Фирменное (полное официальное) наименование - Открытое Акционерное Общество «ТрансКредитБанк». Сокращенное наименование - ОАО «ТрансКредитБанк».

В 1999 году основными акционерами банка стали структуры Министерства путей сообщения России. В 2003 году 74,995% акций ТрансКредитБанка в соответствии с распоряжением Правительства (N 454-р от - 02.04.2002 г.) было передано Минимущества РФ (с 2004 года - Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом). В 2007 году Указом Президента РФ № 178 от 15.02.2007 г. государственный пакет акций банка внесен в уставный капитал ОАО «Российские железные дороги» (ОАО «РЖД»). В 2008 году в результате размещения дополнительного выпуска акций банка доля ОАО «РЖД» составила 55 %. Новым, вторым по размеру принадлежащего пакета акций акционером банка стал НПФ «Благосостояние» (20 % уставного капитала).

В настоящее время ТрансКредитБанк - стратегический партнер ОАО «Российские железные дороги», выделенного из состава МПС России в 2003 году. Клиентами банка являются 17 железных дорог России, имеющие статус филиалов ОАО «РЖД», и большая часть отечественных предприятий и организаций железнодорожного транспорта.

Банк поэтапно реализует меры по диверсификации деятельности в рамках всей транспортной отрасли экономики. Особое внимание уделяется развитию сотрудничества с компаниями, имеющими постоянные производственные и партнерские связи с ОАО «РЖД». В числе клиентов банка - металлургические и машиностроительные предприятия, выполняющих заказы отрасли, основные компании-перевозчики, крупные внешнеторговые организации, а также компании иных сфер экономики.

ТрансКредитБанк имеет разветвленную региональную сеть, включающую 39 филиалов, и является ядром банковской Группы, в состав которой входят пять дочерних банков. Основные и дополнительные офисы Группы действуют в 179 городах и населенных пунктах России.

По объемам основных финансовых показателей ТрансКредитБанк стабильно входит в число двадцати пяти крупнейших российских кредитных организаций.

ТрансКредитБанк имеет кредитные рейтинги международных агентств Standard&Poor's (долгосрочный кредитный рейтинг контрагента ВВ, прогноз - «стабильный»/ краткосрочный В, прогноз- «стабильный»; кредитный рейтинг по национальной шкале «ruAA») и Moody's Investors Service (рейтинг депозитов в иностранной валюте Ba1, прогноз - "стабильный"/NP, прогноз - «стабильный»; рейтинг финансовой устойчивости D-, прогноз - «стабильный»). Банк проводит на регулярной основе составление и аудит отчетности по Международным стандартам финансовой отчетности. Аудитором банка является компания ЗАО «Эрнст энд Янг Внешаудит» (лицензия № Е003246 от 17.01.2003).

ТрансКредитБанк активно участвует в работе ведущих российских и международных банковских, финансовых и транспортных союзов и ассоциаций.

ТрансКредитБанк активно развивает корпоративный и розничный бизнес, уделяя первоочередное внимание расширению спектра продуктов и услуг, внедрению современных банковских технологий и повышению качества обслуживания клиентов.

Работа банка обеспечена наличием всех необходимых разрешительных документов и лицензий.

Основные стратегические и тактические задачи, стоящие перед ТрансКредитБанком, показаны на рисунке 4.

Рисунок 4 - Стратегические и тактические задачи банка

Органами управления Банка являются:

Общее собрание акционеров Банка;

Совет директоров Банка;

Правление Банка (коллегиальный исполнительный орган);

Президент Банка (единоличный исполнительный орган).

Общее собрание акционеров Банка является высшим органом управления Банка. К компетенции Общего собрания акционеров Банка относятся внесение изменений и дополнений в Устав Банка за исключением случаев, установленных Федеральным законом «Об акционерных обществах», или утверждение Устава Банка в новой редакции; реорганизация Банка; ликвидация Банка, назначение ликвидационной комиссии и утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов; определение количественного состава Совета директоров Банка, избрание его членов и досрочное прекращение их полномочий; определение количества, номинальной стоимости, категории (типа) объявленных акций и прав, предоставляемых этими акциями; увеличение уставного капитала Банка путем увеличения номинальной стоимости акций Банка. Увеличение уставного капитала путем выпуска дополнительных акций в тех случаях, когда решение по указанному вопросу согласно действующему законодательству может быть принято только Общим собранием акционеров Банка; уменьшение уставного капитала Банка путем уменьшения номинальной стоимости акций, путем приобретения Банком части акций в целях сокращения их общего количества, а также путем погашения приобретенных или выкупленных Банком акций; избрание членов Ревизионной комиссии (ревизора)

Банка и досрочное прекращение их полномочий; утверждение аудитора Банка; выплата (объявление) дивидендов по результатам первого квартала, полугодия, девяти месяцев финансового года, утверждение годовых отчетов, годовой бухгалтерской отчетности, в том числе отчетов о прибылях и убытках (счетов прибылей и убытков) Банка, а также распределение прибыли, в том числе выплата (объявление) дивидендов, покрытие убытков Банка по результатам финансового года; определение порядка ведения Общего собрания акционеров Банка; избрание членов Счетной комиссии и досрочное прекращение их полномочий; дробление и консолидация акций; принятие решений об одобрении сделок в случаях, предусмотренных статьей 83 Федерального закона «Об акционерных обществах»;

Состав акционеров ТрансКредитБанка

1. Открытое акционерное общество «Российские железные дороги»;

2. Закрытое акционерное общество «УК "ТРАНСФИНГРУП» ДУ пенсионными резервами НПФ «БЛАГОСОСТОЯНИЕ»;

3. ЗАО УК "РВМ Капитал"/ ДУ ЗПИФ смешанных инвестиций «Магистраль»;

4. ЗАО УК «РВМ Капитал»/ ДУ ЗПИФ СИ «"РВМ Русский Транзит»;

5. Общество с ограниченной ответственностью «Промышленные традиции» ДУ НПФ «благосостояние»;

6. Прочие юридические лица;

7. Физические лица.

На рисунке 5 показана структура Совета директоров банка.