Анализ деятельности строительного подрядчика "Свой дом"

Человеческие ресурсы: в отрасли наблюдается недостаток высококвалифицированных инженерно-технических кадров и рабочих. Одна из причин - относительная молодость направления современного комплексного коттеджного строительства, и как следствие - недостаток специальных образовательных программ.

Капитал: в регионе имеются источники капитальных вложений (государственный капитал, банковский сектор, частные инвестиции) и механизмы реализации капитальных вложений и участия частных лиц в этом процессе. До 2009 года в рамках развитой регионально банковской системы успешно действовали схемы ипотечного кредитования.

Материальная инфраструктура: в регионе достаточно развита сеть электро-, тепло-, газоснабжения, автомобильные и ж/д дороги, но дальнейшее комплексное освоение территорий потребует серьезных инвестиций в развитие материальной инфраструктуры и непосредственного государственного участия в этом процессе. Необходимо отметить, что в регионе существует дефицит качественных производственно-технологических и складских помещений (для успешного развития кластера эту задачу важно решать на серьезном институциональном уровне).

Административная инфраструктура: в регионе функционируют административные подразделения и специализированные ведомства, участвующие в региональных строительных процессах. Для большей эффективности развития кластера целесообразно организовать Агентство по развитию коттеджного строительства, которое могло бы осуществлять консолидацию и координацию участников регионального кластера.

Информационная инфраструктура представлена отраслевыми ассоциациями:

- в 2005 году создан "Союз строителей", объединяющий крупные строительные компании Ростовской области;

- в октябре 2011 года было создано Некоммерческое партнёрство "Строительные предприятия малого и среднего бизнеса" (НП "СПК") куда вошло более 20 предприятий строительства и производства строительных материалов. Одной из основных целей является развитие программы коттеджного строительства и внедрение новых строительных технологий быстровозводимого жилья из местных материалов;

- кроме того, в Ростовской области действуют профессиональные объединения риэлтеров, оценщиков, архитекторов и дизайнеров.

Другим важным элементом информационного поля являются специализированные СМИ, к которым относятся:

? печатные издания ("Строительство и недвижимость", "Коммерческая недвижимость", "Недвижимость. Регион 42");

? Интернет-порталы в сфере недвижимости и строительства (например, sibestate.ru);

? Медийные проекты: программа "Под ключ" в сетке вещания ТВ-Центр.

В области регулярно проходят ярмарки ипотеки, на которых представлены все новые проекты в сфере жилищного строительства. Значительное количество инвестиционных проектов в сфере коттеджного жилищного строительства и производства строительных материалов были представлены муниципальными образованиями на ярмарке инвестиционных проектов в декабре 2011 года.

Система средне-специального и высшего профессионального образования, представленная в регионе имеет потенциал для удовлетворения современных требований рынка труда. В области действует несколько сертификационных центров, проводящих экспертизу качества производимых строительных материалов.

Природные ресурсы: ежегодная потребность строительной индустрии области в минеральном сырье составляет около 20 млн. метров куб., за счет регионального производства щебня и песчано-гравийных смесей эта потребность удовлетворяется примерно на 45%.

Доступность природных ресурсов обеспечивает необходимый уровень стабильности развития кластера коттеджного строительства.

2.2 Понятие инвестиционного проекта на этапе организации строительно-ремонтных работ

В наиболее общем смысле под инвестиционным проектом понимают любое вложение капитала на срок с целью извлечения дохода. В специальной экономической литературе по инвестиционному проектированию и проектному анализу инвестиционный проект рассматривается как комплекс взаимосвязанных мероприятий, направленных на достижение определенных целей в течение ограниченного периода времени.

Формы и содержание инвестиционных проектов могут быть самыми разнообразными - от плана строительства нового предприятия до оценки целесообразности приобретения недвижимого имущества. Во всех случаях, однако, присутствует временной лаг (задержка) между моментом начала инвестирования и моментом, когда проект начинает приносить прибыль.

В основе принятия инвестиционных решений лежит оценка инвестиционных качеств предполагаемых объектов инвестирования, которая в соответствии с методикой современного инвестиционного анализа ведется по определенному набору критериальных показателей эффективности. Определение значений показателей эффективности инвестиций позволяет оценить рассматриваемый инвестиционный объект с позиций приемлемости для дальнейшего анализа, произвести сравнительную оценку ряда конкурирующих инвестиционных объектов и их ранжирование, осуществить выбор совокупности инвестиционных проектов, обеспечивающих заданное соотношение эффективности и риска.

Оценка эффективности инвестиций является наиболее ответственным этапом принятия инвестиционного решения, от результатов которого в значительной мере зависит степень реализации цели инвестирования. В свою очередь, объективность и достоверность полученных результатов во многом обусловлены используемыми методами анализа. В связи с этим важно рассмотреть существующие методические подходы к оценке эффективности инвестиций и определить

В экономической теории известны следующие методы оценки инвестиционных проектов в условиях определенности (определенность- эта ситуация, когда нам точно известны величины денежных потоков то проекта, то есть дисперсия равна нулю):

Методы, основанные на применении дисконтирования:

? метод определения чистой текущей стоимости NPV;

? метод расчета индекса прибыльности IP;

? метод расчета внутренней нормы рентабельности IRR;

? расчет дисконтированного срока окупаемости.

Методы, не использующие дисконтирование (эта группа методов является частным случаем первой группы и рассматривать ее необходимости нет).

Метод NPV - определение разницы между суммой дисконтированных денежных поступлений от реализации проекта и дисконтированной текущей стоимости всех затрат.

где

? - инвестиционные затраты в момент времени t;

? - денежный поток в период t.

Иногда можно использовать эквивалентный аннуитет если проекты имеют разную продолжительность:

Преимущества критериев дисконтирования

? учитывается альтернативная стоимость используемых ресурсов;

? в расчет принимаются реальные денежные потоки, а не условные бухгалтерские величины, т.е. оценка инвестиционных проектов проводится с позиции инвестора и не зависит от учетной политики:

? оценка инвестиционных проектов производится исходя из цели обеспечения благосостояния собственника предприятия- акционера.

Недостатки критериев дисконтирования (проистекают из исходных предположений):

? повышение акционерной стоимости фирмы - не единственная цель предприятия (кроме того, существуют маркетинговые, социальные, научно-технические, психологические и другие цели), следовательно, ограничиваться искючительно финансовыми критериями нельзя: в дополнение к ним в системе контроллинга должны использоваться и другие критерии, оценивающие факторы психологического, социального, научно-технического плана;

? менеджеры не всегда действуют рационально и не всегда стремятся к этому; цели менеджеров не всегда совпадаютс целями фирмы;

? некоторые из используемых ресурсов трудно оценить в денежном выражении (например, такие, как время высококвалифицированных сотрудников).

Метод рентабельности инвестиций - расчитывается индекс прибыльности PI.

Таблица 2.1- Достоинства и недостатки критерия рентабельности

Простота расчет Соответствие общепринятым методам бухучета и, как следствие доступность исходной информации Простота для понимания и традиционность использования	Не учитывается стоимость денег во времени Привязка к условным бухгалтерским величинам (прибыль вместо денежных доходов) Показатель учитывает относительные, а не абсолютные величины (рентабельность может оказаться большой, в то время как прибыль- маленькой) Риск учитывается лишь косвенно (превышение расчетной рентабельности над минимально приемлимой величиной- это "запас", показывающий, на сколько мы имеем право ошибиться) Не учитывается альтернативная стоимостьиспользуемых для проекта ресурсов (денежных, кадровых, информационных и т. д.) Неаддитивность (рентабельность проектане равна сумме величин рентабельности его этапов.

Метод расчета внутренней нормы рентабельности. IRR- уровень окупаемости инвестиций, то есть k, при котором NPV=0.

,

где k- неизвестное.

Метод расчета срока окупаемости. Это тот срок, который понадобится для возмещения суммы первоначальных инвестиций. Этот метод хорошо работает при следующих условиях:

? все сравниваемые проекты должны иметь одинаковый период реализации;

? все проекты предполагают разовое вложение средств;

? ежегодные денежные потоки на протяжение срока жизни проекта примерно равны.

Таблица 1.2 - Достоинства и недостатки критерия окупаемости

Достоинства	Недостатки
Простота расчета	Привязка к учетным данным (обычно доход определяют не по денежным потокам, а по данным бухгалтерского учета)
Простота для пони- мания и традиции применения	Инвестиции производят для получения выгод, превышающих затраты. Критерий окупаемости показывает, когда инвестор сможет "вернуть свое", и ничего не говорит о том, какую выгоду принесет проект за пределами срока окупаемости. В результате инвестиционное предложение с меньшим сроком окупаемости может показаться более предпочтительным, чем вариант, способный принести больший суммарный доход
Соответствие общепринятым методам бухучета и, как следствие, доступность исходной информации	Риск учитывается лишь косвенно (разность между ддительностью жизненного цикла проекта и сроком окупаемости- это "запас времени" для того, чтобы проект стал экономически выгодным)
	Не учитывается альтернативная стоимость используемых для проекта ресурсов (денежных, кадровых, информационных и т.д).
	Неаддитивность (окупаемость проекта неравна сумме окупаемостей его этапов)

Так как NPV в этом методе не учитывается, использовать его для ранжирования инвестиций не рекомендуется.

Выбор ставки дисконтирования. В целом методы дисконтирования более совершенны, чем традиционные: они отражают законы рынка капитала, позволяя оценить упущенную выгоду от выбора конкретного способа использования ресурсов, т.е. экономическую стоимость ресурсов. Однако в чистом виде эти критерии могут использоваться только в условиях "совершенного рынка": для анализа инвестиций в условиях неопределенности, неполной информации потребуются модификации критериев. Основная проблема, которая встает при использовании критериев дисконтирования денежных потоков - выбор ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования должна отражатъ альтернативную стоимость капитала, поэтому она зависит от возможностей вложения капитала, имеющихся у предприятия. В литературе встречается множество различных подходов к определению ставки дисконтирования. Рассмотрим наиболее распространенные (средневзвешенная стоимость капитала, процент по заемному капиталу, ставка по безопасным вложениям и др.) и приведем оценку достоинств и недостатков каждого подхода.

Выбор ставки дисконтирования опираясь на стоимость капитала. Можно предложить следующую формулу определения средневзвешенной стоимости капитала WACC (если приравнять требуемую доходность, то есть ставку дисконта к WACC).

для ;

для .,

где

? ,,- удельный вес в активах предприятиях собственных, краткосрочных и долгосрочных кредитов и займов;

? ,,- их соответствующая стоимость в %;

? r- ставка рефинансирования;

? t- средняя ставка налога на прибыль.

Использование средневзвешенной стоимости капитала в качестве ставки дисконтирования имеет преимущества:

? стоимость капитала можно точно рассчитать;

? по стоимости капитала можно судить по крайней мере об одном из возможных вариантов альтернативного использования ресурсов- возврате денег акционерам и кредиторам пропорционалъно их вкладам в капитал предприятия.

Однако есть у этого подхода и недостатки, которые заключаются в следующем:

? средневзвешенная стоимость капитала рассчитывается на снове процента по заемным средствам и дивиденда, но и процент, и дивиденды включают в себя поправку на риск; в ходе дисконтирования поправка на риск учитывается при расчете сложного процента, поэтому риск как бы нарастает равномерно с течением времени (однако это происходит не всегда);

? средневзвешенная стоимость капитала не является постоянной величиной в результате осуществления инвестиций она может измениться при следующих условиях:

o если риск планируемого инвестиционного проекта сильно отличается от риска деятелъности фирмы в настоящее в время;

o если для осуществления проекта предприятию необходимо привлечь дополнительный капитал из одного конкретного источника (например, взять кредит);

? средневзвешенная стоимость капитала усредняет все риски предприятия, так как для всех инвестиционных проектов используется одна и та же ставка дисконтирования, но различные инвестиционные проекты одного и того же предприятия могут сильно отличаться по степени и характеру риска;

? использование средневзвешенной стоимости капитала в качестве ставки дисконтирования предполагает, что внутренняя норма рентабельности любого инвестиционного проекта предприятия должна быть выше средневзвешенной стоимости капитала, но это не обязательно: у одного проекта она может быть выше, у другого ниже, важно лишь, чтобы внутренняя норма рентабельности всего инвестиционного портфеля предприятия была не ниже стоимости капитала (с учетом возможного изменения стоимости капитала в результате осуществления инвестиционного проекта).

Выбор ставки дисконтирования опираясь на процент по заемному капиталу. Это текущая эффективная ставка процента по долгосрочной задолженности, т.е. процент, под который предприятие может взять в долг в настоящее время. Действительно, если капитал можно либо инвестировать, либо вернуть заимодавцам, то процент по заемным средствам равен альтернативной стоимости капитала. Следует подчеркнуть, что в качестве ставки дисконтирования следует использовать только эффективную ставку процента, которая может отличаться от номинальной, поскольку период капитализации процентов может быть разным.

Выбор ставки дисконтирования опираясь на ставку по безопасным вложениям. Ставку процента по безопасным вложениям можно рассматривать как вмененную (альтернативную) стоимость денег. Определим, что понимается под безопасностью вложений. Существуют определенные виды риска, которые невозможно устранить на практике и которые отражаются на всех процентных ценных бумагах (например, риск изменения процентных ставок в будущем). Для практического использования было бы целесообразно несколько упростить задачу, сведя весь многообразный спектр рисков к вероятности того, что фактические денежные доходы окажутся меньше запланированных. Это значит, что в качестве ставки дисконтирования можно использовать ставку процента по таким инвестициям, риск неплатежа (или непоступления денежных доходов) по которым практически нулевой. На Западе роль такой ставки обычно играет ставка процента по государственным ценным бумагам. В условиях России для этого использовались ставки по ГКО и другим федеральным финансовым инструментам. Сейчас можно предложить использовать ставку рефинансирования. Недостаток этого подхода в условиях России в том, что трудно определитъ, какие вложения считать безрисковыми.

Выбор ставки дисконтирования опираясь на ставку по безопасным вложениям с поправкой на риск. Ставка дисконтирования с поправкой на риск равна ставке процента по безопасному вложению, скорректированной с учетом риска:

где

? r- искомая ставка дисконтирования;

? -показатель "бета" характеризующий взаимосвязь между среднерыночной доходностью и доходностью данной инвестиции;

? - среднерыночная доходность;

? - доходностъ безопасного вложения. "Бета" характеризует взаимосвязь между доходностью данной инвестиции и среднерыночной доходностью.

Например, если коэффициент = 2, это означает, что при росте среднерыночной доходности на 1% доходность по данной инвестиции вырастет на 2%. Для большинства инвестпроектов промышленных предприятий получить коэффициент практически невозможно.

Выбор ставки дисконтирования опираясь на ставку по безопасным вложениям с поправкой на риск по методу наращения. Более тонкий способ учета риска путем введения в анализ ставки дисконтирования скорректированной с учетом риска- использование ставки дисконтирования с учетом риска по методу наращения. Норма дисконта по методу наращения означает, что ставка дисконтирования зависит не только от фазы, но и от этапа реализации проекта и норма дисконта для этапа проекта равна:

,

где

? - коэффициент роста безрисковой ставки для данной (степень риска проекта, определенная экспертным путем) для данного этапа (определяется экспертным путем).

Выбор ставки дисконтирования опираясь на ставку с поправкой на риск и стоимость долга. Использование средневзвешенной стоимости капитала в качестве ставки дисконтирования "уравнивает" риски всех инвестиционных проектов предприятия. Чтобы отразить различия в риске разных проектов, показатель средневзвешенной стоимости капитала можно несколько модифицировать. Один из возможных подходов- дисконтировать денежные потоки по ставке, отражающей только риск самого проекта и не учитывающей эффект финансирования, как будто проект финансируется исключительно собственными средствами. Единственная проблема- возможность предприятия взять целевой кредит на осуществление определенного проекта под льготный процент, который может оказаться значительно ниже, чем в среднем на рынке. Тогда осуществление инвестиционного проекта позволит предприятию сэкономить часть процентных выплат, а отказ от этого проекта втоматически означает отказ от льготного кредита. Поэтому ставку дисконтирования, равную стоимости собственного капитала, можно использовать, если рассматривать приведенную стоимость проекта как сумму следующих составляющих:

? приведенной стоимости денежных потоков проекта после налогов, но без учета кредита и процентов по нему;

? приведенной стоимости налогов, сэкономленных в результате использования заемных средств за счет того, что часть процентов включается в себестоимость и исключается из налогооблагаемой прибыли;

? приведенной стоимости процентных выплат, сэкономленомленных за счет использования льготных кредитов (если таковые есть).

Обозначим скорректированную приведенную стоимость APV.

где

? - налоговые отчисления, сэкономленные вследствие использования конкретной схемы финансирования;

? - величина процентов, сэкономленных в году t в результате использования льготного кредита;

? - процент по заемным средствам, скорректированный с учетом уменьшения налога на прибыль вследствие включения процентов по заемным средствам в себестоимость).

Чтобы отразить разницу между рискованностью денежных потоков, слагаемые дисконтируют по различным ставкам. Денежные потоки, связанные с экономией налогов и использованием льготного кредита, необходимо дисконтировать по ставке, равной проценту по заемным средствам: денежные потоки, возникающие из-за экономии налогов и процентов, точно известны. Денежные потоки, связанные с осуществлением самого проекта, связаны с наибольшим риском, а потому их необходимо дисконтировать по ставке, равной проценту по безопасным вложениям плюс премия за риск конкретного проекта.

Основные преимущества скорректированной приведенной стоимости следующие:

? учтена специфика проекта;

? учтен эффект особенностей финансирования проекта;

? частично учтена различная степень риска для разных денежных потоков.

Недостатки метода:

? не учтены конкретные источники риска:

? разная степень риска разных денежных потоков учтена лишь частично (например, риску могут быть подвержены не все денежные потоки от операций, а только их часть - например, издержки на материалы и комплектующие);

? затруднено определение точного "значения поправки на риск;

? риск учтен через ставку дисконтирования, т.е. предполагается, что более отдаленные по времени денежные потоки сопряжены с большим риском (что не всегда соответствует истине).

Выбор ставки дисконтирования опираясь на альтернативную стоимость денег. Под альтернативной стоимостью денег обычно понимают внутреннюю норму рентабельности предельного принятого или предельного непринятого проекта. Например, у предприятия есть три инвестиционных проекта: А, В, С и каждому проекту соответствует свое значение IRRi. Предприятие решило осуществлять проекты А и С, а от проекта В отказаться (ранжирование могло вестись и по критерию IRR). Таким образом, предприятие может взять в качестве ставки дисконтирования внутреннюю норму рентабельности предельного принятого проекта или внутреннюю норму рентабельности предельного непринятого проекта. С точки зрения теории использование внутренней нормы рентабельности предельного принятого или предельного не принятого проекта вполне оправдано, но недостаток метода в том, что на практике определить это значение достаточно сложно и, кроме того, проценты по предельному принятому проекту и предельному непринятому проектам будут различны.

Итак, существует множество разнообразных подходов к определению ставки дисконтирования, причем у каждого из них есть свои "плюсы" и "минусы". Выбор ставки дисконтирования инвестиционных проектов - непростая задача. Трудность заключается в том, что с позиции математики не только результат оценки, но и результат ранжирования инвестиционных проектов зависит от ставки дисконтирования.

2.3 Управление проектом строительных работ

Для компаний, пытающихся не отстать от своих конкурентов, умение быстро адаптироваться к переменам становится жизненно важным фактором успеха. В ответ на быстро меняющуюся ситуацию компании необходимо уметь проводить внутреннюю реорганизацию, разрабатывать новые продукты, формировать альянсы с другими организациями. Каждое из этих нововведений реализуется с помощью одного или нескольких проектов. Управление проектами - это наука, предназначенная для осуществления изменений и преобразований.

Несмотря на то, что управление проектами может частично пересекаться с другими видами управления, этот процесс представляет собой специфический вариант управления.

В организациях обычно осуществляется два типа деятельности: операции и проекты. Под операцией понимается набор повседневных, рутинных и постоянно повторяющихся задач, выполняющихся в течение всего срока существования организации. Примерами таких действий могут служить:

? доставка и получение, производство товара;

? обслуживание клиентов банковским работником.

Текущие операции производят одинаковые продукты и не имеют четко определенного момента завершения. Они часто считаются главной целью работы компании или подразделения.

В отличие от операций, проекты не являются рутинными, повторяющимися действиями. Проект - это разовая работа. Проекты обычно уникальны по своей сути. Однако уникальность не подразумевает, что отличия от других проектов должны быть значительными. Проект может быть нацелен на разрешение проблемы или удовлетворение какой-либо потребности организации. Результат завершения проекта может носить либо вполне осязаемый, материальный характер - здание, либо неосязаемый, нематериальный правила приема на работу новых сотрудников.

Можно назвать несколько причин появления новых проектов. Согласно стандарту PMBOK "Project Management Body of Knowledge" Института управления проектами, новые проекты являются результатом возникновения следующих шести потребностей или запросов.

Запросы рынка. Перемены в экономике, изменение привычек, свойственных потребителям, а также изменения предложения и спроса. Например, скачки цен на энергоносители могут привести к необходимости реализации новых проектов, связанных с изысканием альтернативных источников энергии.

Потребности бизнеса. Повышение экономической эффективности, сокращение издержек нередко являются причинами реализации новых проектов.

Потребности клиентов. Потребности клиентов являются практически неисчерпаемым источником реализации новых проектов.

Юридические требования. Появление новых юридических требований является главным образом результатом тех или иных действий системы государственного управления. Они могут включать предписания, призванные гарантировать безопасность, защиту окружающей среды и т.п.

Технологические достижения. Без технологических достижений у нас не было бы мобильных телефонов, карманных компьютеров, цифровых фотоаппаратов и огромного множества других устройств, которые определяют жизнь современного человека.

Социальные потребности. К числу таких проектов могут относиться проекты, направленные на предотвращение инфекционных заболеваний, очистку питьевой воды, создание различных образовательных программ.

Каждая из перечисленных выше категорий представляет собой различные возможности, потребности или проблемы. Решение о том, как реагировать на них, обычно принимает руководство организаций, и такие решения, как правило, обусловливают появление новых проектов.

Проекты могут быть совершенно разными. Один проект может содержать 100 задач, в то время как другой - 10000 задач. Для одного проекта достаточно всего нескольких ресурсов, для другого их потребуется сотни. Один проект выполняется два месяца, а для завершения другого потребуется несколько лет.

В качестве примеров проектов можно привести: строительство жилого дома или промышленного объекта, программу научно-исследовательских работ, реконструкцию предприятия, создание новой организации, разработку новой техники и технологии, создание кинофильма, переезд в новый дом, развитие региона и многое другое.

Понятие проект объединяет разнообразные виды деятельности, характеризуемые рядом признаков. Наиболее общими из которых являются следующие:

? направленность на достижение конкретных целей (определенных результатов);

? координированное выполнение многочисленных, взаимосвязанных действий;

? ограниченная протяженность во времени, с определенным началом и окончанием.

Каждая из перечисленных выше характеристик имеет важный внутренний смысл, и поэтому мы их рассмотрим более детально.

Направленность на достижение конкретных целей. Проект обычно предполагает целый комплекс взаимосвязанных целей составляющих иерархическую структуру. Важно точно определить и сформулировать цели, начиная с высшего уровня, а затем постепенно опускаясь до наиболее детализированных целей и задач. Цель каждой части проекта должна быть подчинена общей цели.

Координированное выполнение многочисленных взаимосвязанных действий. В отдельных случаях эти взаимосвязи достаточно очевидны (например, технологические зависимости), в других случаях они имеют более тонкую природу. Некоторые промежуточные задания не могут быть реализованы, пока не завершены другие задания; некоторые задания могут осуществляться параллельно, и так далее.

Если нарушается синхронизация выполнения разных заданий, весь проект может быть поставлен под угрозу. Проект - это система, то есть целое, складывающееся из взаимосвязанных частей.

Ограниченная протяженность во времени. Проекты выполняются в течение конечного периода времени. У них есть более или менее четко выраженные начало и конец. Проект заканчивается, когда достигнуты его основные цели. Значительная часть усилий при работе с проектом направлена именно на обеспечение того, чтобы проект был завершен в намеченное время.

Проектная деятельность есть в каждой организации. Проекты могут выполняться бессистемно и хаотично, и в таком случае организация работает медленно и с большими затратами. Но всегда можно начать управлять проектами, что в конечном счете приведет к повышению эффективности деятельности компании, более быстрому, чем у конкурентов, развитию, повышению качества работ. Не случайно в США, Западной Европе и Японии без применения методики управления проектами не выполняется ни один крупный государственный заказ, и ее применяют большинство коммерческих компаний всех отраслей.

Управление проектом -- профессиональная деятельность по руководству ресурсами (человеческими и материальными) путем применения методов и средств для успешного достижения заранее поставленных целей в результате выполнения комплекса взаимосвязанных мероприятий при определенных требованиях к срокам, бюджету и характеристикам ожидаемых результатов проектов. На практике управление проектом оборачивается непрерывным балансированием между задачами проекта, временем, затратами, производительностью и качеством. Согласно стандарту PMBOK управление проектом распадается на пять различных групп процессов: инициация, планирование, выполнение, контроль и завершение.

Инициация (initiating) - официальное объявление о начале проекта. Здесь указывается на необходимость выделения для данного проекта определенных ресурсов (как человеческих, так и финансовых). В этой группе процессов обычно назначают руководителя проекта, создается первая проектная документация, где формулируются цели проекта, описывается бизнес-причина его появления, дается описание продукта или услуги, которые должны стать результатом выполнения этого проекта.

Часто первым проявлением проекта является его декларация - документ, в котором всем участникам проекта рассказывается о менеджере и его полномочиях. В отличие от обычных руководителей, менеджер проекта становится начальником лишь на время выполнения проекта. Поэтому декларация проекта исходит от людей с положением - куратора или заказчика. Как минимум, декларация проекта должна включать:

? название и цель проекта;

? имя менеджера проекта;

? границы полномочий менеджера проекта;

? краткое изложение сути проекта.

Планирование (planning) - это та стадия, на которой выполняется весьма существенная часть работы по управлению проектом. Здесь уточняются цели проекта, выявляются и документируются конечные результаты и требования, формулируются планы коммуникаций, указываются риски, которые могут возникнуть в ходе реализации проекта, определяются показатели качества, разрабатывается календарный план, определяется потребность в ресурсах, составляется бюджет проекта. Заблаговременное планирование многократно окупается в процессе выполнения проекта.

Планирование проекта осуществляется в несколько этапов. Постановка задачи. Постановка задачи - это описание проблемы. Сформулировать задачу, которую вы пытаетесь решить, зачастую оказывается намного труднее, чем кажется на первый взгляд. Тому есть несколько причин.

Одна из них в том, что большинство людей хорошо справляются с "решательной" частью проекта и предпочитают как можно быстрее перейти именно к этому этапу. Но отсутствие четкой формулировки задачи приводит к тому, что решений создается множество, причем многие из них не имеют к исходной проблеме никакого отношения.

Рис.2.2 - Этапы разработки плана проекта

Рис.2.3 - Разработка плана реализации и проекта

Другая причина заключается в том, что люди часто не знают, чего хотят, или не могут выразить это словами. Ключ к успеху проекта - заставить людей думать о проблеме, а не о ее симптомах. Кроме того, люди преследуют разные цели, иногда конфликтующие друг с другом. Поэтому им трудно прийти к согласию. Время, потраченное на точную формулировку проблемы, не пропадет зря - вы объедините различные точки зрения, выявите суть проекта и донесете ее до всех участников. Не имея четкой цели, невозможно определить, насколько вы к ней приблизились.

Миссия проекта. Миссия проекта - это его предназначение, ориентир, к которому вы будете стремиться. Заявление о миссии проекта нужно, чтобы довести до каждого члена команды проекта его цель и помочь им двигаться в едином направлении.

Выбор проектов и их приоритетность. В любой организации есть множество проектов, которые она могла бы выполнить, но ресурсов хватает лишь на некоторые из них. Отсюда возникает проблема выбора. Выбирать проекты необходимо по определенным правилам. Те же правила можно применять и для прекращения проектов, которые не ведут к желаемым результатам. Мощным и привлекательным обоснованием выбора проекта является извлечение прибыли организацией. Проекты, в которых приток денежных средств в организацию превышает отток средств из организации, являются успешными. Выбор метода обоснования связан с его собственной стоимостью и преимуществами, а также зависит от организации и ситуации.

Цели проекта. Существует несколько категорий целей: деловые, финансовые, технические и качественные. Цели проекта более конкретны, чем его миссия.

Таблица 2.1 - Виды целей проекта

Категория	Цель
Продажи и маркетинг	Расширение рынка Увеличение доли на рынке Сокращение времени выхода на рынок Продление времени жизни продукта Повышение качества обслуживания клиентов Повышение качества и безопасности продуктов Улучшение репутации Сокращение стоимости для сохранения конкурентоспособности
Производство	Повышение качества и безопасности производственного процесса Сокращение отходов Сокращение времени развертывания Использование более доступных материалов Сокращение числа этапов производства
Организационные факторы	Соответствие стандартам Привлекательность для акционеров Улучшение имиджа Сокращение потребности в квалифицированной рабочей силе Сокращение времени на обучение персонала Улучшение обмена информацией Повышение заинтересованности работников Повышение производительности Улучшение условий труда
Финансы	Повышение прибыли Сокращение затрат Повышение рентабельности Повышение устойчивости доходов

Стратегия проекта. У большинства проблем есть несколько решений, но некоторые из них более предпочтительны, чем другие. Команда проекта должна сопоставить различные варианты решения с поставленными целями и выбрать наилучший. Выбрав решение, вы записываете его в план в виде стратегии проекта. Стратегическое планирование проектов мало отличается от стратегического планирования в других областях бизнеса.

Задание по объему работ. Объем работ по проекту - это движущая сила остальных компонентов проекта. Расписание, дата окончания, требуемые ресурсы и бюджет - все эти составляющие определяются тем, что будет или не будет делаться в его процессе. Объем работ составляется из нескольких компонентов:

? результаты, которых ожидают заказчики;

? декомпозиция работ определяет деятельность, которую будут выполнять члены команды;

? требования и спецификации служат для описания финального продукта.

? задание по объему работ - это своеобразная граница проекта. В нем описывается, что входит и что не входит в рамки проекта согласно его текущему плану.

Следя за тем, чтобы команда проекта не выходила за рамки, вы сумеете соблюсти и график и бюджет. Из задания по объему работ заказчики (внутри организации и вне ее) узнают, что они получат в результате проекта. Четко сформулированное задание по объему работ поможет быстрее увидеть изменения, которые приводят к раздуванию проекта. Заказчику список включенных и исключенных работ поможет разобраться, стоит ли проект вкладываемых в него денег.

В конце проекта обычно достигается какой-то результат - новая услуга, усовершенствованный производственный процесс и т.д. Окончательный результат - замечательный ориентир, позволяющий команде проекта сохранить сосредоточенность. Но у проекта могут быть и промежуточные результаты. Промежуточные результаты необязательно представляются заказчику проекта. Все эти малые вехи помогают продвижению проекта, поскольку его участники постоянно имеют в поле зрения какой-то ориентир. Промежуточные результаты также позволяют оценивать, насколько соблюдается план проекта.

Результаты помогают определить область действия проекта и выявить все работы, необходимые для его выполнения. Для каждого результата и важного этапа проекта необходимо оговорить критерии, по которым менеджер проекта и заинтересованные лица будут определять, успешно ли выполнена работа. Критерием можно считать получение акта приемки от представителя строительной инспекции. Четкие критерии успеха обеспечивают своевременное завершение этапов проекта и гарантируют исправное получение денег.

Структурная декомпозиция работ (СДР) - ключ к плану. Прежде чем составлять график, выделять ресурсы и отслеживать эффективность, необходимо разделить работу на задачи и подзадачи, которыми легко будет управлять. Разделение работы на меньшие части необходимо, чтобы члены команды точнее понимали свои обязанности. В СДР входят задачи двух типов: суммарные задачи и группы работ. Группа работ - это задача самого низкого уровня, представляющая конкретную работу. Суммарная задача включает в себя группы работ или суммарные задачи более низкого уровня.

СДР можно изобразить в виде диаграммы или в виде списка с отступами. У диаграммы СДР форма перевернутого дерева. Начинается она с общей задачи проекта в верхней части и заканчивается группами работ на самом нижнем уровне.

СДР в виде списка содержит ту же информацию, что и СДР в виде диаграммы, но занимает гораздо меньше места. Каждый уровень структуры отмечен отступом своего размера.

Именно в виде списка отображается СДР в представлении Лист задач программы MS Project. Преимущества СДР:

? помогает заинтересованным сторонам оценить объем работ по проекту. СДР представляет собой обзор проекта, который заинтересованные лица могут изучать с любой нужной им степенью детализации.

? подробно расписывает все работы по проекту.

? помогает членам команды разобраться с их обязанностями.

? повышает точность составления графика и расчета затрат.

? составляет основу для оценки выполнения плана.

Точный способ разбиения зависит от правил, принятых в организации, целей проекта, способов контроля над его исполнением.

Провести структурную декомпозицию работ часто нелегко, поскольку разбить проект на подзадачи можно различными способами.

Расписание проекта - это просто график его выполнения. Вы помещаете в график группы работ и примерное время их завершения - в порядке очередности, чтобы оценить, когда будет закончен проект.

Организация проекта и ресурсы. Очень важно для проекта получить необходимые для него ресурсы. Используя меньше ресурсов, чем запланировано, или поручая выполнение работы недостаточно квалифицированным специалистам, вы рискуете нарушить график. Строго очертите требуемую квалификацию и вам будет проще получить ресурсы или договориться о подходящей замене, если эти ресурсы недоступны.

Матрица ответственности - это таблица, в столбцах которой стоят группы заинтересованных лиц, а в строках - участки проекта. В каждой ячейке вы указываете уровень ответственности, соответствующий группе заинтересованных лиц и задаче. В матрице предусмотрено четыре уровня ответственности - от уровня, который только уведомляется, до уровня, на котором принимается решение.

? исполнительный уровень означает, что данная группа отвечает за исполнение данной части проекта;

информационный уровень означает, что группе нужна лишь информация о задаче;

? консультационный уровень означает, что с группой нужно консультироваться при принятии решений на каком-то участке проекта;

? ответственный уровень соответствует группе, которая несет ответственность за выполнение задачи.

Назначение матрицы ответственности состоит в том, чтобы установить, кто отвечает за различные участки работ и у кого есть полномочия для принятия решений.

Организационная диаграмма проекта. Мало определить, какие группы принимают участие в проекте. Они должны также знать, какие отношения подчинения их связывают. Если возник вопрос или необходимо принять решение, к кому должны обращаться члены команды? Если первое обращение по инстанции не принесло результата, к кому идти дальше? В большинстве организаций отношения подотчетности оформляют в виде организационных диаграмм; этот подход приемлем и для проектов.

Одна из задач менеджера проекта - контролировать уровень ожидаемых результатов, и без оценки затрат на проект тут не обойтись. Первоначальная оценка необходима, чтобы получить одобрение проекта. Оценки затрат помогают заинтересованным сторонам полнее разобраться в объеме работ по проекту. Уровень детализации бюджета, включаемого в план, зависит от пожеланий заинтересованных лиц. Иногда в плане указывается только цена всего проекта. Однако за кулисами всегда имеется детальный бюджет, в котором учитываются все затраты, начиная от оплаты труда рабочих и арендуемого оборудования и заканчивая размером прибыли.

Риски присутствуют в проекте на любом этапе его выполнения и даже до его начала. Вы можете получить в руки проект с нечетко определенным объемом работ и неясными целями. Финансовые предположения могут оказаться чрезмерно оптимистичными; ресурсы, использование которых предполагалось в проекте, могут перейти на другую работу; наконец, на приверженность и увлеченность членов команды могут повлиять конфликты в организации и другие политические факторы. Следует оценить степень негативного воздействия подобных ситуаций и вероятность их возникновения. Наиболее практичный подход к управлению рисками заключается в их своевременной идентификации и выработке плана ответных действий.

Факторы, являющиеся потенциальными источниками рисков:

? неопределенные сроки будущих действий и событий;

? решения принимаются без участия заинтересованных лиц;

? нестандартные требования;

? недостаток опыта;

? непредсказуемые внешние события.

Планирование обмена информацией. При совместной работе важным компонентом успеха является эффективный обмен информацией. Коммуникации становятся более разветвленными, по мере того как расширяется область действия проекта, возрастает количество вовлеченных в него людей и команд. Заблаговременно спланировав подход к обмену информацией, вы обеспечите нужных людей нужными данными и в нужное время. Все эти аспекты описываются в коммуникационном плане. В нем описано, что вы намерены сделать, чтобы держать участников проекта в курсе событий.

План обеспечения качества начинается с определения уровня желаемых результатов. Требования к качеству могут исходить от заказчика или вытекать из политики организации. В плане описываются гарантии качества, а также стратегии и мероприятия, применяемые для их обеспечения.

Выполнение (executing) - выполнение работ по реализации проекта. Руководитель проекта координирует и распределяет ресурсы проекта, а также контролирует выполнение плана проекта. Этот процесс должен гарантировать, что вся дальнейшая работа по проекту будет соответствовать обозначенным целям. Здесь вносятся утвержденные изменения к плану проекта. Иногда внесение этих изменений требует возврата и повторного выполнения процессов планирования, что обусловлено необходимостью внесения соответствующих поправок к плану для соблюдения конечных сроков завершения проекта.

Мониторинг и контроль - та стадия, на которой измеряется, проверяется и принимается работа. Проводится оценка достигнутых результатов, с целью выявления расхождений между достигнутыми результатами и планом проекта. В случае выявления таких расхождений принимаются повторные меры по приведению достигнутых результатов в соответствие с планом. Это может означать необходимость повторного прохода через группу процессов "Планирование" с целью внесения соответствующих поправок в действия, связанные с реализацией проекта, а также в требуемые ресурсы, календарные планы, бюджеты и т.п.

Завершение - административное закрытие проекта (подписание актов выполненных работ и прочих документов), накопление опыта реализованных проектов, накопление базы знаний.

3. Технико-экономическое обоснование проекта строительства коттеджа

3.1 Концепция коттеджного поселка

Коттеджный поселок под Таганрогом расположен в 15 минут езды от Таганрога на автомобиле. Место расположения коттеджного поселка выбрано неслучайно: удаленность от города создает благоприятную экологическую обстановку, легкую и комфортную для проживания. С точки зрения транспортной доступности коттеджный поселок расположен очень удачно.

Рис. 3.1 - Расположение участка под коттеджный поселок

Краткое описание земельного участка: 81312 м², коммуникации проходят по меже; свет, газ, вода. Море находится в непосредственной близости. Уникальность архитектурной идеи загородных коттеджей поселка состоит в необычной градопланировочной находке: нарезка участков осуществлена таким образом, чтобы получить максимальное количество участков. Большая прогулочная зона с цветниками, продуманным ландшафтным дизайном дополняет архитектурную стилистику коттеджного поселка, подчеркивая его шарм и создавая неповторимый изящный облик.



Рис. 3.2 - Схема расположения участков коттеджного поселка

Коттеджный посёлок рассчитан на 160 участков по 6 соток. Стоимость 1 сотки участка составляет 40000 руб. Все коттеджи в поселке обеспечены поселковыми коммуникациями: централизованное водоснабжение, канализация, электроснабжение (10 КВт/дом) и магистральное газоснабжение, выполненными со строжайшим соблюдением всех норм строительства и эксплуатации.

В коттеджном поселке будет построен административный центр с магазином, кофейней, аптечным пунктом, службами поселка, а также спортивный клуб, в котором разместятся тренажерный зал, бассейн, сауна, бильярдная. Для малышей будет организована замечательная игровая площадка. Одним из главных приоритетов является безопасность проживания в загородном коттедже. Чтобы гарантировать защиту, поселок оборудован пропускным пунктом на въезде. В коттеджном поселке будет функционировать централизованная служба уборки территории, вывоза мусора, сервиса поселковых и домовых коммуникаций.

В коттеджном поселке предлагаются несколько вариантов коттеджей общей площадью 100-280 квадратных метров. Коттедж имеет следующий контруктив:

? фундаменты и стены цокольного этажа загородного коттеджа в поселке аврора: железобетонная монолитная лента;

? перекрытие цоколя и первого этажа коттеджа: плиты перекрытия; перекрытие второго этажа котеджа: деревянные конструкции с пропиткой огне- и био-защитными составами, утепление минватой "изовер" ("урса");

? стены первого и второго этажа коттеджа: несущие блоки - газобетонные (600·400·250);

? наружная отделка загородного коттеджа: облицовочный гладкий или "рваный" цветной каменный блок rosser;

? устройство крыши дома: деревянное, стропильное; кровля - мягкая черепица по сплошному настилу из влагостойкой фанеры толщиной 9 мм с устройством водоприемных желобов и водосливных труб, подшив карнизов вагонкой c покраской;

? лестница межэтажная: монолитная железобетонная (без отделки);

? внутренняя отделка коттеджей: выравнивающая штукатурка стен цементно-известковым раствором, выравнивающая штукатурка внутренних откосов окон и дверей, устройство выравнивающих стяжек полов этажей цементно-песчаным раствором, устройство гидроизоляции в санузлах;

? окна и балконные двери: пластиковые с двухкамерным стеклопакетом с металлическим отливом, без подоконников профиль-rehau, veka (пр-во рф) или salamander (пр-во германия), фурнитура рото или греч (без декоративных раскладок, ламинации и москитных сеток);

? двери наружные - все, кроме балконных, деревянные с замком и ручкой российского производства;

? ворота гаражные: секционные ворота типа doorhan (произ-во рф) или bremet (произ-во италия) без электропривода;

? отопление "под ключ": котел газовый двухконтурный или одноконтурный с бойлером; трубы металлопластиковые радиаторы алюминиевые, типа "global" или "jet" (италия) или стальные типа "delta";

? водоснабжение и канализация (без установочных приборов): трубы металлопластиковые и пластиковые;

? дымовые и вентиляционные каналы: полнотелый кладочный кирпич без устройства колпаков.

"Свой Дом" был заключен договор с физлицом, который является владельцем одного из участков коттеджного поселка "Озерный", на строительство коттеджа общей площадью 120 м².

3.2 Организационный план

Проект содержит следующие мероприятия:

? подготовить участок для строительства;

? подвести коммуникации,

? залить бетон в фундамент,

? возвести металлический каркас,

? электромонтажные работы,

? настелить пол и возвести стены,

? провести отделочные работы.

Каждое из перечисленных мероприятий может рассматриваться как независимая стадия проекта (или работа), требующая собственных материальных, финансовых и людских ресурсов. Для каждой стадии должна быть оценена длительность проведения работ, исходя из имеющихся ресурсов. Будем считать, что эти длительности не подвержены случайным вариациям, но могут быть уменьшены путем вложения дополнительных финансовых средств.

Таблица 3.1 - Перечень этапов строительства коттеджа

Стадия	Описание	Длительность (дней)
A	Разработка сметы	5
B	Подбор подрядчиков	4
C	Подготовить технику	3
D	Создание стройплощадки	1
E	Завоз стройматериалов	7
F	Вырыть котлован	12
G	Подвести коммуникации	15
H	Залить бетон в фундамент	10
I	Возвести металлический каркас	8
J	Электромонтажные работы	15
K	Настелить пол и возвести стены	20
L	Установить лестничные пролеты	7
M	Провести отделочные работы	14

Поскольку разные стадии требуют использования различных трудовых ресурсов, понятно, что некоторые из них могут выполняться независимо друг от друга и параллельно. Вместе с тем некоторые стадии не могут быть начаты до того, как будут завершены другие.

Таким образом, с самого начала планирования и анализа проекта необходимо четко представить себе все взаимосвязи между отдельными стадиями, т.е. установить соотношения "предшественник - последователь".

Менеджер проекта, основываясь на знании современных строительных технологий, установил такие соотношения "предшественник - последователь" для стадий проекта.

Таблица 3.2 - Разработка этапов строительства коттеджа

Стадия	Описание	Последователь	Предшественник	Длительность (дней)
A	Разработка сметы	D	нет	5
B	Подбор подрядчиков	D	нет	4
C	Подготовить технику	E	нет	3
D	Создание стройплощадки	E	A, B	1
E	Завоз стройматериалов	F, G	C, D	7
F	Вырыть котлован	H, I	E	12
G	Подвести коммуникации	I	E	15
H	Залить бетон в фундамент	M	F	10
I	Возвести металлический каркас	J, K, L	F, G	8
J	Электромонтажные работы	M	I	15
K	Настелить пол и возвести стены	M	I	20
L	Установить лестничные пролеты	M	I	7
M	Провести отделочные работы	нет	H, J, K, L	14

Наиболее простым инструментом, позволяющим получить некоторое наглядное представление о проекте и определить его длительность, является диаграмма Ганта.

Для построения диаграммы будем изображать стадии прямоугольниками, длины которых пропорциональны длительности стадий. Причем будем откладывать прямоугольники, руководствуясь принципом: начать каждую стадию так рано, как только возможно (КМР).