Таблица 03 Основные показатели микрорайона
	Площадь микрорайона, га	30,78
	Коэффициент плотности застройки Отношение общей площади надземных этажей зданий, измеренной по внешнему контуру наружных стен (брутто) к площади микрорайона (в исходных границах)	0,85
	Коэффициент использования территории Отношение площади застройки зданий (без учета подземных частей) к площади микрорайона (в исходных границах)	0,16
	Площадь покрытия земельными участками, % от исходной площади микрорайона	21,28
	Общая площадь жилой застройки нетто, м2 Отношение общей площади нетто к общей площади брутто принято 0,7	158175
	Расчетное количество жителей, чел Расчетная норма общей площади квартир на одного человека принята 25 м2. Это промежуточное значение между рекомендуемыми параметрами для жилья эконом-класса (30 м2/чел) и социального жилья (20 м2/чел) (п.5.6 СП 42.13330.2011), соответствующее, на наш взгляд, фактической заселенности квартир в микрорайонах	6327



Рис. 22 Существующее положение

Рис. 23 Существующее положение. Общий вид застройки

3.2.2 Логическая последовательность событий и результаты применения первого альтернативного подхода к межеванию "по отмостке"

1 этап. В связи с принятыми поправками в Земельный кодекс, образование новых земельных участков в пределах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными жилыми домами, возможно только посредством разработки проекта межевания. Разработка проекта РЗТ не предполагается изначально, т.к. самостоятельное расселение пятиэтажек не под силу даже крупному инвестору. Давление со стороны фирм-застройщиков, ищущих свободные площадки в застроенной части города, вынуждает Администрацию города пойти на разработку ППТ и ПМ. Цель - сформировать земельные участки для продажи на аукционе, либо для заключения договора о комплексном освоении, либо договора о строительстве жилья экономического класса. Исходя из поставленной цели, размеры земельных участков для продажи и предоставления устанавливаются максимальные, а под существующими зданиями - минимальные, т.е. по отмостке. Вся прочая территория остается не разграниченной. С учетом роста плотности застройки, для достижения требуемых по СНиП показателей обеспеченности территорией, в границы ППТ включается соседний парк. Под парком в ППТ предусматривается размещение подземной парковки на 300-400 автомобилей. Срок разработки градостроительной документации от написания технического задания до утверждения - не менее 1 года.

2 этап. Различными застройщиками производится застройка выкупленных ими, либо полученных по договорам о комплексном освоении, строительстве жилья экономического класса земельных участков. Единственной целью застройщиков является достижение максимальных показателей продаваемой площади, единственным ограничением - инсоляция существующих жилых помещений. С учетом сложной экономической ситуации, сложности согласования и получения ТУ на отдельные объекты - срок освоения всех земельных участков растягивается на 5-7 лет.

Рис. 24 Результат проекта межевания и застройки отдельных земельных участков

3 этап. Панельные здания серии 1-464 постепенно вырабатывают свой ресурс прочности (нормативный срок эксплуатации 25 лет закончился в 1990-1995 гг.). Здания, достигшие аварийного состояния, расселяются за муниципальный счет и сносятся (около 50% хрущевок), с одновременным образованием на их месте новых участков под застройку. В связи с тем, что данный процесс будет не регулярным и растянутым во времени, с учетом неприемлемых для нового строительства размеров земельных участков под сносимыми хрущевками, и при сохранении положений действующего законодательства, в каждом конкретном случае будет требоваться корректировка проекта межевания, либо разработка нового. Сохраняемые по результатам технического обследования здания ремонтируются, с возможным продлением срока эксплуатации на следующие 40-50 лет. Данный этап предположительно будет растянут во времени и завершится не ранее 2050-х гг.

Рис. 25 Конечная форма застройки микрорайона по истечении 30-40 лет

Рис. 26 Конечная форма застройки микрорайона по истечении 30-40 лет. Общий вид

3.2.3 Логическая последовательность событий и результаты применения второго альтернативного подхода к межеванию для достижения "упакованности" территории

1 этап. В рамках обозначенных в Генеральном плане программ развития застроенных территорий, Администрация города принимает решение о разработке ППТ и ПМ данного микрорайона. Цель разработки - сформировать полноценные объекты недвижимости - земельные участки под зданиями - и таким образом зафиксировать сложившийся статус-кво использования территории. Одновременно решается задача упорядочивания границ существующих земельных участков. Техническое задание на разработку ППТ не предусматривает увеличения плотности застройки, изменения баланса социальной инфраструктуры микрорайона.

Вместе с тем, в связи с большими размерами квартала (30,78 га), Администрация не видит возможности привлечь одного инвестора для его освоения. Кроме того, в части градостроительной политики ставится задача формирования конкурентного строительного рынка, обеспечивающего разнообразие предложений жилья. В этой связи, в Техническое задание включается условие о необходимости разработки планировочной концепции, предусматривающей деление микрорайона на кварталы меньшего размера, которые затем становятся "лотами" при заключении договоров об РЗТ.

На основании разработанной концепции, с жителями проводится разъяснительная работа, обосновываются предлагаемые границы земельных участков, доказывается необходимость создания внутренних улиц - будущих территорий общего пользования. Основным мотивирующим фактором должна выступать возможность стать реальными выгодоприобретателями в результате реализации программы РЗТ.

Одновременно, совместно с Администрацией вырабатываются решения по устранению конфликтных ситуаций. К таковым могут относиться: выкуп или предоставление равноценных участков взамен гаражей, временных павильонов, попадающих согласно концепции в границы будущих территорий общего пользования; согласование размещения контейнерных площадок в границах каждого образуемого земельного участка; установление временных публичных сервитутов (на период реализации программы РЗТ) при невозможности обеспечения прохода или проезда к земельным участкам.

Отдельные технологии, применение которых возможно при разработке ППТ и ПМ: 1) Создание резервного фонда земельных участков в муниципальной собственности в пределах проектируемых кварталов. Данные земельные участки будут обмениваться на изымаемые земельные участки зданий, попадающих в красные линии будущих улиц. Таким образом, "изъятие" как таковое будет формальностью и позволит сохранить собственность в тех же планировочных границах, где проживают собственники. 2) Предварительное закрепление будущих красных линий (при невозможности их проведения по существующим зданиям и земельным участкам) линями регулирования застройки.

После согласования всех моментов с жителями, ППТ и ПМ проходит процедуру публичных слушаний и утверждения. Общий срок разработки градостроительной документации от написания технического задания до утверждения - 2-3 года.

Рис. 27 Результат разработки проекта межевания

Этап 2. На основании ранее разработанной концепции, вносятся изменения в ПЗЗ в части предельных параметров разрешенного строительства на данной территории. Учитываются, в т.ч.: высотное регулирование, отступы застройки от красных линий и границ земельных участков, требования к фасадам, требования к размещению парковок и элементов благоустройства. Срок подготовки и внесения изменений в ПЗЗ - 6 месяцев.

Этап 3. Далее процесс развивается в каждом квартале индивидуально. Составляются технические задания и разыгрываются аукционы на право развития застроенных территорий по отдельным лотам (кварталам). По результатам работы инвестора с собственниками, вносятся изменения в ранее разработанные ППТ и ПМ (утверждаются красные линии, уточняются границы земельных участков). В каких-то кварталах еще только объявлен аукцион, а где то уже идет строительство (пилотный квартал). Общий срок реализации всех программ РЗТ - 10-12 лет.

Рис. 28 Вариант застройки после реализации программ РЗТ



Рис. 29 Вариант застройки после реализации программ РЗТ. Общий вид

3.3 Оценка результатов сценарного моделирования

3.3.1 Оценка с позиции сбалансированного состояния локальной территории

Оценка полученной в результате сценарного моделирования "физической формы" микрорайона производится по ряду количественных показателей, которые должны подтвердить исходную гипотезу о потенциально более выгодном 2-м подходе. В результате формулируются положения о достижении, либо не достижении определенных качественных состояний жилой среды.

Таблица 04 Оценка состояния физической формы микрорайона по результатам сценарного моделирования. Количественные показатели
	Показатель	Подход №1 Межевание по отмостке	Подход №2 Сплошное межевание
	Временные рамки:
	Предполагаемый период активных преобразований, обусловленный применяемым подходом, лет	6-8	12-15
	Предполагаемый период в силу необходимости возникающих изменений застройки, лет	следующие 30-40	не ранее, чем через 30-40
	Общие показатели площади земельных участков:
	Площадь покрытия земельными участками, % от исходной площади микрорайона	70,07	100
	Площадь земельных участков создаваемых публичных пространств, % от исходной площади микрорайона	0	22,06
	Площадь земельных участков школ, детских садов, % от исходной площади микрорайона	16,67	17,12
	Площадь земельных участков нежилых зданий, % от исходной площади микрорайона	6,63	3,02
	Площадь земельных участков жилых зданий, % от исходной площади микрорайона	46,96	57,79
	Общие показатели застройки микрорайона:
	Площадь микрорайона, га	30,78	30,78
	Коэффициент плотности застройки	1,7	1,44
	Коэффициент использования территории	0,17	0,26
	Показатели жилой застройки микрорайона:
	Коэффициент плотности застройки в пределах земельных участков, занимаемых жилыми зданиями	3,26	2,34
	Коэффициент использования территории в пределах земельных участков, занимаемых жилыми зданиями	0,32	0,38
	Общая площадь жилой застройки нетто, м2	316735	273305
	Расчетное количество жителей	12670	10932
	Удельный показатель площади земельных участков жилых зданий на 1 жителя, м2	11,4	16,27
	Показатели использования публичных пространств:
	Общая длина красных линий, м	2219,8	7289,7
	Длина фасадов зданий, ориентированных на красную линию, м	1503	3947
	Удельный показатель площади публичных пространств внутри микрорайона на 1 жителя, м2	0	5,57
	Показатели пешеходной связности:
	Максимальная длина квартала, м	568,5	317,7
	Средняя длина стороны квартала, м	554,95	140,18
	Количество перекрестков Т-образные перекрестки посчитаны с коэффициентом 0,5	4	15
	Показатели парковок:
	Потенциальная емкость подземных паркингов, количество мест на 1 квартиру Расчет выполнен для следующих условий. Средняя заселенность квартир принята 3 человека. Паркинги располагаются под дворами в 1 уровне. Полезная площадь парковки 50% от площади подземного пространства, размер паковочного места 30м2.	0,14	0,29
	Максимальная емкость временных парковок вдоль улиц, количество парковочных мест на 1 квартиру Расчет выполнен для следующих условий. Продольная парковка по обеим сторонам улиц, длина парковочного места 6 м, общая длина парковки - не более 70% длины улицы	0	0,12

Полученная в результате моделирования физическая форма застройки микрорайона и количественные показатели подтверждают тезис о специфическом воздействии рассматриваемых подходов на характер развития и морфологию застройки.

Действия в рамках первого подхода увеличивают плотность застройки и количество жилой площади в микрорайоне приблизительно в два раза по сравнению с существующей ситуацией, и на 18% по сравнению со вторым подходом. Это объясняется строительством жилых зданий высокой этажности (в основном, 12-16 этажей), а также большим количеством нежилых зданий (торговля, офисы). Только по жилью, превышение над вторым подходом несколько меньше - 16%.

Увеличение плотности застройки отличает оба подхода, но во втором подходе это компенсируется повышением комфортности внешней среды микрорайона. По всем ключевым параметрам, связанным с использованием общественных пространств, пешеходной связанностью 1-й подход не может соревноваться со вторым, т.к. подобные концепции в нем исключены априори, и все нацелено на разрушение структуры, размывание контуров того, что могло бы служить подобием общественных пространств (например, дворов).

В данной работе показатели расчета социальной инфраструктуры не учитывались. Несмотря на наличие разницы в расчетной численности населения в двух подходах (в первом больше на 1700 человек), данное отличие не является принципиальным. Любое увеличение плотности, как в первом, так и во втором подходе, приведет к нарушению изначально существовавшего баланса объема инфраструктуры и населения. Эта отдельная большая тема, требующая принципиальных решений в части модернизации существующей инфраструктуры, возможного сокращения нормативных требований к площади земельных участков детских садов, школ в условиях плотной городской среды.

Эксперимент наглядно показал, что межевание "по отмостке" с последующим формированием земельных участков под строительство на освободившейся таким образом территории приводит к "вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости". Нарушение требования ч.6 ст.11.9 ЗК При этом в рамках первого подхода в микрорайоне сохраняется до 30% не разграниченной территории, которая является источником потенциальных проблем в настоящем и будущем.

Любопытно сравнить показатели плотности застройки и использования территории, рассчитанные по отношению к площади всего микрорайона ("брутто") и по отношению только к земельным участкам жилых зданий ("нетто"). Второй метод подсчета показывает существенно больший контраст между первым и вторым подходами в части плотности застройки (разница коэффициентов 0,92 вместо 0,26), при одновременном сближении показателей использования территории (разница коэффициентов 0,06 вместо 0,09), что демонстрирует недостаточно эффективное использование территории микрорайона в первом подходе.

Наиболее интересным из рассчитанных показателей, на наш взгляд, является площадь земельных участков жилой застройки в расчете на одного жителя. Он непосредственно характеризует, насколько богатыми или бедными оказываются жителя после выполнения процедуры межевания. Во втором подходе эта цифра почти на 5м2 больше (16,27 против 11,4 м2).



3.3.2 Оценка с позиции, характеризующей "градостроительную политику" - систему управления развитием города

Анализ результатов моделирования одной территории в рамках двух подходов к межеванию, показывает, что реализуемая в первом случае градостроительная политика даёт менее привлекательный результат, чем во втором.

В чем особенности двух "политик", почему они ведут в диаметрально противоположные стороны? В рамках первого подхода, текущая система управления и текущее состояние нормативно-правовой базы искусственно "заморожены", остановлены в развитии. Но, как известно, остановка в развитии автоматически означает "сползание назад" на фоне идущих вперед жизненных процессов. Именно это и показывает эксперимент. Администрация города оказывается не в состоянии справиться с вызовами времени В данном случае, "вызовами времени" можно считать стремление застройщиков больше строить, быстрое ухудшение состояния жилищного фонда, пассивность жителей и т.д. из-за отсутствия соответствующей стратегии, тактических ошибок, несовершенства нормативно-правовой базы. Собственно, в таких условиях можно говорить об отсутствии градостроительной политики у города. Если мы посмотрим на реальное состояние документов градорегулирования г. Самары, то увидим, что все они морально устарели и выполняют свою функцию лишь номинально. Особенностью подобной системы управления является неумение власти и горожан находить общий язык для решения насущных проблем.

Второй подход демонстрирует наличие определенных принципов (выбор в пользу "устойчивого развития"), и это самое главное. Наличие принципов подразумевает возможность выстраивать стратегию, вести диалог между всеми участниками преобразований. Безусловно, необходимо определенное реформирование местной системы управления: смена текущих руководителей, увязших в коррупционных отношениях; пополнение штатов квалифицированных специалистов - планировщиков; усиление общественного и экспертного контроля за решениями органов градостроительства, комиссии по застройке; создание (наконец!) работающей системы мониторинга градостроительной деятельности и т.д. В первую очередь необходима стратегия пространственного развития, положения которой будут транслироваться в документы градорегулирования. Градостроительная политика без стратегии, без идей невозможна.

Достижение результата в рамках второго подхода во многом зависит от эффективности взаимодействия различных городских структур: администрации, органов градостроительства и архитектуры, ТОСов, ТСЖ, коммунальных и управляющих компаний, общественных организаций -организации взаимодействия между ними должно быть уделено особое внимание.

3.4 Рекомендации по совершенствованию нормативной правовой базы и градостроительной политики в части применения рациональных методов межевания на земельные участки территорий, застроенных многоквартирными домами

Для реализации сценария развития территории в соответствии со 2-м подходом ("сплошное межевание"), необходимы определенные коррекции нормативной правовой базы. Т.к. рассмотренный сценарий предусматривает возможность реализации в два разнесенных во времени этапа, законодательные инициативы могут разрабатываться в последовательности, соответствующей этим двум этапам. Основная проблематика нормативно-правового обеспечения деятельности по планировке и межеванию (только в части межевания районов массовой жилой застройки) рассмотрена в разделе 2.4. В данном разделе содержатся предварительные предложения и намечаются пути преодоления выявленных противоречий.

Предложения к первому этапу реализации подхода "сплошное межевание":

1/ Необходимы ясные правовые основания для аннулирования в судебном порядке ранее образованных "по отмостке" земельных участков и постепенная наработка соответствующей судебной практики. Основанием для подобных решений может являться наличие утвержденного проекта межевания, о чем должна быть соответствующая запись в Земельном кодексе. На сегодняшний день, ЗК предусматривает только платную возможность перераспределения земли, находящейся в частной и государственной, либо муниципальной собственности (ч.1 ст.39.28 ЗК). В данном случае, перераспределение должно быть бесплатным, поскольку изначально при образовании земельных участков была допущена несправедливость.

2/ Необходимо введение правового запрета на дальнейшее образование земельных участков "по отмостке" при межевании застроенных территорий. На наш взгляд, возврат к отмененной норме ГрК об учете нормативов и правил, действовавших в период строительства нецелесообразен, и вот почему. Практика уплотнительной застройки свела на нет принцип уравнительного распределения земли под домами еще в советское время. Появились отдельные здания углового расположения, по-сути представляющие собой совершенно иную типологию застройки - можно сказать городское жилье студийного типа, т.е. без территории. Игнорирование факта наличия разнообразных градостроительных ситуаций негативно скажется на правоприменении указанной нормы. Вместо этого целесообразно установить два поддерживающих друг друга требования, обязательных при выполнении проектов межевания застроенных территорий: А) Ввести в ГрК запрет на наличие не разграниченной территории в пределах элемента планировочной структуры, ограниченного красными линиями (т.е. в данном случае в пределах квартала жилой застройки); Б) Ввести в ЗК запрет на образование в пределах элемента планировочной структуры земельных участков, не связанных со зданиями, строениями, сооружениями (на момент разработки проекта). На наш взгляд, указанные требования сделают увеличение площади земельных участков обязательной и понудят разработчиков искать оптимальные варианты межевания кварталов. Принципы учета нормативов и правил, действовавших в период строительства и/или расчета площади земельных участков пропорционально площади помещений должны существовать в виде рекомендаций в соответствующих методических документах.

3/ Предыдущее предложение позволит урегулировать и другое противоречие, часто возникающее на практике, а именно - попытки создания территорий двойственного статуса - земельных участков в муниципальной собственности на внутриквартальных территориях, предназначенных для благоустройства, без выделения их красными линиями. С учетом уже наработанного опыта двойственных толкований, желательно еще раз продумать и усилить смысл базовых определений понятий "красная линия", "территория общего пользования" в ГрК.

4/ В ГрК целесообразно предусмотреть случай разработки ППТ для застроенных территорий только в целях выделения элементов планировочной структуры, без приведения в соответствие с современными нормативами обеспеченности социальной и обслуживающей инфраструктурой, территорией, парковками и т.п. Условием выбора такого варианта может являться правовой запрет на новое строительство и сохранение существующих параметров использования (плотности застройки) в пределах указанной территории. Подобная мера ускорит процесс межевания застроенных территорий в городах с ограниченными бюджетными возможностями. Другим возможным решением данной проблемы является разработка обоснований для размещения инфраструктуры за пределами границ разработки ППТ, однако такой механизм может быть задействован только на уровне более комплексного документа, каковым является Генеральный план.

6/ В обязательный состав проектов планировки и проектов межевания (впрочем, как и любой другой градостроительной документации) должна быть включена стадия концепции. Упоминание слова "концепция" При известном предубеждении чиновников к модному слову "концепия", можно использовать любой другой термин, подходящий по смыслу, например "этап предварительной разработки" в ГрК позволит обоснованно включать данную позицию в технические задания на разработку проектов, предусматривать в контрактах соответствующие временные и финансовые затраты.

7/ Процедура разработки проектов планировки и проектов межевания на застроенные территории должна в обязательном порядке включать в себя участие местных жителей и собственников недвижимости, располагающейся в границах разработки планировочной документации. Нужно отличать предлагаемую процедуру от процедуры публичных слушаний, предусмотренную в ГрК. Публичные слушания - это процедура, предваряющая утверждение по-сути готового документа, ориентированная на участие широкого круга лиц. Сама процедура проходит, как правило, быстро, Максимальный срок 3 месяца (ч.11 ст.46 ГрК) так что многие заинтересованные лица просто не успевают среагировать. Участие местных жителей и собственников должно происходить в процессе работы над документами и приводить к поиску разумных компромиссных решений. На наш взгляд, целесообразно ввести в главу 5 ГрК соответствующую статью, которую так и назвать "Разработка документации по планировке с участием жителей, а также собственников помещений, земельных участков".

8/Необходимо правовое закрепление невозможности объединять или делить земельные участки собственниками, Данное право закреплено в в ст.11.2-11.7 ЗК если размеры измененных участков не соответствуют утвержденному проекту межевания. Предлагается включить соответствующее положение в ст.27 Закона о кадастре. С другой стороны, в ГрК целесообразно допустить разработку и утверждение проектов межевания с различными вариантами конфигураций земельных участков (если это не противоречит регламенту правил землепользования и застройки). Например, заранее может быть предусмотрена возможность деления крупного земельного участка на более мелкие.

Предложения ко второму этапу реализации подхода "сплошное межевание":

9/ Реализацию второго этапа рассматриваемого подхода невозможно представить без совершенствования института развития застроенных территорий, предусмотренного в Градостроительном кодексе РФ. Соответствующая концепция и конкретные предложения по внесению изменений в законы были подготовлены фондом "Институт экономики города" в 2013-2014 гг. На наш взгляд, данная работа должна быть завершена. Напомним некоторые ключевые идеи, содержащиеся в данной работе: возможность применения института РЗТ на территориях с частной застройкой, гаражами и дачами; введение особого института, позволяющего прекращать права на недвижимое имущество в целях реализации РЗТ; совершенствование порядка определения выкупной цены помещений в аварийных домах; регламентация получения технических условий для обеспечения РЗТ; возможность поэтапной реализации РЗТ; легализация перепланировок в домах, подлежащих сносу и т.д. Одной из ключевых задач проекта, подготовленного ИЭГ, является создание таких условий, при которых все участники развития конкретной территории становятся выгодоприобретателями.

10/ Необходима разработка единой методики расчета плотности застройки и других коэффициентов, увязанных с размером и типом градостроительного образования, от города до здания на отдельном земельном участке. Наличие такой методики позволит избежать соблазна укрупнения кварталов с целью формального соответствия параметрам плотности, закрепляемых в местных и региональных градостроительных нормативах.

11/ Поскольку при реализации второго этапа рассматриваемого подхода происходит моделирование конкретных физических параметров будущей застройки, необходимо проведение определенной работы в части уточнения технических регламентов, влияющих на принятие базовых решений о ширине улиц, расстоянии между зданиями и т.п. Основной блок корректировок касается СП 42.13330.2011 (бывший СНиП "Градостроительство").

Вопрос первый и наиболее острый - приведение нормативных требований по размещению парковок в соответствии с реальной городской практикой. Ограничения, особенно для крупных парковок должны сохраняться. В то же время, необходимо дать зеленый свет размещению уличных парковок, с сокращением нормативного расстояния до фасадов зданий. Указанные ограничения дублируются в 2-х документах: СП 42.13330.2011, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03.

Требования к бытовым разрывам, размещению и количеству различных площадок, проценту озеленения микрорайона с 2015 года не входят в перечень строительных правил обязательного применения. "Перечень национальных стандартов и сводов правил …" (Утв. Постанолением Правительства РФ от 26.12.2014 года N 1521) Тем не менее, они не могут не применяться, поскольку отсутствуют альтернативные документы добровольного применения. Это еще одна сфера корректировок, от которой напрямую зависит баланс территории микрорайона, типология и этажность зданий.

Необходимо уточнение и проработка требований к размещению пожарных проездов (СП 4.13130.2013), с точным определением как, при каких условиях необходимы заезды во дворы, когда допускается осуществление подъезда к зданию с одной стороны и т.п.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1) В работе рассмотрены морфологические особенности микрорайонов 2-й половины 20-го века. Отмечены следующие явления: негативное воздействие различных ограничительных факторов (нормативных отступов, способов прокладки инженерных сетей и т.п.) на современное состояние и использование внутриквартальных территорий; малый процент покрытия территорий микрорайонов земельными участками; образование основной массы земельных участков по отмостке здания; слабая вовлеченность жителей в управление территорией; наличие в микрорайонах ранней постройки (1960-е гг.) территориальных резервов для уплотнительной застройки.

2) Анализ кадастровых карт различных городов России и зарубежья выявил большое разнообразие применяемых подходов к межеванию районов массового жилищного строительства второй половины 20-го века. Обобщение данного материала позволило установить ряд ключевых принципов межевания, выбор которых связан с градостроительной политикой и состоянием нормативно-правовой базы. К ним относятся: "сплошное межевание" со 100% покрытием территории земельными участками, либо частичное сохранение не разграниченной территории; допустимость, либо недопустимость нахождения территорий общего пользования в границах квартала; возможность, либо невозможность нахождения нескольких многоквартирных домов на одном земельном участке и т.д.

3) Определены основные концепции и приемы межевания, соответствующие идее устойчивого развития города, использование которых целесообразно на этапе реновации микрорайонов, в т.ч.: создание структуры общественных пространств, уменьшение размеров кварталов, параметризация застройки.

4) Проведено сценарное моделирование развития территории конкретного микрорайона на основе 2-х принципиально отличных подходов к межеванию: с образованием земельных участков под многоквартирными домами "по отмостке" и с образованием полноценных земельных участков, полностью использующих пространство квартала. В рамках 1-го подхода моделировалась ситуация, в которой нормативно-правовая база и градостроительная политика администрации города оставались на текущем уровне, без изменений. В рамках второго подхода ставилась цель обозначить необходимые условия для формирования устойчивой среды микрорайона, моделирование включало соответствующие концепции и приёмы.

5) Расчет по ряду показателей показал качественные отличия и преимущество второго подхода, что позволяет рекомендовать использовать его для решения практических задач реновации микрорайонов. В данной работе, для проведения эксперимента был выбран микрорайон постройки 1960-х гг., но подход может быть адаптирован для работы с застройкой других периодов.

6) В магистерской работе также был проведен анализ проблем действующей нормативно-правовой базы, наличие которых с большой степенью вероятности будет препятствовать реализации 2-го из рассмотренных подходов, и разработаны рекомендации по внесению соответствующих изменений. В частности, предлагается: уточнение ряда требований технических регламентов; внесение поправок, обеспечивающих более эффективную работу института развития застроенных территорий (завершение работы, выполненной Институтом экономики города в 2013-2014 гг.); внесение поправок, дающих возможность аннулировать или перемежевать ошибочно образованные "по отмостке" земельные участки и ряд других мер.

7) В целом, магистерская работа демонстрирует значимость межевания как основы реальной градостроительной политики. Изначально неверно выбранная стратегия межевания оказывает долгосрочное негативное воздействие на морфологию городской застройки, снижает потенциал развития территорий.



СПИСОК ИСТОЧНИКОВ

Монографии, в т.ч. отдельные главы и разделы

Bye, Johanna. Creating a Street Vitality Index. Analysis of Existing Street Rating Systems and Recommendations for the Future / Master's of Urban Planning and Policy Candidate. Sanjeev Vidyarthi, Advisor. College of Urban Planning and Public Affairs, University of Illinois at Chicago, 2012. 27 p.

Duany, Andres et al. The Smart Growth Manual / Andres Duany, Jeff Speck, Mike Lydon. McGrawHill, 2010. 240 p.

Parolek, Daniel G. et al. Form-Based Codes. A Guide for Planners, Municipalities, and Developers / Daniel G. Parolek, Karen Parolek, Paul C. Crawford. Wiley, 2008. 332 p.

Shaftoe, Henry. Convivial Urban Spaces. Creating Effective Public Spaces. Earthscan, 2008. 154 p.

Генцлер И.В, Лыкова Т.Б, Сиражитдинова Н. Методические рекомендации по деятельности совета многоквартирного дома. Москва: Институт экономики города, 2012. 51 с.

Генцлер И.В., Лыкова Т.Б. Профессиональное управление многоквартирными домами: Информационно-методическое пособие. Тверь: Научная книга, 2009. 114 с.

Джекобс, Джейн. Смерть и жизнь больших американских городов / Пер. с англ. Москва: Новое издательство, 2011. 460 с. (Библиотека свободы) (1st ed. 1961)

Ларина Т.А., Расторгуев М.Ю. Инженерные сети и оборудование. Общие сведения. Размещение и конструирование подземных инженерных сетей. Москва: МАДИ (ГТУ), 2002. 56 с.

Лисициан М.В. и др. Виды жилой застройки // Архитектурное проектирование жилых зданий / Лисициан М.В., Пашковский В.Л., Петунина З.В. и др. Под ред. Лисициана М.В, Пронина Е.С. Москва: Архитектура-С, 2006. С. 16-22

Музалевская Г.Н. Инженерные сети городов и населенных пунктов: Учебное пособие. Москва: Издательство Ассоциации стрительных вузов, 2006. 148 с.

Ницкая С.Г., Васильев В.И. Инженерные сети и оборудование: Учебное пособие. Челябинск: Изд-во ЮУрГУ, 2011. 74 с.

Отчет о работе: "Разработка комплекса нормативных правовых актов, направленных на совершенствование отношений в сфере развития застроенных территорий". Этап 1. Концепция совершенствования отношений в сфере развития застроенных территорий / Институт экономики города, 2014. (НИР, выполненная по заказу Национального объединения строителей и Национального объединения застройщиков)

Самогоров В.А. и др. Градостроительное развитие Куйбышева в 1960-70-е годы // Самогоров В.А., Пастушенко В.Л., Федоров О.А. Космический Куйбышев. Екатеринбург: TATLIN, 2015. С. 13-33.

Синельник А.К. Период экстенсивного развития экономики (50-70-е годы) + Страницы новой истории // Синельник А.К. Градостроительная история Самарского края. Самара: ООО НВФ "СМС", Самарская государственная архитектурно-строительная академия, 2000. С. 138-176

Стадников В.Э., Федоров О.А. Период массового строительства // Стадников В.Э., Федоров О.А. 81 архитектурный шедевр. Москва: Жираф, 2006. С. 54-64

Трутнев Э.К., Бандорин Л.Е., Гудзь Т.В. и др. Градорегулирование: Основы регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости. Москва: Фонд "Институт экономики города", 2008. 296 с.

Трутнев Э.К., Бандорин Л.Е., Гудзь Т.В. и др. Правовые вопросы межевания и преобразования застроенных территорий жилого назначения. Москва: Фонд "Институт экономики города", 2006. 124 с.

Цыренжапов, Ч.Д., Шенбергер Д.С., Елисеев Д.В. Основы управления многоквартирными жилыми домами: Учебное пособие. Томск: Изд-во Том. гос. архит.-строит. ун-та, 2013. 84 с.

Статьи

Falkenbach, Heidi and Nuuja, Katri. Flat Ownership and Registration in Europe, an Overview / Paper from "The XXX FIG General Assembly and Working Week 13-17 May 2007 Hong-Kong"

https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2007/papers/ts_1c/ts01c_04_falkenbach_nuuja_1276.pdf

Solomon, Daniel. A primary task of all urban architecture and landscape design is the physical definition of streets and public spaces as places of shared use // Charter of the new urbanism. 2nd ed. Ed. by Emily Talen. Congress for the New Urbanism, 2013. P. 199-209

Ахмеджанова, Дилором / Жилищная реформа по-польски и по-русски // Интернет-журнал "Новая Польша". 2010 №6

http://www.novpol.ru/index.php?id=1339

Отрезной палисад. Чем грозит горожанам приватизация дворов / Денис Владиславлев, Мария Глушенкова. Коммерсантъ Деньги №9 от 10.03.2014. Стр. 43

http://www.kommersant.ru/doc/2411765

Шреккенбах, Лариса. Система управления жилой недвижимостью в Германии / Cтатья на веб-сайте "Портал-энерго". Дата публикации 10.02.2014

http://portal-energo.ru/articles/details/id/758

Брошюры

Form-Based Codes: A Step-by-Step Guide for Communities / Chigago Metropolitan Agency for Planning (CMAP). 48 p.

LEED 2009 for Neighborhood Development Rating System / Created by the Congress for the New Urbanism, Natural Resources Defense Council, and the U.S. Green Building Council (Updated July 2014)

Profiles of a Movement: Co-operative Housing Around the World / CECODHAS Housing Europe and ICA Housing, 2012. 92 с.

Городская среда: Воздействие правовых норм на повышение качества / Фонд "Институт экономики города", 2014. 20 с.

Профессиональное управление многоквартирными домами. Международный опыт / Фонд "Институт экономики города", 2015. 24 с.

Руководство по вопросам жилищных кондоминиумов в странах с переходной экономикой / Издание Европейской экономической комиссии ООН / Неофиц. пер. на русский язык. Москва: ЗАО “Агентство консультаций и управления в строительстве “КОНУС”, 2003. 147 с.

Документы нормативно-правового характера

"Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 05.05.2014)

http://base.consultant.ru

"Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2016)

http://base.consultant.ru

"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.01.2016)

http://base.consultant.ru

"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016)

http://base.consultant.ru

"Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме" (Утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290)

http://base.consultant.ru

"Муниципальная программа городского округа Самара по комплексному благоустройству дворовых территорий городского округа Самара "Двор, в котором мы живем" на 2012 - 2015 годы" (Утв. Постановлением Администрации городского округа Самара от 12.10.2011 N 1240) (ред. от 05.11.2015)

http://docs.cntd.ru

"Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (Утв. Постанолением Правительства РФ от 26.12.2014 года N 1521)

http://docs.cntd.ru

"Порядок передачи земельных участков на территории города Москвы в частную собственность и формирования земельных участков" (Утв. Постановлением Правительства Москвы от 27.06.2006 г. N 431-ПП)

http://www.znaytovar.ru/gost/2/Postanovlenie_431PP_O_peredach.html

Закон Самарской области от 11 марта 2005 года № 94-ГД "О земле" (ред. от 06.10.2015)

http://docs.cntd.ru

Решение Думы городского округа Самара от 29.11.2007 N 501 "О порядке организации и осуществления территориального общественного самоуправления в городском округе Самара"

http://www.gordumasamara.ru/decisions/IV/2007

СанПиН 2.1.2.2645-10. "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях" (Утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64)

СанПиН 42-128-4690-88. "Санитарные правила содержания территорий населенных мест" (Утв. Главным государственным санитарным врачом СССР 05.08.1988 N 4690-88)

СН 41-58 "Правила и нормы планировки и застройки городов" (Утв. Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 1 декабря 1958 г.)

СНиП 2.07.01-89*. "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" (Утв. Постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78) (ред. от 25.08.1993)

СНиП II-60-75*. Часть II. Нормы проектирования. Глава 60. "Планировка и застройка городов, поселков и сельских населенных пунктов" (Утв. Постановлением Госстроя СССР от 11.09.1975 N 147) (ред. от 15.09.1987)

СНиП II-К.2-62 "Планировка и застройка населенных мест. Нормы проектирования" (Утв. Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 7 мая 1966 г.)

СП 30-101-98 Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах (Утв. Приказом Минземстроя от 26 августа 1998 г. N 59)

http://docs.cntd.ru

СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям (утв. Приказом МЧС России от 24.04.2013 N 288)

СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*

Устав городского округа Самара (Принят Решением Думы городского округа Самара от 10.07.2006 N 294) (ред. от 17.11.2014)

http://docs.cntd.ru

Федеральный закон от 04.06.2011 N 123-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

http://base.consultant.ru

Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ (ред. от 30.12.2015) "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016)

http://base.consultant.ru

Федеральный закон от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (ред. от 23.06.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 13.07.2014)

http://base.consultant.ru

Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ред. от 29.12.2015)

http://base.consultant.ru

Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (ред. от 04.11.2014)

http://base.consultant.ru

Интернет-ресурсы

The Charter of the New Urbanism

https://www.cnu.org/who-we-are/charter-new-urbanism

Геопортал OASIS (Нью-Йорк)

http://www.oasisnyc.net/map.aspx

Геопортал Земли Бранденбург

http://geoportal.brandenburg.de/geodaten/themenkarten/planen-wohnen-bauen

Геопортал земли Саксония

https://geoportal.sachsen.de/cps/karte.html?showmap=true

Геопортал Национального географического института Франции (IGN)

http://m.geoportail.fr

Геопортал Чехии

http://geoportal.cuzk.cz/geoprohlizec

Информация пресс-службы МГК КПРФ 20.12.2014 02:34 "Проблемы нарушения прав москвичей на землю". Круглый стол фракции КПРФ в Московской городской Думе

http://kprf.ru/dep/reg/137551.html

Информация с официального сайта Администарции Санкт-Петебурга "Адресная программа Санкт-Петербурга "Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге"

http://gov.spb.ru/helper/sod_fonda/jilie/formy-obespecheniya-zhilem/rzt

Информация с официального сайта Администрации городского округа Самара "Информация об органах ТОС Самары"

http://archive.samadm.ru/citizens/handbook/61

Информация с официального сайта Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы "Снос пятиэтажек в Москве" https://stroi.mos.ru/destruction

Муниципальный геопортал Вены

https://www.wien.gv.at/flaechenwidmung/public

Муниципальный геопортал Чикаго

http://gisapps.cityofchicago.org/mapchicago

Недвижимость в Самаре. Объявления о продаже, покупке, аренде недвижимости в Самаре

http://realty.dmir.ru

Публичная кадастровая карта Грузии

http://gisappsn.reestri.gov.ge/geocadastre

Публичная кадастровая карта Польши

http://mapy.geoportal.gov.pl/imap

Публичная кадастровая карта Польши

http://mapy.geoportal.gov.pl/imap

Публичная кадастровая карта Республики Беларусь

http://map.nca.by/map.html

Публичная кадастровая карта России

http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/

Публичная кадастровая карта Украины

http://www.map.land.gov.ua/kadastrova-karta

Публичная кадастровая карта Франции

https://www.cadastre.gouv.fr

Публичная кадастровая карта Чехии

http://www.ikatastr.cz

Спутниковые снимки Куйбышева 1965, 1966 и 1967 гг.

http://camapka.ru

Типовая архитектура России (открытая группа ВКонтакте)

https://vk.com/rudoma

Электронный атлас Москвы

http://atlas.mos.ru

Размещено на Allbest.ru