Ипотечное кредитование

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Жилье в рыночной экономике - это наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем и в будущем страны в целом.

Однако жилищная сфера остается одной из наиболее проблемных областей российской экономики. Согласно имеющимся оценкам, потребность в жилье составляет 1,5 млрд. кв. м. По официальным данным 30 млн. семей (61%) нуждаются в жилье, более 5 млн. российских семей признаны крайне нуждающимися и стоят в очереди на улучшение жилищных условий - это более 9% общего количества семей. По уровню обеспеченности населения жильем (без учета качества и комфортности жилого фонда) Россия заметно отстает от развитых стран: в среднем на одного россиянина приходится 20,7 кв. м жилой площади. Для сравнения: в Германии - 50, Великобритании - 62, в США - 70 кв. м.

Основная часть населения нашей страны оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления. Из-за низкого уровня жизни всего 1,2% населения приобретают жилье на собственные и заемные деньги и только 0,3% семей получают его за счет бюджета.

Ипотечное кредитование - реальная возможность изменения сложившейся в нашей стране ситуации. Суть ипотечного кредитования - предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья.

Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. По мнению социологов, очень важно, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Анализ ситуации, сложившейся в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем требуют придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы. Поэтому ипотечное кредитование является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Актуальность проблемы использования ипотечного кредитования с целью улучшения жилищной проблемы населения страны обосновала выбор темы курсовой работы.

Целью данной курсовой работы является изучение ипотечного кредитования на современном этапе в России. В своей работе я затрагиваю следующие вопросы: теоретические аспекты ипотечного кредитования в России, анализ ипотечного кредитования в Красноярском отделении №1481/664 Сбербанка России, проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России.

Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования в России

1.1 Понятие ипотеки и ипотечного кредитования

Ипотека вошла в нашу жизнь совсем недавно, но стремительно. Ещё десять лет назад понятие «ипотека» было знакомо только специалистам, а сегодня услугами ипотечного кредитования уже воспользовались сотни тысяч россиян. Ещё больше наших сограждан желают получить ипотечный кредит, о чём очень наглядно свидетельствует значительный рост обращений граждан в банки за кредитом на покупку жилья.

Согласно определению Букато В.И., ипотека - это форма залога, при которой заемщик сохраняет за собой владение и право собственности на закладываемый объект. По мнению Довдиенко И.В., ипотека - это сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды - ипотечного кредита (кредита под закладную). По мнению Лаврушина О.И., ипотека - один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.

Таким образом, ипотека - разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником которого является залогодатель.

1.2 Функции ипотеки

Ипотека выполняет следующие функции:

- дополнительного инструмента обеспечения оборота и перераспределения имущества в случае, когда применение других механизмов оборота (например, купли-продажи и приватизации) юридически невозможно или экономически нецелесообразно;

- механизма создания и привлечения дополнительных средств для поддержания и развития материального производства;

- создания много порядкового мультиплицируемого фиктивного капитала на основе закладной и производственных и ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.

Применение ипотеки основывается на следующих принципах:

- возвратность, отличает кредит как экономическую категорию от других экономических категорий товарно-денежных отношений. Без возвратности кредит не может существовать;

- срочность кредитования представляет собой необходимую форму достижения возвратности кредита. Принцип срочности означает, что кредит должен быть, не просто возвращен, а возвращен в строго определенный срок;

- дифференцированность кредитования означает, что коммерческие банки не должны однозначно подходить к вопросу о выдаче кредита своим клиентам, претендующим на его получение. Кредит должен предоставляться только тем клиентам, которые в состоянии его своевременно вернуть;

- принцип платности кредита означает, что каждый заемщик должен внести банку определенную плату за временное заимствование у него для своих нужд денежных средств.

1.3 Классификация ипотечных кредитов

В наше время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Наиболее часто встречающимися видами ипотеки являются следующие:

- постоянный ипотечный кредит (носит название ануитетный) - кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи.

Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока. Такой тип ипотечного кредита позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств;

- кредит с «шаровым» платежом это ипотека с периодической выплатой только одних процентов. "Шаровой" платеж означает крупный итоговый платеж по кредитному долгу. В течение первых нескольких месяцев или лет основная сумма долга или не погашается, или погашается только малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стараются заранее договориться о новом кредите для того, чтобы при наступлении срока самого крупного платежа не лишиться своей недвижимости из-за несоблюдения своих обязательств;

- «пружинный» кредит (с фиксированной выплатой основной суммы) - это кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается. Применение данного термина - "пружинный" - означает аналогию с действием пружины - чем сильнее ее растягиваешь, тем меньше ее можно растянуть;

- кредит с нарастающими платежами - применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого метода кредитования: минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом; на определенном этапе начинаются равновеликие платежи. Такой кредит удобен для предпринимателей тем, что в начальный период финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться;

- кредит с обратным аннуитетом предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение;

- кредит с переменной процентной ставкой - процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг;

- «ролл-оверная» ипотека - при использовании данной формы ипотечного кредитования срок ипотечного кредита делится на временные отрезки (как правило, они составляют 3 или 6 месяцев), и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, «ролл-оверный» кредит - это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой.

Еще одной классификацией ипотеки является классификация по предмету залога. Выделяют ипотеку жилых домов и квартир, предприятий и земельных участков.

Ипотека жилого дома или квартиры допускается для погашения обеспечения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин - его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме. Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры) - не могут быть предметом ипотеки. В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве собственности

Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию. Продажа заложенного жилого дома на публичных торгах обычно не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме залогодателя и его членов семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом, и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного назначения допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства, городские земли, на которых в соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка. Здания, сооружения, которые находятся или будут возведены на закладываемом участке и принадлежат залогодателю, могут быть заложены одновременно с участком по той же закладной. Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже с публичных торгов к покупателю участка переходят все права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

В случае несвоевременного погашения ипотечного кредита земельный участок собственника может быть отчужден. Эта процедура называется "обращение взыскания".

Важную роль в ипотеке играет договорная документация по земельным участкам. Развитие ипотеки невозможно без точного обмера земельных участков и создания кадастровых и поземельных книг. При создании поземельных книг необходимо исходить из главного принципа: полноты регистрационных записей. Покупатель земельного участка и недвижимости на ней должен полностью доверять правильности записей и быть уверен в их полноте.

Предметом ипотеки предприятия является предприятие в целом как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права, требования, патенты и другие исключительные права, а также долги предприятия. Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, предприятия или уполномоченного им органа либо на основании решения органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия. Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации. Залогодатель вправе продавать, обменивать сдавать в аренду, предоставлять взаймы и иным образом распоряжаться имуществом, вносить изменения в состав имущества предприятия, переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей стоимости его активов, указанной в закладной, и не нарушает других условий договора ипотеки.

В рыночной экономике использование ипотечного кредита широко распространено. Ипотечный кредит представляет собой долгосрочную ссуду, предоставленную банками под залог недвижимости.

Это обременение происходит двумя путями: либо используется собственно ипотека - залогодатель остается собственником объекта, а кредитору переходит только право востребовать залог; либо кредитор получает права залогодателя на объект залога с его последующей передачей заемщику с возможностью выкупа. В широком смысле слово «ипотека» означает юридически правовую систему, включающую определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент.

1.4 Субъекты ипотечного кредитования

Функционирование ипотеки обусловлено наличием объектов и субъектов ипотечной схемы. Объектами ипотечного кредитования являются:

- земельные участки;

- жилые помещения, то есть квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;

-офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины, рестораны и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;

- производственные помещения - склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного назначения.

Субъекты, в свою очередь могут подразделяться на основных и второстепенных (вспомогательных). К основным субъектам ипотечной схемы относятся:

1. Заемщик лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

2. Кредитор (банк) организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги закладной, права на которую банк вправе переуступить.

3. Ипотечное агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом, создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит:

- выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам;

- формирование первичных ипотечных активов;

- эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках;

4. Инвесторы, которые вкладывают средства в ипотечные кредиты (не обязательно банк, выдавший ссуды).

5. Правительство - позволяет банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков.

6. Вспомогательные участники ипотечной схемы следующие:

Риэлтерская компания профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Оценочная компания определяет рыночную и ликвидационную стоимость объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов. Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.

Ипотечный брокер - посредник между банком и заемщиком, специализирующийся на заключении ипотечных сделок.

Государственный регистратор орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Органы опеки и попечительства обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Глава 2. Анализ ипотечного кредитования в Красноярском отделении №1481/664 Сбербанка России

Среди традиционных видов банковской деятельности предоставление кредитов - основная операция, обеспечивающая их доходность и стабильность существования. Выдавая кредиты физическим и юридическим лицам, банк формирует свой кредитный портфель. Таким образом, кредитный портфель банка - это совокупность остатков задолженности по активным кредитным операциям на определенную дату. Существуют различные классификации кредитного портфеля, среди которых можно встретить деление портфеля на валовой (совокупный объем выданных банком кредитов на определенный момент времени) и чистый (валовой портфель за вычетом суммы резервов на покрытие возможных убытков по кредитным операциям).

Осуществляя кредитные операции, банк стремится не только к их объемному росту, но и к повышению качества кредитного портфеля. Таким образом, для эффективного управления кредитным портфелем необходим его анализ по различным количественным и качественным характеристикам как в целом по банку, так и по его структурным подразделениям. Количественный анализ предполагает изучение состава и структуры кредитного портфеля банка в динамике (за ряд лет, на квартальные даты отчетного года) по ряду количественных экономических критериев, к которым относят:

- объем и структуру кредитных вложений по видам;

- структуру кредитных вложений по группам кредитополучателей;

- цену кредитования (уровень процентных ставок).

- сроки кредитов;

- своевременность погашения предоставляемых кредитов;

- отраслевую принадлежность;

- виды валют;

Проведем количественный анализ кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2010-2013 гг. Красноярского отделения №1481/664 Сбербанка России в виде таблицы 2.1.

Таблица 2.1. Структура кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2010-2013 гг. Красноярского отделения №1481/664 Сбербанка России.

	на 01.01.2010 г.	на 01.01.2011 г.	на 01.01.2012 г.	на 01.01.2013 г.
Кредиты	Сумма, в тыс. руб.	Доля, %	Сумма, в тыс. руб.	Доля, %	Сумма, в тыс. руб.	Доля, %	Сумма, в тыс. руб.	Доля, %
1 Кредит на неотложные нужды	501723	72,42	625626	55,48	702 318	51,21	546023	56,04
2 Автокредит	68 530	9,9	169215	14,96	242 525	17,68	184326	18,91
3 Ипотечный кредит	92 030	13,3	298056	26,38	376 280	27,43	200030	20,52
4 Кредит на личное подсобное хозяйство	10 250	1,48	9 809	0,87	15 255	1,11	13 155	1,35
5 Кредит под залог ценных бумаг	10 360	1,47	6 890	0,60	3 250	0,24	2 680	0,27
6 Образовательный кредит	5 600	0,81	12 400	1,10	20 250	1,48	18 506	1,90
7 Доверительный кредит	4 302	0,62	7 820	0,61	11 516	0,84	9 740	1
Кредитный портфель банка по кредитованию физических лиц	692795	100	1129816	100	1371394	100	974460	100

На основании данных таблицы 2.1 построим диаграмму, изображенную на рисунке 2.1.

По диаграмме видно, что ипотечные кредиты занимают значительное место в кредитном портфеле, в 2012 г. доля в кредитном портфеле составила 27,43%, тогда как в 2010 г. она составляла - 13,3%, в 2011 г. - 26,38%, в 2013 г. - 20,52%. Особенно резкое увеличение доли ипотечных кредитов в кредитном портфеле наблюдается 2011 г. Объясняется это тем, что именно в 2011 г. условия по ипотечным кредитам стали намного доступнее (в том числе за счет уменьшения величины первоначального взноса), увеличился срок кредитования, снизились процентные ставки. Сроки кредитования увеличились до 30 лет. Для более подробного анализа с целью определения наиболее востребованного срока ипотечного кредита, рассмотрим данный продукт по срокам кредитования, представив его в виде таблицы 2.2.

Рисунок 2.1. Структура кредитного портфеля по кредитованию физических лиц за 2010-2013 гг. Красноярского отделения №1481/664 Сбербанка России

Таблица 2.2. Структура ипотечного кредита по срокам кредитования 2010-2013 гг.

Сроки кредитования	На 01.01. 2010 г.	На 01.01. 2011 г.	На 01.01. 2012 г.	На 01.01.2013 г
	Сумма, тыс. руб	Доля, в %	Сумма, тыс. руб	Доля, в %	Сумма, тыс. руб	Доля, в %	Сумма, тыс.руб.	Доля, в %
До 10 лет	19918	21,64	25032	8,40	62037	16,49	40560	20,28
10-20 лет	72 112	8,36	195256	5,51	159287	42,33	131348	65,66
20-30 лет	-	-	77 768	6,09	154956	41,18	28 122	14,06
Итого	92 030	100	298056	100	376280	100	200030	100

По данным таблицы 2.2, изобразим диаграмму, расположенную на рисунке 2.2:

Рисунок 2.2. Структура ипотечного кредита по срокам кредитования 2010-2013 гг.

Анализируя данные вышеприведенной диаграммы можно сделать выводы о том, что в основном население оформляют кредиты на более длительные сроки, основную долю составляют сроки от 10-20 лет. По схеме кредитования Сбербанка России, оформляя кредит на более длительный срок (срок до 30 лет), появляется возможность оформить кредит на большую сумму, так как с увеличением срока, увеличивается возможность получения кредита более крупной суммы. А при возможности можно досрочно погасить ипотечный кредит, уплачивая только основной долг и проценты, начисленные на дату погашения кредита (дифференцированные платежи).

Далее рассмотрим объем выданных ипотечных кредитов по кварталам за четыре года, для выявления динамики спада и роста по данному виду кредита в виде таблицы 2.3.

Таблица 2.3

Объем выданных ипотечных кредитов за 2010-2013 гг.

Кредиты	2010 г. (Тыс. Руб.)	2011 г. (Тыс. Руб.)	2012 г. (Тыс. Руб.)	2013 г. (Тыс. Руб.)
	1 кв.	2 кв.	3 кв.	4 кв.	1 кв.	2 кв.	3 кв.	4 кв.	1 кв.	2 кв.	3 кв.	4 кв.	1 кв.	2 кв.	3 кв.	4 кв.
Ипотечный кредит	15250	25360	22 336	29 084	55 183	69 170	75 816	97 887	117 569	103 042	81 200	74 469	38 436	47 385	50 345	63 864

По приведенной ниже диаграмме можно сказать, что пик роста ипотечных кредитов наблюдается в четвертом квартале 2011 г. и в первом квартале 2012 г. (в четвертом квартале 2011 г. объем выданных кредитов составил 97 887 тыс. руб., в первом квартале 2012 г. 117 569 тыс. руб.). Тогда как к первому кварталу 2013 г. объем выдачи ипотечных кредитов существенно сократился, составив 38 436 тыс. рублей.

Рисунок 2.3. Объем выданных ипотечных кредитов за 2010-2013 гг.

Связано это с кризисом, начавшимся с сентября 2011 г., который заставил банки ужесточить требования к заемщикам повысить процентные ставки, увеличить первоначальный взнос, в качестве обеспечения по данному виду кредита начали оформлять не только залог приобретаемого жилья, но и дополнительное поручительства физических лиц). Банки начали с особой тщательностью рассматривать заявления клиентов на получение ипотечных кредитов, в связи с тем, что финансовое состояние большинства населения намного ухудшилось (сокращение заработной платы, административные отпуска, безработица). На сегодняшний день банки стараются отбирать наименее рисковых клиентов, для того чтобы сформировать наиболее качественный портфель выданных кредитов и минимизировать возможные риски.

Таким образом, на оказание поддержки заемщикам Банка по ипотечным кредитам, платежеспособность которых существенно снизилась из-за потери работы или сокращения доходов 4 мая 2009 г. Сбербанк России заключил с ОАО «Агентство по реструктуризации жилищных кредитов» (далее АРИЖК) «Соглашение о реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». На первоначальном этапе, поддержка заемщиков Банка по ипотечным кредитам будет осуществляться путем предоставления АРИЖК стабилизационных займов на цели погашения текущих платежей по ипотечным кредитам, предполагаемых к внесению в течение последующих 12 месяцев, а также просроченной задолженности, штрафов, пени и неустойки, начисленных банком, после снижения платежеспособности заемщика и возможность снижения процентной ставки по займам, предоставляемым в рамках первичной реструктуризации ипотечных кредитов, до ставки рефинансирования Банка России.

Глава 3. Проблемы и перспективы развития рынка ипотечного кредитования

3.1 Проблемы развития ипотечного кредитования в России

До определенного момента развитие ипотечных операций сдерживалось неблагоприятными макроэкономическими условиями: высокими темпами инфляции, нестабильностью курса рубля, низким уровнем доходов населения. В последние три года ситуация изменилась: объемы предоставленных кредитов активно растут, число банков - участников рынка постоянно увеличивается, ставки по кредитам продолжают снижаться. Однако вклад ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается крайне низким.

Жилищная проблема в России, обеспечение населения жильем является социально-экономической проблемой. Около 77 % россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия, и только около 10 процентов располагают достаточными доходами, чтобы с помощью ипотечного кредита приобрести жилье.

Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом основных факторов:

1. Ограниченный платежеспособный спрос населения. По оценкам Минэкономразвития России, даже при самых "либеральных" параметрах, максимальная граница доступности для населения составит не более 10%.

Стимулирование покупательской способности населения за счет ипотеки, без симметричных мер по стимулированию строительства жилья ведет к росту цен на жилье и затрудняет решение жилищной проблемы. Из-за роста цен на жилье возможно значительное смещение интереса заемщиков к продуктам, предоставляемым на цели индивидуального жилищного строительства. Основными негативными факторами останутся снижение предложения на рынке жилья и рост цен на него.

2. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой. Так, например, очевидно, какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс РФ на момент его принятия в 2000 году содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать. В 2003 году положение мало изменилось. Только в июле 2003 гола Правительство РФ внесло крайне важный для развития жилищного строительства законопроект "О переводе земель из одной категории в другую".

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют массу недоработок.

3. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства. При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

4. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг.

5. Большое количество административных барьеров. Строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек.

6. Неразвитость организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки. На сегодняшний день в России пока нет работающей и решающей проблемы населения ипотеки. Об этом свидетельствует статистика ипотечных сделок, размер и структура доходов населения. Только 4 % жилья было куплено на банковские ипотечные займы.

7. Высокие процентные ставки на ипотеку для большинства россиян, в связи с чем, ипотечное кредитование в России не становится массовым, и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем.

8. Непрозрачные источники доходов граждан, значительный удельный вес не декларируемых доходов граждан. Документально подтвердить свои доходы могут не более 10-12 % потенциальных заемщиков.

9. Недостаток долгосрочных финансовых ресурсов банков. Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее актуальной для развития системы ипотечного кредитования в России. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере своей ликвидности.

3.2 Перспективы развития ипотечного кредитования в России. Прогноз развития на 2013-2014 гг.

Анализируя данные за первый квартал 2013 года, можно с уверенностью сказать, что рынок ипотечного кредитования продолжает активно развиваться. Все больше людей обращают внимание на специальные программы банков для покупки жилья. Вырос также процент ипотеки, выданной для покупки жилья на первичном рынке (новостройки): с 25% до 28% от всех кредитов этой области. Немного увеличились также ипотечные ссуды в валюте. Ставки по ним немного ниже, чем на кредиты в рублях (в 2012 году валютные кредиты выдавали под 9,7-9,8% годовых, тогда как средневзвешенная ставка в 2012 году для ссуд в национальной валюте составляла 12,3% годовых).

Приблизительно 36% людей, которые планируют улучшить жилищные условия, рассчитывают взять ипотечный кредит:

Рис. 3.1. Результаты опроса населения о том, какими средствами они планируют воспользоваться для улучшения жилищных условий

Этот показатель в полтора раза больше, чем в 2012 году, что свидетельствует о большем доверии людей банковским организациям, и лучшей осведомленности о возможностях и вариантах кредитования.

ТОП-8 банков, которые предлагают ипотечные программы для населения

Лидерами в ипотечном кредитовании по-прежнему остаются «акулы» финансовой сферы: Сбербанк, группа ВТБ, а также Газпромбанк. Данные за 2012 год красноречиво говорят об их стабильной и активной работе.

Таблица 3.1. Рейтинг банков по объему предоставленных ипотечных кредитов в 2012 году

Название банка	Объем ипотечных портфелей на 01.01.2013 (млрд. руб.)	Динамика роста за год
Сбербанк	1,005	54,17%
ВТБ 24	275,5	50,35%
Газпромбанк	116,3	65,82%
ДельтаКредит Банк	58,8	17,28%
Уралсиббанк	41,8	11,81%
Абсолют Банк	32,5	5,05%
Райффайзен Банк	28,7	-2,09%
ЮниКредит Банк	27	7,96%

Таблица 3.2. Рейтинг банков по объему ипотечных портфелей (на 01.01.2013)

Название банка	Объем ипотечных портфелей на 01.01.2013 (млрд. руб.)	Динамика роста за год
Сбербанк	1,005	54,17%
ВТБ 24	275,5	50,35%
Газпромбанк	116,3	65,82%
ДельтаКредит Банк	58,8	17,28%
Уралсиббанк	41,8	11,81%
Абсолют Банк	32,5	5,05%
Райффайзен Банк	28,7	-2,09%

Крупные государственные банки владеют огромной инициативой и серьезно развиваются в направлении ипотечного кредитования. К примеру, Сбербанк России превысил планку в 1 трлн. рублей по объемам ипотечного кредитного портфеля, увеличив его больше чем вдвое. Такими же серьезными темпами развиваются и другие солидные банковские организации. Мелкие банки акцентируют свою деятельность на потребительском кредитовании.

Заключение

Проанализировав систему ипотечного кредитования в Красноярском отделении №1481/664 Сбербанка России, можно сказать, что данный вид продукта занимает значительное место в кредитном портфеле. Наиболее благоприятный рост ипотечных кредитов наблюдается в 2012 г. (в первом квартале составил 117 569 тыс. руб.), однако к 2013 г. (в первом квартале - 38 436 тыс. руб.) объем выданных кредитов по данному виду кредита резко снижается. Это связано с тем, что в предыдущем году в стране возникла кризисная ситуация, в результате которой доходы у большинства населения сократились, многие остались без рабочих мест за счет сокращений на предприятиях. жилищный ипотечный кредитование банк

Банки ужесточили требования по ипотечным кредитам, что привело к тому, что у многих жителей страны уменьшилась вероятность приобретения жилья. Для снижения рисков, Сбербанк России проводит ежеквартальную оценку стоимости недвижимости. В связи с тем, что наблюдался спад цен на недвижимость, Сбербанк в качестве обеспечения по ипотечному кредиту помимо залога приобретаемой недвижимости дополнительно принимал поручительство физических лиц. Сравнивая данные схемы платежей с одинаковыми условиями (к примеру, при сумме 990 360 руб., 15,%, на 15 лет) можно сделать выводы о том, что аннуитетная форма платежей является более выгодной для банка, так как доходность здесь составит на 383 937 руб. больше, чем по схеме дифференцированных платежей. Поэтому для эффективного ипотечного кредитования необходимо банком использовать преимущественно схему аннуитетных платежей. Основным преимуществом аннуитетной формы для заемщика является неизменная сумма ежемесячных выплат на протяжении всего срока погашения кредита, а также эта схема подходит для заемщиков, желающему получить максимальную сумму кредита при не самых высоких заработках.

Масштаб проблем развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования, а также их сложность и комплексность требуют при их решении использовать программный подход, предпринимать максимально быстрые действия и всемерно использовать мировой опыт, опираясь на международное сотрудничество.

В целях развития ипотеки в России необходимо создавать системы ипотечного кредитования и системы управления рисками как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях.

Организация управления рисками необходима для равномерного распределения бремени финансовых расходов по защите от рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях. Сейчас, в различных ипотечных программах явно просматривается стремление кредиторов переложить риски на плечи заемщиков и при этом защиту от них осуществлять в основном посредством страхования. В результате значительно увеличиваются издержки (помимо основного кредитного долга) заемщика.

Необходимо выработать общие требования к режиму работы рынка ипотечного кредитования на этапе его становления на первое время. Важно и то, что выбор тех или иных схем ипотечного кредитования (у каждой из них могут быть свои специфические ограничения) зависит от особенностей налоговой системы. Различные изменения вынуждают вносить соответствующие коррективы в ипотечную программу. В связи с этим необходимо пересмотреть принципы налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества, а также ставки налогов, государственных пошлин и иных сборов при оформлении таких сделок.

Многое зависит и от Центрального банка РФ. Должна быть создана система специального лицензирования ипотечных банков (законодательное установление статуса ипотечных банков по аналогии с инвестиционными). Отобранным для участия в системе ипотечного кредитования банкам могут быть предоставлены определенные льготы в осуществлении их деятельности.

Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования российские ипотечные банки, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут работать так же, как работают ипотечные банки развитых стран. Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.

Список использованных источников

Белоглазова Г.Н., Кроливецкая Л.П. Банковское дело: Учебник. - М.: Финансы и статистика, 2010.

Геращенко Е. Ипотека стала государственной. - Инфокс, 2011.

Горемыкин В.А. Ипотечное кредитование: Учебник. М.: МГИУ, 2010.

Довдиенко И.В. Ипотека: Учебно-практическое пособие. - М.:РДЛ, 2009.

Жарковская Е.П. Банковское дело: Учебник. - М.: Омега-Л, 2010.

Жуков Е.Ф., Эриашвили Н.Д. Банковское дело: Учебник. - М.: Един, 2012.

Косарева Н.Б. Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации - М.: Дело, 2010.

Лаврушин О.И. и др. Банковское дело: Учебник. - М.: КНОРУС, 2009.

Лоссан А. Квартиры из «пузырей». - Компания, № 604.

Разумова И.А. Ипотечное кредитование. 2-е изд. - СПб.: Питер, 2009.

Черемных К. Ипотека: замыслы и реальность. - АСН-инфо, 04.06.2010.

Лаврентьев С. Ипотека восстанавливается. - РБК-daily, 31.05.2010.

Россия в цифрах. 2010: Крат. стат. сб./Росстат- M., Р76, 2010.

Мурычев А. Проблемы и перспективы развития ипотеки в России // Банковское дело. 9/2012.

Пашов Д. О законодательном обеспечении доступного жилья в России // Законодательство и экономика. 6/2010.

Размещено на Allbest.ru