Экспертиза здания, относящегося к объектам архитектурного наследия

Размещено на http://allbest.ru/

Оглавление

• Введение
• 1. Описание объекта культурного наследия
• 2. Экспертиза местоположения
• 3. Экологическая экспертиза
• 4. Техническая экспертиза
• 5. Экономическая экспертиза
• 6. Управленческая экспертиза
• 7. Правовая экспертиза
• Заключение
• Список используемой нормативно-технической и методической документации
• Введение
• В данном курсовом проекте рассматриваются вопросы управления и экспертизы жилого здания.
• Экспертиза (от фр. espertise, от лат. espertus -- опытный) -- исследование специалистом - экспертом каких - либо вопросов, решение которых требует специальных знаний в области науки, технологии, экономики, и др.
• Экспертиза предполагает исследование и решение опытными специалистами вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, экономики, искусства или других отраслей знаний с целью профессиональной оценки степени соответствия исследуемого объекта тем или иным заданным характеристикам.
• Объектом исследования является многоквартирный жилой дом, относящийся к объектам архитектурного наследия.
• Термин «архитектурное наследие» подразумевает под собой:
• - сооружения (творения) -- произведения архитектуры и инженерного искусства вместе с естественными или созданными человеком элементами, здания или помещения, что сохранили аутентичные свидетельства о примечательных исторических событиях, жизнях и деятельности известных лиц и представляющие интерес с исторической, научной, художественной, социальной или технической точки зрения;
• - комплексы (ансамбли) -- топографически определенная совокупность отдельных или соединенных между собой сооружений разного назначения, которые отмечаются своей архитектурой и органической связью с ландшафтом, представляющие интерес с исторической, научной, художественной, социальной или технической точки зрения;
• - выдающиеся места -- топографическое определенные зоны или ландшафты, естественные, естественно антропогенные творения, которые донесли до нашего времени ценность с антропологической, археологической, эстетичной, этнографической, исторической, научной, художественной, социальной или технической точки зрения.

Целью данного курсового проекта является: определение фактического технического состояния несущих строительных конструкций и инженерного оборудования здания с выявлением имеющихся дефектов и повреждений с выдачей рекомендации по устранению дефектов и повреждений конструкции, а так изучение нормативно - правовых актов, регулирующих сферу ЖКХ и деятельность федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, исполнительно - распорядительных органов муниципальных образований в сфере ЖКХ.

1. Описание объекта культурного наследия

Здание, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Университетский, 52, литера «А», является объектом культурного наследия регионального значения - «Доходный дом, кон. XIX в.» на основании постановления Главы Администрации РО от 09.10.1998г № 411 «О принятии на государственную охрану памятников истории и культуры г. Ростова - на - Дону и мерах по их охране».

Бывший доходный дом по пер. Ткачевскому был построен в 1889 году (по данным техпаспорта МУПТИиОН). В 1893 г. его приобрел уроженец г. Любек Фридрих - Роберт Георгиевич Рамм. Ф.-Р. Г. Рамм половину имения (литера «А») купил у Надежды Ивановны Татарчевской, другую половину (литера «Б») -- у Веры Ивановны Оришич. В 1915 г. Рамм подарил имение своей дочери, жене ростовского купца, Луизе - Августе Розалии Рамм (согласно дарственной записи на имение от 16 мая 1915 года).

В оформлении главного западного фасада здания использованы композиционные приемы и лепной декор, характерные для «барокко», классицизма и «восточных стилей».

Здание прямоугольной конфигурации в плане, двухэтажное с многоскатной крышей, кирпичное, оштукатурено и окрашено фасадными красками. Объемно - планировочная структура здания характеризуется смешанной системой размещения внутренних помещений, и в уровне второго этажа объединена с рядом стоящим домом (литера «Б») - вход в помещения второго этажа обследуемого здания организован с внутренней междуэтажной лестницы здания литеры «Б» и внутренней лестницы, расположенной над дворовым проездом. Конструктивная схема представлена продольными и поперечными стенами. Со стороны дворового фасада выполнены единовременные кирпичные пристройки, в которых располагались каретник, шорня и др.

За время эксплуатации здания выполнены множественные перепланировки внутренних помещений в связи с каждым новым приспособлением, заменены оконные заполнения первого этажа, устроен вход в помещения подвала, полотно двери парадного входа.

Объект обладает историко-архитектурной ценностью как здание, главный фасад которого отражает стилистическое разнообразие застройки исторического центра города.

На момент обследования помещения общей площадью 234,2 м², расположенные на первом этаже здания, находятся в пользовании МЛПУЗ КДЦ «Здоровье».

Обследуемое здание расположено по красной линии застройки пер. Университетский. Композиционное решение главного западного фасада здания определяется расположением крайних раскреповок с аттиковыми надстройками сложной конфигурации. Крайняя южная раскреповка акцентирует бывший парадный вход в здание. В уровне второго этажа раскреповки фланкированы спаренными колоннами на модульонах, аттики -- лопатками с витыми ленточными вставками и полу колонками стилизованного композитного ордера в межоконном пространстве. Архитектурно-художественный облик главного западного фасада (Рисунок 1) дополняют:

- профилированный венчающий карниз;

- фризовый пояс с чередой кронштейнов с триглифами и декоративных поясков с растительным орнаментом, акцентирующих оконные проемы;

- профилированный архитрав с поясками иоников подчеркивающие расположение оконных проемов;

- ритм оконных проемов, обрамленных декоративными пилястрами с лепным декором и ложными люнеттами с рокайлями и волютами;

- декоративные замковые камни в виде листа аканта оконных проемов;

- подоконные лепные вставки растительного орнамента;

- подоконная и междуэтажная профилированные тяги первого-второго этажей;

- оконные проемы раскреповок в уровне второго этажа обрамленные профилированными наличниками и ложными люнеттами с лепным декором в виде пальметт и лилий;

- декоративный пояс растительного орнамента подоконного пространства в уровне второго этажа раскреповок;

- парные мощные кронштейны с волютами, поддерживающие междуэтажную тягу в уровне первого-второго этажей на раскреповках;

- рустовка стен.

Архитектурно-художественный облик восточного дворового фасада представлен:

- профилированным венчающим карнизом;

- гладким фризовым поясом и профилированным архитравом;

- ритмом прямоугольных оконных проемов декорированных плоскими оконными наличниками и декоративными сандриками сложной геометрической конфигурации;

- подоконные ниши, подоконные и междуэтажные тяги.

Внутреннее архитектурно - художественное убранство и декор:

Вход в помещения второго этажа обследуемого здания организован посредством внутренней междуэтажной парадной лестницы, расположенной в южной части примыкающего соседнего здания -- объекта культурного наследия единовременной постройки. Переход из него в обследуемое здание осуществляется через помещение, расположенное над внутридворовым проездом, непосредственно примыкающим к обследуемому зданию. Лестница выполнена из сборных каменных ступеней. Ограждение лестницы стальное из ажурных стоек, окрашено масляной краской.

Внутренняя лестница, расположенная в помещении над внутридворовым проездом, деревянная, окрашена масляной краской. Ограждение лестницы выполнено из деревянного балясника, окрашено масляной краской.

Объектами архитектурного наследия являются:

- высота и конфигурация здания в плане;

- архитектурно-художественный облик главного западного и восточного дворового фасадов здания;

- внутренняя междуэтажная парадная лестница, и лестница, расположенная над внутридворовым проездом здания под литерой «Б» в объеме лестничной клетки;

- сведения об особенностях объекта культурного наследия могут быть уточнены и дополнены в результате последующих историко-архивных, археологических и научных изысканий.

Рисунок 1 - Главный западный фасад здания

2. Экспертиза местоположения

Актуальность данного вопроса заключается в том, что на протяжении всего жизненного цикла объекта недвижимости возникает вопрос о соответствии функционального назначения объекта его месторасположению. Ответить на этот вопрос можно лишь путем проведения экспертизы местоположения. В последнее время проблема правильного местоположения объектов недвижимости становится все острее. В центре города Ростов - на - Дону расположено немало ветхих одноэтажных жилых домов, на месте которых гораздо выгоднее разместить офисные здания либо торговые центры. Поэтому потребность в экспертизе местоположения будет только расти.

Сущностью экспертизы местоположения является изучение градостроительной документации, относящейся к объекту недвижимости, материалов маркетинговых и других исследований и оформление заключения о соответствии функционального назначения объекта его месторасположению. Способствует ли расположения объекта его хозяйственно-финансовой деятельности, используются ли достоинства месторасположения в полной мере.

Основные задачи экспертизы местоположения:

Важно отметить, что экспертиза местоположения объекта недвижимости целесообразна и может проводиться на разных этапах жизненного цикла объекта недвижимости.

В данном курсовом экспертиза проводилась на этапе эксплуатации объекта недвижимости.

Таблица 1 - Аспекты экспертизы местоположения.

Объект	Предмет	Мера	Результат
Градостроительная документация по объекту недвижимости и маркетинговая информация о нем	Людские и транспортные потоки, транспортная доступность, спрос	Близость к местам интенсивного движения людей, рекреационные свойства участка	Удачность/неудачность расположения объекта недвижимости и использования участка
			Время достижения объекта, уровень шума, степень загрязненности воздуха и другие достоинства

Исследуемое здание находится в Кировском районе, который был образован в 1936 году.

Здесь расположены все главные административные органы управления Южного федерального округа, Ростовской области и самого города, крупнейшие финансовые и торговые компании, а также культурные центры. На территории Кировского района расположено более 20 банковских учреждений, в том числе такие как ОАО КБ «Центр-Инвест», ОАО АБ «Южный торговый банк», «Юго-Западный банк» СБ РФ, ОАО АУБ «Стела-Банк» и др. Расположение района в центральной части города способствует размещению сети предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания, в том числе: 913 предприятий торговли, 263 предприятия общественного питания и 274 бытового обслуживания.

Среди промышленных предприятий района есть немало успешно работающих предприятий. ОАО «Донской табак» занимает внушительную часть рынка табачных изделий в России. Свою лепту в развитие промышленного сектора района вносят и такие предприятия как ЗАО «Донобувь», ФГУП «Ростовское протезно-ортопедическое предприятие», ОАО «Южтрубопроводстрой», ОАО «Кавэлектромонтаж» и др.

На территории района расположились такие известные высшие учебные заведения, как РГУ, РГСУ, РГЭУ (РИНХ), РГМУ, филиал Новороссийской Государственной Морской академии. Ростовские медицинские колледжи и Ростовский морской колледж им. Г.Я. Седова дают среднее специальное образование, а в лицее при РГСУ, медицинском лицее, банк-лицее № 19, профессиональном лицее № 17 «Сократ» молодые люди могут получить начальное профессиональное образование. Образовательное пространство так же включает в себя 10 школ и 18 дошкольных образовательных учреждений.

Обладая большим культурным наследием, Кировский район продолжает бережно хранить и преумножать его. Музыкальный театр, Областная филармония, Областной музей краеведения, Театр кукол, Донская публичная библиотека, кинотеатр «Ростов», «Буревестник», Дом кино -- это далеко не полный перечень культурных центров города, любимых всеми ростовчанами. Большой популярностью пользуются бассейны «Бриз» и «Волна». Улица Пушкинская, Набережная реки Дон, левый берег Дона всегда были популярными зонами отдыха жителей города.

Кировский район уникален по своей архитектуре, многие постройки относятся к памятникам истории, культуры, архитектуры. И в то же время многие здания имеют высокий процент износа, так как многие из них построены еще в XIX веке. Большое строительство - это еще одна характерная черта современной жизни района. С 2003 года реконструкция района ведется на основе комплексной модернизации группы жилых кварталов. Реализация проектов градоформирующих комплексов позволит не только полностью ликвидировать ветхий и аварийный фонд, но и улучшить социальную инфраструктуру района.

Технико-экономические показатели и данные о здании представлены в таблицах 2 и 3.

Таблица 2 ? Технико-экономические показатели

№ п/п	Наименование	Ед. изм.	Количество	Источник
1.	Площадь земельного участка	м2	1651,0	техпасп.
2.	Площадь застройки	м2	10327,0	техпасп.
3.	Класс здания (группа капитальности)		III	[1]
4.	Степень огнестойкости		I	[2]
5.	Этажность	этаж	2	техпасп.
6.	Строительный объем	м3	2770,00	техпасп.
7.	Общая площадь жилого здания	м2	713,30	техпасп.
8.	Общая площадь встроенных помещений	м2	Нет данных	техпасп.
9.	Общая площадь квартир	м2	238,60	техпасп.
10.	Жилая площадь квартир	м2	181,60	техпасп.
11.	Количество квартир	шт.	2	техпасп.

Таблица 3 ? Данные о конструкциях, элементах и системах здания

Конструктивные элементы	Основные материалы	Сроки службы, лет
	1	2	3
1.	Фундаменты	Ленточные каменные	50
	- цоколь	Кирпич, оштукатуренный	40
	- отмостка	Асфальтобетонные	10
2.	Несущие стены	Кирпичные	125
3.	Перегородки	Деревянные оштукатуренные	40
4.	Перекрытия	Деревянные оштукатуренные	60
5.	Лестничные марши и площадки	Железобетонные	100
6.	Несущие конструкции кровли	Деревянные	50
7.	Кровля	Из асбестоцементных листов	20
8.	Оконные заполнения	Металлопластиковые	60
9.	Дверные заполнения	Металлопластиковые	60
10.	Полы	Из керамических плиток	80
11.	Внутренняя отделка	Штукатурка	60
	- отделка МОП	Оклейка обоями	6
12.	Разное
	- балконы, лоджии	Сборные железобетонные	60
	- водостоки	Внутренние, черные трубы	20
	Инженерное оборудование
13.	Система отопления (ТЭЦ)	Стальные трубопроводы	30
14.	Холодное водоснабжение	Пластиковые трубы	50
15.	Горячее водоснабжение (от колонки)	Металлопластиковые трубы	50
16.	Канализация	Стальные трубопроводы	15
17.	Электрооборудование	Открытая проводка	20
18.	Газоснабжение (сетевое)	Стальные трубопроводы	30

Оценку местоположения производим при помощи геоинформационной системы Arc Gis (Модуля «Реконструкции городской застройки») получаем информацию о:

- памятниках архитектуры;

- градостроительной ценности

- инженерно-геологических условиях территории (глубине залегания грунтовых вод, скорости подъема);

- геологическом риске;

- показателях состояния окружающей среды (уровень шума, загрязнение почвы, атмосферы, наличие зеленных насаждений)

- комфортности проживания;

- экологическом риске территории.

Здание расположено в Кировском районе по адресу переулок Университетский 52 А (см. рис. 2). Транспортная доступность оценивается как высокая, ближайшая остановка: на улице Б. Садовая «Университетский».

Рисунок 2 - Расположение здания.

Градостроительная ценность территории для целей дифференциации ставок земельного налога по предлагаемой методике, базируется на учете уровня инженерного оборудования и обустройства территории, доступности к объектам социальной инфраструктуры и отдельных экологических признаках территории, но не учитывает различий в динамике оценочных показателей при удалении от центра поселения или его локальных центров для различных видов использования земель, так как ставит своей задачей установить усредненный коэффициент дифференциации земельного налога в целом по оценочной зоне. Ценовое зонирование города для определения экономической оценки относительной градостроительной ценности земель города проведено на основе многофакторного анализа территорий 133 зон, выделенных на территории города, включающих селитебные, производственные, общественно - деловые зоны, используемые как для коммерческой деятельности, так и для размещения жилья и объектов инфраструктуры. Границы зон и зональные коэффициенты утверждаются постановлением мэра города в соответствии с экономической оценкой территории. По градостроительной ценности территория относится к зоне с показателем в интервале 1,61-2,06 (см. рис. 3А), кварталу, в котором расположен объект недвижимости, присвоено значение градостроительной ценности равное 1,97, что означает относительно высокую градостроительную ценность данного места застройки.

Критерии, положенные в основу многофакторного анализа ценности территорий зон:

- историческая ценность застройки;

- обеспеченность инженерной инфраструктурой;

- потенциал ценности территории зоны, включающий в себя факторы, повышающие и снижающие ценность территории;

- коэффициент стоимости земельных участков на территории города;

- транспортно - пешеходная доступность до общегородского центра;

- транспортно - пешеходная доступность локальных центров;

- ландшафтно - композиционная ценность территории;

- рекреационная ценность территории;

- объем реализованных инвестиций на территории района.

Градостроительный риск - возможность (совпадение по времени) наступления геологической опасности в зонах с различными категориями экологического риска (в районах различного экологического зонирования).

При определении градостроительного риска преобладающим является показатель экологического зонирования, т. к. основной целью является повышение комфортности проживания и улучшение показателей здоровья населения. По градостроительному риску территория относится к опасной зоне (см. рис. 3Б).

Экологический риск - степень вероятности неблагоприятных для экологических ресурсов потерь любых естественных связей - последствий любых антропогенных изменений, нарушающих обмен веществ и энергии. Такие изменения могут быть преднамеренными или случайными, постепенными или катастрофическими. Они приводят к трансформации параметров среды или преображению объектов системы. По экологическому риску территория относится к опасной зоне (см. рис. 3В), это означает, что предельно допустимая концентрация в воздухе и почве загрязняющих веществ превышена.

Геологический и гидрологический риск оценивается возможными социальными и экономическими потерями в городе в результате развития неблагоприятных гидрологических и геологических процессов и выражается в снижении устойчивости городской инфраструктуры и безопасности проживания людей. По геологическому риску территория относится к опасной зоне для лессовых просадочных грунтов I типа (см. рис 3Г). Просадки на данной территории значительны и неоднородны за счет высокой толщины лессовых грунтов. Грунты на данной территории лессовые просадочные I типа (см. рис. 3Д). При строительстве необходимо учитывать возникновение просадок при замачивании грунта. Грунтовые воды на данной территории находятся на глубине от 2,1 м до 4 м (см. рис. 3Е) Скорость подъема грунтовых вод на данной территории равна 15 - 30 см/год (см. рис. 3Ж).

А - Зона градостроительной ценности - высокая

Б - Зона градостроительного риска - опасная

В - Зона экологического риска - опасная

Г - Зона геологического риска - опасная

Д - Геология - лессовые просадочные грунты I типа

Е - Глубина залегания уровня грунтовых вод 2,1 - 4 м

Ж - Скорость подъема уровня грунтовых вод - 15 - 30 см/год

Рисунок 3 - Анализ местоположения здания по адресу пер. Университетский, 52 А

3. Экологическая экспертиза

В соответствии со Статьей 1 Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ «Об экологической экспертизе», экологическая экспертиза - установление соответствия документов и (или) документации, обосновывающих намечаемую в связи с реализацией объекта экологической экспертизы хозяйственную и иную деятельность, экологическим требованиям, установленным техническими регламентами и законодательством в области охраны окружающей среды, в целях предотвращения негативного воздействия такой деятельности на окружающую среду.

Согласно действующему законодательству (Статья 3) экологическая экспертиза основывается на принципах:

- презумпции потенциальной экологической опасности любой намечаемой хозяйственной и иной деятельности;

- обязательности проведения государственной экологической экспертизы до принятия решений о реализации объекта экологической экспертизы;

- комплексности оценки воздействия на окружающую среду хозяйственной и иной деятельности и его последствий;

- обязательности учета требований экологической безопасности при проведении экологической экспертизы;

- достоверности и полноты информации, представляемой на экологическую экспертизу;

- независимости экспертов экологической экспертизы при осуществлении ими своих полномочий в области экологической экспертизы;

- научной обоснованности, объективности и законности заключений экологической экспертизы;

- гласности, участия общественных организаций (объединений), учета общественного мнения;

- ответственности участников экологической экспертизы и заинтересованных лиц за организацию, проведение, качество экологической экспертизы.

Государственная экологическая экспертиза организуется и проводится федеральным органом исполнительной власти в области экологической экспертизы и органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном законодательством, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

4. Техническая экспертиза

Главной задачей технического обследования или экспертизы зданий и сооружений, инженерных систем, является выявление дефектов и погрешностей, некачественного технического обслуживания, неправильной эксплуатации конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом.

Техническая экспертиза проводится следующих случаях:

- в случае самовольной постройки здания (строительство без разрешения);

- в случае проведенной перепланировки жилых квартир;

- в случае проведенной или предполагаемой реконструкции здания или сооружения;

- в случае предполагаемой перепланировки с выделом части помещений или здания.

При проведении технической экспертизы зданий и сооружений должен быть обеспечен доступ ко всем конструкциям, подлежащим экспертизе.

Экспертиза конструкций включает:

- определение фактических размеров сечений конструкций и соединений, их пространственное положение;

- проверку соответствия конструкций проектной документации, фактической геометрической неизменяемости, выявление отклонений, дефектов и повреждений элементов и узлов конструкций с составлением ведомостей дефектов и повреждений;

- уточнение фактических и прогнозируемых нагрузок и воздействий;

- установление фактических физико-механических свойств материалов конструкций;

- при выявлении деформации каркаса здания вследствие вероятных осадок фундаментов к экспертизе привлекается специализированная организация, имеющая лицензии Госстроя России по инженерным изысканиям.

Проверочный расчёт является необходимым этапом оценки технического состояния. Выполняется при:

- прогнозируемых увеличениях нагрузок и воздействий;

- выявлении деформаций, разрушений, прогибов изгибаемых элементов, отклонений вертикальных опорных элементов от проектного положения;

- выявлении особых случаев, являющихся предпосылками возможных нарушений целостности конструкций и обрушений;

- возможности хрупкого разрушения металла;

- уменьшении поперечных сечений конструктивных элементов;

- обследовании объектов после аварии и при наличии видимых признаков разрушений;

- в остальных случаях необходимость выполнения проверочных расчётов определяется экспертом.

По результатам экспертизы получаем анализ достоверности и обоснованности строительной документации, определяем причины и масштабы повреждений, возможность и стоимость их устранения, а также определяем физический износ.

Оценка физического износа жилых зданий производится по нормативному документу ВСН 53 - 86 (р) "Правила оценки физического износа жилых зданий". Данный свод правил необходим при технической инвентаризации, планировании и проектировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

Под материальным, или физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями.

Физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле:

,

где физический износ конструкции, элемента или системы, %;

физический износ участка конструкции, элемента или системы, %;

- размеры (площадь или длина) поврежденного участка, кв. м или м;

размеры всей конструкции, кв. м или м;

n - число поврежденных участков.

Физический износ здания следует определять по формуле:

Гд физический износ здания, %;

физический износ отдельной конструкции, элемента или системы,%

коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n - число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Для слоистых конструкций - стен и покрытий следует применять системы двойной оценки физического износа; по техническому состоянию и сроку службы конструкции. За окончательную оценку физического износа следует принимать большее значение.

Физический износ слоистой конструкции по сроку службы следует определять по формуле:

где  физический износ слоистой конструкции, %;

 физический износ материала слоя, определяемый в зависимости от срока эксплуатации данной слоистой конструкции, %;

- коэффициент, определяемый как отношение стоимости материала слоя к стоимости всей конструкции;

n - число слоев.

Физический износ внутренних систем инженерного оборудования зданий в целом должен определяться на основании оценки технического состояния элементов, составляющих эти системы. Если в процессе эксплуатации некоторые элементы системы были заменены новыми, физический износ системы следует уточнить расчетным путем на основании сроков эксплуатации отдельных элементов по графикам. За окончательную оценку следует принимать большее из значений.

Физический износ системы должен определяться как сумма средневзвешенного износа элементов.

Физический износ газового и лифтового оборудования должен определяться в соответствии со специальными нормативными документами.

Под моральным износом здания понимается его несоответствие функциональному или технологическому назначению, возникающее под влиянием технического прогресса. К признакам морального износа жилых зданий относятся: несоответствие планировки квартир современным требованиям и нормам (в одной квартире проживает несколько семей, имеются проходные и темные комнаты, санитарные узлы не благоустроены); несоответствие инженерного оборудования дома современным требованиям и нормам; переуплотненность застройки жилых кварталов; недостаточное благоустройство и озеленение жилых кварталов.

Технический паспорт - это информационно-справочный документ, показывающий фактическое состояние жилья. Технический паспорт заводится на каждое капитальное здание; он представляет собой документ, в котором сосредоточены все основные сведения, необходимые в процессе эксплуатации. Эти сведения значительно облегчают труд работников, которым поручены наблюдение и организация строительного ухода за зданиями, сокращают затраты труда при подсчетах объемов ремонтных работ по конструктивным элементам и подсчетах материально-технических ресурсов на содержание и ремонт зданий и сооружений.

Технический паспорт составляется в двух экземплярах. Один из них хранится в архиве строительно-эксплуатационной службы предприятия, а второй -- в цехе (отделе, производстве).

Технический журнал по эксплуатации зданий является документом, отражающим состояние эксплуатации объекта. В журнал заносятся:

а) существенные данные о результатах повседневных наблюдений за зданиями и их конструктивными элементами;

б) заключения по результатам инструментальных наблюдений за осадками и др. деформациями конструктивных элементов;

в) основные заключения по результатам периодических технических осмотров объекта;

г) сведения о фактах серьезных нарушений правил технической эксплуатации промышленных зданий и мерах по пресечению таких нарушений;

д) основные данные о проведенных капитальных ремонтах (сроки, характер ремонта, объем);

е) сведения о проведенных реконструкциях (сроки, характер).

Все эти сведения имеют большую ценность. Они отражают техническое состояние здания (сооружения) на каждый данный период времени, а также историю эксплуатации. Кроме того, часть этих сведений (пункты а, б, в) используется при составлении ремонтной документации -- планов текущего ремонта, дефектных ведомостей на капитальный ремонт.

Электронный технический паспорт строения - аналог технического паспорта БТИ с более широкой функциональностью.

В нем указываются:

1. Архитектурно-планировочные и эксплуатационные показатели;

2. Благоустройство площади квартир здания и строения;

3. Распределение площади квартир здания;

4. Уборочная площадь;

5. Сведения о принадлежности и прилагаемые документы.

Акт технического состояния - документ, содержащий сведения о фактическом состоянии строительных конструкций, внутреннем техническом оборудовании, обмерные площади помещений всего дома, включая площадь благоустройства. В характеристиках отражаются дефекты, количество и площадь ремонта. Иными словами, акт технического состояния позволяет иметь актуальную информацию о состоянии здания, позволяет своевременно выявить имеющиеся дефекты, определить перечень необходимых работ по их устранению и поддержанию состояния здания в надлежащем состоянии; обосновать расходы на содержание и ремонт дома, а также в случае выявления необходимости капитального ремонта подтвердить фактические расходы на его проведение.

Технический паспорт здания

Здание построено в 1889 г. и является памятником архитектуры.

В доме 2 этажа, лестниц нет. Средняя внутренняя высота помещении 4,35 м. Строительный объем равен 2770,00 куб. м. Общая полезная площадь дома составляет 747,60 кв. м., полезная площадь 263,50 кв.м, в том числе жилая площадь181,60 кв. м. Средняя площадь квартир 19,30 кв. м.

Благоустройство площади квартир здания: отопление центральное, холодное водоснабжение центральное, горячее - центральное, канализация центральная, газоснабжение сетевое, напряжение электросети 220 В.

Здание принадлежит муниципалитету.

А - архитектурно-планировочные и зксплуатационные показатели

Б - благоустройство площади квартир здания и сооружения(отопление)

В - благоустройство площади квартир здания и сооружения(прочее)

Г - распределение площади квартир здания (по числу комнат)

Е - распределение площади квартир здания (с учетом расположения)

Д - уборочные и прочие площади (сведения отсутствуют)

Ж - сведения о принадлежности и прилагаемые документы

Рисунок 4 - Технический паспорт здания по адресу пер. Университетский,52 А

Группа капитальности дома по адресу пер. Университетский, 52А - III. Усредненный срок службы элементов здания и год последней их замены указан на рис 5.

А - конструктивные элементы

Б - инженерноеоборудование

Рисунок 5 - Основные конструктивные элементы и инженерное оборудование здания по адресу пер. Университетский,52 А

Акты обследований, заключение о техническом состоянии

Цель технического обследования заключается в определении действительного технического состояния здания и его элементов, получении количественной оценки фактических показателей качества конструкций (прочности, сопротивления теплопередаче и др.) с учетом изменений, происходящих во времени для установления состава и объема работ капитального ремонта или реконструкции на объекте.

Техническое обследование зданий должно состоять из следующих этапов: подготовительного, общего и детального обследования здания, составления технического заключения с последующим уточнением основных его положений после освобождения помещений или здания жильцами или арендаторами.

Техническое заключение содержит:

- перечень документальных данных, на основе которых составлено заключение;

- описание общего состояния здания по внешнему осмотру;

- определение физического и морального износа здания;

- описание конструкций здания, их характеристик и состояния;

- чертежи конструкций здания с деталями и обмерами;

- расчет действующих нагрузок и поверочные расчеты несущих конструкций и основания фундаментов;

- обмерные планы и разрезы здания, планы и разрезы шурфов, скважин, чертежи вскрытий;

- геологические и гидрогеологические условия участка, строительную и мерзлотную характеристику грунтов основания (при необходимости), условия эксплуатации;

- анализ причин аварийного состояния здания, если таковые имеются;

- фотографии фасадов и поврежденных конструкций;

- выводы и рекомендации.

Техническое заключение следует составлять в четырех экземплярах. Первый экземпляр направляют в организацию, согласовывающую проект; второй заказчику; третий передают организации (мастерской института), проектирующей ремонт; четвертый оставляют в архиве отдела, составляющего техническое заключение.

На основе данных, полученных при визуальном осмотре, был составлен акт обследования. Здание было обследовано 21.03.2013 г. Физический износ по результатам обследования составил 58,78%.

Рисунок 6 - Акт обследования здания по адресу пер. Университетский,52 А

А - основные элементы

Б - вспомогательные элементы

В - инженерное оборудование

Г - дополнительное оборудование

Рисунок 7 - Акт обследования, проведенный Куриленко А.А. в 2013г.

На основании проведенного обследования жилого дома по адресу пер. Университетский 52 А можно сделать вывод о его техническом состоянии.

Физический износ здания составляет 58,78%, необходимо проведение реконструкции здания, с капитальным ремонтом основных конструкций, составляющих пространственный каркас здания и благоустройство придомовой территории.

Внимание следует уделить перекрытиям, перегородкам, балконным плитам, системе инженерного оборудования, так как их состояние неудовлетворительно, что означает возможную угрозу отказа.

Дефектные ведомости

Таблица 4 - Дефектная ведомость

№ п/п	Конструктивные элементы, основные материалы	Повреждения и дефекты (согласно ВСН 53-86р)	Фотографии
1	Фундаменты	Осадка	Нет доступа
2	Цоколь	Выпадения кирпича, трещины
3	Отмостка	Провалы, трещины
4	Несущие стены	Трещины, течи
5	Перегородки	Гниль, поражение грибком	Нет доступа
6	Перекрытия	Гниль, поражение грибком, сверхнормативные прогибы	Нет доступа
7	Лестничные марши и площадки	Истертость, трещины, выбоины
8	Несущие конструкции кровли	Течи, гниение, грибок	Нет доступа
9	Кровля	Сколы, трещины	Нет доступа
10	Оконные заполнения	Удовлетворительное состояние
11	Дверные заполнения	Удовлетворительное состояние
12	Полы	Истертость, сколы, трещины	Нет доступа
13	Внутренняя отделка	Удовлетворительное состояние	Нет доступа
14	- отделка МОП	Отслоение штукатурного слоя, трещины
15	Наружная отделка	Отслоение штукатурного слоя, мелкие трещины, утрата архитектурных элементов
16	Балконы, лоджии	Поражения ржавчиной, сколы, коррозия балок
17	Козырьки	Сколы, трещины
18	Система отопления(ТЭЦ)	Течи, свищи	Нет доступа
19	Холодное водоснабжение	Коррозия труб, хомуты, свищи	Нет доступа
20	Горячее водоснабжение(центральное)	Коррозия труб, свищи	Нет доступа
21	Канализация	Течи, ржавчина	Нет доступа
22	Электрооборудование	Оголение проводов
23	Газоснабжение	Хорошее состояние	Нет доступа

Мониторинг технического состояния объекта

Мониторинг -- это наблюдение за состоянием и функционированием объекта недвижимости. Он играет важную роль в организации управления жилыми объектами для сравнения их функционального состояния с принятыми и стандартами и критериями.

Он предполагает:

-- постоянное слежение за изменением технического состояния жилищного фонда и сравнение его с нормативными показателями;

-- на основе достоверных данных о техническом состоянии объектов - разработку перспективных планов и различных оптимизационных моделей управления техническим состоянием объектов для обеспечения их надлежащего содержания и тем самым повышение экономической и социальной эффективности капитальных ремонтов.

Коэффициент отношения стоимости ремонтных работ к восстановительной стоимость как для всего здания в целом, так для основных его конструктивных элементов показывает к какому типу ремонтов относится здание и его основные конструктивные элементы, а так же эффективность проведения этих ремонтов.

Расчет затрат (в текущих ценах) на проведение ремонтных работ здания.

Восстановительной стоимости для здания в целом - 6016821,84 руб. Для основных конструктивных элементов и систем жизнеобеспечения -руб. Стоимостной оценке физического- 52725 руб.; морального износа - 301715,41 руб.

Коэффициент приведенных затрат на устранение физического - 1,01; морального износа - 0,71.

Коэффициент эффективности ремонтных работ: для здания в целом - 1,19; для основных конструктивных элементов - 1,01.

Рекомендуемый тип ремонтных работ как для здания в целом, так и для основных его конструктивных элементов - реконструкция, модернизация (см. рис 8А). Требуется комплекс мер по реконструкции и модернизации объекта. На графике (см. рис. 8Г) представлены этапы жизненного цикла здания и зоны его эксплуатации. Каждый акт обследования представлен на этом графике в виде точки, поэтому на графике четко видно состояние объекта в процессе его эксплуатации.

А - расчет затрат на проведение ремонтных работ

Б - коэффициент отношения стоимости ремонтных работ к восстановительной стоимости для всех конструктивных элементов

В - коэффициент отношения стоимости ремонтных работ к восстановительной стоимости для основных конструтивных элементов

А - мониторинг технического состояния с учетом ремонтных работ

Рисунок 8 - План управления техническим состоянием объекта по адресу пер. Университетский,52А

А - техническое заключение о состоянии основных конструктивных элементов

Б - техническое заключение о состоянии инженерного оборудования

Рисунок 9 - Техническое заключение объекта

У обследуемого дома коэффициент изношенности > 1, физический износ 65,09%, капитальный ремонт экономически нецелесообразен. Но так как здание является памятником архитектуры его необходимо сохранить, поэтому на основании проведенного обследования здания рекомендуется реконструкция и модернизация объекта недвижимости, с последующим его приспособлением под общественно необходимую функцию.

5. Экономическая экспертиза

строительный инженерный здание износ

Одна из основных целей любого инвестиционного проекта - получение прибыли. Поэтом, прежде чем вкладывать средства в тот или иной проект, инвестору необходимо оценить его осуществимость, эффективность и финансовую реализуемость.

По заданию необходимо раскрыть вопрос обоснования затрат на проект капитального ремонта здания.

Согласно СП 11-101-95, в инвестиционном процессе проектная подготовка строительства (капитального ремонта, реконструкции) с учетом действующего российского законодательства и зарубежной практики, как правило, состоит из трех основных этапов.

I этап - определение цели инвестирования, назначения и мощности объекта строительства, номенклатуры продукции, места (района) размещения объекта с учетом принципиальных требований и условий заказчика (инвестора). На основе необходимых исследований и проработок об источниках финансирования, условиях и средствах реализации поставленной цели с использованием максимально возможной информационной базы данных заказчиком (инвестором) проводится оценка возможностей инвестирования и достижения намечаемых технико-экономических показателей.

С учетом принятых на данном этапе решений заказчик представляет, в установленном порядке, ходатайство (декларацию) о намерениях.

После получения положительного решения местного органа исполнительной власти заказчик приступает к разработке обоснований инвестиций в строительство.

II этап - разработка обоснований инвестиций в строительство на основании полученной информации, требований государственных органов и заинтересованных организаций, в объеме, достаточном для принятия заказчиком (инвестором) решения о целесообразности дальнейшего инвестирования, получения от соответствующего органа исполнительной власти предварительного согласования места размещения объекта (акта выбора участка) и о разработке проектной документации.

III этап - разработка, согласование, экспертиза и утверждение проектной документации, получение на ее основе решения об изъятии земельного участка под строительство.

Разработка обоснования инвестиций в капитальный ремонт здания осуществляется на основании задания, содержащего следующие данные:

1. Основные данные о заказчике-инвесторе.

2. Местоположение ремонтируемого здания, сооружения.

3. Цель и источники инвестирования, объем предусмотренных финансовых средств.

4. Номенклатура продукции (объем оказываемых услуг).

5. Требования к технологии, производству продукции и основному оборудованию.

6. Требования к архитектурно-планировочным, конструктивным и инженерным решениям.

7. Требования к охране окружающей среды.

8. Особые условия проведения строительных работ.

9. Основные технико-экономические характеристики и показатели объекта.

Так же к заданию прикладываются:

а) материалы, полученные от местных органов исполнительной власти, предварительные условия на возможное присоединение предприятия (здания, сооружения) к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям, картографические (топографические) материалы, ситуационный план и пр., требования по санитарно-эпидемиологическим, экологическим условиям;

б) устанавливаемые технические характеристики здания, данные о его стоимости;

в) требования по созданию (применению, использованию) технологических процессов и оборудования;

г) другие материалы.

Оценка эффективности инвестиций проводится по результатам количественного и качественного анализа информации, полученной при разработке соответствующих разделов обоснований и основывается на следующих положениях:

-- стоимости проведения капитального ремонта, определяемой по аналогам и укрупненным показателям, а также прогнозным и экспертным оценкам;

-- уточнения возможных источников и условий финансирования инвестиций, принятых на стадии прединвестиционных исследований;

-- анализа тенденции изменения рентабельности и мероприятий по обеспечению минимизации возможных потерь; оценка риска инвестиций;

-- обоснования выбора расчетного периода, в пределах которого выполняются экономические расчеты, включающие время проектирования, производства строительных работ, освоения проектной мощности и эксплуатации объекта;

-- учета данных прогнозируемого изменения цен по всем составляющим элементам дохода и издержек производства по годам расчетного периода;

-- результатов расчетов с выявлением возможностей повышения экономической эффективности и надежности проекта за счет совершенствования проектных решений, более рационального использования ресурсов и прочих факторов.

Если полученные данные свидетельствуют о недостаточной рентабельности инвестиционного проекта, то производится корректировка его параметров, производственной программы и принятой технологии в целях повышения эффективности проекта.

6. Управленческая экспертиза

Управленческая экспертиза - деятельность эксперта, направленная на исследование объекта экспертизы с целью определения реальною состояния объекта, причин такого состояния, а также ближайших и отдаленных перспектив изменений в состоянии экспертируемого объекта.

Экспертные методики применяются в зависимости от объекта и целей экспертизы. По результатам экспертизы разрабатываются рекомендации, способные обеспечить достижение целей заказчика в отношении объекта экспертизы.

Цель управленческой экспертизы: разработка рекомендаций по повышению эффективности деятельности предприятия, осуществляющего капитальный ремонт здания, в целях успешного выполнения инвестиционного проекта, представленного в экономической экспертизе.

Предмет управленческой экспертизы: анализ и оценка проекта по повышению эффективности деятельности предприятия, осуществляющего ремонт здания.

7. Правовая экспертиза

По заданию в данном разделе необходимо раскрыть вопрос: «Состав и подготовка проектной документации на капитальный ремонт здания».

Согласно ВСН 58 - 88 (р), разработка проектно-сметной документации на капитальный ремонт зданий (объектов) должна предусматривать:

-- проведение технического обследования, определение физического и морального износа объектов проектирования;

-- составление проектно-сметной документации для всех проектных решений по перепланировке, функциональному переназначению помещений, замене конструкций, инженерных систем или устройству их вновь, благоустройству территории и другим аналогичным работам;

-- технико-экономическое обоснование капитального ремонта;

-- разработку проекта организации капитального ремонта и проекта производства работ, который разрабатывается подрядной организацией.

Утверждение и переутверждение проектно-сметной документации на капитальный ремонт должно осуществляться:

-- для зданий и объектов, находящихся в ведении региональных органов власти, местных органов исполнительной власти или на правах личной собственности,-- соответствующими органами или подведомственными им органами управления;

-- для зданий и объектов, находящихся в ведении организаций и предприятий,-- руководителями этих организаций и предприятий;

-- для зданий и объектов, принадлежащих кооперативным, профсоюзным и иным общественным организациям,-- правлениями соответствующих организаций;

-- для зданий и объектов, принадлежащих жилищно-строительным кооперативам,-- собраниям членов (уполномоченных членов) кооперативов.

Согласно МДС 13 - 1.99, разработка проектно-сметной документации осуществляется на основе согласованного и утвержденного задания на проектирование капитального ремонта жилого здания.

При проектировании объекта или комплекса (очереди) следует учитывать решения, принятые в генеральном плане города, сельских поселений, микрорайона, проектах планировки и проектах застройки.

Отклонения в проектно-сметной документации на капитальный ремонт зданий от утвержденной планировочной документации допускаются в исключительных случаях при соответствующих обоснованиях и согласовании с заказчиком и органами исполнительной власти города.

Задание на проектирование капитального ремонта должно быть согласовано заказчиком с:

-- органами исполнительной власти;

-- организациями министерств (ведомств), строительными фирмами, выступающими инвесторами;

-- проектной организацией, строительными фирмами, имеющими право (лицензию) на проведение проектных работ.

Согласование задания на проектирование с указанными организациями производится в течение 30 дней со дня его передачи в организацию и оформляется протоколом.

Проектная документация на капитальный ремонт должна иметь в своем составе:

-- задание заказчика на проектирование объекта;

-- заключение проектной организации или специализированной организации о техническом состоянии здания;

-- техническое заключение об инженерно-геологических условиях площадки;

-- рабочий проект;

-- проект организации капитального ремонта или основные положения по организации работ.

Заключение

Историческое прошлое придает зданию ту редкую ценность, которая свойственна произведениям искусства без определения «современное». Ведь антиквариат -- это то, что больше не производится. А уникальность местоположения и архитектурный облик зданий говорят сами за себя. Рассматриваемый памятник архитектуры расположен по адресу: пер. Университетский 52 «А» в Кировском районе г. Ростова - на - Дону. Историческая судьба района примечательна тем, что она совпадает с историей основания города. Он был местом многих важных событий, вошедших в историю Ростова. О чем нам могу рассказать здания, пережившие множество событий тех давно минувших дней. И для того, что бы сохранить и передать будущим поколения всю красоту и величественность города, необходимо сохранить дошедшие до нас уникальные здания - памятники архитектуры, дабы полностью не утратить связь времен. Ведь памятники архитектуры - это не просто своеобразное украшение, орнамент в окружающей среде. Это память о великих свершениях, которые мог совершить только сам человек, это вечная память об этих выдающих людях; это великое достояние народа России; огромная ценность для нас. Мы восхищаемся этим уникальным творением, талантом архитекторов. Поэтому сохранение и содержание памятников архитектуры наша первоочередная задача.

Основная задача, стоявшая передо мной, заключалась в следующем: обследовать здание, дать актуализированную оценку его состоянию, провести ряд экспертиз на основании полученных данных, что позволит в дальнейшем из имеющегося архитектурного объекта получить обновленное сооружение, с заданными, актуальными в данное время свойствами, для чего в той или иной степени изменяются присущие ему характеристики. Основными среди них являются соответствующие определенной функции объемно-планировочные параметры и общая структура, отражающая назначение здания его архитектурно-художественный облик, который вписывается в конкретную часть городского ландшафта. Проведение этих мероприятий совпадает с политикой района, в которой расположено здание: комплексная модернизация группы жилых кварталов, которая активно ведется с 2003 года.

Список используемой нормативно - технической и методической документации

1. Информационно-аналитическая система «Жилищно-коммунального хозяйства» (ИАС «ЖКХ») Свидетельство о государственной регистрации программы для ЭВМ в Роспатент №2008611318 от 17 марта 2008г.

2. ВСН 57-88р Госкомархитектуры. «Положение по техническому обследованию жилых зданий». - М.: Стройиздат, 1991.

3. ВСН 58-88р Госкомархитектуры. «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения». - М.: Стройиздат, 1988.