Градорегулирование и градостроительная политика

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Глава 1. Анализ морфологических особенностей организации жилых микрорайонов в условиях отсутствия прав собственности на квартиры и земельные участки многоквартирных домов (на примере микрорайонов массового жилищного строительства второй половины XX века в городе Самара)

1.1 Архитектурно-планировочные особенности микрорайонов

1.2 Нормы и правила, действовавшие в период застройки

1.3 Особенности инженерного обеспечения и коммунального обслуживания микрорайонов

1.4 Текущая ситуация в отношении собственности на земельные участки в микрорайонах

1.5 Организационно-правовые формы управления территорией

1.6 Уплотнительная застройка в микрорайонах

Глава 2. Особенности воздействия правовых факторов на морфологию жилых образований

2.1 Современные подходы к межеванию территории микрорайонов в России

2.2 Современные подходы к межеванию территории микрорайонов за рубежом

2.3 Принципы межевания, соответствующие идее создания устойчивого города

2.4 Нормативно-правовые требования, устанавливающие ограничения в отношении межевания сложившейся застройки в России

Глава 3. Сопоставительная оценка последствий для развития города в результате применения того, или иного альтернативного подхода к межеванию жилых территорий (сценарное моделирование развития событий на примере 1-го микрорайона Черновского массива в г. Самаре)

3.1 Два альтернативных подхода к межеванию: причины существования, исходные целевые установки, принципы, нормативное правовое обеспечение

3.2 Сценарное моделирование логики развития событий и будущей ситуации в результате применения того, или иного альтернативного подхода к межеванию одной и той же территории (1-го микрорайона Черновского массива в г. Самаре)

3.2.1 Существующее положение

3.2.2 Логическая последовательность событий и результаты применения первого альтернативного подхода к межеванию "по отмостке"

3.2.3 Логическая последовательность событий и результаты применения второго альтернативного подхода к межеванию для достижения "упакованности" территории

3.3 Оценка результатов сценарного моделирования

3.3.1 Оценка с позиции сбалансированного состояния локальной территории

3.3.2 Оценка с позиции, характеризующей "градостроительную политику" - систему управления развитием города

3.4 Рекомендации по совершенствованию нормативной правовой базы и "градостроительной политики" в части применения рациональных методов межевания на земельные участки территорий, застроенных многоквартирными домами

Заключение



ВВЕДЕНИЕ

Характеристика темы, суть изучаемой проблемы

Значительную часть жилого фонда до настоящего времени составляют микрорайоны 1960-х, 70-х, 80-х годов прошлого века, образующие срединный и периферийный пояс российских городов. Покупка жилья в этих районах является наименее привлекательным выбором, в чем легко убедиться, сравнив цены квартир в этих районах и в относительно благополучных районах, приближенных к центру, с более плотной и благоустроенной средой. Например, открываем портал объявлений realty.dmir.ru, находим Самару и статистику средних цен на 1-комнатные квартиры по районам. В Ленинском районе города (центр) средняя стоимость составляет 3115 тыс. руб., в Октябрьском (периферия центра с "качественными" микрорайонами, построенными по индивидуальным проектам) - 2868 тыс. руб., в Советском (срединная зона с хрущевками) - 2268 тыс. руб., в Промышленном (периферия с застройкой 1970-80-х гг, но и с большими объемами нового строительства) - 2427 тыс. руб. (дата обращения к ресурсу 16.02.2016)

Представим проблемы микрорайонов рассматриваемого периода. К ним, прежде всего, относится несоответствие параметров квартир, общедолевого имущества современным представлениям о комфортном жилье. Низкие потолки, маленькие кухни, подъезды, тесные лифты, плохая звукоизоляция, нехватка парковочных мест и т.п. Эти недостатки сочетаются с высокой степенью физического износа зданий. Застройка ранних серий уже выработала свой ресурс (50 лет) и требует срочной модернизации, по другим сериям проблема модернизации остро предъявит себя в ближайшее время.

В качестве самостоятельной проблемы следует рассмотреть использование территории микрорайона. Планировочная модель микрорайона подразумевает совместное использование жителями всех домов общих внутриквартальных пространств: проездов, участков озеленения, площадок всех типов. Современное российское законодательство требует выделения индивидуальных земельных участков для каждого многоквартирного жилого дома (МКД), и по сути - разграничения зон ответственности, однако планировочная структура микрорайона затрудняет реализацию подобного правового механизма. Несмотря на многочисленные эксперименты, проблема выработки рационального подхода к межеванию территории микрорайона во многом остается не решенной, как в правовом аспекте, так и в аспекте ожидаемого результата в физическом пространстве, морфологии застройки.

До отмены в 2014 году требования об установлении размеров земельных участков в соответствии с нормативами и правилами, действовавшими в период застройки (171-ФЗ), В соответствии с п.3 ст.18 171-ФЗ, ч.4 ст.43 ГрК РФ изложена в новой редакции, исключающей требование учета нормативов и правил, действовавших в период застройки. Более детально данная тема обсуждается в разделах 2.1 и 3.2 настоящей работы. некоторые муниципалитеты выбирали модель так называемого "сплошного" межевания, при которой внутриквартальные территории более-менее равномерно делились на земельные участки многоквартирных домов (далее также - МКД). Эта модель имеет определенные преимущества и недостатки, но в целом достигает поставленной цели - создает основу правового разграничения общественных и частных интересов и закрепляет статус кво в отношении использования территории, параметров застройки.

К сожалению, большинство городов подходят к проблеме межевания районов массовой застройки с совершенно других позиций. Это либо полу-принудительное межевание земельных участков МКД "по отмостке", либо административное противодействие процессу межевания как таковому. В обоих случаях администрация города отстаивает свои теневые интересы, связанные с возможностью распоряжения землей.

В результате, внутриквартальные территории остаются "неразграниченными". Формально эти территории принадлежат государству (в лице муниципальной или региональной власти), а фактически используются жителями. Стандартная дилемма, которая в связи с этим неоднократно обсуждалась, заключается в том, что с одной стороны, у государства недостаточно средств для поддержания этих территорий в нормальном состоянии (не говоря уже о развитии), а с другой стороны, возможности жителей (в лице ТСЖ и ТОСов) принимать какие-то решения, определяющие внешний вид и использование своей территории, сильно ограничены. К примеру, в одном из ТОСов города Самары нам довелось слышать следующие жалобы: незначительное изменение рисунка дворового благоустройства требовало согласования на самом верхнем муниципальном уровне, а решение одного из собственников встраиваемых помещений пристроить со стороны улицы входную группу, вообще никак не зависело от остальных собственников МКД.

Большой объем "неразграниченной" территории является благоприятной почвой для всевозможных злоупотреблений, таких как выделение земельных участков и выдача разрешений на строительство точечных объектов. При точечном строительстве срабатывают чисто рыночные механизмы, когда застройщик пытается на клочке земли выжать максимальный объем застройки. Эти механизмы особенно «успешно» действуют в случаях, когда не установлен правовой режим использования земельных участков посредством правил землепользования и застройки (например, в Москве), либо когда «упрощены» процедуры внесения таких изменений ради содействия интересам застройщиков. Совершенно очевидно, что при этом снижаются параметры комфортности проживания местных жителей, а если разобраться, то ущемляются их интересы как собственников. В Самаре несколько подобных случаев уже приводили к народным выступлениям, попыткам воздействия на муниципальную власть с целью отменить выданные разрешения, прекратить строительство.

Неупорядоченные земельные отношения и разъедающая городскую ткань точечная застройка снижают потенциальные возможности для комплексных преобразований жилой застройки. Требования к комплексности являются особенно актуальными при реновации застройки с домами массовых серий, поскольку момент физического износа и необходимость модернизации наступает единовременно для всех домов. На сегодняшний день в России только Москва имеет ресурсы и правовую базу для проведения масштабных комплексных реноваций жилой застройки, однако эти реновации осуществляются по стандартной схеме - признания домов "аварийными", с последующим расселением. Не трудно догадаться, что в условиях отсутствия у собственников квартир прав на земельные участки под зданиями (не говоря уже о дворовой территории), они не могут претендовать на полноценную рыночную компенсацию за свое жилье. Компетентный взгляд на взаимосвязь правовых норм межевания и формирование упорядоченного города изложен в брошюре [Городская среда: Воздействие правовых норм на повышение качества / Фонд "Институт экономики города", 2014]

Актуальность исследования

Тема межевания микрорайонов активно обсуждалась в начале - середине 2000-х гг., в связи с развернувшейся в то время законотворческой деятельностью, поиском оптимальных сценариев приватизации земли под многоквартирными домами. За последние 10 лет активная полемика в этой сфере пошла на убыль, хотя сама по себе проблема межевания микрорайонов как была, так и осталась. Существует ряд интересных статей и разработок статей на эту тему, есть также работы, посвященные отдельным вопросам, связанным с межеванием (системы кадастра, собственности на землю, вопросы управления жилыми зданиями, действие градостроительных ограничений и т.д.), но научных работ, которые бы комплексно рассматривали проблему межевания микрорайонов, автором на сегодняшний день не выявлено.

В начале - середине 2000-х гг. проводились проектные эксперименты с целью определения наиболее рациональных подходов к межеванию (например, работы Петербургского НИПИГрада). На наш взгляд, экспериментальные проработки в сфере межевания должны быть подняты на новый уровень с учетом накопленного за десятилетия практического опыта межевания, более глубокого понимания проблем и противоречий. В т.ч. представляется актуальным анализ зарубежного опыта стран, имевших аналогичный жилой фонд и вынужденных искать правовые и экономические решения по его модернизации.

Предлагаемый в исследовании ракурс рассмотрения проблемы позволяет связать подходы к межеванию с результатом потенциальных преобразований и необходимыми для этого правовыми условиями. В исследовании впервые будут определены количественные и качественные критерии, соответствующие принципам устойчивого развития жилой застройки, и проведен сравнительный анализ подходов к межеванию. Все это позволит увидеть данные подходы как инструменты "реальной градостроительной политики" Не декларативной градостроительной политики, к сожалению, широко распространённой, подготовить обоснованные предложения для внесения изменений в нормативно-правовую базу.

Объект исследования

Объектом исследования являются районы массового жилищного строительства второй половины 20-го века (микрорайоны), включая специально выбранную конкретную территорию в качестве объекта сценарного моделирования событий и последствий в результате применения альтернативных подходов к межеванию территорий, застроенных многоквартирными домами.

Предмет исследования

Предметом исследования являются правовые условия межевания и альтернативные подходы к межеванию территорий, застроенных многоквартирными домами, а также последствия применения этих подходов (в части морфологических характеристик застройки, способов управления территориями микрорайонов, содержания градостроительной политики в отношении городской территории в целом).

Границы исследования

Содержательно исследование ограничено вопросами межевания территории микрорайона - образования земельных участков существующих многоквартирных домов (созданных в период отсутствия прав частной собственности на недвижимость, включая земельные участки), а именно: принципами межевания, правовыми условиями, определяющими тот или иной подход к межеванию, взаимосвязью между параметрами земельных участков и морфологией застройки, вопросами собственности и способами управления территорией. Территориально работа ограничена изучением районов массового жилищного строительства второй половины 20-го века (микрорайонов) города Самары. В работу включено исследование зарубежного опыта.

Цель исследования

На основе изучения причин возникновения, содержания и последствий применения альтернативных подходов к межеванию кварталов многоквартирной застройки подготовить предложения по совершенствованию нормативной правовой базы градорегулирования и градостроительной политики в части устойчивого развития территорий и обеспечения условий для необходимых преобразований архитектурно-планировочной структуры городов.

Задачи исследования

1. Проанализировать особенности районов массового жилищного строительства 2-й половины 20-го века (микрорайонов) города Самары

2. Рассмотреть различные подходы к межеванию районов массового жилищного строительства (микрорайонов) в аспекте соответствия российским нормативно-правовым условиям и принципам создания устойчивой жилой среды

3. Смоделировать и оценить два варианта преобразования одного и того же микрорайона на основе двух альтернативных подходов к межеванию, провести их качественное и количественное сравнение с позиций локальной сбалансированности, а также воздействия на общегородскую ситуацию (в том числе в отношении наличия/отсутствия возможности уплотнения улично-дорожной сети в результате обеспечения условий для будущих, «отложенных» комплексных преобразований)

4. Подготовить предложения по совершенствованию нормативной правовой базы градорегулирования в части, относящейся к образованию земельных участков существующих многоквартирных домов и комплексному преобразованию территорий их расположения

Гипотеза исследования

Выбор способа межевания предопределяет последствия в части обеспечения, либо уничтожения возможности для необходимых преобразований городской структуры в будущем (в части, например, необходимого для российских городов уплотнения улично-дорожной сети). Поэтому выбор способа межевания является не административно-техническим действием, но гораздо большим - проявлением понимания/непонимания концептуальных основ формирования современного города - предопределяет либо конструктивную, либо деструктивную градостроительную политику.

Предварительно, нам известно, что территории микрорайонов развиваются неупорядоченно, несбалансированно, что существуют серьезные угрозы предотвращения самой возможности будущего развития этих территорий путём их преобразование.

Принятая гипотеза содержит утверждение о том, что выход из указанной кризисной ситуации возможен только если будут устранены "правовые пустоты" - т.е. нарушения правовых норм в части землепользования, если будет достигнуто четкое разграничение территорий общего пользования и территорий, на которых возможно ограничение доступа (внутриквартальных территорий), если все внутриквартальные территории будут полностью "упакованы" земельными участками в соответствии с фактическим использованием, если у каждого земельного участка будет собственник, заинтересованный в содержании и развитии данного земельного участка.

Предположительно, необходимо отказаться от распространенной в России практики формирования земельных участков под многоквартирными жилыми домами по их контуру ("по отмостке"), т.к. такой подход вносит правовую неопределенность в отношении города и жителей конкретной территории, стимулирует точечную застройку, блокирует возможность комплексных преобразований в будущем.

В качестве альтернативы предполагается рассмотреть концепцию "упаковки" территории микрорайонов земельными участками, как вариант т.н. "сплошного межевания", но осуществляемого в расчете на возможные преобразования, осуществляемые в соответствии с принципами устойчивого развития жилой застройки.

Предположительно, в рамках данного подхода можно выделить 2 этапа развития жилого образования. На 1-м этапе происходит сохранение статус кво в части морфологии и параметров застройки, использования территории, с опорой на действующую нормативно-правовую базу. В случае, если структура застройки позволяет разукрупнение кварталов без сноса зданий и нанесения ущерба собственникам, возможно выделение красными линиями новых улиц. На 2-м этапе, осуществляемом в рамках программ комплексного развития застроенной территории, обязательными условиями являются: переформатирование планировочной структуры, вынос транзитных сетей в красные линии улиц, при этом допускается полный или частичный снос зданий. Предположительно, для реализации 2-го этапа преобразований, необходимы отдельные изменения действующей нормативно-правовой базы (в части расширения состава субъектов, экономически заинтересованных в преобразованиях, включая собственников квартир в существующих многоквартирных домах).

В рамках альтернативного подхода к межеванию возможна правовая фиксация обязательных для соблюдения требований (в виде регламентов правил землепользования и застройки - ПЗЗ), обеспечивающих устойчивое развитие территории жилой застройки, причем данные требования могут вводиться также поэтапно, соразмерно текущим преобразованиям.

Предполагается, что сравнение 2-х подходов по ряду количественных и качественных показателей даст наглядную картину преимуществ концепции "упаковки" над неупорядоченным развитием. Для проведения данного сравнения предлагается смоделировать 2 сценария преобразования застройки на примере конкретной территории (микрорайона).

Методы исследования

Изучение литературы, интернет-источников, нормативно-правовой базы по теме диссертации. Анализ кадастровых карт городов. Беседы с сотрудниками профильного департамента города Самары. Натурное ознакомление и фотографирование изучаемой застройки. Обобщение и структурирование полученной из различных источников информации. Проведение эксперимента - графическое моделирование различных сценариев застройки. Сравнительный анализ результатов эксперимента. Логическое конструирование предложений по совершенствованию нормативной правовой базы.

Структура диссертации

Диссертация состоит из введения, 3-х глав и заключения. Содержание глав соответствует поставленным исследовательским задачам. В первой главе анализируются особенности районов массового жилищного строительства Самары второй половины 20-го века (микрорайонов). Во второй главе изучается отечественный и зарубежный опыт межевания микрорайонов в контексте российской нормативно-правовой базы и принципов устойчивого развития жилой застройки. В третьей главе формулируются принципы двух подходов к межеванию, соответствующих 2-м возможным направлениям развития "реальной" градостроительной политики, проводится эксперимент, в ходе которого на примере конкретной территории моделируются сценарии развития, соответствующие двум подходам, определяются критерии и проводится сравнительный анализ 2-х подходов.



ГЛАВА 1. АНАЛИЗ МОРФОЛОГИЧЕСКИХ ОСОБЕННОСТЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ ЖИЛЫХ МИКРОРАЙОНОВ В УСЛОВИЯХ ОТСУТСТВИЯ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРЫ И ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

1.1 Архитектурно-планировочные особенности микрорайонов Исторические сведения о районах массового жилищного строительства приводятся по материалам самарских исследователей [Синельник, 2000; Стадников и Федоров, 2006; Самогоров и др., 2015]. Описание видов жилой застройки (периметральная, строчная, групповая) есть в учебнике "Архитектурное проектирование жилых зданий" [Лисициан и др., 2006]

На протяжении всего 20-го века город Самара (Куйбышев) переживал стремительное развитие. Численность населения в 1925 г. составляла 174 тыс. человек, в 1940 г. - 410 тыс., в 1963 - 881 тыс., в 1980 г. - 1,23 млн. Соответствующее развитие селитебных территорий предусматривалось генеральными планами 1940, 1949, 1965 гг. Расчетные показатели последнего "советского" генплана 1985 г. в результате не оправдались: остановилось развитие промышленности, численность населения к 1997 г. снизилась до уровня 1,17 млн. человек.

градостроительный архитектурный планировочный политика



Рис. 01 Районы массового жилищного строительства 2-й половины 20-го века в Самаре

В 40-е и в начале 50-х гг. ведется активное строительство рабочих поселков при промышленных предприятиях, в основном в районе Безымянки и вдоль железной дороги. Из-за высокой стоимости строительства, 3-4 этажные каменные здания использовались только для обрамления ключевых общественных пространств. Жилые кварталы в основном состояли из 1-2 этажных зданий каркасно-засыпной конструкции (т.н. "бараков"). Впоследствии, эти бараки замещались более капитальным жильем или реконструировались, однако часть этой застройки сохранилась до сих пор и не редко находится в предаварийном состоянии.

Застройка этого периода выделяется ясными планировочными принципами - созданием сетки кварталов, выделением главных улиц и площадей. Дома возводились по периметру квартала, образуя полузамкнутые дворы. В 1-2 этажной застройке, здания располагались не только по периметру, но и на внутриквартальной территории, в логике популярной на рубеже 19-20-х вв. концепции "города-сада". При этом, в целом можно отметить рациональную планировочную организацию кварталов, которая оставляет широкие возможности для последующих преобразований (например, добавления вспомогательных улиц).

Рис. 02 Застройка Безымянки: ансамбль ул. Победа (слева), р-н пр. Кирова (справа), 1965 г. (http://camapka.ru)

С середины 1950-х гг. начинается период "борьбы с излишествами" и активной трансформации строительной отрасли в направлении индустриального домостроения. Первые серии т.н. "хрущевок" возводились из кирпича (1-447) и крупных блоков (1-439), их постепенно вытесняли более дешевые "панельные" серии (1-335, 1-464). На первом этапе достраивались уже сформированные кварталы. В результате, можно наблюдать характерное для Самары "вклинивание" хрущевок в застройку предшествующего периода.

В 1960-х гг. массовое строительство перемещается в срединную зону города в район аэродрома ДОСААФ и ул. Гагарина, и одновременно меняется подход к планировке селитебной территории. Вместо традиционных кварталов возникают микрорайоны площадью от 15 до 30 га, внутри которых исключается движение городского транспорта. Первые микрорайоны еще несут в себе ген периметральной застройки - здания расположены параллельно и перпендикулярно красным линиям и образуют каре вокруг проходных дворовых пространств. Планировочная структура первых микрорайонов теоретически допускает относительно безболезненное деление на кварталы меньшего размера с превращением основных проездов в городские улицы.

С середины 1960-х гг. приоритет отдается строчной застройке - здания располагаются по рельефу, под углом к красным линиям. По такой системе застроен массив Черновских садов и первые микрорайоны вдоль проспекта Карла Маркса. Происходит окончательное упразднение дворовых пространств - весь микрорайон мыслится как единый комплекс, состоящий из жилых зданий, объектов обслуживания и рекреации. Территория квартала никак не дифференцирована и полностью проницаема для пешеходов во всех направлениях.

Рис. 03 Застройка ул. Гагарина, массива ДОСААФ, массива Черновских садов, 1965 г. (http://camapka.ru)

На рубеже 1960-70-х гг строительство микрорайонов разворачивается в секторе между проспектом Карла Маркса и Московским шоссе, на территориях, занятых садами и дачами. Здесь возникают "номерные" микрорайоны с 6 по 15. Размер микрорайонов-кварталов, не расчлененных городскими улицами, достигает 50-70 га. Отличительными особенностями градостроительной мысли этого периода являются: смешанная этажность и совмещение строчного и периметрального типов застройки. Как правило, 5-и этажные "хрущевки" располагаются строчками внутри квартала, а периметр формируется более высокими 9-и этажными зданиями. В основном, используется серия 1-464Д и ее вариации (крупнопанельная серия с поперечными несущими стенами).

Вторым крупным направлением массового жилищного строительства в 1970-е гг становятся территории усадебной застройки, располагавшиеся на границе исторического центра Самары (в границах современных улиц Полевой, Соколова, Киевской). Здесь строятся т.н. "4-й микрорайон центра" и Мичуринский жилой массив. 4-й микрорайон состоит из нескольких уникальных по своему качеству ансамблей (проспект Ленина, ул. Осипенко) и отличается применением большого количества индивидуальных проектов, как на основе серии 1-464Д, так и на основе "кирпичной" серии 1-447С. Мичуринский микрорайон уникален тем, что в нем как бы осуществляется возврат к квартальной планировке (4 квартала размером 250х250 м). Можно лишь предположить, что планировщики пытались реализовать новый на тот момент принцип "групповой застройки" и, в то же время, была какая-то практическая необходимость учесть планировочную структуру поселка Кузнецова, на месте которого строился микрорайон.

В микрорайонах второй половины 1970-х гг. возрастает этажность (9-12 вместо 5-9, с акцентами до 16) и увеличивается плотность застройки.

Рис. 04 7-й микрорайон (слева), Мичуринский микрорайон, фрагмент (справа), 2012 г. (https://maps.yandex.ru)

Принцип "групповой застройки" активно применяется в 1980-90-е гг. Его суть заключается в создании некоего разнообразия, за счет применения зданий различной конфигурации и этажности. Создавался своеобразный паттерн из зданий (жилая группа), который затем тиражировался. В пределах квартала-микрорайона могло находиться несколько таких групп, но деления между ними не всегда были четкими. Примером подобной застройки является микрорайон Приволжский, который состоит из 8 кварталов площадью 10-20 га, каждый из которых, в свою очередь, состоит из 2-4 жилых групп. В 1980-е гг начинает применяться крупнопанельная 90-я серия с увеличенными размерами кухонь (т.н. "улучшенная планировка"). Последние "советские" микрорайоны "Солнечный", "Ипподром" и ряд других застраиваются с использованием серии 90-К, разработанной в 1987 г. специально для Самары и отличавшейся еще большей комфортностью. Здания серии 90-К легко определяются по характерным закруглениям лоджий.

Рис. 05 Микрорайоны Солнечный, Приволжский (вверху), застройка по ул. Демократической, серия 90-К (внизу), 2012 г. (https://maps.yandex.ru)

1.2 Нормы и правила, действовавшие в период застройки

Задача данного раздела - подтвердить гипотезу о том, что морфология районов массового жилищного строительства разных лет во многом (но не во всем) детерминирована действовавшими в соответствующий момент времени строительными нормативами. Кроме того, интересно проследить изменение некоторых требований на протяжении второй половины 20-го века. На уровне разработки планировочной документации, ключевое значение имеют нормативные показатели, оказывающие влияние на расчеты плотности застройки, баланса территории, поэтому речь пойдет в первую очередь о них. При этом наш анализ будет ограничен масштабным уровнем микрорайона, т.е. показатели, оказывающие влияние на проектирование селитебной зоны в целом рассматриваться не будут.

Для анализа и сравнения взяты строительные нормативы, утвержденные в 1958, 1966, 1975 и 1989 гг. СН 41-58, СНиП II-К.2-62, СНиП II-60-75*, СНиП 2.07.01-89* Наибольший интерес представляет изучение СН 41-58, поскольку именно в этом документе зафиксировано радикальное изменение подхода к организации селитебной зоны, и заложена концептуальная основа всего последующего развития нормативной базы градостроительства. В числе прочего, СН 41-58 декларирует необходимость отказа от периметральной застройки в пользу свободной планировки, расположения зданий по рельефу местности (ст.27, ст.274), создания микрорайонов, укрупнения маломерных кварталов и снижения плотности застройки (ст.28, ст.268). Вместе с тем, в документе сохраняются рудименты градостроительной мысли предшествующего периода. Например, в нем допускается организация микрорайонов в виде группы кварталов, разделенных жилыми улицами (ст.266), сохранена концепция "главной улицы" с преимущественно общественно-деловой застройкой и уменьшенной транспортной нагрузкой (ст.56). Для СН 41-58 характерно большое количество рекомендательных норм, показывающих некие "идеальные" ориентиры для строительства микрорайонов. Завышенные требования в сочетании с необязательностью их исполнения, на наш взгляд, сыграли свою роль в последующем выхолащивании изначального концептуального содержания нового градостроительного направления.

Таблица 01 Основные нормативные показатели, влияющие на морфологию застройки микрорайонов
№ п/п	Нормативный показатель	Год утверждения документа
		1958	1966	1975	1989
	Базовые расчетные показатели:
	Этажность 1	5 ст.29, ст.219	5, 9 п.5.7	9, 12 п.5.4	9, 12 п.2.7
	Норма жилой площади 2 для предварительных расчетов, м2/чел	9 ст.67	9-12 п.5.3, п.5.10	14,5-18 п.5.7	? 3 п.2.2
	Норма жилой площади с учетом резерва территории на перспективу, м2/чел	12 ст.68	15 п.5.10	23 п.5.7	--
	Площадь микрорайона (брутто) 4 для предварительных расчетов, м2/чел	33-36 ст.67	--	20,4- 19,6 Прил.6	22,2 (мин.) п.2.15
	Численность населения микрорайона, тыс. чел	10-12 (макс.) ст.195	6-18 п.5.3	4-20 п.5.2	--
	Рекомендуемая площадь микрорайонов, га	30-50 ст.267	--	--	10-60 п.2.6
	Плотность жилого фонда брутто (жилая площадь на 1 га площади микрорайона брутто), м2/га	2400-3000 ст.272	2800-3200, 3600-4200 5 п.5.18	6600, 6900 (мин.) п.5.16	--
	Плотность жилого фонда нетто (жилая площадь на 1 га площади микрорайона нетто 6), м2/га	4400-7000 ст.292	--	--	--
	Плотность застройки нетто (площадь застройки зданий в % от площади микрорайона нетто), %	24 (макс.) ст.292	21, 17 (макс.) п.5.19	--	--
	Разрывы и отступы:
	Санитарный разрыв между длинными сторонами зданий, м	30 (2 выс. здания) ст.268	30, 48 п.5.22	42-49, 54-65 либо по инс. расчету п.5.19	20 (мин.) п.2.12
	Санитарный разрыв между длинными сторонами и торцами зданий, м	15 (1 выс. здания) ст.268	15, 24 п.5.22	26-49, 33-65 либо по инс. расчету п.5.19	10 (мин.) п.2.12
	Инсоляционные разрывы исходя из продолжительности инсоляции, часов	--	--	2,5 п.5.22	2,5 п.9.19
	Противопожарные разрывы, м	6-15 ст.280	6-15 п.5.25	6-15 п.5.23	6-15 Прил.1
	Мин. отступы застройки от красных линий улиц, м	3, 6 ст.380	--	3, 6 п.5.19	--
	Мин. отступы застройки от красных линий главных улиц, м	12 ст.380	--	--	--
	Мин. отступы застройки от края проезжей части городских дорог, м	20-50 ст.380	50 п.8.3	50 п.8.4	25-50 п.6.19
	Площадки:
	Мин. размер физкультурных площадок, м2/чел	1,5-2 ст.269	1,2-2 п.6.14	1,2-2 п.6.17	2 п.2.13
	Размер игровых площадок для школьников и дошкольников, м2/чел	1 ст.288	--	0,7-1,1 п.6.17	0,7 (мин.) п.2.13
	Размер хозяйственных площадок, м2/чел	--	--	0,28 п.5.21	0,3 (мин.) п.2.13
	Радиус обслуживания физкультурных площадок, м	--	500 п.6.1	--	--
	Мин. расстояние от физкультурных площадок до окон, м	15 ст.287	25 п.5.28	25 п.5.21	10-40 п.2.13
	Мин. расстояние от игровых площадок до окон, м	--	--	--	12 п.2.13
	Мин. расстояние от площадок для мусоросборников до окон, входов, м	10 ст.334	20 п.5.29	20 п.5.21	20 п.2.13
	Макс. расстояние от площадок для мусоросборников до входов, м	100 ст.289	100 п.5.29	100 п.5.21	100 п.2.13
	Озеленение:
	Площадь зеленых насаждений общего пользования в микрорайоне, м2/чел	--	5-8 п.7.3	6-9 п.5.17	6 (мин.) п.2.11
	Площадь зеленых насаждений в квартале (кроме сада микрорайона), %	40-45 ст.285	--	--	--
	Мин. площадь садов микрорайона, межквартальных садов, м2/чел	2-3 ст.208, ст.269	--	--	--
	Радиус обслуживания садов микрорайона, межквартальных садов, м	300-500 ст.209	500 п.7.7	--	--
	Детские сады, школы:
	Площадь з/у яслей, м2/чел	25-35 ст.226	--	--	--
	Площадь з/у яслей-садов, м2/чел	35-40 ст.226	35-40 п.6.6	30-40 п.6.5	35-40 Прил.7
	Площадь з/у школ, м2/чел 7	14,4-35,7 ст.227	21,9-62,5 п.6.8	16,8-62,5 п.6.6	16-60 Прил.7
	Расчетное количество мест в яслях-садах на 1 тыс. жителей	70-90 ст.226	70-90 п.6.6	--	--
	Расчетное количество мест в яслях-садах, процент от расчетного количества детей соответствующего возраста, %	--	--	60 п.6.5	70 Прил.7
	Расчетное количество мест в яслях-садах на перспективу, процент от расчетного количества детей соответствующего возраста, %	--	75 п.6.6	75 п.6.5	--
	Расчетное количество мест в школах на 1 тыс. жителей	150-160 ст.227	180 п.6.8	--	--
	Расчетное количество мест в школах, процент от расчетного количества детей соответствующего возраста, %	--	100 (1-8 кл.) 80 (9-10 кл.) п.6.8	100 (1-8 кл.) 75 (9-10 кл.) п.6.6	100 (1-9 кл.) 75 (10-11 кл.) Прил.7
	Радиус обслуживания яслей, м	300 ст.226	--	--	--
	Радиус обслуживания яслей-садов, м	500 ст.226	300 п.6.1	300 п.6.4	300 п.5.4
	Радиус обслуживания школ, м	1000 ст.227	500 п.6.1	500 п.6.6	500 (750 для средн. и старшей школы) п.5.5
	Мин. отступ зданий яслей-садов и школ от красных линий, м	15 ст.310	25 п.6.5, п.6.7	25 п.6.4, п.6.6	25 п.5.5
	Автомобили:
	Уровень автомобилизации на расчетный срок, легковых автомобилей на 1 тыс. чел.	30-50 ст.319	50-70 п.6.23	150-180 п.8.2	200-250 п.6.3
	Уровень автомобилизации на расчетный срок, мотоциклов и мопедов на 1 тыс. чел.	--	--	--	50-100 п.6.3
	Количество мест постоянного хранения автомобилей, размещаемых в микрорайоне, % от общего количества автомобилей 8	100	100	70 п.10.2	90 9 п.6.33
	Количество мест временного хранения автомобилей на открытых стоянках, % от общего количества автомобилей 10	--	--	25 п.10.7	2511 п.6.33
	Размер площадок для стоянки машин, м2/чел	--	--	--	0,8 (мин.) п.2.13
	Радиус обслуживания индивидуальных гаражей, м	350- 600 ст.322	500 п.6.1	800 п.10.4	800 п.6.33
	Макс. расстояние от входов в жилые здания до площадок временного хранения автомобилей, м	--	--	--	100 п.6.35
	Разрывы от гаражей и открытых стоянок до жилых зданий, м	15-50 ст.323	15-50 п.6.25	10-50 п.10.21	10-50 п.6.39
	Разрывы от гаражей и открытых стоянок до з/у детских садов, школ, м	25-100 ст.323	25-? (верхн. предел по согл. с СЭС) п.6.25	15-? (верхн. предел по согл. с СЭС) п.10.21	15-50 п.6.39
	Внутриквартальные проезды:
	Ширина внутриквартальных проездов, м 12	3,5-5,5 ст.314	2,75-5,5 п.8.35	3,5-5,5 п.9.55	3,5-5,5 п.2.9
	Мин. расстояние от стен зданий с окнами до края проезда, м	3 ст.316	5 п.8.34	5 п.9.55	5-8, 8-10 Прил.1
Примечания: Все показатели в таблице приведены для застройки в 5 эт. (СН 41-58), 5 и 9 эт. (СНиП II-К.2-62), 9 и 12 эт. (СНиП II-60-75*), 9 и 12 эт. (СНиП 2.07.01-89*), поскольку именно такая этажность является наиболее характерной для районов, застроенных в Самаре в период действия соответствующих нормативных документов. "Жилая площадь" в данном случае то же, что "общая площадь квартиры" в более поздних нормативных документах. Не нужно путать с "жилой площадью" как суммой площади жилых комнат. Согласно СНиП 2.07.01-89* квартиры должны предоставляться из условия заселения 1 семьей. Норма жилищной обеспеченности определяется дифференцировано для разных городов и районов. Площадь микрорайона "брутто" включает в себя все элементы обслуживания микрорайона: жилые территории, з/у участки школ, детских садов, коммунально-хозяйственных зданий, микрорайонного сада, физкультурных площадок и территории жилых улиц (ст. 67, 272). В 1972 в СНиП II-К.2-62были внесены изменения, плотность жилого фонда микрорайона выросла до 3200-3800 м2/га для застроки 5 эт и 4200-5000 м2/га для застройки 9 эт. Площадь микрорайона "нетто" включает в себя только жилую зону микрорайона. В документах, как правило, нормируются размеры з/у на объект. Поскольку наполняемость школ везде разная, для удобства сравнения все размеры з/у были пересчитаны в расчете на 1 учащегося. В СН 41-58, СНиП II-К.2-62 количество мест постоянного хранения принимается равным общему количеству легковых автомобилей жителей (уровню автомобилизации). Согласно п.6.33 СНиП 2.07.01-89* допускается размещать мета постоянного хранения автомобилей на прилегающих к селитебной зоне производственных территориях, при условии соблюдения радиуса обслуживания 800 м. Видимо, впоследствии это и стало одной из причин катастрофической нехватки парковочных мест в самих микрорайонах В СН 41-58, СНиП II-К.2-62 наличие открытых автостоянок подразумевается, но конкретных требований к их количеству нет. В СНиП 2.07.01-89* показатель количества мест временного хранения нормируется для жилого района, а в СНиП II-60-75* - для микрорайона. Значит, в результате в пределах микрорайона может быть размещено меньшее количество парковочных мест. Ширина внутриквартальных проездов 5,5 м в СН 41-58 допускается только для подъезда к большим группам домов (ст.314). В последующих документах проезд 5,5 м становится основным.

Отбор наиболее существенных нормативных показателей и их последующее сопоставление демонстрирует тенденции, оказавшие влияния на морфологию жилой застройки микрорайонов. Неуклонно растет норма жилищной обеспеченности (т.е. комфорт проживания), и вместе с ней - этажность и плотность жилого фонда. Плотность населения микрорайона также вырастает, приблизительно с 300 до 400 чел/га.

Росту плотности застройки противостоит встречная тенденция, связанная с обеспечением высокого уровня социальных гарантий и безопасности. Сам подход к определению этих требований и величина показателей, как правило, сохраняются на уровне середины 1960-х гг., и их реализация требует значительных территориальных ресурсов. Например:

- озелененные территории общего пользования должны составлять не менее 25-30% от площади микрорайона (исходя из нормы 6 м2/чел),

- территории школ и детских садов - 20-25%,

- обособленные площадки различного назначения - 12-15% (исходя из нормы 3,9 м2/чел),

- пожарные проезды - 15-18%.

Простое сложение этих показателей показывает, что они диктуют некое предельное состояние баланса территории микрорайона, в рамках которого наращивание плотности застройки возможно только за счет увеличения этажности в сочетании с повышением нормы жилищной обеспеченности.

С точки зрения пространственной организации, качество незастроенной территории в микрорайонах чрезвычайно низкое. Не последнюю роль в этом играют нормативные отступы и разрывы, соблюдение которых приводит к образованию многочисленных зон отчуждения и общей раздробленности территории. Так, например, 5-и метровый отступ от фасада здания до пожарного поезда приводит к потере полезной площади дворового пространства в 10-12%. Аналогичным образом работают отступы от красной линии (при отсутствии входов с улицы), отступы от детских и физкультурных площадок, автомобильных парковок и т.п.

Нормы инсоляции, введенные в 1975 году, не оказали значительного влияния на пространственные характеристики застройки микрорайонов, т.к. по сути явились эквивалентом существовавших до этого санитарных разрывов между зданиями. Вместе с тем, инсоляция является более гибким инструментом, чем санитарный разрыв, и позволяет при определенных условиях значительно увеличить плотность застройки (например, за счет размещения нежилых функций в нижних этажах зданий).

Расчетный уровень автомобилизации в нормативных документах постепенно возрастает и к 1989 году достигает 200-250 автомобилей на тысячу человек. В этой связи, в микрорайонах поздней постройки начали возводиться многоэтажные гаражи, которые покрывали часть потребности в местах постоянного хранения автомобилей, однако наиболее распространенным решением стало размещение плоскостных гаражных массивов за пределами селитебных зон. Количество мест временного хранения автомобилей до 1975 г не нормировалось, поэтому в микрорайонах ранней постройки проблема отсутствия парковочных площадок стояла особенно остро. Частично проблема нехватки гаражей решалась в советское время самими жителями, путем установки в инициативном порядке гаражей на придомовых территориях.

1.3 Особенности инженерного обеспечения и коммунального обслуживания микрорайонов

В рамках данной работы инженерное обеспечение и коммунальное обслуживание микрорайонов интересуют нас лишь настолько, насколько они влияют на возможности использования территории, её межевания и преобразования. В таком аспекте целесообразно рассмотреть принятую в районах массовой застройки систему мусороудаления и наружные сети, размещаемые на внутриквартальных территориях.

Микрорайоны г. Самары мало отличаются от аналогичных микрорайонов в других российских городах и используют стандартную схему мусороудаления. Бытовой мусор и крупногабаритные отходы накапливаются на специальных площадках, а затем вывозятся и захораниваются на специальных полигонах. В обязанности эксплуатирующей организации входит заключение договоров на вывоз мусора и поддержание контейнерных площадок в относительной чистоте. Если здания оборудованы мусоропроводами, то к этим обязанностям еще добавляется периодическая очистка мусоросборной камеры и транспортировка мусора до контейнерной площадки. Периодичность вывоза мусора и его объем определяются соответствующими нормативами Более детально со всеми нормативами, касающимися организации мусороудаления, можно ознакомиться в СанПиН 42-128-4690-88, который до сих пор является действующим, а также в СанПиН 2.1.2.2645-10 , однако картина переполненных мусорных баков является настолько привычной для жителей микрорайонов, что они даже не обращают на неё внимание. Все элементы этой системы являются источником повышенного дискомфорта (шум, запахи, паразиты).

С точки зрения использования территории, наибольшую проблему представляют собой котейнерные площадки, размещаемые, как правило, во дворах в соответствии с нормами (мин. 20 м от окон, входов - макс. 100 м от входов в обслуживаемые здания). Поскольку размер контейнерной площадки ограничен 5 контейнерами, в крупных дворах может размещаться несколько отдельных площадок на небольшом расстоянии друг от друга. Площадки, как правило, объединяются в один блок с трансформаторными подстанциями, и всё это вместе образует своеобразную "зону отчуждения", в которой теми же нормативами запрещено размещение зон отдыха, детских и спортивных площадок.

Стандартный состав наружных инженерных сетей, предусматриваемых в микрорайонах: водоснабжение, хозяйственно-бытовая канализация, теплоснабжение, газоснабжение, наружное освещение, электроснабжение и связь (телефон и радио). Ливневая канализация предусматривается, только если уклон местности не позволяет организовать сток поверхностных вод по рельефу. Отметим, что здесь мы говорим только о распределительных внутриквартальных сетях, и не касаемся магистральных сетей, которые прокладываются в красных линиях улиц по периметру квартала (микрорайона) Общая информация о видах инженерных сетей, принципах их прокладки взята из учебных пособий [Ларина, Расторгуев, 2002; Музалевская, 2006; Ницкая, Васильев, 2011].

Не вдаваясь в детали, скажем, что в условиях отсутствия правовых границ (т.е. земельных участков под многоквартирными домами), критерии максимальной экономичности и функциональности при прокладке сетей были основными. Это означает, что сети прокладывались по кратчайшему расстоянию, открытым способом, но с соблюдением всех технологических разрывов. Для сокращения расстояния допускалась даже транзитная прокладка инженерных сетей по подвалам здания. Увязать в одну гармоничную картину все требования к благоустройству и требования к инженерным сетям было изначально сложно, а с ростом плотности застройки стало практически невозможно. Подземные сети образуют свой специфический паттерн, который сводит на нет любые попытки рациональной организации придомовых территорий. В крупных микрорайонах, не разделенных городскими улицами, проблема усугубляется, т.к. для доступа к зданиям, располагающимся внутри квартала, возникают разводящие сети крупных диаметров, занимающие значительную площадь.

Рис. 06 Схема существующих инженерных сетей микрорайона Солнечный-3. Показаны только сети водоснабжения, канализации, газоснабжения

Трансформаторные подстанции, размещаемые во дворах, являются еще одним деструктивным элементом, снижающим качество жилой среды микрорайона. Такое размещение связано с нормативным запретом на встраивание ТП в жилые здания, а также с стремлением минимизировать протяженность электрических сетей от ТП до вводов в электрощитовые.

1.4 Текущая ситуация в отношении собственности на земельные участки в микрорайонах

Анализ публичной кадастровой карты показывает, что оформленные земельные участки в различных микрорайонах имеют от 4 до 36% многоквартирных домов, в среднем 18-20%. Площадь этих земельных участков составляет не более 5-10% от жилой территории микрорайона (за вычетом земельных участков нежилых зданий), причем 10% - если учитывать новостройки. Основная масса участков зданий построенных до начала 2000-х гг сформирована по отмостке здания. Разительный контраст представляют собой земельные участки, предоставленные для строительства в более поздний период. Как правило, эти участки имеют максимально возможную площадь, и их границы проходят по фасадам прилегающих зданий.

Все детские сады, школы, больницы и прочие здания нежилого назначения имеют сформированные земельные участки, причем все социальные объекты - с прилегающей территорией. Помимо этого, на кадастровый учет поставлено множество мелких земельных участков: з/у индивидуальных гаражей, трансформаторных подстанций, контейнерных площадок. По периметру квартала, в полосе между линией застройки и красной линией, обязательно присутствует россыпь земельных участков временных торговых павильонов и автостоянок. Статус "временных объектов" не останавливает владельцев данных земельных участков от попыток капитального строительства

Вся не разграниченная территория жилых кварталов формально является государственной собственностью. В Самаре право распоряжения этими землями с 2015 года принадлежит муниципальной власти. Данное право закреплено в ч.11 ст.6 Закона Самарской области от 11 марта 2005 года № 94-ГД "О земле" (ред. от 06.10.2015). С 2006 по 2015 гг. право распоряжения не разграниченными землями принадлежала региональной власти

Кроме того, на кадастровый учет поставлены земельные участки т.н. "объектов дорожного хозяйства". Эти участки не показаны в публичной кадастровой карте, и тем не менее они есть. Оформлением этих земельных участков занимаются профильные структуры города и области с целью ремонта и благоустройства улиц. Определенную проблему представляет то, что земельные участки формируются не по красным линиям, а с захватом максимально возможной площади благоустройства (включая участки озеленения до линии застройки), и таким образом искусственно сокращают площадь придомовых территорий МКД.

1.5 Организационно-правовые формы управления территорией

Если не касаться сферы регулирования ЖКХ, то принятие решений относительно конкретной территории зависит, в первую очередь, от того, кто ею пользуется и владеет. Как уже отмечалось, в Самаре доля внутриквартальных территорий, находящихся в собственности жителей, ничтожно мала, поэтому в управление придомовыми территориями активно вовлекаются органы местного самоуправления.

Базовой организационной структурой управления многоквартирным домом (МКД) является совет МКД, создание которого стало обязательным с 2011 г. Ст.1 ФЗ-123 от 04.06.2011 В соответствии с ст.161 Жилищного кодекса, собственники помещений могут выбрать один из способов управления МКД: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или жилищным кооперативом (ЖК), управление управляющей компанией (УК). Содержание деятельности по управлению многоквартирными домами подробно раскрывается в различных методических работах [Генцлер, Лыкова, 2009; Генцлер и др., 2012; Цыренжапов, 2013; брошюра ЕЭК ООН, 2003; брошюра ИЭГ, 2015] Образование ТСЖ, ЖК или непосредственное управление МКД является своеобразным маркером социальной активности жителей, их желания организованно отстаивать свои интересы. И наоборот, предоставление управления на откуп управляющей компании, являющейся, как правило, преемником советского ЖЭУ и местным монополистом, говорит о пассивной позиции жителей. В Самаре по данным 2010 г. доля МКД, организовавших ТСЖ, ЖК составляла 21,6%, а выбравших непосредственное управление 0,5%. Нужно учитывать, что эти данные включают ТСЖ в новостройках, образованные без участия жителей, а также ТСЖ, в которых доля государственной собственности превышает 50% (что ограничивает возможности жителей в принятии решений).

Таблица 02 Распределение многоквартирных домов по способам управления в 4-х административных районах города, данные 2010 г. Отобраны районы, в которых во 2-й половине 20-го века велось массовое жилищное строительство
Административные районы города	Количество МКД
	Управляющие компании	Непосредственное управление	ТСЖ/ЖК, в т.ч. ТСЖ с более 50% квартир в муниципальной собств.	Ведомственный жилой фонд, общежития
Октябрьский	484	19	235	27
Советский	886	3	214	33
Кировский	1054	5	430	55
Промышленный	1198	--	172	49
ВСЕГО	3622	27	1051	164
ВСЕГО, %	74,5	0,5	21,6	3,4

Проблема заключается в том, что какая бы ни была принята форма управления, возможности любых действий в отношении придомовой территории сильно ограничены, если она не находится в собственности жильцов. Безусловно, существуют нормативы, определяющие минимальный состав работ по содержанию земельного участка Ст.24-25 "Минимальный перечень услуг и работ …" (Утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290), однако если земельного участка нет, то и объем этих работ в договоре точно определить нельзя. Кроме того, данный перечень не включает в себя ремонт благоустройства, озеленение, обустройство детских и спортивных площадок и т.п. дорогостоящие мероприятия.

Поскольку формальным распорядителем внутриквартальных территорий остается муниципалитет, все жалобы и претензии жителей, в конечном счете, стекаются в районные администрации и в Администрацию города. Город в ответ разрабатывает целевые программы по благоустройству дворовых территорий, которые естественно не в состоянии решить все возникающие проблемы, зато позволяют выгодно подавать деятельность мэрии в средствах массовой информации. Надо сказать, что формальное основание этой деятельности закреплено в уставе городского округа Самара, где среди прочих вопросов местного значения есть "организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда". Ст.7 Устава городского округа Самара

Еще одной формой контроля за тем что происходит в жилых кварталах являются т.н. "органы территориального общественного самоуправления" (ТОСы), к полномочиям которых в т.ч. относится "хозяйственная деятельность по благоустройству". Деятельность ТОСов регламентирована целым рядом нормативно-правовых документов [Ст.27 131-ФЗ от 06.10.2003 ; Ст.16 Устава городского округа Самара; Решением Думы г.о. Самара от 29.11.2007 N 501] В Самаре ТОСы создавались централизовано, начиная с 2007 г., в настоящий момент их насчитывается 74, и они покрывают всю застроенную территорию города. Деятельность ТОСов финансируется из муниципального бюджета. Вряд ли это можно назвать "самоорганизацией", и тем не менее ТОСы работают, выполняя функцию своеобразной прослойки между Администрацией города и населением. В частности, ТОСы используются для оказания социальной помощи, организации совместного досуга жителей, продвижения городских программ, контроля за деятельностью управляющих компаний, организации субботников и т.п. Информация о с официального сайта Администрации городского округа Самара