Инвестиции в недвижимость

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Рынок недвижимости России по историческим меркам еще очень молод. Начало его развития можно датировать серединой 1990 года, когда вместе с процессом приватизации в Санкт-Петербурге появились первые легальные сделки по продаже квартир. В других городах старт рынка жилья произошёл вместе с общим началом либерализации экономики (1992 г.), в третьих - в 1993 году и позже. За прошедшие 5-7 лет он проделал беспрецедентно большой путь становления и развития.

В последние годы российский рынок недвижимости бурно развивался и стал приносить его участникам достаточно большие доходы. В связи с этим инвесторы все чаще и чаще стали выбирать в качестве объекта инвестирования недвижимое имущество.

Цены на недвижимость в России растут быстрыми темпами, что привлекает на российский рынок недвижимости не только российские инвестиционные компании, но и зарубежных инвесторов.

Это обуславливает актуальность темы работы и обозначает ее цель, которая состоит в рассмотрении основных теоретических аспектов инвестирования в недвижимость и анализе современного состояния иностранных инвестиций в российскую недвижимость.

В связи с этим возникают две задачи данной работы:

изложить теоретические аспекты инвестирования в недвижимость;

дать краткую характеристику состояния иностранных инвестиций в российскую недвижимость.

1. Теоретические аспекты инвестирования в недвижимость

инвестиция недвижимость экономика рынок

Инвестиции - это долгосрочное вложение капитала для будущего повышения благосостояния инвестора. При этом подразумевается, что основной целью инвестиции является достижение результата (повышения благосостояния), выраженного в денежной форме.

Другими словами, степень эффективности инвестиций определяется путём сопоставления выраженных в виде денежных потоков ресурсов и результатов их использования.

При этом процедуру сопоставления в общеэкономической практике принято называть анализом инвестиции или анализом эффективности инвестиции.

Как правило, в процессе анализа инвестиции решаются следующие задачи:

· выявление экономической целесообразности инвестиции, т.е. выявление абсолютного превышения результатов над вложенными ресурсами;

· выявление наиболее эффективной инвестиции среди альтернативных;

· выявление наиболее эффективного портфеля инвестиции.

В абсолютном большинстве случаев целью анализа инвестиций является обоснование инвестиционного решения, которое должен принять инвестор.

Классификация типов инвестиций и инвестиционных решений на практике играет существенное значение в силу того, что различные инвестиции могут иметь различные цели и экономические последствия для инвесторов.

При этом каждый тип инвестиций, как правило, имеет свой отдельный рынок и должен анализироваться с применением соответствующих методов и подходов.

Традиционно инвестиции классифицируются по типу объекта инвестиции на:

· инвестиции в финансовые активы;

· инвестиции в реальные активы;

· инвестиции в нематериальные активы.

Под финансовыми активами понимаются ценные бумаги, под реальными активами - физические объекты со сроком службы более одного года, а под нематериальными активами - патенты, торговые марки и т.п.

Одной из разновидностей инвестиций в реальные активы являются инвестиции в недвижимость.

Рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, которые возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между строителями и инвесторами при купле - продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций - как иностранных, так и стороны российских партнёров.

В последние годы обстановка в национальном и мировом хозяйствах изменилась коренным образом, существенно и разнонаправленно повлияв на экспансию зарубежных корпоративных инвесторов в ранее непопулярные с точки зрения инвестирования страны. Этому, в частности, способствовали такие важные факторы, как: а) создание единого рынка ЕС; б) активное включение в процесс зарубежного инвестирования представляющих Латинскую Америку и Юго-Восточную Азию «новых индустриальных стран» (которые стали претендовать на ведущее место в хозяйственных взаимоотношениях США с развивающимся миром); в) образование новых сфер приложения капитала в лице постсоциалистических государств. Зименков Р., Романова Е. Инвестиционная активность американских ТНК как субъектов процесса глобализации. // Мировая экономика. - №2, 2004. С. 53 Кроме того, на международной инвестиционной деятельности зарубежного капитала серьезно сказались дальнейшее развитие научно-технического прогресса и усиливающаяся мирохозяйственная конкуренция. Отсюда и значительные коррективы прежде всего в механизмах этой деятельности.

В свете сказанного представляется актуальным проведение анализа данных, связанных с международным движением капитала, характеризующих финансовые вливания в российский сектор недвижимости.

Всего за период с 1991-го по 2011 г., по данным Госкомстата, ежегодный приток иностранного капитала в Россию увеличился с 2,0 млрд дол. до 29,7 млрд. дол., т. е. почти в 15 раз.

В анализируемый период тенденция сохранения неэффективной структуры привлекаемого с мировых рынков капитала выражена предельно четко - преобладающими являются так называемые «прочие инвестиции», основная часть которых представлена кредитами, включая кредиты от различных международных финансовых организаций и правительств иностранных государств. За 2011 г. объем прочих иностранных инвестиций превысил уровень 2009 г. на 47,1%. Их доля в общем объеме поступивших иностранных инвестиций составила 75,8% (в 2009 г. -77,4%).

Однако, следует отметить, что при сокращении доли прямых инвестиций, составляющая инвестиций в недвижимость в доли прямых инвестиций растет с каждым годом. Если, по оценкам экспертов, в 2009 г. иностранные инвестиции в недвижимость составляли 5,4%, то уже в 2011 г. они увеличились до 7,4%

По оценкам Jones Lang LaSalle (JLL), в первом полугодии 2012 года в России общий объем привлеченных прямых иностранных инвестиций в недвижимость составил 1,27 млрд. долларов. По мнению экспертов, российский рынок недвижимости сейчас наиболее перспективен в Восточной Европе для вложения средств.

Рейтинги компании Knight Frank показывают, что по количеству иностранных инвестиций в недвижимость Россия вышла на первое место в Восточной Европе.. За ней следуют Польша, Чехия и Румыния, там ставки капитализации варьируются в диапазоне от 6 до 8% годовых. Издание приводит слова управляющего директора Knight Frank Джереми Оутса: «Сегодня эти показатели в России на порядок выше, чем на европейских рынках. Начальная доходность офисов класса «А», приобретаемых инвесторами, составляет от 8,5 до 10,5% годовых, качественных торговых объектов -- от 9 до 11%, складских комплексов -- от 10 до 12%.

По мнению экспертов, в российском рынке недвижимости зарубежных инвесторов привлекает прежде всего большой потенциал рынка коммерческой недвижимости, его высокая доходность и довольно небольшие по сравнению с Европой сроки окупаемости проектов. Как объясняет старший аналитик отдела рынков капитала C&W/S&R Дэвид Коэн, «на развитых рынках коэффициент доходности в последние годы достаточно низкий, и, несмотря на предполагаемые риски, инвесторы все больше средств вкладывают именно в развивающиеся рынки».

В то же время, по словам генерального директора Paul's Yard Павла Здрадовского, консервативные инвесторы, например Fleming Family & Partners, по-прежнему предпочитают входить в готовый бизнес. «А более агрессивные идут и в готовящиеся проекты, отдавая предпочтение ритейлу как наиболее доходному сегменту», говорит Павел Здрадовский.

Участники рынка полагают, что растущий рынок коммерческой недвижимости в России через несколько лет догонит развитые страны. Павел Здрадовский прогнозирует, что рынок «в дальнейшем стабилизируется и начнется стагнация». Однако по словам Владимир Пинаева, рынок от этого станет более профессиональным, ведь «уровень капитализации объектов влияет не на объем инвестиций, а на их качественный состав. С рынка уйдут те инвесторы, которые рассчитывали на быстрый заработок».

Заключение