Основы экономики строительства

2) соответствие проектных решений нормативным требованиям части параметров зданий, состава и размещения помещений, их взаиморасположение.

3) обоснованность выбора строительно-конструкторских систем и схем.

При технико-экономической оценке непроизводственных зданий используются следующие характеристики:

I. Объемно-планировочные решения (на примере жилых зданий):

1. Приведенная общая площадь, приходящаяся на одну квартиру.

2. Жилая площадь, приходящаяся на одну квартиру.

3. Поэтажная площадь внеквартирных помещений (площадь лестничных клеток вне квартирных коридоров, лифтовых холлов), приходящаяся на одну квартиру и т.д.

II. Сметная стоимость строительства (на один м кв приведенной площади, жилых домов ):

1. Общая сметная стоимость строительства дома с учетом всех затрат.

2. Сметная стоимость строительства дома (вспомогательных объектов), включаемых в главу 2.

3.Сметная стоимость внешних инженерных сетей (на кв м приведенной площади ).

ВЫВОД: кроме затрат в сфере строительства, надо учитывать затраты в сфере эксплуатации, которые включают:

1) затраты на восстановление и ремонт здания;

2) затраты на эксплуатацию систем инженерного оборудования;

3)затраты на содержание зданий и территорий (придомовые территории и внешние инженерные сети;

4) затраты на административно-управленческие расходы ЖЕКа.

ТЕМА 7. ОСНОВЫ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

1. ПОНЯТИЕ РЕНТЫ. ЕЕ ВИДЫ И ХАРАКТЕРИСТИКИ

Капитал, инвестированный в объекты длительного пользования и не требующий от владельца предпринимательской деятельности приносит владельцу прибыль в виде ренты.

В строительстве этот вид капитала связан с двумя вилами недвижимости земельными участками и зданиями, которые сдаются в наем. Сущность капитала, приносящего владельцу ренту, состоит в том, что он дает возможность пользователю извлекать прибыль подлежащую распределению между ними в зависимости от их долей в совокупном капитале, участвовавшем в деле. Рента может быть получена владельцем земельного участка в результате продажи его застройщику или передачи в длительное пользование. При этом застройщик, вкладывая дополнительно свой капитал и идеи, получает прибыль, часть которой должна составлять рента.

Виды и характеристики ренты:

1. Абсолютная рента соответствует участкам на окраине агломераций. Она представляет собой как бы минимальное финансовое препятствие при получений участка, хотя и требует максимальных затрат на освоение. Уровень ренты устанавливается в зависимости от спроса и предложения.

2. Дифференциальную ренту может получить владелец участка, на котором затраты по освоению ниже, чем на окраине. Хорошо информированный землевладелец стремится воспользоваться этим преимуществом.

3. Монопольная рента образуется в особых случаях, когда участки размещены в центральных зонах, особо престижных или комфортабельных.

Виды ренты различаются также в том, что абсолютная рента включает в стоимость строительства иены земельных участков, монопольная же не оплачивается в составе стоимости строительства переносится на пользователя (заказчика) объекта. Дифференциальная рента балансирует затраты на обустройство и минимальную ренту.

На лучших участках превышение стоимости компенсируется в процессе эксплуатации объектов и не является общественно необходимыми затратами на строительство. Капитал, приносящий ренту, отличается от ссудного тем, что его владелец, хотя и не занимается предпринимательством, но рискует в большей степени, чем если бы он поместил эти деньги в банк под про центы. Земельные участки и недвижимость в большей степени подвержены влиянию рыночной конъектуры по этому владелец капитала при заключении сделок в праве рассчитывать на большую относительную прибыль, чем банковский процент, что впрочем, не исключает возможность неудач.

2. ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕНТА В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Исключительная роль, которая отводится в рыночной экономике строительства проблеме землепользования, определяется тем, что однажды приобретая земельный участок, владелец получает возможность в течение многих лет использовать его с выгодой для себя.

Факторы, влияющие на экономическую оценку земельных участков:

ценность для нынешнего владельца;

эффективность для покупателя, исходя из перспектив использования;

Удобство условий в процессе строительства.

Поиск подходящего земельного участка часто осложняется различными юридическими ограничениями: перспективными планами развития территорий, экономической обстановкой, требованиями архитектурной выразительности, необходимостью определенного инженерного оснащения участков, т.е. обычно создается благоприятные условия для одного вида строительства и неблагоприятные для другого, либо вообще строительство может оказаться нецелесообразным. Возникающие в связи с этим проблемы не могут не отражаться на стоимости земельных участков и строительства.

Смена владельцев земли происходит настолько часто, что в рыночной экономике особой проблемой стала оценка участка. Земля приобретается один раз, но служит длительное время. Это позволяет рассматривать цену в виде ренты, а не стоимости труда и капитала. Размер ренты, т.е. регулярно получаемых доходов от использования участка, и образует его цену.

3. ОЦЕНКА ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ ПОД ЗАСТРОЙКУ

Основные факторы, определяющие динамику цен на строительном участке:

1) увеличение спроса на землю под застройку;

2) цена участка в городском районе определяется его место расположением по отношению к центру города, администрации, социальным и культурным учреждениям.

При оценке земли, используемой в строительстве, исходят не из естественного плодородия почвы, а из следующих критериев:

1) инженерно - строительная характеристика участков:

- качество грунтов для строительства;

- влажность грунтов;

- осушение земель.

2) Расположение их в плане города:

- относительно сложившихся и возможных транспортных связей;

- с центральными и административными районами города;

- общественными, торговыми и промышленными зонами.

3) Близость к основным инженерным сооружениям и коммуникациям.

4) Природное окружение и т.д.

Понятие "лучшего" и "худшего" участка под строительство зависит главным образом от характера и факторов, влияющих на предшествующее и будущее использование. Внеселитебные территории занимают в городах около 65% всех городских застроек. Эффективность инвестиций в градостроительстве неотделимо от рационального использования городских территорий, отводимых для жилищного, культурно-бытового и т.д. строительство.

Определение сравнительной ценности участков или районов застройки города должно оцениваться в двух аспектах:

1) фактические затраты на полное освоение участков с учетом как прошлых, так и будущих затрат;

2) определение экономического эффекта, достигаемого в результате застройки и эксплуатации территории.

Пример.

Задача 1.

В районе города Киева в зоне селитебной территории расположен объект, занимающий 300 га территории. Балансовая стоимость объекта составляет 10 млн. грн. Требуется определить экономическую эффективность целесообразность его вывода за пределы селитебной зоны. РЕШЕНИЕ:

Из расчетов, выполненных на основе формулы (1) территория рассматриваемого района по инженерному благоустройству оценивается в 200 тыс. грн.

Пинж = (К1 +К2)+И *Т (1)

где Пинж - приведенные затраты на инженерное благоустройство;

К - балансовая стоимость существующих систем благоустройства района на планируемый (проектный) период, тыс. грн.;

К - предстоящие капитальные вложения в развитие - инженерного благоустройства района, тыс.грн.;

И - эксплуатационные издержки;

Т - нормативный срок экономической эффективности (в градостроительстве

принят 10 лет).

Исходя из вышеприведенных данных территория занимаемых объектов может быть оценена по благоустройству

200 тыс. грн. * 30 тыс. грн. = 60 млн. грн. ,

что в 6 раз превышает балансовую стоимость.

2. Определим затраты, связанные с переносом инженерных сооружений по формуле (2).

Псоор.ком = Znq=1 a * (KHq + Кqдем - Кqост) (2)

где П - затраты в связи с переносом инженерных сооружений и коммуникаций, соор. ком. в тыс. грв.

а - размер сноса или переноса инженерных сооружении (объектов), коммуникаций q в км.

К - сметная стоимость нового строительства единицы мощности (или протяженности) в тыс. грв/ед.

К - балансовая стоимость сохраняемого оборудования, отнесенного к единице q мощности (протяженности) в тыс.грв,/ед.

Псоор. =Кн + Кдем -Кост = 15 + 3,7 - 5 = 13,7 млн. грв.

3. Ценность занимаемых под объект с/х земель равна

7,5 тыс.грв/га * 300га =2,25 млн. грв.

4. Суммарные затраты составят

Z = 13,7 +2,25 = 15,95 млн. грв.

ВЫВОД: Перенос объекта из селитебной зоны значительно дешевле, чем потеря в центре селитебной территории инженерно освоенных, пригодных для застройки участков.

Задача № 2.

В районах размещения нового строительства проложено около З00 км высоковольтных линий электропередачи (лэп), которые с развитием города оказались в центре селитебной зоны и, согласно действующим правилам, занимают под техническими коридорами 1000 га. Требуется определить целесообразность переноса коммуникаций, учитывая, что новая трасса увеличит протяженность ЛЭП на 5 км.

Решение.

1. Используя формулу (2) определяем затраты по переносу ЛЭП

Пком=Znq=1a(KHq + Кqдем - Кqост)+Аn КHq =300 (40+10-12)+50 * 40=13,4 млн. грв.

2. По формуле (1) определяем ценность инженерного благоустройства территорий занятых под техническими коридорами

Пинж =(3,1 + 90) + 5,58 * 10 = 148,9 тыс. грв./га, Т =10 лет

143,9 тыс. грв./га * 1000 га =148,9 млн. грв.

ВЫВОД: Перенос ЛЭП экономически целесообразен.

Основа комплексной градостроительной оценки территорий городов.

Основой для построения комплексной градостроительной оценки является дифференциация территории города по зонам. Эти зоны характеризуются: этапами застройки города; архитектурно-планировочной структурой; системой основных магистралей: состоянием жилищного фонда и др. видов застройки; уровнем инженерного благоустройства, транспортного обеспечения; коммунально-бытового обслуживания; природными факторами. Зоны представляют собой различную качественную ценность и относительную однотипность внутри каждой структурной единицы как с точки зрения удобств проживания, так и по условиям размещения нового строительства.

Отвод городских территорий под новое строительство сопровождается сносом ветхих и малоценных зданий и объектов или переносом отдельных капитальных сооружений на др. участки. Снос строений любой категории капитальности вызывает сокращение основных фондов и требует средств на их восстановление. Оценка территории города по размеру возмещения расходов, с вязанных со сносом и переносом объектов, представляется суммой показателей, отражающих затраты по сносимым и переносимым строениям, сооружениям и коммуникациям.

По капитальности жилищный фонд города классифицируется на 3 основные группы:

1. капитальный - каменные строения, многоэтажные, полностью или в значительной степени благоустроенные;

2. малоценный - малоэтажные жилые дома каменные или деревянные с износом 30-60% без полного набора санитарно-технических устройств, но эти дома могут быть еще использованы для проживания в них на протяжении ряда лет;

3) ветхий - как правило, бараки и аварийные дома, строения с износом более 60% не имеющие санитарно-технических устройств.

СПИСОК РЕКОМЕНДУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. А.М. Гугай, Е.И. Шилова, А.Ф. Гайко „Економіка будівельних організацій”. - К. Міленіум, 2002. - 224 с.

2. Экономика строительства /Под ред. И.С. Степанова. М.: Юрейт, 1998 - 416 с.

3. «Рынок как орган экономики и маркетинга» Соств. Семклетка Г.П., 1994 г.

4. «Толковый словрь рыночной экономики» /Под ред. Ф. Крутикова 2-е изд. Доп. - М. 1993 - 300 с.

5. Фрейнкман Б.Ю. «Экономика бизнеса» Начальный курс 1994 - 160 с.

6. „Все о рынке ценных бумаг” - М., 1992 - 112 с.

7. „Финансы” Б.М. Роди нова, Д.А. Захарченко и др.. - М., 1994 - 432 с.

8. „Банковское дело” /Под ред. О.И. Лаврушина -М., 1992 -132 с.

9. Банковская энциклопедия /Под ред С.И. Лукаша 1994 - 249 с.