Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Техническая и правовая характеристика ГУ «Мозырский драматический театр им. И. Мележа»

1.1 Техническая характеристика ГУ «Мозырский драматический театр им. И. Мележа»

1.2 Правовая характеристика ГУО ГУ «Мозырский драматический театр им. И. Мележа»

1.3 Оценка физического износа конструктивных элементов здания

1.3.1 Фундаменты

1.3.2 Стены

1.3.3 Перекрытие

1.3.4 Крыша

1.3.5 Кровля

1.3.6 Полы

1.3.7 Монолитные пояса, оконные и дверные перемычки

1.3.8 Отделочные работы

1.3.9 Отмостка

1.4 Оценка физического износа здания

2. Расчеты по оценке объекта недвижимости

2.1 Определение стоимости объекта недвижимости индексным методом

2.2 Определение стоимости объекта недвижимости затратным методом

2.3 Определение стоимости объекта недвижимости доходным методом

2.4 Определение стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа

3. Составление отчета оценщика

3.1 Краткое изложение основных фактов и выводов

3.2 Ограничения и предпосылки

4. Пример сделки с объектом недвижимости (ГУО «Ясли-сад №5 г. Петрикова»)

Заключение

Список использованной литературы



Введение

С первых дней эксплуатации все элементы и конструкции зданий изменяются, постепенно снижая свои прочностные качества. Эти изменения происходят под воздействием многих физико-механических и химических факторов. К ним относятся неоднородность материалов, повышение напряжений, приводящие к микроразрывам в материале, попеременное увлажнение и высушивание, периодические замораживания и оттаивания, резкие перепады температур, воздействие солей и кислот, выщелачивание, коррозия металла, загнивание древесины, истирание конструкций и т. п. Происходят постепенные изменения структуры и свойств материалов.

Все строительные материалы и конструкции постепенно разрушаются под воздействием внешних факторов: механических, физических, биологических, химических и др.

Разрушение наружных поверхностей кирпичных стен, называемое выветриванием, происходит под влиянием многих факторов: перемены температуры, действия ветров, чередующихся увлажнением и высыханием, замерзанием воды в порах.

Таким образом, для оценки и обеспечения надежности эксплуатируемых зданий необходимым является знание (прогноз) ресурса всех конструкций, срока их службы. В общем виде именно они определяют периоды и объемы ремонтов. Установленные нормами сроки службы конструкций являются усредненными, расчетными сроками, обусловленными физическим (техническим) износом материала. Фактические сроки службы характеризуются реальными условиями эксплуатации во временном интервале.

Физический износ здания и его конструктивных элементов - постепенная утрата ими первоначальных технических свойств под воздействием естественных факторов. Степень физического износа здания и его элементов зависит от физико-механических свойств материалов, характера и геометрических размеров конструкций, особенностей расположения (ориентации) здания на местности, условий эксплуатации и других факторов.

Определение физического износа отдельных конструктивных элементов необходимо для оценки не только их технического состояния, но и экономической эффективности затрат на капитальный ремонт.

В ходе курсовой работы требуется:

· дать техническую и правовую характеристику ГУ «Мозырский драматический театр им. И. Мележа»;

· определить физический износ ГУ «Мозырский драматический театр им. И. Мележа»;

· определить стоимость объекта недвижимости индексным, затратным, доходным методами и методом сравнительного анализа;

· составить отчет оценщика;

· рассмотреть сделку с объектом недвижимости.



1. Техническая и правовая характеристика ГУ «Мозырский драматический театр им. И. Мележа»

1.1 Техническая характеристика ГУ «Мозырский драматический театр им. И. Мележа»

Здание - одно-, двухэтажное, частично с подвалом; кирпичное, смешанного типа.

Здание построено в 1939 году и является памятником архитектуры.

Конструктивная схема - с несущими продольными и поперечными стенами.

Фундаменты - ленточные; столбчатые.

Стены выполнены из различных материалов (кирпича керамического полнотелого, железобетонные).

Междуэтажное перекрытие - железобетонное; деревянное по стальным балкам.

Чердачное перекрытие - по железобетонным и деревянным балкам.

Крыша - многоскатная по стальным и деревянным фермам.

Кровля - листовая сталь по деревянной обрешетке.

1.2 Правовая характеристика ГУО ГУ «Мозырский драматический театр им. И. Мележа»

Таблица 1.1 - Правовая характеристика ГУ «Мозырский драматический театр им. И. Мележа»

Название	Государственное учреждение «Мозырский драматический театр им. И. Мележа»
Форма собственности	Государственная
Принадлежность	Районная (Мозырский районный исполнительный комитет)
Расположение	г. Мозырь, Гомельская обл.
Адрес	247760, Республика Беларусь, Гомельская область, г.Мозырь, ул.Ленинская 23
Юридический адрес	247760, Республика Беларусь, Гомельская область, г.Мозырь, ул.Ленинская 23
Телефон	(80236)322290
Email	moz_teatr@mail.ru
Руководитель: директор Ситник Г. Г.
Виды деятельности: Создание и показ сценических произведений
Продукция и услуги: Демонстрация спектаклей
Описание: Театр
Интересующие рынки: Беларусь

Государственное предприятие осуществляет в отношении закрепленного за ним государственного имущества правомочия владения, пользования и распоряжения в пределах, установленных собственником или уполномоченным им органом и действующими законодательными актами Республики Беларусь.

Государственные органы, уполномоченные управлять объектами государственной собственности, решают вопросы создания предприятий и определения целей их деятельности, устанавливают пределы распоряжения имуществом, порядок реорганизации и ликвидации предприятий, осуществляют контроль за эффективностью использования и сохранностью вверенного предприятиям государственного имущества и другие правомочия в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

В случае принятия государственным органом, уполномоченным управлять государственным имуществом, решения о реорганизации или ликвидации государственного предприятия трудовой коллектив вправе потребовать передачи предприятия в аренду или преобразования его в иное предприятие, основанное на коллективной собственности. Споры, возникающие в таких случаях между государственным органом и трудовым коллективом, разрешаются государственным арбитражем или судом в соответствии с их компетенцией.

Часть чистой прибыли может передаваться в собственность членов трудового коллектива в порядке и размерах, определяемых законодательными актами Республики Беларусь или уставом предприятия.

1.3 Оценка физического износа конструктивных элементов здания

1.3.1 Фундаменты

Фундаменты под наружными и внутренними стенами - ленточные, бетонные.

Фундаменты под колоннами в фойе - столбчатые, монолитные бетонные. Глубина заложения подошвы фундамента составляет 1.2 м от уровня пола первого этажа в фойе (отм. 0.000).

В результате обследования дефектов и повреждений фундамента, влияющих на его несущую способность, не выявлено.

Дефектов и повреждений несущих конструкций междуэтажного перекрытия и стен, свидетельствующих о деформациях фундаментов под колоннами в фойе, не выявлено.

Техническое состояние фундаментов, в целом - удовлетворительное, что соответствует II категории технического состояния конструкций согласно СНБ 01.04.01-04.

Физический износ фундаментов составляет 30 %

1.3.2 Стены

Стены подвальной части здания

Наружные и внутренние стены здания выполнены из кирпича керамического полнотелого, со стороны помещений оштукатурены и окрашены.

Толщина наружных стен - 640 мм без учета отделочных покрытий.

Толщина внутренней несущей стены по оси К - 510 мм без учета отделочных покрытий.

Толщина внутренних поперечных стен - 250 мм без учета отделочных покрытий.

В результате обследования выявлены следующие дефекты и повреждения стен:

- следы увлажнения всех стен в подсобном помещении при теплоузле на высоту до 2,0 м от уровня пола, биоповреждения (грибок);

- биоповреждения (грибок) наружной стены по оси Ж по всей высоте, на многочисленных участках;

- отслаивание и обрушение штукатурного слоя наружной стены по оси Ж в помещении слесарной мастерской повсеместно, а также на участках внутренних стен, примыкающих к данной наружной стене (длина участков - до 1,0 м);

- разрушение кладки внутренней несущей стены в районе дверного проема помещения слесарной мастерской (со стороны данного помещения) в нижней части на высоту до 0,8 м, на глубину до 30 мм.

Техническое состояние стен подвальной части здания, в целом - не вполне удовлетворительное, что соответствует III категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04.

Стены наземной части здания

Наружные и внутренние несущие стены здания выполнены из кирпича керамического полнотелого, за исключением стен лестничной клетки в осях Д-И-1-10 и стен зрительного балкона.

Перегородки - двух типов:

- каркасно-обшивные (стойки выполнены из брусков сеч. 50Ч65, обшивка - доски S.15 мм), оштукатурены по дранке. Каркасно-обшивные перегородки выявлены между помещением бухгалтерии и бальным классом (первый этаж), в осях Е-И-1-10 (2-й этаж, за исключением помещения кинопроекторской), между помещениями электрощитовой и склада и балконами (2 этаж);

- кирпичные (выполнены из кирпича керамического полнотелого) толщиной 120 мм, 250 мм; в осях К-Н-11-15 между помещениями драмтеатра и спортивным залом перегородка выполнена из блоков ПГС.

В результате обследования выявлены многочисленные дефекты и повреждения отделочных покрытий наружных стен со стороны помещений и внутренних стен:

- биоповреждения (грибок) наружных стен первого этажа в уровне пола на многочисленных участках;

- биоповреждения (грибок) по наружным стенам малого зрительного зала по всей высоте стен на отдельных участках;

- биоповреждения грибок по наружной стене в осях Д-И-10 по всей высоте на многочисленных участках;

- отслаивание обоев в помещении администрации (второй этаж, в осях Н-Н”-11-15), на многочисленных участках;

- увлажнение наружных стен в помещении костюмерной на многочисленных участках, биоповреждения (грибок) на многочисленных участках;

- трещины по штукатурному слою наружных и внутренних стен, на отдельных участках, шириной раскрытия до 1,5 мм;

- биоповреждения наружных стен в осях Р-С-4-7 над сценой в уровне второго этажа, на многочисленных участках; отслаивание штукатурного слоя на отдельных участках в уровне второго яруса консольного перекрытия вокруг сцены;

- размораживание кладки наружных стен в осях Д-Ж-13-14, Д-Ж-11-12 по всей высоте с наружной стороны здания на глубину до 100 мм повсеместно;

Техническое состояние кладки наружных и внутренних стен, в целом -удовлетворительное, что соответствует II категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04.

Физический износ стен составляет 30 %.

1.3.3 Перекрытие

Перекрытие над подвалом в осях Р-С-4-7

Перекрытие над подвалом - деревянное по деревянным и стальным главным балкам и деревянным второстепенным балкам, является перекрытием под сценой большого зрительного зала.

В результате обследования выявлены многочисленные дефекты и повреждения второстепенных деревянных балок перекрытия

Техническое состояние стальных балок перекрытия над подвалом, в целом - удовлетворительное, что соответствует II категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04.

Техническое состояние деревянных главных балок перекрытия над подвалом, в целом - не вполне удовлетворительное, что соответствует III категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04.

Техническое состояние второстепенных балок перекрытия, в целом - неудовлетворительное, что соответствует IV категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04.

Перекрытие над подвалом в осях Р-Т-1-4, С-Т-4-7, Р-Т-7-10

Перекрытие над подвалом - деревянное по стальным балкам.

В результате обследования выявлены следующие дефекты и повреждения перекрытия:

- следы увлажнения потолочного слоя в местах пропуска водоотводящих коммуникаций;

- биоповреждения (грибок) потолочного слоя на отдельных участках;

- просадка пола в осях Р-С-8-10 в помещении заведующей труппой на участке пропуска коммуникаций. Для оценки технического состояния перекрытия на данном участке был удален пол.

Выявлено следующее:

- разрушение дереворазрушающими грибами двух крайних лаг в верхней части;

- массовые повреждения древоточцами лаги;

- увлажнение лаг (на доступных для обследования участках);

Техническое состояние участка перекрытия над подвалом в осях Р-10 - неудовлетворительное, что соответствует IV категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04.

Техническое состояние стальных балок перекрытия, в целом - удовлетворительное, что соответствует II категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04.

Техническое состояние перекрытия над подвалом, в целом - не вполне удовлетворительное, что соответствует III категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04.

Междуэтажное перекрытие

Междуэтажное перекрытие - по стальным балкам.

Техническое состояние междуэтажного перекрытия, в целом - не вполне удовлетворительное, что соответствует III категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04.

Междуэтажное перекрытие в осях Е-М-2-9 (под зрительным балконом)

Междуэтажное перекрытие в осях Е-М-2-9 - монолитное железобетонное, по главным и второстепенным железобетонным балкам.

В результате обследования выявлены следующие дефекты и повреждения ж/б перекрытия:

- недоуплотнение бетона на отдельных участках (раковины на глубину до 7 мм);

- недостаточная толщина защитного слоя на отдельных участках (до 5 мм).

Техническое состояние перекрытия под балконом, в целом - не вполне удовлетворительное, что соответствует III категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04.

Техническое состояние стоек каркаса для крепления сидений, в целом - неудовлетворительное, что соответствует IV категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04.

Чердачное перекрытие

Чердачное перекрытие - по железобетонным (главным) и деревянным (второстепенным) балкам.

В результате обследования выявлены многочисленные дефекты и повреждения второстепенных балок чердачного перекрытия.

Техническое состояние главных балок на доступных для обследования участках, в целом - удовлетворительное, что соответствует II категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04.

Техническое состояние второстепенных балок, в целом - не вполне удовлетворительное, что соответствует III категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04.

Техническое состояние утеплителя, в целом - неудовлетворительное, что соответствует IV категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04.

Техническое состояние потолочного слоя, в целом - неудовлетворительное, что соответствует IV категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04.

Техническое состояние чердачного перекрытия, в целом - не вполне удовлетворительное, что соответствует III категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04.

Физический износ перекрытия составляет 45 %

1.3.4 Крыша

Крыша - многоскатная, по стальным, металлодеревянным и деревянным фермам, а также деревянным наслонным стропильным ногам.

Крыша в осях Д-Р-1-10

Крыша - двускатная, по стальным стропильным фермам.

Фермы - треугольные, выполнены из уголков различного сортамента.

Техническое состояние стропильной системы, в целом - не вполне удовлетворительное, что соответствует III категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04.

Крыша в осях Р-Т-1-4, С-Т-4-7, Р-Т-7-10

Крыша - односкатная, по деревянным наслонным стропильным фермам.

Техническое состояние стропильной системы, в целом - неудовлетворительное, что соответствует IV категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04.

Крыша в осях Ж-Н-10-11

Стропильная система выполнена из деревянных треугольных ферм пролетом 11 м.

Из общего количества обследованных стропильных ферм (15 шт.) с учетом выявленного технического состояние ферм ФШ1чФШ5 (на доступных для обследования участках):

ь 27 % (4 штуки) - в неудовлетворительном состоянии, что соответствует IV категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04;

ь 53 % (8 штук) - в не вполне удовлетворительном состоянии, что соответствует III категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04.

ь 20 % (3 штуки) - в удовлетворительном состоянии, что соответствует II категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04.

Крыша в осях Ж-Н”-11-15

Стропильная система состоит из:

- металлодеревянных треугольных ферм пролетом 11,3 м (обозначены «Ф»);

- деревянных треугольных ферм пролетом 5,6 м уложенных на верхний пояс ферм типа Ф и стойки по оси 14 (обозначены «ФМ»);

- наслонных стропильных ног.

Техническое состояние прогонов, в целом - не вполне удовлетворительное, что соответствует III категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04.

В результате обследования выявлены многочисленные участки разрушения мауэрлатов дереворазрушающими грибами.

Техническое состояние мауэрлатов, в целом - неудовлетворительное, что соответствует IV категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04.

Техническое состояние стропильной системы, в целом - неудовлетворительное, что соответствует IV категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04.

Крыша в осях А-Д-1-10

Стропильная система выполнена по наслонным стропильным ногам.

В результате обследования выявлены следующие дефекты и повреждения элементов стропильной системы:

- древесина стропильных ног неокорена по нижней поверхности (S.40 мм) на многочисленных участках;

- продольные трещины по боковым поверхностям стропильных ног, шириной раскрытия до 1,5 мм, на многочисленных участках.

Техническое состояние стропильной системы, в целом - не вполне удовлетворительное, что соответствует III категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04.

Физический износ крыши составляет 50 %.

1.3.5 Кровля

Кровля - оцинкованная тонколистовая сталь по деревянной обрешетке.

В качестве обрешетки применены

- в осях Р-Т-1-4 - доска необрезная S.20 мм шириной 140ч170 мм с шагом 280ч300 мм;

- в осях Д-Р-1-10 - доска необрезная S.30 мм с шагом 240ч280 мм;

- в осях Ж-Н-10-11 - бруски сеч. 40Ч45 мм с шагом 180ч210 мм;

- в осях Д-Н”-11-15 - бруски сеч. 40Ч45 мм с шагом 160ч220 мм

В результате обследования выявлены следующие дефекты и повреждения конструкций кровли:

- разрушение обрешетки в осях Д-Р-1-10 дереворазрушающими грибами на многочисленных участках;

- разрушение обрешетки в осях Ж-Н-11-15 дереворазрушающими грибами на отдельных участках;

- протечки кровли в осях Р-Т-1-10 (в одноэтажной части здания) повсеместно;

Техническое состояние кровли в осях Д-Т-1-10, в целом - неудовлетворительное, что соответствует IV категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04; на остальных участках, в целом - не вполне удовлетворительное, что соответствует III категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04.

Физический износ кровли составляет 50 %.

1.3.6 Полы

Полы первого этажа (за исключение подвальной части здания)

Полы - деревянные по грунту.

Покрытие пола - доска шпунтованная S.45 мм, в осях Д-Л-1-10 - паркет, в осях Ж-К-11-14 - керамическая плитка, в осях Ж-К-14-15 - линолеум.

В результате обследования выявлены следующие дефекты и повреждения пола:

- просадка пола в осях Н'-15 на величину до 20 мм;

- щели между досками покрытия пола повсеместно, шириной до 8 мм;

- смещение и отклонение от вертикали кирпичных столбиков в осях Д-Л-1-10, на многочисленных участках;

- частичное разрушение кладки кирпичных столбиков в осях Д-Л-1-10.

Техническое состояние пола в осях Д-Л-1-10, в целом - неудовлетворительное, соответствует IV категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04.

Техническое состояние пола в осях К-Н'-14-15, в целом - не вполне удовлетворительное, что соответствует III категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04.

Техническое состояние пола на остальных участках, в целом -удовлетворительное, что соответствует II категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04.

Физический износ полов составляет 40%.

1.3.7 Монолитные пояса, оконные и дверные перемычки

Монолитные железобетонные пояса выполнены:

1) в уровне верха оконных проемов наружных стен первого этажа в осях А-Т-1-10, Н-10-11, Ж-10-11; Д-Н”-11;

2) в уровне верха оконных проемов наружной стены второго этажа в осях Р-Н-10; Н-10-11, Ж-10-11;

3) в осях Р-С-4-7 в уровне верха оконных проемов наружных стен (в уровне колосниковой решетки над сценой).

В результате обследования выявлены следующие дефекты и повреждения монолитных поясов (на участках удаления штукатурного слоя):

- недоуплотнение бетона на многочисленных участках (каверны диаметром до 7 мм), на отдельных участках выявлены каверны диаметром до 15 мм;

- недостаточное сцепление цементного камня с крупным заполнителем на многочисленных участках;

- вертикальная трещина по монолитному поясу первого этажа в осях Р-1, шириной раскрытия до 2,0 мм.

Техническое состояние участка монолитного пояса в осях Р-1, в целом - неудовлетворительное, что соответствует IV категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04.

Техническое состояние монолитных поясов, с учетом низкой прочности и качества бетона, в целом, признано не вполне удовлетворительным, что соответствует III категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04.

Оконные и дверные перемычки - монолитные железобетонные.

С наружной стороны наружных стен и со стороны помещений перемычки оштукатурены и окрашены (оклеены обоями).

В результате обследования выявлены следующие дефекты и повреждения оконных и дверных перемычек:

- многочисленные трещины по нижней поверхности оконной перемычки наружной стены в осях Р-С-3 на участке расположения винтовой лестницы (в уровне второго яруса перекрытия вокруг сцены) по нижней поверхности шириной раскрытия до 1,5 мм; оголение и сплошная поверхностная коррозия крайнего арматурного стержня указанной перемычки;

- оголение и сплошная поверхностная коррозия участков арматурных стержней дверной перемычки наружной стены первого этажа в осях Г-Д-10 (на участке расположения винтовой лестницы);

- трещины по штукатурному слою по нижней поверхности дверной перемычки главного входа, шириной раскрытия до 0,5мм.

Техническое состояние остальных оконных и дверных перемычек, в целом - удовлетворительное, что соответствует II категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04.

Физический износ монолитных поясов, оконных и дверных перемычек составляет 30%.

1.3.8 Отделочные работы

Техническое состояние отделочных покрытий стен подвальной части здания, в целом - неудовлетворительное, что соответствует IV категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04.

Техническое состояние отделочных покрытий наружных стен с наружной стороны, в целом - не вполне удовлетворительное, что соответствует III категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04.

Техническое состояние отделочных покрытий наружных стен со стороны помещений и внутренних стен, в целом - не вполне удовлетворительное, что соответствует III категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04.

Физический износ отделочных работ составляет 45%

1.3.9 Отмостка

Отмостка - бетонная, асфальтобетонная.

В результате обследования выявлены следующие дефекты и повреждения:

- отслаивание от наружных стен здания;

- разрушение отдельных участков;

- просадки на величину до 20 мм;

- трещины различного характера;

- прорастание растений.

Техническое состояние отмостки, в целом - неудовлетворительное, соответствует IV категории технического состояния конструкций согласно СНБ 1.04.01-04.

Физический износ отмостки составляет 55%.

1.4 Оценка физического износа здания

Обследуемое здание - кирпичное, смешанного типа, построено в 1939 г.

Группа капитальности здания - I.

При обследовании здания проведена оценка физического износа всех конструктивных элементов. Удельные веса конструктивных элементов приняты в соответствие со «Сборником №34 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений зрелищных предприятий и клубов для переоценки основных фондов» (М., 1970); удельные веса каждого элемента (по восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов, приведенных в сб. №32) приняты в соответствие с приложением Д [2] в зависимости от группы капитальности здания.

здание износ недвижимость оценка

Таблица 1.2 - Расчет физического износа здания в целом.

Элементы здания	Удельные веса конструктивных элементов,%	Удельные веса каждого элемента по приложению Д	Расчетный удельный вес элемента li 100%	Физический износ элементов здания,%
				по результатам оценки, Фк	средневзве- шеннное значение
Фундаменты	6	-	6	30	1,8
Стены		73	9,49	30	2,847
	13
Перегородки		27	3,51	30	1,053
Перекрытия	15	-	15	50	1,125
Крыша		75	2,25	50	0,375
	3
Кровля		25	0,75	45	6,75
Полы	6	-	6	40	2,4
Окна		48	2,88	30	0,864
	6
Двери		52	3,12	30	0,936
Лестницы	1	-	1	35	0,35
Отделочные работы	7	-	7	45	3,15
Санитарно-технические работы	6	-	6	45	2,7
Электроосвещение	3	-	3	40	1,2
Электроустройства сцены	10	-	10	45	4,5
Механические устройства сцены	15	-	15	50	7,5
Звукотехнические и слаботочные устройства	3	-	3	40	1,2
Прочие работы	6	-	6	55	3,3
ИТОГО:	100		100		42,05



Полученный результат округляем до 1 %. Физический износ здания - 42%.



2. Расчеты по оценке объекта недвижимости

2.1 Определение стоимости объекта недвижимости индексным методом

Рассчитать стоимость объекта недвижимости индексным методом. Дата оценки - 01.01.2011 г. Первоначальная стоимость объекта недвижимости на дату ввода в эксплуатацию составляет 420 000 руб. Курс у.е. на дату оценки составляет 3000 руб. Объект недвижимости относится к театрам и зрительным залам. Объект введен в эксплуатацию в мае 1939 г.

Решение:

Представим исходные данные в табличном виде.

Таблица 2.1 - Исходные данные

Наименование показателя	Величина
Дата оценки	01.01.2011 г.
Первоначальная стоимость объекта недвижимости на дату ввода в эксплуатацию, руб.	420 000
Индекс изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства	1,95
Курс у.е. на дату оценки, руб.	3000
Нормативный срок службы объекта недвижимости, лет	125

Определим оценочную стоимость объекта недвижимости по формуле:

(2.1)

где - коэффициент перерасчета, в данной формуле принимаем ;

- остаточная стоимость объекта оценки в текущем уровне цен на дату оценки, у.е., определяется по формуле:



, (2.2)

где - стоимость восстановления на дату оценки, у.е.;

- физический износ объекта оценки, у.е.

Стоимость восстановления на дату оценки определим по формуле:

,

где - первоначальная стоимость объекта оценки, у.е.;

-коэффициент налогообложения, принимается ;

- сводный коэффициент дооценки, определяется по формуле:

где - коэффициенты изменения стоимости основных средств.

Определяем стоимость восстановления по формуле :

Определим физический износ объекта оценки по формуле:

, (2.3)

где - фактический срок службы здания;

- нормативный срок службы объекта недвижимости;

.

Физический износ объекта оценки, исходя из пункта 1.4, составляет 42 %.

В дальнейших расчетах будем использовать физический износ 42 %.

Определим физический износ здания в стоимостном выражении:

Определим остаточную стоимость объекта оценки по формуле (2.2):

Тогда оценочная стоимость объекта недвижимости составляет:

2.2 Определение стоимости объекта недвижимости затратным методом

Рассчитать стоимость объекта недвижимости затратным методом. Дата оценки - 01.01.2011 г. Площадь земельного участка 1700 м2. Общая площадь оцениваемого объекта недвижимости на земельном участке 2400 м2. Площадь застройки оцениваемого объекта недвижимости составляет 1500 м2. Кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду функционального использования оцениваемого объекта недвижимости составляет 45 у.е. за 1 м2. Корректирующий коэффициент, учитывающий особенности земельного участка равен 1,3. Коэффициент, учитывающий изменения цен на рынке земельных участков 1,5. Курс у.е. на дату оценки составляет 3000 руб. Площадь условного земельного участка по объекту оценки равна площади земельного участка.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости на дату ввода в эксплуатацию составляет 420 000 руб. Среднерыночная стоимость 1 м2 объекта-аналога 3100 у.е. Затраты на содержание объекта недвижимости 700 у.е. в год.

Решение:

Представим исходные данные в табличном виде.

Таблица 2.2 - Исходные данные

Наименование показателя	Величина
Общая площадь оцениваемого объекта недвижимости, м2	2400
Площадь застройки объекта оценки, м2	1500
Площадь земельного участка, м2	1700
Кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду функционального использования оцениваемого объекта недвижимости, у.е.	45
Корректирующий коэффициент, учитывающий особенности земельного участка	1,3
Коэффициент, учитывающий изменения цен на рынке земельных участков	1,5
Курс у.е. на дату оценки, руб.	3000
Дата оценки	01.01.2011 г.
Первоначальная стоимость объекта недвижимости на дату ввода в эксплуатацию, руб.	420 000
Среднерыночная стоимость 1м2 объекта-аналога, у.е.	3100
Затраты на содержание объекта недвижимости в год, у.е.	700

Определяем стоимость местоположения объекта недвижимости с использованием кадастровой стоимости по формуле:

(2.4)

где VL - стоимость местоположения объекта недвижимости, у.е.;

КСзоны - кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду функционального использования земель, у.е./ м2;

SLi - площадь условного земельного участка, м2. В данной задаче она равна площади земельного участка;

kp - корректирующий коэффициент, учитывающий особенности земельного участка;

kц - коэффициент, учитывающий изменение цен на рынке земельных участков;

Определяем стоимость восстановления объекта на дату оценки, у.е., по формуле:

(2.5)

где Св - стоимость восстановления на дату оценки;

Сп - первоначальная стоимость объекта оценки;

Кн - коэффициент, учитывающий налоги и отчисления в целевые бюджетные и внебюджетные фонды в соответствии с законодательством, рассчитанный без налога на добавленную стоимость, принимаем Кн=1,1;

К1991 - индекс пересчёта стоимости объекта оценки в базисный уровень цен 1991 г., определяемый по формуле:

;

Ксмр - коэффициент СМР, который рассчитывается по формуле:

(2.6)

где К1смр - индекс СМР, действующий на дату оценки, принимаем К1смр= 2925,881;

К2смр - индекс СМР, принимаемый от уровня цен, в котором рассчитана первоначальная стоимость объекта оценки, принимаем К2смр=1.

где 3000 - курс белорусского рубля к доллару на дату оценки 01.01.2011 г.

Определяем прибыль предпринимателя объекта-аналога в расчете на 1 м2 по формуле:

(2.7)

где - среднерыночная стоимость 1 м2 объекта-аналога;

- кадастровая стоимость земель оценочной зоны;

- расчетный показатель инвестиций по объекту-аналогу, определяемый по формуле:

(2.8)

где - площадь объекта оценки;

Определяем норму прибыли предпринимателя:

(2.9)

Определяем величину прибыли предпринимателя по объекту оценки

(2.10)

Определим физический износ здания в стоимостном выражении:

На основании произведенных расчетов стоимость объекта недвижимости, определенная затратным методом будет составлять, у.е.:

(2.11)

где - стоимость объекта недвижимости, у.е.;

- стоимость местоположения объекта оценки, у.е.;

- стоимость объекта недвижимости на дату оценки, у.е., ;

- прибыль предпринимателя, у.е., ;

- косвенные затраты, у.е.;

- внешнее удорожание, у.е.;

- накопленный износ, у.е, принимаем .

2.3 Определение стоимости объекта недвижимости доходным методом

Рассчитать стоимость объекта недвижимости доходным методом.

Представим исходные данные в табличном виде.

Таблица 2.3.1 - Исходные данные

Наименование показателя	Величина
Общая площадь оцениваемого объекта недвижимости, м2	218,3
Рыночная арендная ставка за 1 м2 в месяц, у.е.	17
Потери арендной платы, %	10
Налог на недвижимость, %	1
Коэффициент к базовой ставке налога на недвижимость	1,23
Курс у.е. на дату оценки, руб.	2140
Дата оценки	01.01.2007г.
Площадь земельного участка, м2	230
Кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду функционального использования оцениваемого объекта недвижимости, у.е.	65
Коэффициент к налогу на землю	1,6
НДС, %	20
Первоначальная стоимость объекта недвижимости приведенная в текущем уровне цен(2005 г.), руб.	230000000
Физический износ объекта недвижимости, %	30,6
Налог на сельхозсбор по объекту недвижимости, %	2
Чистый операционный доход по объекту аналогу на 1м2, у.е.	80
Средняя стоимость 1м2 объекта-аналога, у.е.	250

Определяем потенциальный валовой доход по формуле:

, (2.3.1)

где - рыночная арендная ставка за 1 м2 в месяц, у.е.

Определим потери арендной платы по формуле:

, (2.3.2)

где - потери арендной платы, %.

.

Определим действительный валовой доход по формуле:

, (2.3.3)



Определим стоимость местоположения объекта оценки по формуле:

, (2.3.4)

где - площадь земельного участка, м2;

- кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду функционального использования земель, у.е./ м2.

Определяем налог на землю по формуле:

, (2.3.5)

где - коэффициент к налогу на землю.

Определяем сумму налога на добавленную стоимость по формуле:

, (2.3.6)

Индекс строительно-монтажных работ, рассчитанный по формуле (3.2.3), принимаем 1,56.

Определяем восстановительную стоимость по формуле:

(2.3.7)



Определим физический износ здания в стоимостном выражении:

Определим остаточную стоимость объекта оценки по формуле (2.1.2):

Определим расчетный налог на недвижимость по формуле:

, (2.3.8)

где - налог на недвижимость, %;

- коэффициент к базовой ставке налога на недвижимость.

Определяем налог на недвижимость исходя из остаточной стоимости по формуле:

, (2.3.9)

Определяем налог на сельхозсбор по объекту недвижимости по формуле:

, (2.3.10)

.

Определяем операционные расходы по формуле:



, (2.3.11)

Определяем чистый операционный доход по формуле:

, (2.3.12)

Определим коэффициент капитализации по формуле:

, (2.3.13)

где - чистый операционный доход по объекту аналогу на 1м2, у.е.;

- средняя стоимость 1м2 объекта-аналога, у.е.

.

Определим стоимость объекта недвижимости по формуле:

, (2.3.14)



2.4 Определение стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа

Рассчитать стоимость объекта недвижимости методом сравнительного анализа. Представим исходные данные в табличном виде.

Таблица 2.4.1 - Исходные данные

Наименование показателя	Величина
Площадь объектов-аналогов 1/2/3, б - больше, м - меньше, %	м35/м45/м30
Площадь земельного участка объектов-аналогов, б - больше, м - меньше, %	м4/м6/б10
Наличие хорошего ремонта объектов аналогов 1/2/3	есть/есть/нет
Наличие отопления 1/2/3 объектов-аналогов	Есть/нет/есть
Местоположение объектов-аналогов, х - хорошее, п - плохое 1/2/3	П/П/Х
Состав имущественных прав объектов-аналогов, а - акционерное, г - государственное, с - смешанное	А/Г/С
Площадь земельного участка, м2	230
Общая площадь объекта недвижимости, м2	218,3
Стоимость объекта-аналога, у.е.	1. 218744
	2. 185718
	3. 235605

Определим коэффициент корректировки по площади.

Таблица 2.4.2 - Определение коэффициента корректировки по площади

Объект-аналог	Скорректированная площадь, м2	Стоимость 1 м2 объекта-аналога, у.е.	Среднее значение стоимости 1 м2, у.е.	Коэф. коррек. по площади
1	230(1-0,35)=141,9	218744/141,9=1541	(1541+1546+1542)/3=1543	К1=1543/1542=1,00
2	230(1-0,45)=120,1	185718/120,1=1546
3	230(1-0,30)=152,8	235605/152,8=1542

Определим коэффициент корректировки по площади земельного участка.



Таблица 2.4.3 - Определение коэффициента корректировки по площади земельного участка

Объект-аналог	Скорректированная площадь, м2	Стоимость 1 м2 объекта-аналога, у.е.	Среднее значение стоимости 1 м2, у.е.	Коэф. кор. по площади з.у.
1	302,6(1-0,04)=220,8	218744/220,8=991	(991+859+708)/3=853	К2= 853/708=1,2
2	302,6(1-0,06)=216,2	185718/216,2=859
3	302,6(1+0,10)=332,9	235605/332,9=708

Определим коэффициент корректировки на наличие хорошего ремонта.

Таблица 2.4.4 - Определение коэффициента корректировки на наличие хорошего ремонта

Объект-аналог	Скорректированная стоимость, у.е.	Среднее значение стоимости, у.е.	Коэф. кор. по площади з.у.
1	218744·(1+0,1)=240618	(240618+213576+212044)/3=222079	К3=222079/212044=1,05
2	185718·(1+0,15)=213576
3	235605·(1-0,1)=212044

Определим коэффициент корректировки на наличие отопления.

Таблица 2.4.5 - Определение коэффициента корректировки на наличие отопления

Объект-аналог	Скорректированная стоимость, у.е.	Среднее значение стоимости, у.е.	Коэф. кор. по площади з.у.
1	218744·(1+0,1)=240618	(240618+157860+270946)/3=223141	К4=223141/270946=0,83
2	185718·(1-0,15)=157860
3	235605·(1+0,15)=270946

Определим коэффициент корректировки по местоположению.



Таблица 3.4.6 - Определение коэффициента корректировки по местоположению

Объект-аналог	Скорректированная стоимость, у.е.	Среднее значение стоимости, у.е.	Коэф. кор. по площади з.у.
1	218744·(1+0,1)=240618	(240618+195004+188484)/3=208035	К5=208035/188484=1,10
2	185718·(1+0,05)=195004
3	235605·(1-0,2)=188484

Определим коэффициент корректировки на состав имущественных прав.

Таблица 3.4.7 - Определение коэффициента корректировки на состав имущественных прав

Объект-аналог	Скорректированная стоимость, у.е.	Среднее значение стоимости, у.е.	Коэф. кор. по площади з.у.
1	218744·(1+0,2)=262493	(262493+222862+235605)/3=240320	К6=240320/235605=1,02
2	185718·(1+0,2)=222862
3	235605·1=235605

Определим стоимость объекта-аналога по формуле:

, (2.4.1)

Полученную стоимость корректируем с помощью коэффициентов местоположения объекта недвижимости:



Таблица 3.4.8 - Характеристика местоположения объекта оценки

Наличие предприятий загрязняющих окружающую среду	Наличие водоёма	Развитая сеть общественного транспорта	Развитая культурно образовательная инфраструктура	Развитая торгов потребительская инфраструктура	Развитая система коммуникаций	Наличие насаждений и парковой зоны
Есть (+) Нет (-)
-	-	+	+	+	+	-
10%	5%	8%	9%	7%	15%	8%
·0,1= 18523 у.е.	·0,05=9262 у.е.	·0,08=14818 у.е.	·0,09=16671 у.е.	·0,07=12966 у.е.	·0,15=27784 у.е.	·0,08=14818 у.е.

С учетом поправок определим стоимость объекта недвижимости:

Введем поправку на разность площади объекта оценки и объекта-аналога:

.

Тогда окончательная стоимость объекта недвижимости составит:

Рассчитав стоимость объекта недвижимости разными методами, можно сделать вывод, что стоимость значительно отличается. Это связано с тем, что каждый метод имеет свой, отличный от других методов, подход, учитывает различные особенности объекта недвижимости. Сравнив полученные результаты, можно сделать вывод, что наиболее полно и точно стоимость отражает затратный метод. Стоимость объекта недвижимости согласно этому методу составляет 336529 у.е.



3. Составление отчета оценщика

Государственный комитет по имуществу

Республики Беларусь

Республиканское унитарное предприятие

«Гомельское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру»

Республиканское

дочернее унитарное предприятие

«Гомельское агентство по оказанию риэлтерских услуг»

Заключение об оценке № 45686 10.01.2004 г.

г. Гомель

На основании договора № 87987 от 01.0.2004г. оценщик Республиканского дочернего унитарного предприятия «Гомельское агентство по оказанию риэлтерских услуг» оказали услуги по определению рыночной стоимости объекта оценки.

Заказчик оценки - ГУО «Столбунская СОШ».

Объект оценки - здание СОШ, расположенноя по адресу: Гомельская область, Ветковский район, н. п. Столбун.

Цель оценки - для собственных нужд.

Дата оценки - 06.01.2011г.

Цены оценки -06.01.2011г.

Вид определяемой стоимости - рыночная стоимость.

Валюта оценки - белорусские рубли, доллары США.

Описание объекта оценки - здание СОШ, расположенноя по адресу: Гомельская область, Ветковский район, н. п. Столбун.

Расчет рыночной стоимости произведен затратным методом в соответствии с требованиями: СТБ 52.0.1-07 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости капитальных строений (зданий и сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества»

На основании анализа представленной информации и проведенных расчетов оценщиком Республиканского дочернего унитарного предприятия «Гомельское агентство по оказанию риэлтерских услуг» сделан вывод: Рыночная стоимость объекта оценки - производственное здание, расположенная по адресу: Гомельская область, Ветковский район, н. п. Столбун, рассчитанная затратным методом по состоянию на 06.01.2011 г. без учета НДС в текущем использовании, с учетом округления составляет: 1103207000 (один миллиард сто три миллиона двести семь тысяч) белорусских рублей или по официальному курсу Национального банка Республики Беларусь, установленному на 06.01.2011 г. - 144588 (сто сорок четыре тысячи пятьсот восемьдесят восемь) долларов США.

Расчеты, факты и выводы о величине оценочной стоимости действительны с учетом всех предпосылок и ограничений, изложенных в Отчете об оценке № 45654654.

Приложение: Отчет об оценке № 45654654 в 1-м экземпляре на 7 листах, являющиеся неотъемлемой частью настоящего Заключения об оценке.

Директор РУП «Гомельское агентство Петров Максим Игоревич

по оказанию риэлтерских услуг»

Оценщик недвижимости: Беляева Елена Владимировна

Свидетельство об аттестации оценщика

№30000 от 19.10.2007г на проведение

независимой оценки капитальных строений

(зданий, сооружений), изолированных помещений,

незавершенных строительством объектов и

имущественных прав на них.

Государственный комитет по имуществу

Республики Беларусь

Республиканское

унитарное предприятие

«Гомельское агентство по государственной

регистрации и земельному кадастру»

Республиканское

дочернее унитарное предприятие

«Гомельское агентство по оказанию риэлтерских услуг»

Утверждаю:

Директор Иванов Игорь Владимирович

(01.01.2004)г.

Отчет № 45654654 от 01.01.2004г.

Об определении рыночной стоимости

Здания ясли-сад, расположенного по адресу: Гомельская область, г. Петриков

Экземпляр № 1 - заказчику
Экземпляр № 2 - исполнителю
Экземпляр № 1

Право распространения и копирования принадлежит Республиканскому дочернему унитарному предприятию «Гомельское агентство по оказанию риэлтерских услуг» г. Гомель … год.

3.1 Краткое изложение основных фактов и выводов

Наименование объекта оценки	Здание ГУО «Ясли-сад №5»
Доля в праве собственности	Целая
Адрес объекта оценки	Гомельская обл., г. Петриков
Дата осмотра	01.01.2007 г.
Дата оценки	01.01.2007 г.
Цель оценки	Для собственных нужд
Цены оценки	07.01.2007 г.
Валюта оценки	Белорусские рубли, доллары США
Вид определяемой стоимости	Рыночная стоимость в текущем использовании
Характер текущего использования	Используется по назначению
Метод оценки	Рыночный
Метод расчета стоимости	Затратный
Рыночная стоимость здания в текущем использовании на дату оценки	720172060 (720 миллионов сто семьдесят две тысячи шестьдесят) белорусских рублей
	336529 (триста тридцать шесть тысяч пятьсот двадцать девять) долларов США.

3.2 Ограничения и предпосылки

Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчета:

§ отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости объекта и не являются гарантией того, что объект оценки будет продан на рынке по цене,, равной стоимости, указанной в отчете;

§ стоимость объекта оценки, указанная в отчете действительна в течении шести месяцев;

§ отчет об оценке достоверен только в полном объеме и лишь в указанных в нем целях; Использование отдельных положений и выводов отчета вне общего контекста является некорректным и может привести к искажению ситуации. Оценщик не несет ответственности за последствия подобного использования оценки;

§ оценщик не несет ответственности за юридическое описание имущественных прав на объект оценки или за вопросы, связанные с рассмотрением имущественных прав. Указанные в отчете имущественные права на объект оценки считаются достоверными;

§ объект оценки считается свободным от каких-либо претензий или ограничений, кроме указанных в отчете об оценке;

§ оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т.п.) по объекту оценки;

§ оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на результаты оценки, состояние объекта оценки, и не несет ответственности за их наличие, а также за необходимость выявление таковых;

§ сведения, полученные оценщиком и содержащие в отчете об оценке, считаются достоверными. Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для любой информации указывается источник;

§ заказчик, исполнитель оценки, оценщик не могут использовать отчет об оценке иначе, чем это предусмотрено договором на проведение независимой оценки; мнение оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственности за изменение экономических, юридических факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на стоимость объекта оценки;

§ влияние бизнеса на рыночную стоимость недвижимости в соответствии с техническим заданием определять не требовалось;

§ копирование и распространение отчета без согласования с автором является нарушением законодательства Республики Беларусь об авторском праве;

§ от оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда;

§ оценщик пользуется архивными данными РУП «Гомельское агентство по оказанию риэлтерских услуг» и считает их точными и достоверными.

Официальный курс 1 доллара США, установленный Национальным банком Республики Беларусь на 01.01.2007 г. составляет 2140 белорусских рублей

Этапы и объем выполненных работ по оценке

Таблица 5.2.1 - Исходные данные

Наименование показателя	Величина
Общая площадь оцениваемого объекта недвижимости, м2	218,3
Площадь застройки объекта оценки, м2	223
Площадь земельного участка, м2	230
Кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду функционального использования оцениваемого объекта недвижимости, у.е.	65
Корректирующий коэффициент, учитывающий особенности земельного участка	1,0
Коэффициент, учитывающий изменения цен на рынке земельных участков	2,0
Курс у.е. на дату оценки, руб.	2140
Дата оценки	01.01.2007 г.
Первоначальная стоимость объекта недвижимости приведенная в текущем уровне цен(2005 г.), руб.	230000000
Среднерыночная стоимость 1м2 объекта-аналога, у.е.	1600
Затраты на содержание объекта недвижимости в год, у.е.	700

Определяем стоимость местоположения объекта недвижимости с использованием кадастровой стоимости по формуле:

где VL - стоимость местоположения объекта недвижимости, у.е.;

КСзоны - кадастровая стоимость земель оценочной зоны по виду функционального использования земель, у.е./ м2;

SLi - площадь условного земельного участка, м2. В данной задаче она равна площади земельного участка;

kp - корректирующий коэффициент, учитывающий особенности земельного участка;

kиц - коэффициент, учитывающий изменение цен на рынке земельных участков.

Определяем стоимость восстановления объекта на дату оценки, у.е., по формуле:

где Св - стоимость восстановления на дату оценки;

Сп - первоначальная стоимость объекта оценки;

Кн - коэффициент, учитывающий налоги и отчисления в целевые бюджетные и внебюджетные фонды в соответствии с законодательством, рассчитанный без налога на добавленную стоимость, принимаем Кн=1;

К1991 - индекс пересчёта стоимости объекта оценки в базисный уровень цен 1991 г., исходя из условия задачи К1991=1;

Ксмр - коэффициент СМР, который рассчитывается по формуле:

где К1смр - индекс СМР, действующий на дату оценки, принимаем К1смр= 1467,213;

К2смр - индекс СМР, принимаемый от уровня цен, в котором рассчитана первоначальная стоимость объекта оценки, принимаем К2смр=116,144.

где 2140 - курс белорусского рубля к доллару на дату оценки 01.01.2007 г.

Определяем величину прибыли предпринимателя, у.е., по формуле:

где - норма прибыли предпринимателя, %, определяется по формуле:

где - стоимость 1м2 объекта оценки, у.е., составляет:

- стоимость 1м2 объекта - аналога, у.е.

.

Тогда величина прибыли предпринимателя по формуле (3.2.2) составляет:

Физический износ объекта оценки, определенный по формуле (3.1.3) составляет 42,4%.

Тогда определим физический износ здания в стоимостном выражении:

На основании произведенных расчетов стоимость объекта недвижимости, определенная затратным методом будет составлять, у.е.:



где - стоимость объекта недвижимости, у.е.;

- стоимость местоположения объекта оценки, у.е.;

- стоимость объекта недвижимости на дату оценки, у.е., ;

- прибыль предпринимателя, у.е., ;

- косвенные затраты, у.е.;

- внешнее удорожание, у.е.;

- накопленный износ, у.е, принимаем .



ВЫВОД

Рыночная стоимость объекта оценки здание ГУО «ясли-сад №5», расположенного по адресу: Гомельская обл., г. Петриков , рассчитанная затратным методом по состоянию на 01.01.2007 г. без учета НДС в текущем использовании, с учетом округления составляет: 720172060 (720 миллионов сто семьдесят две тысячи шестьдесят) белорусских рублей или по официальному курсу Национального банка Республики Беларусь, установленному на 01.01.2007 г. - 336529 (триста тридцать шесть тысяч пятьсот двадцать девять) долларов США.

Оценщик недвижимости Беляева Елена Владимировна



4. Пример сделки с объектом недвижимости (ГУО «Ясли-сад №5 г. Петрикова»)

Договор аренды нежилого помещения

ДОГОВОР № 2353

г. Гомель от "28" января 2007 года

Отдел образования, спорта и туризма Петриковского райисполкома, именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице директора Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании лицензии № 234567, и Петров Петр Петрович, именуемое в дальнейшем "Арендатор", заключили договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Предметом настоящего договора является срочное возмездное владение и пользование нежилым помещением, необходимым Арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности.

1.2. Арендованное имущество расположено в г. Петрикове Гомельской области и представляет собой часть нежилого помещения общей площадью 218,3 кв.м.

1.3. Арендованное имущество передается в аренду Арендатору для использования его под производственные помещения общей площадью 218,3 кв.м.

1.4. Стоимость арендованного имущества составляет 720 миллионов сто семьдесят две тысячи шестьдесят белорусских рублей.

1.5. Срок действия договора определяется с "28" января 2007 года по "28" ноября 2010 года.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязан:

- предоставить помещение с телефоном Арендатору в 5-ти дневный срок после подписания договора;

- производить капитальный ремонт нежилых помещений, занимаемых Арендатором, связанный с общим капитальным ремонтом здания;