Экономическая эффективность инвестиций в объекты недвижимости

где Д_п - доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

Т_с - средний период в течение которого единица объекта
недвижимости свободна;

N_a - число арендных периодов в году.

Определение коэффициента недоиспользования осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета пред полагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:

общеэкономической ситуации;

перспектив развития региона;

стадии цикла рынка недвижимости;

соотношения спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.

Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости (отелей, магазинов, многоквартирных домов и т.д.). При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе):

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины действительного валового дохода:

где К_ндп - коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;

П_а - потери при сборе арендной платы;

П_нд - потери от недоиспользования площадей;

ПВД - потенциальный валовой доход.

Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.), и не включаемые в арендную плату.

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить на:

условно-постоянные;

условно-переменные, или эксплуатационные;

расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

налог на имущество;

страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

коммунальные;

на содержание территории;

на текущие ремонтные работы;

заработная плата обслуживающего персонала;

налоги на заработную плату;

расходы по обеспечению безопасности;

расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д.

Расходы, не учитываемые при оценке в целях налогообложения:

экономическая и налоговая амортизация, которая рассматривается при расчетах доходным подходом как возмещение и считается частью ставки капитализации, а не эксплуатационным расходом;

обслуживание кредита является расходами по финансированию, а не операционными расходами, т.е. финансирование не должно оказывать воздействие на стоимость недвижимости (при оценке предполагается типичное финансирование для данного вида недвижимости, а влияние нетипичного финансирования должно быть исключено);

подоходный налог тоже не является операционным расходом (это налог на личный доход, который может зависеть от факторов (форма владения, состав прав собственности, налоговый статус владельца), не связанных с оцениваемой недвижимостью);

дополнительные капитальные сооружения обычно увеличивают доход, общую стоимость или продлевают экономический срок эксплуатации. Расходы, связанные с ними, нельзя относить к операционным.

предпринимательские расходы владельца недвижимости, которые не приводят к увеличению дохода, получаемого от недвижимости, тоже не относятся к операционным.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.

В случаях, когда недвижимость приобретается с привлечением заемных средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходов как денежные поступления до уплаты налогов.

Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга, т.е. отражают денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от ее эксплуатации.

Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода + Премии за риск +

+ Вложения в недвижимость +

+ Премии за низкую ликвидность недвижимости +

+ Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата».

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Требования к безрисковой ставке:

доходность на наиболее ликвидные активы, для которых характерна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала, и доступные для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений.

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как российскими, так и западными показателями по безрисковым операциям. Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным (20 лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и т.д.). При использовании данной безрисковой ставки к ней необходимо прибавить премию за риск инвестирования в Россию (страновой риск). Такой расчет безрисковой ставки принят в современной практике оценки, но нарушает принцип доступности инвесторов к высоколиквидным активам, поскольку российские предприятия не могут серьезно рассматривать в качестве альтернативы вложение капитала в долгосрочные правительственные облигации мирового рынка.

Данная безрисковая ставка активно использовалось в нашей стране на первых этапах становления оценки, так как этот период характеризовался некритичным тиражированием западного опыта без учета российской специфики. Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:

где R_н - номинальная ставка;

R_p - реальная ставка;

J_инф - индекс инфляции (годовой темп инфляции).

При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки - индекса рублевой инфляции

Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов коэффициент капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов - в реальном выражении. Для преобразования номинальных потоков доходов в реальные следует номинальную величину разделить на соответствующий индекс цен, т.е. отношение величины индекса цен за тот год, в котором ожидаются денежные потоки, к индексу цен базового периода.

Перевод рублевой ставки доходности в долларовую ставку или наоборот можно произвести с помощью следующих формул:

где D_r, D_v - рублевая или валютная доходная ставка;

K_urs - темп валютного курса, %.

Расчет различных составляющих премии за риск:

надбавка за низкую неликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Y_р - ставкой процента для рекапитализации.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:

прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

где п - оставшийся срок экономической жизни;

R_у - ставка доходности инвестиций.

Метод Инвуда.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям

,

где SFF - фактор фонда возмещения;

Y = R (ставка дохода на инвестиции).

Метод Хоскольда.

Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке

,

где У₆ - безрисковая ставка процента.

При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности - информация по ЧОД и ценам продаж относится к категории «непрозрачной» информации. Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы. Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается

где R_т - ипотечная постоянная;

ДО - ежегодные выплаты по обслуживанию долга;

К - сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала
рассчитывается по формуле:

Общий коэффициент капитализации определяется
как средневзвешенное значение:

,

где М - коэффициент ипотечной задолженности.

Таким образом, специфика метода капитализации
доходов заключается в следующем:

в текущую стоимость переводится ЧОД за один временной период;

не рассчитывается цена реверсии;

коэффициент капитализации рассчитывается для недвижимости
тремя методами:

методом рыночной выжимки;

методом определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

методом связанных инвестиций.

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что

применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

3.3 Сравнительный анализ инвестирования

3.3.1 Основный положения в оценки

В оценки результатов инвестирования используются затратный, сравнительный, доходный подходы.

Методы затратного подхода основываются на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и базируется на том, что потенциальный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется приобретение соответствующего участка земли под застройку и возведение аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта в обозримый период времени без существенных дополнительных издержек.

Суть методов определения рыночной стоимости недвижимого имущества затратным подходом состоит в расчете восстановительной стоимости зданий и сооружений (стоимости воспроизводства или стоимости замещения) за вычетом накопленного износа и увеличенной на стоимость участка земли как незастроенного.

Подход с точки зрения издержек (затрат) основан на предположении о том, что издержки на строительство объекта плюс издержки на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества.

Затратный подход использует стоимость воспроизводства или замещения в качестве базы, из которой затем вычитаются суммы, отражающие потерю в стоимости в результате физического износа, функционального и экономического устаревания. Согласно методологии затратного подхода, максимальная стоимость собственности для осведомленного покупателя - это величина, требуемая в настоящее время на производство или строительство новой собственности эквивалентной полезности. Поскольку оцениваемая собственность, как правило, бывает не новой, то полная стоимость воспроизводства (замещения) должна быть уменьшена, чтобы отразить потерю в стоимости в результате физического износа, функционального и экономического устаревания, накопленного собственности на дату оценки.

Сравнительный подход.

В сравнительном подходе для того, чтобы получить наиболее вероятную стоимость оцениваемого имущества, анализируются данные о _ недавних сделках купли-продажи и предложений по аналогичным оцениваемому объектам.

Использование сравнительного подхода зависит от наличия данных по сравнимым объектам собственности, обмениваемым или предлагаемым на рынке. Трудность в использовании сравнительного подхода для оценки недвижимого имущества заключается в нахождении достаточно достоверных данных о сравнимых продажах, по которым имеется вся необходимая информация. Слишком часто большинство деталей, имеющих отношение к продаже, бывают недоступны, Чем большим количеством сравнимых продаж располагает оценщик, тем лучше он сможет установить и подтвердить уровень стоимости объекта оценки.

Рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и соответствия оцениваемой собственности. Как правило, нельзя найти точно такой же проданный объект, поэтому в данные о сравнимой продаже необходимо вносить корректировки, чтобы устранить различия между оцениваемым и аналогичным объектами. Следует подчеркнуть, что корректируются данные по объекту-аналогу, а не по оцениваемому.

Доходный подход.

Доходный подход основан на принципе ожидания, согласно которому рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на оцениваемый объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость сегодня в обмен на право получать будущие доходы от сдачи ее в аренду (или от других видов доходной деятельности), и от последующей продажи. Измерение всех будущих доходов может быть осуществлено либо посредством метода прямой капитализации, либо посредством анализа дисконтированных денежных потоков. В зависимости от характера доходов, конкретных обязательств, зависящих от характера объекта недвижимости, могут быть применены либо один из этих методов, либо оба для того, чтобы оценить рыночную стоимость объекта с точки зрения дохода.

Доходный подход, как правило, используется для оценки целого делового предприятия (бизнеса, объекта недвижимости или комплекса объектов недвижимости), способного приносить доход потенциальному инвестору без привлечения дополнительных активов.

При оценке приносящего доход комплекса объектов недвижимости отдельные активы имущественного комплекса как бы теряют свою полезность, а их рыночная стоимость вне комплекса может значительно отличаться от стоимости в составе единого производственного комплекса. Поэтому определенная доходным методом рыночная стоимость имущественного комплекса не может быть без специального обоснования пропорционально распределена на отдельные активы, входящие в него, и имеет смысл лишь при условии их совместного использования.

Процедура оценки объектов недвижимости включает в себя следующие этапы:

сбор и обработка документов и информации, связанных с объектом оценки (право устанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; информации о технических и эксплуатационных характеристик объекта оценки; иной необходимой информации);

сбор и обработка документов и информации, необходимы для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки;

анализ рынка, к которому относится оцениваемое имущество;

выбор и обоснование методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке;

определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом;

определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом;

определение рыночной стоимости объекта оценки
сравнительным подходом;

согласование результатов оценки;

3.3.2 Определение стоимости объектов недвижимости на основе затратного подхода

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и базируется на том, что потенциальный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется приобретение соответствующего участка земли под застройку и возведение аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта в обозримый период времени без ущественных дополнительных издержек.

Суть данного подхода к определению рыночной стоимости состоит в расчете полной восстановительной стоимости здания или сооружения (стоимости воспроизводства или стоимости замещения) с последующим вычетом оцененного износа и увеличением на стоимость участка земли как незастроенного:

;

где С - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом;

ПВС - полная восстановительная стоимость здания (сооружения);

И - накопленный на дату оценки износ здания (физический, функциональный и экономический);

С_зем - стоимость земельного участка как незастроенного.

Подход с точки зрения издержек (затрат) основан на предположении о том, что издержки на строительство, объекта плюс издержки на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении рыночной стоимости недвижимого имущества.

Расчет стоимости затратным подходом, как правило, производится в несколько этапов.

1.Определение стоимости участка земли как незастроенного.

2.Определение стоимости восстановления существующих улучшений. Восстановительная стоимость рассчитывается как стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

3.Определение накопленного износа оцениваемого объекта на дату оценки.

4. Окончательный расчет стоимости оцениваемых объектов недвижимости по приведенной выше формуле.

Определение стоимости участка земли как незастроенного,

Для определения стоимости участка земли как незастроенного были проанализированы документы, а так же нормативно-правовые акты, действующие в сфере земельных отношении.

При оценке стоимости земельного участка как незастроенного необходимо учитывать отсутствие информации о состоянии рынка земли под аналогичными объектами.

Основы оценки рыночной стоимости земельных участков.

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания).

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

целевое назначение и разрешенное использование;

перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

текущее использование земельного участка.

Методы оценки земельных участков

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Метод остатка предполагает расчет чистого дохода за использование земельным участком, то есть размера арендной платы, путем вычитания из чистого дохода, полученного для расположенного на нем объекта недвижимости как единого объекта чистого дохода полученного от эксплуатации зданий и сооружений, расположенных на этом участке.

Метод выделения предполагает расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Определение коэффициента капитализации для земельного участка.

На основе, опубликованной в открытой печати и имеющейся в аналитической базе данных оценщика, информации определяется величина коэффициента капитализации для земельного участка на основе кумулятивного подхода.

С учетом того, что срок экономической жизни земельного участка практически не ограничен, то коэффициент капитализации для земельного участка будет равен коэффициенту капитализации для недвижимого имущества «минус» норма возврата, составляющая 1%. Алгоритм расчета и расчет стоимости права аренды земельного участка приведен ниже в Таблицах 3.3.2.1-3.3.2.3.

Таблица № 3.3.2.1.

Расчет стоимости права на заключение договора аренды земельного участка

№ п/п	Показатель	Ед. изм.	Значение показателя
1	2	3	4
1	Стоимость единого объекта, (стоимость полученная сравнительным подходом)	руб.	157 910 865,23
2	Стоимость улучшений, (стоимость полученная затратным подходом)	руб.	155 189 314,42
3	Стоимость земельного участка (права собственности) = Стоимость единого объекта - Стоимость улучшений	руб.	2 721 550,82
4	Весовой коэффициент метода	-	0,5

Таблица 3.3.2.2

№ п/п	Показатель	Ед. изм.	Значение показателя
1	2	3	4
1	Чистый операционный доход от единого объекта	руб. /год	25 362 954,90
2	Стоимость улучшений на земельном участке объекта	руб.	155 189 314,42
3	Коэффициент капитализации для улучшений	%	14,00%
4	Доля чистого операционного дохода относящаяся к улучшениям единого объекта	руб.	21 726 504,02
5	Доля чистого операционного дохода относящаяся к земельному участку единого объекта	руб.	3 636 450,88
6	Коэффициент капитализации для земельного участка	%	13,0%
7	Стоимость земельного участка (права собственности)	руб.	27 972 699,09
8	Весовой коэффициент метода	-	0,5
9	Средневзвешенная стоимость права собственности земельного участка.	руб.	15 347 124,95
10	Рыночная ставка аренды земельного участка (Стоимость права собственности Коэффициент капитализации для земельного участка)	руб./год	1 995 126,24
11	Нормативная ставка аренды земельного участка (по договору аренды № 2625 от 30.032004 г.)	руб./год	492 088,29
12	Стоимость права на заключение договора аренды земельного участка (Рыночная ставка аренды - Нормативная ставка аренды)	руб./год	1 503 037,95

Таблица 3.3.2.3.

Распределение стоимости права аренды земельного участка

№ п/п	Наименование объекта недвижимости	Площадь, застройки, м2	Стоимость права аренды земельного участка пропорционально площади застройки зданий
1	2	3	4
1	Склад комплектации	901,00	69 847,76
2	Итого:	901,00	69 847,76

Определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта.

Полная восстановительная стоимость представляет собой стоимость здания или сооружения в настоящих условиях их воспроизводства, и показывает, сколько бы стоил объект оценки, если построить его в настоящее время из аналогичных материалов в аналогичных конструктивных решениях. Стоимость восстановления определяется как стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства - это затраты в ценах на дату оценки на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же самых строительных материалов, технологии и строительных норм и правил.

Стоимость замещения - это стоимость строительства объекта, эквивалентного оцениваемому по функциональным и эксплуатационным характеристикам и полезности, с применением современных материалов, стандартов и архитектурных решений, определенная в ценах на дату оценки.

Расчет полной восстановительной стоимости оцениваемых зданий в настоящей оценке осуществляется по Укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС). Основная расчетная формула определения полной восстановительной стоимости оцениваемого здания имеет вид:

,

где С_восст - полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки, руб.;

V - строительный объем (площадь) оцениваемого объекта, м (м );

УС₆₉ - стоимость строительства единицы строительного объема здания-аналога в шах 1969 г., руб./м³; данный стоимостной показатель принимается по соответствующему сборнику «Укрупненных показателей восстановительной стоимости» и корректируется с помощью
следующих поправок:

поправка на другую группу капитальности при несоответствии групп капитальности оцениваемого объекта и объекта-аналога по УПВС;

поправка на I климатический район;

поправка на сейсмичность;

поправка на несоответствие конструктивной схемы и применяемых
строительных материалов

прочие поправки.

И_69-84 - индекс удорожания СМР за период с 1969 по 1984 г. в соответствии с Приложением 1 к постановлению Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 г. (1,19*1,03=1,226);

И_84-91 - индекс удорожания СМР за период с 1984 по 1991 г. в соответствии с приложением к письму Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. № 14-Д (1,57);

И_91-04 - индекс удорожания сметной стоимости строительства на дату оценки по сравнению с 1991 г. (с учетом НДС); принят, по публикуемому Управлением государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования в строительстве Иркутской области информационному бюллетеню. "Индексы цен в строительстве" (49,670).

ПИ - прибыль инвестора; не учитывается вследствие отсутствия данных о ее получении при строительстве объектов аналогичного назначения оцениваемым в настоящее время в рассматриваемом районе. Кроме того, для оценки эффективности инвестиции проводится расчет прибыли инвестора путем сопоставления результатов затратным и доходным подходами.

Расчет полной восстановительной стоимости объектов недвижимости приведен ниже в Таблице № 3.3.2.4.

Оценка накопленного износа.

Износ - это технико-экономическое понятие, выражающееся в уменьшении полной восстановительной стоимости в результате:

физического разрушения (физический износ);

потери функциональных и эксплуатационных качеств (функциональны износ)

изменения окружающей экономической ситуации (износ внешнего воздействия).

а). Физический износ.

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом понимается утрата ими первоначальных технико-экономических качеств (прочности, устойчивости, надежности и т.д.) в результате воздействия техногенных, природно-климатических факторов, жизнедеятельности человека и т.д.

Величина физического износа оцениваемого помещения определяется по методике, изложенной в «Правилах оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86(р) Госгражданстроя (Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР, г. Москва, 1990) по результатам осмотра, оцениваемых объектов недвижимости.

Физический износ зданий и сооружений определяется по формуле:

где Ф₃ - физический износ оцениваемого объекта, %;

Ф_кi - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;

L_i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания или сооружения; принимается по соответствующим таблицам сборников УПВС, или пропорционально сметной стоимости элементов и конструкций;

n - число отдельных конструкций, элементов или систем в
здании (сооружении).

В настоящей оценке физический износ отдельных конструкций, элементов и систем оцениваемых объектов недвижимости определяется по результатам их осмотра с учетом сопоставлений характера и соответствующего физического износа всех элементов, изложенных в ВСН 53-86(р). Расчет приведен ниже в Таблице №3.3.3.5.

б). Функциональный износ.

Функциональным износом называется несоответствие объемно-планировочных или конструктивных решений современным строительным стандартам. Функциональной износ обычно обусловлен качественными недостатками использованных материалов и конструкции здания, устаревшими объемно-планировочными или конструктивными решениями оцениваемых объектов недвижимости.

Оцениваемый склад комплектации соответствуют строительным стандартам для использования этого объекта недвижимости; текущее состояние оцениваемого объекта недвижимости позволяет сделать вывод о том, что функциональный износ отсутствует.

в). Износ внешнего воздействия.

Внешний экономический износ обусловлен негативным по отношению к оцениваемому объекту изменением внешней среды, экономическими и политическими факторами.

Данный вид износа определяется как снижение функциональной пригодности объекта оценки вследствие влияния экономического развития или изменения окружающей среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости. Он может быть вызван общим упадком района, отрасли, вида бизнеса, места расположения объекта в районе или общим состоянием экономики.

Как правило, экономический износ является неустранимым, и рассчитывается капитализацией недополученного в результате его воздействия дохода по ставке капитализации для сопоставимых объектов аналогично функциональному износу, либо экспертным путем.

Оцениваемый объект недвижимости находятся в хорошем техническом состоянии и имеют хорошее местоположение. Факторы, отрицательно влияющие на стоимость объекта недвижимости, входящих в состав активов предприятия с высокой степенью рентабельности и перспективами экономического развития не выявлены, поэтому экономический износ для объекта недвижимости равен 0%.

Расчет стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода приведен ниже в Таблице № 3.3.2.4

Таблица 3.3.2.4.

Расчет стоимости склада комплектаций на основе затратного подхода

№ п/п	Наименование объекта	Ед. изм.	Количество ед.изм.	Сборн. УПВС	Табл. УПВС	Полная восстановительная стоимость ед. изм. В ценах 1969 г. руб.	Поправка на 1 климатический район	Поправка для работы с сейсмичностью 8 балов	Поправка на другую группу капитализации	Поправка на несоответствие применяемых строительных материалов, отсутствие части конструктивных элементов и инженерных систем	Индекс удорожания СМР с 1969 г. по 1984 г.
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12
1	Склад комплектации	1м3	4 596,0	18	24д	14,40	1,09	1,05	1	1	1,266
	ИТОГО:	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
Индекс удорожания СМР с 1984 г. по 1991 г.	Индекс удорожания СМР с 1991 г. оценки (с НДС).	Прибыль застройщика, %	Полная восстановительная стоимость ед. изм., руб.	Итого полная восстановительная стоимость ед. изм., руб.	Физический износ объекта, %	Функциональный износ, %	Экономический износ (износ внешнего воздействия), %	Стоимость с учетом накопленного износа (на основе затратного подхода)	Стоимость права аренды земельного участка, руб.	Рыночная стоимость рассчитанная на основе затратного подхода
13	14	15	16	17	18	19	20	21	22	23
1,57	49,670	0%	1 575	7 239 962	9%	0%	0%	6 588 365,74	69 847,76	6 658 214
-	-	-	-	-	-	-	-	6 588 365,74	-	6 658 214

Таблица 3.3.2.5 Расчет физического износа склад комплектации

№ п/п	Наименование элементов объекта	Удельный вес конструкции, элемента	Поправка к удельному весу (степень реализации)	Удельный вес конструкции, элемента с учетом поправки на степень реализации	Износ элемента, %	Износ элементов в масштабе здании, (гр5*гр6/сум.гр5)
1	2	3	4	5	6	7
1	Фундаменты	8	1,00	8	10	0,80
2	Стены и перегородки	31	1,00	31	5	1,55
3	Перекрытия	17	1,00	17	10	1,70
4	Кровля	7	1,00	7	10	0,70
№ п/п	Наименование элементов объекта	Удельный вес конструкции, элемента	Поправка к удельному весу (степень реализации)	Удельный вес конструкции, элемента с учетом поправки на степень реализации	Износ элемента, %	Износ элементов в масштабе здании, (гр5*гр6/сум.гр5)
1	2	3	4	5	6	7
5	Полы	9	1,00	9	5	0,45
6	Проемы	8	1,00	8	15	1,20
7	Отделочные работы	4	1,00	4	10	0,40
8	Внутренние сантехнические и электротехнические работы	3	1,00	3	15	0,45
9	Прочие работы	13	1,00	13	10	1,30
	Итого:	100		100		9%

Проведенные расчеты позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость склада комплектаций с учетом стоимости прав аренды земельного участка на основе затратного подхода составляет: 6 728 062 руб.

3.3.3 Определение стоимости объектов недвижимости на основе доходного подхода

Расчет потенциального валового дохода.

Из анализа полученной информации от агентств недвижимости сделан вывод о том, что рыночная арендная ставка в месяц за аналогичный объект недвижимости при условии, что эксплуатационные расходы несет арендодатель, в районе место расположения склада в месяц за нежилые помещения аналогичной площадью составляет:

Склад комплектации - 150 руб./м²

Расчет действительного валового дохода.

Следующим шагом при оценке недвижимости методом прямой капитализации является определение действительного валового дохода.

Действительный валовой доход представляет собой потенциальный валовой доход за вычетом прогнозируемых потерь от недоиспользования и потерь при сборе платежей. Потери от недоиспользования нечто иное, как период времени, за который собственник помещения может найти арендатора па данный объект недвижимости и заключить с ним договор аренды. Учитывая отсутствие большого спроса на рынке аренды, на нежилые помещения данные потери будут составлять по нашим прогнозам и будут рассчитываться:

Производственные и складские помещения: 2мес. 12мес. = 16,67%.

Расчет действительного валового дохода от эксплуатации оцениваемых объектов недвижимости приведен ниже в Таблице № 3.3.3.2.

Расчет операционных расходов и чистого операционного дохода.

Для расчета операционных (эксплуатационных) затрат в настоящей оценке были использованы данные по затратам на содержание и эксплуатацию оцениваемого объекта, представленные Заказчиком, а так же данные по затратам на эксплуатацию аналогичных объектов недвижимости в процентном отношении к приносимому ими доходу.

Сумма операционных (эксплуатационных) затрат на содержание и эксплуатацию оцениваемого объекта, представленных бухгалтерией Заказчика составляет на уровне 40% от действительного валового дохода.

Разница между действительным валовым доходом и операционными расходами определяет величину чистого операционного дохода:

Окончательный расчет чистого операционного дохода от эксплуатации объектов недвижимости приведен ниже в Таблице № 3.3.3.2.

Табл. № 3.3.3.2.

Расчет действительного валового дохода и чистого операционного дохода от эксплуатации

№ п/п	Наименование объекта	Потенциальный годовой валовой доход, руб./год	Потери от недоиспользования, %	Действительный валовой доход, руб./год	Операционные расходы, руб./год	Чистый операционный доход, руб./год
1	2	3	4	5	6	7
1	Склад комплектации	2 095 920	16,67%	1 746 600	698 640	1 047 960
	Итого:	-	-	-	-	1 047 960

Расчет коэффициента капитализации.

В работе, исходя из условия альтернативности инвестиций, безрисковая ставка определена в размере 7,5% исходя из анализа ставок по валютным депозитам (сроком на один год) крупнейших Российских и иностранных банков (по данным журнала Эксперт).

Компенсация за риск инвестиций в конкретный объект.

Определяется в соответствиями с особенностями оцениваемого вида недвижимости. Например, риск считается низким тогда, когда собственность сдана устойчивому арендатору, имеющему постоянных клиентов, такому, как отделение Сбербанка; риск считается высоким по объектам, сданным ненадежным арендаторам, не имеющим постоянных клиентов, таким, как дискотека, испытывающая недостаток собственных средств. Компенсация за риск представлена в таблице № 3.3.3.3.

Табл. № 3.3.3.3.

Степень риска	Компенсация за риск, %	Характеристика риска
Низкий	0-1,5	Полная постоянная загрузка объекта
Средний	1,5-3,0	Загруженность на уровне выше среднего
Высокий	3,0-5,0	Низкая степень загруженности

Учитывая характер оцениваемых объектов, техническое состояние, риск инвестиций в оцениваемые объекты недвижимости принят в размере 2% (Таблицу № 3.3.3.4.).

Компенсация за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции (в отличие от безрисковых инвестиций), тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент требует дополнительной компенсации (например, управленческие расходы по вкладам до востребования в Сбербанке минимальны), включает заполнение налоговых деклараций, выбор среди различных вариантов финансирования и принятие решения об удержании или продаже активов; однако, инвестиционный менеджмент не стоит путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.

Основываясь на анализе рынка аренды нежилых зданий и сооружений, компенсация за инвестиционный менеджмент принята в размере 2%.

Компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости. Ликвидность показывает, насколько быстро актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость низколиквидна по сравнению со вкладами, акциями и облигациями. Компенсацию за низкую ликвидность можно приблизительно определить как производную от безрисковой ставки, исходя из предположения о том, что инвестор теоретически мог бы в течение срока продажи объекта получать минимальный гарантированный доход, если бы вложил средства в безрисковый валютный вклад или государственные облигации.

Компенсация за низкую ликвидность составит для складских помещений 2%.

Расчет нормы дохода для оцениваемых объектов недвижимости приведен в Таблице № 3.3.3.4.

Норма возврата рассчитывается по методу прямолинейного возврата инвестиций (методу Ринга), основанному на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.

Средний срок экономической жизни капитальных (кирпичных, панельных, бетонных) зданий и сооружений при нормальной эксплуатации составляет -100 лет. следовательно, ежегодная норма возврата для капитальных сооружений составляет 1%.

Расчет ставки капитализации для оцениваемых объектов недвижимости
и расчет стоимости на основе доходного подхода приведен
в Таблице № 3.3.3.4.

Таблица № 3.3.3.4.

Определение ставки капитализации и расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

№ п/п	Наименование объекта	Расчет ставки капитализации	Расчет рыночной стоимости
		Расчет нормы дохода	Норма возврата,	Итого, ставка капитализации, %	Чистый операционный доход, руб./год	Рыночная стоимость
		безрисковая ставка, %	риск инвестиций в оцениваемый объект, %	поправка на инвестиционный менеджмент, %	поправка на низкую ликвидность,	Итого, норма дохода, %
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
1	Склад комплектации	7,50%	2,00%	2,00%	2,00%	13,50%	1,00%	14,50%	1 047 960	7 227 310
	ИТОГО:	-	-	-	-	--	..-	-	-	7 227 310

Проведенные расчеты позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость склада комплектаций на основе доходного подхода составляет: 7 227 310 руб.

Результаты расчета рыночной стоимости склада производстенно-технической комплектации показали:

1. с использованием методов затратного подхода 6 728 062 руб.

2. с использованием методов доходного подхода 7 227 310 руб.

3. прибыль инвестора составляет 499 248 руб. (7 227 310руб. - 6 728 062 руб.)

Результаты оценки показали, что инвестор, вкладывая средства в строительство склада производстенно-технической комплектации, обеспечит за счет рыночного дохода от эксплуатации объекта недвижимости или сдачи его в аренду дополнительную прибыль, которая составляет около 500 тыс. руб.

Заключения

Дипломная работа посвящена вопросам оценки экономической эффективности инвестиций в объекты недвижимости. В первом разделе дипломной работы дается понятие инвестиций, представляющий собой затраты с целью получения будущий доходов. Классификация инвестиций позволяет выделить инвестиции в финансовые активы, а также инвестиции в форме капитальных вложений, т.е. в объекты недвижимости. В указанном разделе также рассмотрены вопросы рынка недвижимости и дана характеристика ему. Основной особенностью инвестирования в объекты недвижимости является долгосрочный характер инвестирования, высокие рыски и относительна низкая ликвидность недвижимости.

Во втором разделе дипломной работы представлена характеристика рынка недвижимости в г. Иркутске. Показаны цены на вторичном рынке жилья, а также рыночные арендные ставки на коммерческую недвижимость. Рынок поделен на территориальные районы, что обеспечивает анализ динамики развития рынка недвижимости. Также рассмотрены способы инвестирования в развитие недвижимости, основными из которых является ипотечное кредитование и долевое участие. В третьем разделе дипломной работы рассмотрены современные методы оценки эффективности инвестиций. Для определена рыночное стоимости объекта недвижимости на примере склада комплектации подробно рассмотрена методика доходного подхода при определении рыночной стоимости недвижимости. В расчетной части с использованием метода капитализации доходов, а также методов затратного подходов определена рыночная стоимость склада комплектации установлено что рыночная стоимость полученная на основе затратного подхода составляет 6 728 062 руб., доходного подхода 7 227 310 руб. Результаты расчета позволяют инвестору сделать обоснованный вывод о целесообразности инвестирования в связи возможностью получения дополнительного дохода в размере, составляющем около 500 тыс.руб.

Список использованной литературы

1. Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» принят гос. думой от 25.02.1999 г. № 39

2. Федеральные стандарты оценки «Общие понятия оценки, походы к оценки и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» утвержден минэкономразвития России приказам от 20 июля 2007 г. № 256

3. Федеральные стандарты оценки «Общие понятия оценки, походы к оценки и требования к проведению оценки (ФСО № 2)» утвержден минэкономразвития России приказам от 20 июля 2007 г. № 255

4. Федеральные стандарты оценки «Общие понятия оценки, походы к оценки и требования к проведению оценки (ФСО № 3)» утвержден минэкономразвития России приказам от 20 июля 2007 г. № 254

5. Асаул А. Н. Экономика недвижимости / А. Н. Асаул учеб. пособие для вузов - СПб.: Питер 2009 - 512 с.

6. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России / И.Т. Балабанов - М.: Финансы и статистика, 2009.

7. Бедин Б.М. Массовая оценка рыночной стоимости жилой недвижимости в многофункциональном городе : теория и практика / Б.М. Бедин, В.Н. Кошман, Г.В. Хомкалов Иркутск: Изд-во БГУЭП 209 - 123 с.

8. Бедин Б.М. Экономика недвижимости / Б.М. Бедин, В.В. Копылова, Учеб. Пособие: - Иркутск: Изд-во, 2008. - 226 с.

9. Вечер Н.Ф. Инвестиции в коммерческую недвижимость.
Жизненный цикл объекта / Н.Ф. Вечер А.А.Ольховский / СПб.: Бизнес-пресса 2008 - 164 с.

10. Воронцов Л.Д. Инвестиции в строительство. Проблемы учета и налогообложения / Л. Д. Воронцов: - Главбух, N 5. 2007 - 58-66 С.

11. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости / В.А. Горемыкин, Э.Р. Бугулов учебник - М.: информ.-издат. дом «Филинъ», 2009 - 592 с.

12. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова - М.: Финансы и статистика 2009 - 332 с.

13. Деева А. И Инвестиции / А.И Деева учеб. пособие - М.: Экзамен 2009 - 319 с.

14. Добрачев Д.Д. Практика разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельного участка / Д.Д. Добрачев Право и экономика, N10. 2008- 90-98 с.

15. Иванова Е.Н.Оценка стоимости недвижимости / М.А.Федотова, Е.Н. Иванова учеб. пособие - М.: КноРу 2009 - 344 с

16. Калачева С.А. Сделки с недвижимостью / С.А. Калачева - М.: Книга сервис 2009 - 176 с.

17. Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности / В.В. Ковалев - М.: Финансы и статистика 2009 - 512 с.

18. Козлова О.И. Инвестиции в недвижимость в условиях рыночной экономики / О. И. Козлова, А. Ю. Глушков: Маркетинг, N 6. - 2006 104-113 с.

19. Копылова В.В. Оценка земли Учеб. Пособие Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2008. - 107 с.

20. Копылова В.В. Оценка рыночной стоимости недвижимости / В.В. Копылова, В.С. Коркина Учеб. пособие: - Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2009. - 95 с.

21. Лейфер Л.А. Доходный подход при оценке недвижимости. Типизация моделей прогнозируемых денежных потоков / Л.А. Лейфер: Вопросы оценки № 3 2008 19-28 с.

22. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью / А.В. Марченко учеб. пособие - Ростов н/Д.: Феникс 2009 - 347 с.