Анализ деятельности строительного подрядчика "Свой дом"

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

строительный подрядчик коттедж финансовый

Актуальность дипломного проекта. Долгое время коттеджное строительство в Ростове сдерживали такие факторы, как развитость частного сектора, умеренные цены на землю и отсутствие инженерной инфраструктуры на свободных площадках. Взлет цен на землю и жилье в многоквартирных домах простимулировал спрос, в следствие чего появились первые коттеджные проекты. По темпам коттеджного строительства Ростовская область значительно отстала от некоторых регионов России. Среди основных тормозящих факторов строители называют большой удельный вес частного сектора в Ростове, в то время как земля вблизи города довольно дорога, а больших свободных участков вообще нет: все окрестные земли имеют статус земель сельхозназначения, и изменить этот статус стоит немалых трудов.

В настоящее время, в период развития отрасли коттеджного строительства, на рынке, в связи с изменяющимся спросом, наличием большого количества конкурентов с различными производственными мощностями и различными возможностями, возникает проблема выбора оптимальной производственной программы и её структуры, определении таких сроков реализации производственной программы, которые минимизируют затраты на её выполнение. В связи с этим задачи объемно-календарного планирования усложняются, и к ним предъявляются более высокие требования, чем предъявлялись ранее, в более стабильное время. В этой связи, в коттеджном строительстве важное место занимают проблемы формирования производственной программы и подготовки к её реализации, проблемы объемно-календарного планирования.

Существующие на сегодняшний день методы объемно-календарного планирования не обеспечивают достаточной точности определения сроков выполнения этапов строительства. Существующие методы позволяют приблизительно оценить соответствие требуемых для выполнения работ ресурсов располагаемым ресурсам строительной компании и ресурсам субподрядных организаций. Последствия приближенного или неточного объемно-календарного планирования в коттеджном строительстве могут иметь различное влияние как на само выполнение проектов, их стоимость, так и на отношения между заказчиком и строительной компанией.

Таким образом, актуальность темы дипломного проекта определяется тем, что, как и в любой другой организации, в коттеджном строительстве невозможно работать по одному, однажды разработанному плану. В строительной компании необходима система планирования, система планов, которая детализирует планово-учетные периоды, полученные на предыдущем этапе и на данном этапе, дифференцируя и учитывая особенности организации, от укрупненного перспективного планирования до более коротких отрезков времени, вплоть до каждой отдельной работы. Центральной задачей в этом является задача объемно-календарного планирования, которая занимает особое место в процессе планирования, так как, с одной стороны, опирается на задачи годового планирования, дифференцирует и уточняет сроки выполнения различных видов и этапов работ, с другой стороны создает условия для оперативного планирования. Ошибочное составление объемно-календарного плана, неправильное определение срока привлечения субподрядных организаций может поставить под угрозу срыва плановые задания, что может иметь серьезные последствия для строительной компании.

Учитывая, что в современных условиях важное значение имеют задачи максимально эффективного использования имеющихся у организации ресурсов и максимально эффективного использования привлекаемых ресурсов, актуальность этой задачи возрастает.

Актуальность проблемы определила постановку цели и задач дипломного проекта.

Целью дипломного проекта является обоснование эффективности строительства коттеджного поселка.

Задачи дипломного проекта:

? провести анализ деятельности строительного подрядчика "Свой дом";

? изучить теоретические основы управления проектами по строительству коттеджей;

? разработать проект технико-экономического обоснования проекта строительства коттеджа.

Объектом дипломного проекта является строительная компания, действующая в сфере коттеджного строительства.

Предметом дипломного проекта являются процессы планирования деятельности строительной фирмы, включающие процесс строительства коттеджа, процесс распределения работ по этапам строительства.

В дипломном проекте использованы следующие методы: метод финансового анализа, теоретический анализ, метод сетевого планирования.

Дипломный проект включает введение, три главы, заключение, список использованных источников и приложения. Во введении обоснована актуальность проблемы, сформулированы цель и задачи исследования. В первой главе проведен анализ деятельности строительного подрядчика "Свой дом". Во второй главе изучены теоретические основы управления проектами по строительству коттеджей. В третьей главе предложен проект технико-экономического обоснования проекта строительства коттеджа. В заключении сформулированы выводы по работе.

1. Анализ деятельности строительного подрядчика "Свой дом"

1.1 Общая характеристика "Свой дом"

"Свой дом" (ИП Восканян Н.В.) - строительный подрядчик, зарегистрирована Инспекцией МНС России по г. Таганрогу Ростовской области от 25.09.2008 г. по адресу: 347913, Ростовская обл., г. Таганрог, ул. Пархоменко, д. 10. Основным видом деятельности "Свой дом" является ремонтно-строительные услуги (ОКВЭД 45.0). "Свой дом" с применением новых технологий производит работы по строительству, сносу, монтажу и демонтажу жилых, промышленных и сложных инженерных сооружений и т.д. "Свой дом" оказывает следующие виды услуг населению:

? подготовка строительного участка;

? разборка и снос зданий, расчистка строительных участков;

? производство земляных работ;

? строительство зданий и сооружений (этажность - не более 3 этажей);

? производство общестроительных работ;

? производство общестроительных работ по возведению зданий;

? монтаж зданий и сооружений из сборных конструкций;

? устройство покрытий зданий и сооружений;

? производство отделочных и завершающих работ.

"Свой дом" оказывает ремонтно-строительные услуги как отдельным физическим лицам, так и работает с юридическими лицами - строительными компаниями и инвесторами рынка строительства недвижимости (ЗАО "Новый город", ОАО "ЖКХ-Сервис", ООО "Центродом" и т.д.). При работе с юридическими лицами "Свой дом" выступает в качестве строительного подрядчика, заключая договора на определенные виды работ. Такая форма работы для "Свой дом" является наиболее предпочтительной. Компания сориентирована на работу с крупным заказчиком, инвестором и рассматривает предложения потенциальных партнеров, желающих получить профессионального застройщика.

Основные показатели деятельности строительного подрядчика за период с 2009 по 2011 гг. представлены в табл. 1.1.

Таблица 1.1 - Основные показатели деятельности строительного подрядчика за период с 2009-2011 гг., тыс. руб.

Наименование показателя	2009	2010	2011	Темп роста к 2010 г., %	Темп прироста, %
1. Выручка от продажи услуг/товаров, тыс. руб.	6895	12016	14104	117,4 %	17,4
2. Себестоимость услуг/продукции, тыс. руб.	6398	11051	12862	114,3 %	14,3
3. Чистая прибыль, тыс. руб.	497	965	1242	128,7 %	28,7
4. Рентабельность услуг/продукции, %	7,77	8,73	9,66	110,6	10,
5. Среднегодовая численность работников, чел.	8	14	16	114,3 %	14,3
6. Среднемесячный фонд заработной платы, руб.	64200	129220	214800	166,2 %	66,2
7. Средняя заработная плата на 1 работника, руб.	8025	9230	13425	145,4 %	45,4
6. Стоимость основных фондов на конец года, тыс. руб.	83,3	110	133,4	121,3 %	21,3

На рис. 1.1 представлена динамика выручки "Свой дом" за период 2009-2011 гг.

Рис. 1.1 - Динамика выручки за период 2009-2011 гг.

На протяжении трехлетнего периода наблюдается устойчивый рост выручки от предоставления услуг населению. В 2011 г. выручка от продажи услуг увеличилась на 2088 тыс. рублей и составила 14104 тыс. рублей (темп прироста по выручке 17,4%).

Рис. 1.2 - Динамика себестоимости продукции/услуг и чистой прибыли

Увеличение себестоимости продукции в 2011 г. (темп прироста составил 14,3%) произошло за счет увеличения объема оказываемых услуг населению и за счет увеличения среднесписочного состава работников. В 2011 г. чистая прибыль "Свой дом" увеличилась на 277 тыс. рублей и составила 1242 тыс. рублей (темп прироста составил 28,7%).

Рис. 1.3 - Динамика численности работников и средней заработной платы на 1 работника за период 2009-2011 гг.

Показатель среднегодовой численности работников имеет положительную тенденцию. Среднесписочное число работников "Свой Дом" по состоянию на 1.01.2012 г. составило 16 человек. Следует отметить, что в организации наблюдается рост средней заработной платы, причем уровень заработной платы существенно выше, по сравнению со средним прожиточным минимумом по Ростовской области (6224 рублей).

На счету у "Свой дом" около десяти успешно реализованных проектов, среди которых частные жилые дома, загородные коттеджи, офисы и квартиры. "Свой дом" имеет в своем распоряжении техническую базу, налаженную инфраструктуру и проверенные бригады рабочих высокой квалификации. Пользуясь заслуженным уважением, как со стороны заказчиков, так и со стороны субподрядчиков, "Свой дом" имеет партнерские отношения со многими надежными фирмами, обеспечивающими наиболее оптимальное соотношение цена-качество как в Таганроге так и в Ростовской области.

1.2 Анализ финансового состояния "Свой дом"

Финансовое состояние является важнейшей характеристикой деловой активности и надежности предприятия. Оно определяется имеющимся в распоряжении предприятия имуществом и источниками его финансирования, а также финансовыми результатами деятельности предприятия.

В структуре актива баланса на конец анализируемого периода долгосрочные активы составили 50,35%, а текущие активы - 49,65%.

Валюта баланса предприятия за анализируемый период увеличилась на 1377 тыс. долл. или на 154,2%, что косвенно может свидетельствовать о расширении хозяйственного оборота.

На изменение структуры актива баланса повлиял рост суммы долгосрочных активов на 1090 тыс. долл. или на 205,6% и рост суммы текущих активов на 287 тыс. долл. или на 34,17%. Сокращение доли оборотных активов делает имущество предприятия менее мобильным. Структура актива баланса показана на рис. 1.4.

Рис. 1.4 - Структура актива баланса, тыс. руб.

На изменение структуры актива баланса повлияло, главным образом, изменение суммы долгосрочных активов.

Уменьшение величины нематериальных активов за последний период говорит об отсутствии инновационной направленности деятельности предприятия.

Доля оборотных активов в структуре имущества предприятия изменилась в рассматриваемом периоде на -44,42% и составила 49,65%.

Увеличились остатки денежных средств, что может свидетельствовать о нерациональной финансовой политике предприятия.

Увеличение суммы краткосрочных инвестиций в структуре имущества говорит о повышении деловой активности предприятия.

Формирование имущества предприятия может осуществляться как за счет собственных, так и за счет заемных средств, значения которых отображаются в пассиве баланса. Для определения финансовой устойчивости предприятия и степени зависимости от заемных средств необходимо проанализировать структуру пассива баланса.

На конец анализируемого периода доля собственного капитала, основного источника формирования имущества предприятия, в структуре пассивов увеличилась и составила 100%.

В абсолютном выражении величина собственного капитала увеличилась на 165 тыс. долл., т.е. на 289,47%.

Сопоставление сумм дебиторской и кредиторской задолженности на начало анализируемого периода предприятие дебиторская задолженность превышала кредиторскую, т.е. предприятие имело активное сальдо.

На конец анализируемого периода предприятие имело активное сальдо задолженности, т.е. предприятие имеет возможность предоставлять дебиторам кредит, превышающий средства, полученные в виде отсрочек платежей кредиторам. Структура пассива баланса показана на рис. 1.5.

Рис. 1.5 - Структура пассива баланса, тыс. долл.

В целом, финансовое состояние предприятия можно охарактеризовать и проанализировать с помощью ряда показателей ликвидности, финансовой устойчивости, платежеспособности и рентабельности.

Коэффициент обеспеченности (КО) - определяется как отношение разности между суммой собственных средств и долгосрочных кредитов и займов и стоимостью внеоборотных активов к суммарным оборотным средствам предприятия; нормативное значение - >0,1.

Коэффициент текущей ликвидности (КТЛ) - характеризует общую обеспеченность предприятия оборотными средствами для ведения хозяйственной деятельности и своевременного погашения срочных обязательств. Рекомендуемое значение коэффициента - 2,0-2,5.

Коэффициент интенсивности (КИ) - определяется отношением объема реализованной продукции на 1 рубль вложенных средств за отчетный период:

,

где

? Выр - выручка (нетто) от продажи товаров, продукции, работ, услуг (за минусом налога на добавленную стоимость, акцизов и аналогичных обязательных платежей);

? ВБ0 - валюта баланса на начало года;

? ВБ1 - валюта баланса на конец года.

? П - период.

Нормативное значение 2,5.

Коэффициент рентабельности реализованной продукции (КРРП) - характеризует эффективность управления предприятием и определяется отношением прибыли от реализации к выручке:

,

где

? П(У)оП - прибыль (убыток) от продаж;

? Выр - выручка (нетто) от продажи товаров, продукции, работ, услуг (за минусом налога на добавленную стоимость, акцизов и аналогичных обязательных платежей).

Коэффициент прибыльности (КП) - характеризует объем прибыли, приходящейся на 1 рубль собственного капитала за отчетный период (нормативное значение 0,2):

где

? П(У)оН - прибыль (убыток) от налогообложения;

? СК0 - собственный капитал на начало года;

? СК1 - собственный капитал на конец года;

? П - период.

Рейтинговое число - рост рейтингового числа свидетельствует об улучшении финансового состояния предприятия (положительная тенденция). Наоборот, снижение рейтингового числа свидетельствует об ухудшении финансового состояния предприятия.

Расчет коэффициентов рейтинговой экспресс оценки финансового состояния, выполненный с помощью программы АльтФинансы, приведен в табл. 1.2.

Таблица 1.2 - Коэффициенты экспресс оценки финансового состояния

Наименование показателя	Норма	Значение коэффициента
		Начало года	Конец года
1. Коэффициент обеспеченности	>0,1	-0,10	-0,31
2. Коэффициент текущей ликвидности	2 - 2,5	0,91	0,76
3. Коэффициент интенсивности	? 2,5	5,07	3,70
4. Коэффициент рентабельности реализованной продукции.		1,33 %	1,41 %
5. Коэффициент прибыльности	? 0,2	1,53	1,32
6. Рейтинговое число		1,82	1,07

Рейтинговое число снизилось, что свидетельствует об ухудшении финансового состояния предприятия.

Коэффициент абсолютной ликвидности - определяется как отношение наиболее ликвидных активов к наиболее срочным обязательствам и краткосрочным пассивам. Рекомендуемое значение - 0,2-0,5.

Коэффициент промежуточной (быстрой) ликвидности - показывает какая часть краткосрочной задолженности может быть погашена за счет наиболее ликвидных и быстро реализуемых активов. Рекомендуемое значение - 0,5-1,0.

Коэффициент текущей ликвидности - характеризует общую обеспеченность предприятия оборотными средствами для ведения хозяйственной деятельности и своевременного погашения срочных обязательств. Рекомендуемое значение коэффициента - 2,0-2,5.

Коэффициент покрытия оборотных средств собственными источниками формирования - определяется как отношение разности между суммой собственных средств и долгосрочных кредитов и займов и стоимостью внеоборотных активов к суммарным скорректированным оборотным средствам предприятия. Рекомендуемое значение коэффициента - >0,1.

Коэффициент восстановления (утраты) платежеспособности - характеризует наличие реальной возможности у предприятия восстановить (утратить) свою платежеспособность.

Коэффициенты ликвидности баланса по относительным показателям представлены в табл. 1.3.

Таблица 1.3 - Коэффициенты ликвидности баланса по относительным показателям

Наименование коэффициента	Нормативное значение	Значение коэффициента
		Начало года	Конец года
Коэффициент абсолютной ликвидности	0,2 - 0,5	0,01	0,03
Коэффициент промежуточной ликвидности	0,5 - 1	0,47	0,49
Коэффициент текущей ликвидности	2 - 2,5	0,91	0,76
Коэффициент покрытия оборотных средств собственными источниками формирования	>1	-0,10	-0,31

Коэффициент абсолютной ликвидности увеличился за анализируемый период, что является положительной тенденцией.

Коэффициент текущей ликвидности увеличился в рассматриваемом периоде. Положительная тенденция изменения этого показателя за анализируемый период увеличила вероятность погашения текущих обязательств за счет производственных запасов, готовой продукции, денежных средств, дебиторской задолженности и прочих оборотных активов.

Значение показателя говорит о недостаточном уровне покрытия текущих обязательств оборотными активами и общей низкой ликвидности, так как его значение находится в интервале от 1,0 до 2,0. Это может свидетельствовать о затруднениях в сбыте продукции и проблемах, связанных с организацией снабжения.

Коэффициент текущей ликвидности уменьшился в рассматриваемом периоде. Способность предприятия рассчитываться по своим текущим обязательствам снизилась. Коэффициент абсолютной ликвидности уменьшился за анализируемый период, что является негативной тенденцией.

Таким образом, по данному направлению анализа можно сделать вывод о том, что платежеспособность предприятия находится на уровне выше удовлетворительного, а тенденция последних изменений свидетельствует о вероятном росте платежеспособности в будущем.

Используя ранее полученные коэффициенты, нами была составлена следующая таблица (табл. 1.4). Нормативные значения коэффициентов и их рейтинги представлены в табл. 1.5.

Таблица 1.4 - Рейтинговая оценка показателей деятельности предприятия

Наименование коэффициента	Начало года	Конец года
	Значение	Класс	Значение	Класс
Коэффициент абсолютной ликвидности	0,01	3	0,03	3
Коэффициент (быстрой) ликвидности	0,47	3	0,49	3
Коэффициент текущей ликвидности	0,91	3	0,76	3
Коэффициент автономии	0,03	3	0,05	3
Рейтинг предприятия (баллов)		300		300
Класс предприятия		3		3

Таблица 1.5 - Нормативные значения коэффициентов

Коэффициенты	Вес пок-ля	Первый класс	Второй класс	Третий класс
Коэффициент абсолютной ликвидности	0,3	0,2 и выше	0,15 - 0,20	Менее 0,15
Коэффициент промежуточной (быстрой) ликвидности	0,2	1,0 и выше	0,5 - 1,0	Менее 0,5
Коэффициент текущей ликвидности	0,3	2,0 и выше	1,0 - 2,0	Менее 1,0
Коэффициент автономии	0,2	0,7 и выше	0,5 - 0,7	Менее 0,5

На основе проведенного анализа можно сделать следующие выводы. Предприятие имеет третий класс. Предоставление кредитов клиентам третьего класса связанно для банка с серьезным риском. Таким клиентам в большинстве случаев банки кредитов не выдают, а если выдают, то размер предоставляемой ссуды не должен превышать размер уставного фонда. Процентная ставка за кредит устанавливается на высоком уровне.

Результат хозяйственной деятельности (РХД) с экономической точки зрения может быть рассмотрен, как денежные средства предприятия после финансирования инвестиционного развития, т.е. РХД говорит о ликвидности предприятия после финансирования всех расходов, связанных с его развитием. Положительное значение данного показателя предполагает последующую реализацию масштабных инвестиционных проектов, в течение которых произойдет скачок постоянных затрат, который в значительной мере может быть компенсирован положительным значением РХД.

На 2010 год, РХД равен: 313,90.

Результат финансовой деятельности отражает финансовую политику предприятия (привлечение заемных средств). Определяющее значение на РФД оказывают заемные средства. При увеличении использования заемных средств РФД возрастает и становится положительным. По мере роста издержек, связанных с оплатой заемных средств, РФД начинает снижаться. Таким образом, на фазе привлечения заемных средств РФД становится положительным, на фазе отказа от привлечения заемных средств РФД становится отрицательным.

На 2010 год, РФД равен: 2,00.

Результат финансово-хозяйственной деятельности демонстрирует величину и динамику денежных средств предприятия после совершения всего комплекса инвестиционно-производственной и финансовой деятельности фирмы. Положительная величина результата финансово-хозяйственной деятельности показывает, что в деятельности фирмы имеет место превышение доходов фирмы над ее расходами, причем это характерно не только на сегодняшний день, но и на будущий краткосрочный период. Отрицательное значение показателя свидетельствует об обратном.

На 2010 год, РФХД равен: 315,90.

На основании РХД, РФД и РФХД можно для 2011 год, построить следующую матрицу финансовой стратегии (рис. 1.6).



Рис. 1.6 - Матрица финансовых стратегий на начало периода

Как видно из рисунка, данное предприятие находится в квадранте 4 "рантье". Этот квадрант характерен тем, что РФХД принимает положительное значение. Предприятие довольствуется умеренными по сравнению со своими возможностями темпами роста оборота продукции и поддерживает задолженность на нейтральном уровне. Соответственно при нулевом значении РФД у фирмы недостаточно финансовых ресурсов для реализации инвестиционных проектов, имеется некоторый дефицит ликвидных средств.

В такой ситуации дальнейшее развитие компании зависит от величины экономической рентабельности.

При невысоком и практически неизменном уровне рентабельности инвестиций возможное увеличение стоимости привлечения финансовых ресурсов (например, вследствие повышения процентных ставок) и конкуренция могут переместить предприятие к квадранту 1 или 7.

на 2011 год, РХД равен: 760,40;

на 2011 год, РФД равен: -87,90;

на 2011 год, РФХД равен: 672,50.

На основании РХД, РФД и РФХД можно для 2011 год, построить следующую матрицу финансовой стратегии (рис. 1.7).

Рис. 1.7 - Матрица финансовых стратегий на конец периода

Как видно из рисунка, данное предприятие находится в Квадранте 1: "Отец семейства". РХД у такого предприятия значительно больше нуля, что свидетельствует о том, что темпы роста оборота ниже потенциально возможных, и не все внутренние ресурсы фирмы задействуются. Такая фирма имеет все возможности для реализации инвестиционного проекта. В то же время, предприятие находится на стадии отказа от заемных средств и обходится в основном собственными средствами, почти не пользуясь эффектом финансового рычага.

Если руководство компании воспользуется неиспользованными возможностями развития и обеспечит высокие темпы роста производства, то предприятие в состоянии переместиться в квадрант 2 или в квадрант 4. При наращивании запаса финансовой прочности и привлечении заемных средств у предприятия есть шанс переместиться в квадрант 4. При росте инвестиций и осуществлении инвестиционного рывка существует возможность перемещения в квадрант 2.

Если упустить возможность развития и не обеспечить повышенные темпы роста оборота, то возможно смещение в квадрант 7. Если при этом вовремя не переориентироваться, то через ряд промежуточных положений предприятие со временем переместится в нижние квадранты.

Итак, нами проведен анализ финансовой деятельности предприятия "Свой дом". В ходе проведения исследований динамика большинства показателей свидетельствовала о значительном улучшении положения хозяйственного сегмента. Анализ финансового состояния позволил предложить следующую финансовую стратегию для "Свой дом", которая представлена в табл.1.6.

Таблица 1.6 - Стратегические альтернативы повышения ликвидности организации

Наименование действий	Содержание
Увеличение собственных средств	Увеличение доли собственных источников финансирования может быть достигнуто за счет повышения прибыльности деятельности организации и дальнейшего направления чистой прибыли на увеличение собственных средств
Совершенствование работы по управлению оборотным капиталом	Резервы оптимизации оборотного капитала определяются на этапе анализа оборачиваемости и могут состоять в сокращении периодов оборота элементов текущих активов и (или) увеличении периодов оборота элементов текущих пассивов.
Наименование действий	Содержание
Оптимизация инвестиционной политики	Под оптимизацией инвестиционной политики подразумевается приведение масштабов капитальных вложений в соответствие реальным финансовым возможностям организации.
Оптимизация финансовой политики	Под оптимизацией финансовой политики подразумевается, в частности, отказ от финансирования капитальных вложений за счет краткосрочного кредитования. Привлечение долгосрочного финансирования.

1.3 Анализ сильных и слабых сторон "Свой дом"

Проведем анализ сильных и слабых сторон "Свой дом". Результаты анализа сильных и слабых сторон "Свой дом" представлены в табл.1.7.

Таблица 1.7 - Результаты SWOT-анализа "Свой дом"

Сильные стороны компании	Возможности Компании во внешней среде
Успешная кредитная история и устойчивые финансовые показатели Высокая степень соблюдения договорных обязательств, как в отношении субподрядчиков, так и в отношении конечных потребителей Позитивный Имидж компании в общественной жизни (участие в выставках, конкурсах, благотворительная деятельность) Имеет опыт и ключевые компетенции: ген. подрядчик, заказчик, управление объектами недвижимости, создание ТСЖ, разработка и согласование проектной документации, оформление прав на застройку и др. Освоение новых сегментов рынка: коммерческая недвижимость эксплуатация коммерческой недвижимости строительство загородной недвижимости	Вывод новой серии домов в сегмент выше среднего Расширение строительства объектов коммерческой недвижимости (торговые и развлекательные центры) Выход на смежный рынок коттеджного строительства (сегмент таун-хаузы, коттеджное строительство). Вывод новых торговых марок Создание информационного строительного портала. Сайт с досками обсуждений по жилищному строительству Создание нового вида ремонтно-строительных услуг Программа улучшения качества строительства Продвижение в область, регионы
Слабые стороны компании	Угрозы внешней среды для бизнеса
Спонтанная диверсификация При использовании одной торговой марки на разных сегментах происходить размывание Использование дешёвых материалов и "дешёвой" рабочей сила приводит к низкому качеству готовой продукции Средняя или ниже среднего удовлетворённость потребителей качеством выполненных работ в типовом жилищном строительстве "средняя цена - низкое качество"	Усиление конкуренции на рынке типового жилья Уменьшение рентабельности строительства типового жилья Уменьшение пятен под строительство жилья, увеличение стоимости пятен Возможен приход Крупных московских строительных компаний

Для оценки сильных и слабых сторон "Свой дом" был проведен экспертный опрос. Экспертная комиссия, в составе 6 экспертов, включала руководителей других строительных организаций, которые имеют опыт работы с организацией "Свой дом", а также индивидуального предпринимателя и его помощников. В соответствие со структурой SWOT-матрицы, для принятия стратегических решений заполняем с использованием 100-бальной шкалы строки каждого элемента Si. Для организации "Свой дом" было выделено семь возможностей, следовательно, менеджеры верхнего и среднего звена заполняют всю строку (7 бальных оценок), которые обрабатываются в программе SWOT-M. Обработка заключается в том, чтобы каждая клетка подматрицы SO(j) была заполнена значением (средняя оценка или оценка, полученная в виде моды). Аналогично, заполняются строки от i=2 до i=5. В столбец SO(i) вносим коэффициенты важности (табл. 3.1). Затем, с помощью программы SWOT-M рассчитываем значения Aij и вносим в итоговую подматрицу модели.

Таблица 1.8 - Оценка важности сильных сторон

Сильные внутренние стороны (S)	SO(i)	Коэффициент важности
1.Опыт работы компании - более 8 лет	95	0,3
2.Успешная кредитная история и устойчивые финансовые показатели	85	0,2
Высокая степень соблюдения договорных обязательств, как для субподрядчиков, так и для потребителей	82	0,19
3.Позитивный Имидж (участие в выставках, конкурсах, благотворит-я деятельность и т.п.)	55	0,14
4.Большой опыт и высокий ур-нь компетенции: ген. подрядчик, заказчик, упр-е объектами недвижи-мости, создание ТСЖ, разработка и согласование проектн док-ции, оформ-е прав на застройку и др.	60	0,16

После заполнения соответствующих подматриц и обработки бальных оценок подматрица WO примет вид (см. табл. 1.9).

Таблица 1.9 - Оценка важности сильных сторон

Слабые внутренние стороны (W)	WO(i)	Коэффициент важности
1.Применение одной торг марки на разных сегментах ведет к размыванию	40	0,11
2.Дешёвые материалы и "дешёвая" раб сила ведет к снижению качества готовой продукции	75	0,21
3.Оргструктура затрудняет выбор и выход на рентабельные направления	35	0,1
4.Высокая текучесть кадров	60	0,17
5.Слабоэффективный маркетинг	50	0,14
6.Нехватка инвестиций	35	0,10
7.Применяемая БД и статанализ не дают эффективных аналитических рекомендаций	30	0,08
8.Недостаточные внутрифирменные коммуникации	20	0,05

Результаты заполнения подматриц приведены на рис. 1.8-1.11.

Сильные внутренние стороны (S)	Вывод новой серии домов в сегмент "выше среднего уровня"	Расширение строительства объектов коммерческой недвижимости (торговые и развлекательные центры)	Выход на смежный рынок коттеджного строит-ва (сегмент таун-хаузы, коттеджи и т.п.).	Наличие механизма ипотечного кредит-ия и системы залога за квартиру (для населения со средней платежеспособностью)	Создание нового вида услуг (ремонтностр-е т.п.)	Программа улучшения качества строительства	Продвижение в область и др регионы
1.Опыт работы компании - более 8 лет	10,38	8,37	8,47	8,93	9,72	6,70	5,86
2.Успешная кредитная история и устойчивые финансовые показатели	11,07	8,93	9,67	8,93	10,33	6,70	5,86
3.Высокая степень соблюдения договорных обязательств, как для субподрядчиков, так и для потребителей	11,07	8,93	9,67	9,49	10,33	7,12	7,12
4.Позитивный Имидж	11,76	9,49	10,28	8,93	9,72	6,70	6,70
5.Большой опыт и высокий уровень компетенции	12,45	10,05	9,67	8,37	9,72	7,12	7,53

Рис. 1.8 - SWOT-матрица "сильных сторон в поле возможности"



Внешние угрозы (Т)	Падение спроса и вынужденное снижение цен	Снижение заказов при усилении конкурентного соперничества	Рост затрат (более норм) при освоении новых проектов	Сбои в поставках по причине смены поставщиков	Изменение потребительских предпочтений
Успешная кредитная история и устойчивые финансовые показатели	15,27	8,1818	0,8182	5,091	1,2727
Высокая степень соблюдения договорных обязательств, как в отношении субподрядчиков, так и в отношении конечных потребителей	13,09	8,1818	0,9545	5,455	1,3636
Позитивный Имидж компании в общественной жизни (участие в выставках, конкурсах, благотворительная деятельность)	15,27	9,5455	0,9545	5,091	1,4182
Имеет опыт и ключевые компетенции	15,71	10,227	0,8182	5,455	1,4182

Рис. 1.9 - SWOT-матрица "сильных сторон в поле угрозы"

Слабые внутренние стороны (W)	Вывод новой серии домов в	Расширение строительства объектов коммерческой недвижимости	Выход на смежный рынок коттеджного строительства	Проработка механизма ипотечного кредитования	Создание нового вида ремонтно-строительных услуг	Программа улучшения качества строительства	Продвижение в область, регионы
1.Применение одной торг марки на разных сегментах ведет к размыванию	8,30	5,58	7,26	7,81	7,29	5,02	4,19
2.Дешёвые материалы и "дешёвая" раб сила ведет к снижению качества продукции	9,69	7,81	8,47	6,70	9,11	4,19	5,02
3.Оргструктура затрудняет выбор и выход на рентабельные направления	8,30	6,70	7,26	6,70	8,51	5,02	5,44
4.Высокая текучесть кадров	8,30	6,70	7,26	6,70	8,51	5,02	5,86
5.Слабоэффективный маркетинг	9,69	7,81	8,47	6,70	8,51	5,86	5,86
6.Нехватка инвестиций	9,69	7,81	8,47	6,70	9,11	5,86	6,70
7.Применяемая БД и статанализ не дают эффективных аналитических рекомендаций	9,69	7,81	7,26	6,70	8,51	5,02	5,86
8.Недостаточные внутрифирменные коммуникации	8,30	6,70	7,26	6,70	8,51	5,02	5,44

Рис. 1.10 - SWOT-матрица "слабых сторон в поле возможности"

Слабые внутренние стороны (W)	Слабость в поле угроз
1.Применение одной торг марки на разных сегментах ведет к размыванию	10,91	7,50	0,82	4,36	0,91
2.Дешёвые материалы и "дешёвая" раб сила ведет к снижению качества продукции	17,45	10,91	1,23	5,45	1,27
3.Оргструктура затрудняет выбор и выход на рентабельные направления	13,09	8,18	1,09	4,36	1,09
4.Высокая текучесть кадров	13,09	8,86	0,89	4,73	1,09
5.Слабоэффективный маркетинг	13,09	8,18	0,82	4,36	1,09
6.Нехватка инвестиций	13,09	8,18	0,82	4,36	1,09
7.Применяемая БД и статанализ не дают эффективных аналитических рекомендаций	15,27	9,82	1,02	4,36	1,09
8.Недостаточные внутрифирменные коммуникации	13,09	8,18	0,89	4,51	1,27

Рис. 1.11 - SWOT-матрица "слабых сторон в поле угрозы"

В соответствие с технологией SWOT-анализа было выделено два возможных состояния: система в поле благоприятных возможностей и система в поле угроз.

Для возможностей "новая серия домов" сильные стороны превышают слабые на 2,3 единицы. Результаты расчетов для этой подматрицы для всех возможностей на рис. Для удобства принятия решений программа рассчитывает невязку и после сортировки результаты выдает в виде диаграммы.

Рис. 1.12 - Диаграмма Стратегическое состояние в поле "Благо"

Таким образом, для предприятия лучше всего акцентировать усилия на ближайшие 5 лет - развить деятельность по строительству домов новой серии, начать активно сбор заказов для строительства торговых центров и развлекательных учреждений.

Рис. 1.13 - Результаты анализа "Стратегическая выгода по направлениям"

Сортировка позволяет расположить по убыванию результаты сравнительного анализа, а также провести разбиение этих результатов на группы по мере близости. В частности, для нашего случая все выгоды можно разбить на три группы:

? новая серия домов;

? торговые и развлекательные центры, программа качества и коттеджи;

? ремонты и выход в другие регионы.

Рассмотрим каждую группу отдельно. Для третьей группы видим, что выход в другие регионы наиболее рискован. Это означает, что компания "Свой дом" не готова быстро преодолеть возникающие естественные препятствия при начале строительных работ в других регионах. Например, нет устойчивых связей в получении бетонов и растворов, не создана система заказов и получения на строительные объекты специальной техники (автокраны, леса, подъемные механизмы и т.п.). Таким образом, выход в другие регионы как стратегическая инициатива должен быть отброшен. Рекомендуется активно осуществить сбор заказов для строительства торговых центров и развлекательных учреждений.

Для первой группы механизм ипотеки не может быть реализован напрямую самой организацией. Следовательно, эта возможность реализуется, когда по решению руководства страны или региона увеличивается доля ипотечного кредитования и организация может завершить строительство ранее начатых объектов, где работы были остановлены из-за отсутствия финансов.

Проанализируем сильные и слабые стороны (рис. 1.14). Когда сильная сторона уступает "слабости", то эти направления должны быть под особым контролем. Если и в этом случае мы наблюдаем по направлениям развития нормальные условия, то менеджер должен сформулировать с учетом всех возможных негативных явлений пессимистический вариант стратегического плана развития предприятия.



Рис. 1.14 - Результаты анализа стратегического состояния предприятия, если все возможные угрозы учтены

Наибольшую угрозу для предприятия создают два фактора: рост затрат и снижение заказов. Если снижение заказов - это следствие кризиса в строительной отрасли, то затраты на предприятии должны быть поставлены под особый контроль.

Выводы по главе. Анализ финансового состояния "Свой дом" показал, что динамика большинства показателей свидетельствовала о значительном улучшении положения хозяйственного сегмента. "Свой дом" находится в нормально устойчивом финансовом состоянии. Это значит, что запасы организации полностью обеспечиваются суммой собственных средств и долгосрочных займов. Значения показателей рентабельности достаточно высоки, и все они к концу рассматриваемого значительно возросли - как минимум в два раза. Тенденция к увеличению выявлена и для коэффициентов оборачиваемости. "Свой дом" находится в Квадранте 1: "Отец семейства". РХД у такого предприятия значительно больше нуля, что свидетельствует о том, что темпы роста оборота ниже потенциально возможных, и не все внутренние ресурсы фирмы задействуются. Такая фирма имеет все возможности для реализации инвестиционного проекта. В то же время, предприятие находится на стадии отказа от заемных средств и обходится в основном собственными средствами, почти не пользуясь эффектом финансового рычага.

Анализ сильных и слабых сторон "Свой дом" методом swot-анализа позволил определить оптимальное стратегической направление для "Свой дом": лучше всего акцентировать усилия на ближайшие 5 лет - развить деятельность по строительству домов новой серии, начать активно сбор заказов для строительства коттеджей.

Применение программного продукта MS Project позволит проанализировать альтернативные варианты развития проекта и выбрать оптимальный путь развития предприятия, определить потребность предприятия в денежных средствах, подобрать оптимальную схему финансирования и условия кредитования, оценить запас прочности бизнеса, эффективность капитальных вложений, выбрать варианты производства, запасов и сбыта, а также вести эффективный контроль за реализацией проекта экономического развития предприятия.

2. Теоретические основы управления проектами по строительству коттеджей

2.1 Состояние коттеджного строительства в Ростовской области

В связи со сменой ориентиров в жилищном строительстве необходимы и новые акценты в развитии домостроения. Поскольку новые подходы предполагают интенсивное развитие коттеджного домостроения, то государственная стратегия в основном должна быть ориентирована не на субсидирование населения для коттеджного жилищного строительства, а на то, чтобы поднять коттеджное домостроение до индустриального уровня.

В рамках данного проекта анализируется отдельный быстрорастущий сегмент строительства - коттеджное строительство, постепенно обрастающий собственной инфраструктурой, поставщиками, технологиями, международными связями. Коттеджное строительство делится на два крупных направления: комплексная коттеджногоная застройка и индивидуальное строительство домов населением. В Ростовской области реализуется крупный проект по строительству города-спутника "Лесная поляна", вошедшего в перечень пилотных проектов РФ по отработке технологий комплексной застройки территорий. Предполагается, что наработанный в ходе реализации проекта опыт будет в дальнейшем использован на территории других регионов России. Это дает Ростовской области хорошую возможность для формирования новой точки повышения конкурентоспособности, как в технологическом, так и в ресурсном аспектах. Развитие рынка коттеджного строительства стимулировало рост количества предприятий, производящих специализированные строительные материалы по технологиям, ранее в России не применявшимся, например производство клееного бруса, производство черепицы, пенобетона, газобетона и т.д. Стартовавшие инвестиционные проекты позволять частично обеспечить производство импортзамещающей продукции, частично наладить экспорт продукции в соседние территории.

Из числа выделяемых в теории принципиальных характеристик, необходимых для успешного функционирования кластеров, в качестве предпосылок обычно рассматриваются три: наличие конкурентоспособных предприятий, наличие у региона конкурентных преимуществ, географическая концентрация и близость участников кластера. Нами рассматривается возможность формирования 2-ядерного кластера с ядрами "производство строительных материалов" и "коттеджное строительство".

Таблица 2.1 - Предпосылки формирования кластера коттеджного строительства и производства строительных материалов в Ростовской области

Производство строительных материалов	Коттеджное строительство
1. Наличие в регионе конкурентоспособных предприятий.
- крупные производители "традиционных" строительных материалов; - производители современных материалов; - инвестиционные проекты по модернизации действующих производств и созданию новых.	- крупные строительные организации; - вспомогательные малые строительные организации; - проекты комплексного освоения территорий и системной коттеджногоной застройки.
2. Наличие конкурентных преимуществ в регионе.
- доступное сырье; - наличие платежеспособного спроса; - наличие специализированной организации - проводника технологий; - наличие необходимой инфраструктуры.	- наличие поставщиков комплектующих и связанных услуг; - доступ к рекреационным ресурсам; - наличие производителей строительных материалов; - наличие необходимой инфраструктуры; - наличие связей и опыта сотрудничества с зарубежными партнерами.
3. Географическая концентрация и близость.
- ключевые участники кластеров находятся в географической близости друг к другу и имеют возможности для активного взаимодействия на единой территории; - постепенное слияние крупных городов в единую агломерацию, в том числе за счет процессов развития пригородов.
4. Наличие связей и взаимодействия между участниками кластеров.
- наличие рабочих связей и координации усилий между участниками кластера в рамках формальных сетевых организаций "Союз строителей", Некоммерческое партнерство "Строительные предприятия малого и среднего бизнеса"; - специализированные СМИ (печатные издания, интернет - порталы, медийные проекты); - наличие совместных проектов.

Долгое время коттеджное строительство в Ростове сдерживали такие факторы, как развитость частного сектора, умеренные цены на землю и отсутствие инженерной инфраструктуры на свободных площадках. Взлет цен на землю и жилье в многоквартирных домах простимулировал спрос, в следствие чего появились первые коттеджные проекты. Основные направления коттеджного строительства в Ростовской области - это развитие территорий близ Ростова, Азова и Таганрога, не в последнюю очередь связанное с созданием южной игорной зоны "Азов-Сити". В частности, в Таганроге появился поселок "Новый город", а на берегу Миусского лимана начинается строительство поселка премимум-класса "Вирджиния Приазовья".

На Юге России традиционна тяга людей к проживанию в отдельных домах. Если же, при этом, дом красив, современен и удобен, то он изначально пользуется повышенным спросом. Однако без организации массового строительства подобных домов цены на них снизить не удастся. В настоящее время, чтобы купить хороший дом, нужно продать как минимум три хорошие, ликвидные трехкомнатные квартиры, что по карману далеко не всем ростовчанам. Что же касается организованной централизованной застройки коттеджных поселков, то здесь цена снижается, если не на порядок, то в разы именно за счет массовости проводимых работ. Поэтому цена домовладения в коттеджном поселке значительно ниже аналогичного жилья, возведенного по индивидуальному проекту и самостоятельно.

Из реализуемых в Ростовской области проектов только один позиционируется в премиум-сегменте - "Вирджиния Приазовья" в Таганроге. Строительство поселка на 300 домов инвестирует ГК "ТИС", которая планирует сдать объект к концу 2010 года. Цена 1 кв м на данный момент составляет 29,5 тысяч руб.

Бизнес-класс представлен поселками "Беловодье" и "Ясная поляна". В коттеджном поселке "Беловодье" (инвестор - "Холдинг Каскад") к 2012 году планируется соорудить 800 домов, которые сейчас продаются по цене 30 тысяч рублей за 1 кв. м. Поселок "Ясная Поляна" на 400 коттеджей строит в с-з Темерницком "Ростовская инвестиционная компания". Срок сдачи - 2012 год. Стоимость 1 кв. м - 30 тысяч руб.

К эконом-классу относятся такие проекты как микрорайон "Южный" в с. Самарском и коттеджный поселок "Солнечный" в Батайске. "Южный" - это проект "Панавто-Юг" на 800 домов по цене 26 тысяч руб. за 1 кв. м. "Солнечный" (компания "НЖК-Юг") включает в себя более 400 коттеджей по цене квадратного метра 26,6 тысяч руб. Сдать проект планируется в 2010 году.

По темпам коттеджного строительства Ростовская область значительно отстала от некоторых регионов России. Среди основных тормозящих факторов строители называют большой удельный вес частного сектора в Ростове, в то время как земля вблизи города довольно дорога, а больших свободных участков вообще нет: все окрестные земли имеют статус земель сельхозназначения, и изменить этот статус стоит немалых трудов.

У коттеджных поселков большое будущее. Потому что именно они могут предоставить жителям возможность получить возможность проживать в экологически чистой обстановке, потратив сумму, несущественно превышающую стоимость квартиры. Тенденции загородного строительства на ближайшие 10-15 лет таковы:

? расширение географии загородных поселков за счет относительно благополучных регионов России (Юг и, в частности, Ростовская область, несомненно, в их числе);

? неминуемый возврат в ближайшие 10-15 лет к модели "второе жилище горожанина", т.е. наличие квартиры в пределах города и загородный дом, как признак статусности. Интересно, что при наличии в загородных поселках развитой инфраструктуры, в частности, детских садов и начальных школ, члены семьи (дети с мамами/бабушками/нянями) будут проживать на территории поселка постоянно, тогда как отец семейства может работать всю неделю в городе, возвращаясь на выходные. Это распространенная схема в подмосковных поселках, с особым акцентом на экологичность среды проживания;

? массовый спрос на загородные поселки эконом-класса. В нашей области подобный спрос уже существует, но он еще на стадии становления;

? для повышения рентабельности поселка применяется сомнительное в российских условиях смешение в пределах одного поселка жилья, ориентированного на разные социальные слои. При этом более дешевое жилье с меньшими участками земли расположено на окраинах поселков.

Стремление российских девелоперов выйти пределы сугубого утилитаризма, проявляющееся как на уровне плана, так и в архитектурных решениях. Попытки уже предпринимаются, впрочем, не всегда удачные. Например, один из реализуемых в Рязанской области поселков с высоты птичьего полета похож на поле ромашек, в которых таунхаусы играют роль лепестков. В итоге имеем не слишком комфортное жилье, так как окна домов смотрят на глухие стены, которые расположены очень близко.

В Ростовской области работает более 500 предприятий по производству строительных материалов, в том числе более 60 крупных и средних производств. В краткосрочной и среднесрочной перспективе в области запланирована реализация ряда инвестиционных проектов, при этом особую роль для развития коттеджного строительства в регионе имеют инвестиционные проекты в деревообрабатывающем комплексе (производство фанеры, клееного бруса, ДСП и т.д.), и проекты, направленные на производство продукции с высокой добавленной стоимостью (гипсокартон, звуко- и теплоизоляционные материалы, минерально-ватные плиты, ячеистый бетон).

В Ростовской области имеется сырьевая база для развития производства строительных материалов. Очевиден большой потенциал разработок нерудных полезных ископаемых: в области около 150 месторождений различных видов строительных материалов, из них эксплуатируется около 40%. Имеются запасы песчано-глиняных смесей, щебня, кирпичных керамзитовых глин, облицовочных камней. Также имеются значительные запасы талька и фосфоритов. Среди природного сырья для строительной индустрии особое место занимают мраморы, которые, по мнению специалистов, лидируют среди мраморов в России по цвету и рисунку.

Так, Сводным отчетным балансом запасов Ростовской области учитывается 25 месторождений песчано-гравийных смесей на территории области (из них на данный момент разрабатывается 8), 6 месторождений строительного песка (разрабатываются 3), 12 месторождений глин пригодных для производства керамзита (5 разрабатываемых), 4 месторождения облицовочных камней (разрабатывается 1), 2 месторождения талька и тремолита

В области расположены лесные массивы, пригодные для промышленного использования, работают деревоперерабатывающие предприятия. В области сосредоточено свыше 534 млн. куб. метров древесных ресурсов, что составляет 1,7% запасов СФО.

В сравнении с отдельными регионами России лесной фонд Ростовской области используется недостаточно интенсивно: анализ производства и потребления деловой древесины показал, что, несмотря на большие запасы спелых и перестойных лесов на территории области, уровень заготовки древесины не удовлетворяет потребностей лесоперерабатывающих предприятий.

Однако на региональном уровне предусмотрено как экстенсивное увеличение объемов лесозаготовки, так и интенсификация процесса лесозаготовки и переработки.

Среди регионов Южного Федерального округа по объему построенного в 2011 году жилья Ростовская область находится на третьем месте. Ее доля в общем объеме введенной на территории округа площади жилых домов составила 15% (1062,3 тыс.кв.м.). По показателю ввода в эксплуатацию жилых домов на 1000 человек в 2010 году Ростовская область занимала четвертое место (358 кв.м. на 1000 человек).

Показатель меньше среднероссийского на 17% (429 кв.м. на 1000 человек), но больше чем в среднем по ЮФО (353 тыс.кв.м. на 1000 человек). Обеспеченность населения области жильем на конец 2010 года в среднем на одного жителя составила 20,7 кв.м.

В 2011 году в Ростовской области введено 1062,3 тыс.кв.м жилья (на 5,5% выше уровня аналогичного периода прошлого года), 15133 квартир, в том числе за счет индивидуального жилищного строительства - 394,8 тыс.кв.м (за аналогичный период прошлого года - 438,2 тыс.кв.м) За счет средств федерального бюджета сданы в эксплуатацию 36,5 тыс.кв.м., средств областного и местных бюджетов - 103 тыс. кв.м. (в 2010 году соответственно 23,1 тыс.кв.м. и 189 тыс.кв.м.).

Большая часть жилых помещений (84,9% всего ввода) расположена в городах и поселках городского типа. В сельской местности сданы в эксплуатацию жилые дома общей площадью 161 тыс.кв.м. или 104% к уровню 2010 года.

Рынок коттеджного жилого строительства в Ростовской области находится на этапе становления. До 2009 года существовали только коттеджные поселки и зоны коттеджного строительства со стихийной застройкой. Доля индивидуального строительства в последние годы составляет 37-54%. В 2009 году в области началось комплексное освоение территорий под крупные проекты коттеджногоной застройки.

Только в районе г. Таганрога за последние 2-3 года было начато строительство 11 проектов комплексной малоэтажной застройки плановой совокупной площадью около 2 млн.кв.м жилья.

Сформировавшиеся в регионе предпосылки определяют базовые возможности для развития кластера. Однако для того, чтобы определить конкретные направления и проблемы процесса развития, необходимо более детально рассмотреть факторные условия развития кластера.

Рис. 2.1 - Факторные условия развития кластера коттеджного строительства и производства строительных материалов в Ростовской области