Анализ рынка недвижимости г. Сургута

Развитие рынка недвижимости, строительства и системы ипотечного жилищного кредитного тесно связано с развитием рынка оценочных услуг: здесь и оценка для целей ипотечного кредитования и оценка объектов недвижимости на этапе завершенного и незавершенного строительства, и объектов инвестиционного строительства. Вместе с ростом значимости оценочных услуг возросли требования и к исполнителям, их оказывающим. В результате были внесены поправки в Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности Российской Федерации», согласно которым, в частности:

· определен субъект оценочной деятельности

· усилена его ответственность (вплоть до имущественной).

Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 254 - 256 утверждены три основных федеральных стандарта оценки, которые регламентируют общие понятия оценки, подходы и требования к ее проведению, цель и виды стоимости, требования к отчету по оценке.

Казалось бы, такая жесткая регламентация должна привести к отчетности высокого профессионального качества, но председатель Федерального агентства по управлению государственным имуществом В.В. Смоляков В.В. Смоляков - начальник отдела экспертизы отчетов об оценке федерального имущества Управления организации И АУДИТА Федерального агентства по управлению государственным имуществоим. в выступлении на I Международном конгрессе «Становление, развитие и перспективы оценочной деятельности в России» вновь отметил значительное число нарушений и замечаний. Он предложил новые направления повышения качества оценки - повышение ответственности оценщиков - членов саморегулируемой организации (СРО), причем не только денежной, но и репутационной. При этом, по его мнению, «ужесточение требований к оценщикам должно быть системным, без излишних перегибов, направленным на наиболее важные для пользователей отчетов аспекты, а не скатиться к бессодержательному формализму».

В подавляющем большинстве случаев у контролирующего органа нет средств объективного измерения (контроля) измерения стоимости, определенной оценщиком в отчете об оценке, от гипотетической истинной стоимости. Система ориентирована в основном на формальный контроль соблюдения многочисленных стандартов, правил, процедур и т.д., который проводится контролирующими органами самостоятельно или с помощью других «независимых» экспертов - оценщиков, экспертных советов и т.д.

Таким образом, сегодня процесс повышения качества оценки осуществляется по схеме, представленной на схеме 3.1.

Схема 3.1.1.

Обеспечение качества оценки

На наш взгляд, эта схема не продуктивна, так как в ней не учитываются объективно существующие причины, приводящие к недостаточно качественному уровню обеспечения оценки, а, следовательно, не предполагаются иные действия по фактическому обеспечению оценочной деятельности.

Примером неэффективности данной схемы может служить следующий пример. Всякая оценка недвижимости достаточно субъективна уже по определению. В соответствии с законом от оценщика требуется определить наиболее вероятную цену, исходя из определенных условий, связанных с открытием рынка. Но, не для кого не секрет, что российский рынок жилой недвижимости в значительной степени непрозрачен. Даже о сделках с недвижимостью. Которые были заключены по результатам торгов, информация чаще всего предоставляется в форме и объеме, которые не позволяют использовать ее для проведения оценки.

Выступая на Международном Конгрессе, заместитель начальника Управления оценки объектов недвижимости Федерального агентства кадастра объектов недвижимости С.Л. Бондарчук назвал основные проблемы информационного обеспечения массовой оценки в России, выявленные в процессе развития проекта Международного банка реконструкции и развития (МБРР) «Разработка и тестирование кадастровой (массовой) оценки недвижимости» (таблица 3.1).

Таблица 3.1.1.

Проблемы информационного обеспечения массовой оценки в России

Достоверность информации	Зарегистрированная цена сделки не соответствует реальной цене сделки с объектом недвижимости. Легитимность источников информации отсутствует
Полнота информации	Описание объекта недвижимости в различных учетных системах недостаточно для его оценки. Закрытость информации о характеристиках объектов, цене и условиях сделок
Репрезентативность	Недостаточный охват сделки территории субъектов Российской Федерации. Нерегулярность проведения сделок
Актуальность информации	Отсутствие доступа к информационным и учетным системам. Отсутствие межведомственного обмена информацией

В результате использования такой информации любой, даже самый квалифицированный оценщик, оказывается под угрозой признания отчета недостоверным со всеми вытекающими отсюда последствиями.

В условиях информационного вакуума оценщики пытаются снизить количество погрешностей в оценке, разрабатывая новые методики и техники ее проведения. Но какие бы подходы и методы не использовались при оценки недвижимого жилого имущества, необходимая достоверность и надежность результирующий оценки не может быть обеспечена без адекватной рыночной информации. Этот очевидный факт неоднократно отмечался как теоретиками, так и практиками оценки.

В нашей стране формирование рынка недвижимости происходит крайне медленно, что тормозит развитие рыночных институтов национальной экономики в этой сфере. Не решенными остаются вопросы, относящиеся к регулированию процессов обеспечения эффективного функционирования рынка недвижимости, включая изменение ее владельцев, обеспечение гарантированности в сохранении собственности, оценкой ее стоимости и т.п.

Проблема прогнозирования во все времена остается одной из самых актуальных, поскольку предсказание неопределенного будущего позволяет снизить степень риска и адекватно управлять бизнес-процессами. Правильный прогноз цен на рынке недвижимости имеет высокую ценность не только для его профессиональных участников (девелоперов, риэлторов, оценщиков, аналитиков-консультантов, представителей органов власти), но и для простых обывателей, большинство из которых так или иначе сталкиваются с жилищной проблемой.

Сегодня учеными разработано множество различных методов прогнозирования, которые по-разному комбинируются в рамках того или иного подхода. При анализе инвестиционной привлекательности финансовых инструментов, а также для прогноза их ценовой динамики применяется технический и фундаментальный анализ. Если фундаментальный анализ основан на исследовании различных факторов, влияющих на рынок, то технический анализ основан на графических, математических и статистических методах анализа данных.

При прогнозе цен на недвижимость необходимо рассматривать разнообразные методы, чтобы иметь возможность сопоставить результаты и выбрать наиболее подходящий вариант в зависимости от поставленных целей. На практике важно, чтобы выбранный метод был достаточно удобен в применении и легко интерпретировался. В этом смысле проще пользоваться методами технического анализа, но в отрыве от объективных закономерностей развития рынка недвижимости эти методы не застрахованы от искажения результатов. В связи с чем анализ факторов, влияющих на повышение или понижение цены, приобретает высокую ценность. Значит, при прогнозировании цен на рынке недвижимости необходимо сочетать технический и фундаментальный анализ.

Наиболее приемлемым для инвестиционных расчетов и планирования бюджетов является пессимистический вариант (метод регрессионного анализа), который позволяет снизить риск недополучения доходов на стадии планирования. Для аналитика важно отразить наиболее реалистичную ситуацию на рынке, поэтому нужно ориентироваться не на крайние значения, а на некий средний вариант. Таким образом, выбор метода прогнозирования цен в рамках технического анализа зависит от целей прогноза.

Что касается фундаментального анализа, то здесь изучаются причины изменения спроса и предложения, что приводит в свою очередь к изменению цены. Этот подход является более трудоемким и неоднозначным, поскольку существует множество факторов, некоторые из которых являются случайными, а некоторые оказывают только мнимое влияние. Кроме того, одни и те же факторы в разных условиях оказывают неодинаковое влияние на рынок. В связи с чем в данном разрезе большее значение приобретает не столько выбор методов (применяются общенаучные методы анализа), сколько выбор факторов, действительно влияющих на цену жилья.

Развитие рынка ипотечного кредитования приводит еще и к тому, что часть покупателей, временно арендующих квартиры, начинают рассматривать покупку жилья в качестве альтернативы. Имеется в виду то, что в определенные периоды жизненного цикла рынка жилья становится выгодным вносить ипотечные платежи, нежели платить аренду, то есть рынки аренды и купли-продажи рассматриваются как взаимозаменяемые.

Повышение спроса не может не обусловить повышение давления на цены, которое будет продолжаться, пока фактические цены не окажутся равными ипотечно-равновесному или инвестиционно-равновесному уровню.

Исходя из опыта западных стран стратегией выхода из информационного тупика является создание необходимого информационного обеспечения для оценочной деятельности в рамках аналитических исследований специализированных агентств. Здесь просматривается возможность сотрудничества с риэлторским сообществом, накопившем к настоящему времени значительную информационную базу.

На Международном конгрессе состоялась презентация проекта МБРР «Разработка АИС» Мониторинг рынка недвижимости». Цель проекта - создание информационного источника о рынке жилой недвижимости Российской Федерации, а одна из задач - оперативное предоставление сведений о рынке недвижимости участникам рынка, органам государственной власти и местного самоуправления, иным заинтересованным лицам. В качестве участников рынка названы и оценщики, которым ст. 14 ФЗ «Об оценочной деятельности» предоставлено право запрашивать информацию, необходимую для проведения оценки объекта.

В п. 18 Федеральных стандартов оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) очерчивается достаточно широкий круг необходимой для оценки информации.

Получение оценщиком информации в достаточном объеме и из достоверных источников закреплена законодательно. В ст. 7 ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепляется открытость сведений о государственной регистрации прав. В соответствии с п. 3 данной статьи объем предоставляемой информации зависит от статуса запрашиваемого. Наибольший объем информации, необходимой для их деятельности, могут получить:

· налоговый орган;

· суды правоохранительные органы;

· судебные приставы - исполнители;

· лица, имеющие право на наследование имущества правообладателя;

· федеральный антимонопольный орган и его территориальные органы;

· председатель Счетной палаты Российской Федерации, его заместитель и аудиторы.

Таким образом, мы видим, что оценщик, несмотря на то, что его фигура является публичной, а деятельность профессиональной, получает информацию на общих основаниях. При это, в первую очередь оценщика интересует информация, связанная с реальными сделками с недвижимым имуществом, но максимально, на что он может рассчитывать - только на предоставление статистической информации, то есть, как сказано в законе - «информации о средней цене приобретения прав на недвижимое имущество». И это в том случае, если он получит ответ на запрос. Практика показывает, что в каждом втором случае оценщику отказывают в предоставлении письменной информации.

Но ведь и средняя цена - это не цена сделки с конкретным аналогом, как того требует ФСО. Значит, оценщик будет вынужден пользоваться информацией из неофициальных источников. Вряд ли при этом можно утверждать, что полученная информация будет достоверной, то есть « соответствующая действительности» в понимании того же ФСО.

В уже упомянутом проекте МБРР предусмотрены следующие уровни мониторинга и анализа рынка недвижимости:

Ш Федеральный - Ростнедвижимость;

Ш Региональный - Управление Ростнедвижимости по субъекту РФ;

Ш Местный - территориальный отедел.

Такая структура предполагает использование данных из существующих информационных систем различного уровня. Но задача создания такой базы - вещь трудная. Например, в 2005 г. Ведущими специалистами в области оценки земельных участков Акимовой И.С. и Биктимировой Н.М. (и д.р.) был проанализирован вопрос использования кадастровых систем для информационного обеспечения оценки недвижимости. По их мнению, практический опыт показывает, что для большинства оценщиков решение этой проблемы становится нереально сложным, а информационное обеспечение оценки жилой недвижимости оставляет желать лучшего.

Как мы видим, в последние годы вновь реформируются ведомства, ответственные за организацию и проведение кадастровых работ. Это свидетельствует о том, что пока еще состояние дел в этой области не вполне отвечает современным требования и системы находится в поиске оптимальных административных решений. Кроме того, существует вероятность, что использование существующий информационной базы без надлежащий адаптации, в том числе и для нужд оценки недвижимого имущества, приведет к тому, что существующие изъяны в форме и составе представления информации будут «законсервированы», а ведь именно их и необходимо устранить.

Все выше изложенное дает основание утверждать о наличии проблемы на рынке анализа и прогнозирования. На наш взгляд, для устранения данных проблем необходимо следующие:

ь Внести дополнения в нормативную базу, касающуюся вопросов состава, ведения и актуализации баз данных о недвижимом имуществе;

ь Обеспечить свободный доступ субъектам оценочной деятельности к этим базам данных.

Для предложенных нами решений существуют законодательные предпосылки. В Российской Федерации действует более 100 нормативно правовых актов различного уровня, касающихся вопросов формирования различных видов общедоступных информационных ресурсов и обеспечения доступа пользователей к открытой информации. Одно из последних постановлений Правительства РФ подписано 10 сентября 2008 г., она регламентирует ведение федерального регистра муниципальных нормативно правовых актов - в настоящее время наиболее труднодоступной информации.

Важнейшими документами являются Постановления Правительства РФ от 12 февраля 2003 г. № 98 «Об обеспечении доступа к информации о деятельности Правительства Российской Федерации и федеральных органов исполнительной власти» и Концепция обеспечения доступа граждан к информации государства. Концепция основывается на ст. 24 и 29 Конституции РФ, гарантирующих как получении информации гражданами, так и ее предоставление органами государственной власти и органами местного самоуправления. Концепция обеспечивает следующие свойства раскрываемой информации:

1. доступность (информация должна быть постоянно доступна начиная с момента раскрытия);

2.официальность (для раскрытой информации должно быть определение источника информации и подтверждение прохождения законодательно установленных процедур ее формирования. Инструментами обеспечения официальности являются электронная цифровая подпись и электронная нотаризация учетных событий);

3. неизменность (нотаризация так же дает возможность удостовериться в целостности и неизменности раскрытой информации с момента ее раскрытия).

В рамках Концепции разработана и действует Федеральная целевая программа « электронная Россия». По мнению разработчиков программы. Ее реализация позволит электронные ресурсы для содания, хранения, обмена и предоставления информации, что сделает технически возможным создание единой интегрированной государственной системы информационного обеспечения. Выполнение данной задачи потребует скоординированных действий федеральных министерств, администрации субъектов РФ, органов муниципального управления, организаций - исполнителей и привлечение больших ресурсов (финансовых, технических, информационных, интеллектуальных и других). Но уже сегодня могут быть предприняты уже конкретные шаги и инициированы процедуры внесения изменений в некоторые федеральные законы и иные нормативные правовые акты. В этом случае, рассмотренная нами схема обеспечение качества оценки примет более конструктивный вид (схема 3.2).

Схема 3.1.2.

Измененная схема обеспечения качества оценки

Данная проблема волнует не только оценочное сообщество. Проблемы информационного обеспечения оценки и конкретные предложения по его законодательному обеспечению нашли живой отклик у участников Гражданского жилищного форума, который состоялся в октябре 2010 г. В г. Санкт-Петербурге. Проект был организован в целях обеспечения и практической реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России», а его участниками стали представители федеральных и региональных органом власти, риэлторских фирм, банков, страховых компаний и иных финансовых организаций.

По окончании работы Гражданского жилищного форума был принят Меморандум, в который вошли предложения по законодательным гарантиям информационного обеспечения оценочной деятельности.

Таким образом, оценочное сообщество получило ощутимую поддержку от основных потребителей оценочных услуг, а так же от органов исполнительной власти, свидетельством чему стал Приказ Министерства экономического развития РФ от 13 октября 2008 г. № 329 «О перечне сведений об объектах учета Реестра федерального имущества, подлежащих размещению в сети Интернет на сайте Федерального агентства по управлению государственным имуществом».

Все это позволяет утверждать, что на законодательном уровне созданы необходимые предпосылки для решения проблемы информационного обеспечения оценочной деятельности. Дальнейшее развитие законодательства, инициированное оценочным сообществом в публичных интересах, позволит использовать для проведения оценки достоверные данные из государственных информационных систем.

3.2 Проблемы и решения прогнозирования рынка жилой недвижимости г. Сургута

В большинстве случаев прогнозированием на рынке сегодня занимаются строители. В прогнозах используются привычные, до боли знакомые экстраполяционные методики, выводы вращаются вокруг того, что объемы строительства и продаж будут расти до бесконечности. Никакие вопросы качественных изменений, развития города, и т.д. в принципе не рассматриваются.

Если прогнозированием занимаются маркетологи, то из высшего образования, они помнят несколько моделей, пригодных для изучения отдельных рыночных продуктов, и активно их используют. Краткосрочные прогнозы, выполненные ими, могут быть вполне пристойными, но лишь в том случае, когда совпадают с общими самоочевидными трендами. Основной недостаток - полное отсутствие понимания долгосрочных трендов и широкого контекста.

Прогнозированием рынков недвижимости занимаются все, кроме профессиональных прогнозистов. В такой ситуации, нет ничего удивительного в регулярно встречающихся утверждениях, типа «в условиях кризиса прогнозирование будущего рынков недвижимости - невозможно», «никто не в состоянии предсказать будущие цены», «время покажет, какие объекты будут пользоваться спросом». С точки зрения профессионального прогнозирования, это не более чем свидетельства некомпетентности людей, делающих подобные утверждения. Причем некомпетентности не в сфере недвижимости, отнюдь нет, а в сфере прогнозирования.

Проиллюстрируем тезис на примере использования такого инструмента, как сценирование.

Когда в тексте встречается словосочетание «сценарий развития рынка недвижимости», с весьма высокой вероятностью там можно встретить только «благоприятный» и «неблагоприятный» сценарии, отличающиеся между собой несколькими показателями, в т.ч. уровнем цен. На самом деле, сценирование - мощнейший инструмент, позволяющий делать сложные, долгосрочные, точные прогнозы. Оно может выполняться в нескольких разных методиках, различающихся между собой сложностью и областью применения.

Классическая методика сценирования была разработана Германом Каном, одним из основателей американской системы фабрик мысли. Первый раз она была представлена в книге «Год 2000-й», изданной в 1967 году. В этой программной работе Герман Кан излагает принцип и технологию сценирования, а также применяет эту методику к анализу развития мира до 2000 года. Выводы, сделанные им, часто неочевидны, их подвергали значительной критике, их пытались пересмотреть. Сейчас ретроспективно понятно, что предсказания Кана были в целом точны, а их критика представляла собой «влияние духа времени». Серьезные фактические ошибки встречаются только там, где Кан, вопреки собственным убеждениям, полагался не на принципы сценирования, а на экстраполяции количественных показателей. Метод и принципы сценирования, разработанные Каном, считаются классическими и лежат в основе всех последующих разработок в этой области.

Сценарий, согласно Герману Кану, это гипотетическая последовательность событий, конструируемая для привлечения внимания к развитию причинностей и к точкам принятия решений. Он отвечает на два типа вопросов: 1) Как конкретно, шаг за шагом, может образоваться та или иная ситуация? и 2) Какие возможности и альтернативы есть у каждого актора на каждом этапе для внесения тех или иных изменений в этот процесс? Применение такой методики для сценирования рынка начиналось бы с выявления базового сценария и факторов, его двигающих. Следовало бы говорить о таких моментах, как:

· Глобализация рынка недвижимости и как следствие - приход мировых стандартов и механизмов ценообразования;

· Догоняющее развитие российского рынка недвижимости;

· Сегментация рынка, а также переход его в рынок покупателя.

Это дало бы нам некое понимание общего направления развития, на основании чего можно было бы делать не зависящие от кризиса прогнозы и выстраивать сценарные вариации.

Отдельно выделяются т.н. «основные влияющие факторы» (drivers). Под этим понимают факторы или тенденции, оказывающие наибольшее воздействие на выбранные тенденции и исследуемые области. Среди таких факторов выбирается несколько «критических», каждый из которых ложится в основу одного из сценариев. Взаимодействие «драйверов» создает динамику развития сценария.

Распространение технологий долгосрочного планирования в деловой среде привело к определенному упрощению применяемых методик и их адаптации к требованиям бизнеса, появлению «бизнес-сценирования». В коммерческом сценировании речь идет о значительно более простых объектах и средах, нежели чем в традиционных методиках, имевших дело с государством, развитием всего мира и т.д. Как правило, речь идет о развитии того или иного продукта, а также о развитии компании в конкурентной среде. В итоге, области анализа факторов и тенденций сокращаются до экономики, иногда он вскользь затрагивает области социального и психологического (потребительские предпочтения, эволюция спроса), а также технологическое развитие (появление новых технологий производства, технологическая конкурентоспособность, новые продукты и их эволюция). Влияющие факторы сводятся к различным аспектам конкурентной борьбы, а также поведению потребителей. А пространство сценариев редуцируется до тактики поведения компании в экономическом пространстве.

Классической основой для сценариев в бизнес-сценировании служит 2 пары тенденций и факторов, раскладываемых в матрице 2*2 В результате, получается 4 сценария, а точнее, 4 варианта развития, один из которых традиционно считается «желательным», а один-«базовым» или «инерционным».

Для того, чтобы иметь возможность не только получить в ходе сценирования картины будущего, но и с высокой точностью отследить динамику перехода к ним, а также учесть субъективный фактор, была разработана методика «игрового сценирования». Она использует инструменты обычного сценирования, но добавляет к ним игровое имитационное моделирование и обязательное литературное оформление результатов.

В сущности, процесс такого сценирования есть результат взаимодействия субъектов сценирования («игроков») в специфическом игровом пространстве, созданном, как совокупность ограничений и тенденций, выявляемых на этапе предварительного анализа. Играющие задают стратегии достижения заявленных целей (заранее выявленных или сформулированных, как цели и стратегии соответствующих заинтересованных и активных субъектов, действия которых необходимо учесть при сценировании), ставят под сомнение некоторые сценарные ограничения, причем как «свои», так и «противников». Содержанием игры является пошаговое столкновение стратегий. Результатом этой работы будет создание «скелета» базового сценария, заключающего механизм конкурентной реализации целей, случайный фактор, ролевой фактор, - то есть - всю группу субъективных факторов сценирования.

Применение такой методики в анализе недвижимости могло бы дать ответы на многие «нерешенные вопросы современности»:

· Каково может быть будущее «Башни Газпрома» и района вокруг нее?

· Как будет развиваться конфликт между девелоперами и администрацией по вопросам регулирования застройки? Как вообще будет развиваться политика регулирования застройки города?

· Как будет развиваться маркетинговая политика застройщиков и потребительские предпочтения в условиях кризиса и дальше?

· Как управлять механизмом повышения капитализации территории? Какие территории региона будут расти в цене и привлекательности, а какие - падать?

Квалифицированное применение методик прогнозирования, в частности - методик сценирования, в сфере недвижимости позволило бы избежать многих проблем как для застройщиков, так и для инвесторов. Прогнозирование и разработка сценариев - вполне исполнимая работа. Сейчас методики сценирования активно используются на государственном уровне при прогнозировании будущего развития науки и технологий, разработке стратегий отдельных отраслей (в т.ч. атомной). Есть надежда, что со временем соответствующее знание и методы распространятся и на рынки недвижимости.

Вывод: по проведенному анализу рынка жилой недвижимости г. Сургута наблюдается, что средняя стоимость квадратного метра квартир достигла отметки 69,3 тыс.руб. Среднемесячная динамика цен на одно- и двухкомнатные квартиры составляет 1,8-2% в сторону увеличения. А годовая динамика свидетельствует о повышении стоимости Квартиры с числом комнат от трех и более дорожают на 1,2-1,4% в месяц. Комнаты за последние четыре месяца подорожали на 6% (рис. 3.2.1).

Сроки экспозиции на рынке жилой недвижимости достигли максимума в начале текущего года, но к настоящему времени, преодолев последствия новогодних праздников, вернулись к декабрьскому уровню. На 13 февраля 2012 года средний срок экспозиции предлагаемых на продажу квартир составил 96 дней, комнат - 78 дней.



Рис. 3.2.1. Динамика средней стоимости квадратного метра квартир и комнат, тыс. руб.

В декабре 2011 года объем предложения на вторичном рынке жилой недвижимости постепенно сокращался. За месяц количество квартир на рынке снизилось на 7%, а комнат - на 13%. Возвращение деловой активности сопровождалось увеличение объемов предложения. Но если квартиры вернули свои позиции, то количество предлагаемых на продажу комнат в настоящее время на 10% отстает от декабрьских значений.

Квартиры на окраинах города по-прежнему отличаются максимальной ликвидностью. Одно-, и двухкомнатные квартиры чуть быстрее уходят с рынка в самых удаленных районах с минимальными ценами на жилье. Квартиры с числом комнат от трех- и более лучше продаются в новых жилых районах или в обжитых промышленных районах с хорошей транспортной доступностью.

Максимальные темпы роста цен на жилье зафиксированы в доступных сегментах эконом- и эконом-плюс - 17% и 15% годовых соответственно, тогда как квартиры более высоких сегментов подорожали всего на 11-12%. В связи с тем, что основным двигателем спроса являются небольшие квартиры, причем это касается всех сегментов, то средняя площадь квартир выросла повсеместно. Наименее заметно в эконом-классе - на 2%, в остальных сегментах средний размер предлагаемых квартир вырос на 5-8%. За счет этого годовая динамика средней цены квартир в абсолютном выражении выглядит более внушительной (исключение составляют квартиры эконом-класса), а в элит-сегменте темпы роста средней цены в два раза превышают рост средней стоимости квадратного метра.

Таблица 3.2.1.

Характеристики рынка жилья в разбивке по качественным сегментам

Сегмент рынка	Доля рынка, %	Срок экспозиции
	1.12.10	1.12.12	Динамика, %	1.12.10	1.12.12	Динамика, %
Эконом класс	45,2	47,9	6	108	94	-13
Эконом плюс класс	41,9	35,3	-16	109	90	-17
Бизнес класс	11,4	14,3	25	130	137	5
Элит класс	1,5	2,5	6	170	164	-4

Средняя цена за 1 кв.м.,тыс.руб	Средняя цена, млн. руб.
1.12.10	1.12.12	Динамика, %	1.12.10	1.12.12	Динамика, %
48,6	57,1	17	2,5	2,9	16
55,5	64,1	15	6,3	4	21
68,3	75,7	11	3,3	7,5	19
82,1	91,8	12	10,6	13,1	24

3.3 Концепция информационно-аналитической среды, предназначенная для повышения эффективности деятельности участников рынка недвижимости

На основе анализа современной практики информационного обеспечения и анализа данных данной дипломной работы разработана оценка концепции информационно - аналитической среды, предназначенной для повышения эффективности деятельности всех участников рынка (таблица 3.2).

Сопоставительный анализ построения структур различных информационо - аналитических ресурсов, имеющих отношение к рынку недвижимости, позволил сделать вывод о целесообразности использования модульной структуры информационно - аналитической среды при обеспечении полного взаимодействия модулей на основе унифицированных классификаторов характеристик недвижимости и их атрибутов.

При построении архитектуры информационно-аналитической среды использованы принципа максимального вовлечения современных технологий программирования, масштабируемости и открытости, аутентификации и авторизации, поддержки технологии «клиент - сервер»

Таблица 3.2.2.

Модульная структура информационно - аналитической среды

Характеристика	Показатель	Способ расчета
Предложение	Объем предложения	Уо…i - уровень предложения (за определенный промежуток времени)
	Темпы роста объема предложения	Тр=yi/yo*100%
	Темпы прироста объема предложений	Тn=Тp-100%
	Сопоставление уровней объемов предложения во времени и в пространстве	Индивидуальные индексы; Индексы Лайспейреса- Пааше; Индекс Фишера; Индекс ЭКШ
Удовлетворенный спрос	Объем удовлетворенного спроса	Уо…i - уровень предложения (за определенный промежуток времени)
	Темпы роста объема удовлетворительного спроса	Тр=уi*100%
	Темпы прироста объема предложений удовлетворительного спроса	Тn=Тp-100%
	Сопоставление уровней объемов предложения во времени и в пространстве	Индивидуальные индексы; Индексы Лайспейреса- Пааше; Индекс Фишера; Индекс ЭКШ
Цена	Средняя цена	Простая средняя арифметическая; взвешенная средняя арифметическая ( выбор формулы производится от класса решаемых задач)
	Темпы роста средний цены	Тр=уi/уо*100%
	Темпы прироста средней цены	Тn=Тр - 100%
	Сопоставление уровне средней цены во времени и пространстве	Индивидуальные индексы; Индексы Лайспейреса- Пааше; Индекс Фишера; Индекс ЭКШ
	Дополнительные статистические характеристики	Объем выборки, размах, МО, МЕ, гистограмма, дисперсия, СКО, коэффициент вариации
Ликвидность	Средняя ликвидность	Простая средняя арифметическая; взвешенная средняя арифметическая ( выбор формулы производится от класса решаемых задач)
	Темпы роста средней ликвидности	Тр-уi/уо*100%
	Темпы прироста средней ликвидности	Тn=Тр - 100%
	Сопоставление уровня средней ликвидности во времени и пространстве	Индивидуальные индексы; Индексы Лайспейреса- Пааше; Индекс Фишера; Индекс ЭКШ
	Дополнительные статистические характеристики	Объем выборки, размах, МО, МЕ, гистограмма, дисперсия, СКО, коэффициент вариации
Дополнительные характеристики рынка	Относительная активность рынка	Объем предложений/ объем фонда
	Объем капиталовложений	Индекс Фишера Q*P
	Соотношение удовлетворенного спроса и предложений	Объем удовлетворенного спроса/ Объем предложений

В результате сопоставляемых исследований текущей практики ведения технического учета сделан вывод о целесообразности динамического формирования стоимостных показателей на заданные моменты времени.

Такой подход дает возможность в кратчайшие сроки получить информацию о величине налогооблагаемой базы для имущества физических лиц как для каждого физического лица, так и в масштабах регионов страны.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Информационное обеспечение - процесс удовлетворения потребностей конкретных пользователей в информации, основанной на применении специальных методов и средств ее получения, обработки, накопления и выдачи в удобном для использовании виде.

Главным в информационном обеспечении считаются проблемы формирования внешнего информационного поля, к которым относят частичность информации, ее недостоверность, противоречивость и избыточность. Поэтому формирования и поддержание информационного поля - задача непростая. Информационное поле невозможно создать за короткое время. Процесс накопления информации, а соответственно и опыта, требует времени, знаний, необходимых технических средств и квалификационного персонала. Для оптимального информационного взаимодействия необходимо рациональное проектирование системы информации и эффективное управление информационными потоками.

Правильно спроектированная и реализованная система информации перестает быть накладными расходами и превращается в стратегическое средство, поэтому информация на рынке имеет потребительскую ценность, и предприниматели готовы платить за нее.

Всю информацию, которая используется в процессе оценки, можно разделить на две группы:

1. Внутренняя информация, относящиеся к объекту оценки. Если оценивается жилая недвижимость, то к этой группе относятся данные о ее технических характеристиках, о состоянии, необходимости ремонта и т.д. Эти и другие проблемы, относящиеся к качеству внутренний информации, будут решаться по мере продвижения к большей прозрачности компаний, введения бюджетирования управленческого учета, а так же перехода на более прогрессивные формы бухгалтерской отчетности.

2. Внешняя информация. Как отмечается в международных стандартах, все подходы приводят к рыночной стоимости, если они опираются на рыночные данные. Поэтому без информации, отражающей ситуацию на рынке подобных объектов, оценка рыночной стоимости не может быть объективной. В соответствии с общепринятыми методиками оценщик работает как с первичными данными, так и с интегрированными характеристиками рынка.

Первичная информация является важнейшим фактором достоверности и точности оценки. Проблемы с использованием такой информации хорошо известны. Не только по сделкам с объектами жилой недвижимости, но и по сделкам с крупными компаниями данные не публикуются. Вместо информации по ценам свершившихся сделок, оценщик имеет в своем распоряжении много источников, в том числе и ресурсы интернета, где публикуются цены предложений. Конечно, такой источник информации не дает достоверной картины о рыночных ценах. Тем не менее, если исключить чрезмерно упрощенные методы, сводящиеся к использованию стандартных скидок, то эти данные могут быть использованы в процессе оценки. Подобные проблемы имеют место и с данными по финансовой деятельности различных компаний. Приведенные в бухгалтерских документах прибыли и затраты не столько отражают реальное состояние дел в компании, сколько тактику введения бухгалтерского учета. Эти проблемы, безусловно, отражаются на качестве оценки. Еще хуже обстоит дело с интегрированными параметрами, без которых не могут быть реализованы большинство методов оценки.

Интегрированная информация основана на результатах обработки первичной информации. Она включает поправочные коэффициенты для приведения данных по сопоставим объектам недвижимости - поправки на местоположение, наличие/отсутствие ремонта, масштабный фактор, поправки на ограниченный рынок или низкую ликвидность, доля земли в стоимости единого объекта недвижимости и т.д. Для бизнеса интегрированная информация включает различные мультипликаторы, среднее соотношение между собственным и заемным капиталом, значение рентабельности, характерные для отрасли и т.д.

Распространение технологий долгосрочного планирования в деловой среде привело к определенному упрощению применяемых методик и их адаптации к требованиям бизнеса, появлению «бизнес-сценирования». В коммерческом сценировании речь идет о значительно более простых объектах и средах, нежели чем в традиционных методиках, имевших дело с государством, развитием всего мира и т.д. Как правило, речь идет о развитии того или иного продукта, а также о развитии компании в конкурентной среде. В итоге, области анализа факторов и тенденций сокращаются до экономики, иногда он вскользь затрагивает области социального и психологического (потребительские предпочтения, эволюция спроса), а также технологическое развитие (появление новых технологий производства, технологическая конкурентоспособность, новые продукты и их эволюция). Влияющие факторы сводятся к различным аспектам конкурентной борьбы, а также поведению потребителей. А пространство сценариев редуцируется до тактики поведения компании в экономическом пространстве.

В работе приведены аналитические исследования на рынке жило недвижимости г. Сургута. Продолжают расти объемы строительства жилья индивидуальными застройщиками, что свидетельствует о все более активном включении населения в процесс строительства жилья. Доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме составила 20,5%.

Несмотря на все показатели, предположения аналитиков о дефиците предложения жилой недвижимости на рынке жилья оправдались. На сегодняшний спрос на жилье не соответствует предложению. В связи с этим в г. Сургуте замечен рост цен на жилую недвижимость, хотя в других региона страны наблюдается обратная «картина». К примеру, по данным Российской гильдии риэлторов в г. Тюмени скачек цен на жилую недвижимость составил 4,5 % (и составляет в среднем около 42,500 тыс. руб. за кв.м.), в Екатеринбурге цены выросли на 2% ( 54 000 тыс. руб. за кв.м.).

По подсчетам экспертов жилая площадь в г. Сургуте по сравнению с прошлым годом выросла на 15% и составляет сегодня около 66 тыс. руб. за кв.м.

Ожидать, что цены на жилую недвижимость в г. Сургуте в ближайшее время упадут не стоит. Можно сэкономить на покупки жилья еще 2-4% дождавшись летнего периода отпусков, когда жизнь на рынке недвижимости затихнет в ожидании осеннего ажиотажа. По оценкам специалистов рынок жилья в г. Сургуте искусственно раздут. Цены на квартиры необоснованно завышены. Но резкого изменение ситуации пока не предвидится. К тому же, банки начинают осторожнее выдавать ипотечные кредиты, а это неизбежно приведет у удорожанию цен на квадратные метры.

Информационная база оценки - основа процесса оценки рыночной стоимости имущества. В настоящее время имеется ряд структур: государственных и негосударственных, которые занимаются сбором данных по сделкам купли - продажи жилой недвижимости. Но в этих данных содержаться неполные сведения. Поэтому актуальным остается вопрос систематизирования и приведения к единому стандартизированному порядку дальнейшее использование баз данных в качестве обоснованной информации.

Одним из необходимых условий проведения качественно оценки является наличие достаточной информации об объекте оценки и предлагается два варианта, которые позволят избежать трудностей, связанных с дефицитом информации:

1. Поправочные коэффициенты на основе малой выборки;

2. Регрессивные зависимости на основе малой выборки.

Таким образом, создание единой информационной базы данных позволит эффективно использовать деятельность и повысит качество оценочных услуг.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации. Собрание законодательства РФ, 26.01.2009, N 4, ст. 445;

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011);

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011);

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья)" от 26.11.2001 N 146-ФЗ (ред. от 30.06.2008);

5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 12.12.2011);

6. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 06.12.2011);

7. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.12.2011) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

8. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

9. Приказ Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)";

10. Приказ Минэкономразвития РФ от 13.10.2008 N 329 (ред. от 18.03.2011) "О перечне сведений об объектах учета реестра федерального имущества, подлежащих размещению в сети Интернет на сайте Федерального агентства по управлению государственным имуществом»;

11. Указ Президента РФ от 07.05.2008 N 715 "О мерах по развитию жилищного строительства";

12. Постановление Правительства РФ от 12.02.2003 N 98 (ред. от 26.11.2008) "Об обеспечении доступа к информации о деятельности Правительства Российской Федерации и федеральных органов исполнительной власти"// Российская газета, N 30, 15.02.2003;

13. Государственный стандарт РФ ГОСТ Р 51195.0.02-98 «Единая система оценки имущества. Термины и определения»;

14. Акимова И.С., Биктимирова Н.М., Прорвич В.А., Семенова Е.А. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего законодательства и реальной правоприменительной практики//Право и экономика. - 2005. - № 12;

15. Андрющенко В.С., Горбач С.П. Определение экономического износа при оценке рыночной стоимости затратным подходом // Вопросы оценки. - 2002. - № 4;

16. Бондарчук С.Л. выступление на I \международном конгрессе «Становление, развитие и перспективы оценочной деятельности в России» 25-26 ноября 2008 г., Москва;

17. Борисов А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 1 декабря 2007 г. № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» (постатейный). - М.:Деловой дор, 2008.

18. Галактионов А.Н. Принципы оценки внешнего экономического износа объектов недвижимости// Вопросы оценки, № 1, 2005;

19. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - М.: МГИУ, 2003. - 294 с.

20. Гранов И.В. Оценка недвижимости. - СПб: Питер, 2001. - 208 с.;

21. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости. - М.: Маросейка, 2009. - 432 с.;

22. Гриненко С.В. Экономика недвижимости// Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004;

23. Дмитриев В.В. Оценка недвижимости по рыночной стоимости. - М.: ЮРИСТ. - 2009;

24. Ерязова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости 12-е изд., перераб. И доп. - М.: Финансы и статистика,2007;

25. Иваницкая И.П. Введение в экономику недвижимости. - М.: КНОРУС, 2007;

26. Каминский А.В., Страхов Ю.И., Трейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости//Учебно практическое пособие для вузов. - М.: МАОК, 2007;

27. Карпова М.И. Проблемы и перспективы законодательного обеспечения оценки недвижимого имущества и связанных с ним прав в условиях активного жилищного строительства// Информационный бюллетень «Оценочная деятельность». -2008. - № 3. - С. 29;

28. Копьев А.В. Проблемы становления оценочной деятельности// Российская юстиция. - 2006. - 12. - Система гарант. - 2007;

29. Лейфер Л.А., Кашникова З.Ф. Информационное обеспечение российской оценки. Стратегия выхода из тупика. www/labraye.ru;

30. Логинов М.П. К вопросу об оценки недвижимости в России//ЭКО. - 2002. - № 9.

Размещено на Allbest.ru