Ипотечное кредитование объектов недвижимости

Срок - 4 года;

Процент - 10 %.

Таблица 4. «Условия примера».

4. Расчет ипотечного кредита с «шаровым платежом».

В этом случае предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования.

Разновидности методов кредитования с «шаровым» платежом:

· отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент, например, кредиты под освоение земли;

· выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока погашение задолженности «шаровым» платежом;

- частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.

Схемы кредитования с «шаровым» платежом применяются при финансировании нового строительства и проектов по освоению земли.

Пример:

Сумма кредита 5 000 000 рублей;

Ставка 12% годовых;

Срок кредита 4 года.

1. Кредит без ежемесячных платежей. В данном случае, проценты начисляются на основной долг ежемесячно, но оплачиваются только в конце срока кредитования вместе с суммой основного долга. Конечно, не платить по кредиту в течение всего срока может быть приятно, но долговая нагрузка в конце периода кредитования может оказаться чрезмерно высокой, ведь надо выплатить не только всю сумму кредита, но и проценты, которые начислялись каждый месяц на всю сумму долга.

Таблица 5. «Подробное описание структуры платежа».

	1й год	2й год	3й год	4й год
Остаток основного долга	5 000 000	5 000 000	5 000 000	5 000 000
Проценты начисленные	600 000	600 000	600 000	600 000
Проценты уплаченные	0	0	0	2 400 000

2. За период кредитования будет начислено и уплачено 2 400 000 рублей процентов.

3. Кредит, по которому уплата процентов производится каждый месяц. В этом случае общая сумма начисленных процентов будет точно такой же, как и в предыдущем, однако долговая нагрузка в конце периода будет значительно ниже, т.к. проценты уже выплачены.

Таблица 5.1. «Подробное описание структуры платежа».

	1й год	2й год	3й год	4й год
Остаток основного долга	5 000 000	5 000 000	5 000 000	5 000 000
Проценты начисленные	600 000	600 000	600 000	600 000
Проценты уплаченные	600 000	600 000	600 000	600 000

4. Кредит, по которому ежемесячно выплачиваются проценты и какая-то часть основного долга, а в конце срока оставшаяся крупная сумма. Такой график погашения наиболее выгоден как минимум по двум причинам: во-первых, итоговая сумма процентов будет меньше, чем в предыдущих случаях (т.к. проценты начисляются на остаток основного долга, а он у нас ежемесячно понемногу сокращается), во-вторых, долговая нагрузка в конце периода кредитования будет значительно ниже.

Таблица 5.2. «Подробное описание структуры платежа».

	1й год	2й год	3й год	4й год
Остаток основного долга	5 000 000	4 700 000	4 400 000	4 100 000
Проценты начисленные	600 000	564 000	528 000	492 000
Проценты уплаченные	600 000	564 000	528 000	492 000

5. При таком методе выплаты кредита сумма процентов будет составлять 2 184 000 рублей, что на 216 000 рублей меньше, чем в двух предыдущих случаях.

Главным положительным качеством кредитов с «шаровым» погашением является небольшая сумма ежемесячных выплат. Выплачивать в конце крупный платеж имеет смысл, если , например, приобретается недвижимость для дальнейшей ее перепродажи и ожидается, что когда подойдет срок окончательного платежа, она будет иметь гораздо более высокую цену, чем при покупке.

Отрицательных же сторон у кредитов с «шаровым» платежом гораздо больше:

· слишком высокая долговая нагрузка в конце периода;

· высокий риск отсутствия средств в необходимом объеме в конце периода;

· переплата по процентам;

· более жесткие требования банков к заемщикам и менее выгодные условия кредитования.

Надо отметить, что банкам применение такого способа оплаты повышает риски невозврата кредита, что в ряде случаев нивелирует выгоду от более высоких процентных доходов.

5. Расчет ипотечного кредита с нарастающим платежом.

Применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого метода кредитования:

· минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом;

· на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита.

При кредитовании с ростом платежей задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту. Такие схемы финансирования удобны для предпринимателей: в начальный период финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться.

Рефинансирование ипотечного кредитования.

Рефинансирование ипотеки напоминает получение первого кредита, но со многими облегчающими жизнь исключениями. В частности, отсутствует продавец, и документы на него вроде справок из диспансеров собирать не надо (хотя новый банк может их потребовать от своего потенциального клиента). Но документы на заемщика и на квартиру собираются в полном объеме (примерный список приведен в разделе про покупку квартиры). Так как требуется новая оценка недвижимости, то оценщику понадобятся документы на квартиру. Тут есть нюанс. Кадастровый паспорт и отдельная экспликация действуют один год, а технический паспорт -- пять лет. Если тех. паспорт еще годен, то надо попросить оценщика использовать его (в тех. паспорте должен быть и поэтажный план, и экспликация), тогда не придется тратить еще две недели на изготовление в кадастровой палате нового кадастрового паспорта с экспликацией. Если старая страховая не в списке партнеров нового банка, заключается договор с новой страховой. Единственный новый документ, что потребуется -- справка из старого банка, составленная в свободной форме, где должны быть указаны реквизиты для перечисления средств в счет погашения кредита, размер оставшегося основного долга и перечень просроченных платежей. Последнего быть не должно. Если по какой-то причине хотя бы один платеж был просрочен, новый банк гарантировано поинтересуется причиной (а может сразу откажет). Естественно, для продолжения отношений с новым кредитором необходимо, чтобы причина была уважительной: техническая невозможность оплаты (проблемы в проведении платежей старым банком), задержка платежа сторонними организациями (например, внезапное выпадение дня оплаты на выходной день) и так далее. Во время одобрения заемщика и квартиры (этот процесс почти идентичен получению изначальной ипотеки) надо выяснить, каким образом будет выполняться перечисление средств из банка Б в банк А и на каких условиях. Оптимальный вариант -- после совершения сделки банк Б, делает перевод в банк А, полностью погашая основной долг. Заемщику после сделки дается определенный срок на регистрацию прекращения обременения по ипотеке банка А и регистрации нового обременения банка Б. В этом случае для банка А все выглядит, как полное досрочное погашение, а значит действуют все положения закона об ипотеке, касающиеся ПДП: банк А не может помешать процессу досрочного погашения, должен принять платеж в день его прихода на счет заемщика, старая страховая обязана вернуть неиспользованную часть страховой премии (правда, за вычетом каких-то там расходов на операции с документами согласно внутреннему тарифу). После получения средств банком А он обязан незамедлительно выдать закладную с отметкой об исполнении обязательств в полном объеме. Далее заемщику необходимо обратиться в рег. палату и снять регистрационную запись о старой ипотеке и зарегистрировать новую ипотеку. Новая ипотека в данном случае будет в силу договора, а значит облагается гос. пошлиной в 1000 руб. Но так как заявителя в данном случае два: заемщик и новый банк, то каждый из них должен заплатить в бюджет по 500 рублей и предоставить об этом квитанции. В законе не сказано, можно ли подавать документы на прекращение обременения и регистрацию нового обременения одновременно. Общее время на оформление всех операций с недвижимостью равно максимальному времени по самой долгой операции. После получения документов в банк Б необходимо передать зарегистрированную закладную (но надо уточнить требования конкретного банка). Обычно ее получает представитель банка, но бывает и так, что это доверяют сделать заемщику.

2.2 Анализ развития и практики ипотечного кредитования объектов недвижимости в Луге и Лужском районе

Ставки по ипотеке в Ленинградской области находятся в диапазоне 6.19 - 20.00 % годовых по рублевым кредитам и 5.98 - 14.10 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Ленинградской области составляет 0 %. Срок ипотечного кредитования в Ленинградской области может достигать 35 лет.

В Луге в настоящее время действуют следующие банки: «Сбербанк России», «Хоум кредит энд финанс банк», «Росгосстрах банк», «Россельхозбанк», «Рускобанк», «Восточный экспресс банк», «Пойдём!», «Открытие». Самым масштабным по количеству филиалов, и самым востребованным, является «Сбербанк России», количество отделений насчитывает пять отделений в Луге и восемь по Лужскому району. Вторым по популярности у населения является «Россельхозбанк». Если «Сбербанк России» по большей части привлекает граждан своей надежностью и многолетней работой в Луге (долгое время «Сбербанк России» являлся единственным в Луге банком, оказывающим полный спектр банковских услуг), и отчасти выгодными кредитными программами и системой вкладов, то «Россельхозбанк» заполучил популярность более гибкими кредитами, как потребительскими, так и ипотечными. Но все же, ввиду того, что население предпочитает обращаться к более популярному и привычному для них «Сбербанку России», «Россельхозбанк» на второй позиции по количеству клиентов.

Для анализа целесообразней взять два наиболее популярных в ипотечном кредитовании в Луге банка: «Сбербанк России» и «Россельхозбанк».

1. Ипотека в «Россельхозбанке».

Ключевые преимущества:

· Отсутствие комиссий по кредиту.

· Возможность выбора схемы погашения кредита (аннуитетная / дифференцированная).

· Досрочное погашение кредита без ограничений.

· Возможность подтверждения дохода по форме банка.

· Специальные условия кредитования для молодых семей.

· Специальные условия кредитования при использовании материнского (семейного) капитала.

Кредит предоставляется на:

· приобретение квартиры;

· приобретение жилого дома с земельным участком (в том числе таунхауса);

· оплату цены договора участия в долевом строительстве;

· строительство жилого дома;

· приобретение земельного участка с целью последующего строительства на нем жилого дома;

· приобретение незавершенного строительством объекта недвижимости с земельным участком и завершение его строительства;

· приобретение земельного участка.

Процентные ставки годовых в рублях РФ.

1. Размер первоначального взноса - от 15 до 30 процентов (включительно).

А) Срок кредита до 60 месяцев (включительно) - 12,90 %.

Б) Срок кредита от 60 до 120 месяцев (включительно) - 13,50 %.

В) Срок кредита от 120 до 180 месяцев (включительно) - 14,00%.

Г) Срок кредита от 180 до 300 месяцев (включительно) - 14,50%.

2. Размер первоначального взноса свыше 30 и до 50% (включительно.)

А) Срок кредита до 60 месяцев (включительно) - 12.40%.

Б) Срок кредита от 60 до 120 месяцев (включительно) - 13,00%.

В) Срок кредита от 120 до 180 месяцев (включительно) - 13,50%.

Г) Срок кредита от 180 до 300 месяцев (включительно) - 14,00%.

3. Размер первоначального взноса свыше 50% (включительно).

А) Срок кредита до 60 месяцев (включительно) - 11,90%.

Б) Срок кредита от 60 до 120 месяцев (включительно) - 12,50%.

В) Срок кредита от 120 до 180 месяцев (включительно) - 13,00%.

Г) Срок кредита от 180 до 300 месяцев (включительно) - 13,50%.

Как видно из вышеуказанных данных - чем больше первоначальный взнос, тем меньше процент годовых. Но чем больше срок кредитования, тем процент годовых выше.

Надбавки и скидки к процентным ставкам (суммируются, если применимо) :

1. + 3,50 % в случае отказа заемщика и/или солидарных заемщиков, доход которых был учтен при расчете суммы кредита, осуществить страхование жизни и здоровья либо несоблюдении ими принятого на себя обязательства по обеспечению непрерывного страхования жизни и здоровья в течение всего срока действия кредитного договора

2. + 0,50% в период строительства объекта залога, до предоставления документов о регистрации ипотеки объекта залога в пользу Банка (применимо только для целевого использования - «оплата цены договора участия в долевом строительстве»).

3. -1,00% для работников предприятий, являющихся участниками «зарплатного проекта» ОАО «Россельхозбанк» или работников ОАО «Россельхозбанк» (кроме кредитов в долларах США и евро).

Процентные ставки в долларах США и евро: от 10% годовых.

Условия кредитования.

Валюта кредита: Рубли РФ / Доллары США / Евро.

Минимальная сумма кредита : 100 000 рублей (3000 долларов США или 2500 евро).

Максимальная сумма кредита: до 20 000 000 рублей (600 000 долларов США или 500 000 евро)1,но не более 85% от стоимости приобретаемого/строящегося объекта недвижимости.

Срок кредита: до 25 лет

Комиссия за выдачу кредита: не взимается.

Обеспечение по кредиту: залог приобретенного (построенного) за счет кредитных средств Банка жилого помещения/ жилого дома и земельного участка под ним/земельного участка; при приобретении объектов недвижимости на первичном рынке (по договору участия в долевом строительстве) на период до оформления ипотеки в пользу Банка - залог имущественных прав (требований) по договору участия в долевом строительстве.

Страхование: обязательное страхование - принимаемое Банком в залог имущество (за исключением земельных участков и незавершенных строительством объектов недвижимости), добровольное страхование жизни и здоровья Заемщика/Созаемщиков (не является обязательным условием предоставления кредита и остается на усмотрение Заемщика/ Созаемщиков).

Привлечение созаемщиков: в качестве созаемщиков по кредиту могут выступать физические лица в количестве не более 3-х человек, в том числе не состоящие в родственной связи с заемщиком. Супруг(а) Заемщика в обязательном порядке привлекается в качестве созаемщика по кредиту.

Требования к заемщику.

Возраст: от 21 до 65 лет (включительно) при условии, что срок возврата кредита по Кредитному договору (Договору об открытии кредитной линии) наступает до исполнения Заемщику 65 лет.

Гражданство: Российская Федерация.

Стаж работы: не менее 6 месяцев на последнем (текущем) месте работы и не менее 1 года общего стажа за последние 5 лет.

Регистрация: на территории РФ.

Необходимые к предоставлению документы:

· Заявление - анкета Заемщика/Созаемщика/Поручителя/Залогодателя.

· Паспорт гражданина РФ (Заемщика/Созаемщика/Поручителя/Залогодателя) или документ, его заменяющий (удостоверение личности для лиц, которые проходят военную службу; паспорт моряка (удостоверение личности моряка).

· Для мужчин в возрасте до 27 лет (включ.) - военный билет или удостоверение граждан, подлежащих первичной постановке на воинский учет (приписное свидетельство).

· Документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость Заемщика/Созаемщика/Поручителя/Залогодателя.

· Документы по предоставляемому обеспечению (в соответствии с требованиями Банка).

· Документы по объекту недвижимости.

Перечень требуемых документов может быть изменен по усмотрению Банка.

Условия получения и обслуживания кредита.

· Срок рассмотрения кредитной заявки - до 10 рабочих дней с момента предоставления полного пакета документов.

· Порядок предоставления кредита - единовременно (в полной сумме в соответствии с заключаемым кредитным договором); путем открытия кредитной линии (в случае кредитования на строительство жилого дома, приобретение земельного участка с целью последующего строительства на нем жилого дома, приобретение незавершенного строительством объекта недвижимости (с земельным участком) и завершение его строительства).

· Порядок погашения кредита - ежемесячно дифференцированными / аннуитетными платежами (по выбору Заемщика).

· Условия досрочного погашения - осуществляется в дату ежемесячного платежа, установленную графиком платежей, без комиссий.

Специальные программы ипотечного жилищного кредитования.

· Молодая семья. Молодая семья - семья, в которой возраст хотя бы одного из супругов не превышает 35 лет. Размер первоначального взноса: от 10% стоимости объекта недвижимости. Возможность воспользоваться отсрочкой по уплате основного долга:

А) на период строительства объекта недвижимости, но не более чем на 3 года;

Б) при рождении ребенка (детей) в период действия Кредитного договора/Договора об открытии кредитной линии с даты рождения до достижения им/ими возраста 3-х лет ;

В) отсрочка платежа по основному долгу может предоставляться только 1 раз.

Материнский капитал.

Дополнительные требования к Заемщику:

· один из Заемщиков/Залогодателей должен являться распорядителем средств материнского (семейного) капитала.

Размер первоначального взноса от 0% стоимости приобретаемого/строящегося объекта недвижимости (при условии, что сумма материнского (семейного) капитала соответствует или превышает сумму минимального требуемого первоначального взноса, установленного по программе «Ипотечное жилищное кредитование»/«Ипотечное жилищное кредитование для молодых семей») .

Дополнительный комплект документов, предоставляемых для получения кредита по программе «Материнский капитал»:

· государственный сертификат на МСК;

· справка из пенсионного фонда РФ об остатке средств Материнского капитала, со сроком выдачи, не превышающим 1 месяца до момента подачи документов в Банк.

2. Ипотечное кредитование в «Сбербанке России».

«Сбербанк России» предоставляет ипотечный кредит по следующим программам:

1. Приобретение готового жилья.

2. Приобретение строящегося жилья.

3. Строительство жилого дома.

4. Загородная недвижимость.

5. Гараж.

6. Ипотека плюс материнский капитал.

7. Военная ипотека.



Таблица 6. «Процентные ставки в рублях РФ в Сбербанке России».

Первоначальный взнос	Срок кредита
	до 10 лет (включительно.)	от 10 до 20 лет (включительно.)	от 20 до 30 лет (включительно.)
от 50%	12,00%	12,25%	12,50%
от 30 до 50%	12,25%	12,50%	12,75%
от 15 до 30%	12,50%	12,75%	13,00%

Условия кредитования.

· Валюта кредита - рубли РФ

· Мин. сумма кредита - 45 000 рублей.

· Макс. сумма кредита - Не должна превышать меньшую из величин:

85% договорной стоимости кредитуемого жилого помещения;

85% оценочной стоимости кредитуемого или иного оформляемого в залог жилого помещения.

· Срок кредита - до 30 лет.

· Первоначальный взнос - от 15%.

· Комиссия за выдачу кредита - отсутствует.

· Обеспечение по кредиту:

Залог кредитуемого или иного жилого помещения. На период до оформления в залог кредитуемого жилого помещения необходимо предоставить иные формы обеспечения, при этом оформление залога имущества на данный срок не обязательно (поручительство физических лиц, залог иного жилого помещения). В случае оформления в обеспечение по кредиту залога жилого дома, расположенного на земельном участке, требуется одновременное оформление залога этого земельного участка.

· Страхование - обязательное страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора.

Требования к заемщикам:

· Возраст - не менее 21 года.

· Возраст на момент возврата кредита - 75 лет.

· Стаж работы - не менее шести месяцев на текущем месте работы и не менее одного года общего стажа за последние 5 лет.

· Привлечение созаемщиков - созаемщиками по кредиту может выступать не более трех физических лиц , доход которых учитывается при расчете максимального размера кредита. Супруг(а) титульного созаемщика является созаемщиком в обязательном порядке вне зависимости от ее (его) платежеспособности и возраста.

Для рассмотрения кредитной заявки необходимы:

· Основные документы:

Без подтверждения доходов и трудовой занятости:

Заявление-анкета заемщика ;

паспорт заемщика с отметкой о регистрации;

второй документ, подтверждающий личность (на выбор):

· водительское удостоверение;

· удостоверение личности военнослужащего;

· удостоверение личности сотрудника федеральных органов власти;

· военный билет;

· загранпаспорт;

· страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования.

При подтверждении доходов и трудовой занятости:

· Заявление-анкета заемщика/созаемщика ;

· паспорт заемщика/созаемщика с отметкой о регистрации;

· документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания (при наличии временной регистрации);

· документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/созаемщика .

Если в качестве обеспечения по кредиту оформляется залог иного объекта недвижимости:

· Документы по предоставляемому залогу.

Документы, которые могут быть предоставлены после одобрения кредитной заявки:

· Документы по кредитуемому жилому помещению (могут быть предоставлены в течение 120 календарных дней с даты принятия решения Банком о выдаче кредита);

· Документы, подтверждающие наличие первоначального взноса.

Перечень требуемых документов может быть изменен по усмотрению Банка.

Условия предоставления и обслуживание кредита.

· Кредит предоставляется гражданам РФ в отделениях Сбербанка России:

по месту регистрации заемщика/одного из созаемщиков;

по месту нахождения кредитуемого объекта недвижимости;

по месту аккредитации компании -работодателя заемщика/созаемщика.

· Срок рассмотрения кредитной заявки - в течение 2 - 5 рабочих дней со дня предоставления полного пакета документов.

· Порядок предоставления кредита - единовременно.

· Порядок погашения кредита - ежемесячными аннуитетными (равными) платежами.

· Условия досрочного погашения - осуществляется в платежные даты, установленные графиком платежей, без комиссий и ограничения минимальной части досрочно возвращаемого кредита.

· Неустойка за несвоевременное погашение кредита - 0,5 процентов от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной кредитным договором, по дату погашения просроченной задолженности (включительно).

Специальные ипотечные программы:

· Ипотека плюс материнский капитал.

Преимущество - льготные условия для молодых семей.

Особые условия:

Жилое помещение, приобретаемое с использованием кредитных средств Банка, должно быть оформлено в собственность заемщика / общую долевую собственность супругов и его / их детей (по желанию);

Клиенты, не получающие заработную плату на счет, открытый в Сбербанке, при оформлении заявки на кредит должны предоставить документы, документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/созаемщика/поручителя;

В течение 6 месяцев с даты выдачи кредита необходимо обратиться в отделение Пенсионного фонда Российской Федерации для перечисления средств (части средств) материнского (семейного) капитала в счет погашения задолженности по кредиту.

Помимо необходимого пакета документов для получения кредита по программе «Приобретение готового жилья» или «Приобретение строящегося жилья» дополнительно предоставляются: государственный сертификат на материнский (семейный) капитал и документ (справка, уведомление и т.п.) из территориального органа Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала.

· Военная ипотека.

Преимущества:

· Пониженная процентная ставка;

· Возможность приобретения квартиры, комнаты, жилого дома с землей или таун-хауса на вторичном рынке;

· Получение кредита без подтверждения платежеспособности;

· Отсутствие комиссий по кредиту;

· Страхование жизни и здоровья заемщика не обязательно;

Кредит предоставляется военнослужащим участникам накопительно-ипотечной системы, имеющим право на получение целевого жилищного займа на основании Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» №117-ФЗ от 20.08.2004г.

Теперь следует провести сравнение. Критерии: количество ипотечных программ, процентная ставка и срок кредитования, обслуживание кредита и требования к заемщику.

1. Количество ипотечных программ:

а) «Сбербанк России» - 7, включая две специальных.

б) «Россельхозбанк» - 7, включая две специальных.

Примечание: В «Россельхозбанке» акцент по ипотечным программам ставится на жилье для молодых семей, а «Сбербанк России» предоставляет лишь одну подобную программу. Зато «Сбербанк России» предоставляет ипотеку военным на более чем льготных условиях ( процент годовых от 9,5%), но как показал опрос населения, обществу гораздо важнее программы для молодых семей, потому как военнослужащие имеют достаточное количество льгот (в том числе и жилищных, например возможность бесплатного получения жилья), нежели молодые семьи.

2.Срок кредитования, средняя процентная ставка:

а) «Сбербанк России» ( срок кредитования до 30 лет) - при первоначальном платеже от 15 до 30% включительно - 12,75%; при первоначальном взносе от 30 до 50% включительно - 12,5%;при первоначальном взносе свыше 50% - 12,75%.

б) «Россельхозбанк» (срок кредитования до 25 лет) - при первоначальном платеже от 15 до 30% включительно -13,725% ; при первоначальном взносе от 30 до 50% включительно - 13,225% ;при первоначальном взносе свыше 50% - 12,725%.

Примечание: разница в средних процентных ставках в анализируемых банках объясняется отчасти разницей в общих сроках кредитования. Так как в «Россельхозбанке» общий срок кредитования меньше, следовательно больше процент годовых (обуславливается более плотным обслуживанием кредита).



3. Обслуживание кредита и требования к заемщику

ипотечный кредит заемщик процент

Минимальная сумма по кредиту в «Россельхозбанке» составляет 100000 рублей, в «Сбербанке» - 45000. Этот критерий не стоит принимать во внимание, так как обе суммы чрезвычайно малы относительно средним суммам ипотечного кредита. Но стоит отметить, что максимальная сумма кредита в «Россельхозбанке» составляет до 20000000 рублей, а в «Сбербанке» - 85% договорной стоимости кредитуемого жилого помещения либо 85% оценочной стоимости кредитуемого или иного оформляемого в залог жилого помещения. В данном случае выигрывает «Сбербанк», так как его условия по максимальной сумме кредита более гибкие и позволяют рассчитать сумму ипотеки с наибольшей точностью. Условия страхования идентичны в обоих банках, но «Россельхозбанк» , на усмотрение заемщика, рекомендует вдобавок к общему страхованию имущества еще и страхование жизни и здоровья самого заемщика. У «Сбербанка» в условиях обслуживания этот дополнительный пункт не оговаривается. «Сбербанк России» ограничивает возраст заемщика на момент возврата кредита 75 годами, в то время как «Россельхозбанк» требует, чтобы на момент последней выплаты по кредитному договору, возраст заемщика не должен превышать 65 лет. По большому счету, этот критерий не является ни недостатком, ни преимуществом, потому как (следует из статистических данных) средний возраст на момент подписания кредитного договора составляет 25 лет, на момент последней выплаты - до 55 лет по области в целом. Оба банка укладываются в эти рамки. Больше различий в требованиях у анализируемых банков нет.

Вывод из анализа: «Сбербанк России» и «Россельхозбанк» мало отличаются друг от друга в области ипотеки. Основная разница в том, что «Россельхозбанк» - банк, направленный на поддержку сельского хозяйства, и программы ипотечного кредитования в нем мало чем отличаютсч от стандартных. «Сбербанк России» - банк, наиболее развитый в социальном направлении. Но разница в процентах годовых все равно невелика. Поэтому, как говорилось в начале подраздела, «Сбербанк России» привлекает клиентов по большей части своей популярностью, многолетней работой в Луге и надежностью, в то время как к «Россельхозбанку» такого доверия еще не сформировалось, но не потому, что это ненадежный банк, а лишь в связи с человеческим фактором.



Заключение

Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в России, можно сделать выводы, что актуальность данной темы в настоящее время не вызывает сомнения. Необходимость улучшения жилищных условий граждан в целях повышения их личного благосостояния, повышение роли жилищного сектора в экономике, приоритетность данного направления признаются всеми и подтверждаются как собственным накопленным опытом, так и опытом, приобретенным на базе изучения зарубежных стран. Во всем мире ипотечное кредитование давно уже стало классической сферой банковской деятельности. В развитых странах на этот вид кредитования приходится около 1/3 совокупных активов кредитных организаций. В настоящее время проблема ипотечного кредитования становится важной среди населения. В связи с этим появляется огромное количество публикаций мнений специалистов, объясняющих потенциальным заемщикам о характере подобного кредита. Ипотечное кредитование получило широкое распространение в мировой банковской практике. В развитых странах сложились целые системы ипотечного кредитования, представленные агентствами по торговле недвижимостью, банками и другими кредитными институтами, осуществляющими кредитование, страховыми компаниями, кредитными агентствами, поставляющими информацию о кредитоспособности клиентов, а также компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества в случае неплатежа по ссуде

Существует правовая основа ипотечного кредитования. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательств, предусмотренных ст.2 Федерального Закона "Об ипотеке". По кредитному договору, в соответствии с гражданским законодательством РФ, банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее (ст.819 ГК РФ). К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные п.1 гл.42 ГК РФ о договоре займа при условии, что иное не предусмотрено специальными нормами о кредите (п.2 гл.42 ГК РФ) и не вытекает из существа кредитного договора На протяжении некоторого времени большинство банков активно снижали процентные ставки по ипотечным кредитам, и сегодня они достигли своего исторического минимума. По данным ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по жилищным кредитам в рублях сейчас составляет 12%, в иностранной валюте - 9,4%. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако опыт реализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается медленно. Все эти проблемы безусловно должны быть разрешены в ближайшее время. Прежде всего, должна быть разработана федеральная программа развития ипотечного кредитования в России. Необходимо завершить создание целостной законодательной базы, связанной со сделками в жилищной сфере, и соответственно обеспечить реализацию принятых законов на территории Российской Федерации.

Таким образом, для развития ипотечного кредитования в России должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы. Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.



Список литературы

· Научная литература.

1. Гражданский Кодекс РФ. Часть I от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (с изм. внесенными в ред. ФЗ от 11.02.2013). - М.: СПС "Консультант".

2. Федеральный закон " Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.98, № 102- ФЗ;

3. Федеральный закон РФ "Об ипотечных ценных бумагах" от 11.11.03, №152-ФЗ;

4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. ФЗ от 07.05.2013). - М.: СПС "Консультант", 2013.

5. Жилищный Кодекс РФ. от 29.12.2004 № 188-ФЗ. - М.: СПС "Консуль-тант".

6. Закон РФ "О залоге" от 25.05.92 № 2872-1 с изменениями и дополнениями;

7. Постановление Правительства РФ от 11.01.2003 № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ" с изменениями и дополнениями;

8. Аббасов Т.О. Ипотечное жилищное кредитование: понятие и место в системе финансового права // Банковское право. 2011. - № 4.

9. Анциферова Е.И. Проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в России // Международный журнал экспериментального образования.2011.-№8.

10. Бублик Ю.Н. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования // Экономика устойчивого развития. 2011. - № 6.

11. Власов A.B. Гражданско-правовое регулирование ипотечного кредитования в жилищной сфере Российской Федерации // Образование и право.2011.-№6.

12. Галиева Г.М. Ипотечное кредитование в России: проблемы и пути решения // Экономика и управление: научно-практический журнал. 2010. - №6.

13. Горемыкин, В.А. Ипотечное кредитование: учебник /В.А. Горемыкин. - М.: МГИУ, 2007. - 368с.

14. Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. - М.: Финансы и статистика, 1999;

15. Доронкин М.А., Самиев П.А. Ипотечное кредитование в России // Аудитор.2010.-№7.

16. Иноземцева Е.Ю., Янов В.В. Организация ипотечного жилищного кредитования: практика США // - 2010. Т. 1. - Часть I.

17. Левина Л.И., Мазунов A.A. Перспективы развития системы ипотечного кредитования // Банковское дело. 2011. - № 10

18. Лопес В.Л.Ж. Модели ипотечного кредитования в зарубежных странах // Наука и экономика. 2011. - № 2.

19. Мигулин П.П.Русский государственный кредит 1889;

20. Панин М.А. Законодательные основы жилищного ипотечного кредитования // Закон и право. 2009. - № 6.;

21. Белоглазова Г.Н., Кроливецкая Л.П. Банковское дело: учебник для вузов. - СПб.: Питер, 2010. - 400с.

22. Белоглазова Г.Н., Кроливецкая Л.П. Банковское дело, 2008г;

23. Комиссарова М.В. Существенные условия договора потребительского кредита // Банковское дело. - 2010. - №1.

24. Киреев И.И. Создание в США специализированных органов системы ипотечного кредитования // Вестник Российского университета дружбы народов. Серия: Юридические науки. 2011. - № 3.

25. Кроливецкая Л.П. Банковское дело в вопросах и ответах: Учебное пособие. - М.: Эксмо, 2010. - 208с.

26. Кроливецкая Л.П., Тихомирова Е.В. Банковское дело: кредитная деятельность коммерческих банков. - М.: КноРус, 2009. - 280с.

27. Ковалев П.П. Банковский риск-менеджмент. - М.: Финансы и статистика, 2009. - 304с.

28. Калянана Л. Ипотека в ожидании третьего пути.//Эксперт.- 1999г.-№ 16;

29. Лаврушин О.И., Афанасьева О.Н., Корниенко С.Л. Банковское дело: современная система кредитования: Учебное пособие. - М.: КноРус, 2011. - 264с.

30. Лукьянов A.B. Анализ рынка ипотечного кредитования // Деньги и кредит. 2010. - № 8.

31. Лепехин И.А. Теоретические проблемы ипотеки и ипотечного кредитования в современной России // Право и государство: теория и практика. 2009. - Т. 51. - № 3. - С. 40-42.

32. Лаврушина О.И. Банковское дело. Экспресс-курс / Под ред. - М.: КНОРУС, 2007. - 344с.

33. Лазарова Л.Б. Жилищный и ипотечный рынки. Научное издание. СПб.: изд-во СПбГУ, 2006. 456 с.

34. Мухамедгалиева O.E. Анализ рынка ипотечного кредитования в России // Управление экономическими системами: электронный научный журнал. 2011. - № 26.

35. Мутовин С.И., Вишняков Н.В. Развитие ипотечного кредитования в России. М.: МАКС Пресс, 2005. - 116 с.

36. Недостоева Ю.И. Ипотечное кредитование как форма решения жилищных проблем // Экономические и гуманитарные науки. -2009. №3 (209)

37. Потапова Т.А. Особенности ипотечного кредитования в России // Проблемы экономики. 2011. - № 6.

38. Панин М.А. Законодательные основы жилищного ипотечного кредитования // Закон и право. 2009. - № 6. - С. 110-111.

39. Павлова И.В. Зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования и его использование в России // Банковское кредитование. - 2006. - № 4.

40. Рыкова, И. Н. Будущее ипотеки и рынок обеспеченных облигаций в России / И. Н. Рыкова //Финансы и кредит. - 2009. - № 1. - C. 2-12.

41. Скрипичников Д.В. Правовое обеспечение ипотечного кредитования в России // Этап: экономическая теория, анализ, практика. 2010. - № 5.

42. Семибратова О.И. Банковское дело. - ИЦ Академия, 2010. - 224с.

43. Савинова В.А. Ипотечное кредитование как основа решения жилищных проблем населения: Монография.- СПб.: Изд-во СПб ГУЭФ, 2008. 150 с

44. Турбина Н.М., Баранова И.В. Современные проблемы ипотечного кредитования в России и пути их решения // Социально-экономические явления и процессы. 2009. - № 3.

45. Фролов Н.Е. Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы, перспективы // Деньги и кредит. 2007.- № 8.

46. Чернецов С.А. Деньги, кредит, банки: Учебное пособие. - М.: Магистр, 2011. - 494с.

47. Шевчук В.А. Финансы и кредит. - М.: Риор, 2008. - 288с.

48. Янин О.Е. Финансы, денежное обращение и кредит. - М.: Академия, 2009. - 192с

· Интернет-источники.

1. ОАО «АК БАРС» Банк [Электронный ресурс]: - Официальный сайт ОАО «АК БАРС» Банк, - Режим доступа: http://www.akbars.ru

2. Агентство ипотечного жилищного кредитования [Электронный ресурс]: - Отчет Агенства ипотечного жилищного кредитования: рынок ипотеки, итоги 2008. - Официальный сайт Агентства ипотечного жилищного кредитования, 2009. - Режим доступа: htpp://www.ahml.ru

3. Агентство ипотечного жилищного кредитования [Электронный ресурс]: - стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождение ипотечных кредитов (займов) - Официальный сайт Агентства ипотечного жилищного кредитования, 2009. - Режим доступа: htpp://www.ahml.ru

4. Аналитический центр ипотечного кредитования и секьюритизации «Русипотека» [Электронный ресурс]: - Ипотечное кредитование и секьюритизация в России - Официальный сайт Аналитического центра ипотечного кредитования и секьюритизации «Русипотека», 2009. - Режим доступа: htpp://www.rusipoteka.ru

5. РБК.Кредит [Электронный ресурс]: Насколько доступна ипотека за рубежом. - Режим доступа: http:www.credit.rbc.ru.

6. РБК.Кредит [Электронный ресурс]: Самые ипотечные банки в 2009 году. - Режим доступа: http:www.credit.rbc.ru.

7. Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]: - Средние цены на первичном и вторичном рынке жилья в России - Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики, 2009. - Режим доступа: htpp://www.gks.ru

8. Центральный банк РФ [Электронный ресурс]: - О текущих тенденциях в сфере ипотечного жилищного кредитования и развитии механизмов рефинансирования ипотечных жилищных кредитов - Официальный сайт Центрального банка РФ, 2009. - Режим доступа: http://www.cbr.ru

9. Центральный банк РФ [Электронный ресурс]: - Состав участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования - Официальный сайт Центрального банка РФ, 2009. - Режим доступа: http://www.cbr.ru

10. Центральный банк РФ [Электронный ресурс]: - Сведения о жилищных (ипотечных жилищных) кредитах - Официальный сайт Центрального банка РФ, 2009.

11. http://www.ahml.ru/inv.shtml?path=inv081231-2.html

12. http://www.ahml.ru/

13. http://www.rusipoteka.ru/

Размещено на Allbest.ru