Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Выпускная квалификационная работа

Понятие и способы приватизации по законодательству России и зарубежных стран

Введение

правовой приватизация законодательство

Период приватизации очень важен в истории становления рыночной системы России. Приватизация 90-х гг. XX в. - это сложное время, в которое происходит раздел народного достояния.

Был ли необходим процесс приватизации нашей стране или это поспешное решение со стороны государства? Данный вопрос сопровождается как положительными, так и отрицательными доказательствами. К положительным моментам приватизации относят: зарождение частной собственности и привлечение иностранных инвестиций. Частная собственность стала эффективным институтом рыночной экономики, который борется с бюрократическим произволом. Государственную собственность разбили на ваучеры, которыми определялось количество приватизируемого имущества.

Приватизация проходила по незапланированному сценарию. Поэтому отрицательных последствий приватизации больше, чем положительных. Финансово грамотные люди вмешались в этот процесс, скупая очень дешево выданные ваучеры. Многие россияне не знали, что нужно делать с этим приватизационными чеками, и отдавали ваучеры за бесценок. Такие предприниматели стали организаторами всероссийской скупки ваучеров у населения. Скупив огромное количество приватизационных чеков, финансово грамотные люди вложили ваучеры в акции больших перспективных компаний, таких как Газпром, Роснефть и многие другие богатые отраслевые фирмы. Так зародился класс миллиардеров, которые использовали экономически безграмотное население, и сделали себя собственниками огромного богатства.

Степень научной разработанности темы подтверждается трудами Автомоновой М.В. «Правовое регулирование приватизации государственных и муниципальных предприятий», Гуляева Г.Ю. «Приватизация», Каратеева Д.О. «Приватизация: исследование перераспределения прав собственности на основе опыта Великобритании, стран Балтии и России»; Козановой К.К. «Приватизация в России и ее последствия», Олейникова А.А. «Приватизация в Российской Федерации. Особенности и результаты» и др.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие между участниками гражданского оборота при приватизации.

Предметом исследования являются нормативно-правовое регулирование института приватизации.

Целью настоящей работы является комплексное исследов.

Цель исследования обусловила разрешение следующих задач:

- рассмотреть понятие и правовое регулирование приватизации по законодательству Российской Федерации;

- проанализировать способы приватизации по законодательству Российской Федерации;

- рассмотреть общие положения приватизации недвижимого имущества;

- проанализировать приватизацию недвижимого имущества некоторой категорией граждан;

- провести сравнительный анализ приватизации квартир в России и зарубежных странах;

- выявить недостатки действующего законодательства по приватизации в России и зарубежных странах;

- предложить пути совершенствование порядка приватизации в России и зарубежных странах;

Методологическую основу исследования составляют как общенаучный (системный, логический), так и частно-научный (сравнительно-правовой, формально юридический, системно-структурный) методы познания.

Эмпирической базой исследования являются материалы судебной практики.

В работе опирались на научные труды Алексеева С.С., Бевзюка Е.С., Бухтоярова Н.И., Габдрахмановой Л.Г., Салиевой Р.Н., Ерофеева Б.В., Братковской Л.Б., Кашаповой А.А. и др.

Научная новизна исследования предопределена самой постановкой проблемы и состоит в том, что в работе проведено всестороннее исследование института приватизации.

1. Общая характеристика приватизации по законодательству Российской Федерации

1.1 Понятие и правовое регулирование приватизации по законодательству Российской Федерации

Начало развития законодательства о приватизации промышленных предприятий в России было положено в период правления Петра I. По указам, изданным в начале ХVIII в., более тридцати предприятий было передано в частную собственность физическим лицам. Мотивом принятия этих указов послужили развитие предпринимательства в обществе и государстве, привлечение частного капитала к производительному использованию.

Происходившие в начале 90-х гг. прошлого века радикальные преобразования отношений собственности, ликвидация монополизма государства в производстве, торговле, сфере услуг обусловили необходимость создания и разработки новой юридической базы по приватизации. Ключевое место в правотворческой деятельности при этом отводилось законам и нормативным правовым актам, направленным на юридическое обеспечение приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Первым законом, определившим тенденцию перехода к рыночным методам управления экономикой, можно считать Закон СССР от 26 мая 1988 г. №8998-XI «О кооперации в СССР». Эту, первоначально довольно слабую, тенденцию укрепили несколько других законодательных актов, важнейшим среди которых стал Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. №443-1 «О собственности в РСФСР». Особое значение этого закона заключалось в том, что он отменил известный декрет №2 советской власти от 26 октября (8 ноября) 1917 г. «О земле», ликвидировавший частную собственность в России, и через 70 с лишним лет вновь восстановил частную собственность в России. Второй раздел Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» так и называется «Частная собственность».

После законодательного введения и утверждения частной собственности в Российской Федерации встал вопрос: в каких правовых формах частная собственность может существовать, развиваться и иметь под собой правовую основу? В какой-то степени ответ на него дал Закон Российской Федерации от 25 декабря 1990 г. №445-1 «О предприятиях и предпринимательской деятельности». В нем определялась юридическая база организационно-правовых форм функционирования частной собственности в сложившихся на тот момент экономических условиях в Российской Федерации.

Таким образом, в Российской Федерации к началу 1991 г. в политическом и экономическом плане были решены вопросы о том, что, во-первых, в государстве вновь разрешена частная собственность и, во-вторых, в каких организационно-правовых формах (по крайней мере, в промышленности) она может развиваться. На повестку дня объективно выдвигался третий вопрос: как можно приобрести имущество в частную собственность?

Правовой базой приобретения государственного и муниципального имущества (и прежде всего производственных предприятий) в частную собственность стал принятый 3 июля 1991 г. Закон Российской Федерации №1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» (далее: Закон №1531-1). В нем четко был определен объект регулирования, в который на тот момент не включалась приватизация земли, жилищного фонда, социально-культурных учреждений, а также объектов культурного и природного назначения. Однако реализация многих положений Закона №1531-1 зависела от нормотворческой активности ряда субъектов, таких как: Верховный Совет РСФСР и Совет Министров РСФСР. Так, проект Государственной программы приватизации разрабатывался Государственным комитетом РСФСР по управлению государственным имуществом, в последующем должен был вноситься Советом Министров в Верховный Совет и утверждаться последним. Таким образом, изначально закладывались основы создания достаточно разветвленной, в то же время структурированной, иерархически выдержанной и динамически развивающейся системы приватизационного законодательства. С введением поста Президента РСФСР появился новый, не упомянутый в Законе №1531-1, источник приватизационного нормотворчества - указы Президента Российской Федерации, которые впоследствии приобрели качество приоритетного исполнения.

Так, несмотря на введение в действие Закона №1531-1, который нечетко определял механизм приватизации государственных и муниципальных предприятий, был издан Указ Президента Российской Федерации от 29 января 1992 г. №66 «Об ускорении приватизации государственных и муниципальных предприятий», чье название говорит само за себя. С современных позиций этот указ оценивается неоднозначно: возможно, его появление было своего рода форсированием достижения провозглашенных целей, возможно, личностные особенности президента побудили его к принятию этого указа, но тем не менее данный документ сыграл существенную роль в приватизации предприятий России.

Нормативно-правовая база по осуществлению приватизации имела в тот период и недостатки, среди которых:

- большой объем и сложность многочисленных документов, уяснение положений которых требовало специального профессионального образования и опыта работы;

- наслоение положений различных документов друг на друга и постоянное внесение изменений в уже принятые документы;

- расплывчатость отдельных установок, закрепленных в нормативных правовых актах;

- необоснованные и практически невыполнимые сроки приватизации;

- наличие подзаконных и непубликуемых нормативных документов и решений.

Эти недостатки правовой базы приватизации привели к ряду негативных результатов. К их числу можно отнести такое распределение собственности в рамках созданных акционерных обществ, при котором значительная часть предприятий оказалась под контролем руководителя предприятия или назначенного им управляющего. При этом работник акционерного общества только формально являлся совладельцем акционерного капитала.

Предполагавшийся при разработке нормативных правовых документов чековой приватизации вариант дальнейшего развития перераспределения собственности, при котором после быстрой ее приватизации начнется не менее быстрый процесс перехода прав собственности в руки собственников, в период с 1992 по 1994 г. фактически не наблюдался. Концентрация капитала в интересах частного собственника не происходила. Даже тогда, когда такая концентрация имела место, она, как правило, осуществлялась на базе спекулятивного, а не производственного капитала.

В условиях высокой инфляции, характерной для периода проведения чековой приватизации, когда инвестирование в реальное производство сопровождалось высокими рисками, процесс приватизации оказался в какой-то степени изолированным от других элементов правовой политики.

К сожалению, на этапе чековой приватизации юридически не было обеспечено привлечение в российскую экономику иностранных инвестиций, что объясняется следующими просчетами в самой организации проведения приватизации: трудности с приобретением пакета акций, позволяющего реально влиять на положение дел на предприятии; законодательная неопределенность положения иностранного инвестора в ходе приватизации, вынуждавшая большинство иностранных инвесторов действовать через посредников, что затрудняло их прямое участие в процессе приватизации.

Анализ теории и практики приватизационного процесса занимает важное место в отечественной науке, по ряду следующих причин:

постоянное внимание российских исследователей и общественности к проблемам развития отношений собственности;

необходимость выявления недостатков и пробелов в правовом регулировании процесса передачи государственного и муниципального имущества в частную собственность;

необходимость устранения недостатков и противоречий в действующих нормативных правовых актах.

Можно и необходимо ли вернуть деньги от нечестной приватизации 90-х гг.? Это вопрос остается без однозначного ответа. В России, почти весь нефтяной и газовый сектора принадлежат отдельным людям, а не государству. Нет единственного решения, что лучше - отдать все в частные руки или все национализировать.

Большая часть населения относится к приватизации негативно. Люди помнят итоги приватизации и не верят, что приватизация прошла честно. Может быть, для того, чтобы восстановить справедливость, нужно принудить крупных собственников доплатить за то, что было куплено ими за копейки?

70 лет люди жили при плановой экономике. Не было ни нищих, ни богатых. Почти все семьи жили материально одинаково. Не было яркой зависти, потому что система старалась всех уровнять. За это время народ психологически изменился и привык к существующему строю. Большинство было удовлетворено таких положением дел. Но потом начались проблемы с национальной экономикой: нет денег, нет товаров, нет качественных услуг. Люди стали проявлять недовольство. Необходимо было вносить серьезные изменения в управление страной и национальной экономики. На фоне народного недовольства, правительство страны приняло решение провести раздел имущества. Богатство страны разделили на части и зафиксировали эти части в приватизационных чеках - ваучерах, стоимостью 10 000 рублей. Каждому жителю нашей страны, достигшего 18 лет, были розданы ваучеры вместо нефти, земли, леса, газа, объектов недвижимости. Ваучеры получили применение в качестве приватизационных чеков, дающих право собственнику на приобретение акций либо на своем приватизируемом предприятии, либо на специализированных чековых аукционах.

Основной целью ваучерной приватизации в России было образование среднего класса, но итогом стало значительное расслоение общества. В результате приватизационных аукционов государственная собственность была передана в руки олигархов по беспрецедентно низкой цене. Граждане России не знали, как использовать приватизационные чеки. Зачастую, в условиях гиперинфляции они обменивались на более «ценное» - деньги, продукты питания, бутылку водки.

Можно сделать вывод, что приватизация было преждевременным явлением. Приватизацию проводили не совсем честно по отношению к простому обывателю. На тот момент, население было экономически безграмотным и не знало, как правильно действовать в сложившейся ситуации. Итоги приватизации очень тяжелые. Приватизация не стала механизмом, способным повысить эффективность рыночной экономики, а только оказала давление на российский рынок. Приватизационная программа 90-х годов привела к резкому расслоению общества.

1.2 Способы приватизации по законодательству Российской Федерации

Приватизация представляет собой предусмотренный законодательством комплекс мер, направленных на отчуждение на возмездной основе государственного и муниципального имущества одним из способов, предусмотренных ст. 13 Федерального закона №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ФЗ-178), указанных в порядке их значимости. Как правило, переход от одного способа к другому происходит, если предыдущий способ не был реализован или не может быть использован. К примеру, приватизация имущественного комплекса унитарного предприятия может быть проведена только путем преобразования его в акционерное (публичное) общество или, при уставном капитале менее минимального размера, установленного ст. 26 Федерального закона «Об акционерных обществах», в общество с ограниченной ответственностью, что определяется п. 2 ст. 13 ФЗ-178.

Одним из самых распространенных способов приватизации имущества является аукцион, т.е. проведение торгов, где победителем признается участник, предложивший более высокую цену. В отличие от норм законодательства Республики Беларусь и Республики Казахстан, допускающих победу на аукционе одного участника, российский закон о приватизации признает такой аукцион несостоявшимся. Аукционы по форме подачи предложений цены могут быть открытыми (предлагаемая цена заявляется открыто в ходе проведения торгов) и закрытыми (предлагаемая цена подается в запечатанных конвертах). Вторая форма подачи предложения, в связи с отсутствием публичности, может привести орган, уполномоченный на реализацию имущества, к злоупотреблению своим положением. Так, руководитель «Агентства по продаже муниципальных земель и недвижимости», создавая преимущества определенным лицам, реализовал с нарушениями 162 объекта муниципальной собственности, расположенных в городе Владивостоке.

Определяемый ст. 19 ФЗ-178 специализированный аукцион является разновидностью аукциона, где на открытых торгах все победители получают акции открытого акционерного общества по единой цене за одну акцию. Такие аукционы могут быть межрегиональными и всероссийскими. В соответствии со ст. 23 ФЗ-178 публичное предложение применяется, если аукцион признан несостоявшимся. Проводится аукцион в открытой форме последовательным снижением цены. Цена имущества определяется в размере от половины («цена отсечения») до полной стоимости начальной цены аукциона. Если имущество не реализовано и таким способом, то оно реализуется согласно положений ст. 24 ФЗ-178 продажей без объявления цены, т.е. цена устанавливается самим участником.

Продажа имущества по конкурсу (ст. 20 ФЗ-178) отличается наличием определенных условий, ограничивающих права собственника, ей установлен порядок подтверждения победителем выполнения принимаемых на себя обязательств. Внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы акционерных обществ согласно ст. 25 ФЗ-178 является особенным способом, т.к. возмездность в нем реализуется в виде передачи имущества в уставный капитал акционерного общества. Также ФЗ-178 предусматривает особые способы приватизации акций акционерных обществ: продажа находящихся в государственной собственности акций акционерных обществ за пределами территории РФ (ст. 21) и продажа акций по результатам доверительного управления (ст. 26) при условии исполнения победителем требований договора доверительного управления.

Способы отчуждения государственной и муниципальной собственности предполагают состязательность участников. Однако в данном порядке предусмотрено и исключение. Так, Федеральным законом №265-ФЗ ФЗ-178 дополнен статьей 30.2, согласно которой в случае приватизации имущества, входящего такое соглашение, концессионер имеет преимущественное право на приобретение этого имущества по рыночной стоимости, а его уступка не допускается.

Следует заметить, что при приватизации имущества по ФЗ-178 на определенном этапе состязательность отходит в сторону и побеждает участник, первым подавший предложение. Такое правило относится к закрытому аукциону, конкурсу и к реализации имущества без объявления цены. Из-за большой территории нашей Родины вполне очевидно, что предложения будут приходить с разрывом по времени, т.е. налицо присутствует дискриминация претендентов по территориальному признаку, что может привести к упущенной выгоде, т.к. двое и более участников, состязаясь и дальше, могут гарантировать более высокий доход в бюджет. Данные положения, на наш взгляд, требуют доработки.

Для представителей малого и среднего бизнеса, арендующих имущество, возможен особый порядок приватизации такого имущества по рыночной стоимости в соответствии с Федеральным законом №159 - ФЗ. Существенным условием в данном случае является наличие у субъектов малого и среднего предпринимательства договора аренды на это недвижимое имущество. Одной из основных проблем здесь является несоответствие установленной администрацией рыночной цены объекта и его действительной рыночной цены. Так, Департамент имущества г. Москвы пытался реализовать объект с ценой, почти в 3 раза большей рыночной стоимости.

2. Особенности приватизации недвижимого имущества по законодательству Российской Федерации

2.1 Общие положения приватизации недвижимого имущества

Среди многочисленных правовых актов о приватизации особое место занимает Закон РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее - Закон о приватизации жилищного фонда). С момента принятия этого закона и сейчас, накануне прекращения приватизации жилых помещений с 1 марта 2017 г., отношения по поводу приватизации жилья требуют повышенного внимания со стороны их участников, специалистов и, к сожалению, правоохранительных органов.

Законность сделки приватизации жилого помещения влияет на последующие отношения купли-продажи, дарения, наследования данного помещения. Такое положение вещей будет сохраняться еще длительное время после отмены, прекращения приватизации жилых помещений. А между тем данной теме юристами уделяется не так много внимания. Количество публикаций о приватизации жилого помещения незначительно по сравнению с количеством теоретических статей и монографий. И это при том, что в судах ежедневно рассматриваются дела об оспаривании сделок приватизации, признании права собственности на жилые помещения в порядке приватизации, включении в наследственную массу жилого помещения, договор приватизации которого умерший не успел заключить, и другие дела из отношений приватизации жилья.

Еще до преобразований 1990-х годов, изменивших наше государство и общество до неузнаваемости, до денонсации Договора об образовании Союза Советских Социалистических Республик и переименования РСФСР в Российскую Федерацию, при действующих Конституции СССР 1977 года, Конституции РСФСР 1978 года, Основах жилищного законодательства Союза ССР 1981 года, Жилищном кодексе РСФСР 1983 года, Гражданском кодексе РСФСР 1964 года, т.е. в период господства социалистической собственности в форме государственной (общенародной) и колхозно-кооперативной, в эпоху еще не окончательно отвергнутой коммунистической идеологии издается постановление Совета Министров СССР от 02.12.1988 №1400 «О продаже гражданам в личную собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда» (далее - Постановление №1400).

Принятие данного документа свидетельствовало о расхождении жилищной политики советского государства, идеи обеспечения всех бесплатным жильем, на которое права собственности у жильцов не возникает, с жизненными реалиями. Согласно этому постановлению исполкомы местных Советов народных депутатов, предприятия, организации получили право продавать в личную собственность граждан занимаемые ими квартиры, что свидетельствовало о необходимости удовлетворить давно назревшую потребность граждан владеть квартирами на праве собственности, завещать их, дарить, распоряжаться ими по своему усмотрению, а не только сдавать по договору поднайма. Кроме того, предполагалось продавать незаселенные квартиры в домах, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту. Первоочередное право на приобретение квартир в таких домах предоставлялось гражданам, состоящим на учете для улучшения жилищных условий, прежде всего передовикам производства, участникам Великой Отечественной войны, семьям погибших военнослужащих, военнослужащим сверхсрочной службы и некоторым другим гражданам, пользующимся правом первоочередного предоставления жилья. Выплата гражданами стоимости квартир могла производиться в рассрочку в течение 10 лет при условии внесения первоначального взноса не менее 50% стоимости квартиры. Советы Министров союзных и автономных республик, исполкомы местных Советов, предприятия и организации могли устанавливать для многодетных и малообеспеченных семей льготы по приобретению квартир в личную собственность.

Действовало и ранее принятое постановление Совета Министров СССР от 19.08.1982 №765 «О жилищно-строительной кооперации». Но оно предусматривало несколько иные права. Например, наследовался пай, а не квартира, жильцы кооперативного дома по решению общего собрания кооператива переселялись в другую квартиру; были и иные особенности отношений.

Но настоящим прорывом в законодательном смысле, а не в смысле правоприменения, явилось именно Постановление №1400. Однако широкого распространения оно не получило, о нем даже мало кто знал. Невзирая на лояльные условия выкупа жилья (хотя в Постановлении №1400 диапазон цен за квадратный метр не устанавливался), идея покупать квартиру, которую несколько поколений семьи и так считали своей, видимо, не всем пришлась по душе. Пенсионеры, например, всю жизнь отработав на предприятии «за жилье» и получая не слишком большую заработную плату, ничего платить за выкуп квартиры не могли и не хотели. Возможно, и не всем предоставлялась такая возможность. Исполкомы, предприятия и организации - предполагаемые продавцы квартир - получали право продавать квартиры, но не были обязаны это делать. Рассрочка платежа на 10-15 лет была реальна только для молодых и здоровых людей. Рынка жилья все равно не сложилось - тогда и представить себе такое было невозможно.

Тем не менее именно Постановление №1400 предшествовало законодательству о приватизации жилья. К моменту принятия Закона о приватизации жилищного фонда граждане были, как им казалось, вполне готовы принять свое жилье в собственность бесплатно, но, как выяснилось впоследствии, и передающая сторона (условно назовем ее «государство») в лице своих органов, и сами граждане плохо представляли себе механизм такой передачи и ее последствия. Поэтому при применении Закона о приватизации жилищного фонда, небольшого по объему и несложного по содержанию, было сделано много ошибок, результатом которых стала не одна трагедия. Не обошлось и без злоупотреблений и преступлений.

2.2 Приватизация недвижимого имущества некоторой категорией граждан (дети, сироты, иностранных граждан, лиц без гражданства) в России и за рубежом

Институт приватизации жилья в России существует более двадцати лет. Возможность получить в собственность государственную или муниципальную квартиру появилась у россиян 25 лет назад. Во исполнение данной возможности был принят от 04 июля 1991 года №1541-1 ФЗ «О приватизации жилого фонда в Российской Федерации». За время действия Закон неоднократно пытались свернуть, заменить бесплатную приватизацию платной. Однако каждый раз бесплатную приватизацию продлевали. В настоящее время Закон действует до 1 марта 2017 года. Многие задаются вопросом, стоит ли продлевать Закон еще на один год или вовсе установить бессрочность права на бесплатную приватизацию жилья.

Значимость данного вопроса выделяет Председатель комитета Г осударственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Хованская Г.П. 30 сентября 2016 года Галина Петровна выступила на заседании Государственной Думы и в качестве первоочередной задачи деятельности комитета по жилищной политике и ЖКХ обозначила необходимость решения вопросов по приватизации жилья.

Изначально приватизацию планировали завершить в 2007 году, однако действие закона неоднократно продлевали - сначала до 2010, затем до 2013 года, потом до 2015 года. В марте 2015 года приватизация должна была завершиться, однако срок бесплатной приватизации жилья был продлен до 1 марта 2016 года, а затем до 1 марта 2017 года. Следует отметить, что в каждом случае продление приватизации имело веские причины. Например, после присоединение Крыма и Севастополя было принято решение продлить приватизацию, чтобы жители Крыма и Севастополя получили равную с россиянами возможность по приватизации жилья. В качестве главного обоснования продления приватизации до 2017 года отмечается, что после окончания приватизации граждане, которые не по своей вине не смогли приватизировать жилье, будут ущемлены в правах.

То есть, те, кто получил жилье с марта 2016 года, окажутся в неравном положении с остальными гражданами, имевшими возможность воспользоваться правом на приватизацию. Данный случай в первую очередь касается граждан, ожидающих переселения из ветхого и аварийного жилья. И именно под этим же предлогом уже подготовлен и отправлен на рассмотрение законопроект с предложением продлить приватизацию до 1 марта 2018 года. Но есть ли в этом необходимость?

В настоящее время приватизирована большая часть жилого фонда в России. Наибольшую активность по приватизации государственных и муниципальных квартир граждане проявили еще до начала 2000-ых годов. Однако и в настоящее время процесс приватизации активно продолжается. Росреестр ежегодно регистрирует около 900 тыс. договоров о передаче муниципального жилья в собственность. По последним данным Минстроя России объем приватизированного жилья в РФ на сегодняшний день достиг более 80%. Остальные 20% жилья, которое по закону можно приватизировать, россияне, скорее всего, не хотят иметь в собственности. Например, человек живет в квартире, которая требует капитального ремонта. Зачем ему приобретать такое жилье в собственность? Ведь лучше дождаться получение нормального социального жилья, а затем его приватизировать. Вероятно, именно поэтому процесс приватизации приостановился.

На самом деле причин, влияющих на динамичность приватизации жилья, гораздо больше, чем может показаться на первый взгляд. Граждане не желают становиться собственниками квартир по следующим причинам:

- большие затраты на имущество, перешедшее в собственность, по сравнению с ранее производимыми затратами по договору социального найма;

- боязнь после получение квартиры в собственность лишиться каких-либо государственных преференций по улучшению жилищных условий;

- боязнь лишиться приватизированной квартиры вследствие наложения какого-либо взыскания, в то время как при социальном найме обращение взыскания на квартиру невозможно.

Необходимо обратить внимание на сам порядок реализации права на приватизацию жилья. Оказывается, что еще одной причиной торможения приватизации жилья в собственность является нежелание граждан возиться с документами, а также боязнь «громоздкой» процедуры приобретения квартиры в собственность. Поэтому нужно разобраться, действительно ли процесс приватизации является столь громоздким.

Итак, приватизацией жилья можно заняться лично или нанять для этого специалиста. Приватизационный процесс состоит из нескольких этапов:

1. Перед сбором документов необходимо получить согласие или отказ всех прописанных в квартире людей на участие в процессе ее приватизации. Важно, что заявление об отказе от участия приватизации нужно нотариально заверить, чтобы в дальнейшем избежать споров по поводу доли в приватизированной квартире.

2. Далее необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Специалисты проведут обследование квартиры, подлежащей приватизации, на состояние (аварийное или удовлетворительное), наличие перепланировок.

3. Подача заявления о приватизации в жилищный отдел органа местного самоуправления. Вместе с заявлением прилагаются необходимые документы. К ним относятся договор социального найма, выписка из домовой книги (архивная), копия ФЛС (финансового лицевого счета), кадастровый паспорт, экспликация, поэтажные планы, все страницы паспортов нанимателей объекта, свидетельства о рождении на несовершеннолетних.

4. Проверка жилищным отделом органа местного самоуправления представленных документов.

5. Подписание договора о приватизации. Все лица, давшие согласие на приватизацию, должны подписать договор о приватизации в жилищном отделе органа местного самоуправления.

6. Регистрация права собственности на соответствующую квартиру в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Изучив этапы процесса приватизации, можно заключить, что данная процедура является достаточно ясной и прозрачной. Отсутствуют «подводные юридические камни». Также Закон определяет, что с момента подачи всех документов и до завершения процедуры приватизации должно пройти не более двух месяцев. Но так ли это на практике? На деле все зависит от реакции официальных органов (БТИ, департаментов жилищного имущества региона или муниципалитета) на запросы гражданина. Также чиновники могут усомниться в хорошем состоянии приватизируемой квартиры и назначить техническую экспертизу, которая длится около месяца. К тому же сама регистрация договора о передаче квартиры в собственность занимает от 1 до 2 месяцев. Таким образом, процесс приватизации жилья может занять от двух до шести месяцев. Что касается стоимости, то приватизация может обойтись от 1 до 5 тыс. рублей. В случае привлечения специалиста для проведения приватизации его услуги будут стоить от 10 тыс. рублей. Но, несмотря на все нюансы, процедура получения муниципального жилья в собственность проста. Более того, законодатель каждый год стремится еще больше упростить данную процедуру. Например, появление многофункциональных центров по предоставлению государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

Рассмотрев итоги приватизации жилья по состоянию на 2016 год, изучив наиболее вероятные причины торможения приватизации, можно, наконец, решить, нужно ли в очередной раз продлевать приватизацию? Для того чтобы ответить на данный вопрос, необходимо взвесить все «за» и «против».

Итак, почему приватизацию все-таки стоит продлить. Во-первых, проблема граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилье и ожидающих предоставления помещения, никуда не денется. Получается, что при окончании приватизации граждане, которые не по своей вине не смогли приватизировать помещение, будут ущемлены в своих правах. Поскольку, не решив проблему переселения за год и отменив приватизацию, законодатель вновь поставит граждан, получивших жилье уже с марта 2017 года, в неравное положение с остальными гражданами, имевшими возможность воспользоваться правом на приватизацию. Во-вторых, продление приватизации обеспечит дополнительное время регионам и муниципалитетам на решение жилищных проблем. В-третьих, это позволит определиться федеральному законодателю с дальнейшими планами по вопросу отмены или сохранения в России института приватизации жилых помещений.

Далее рассмотрим аргументы в отношении того, почему приватизацию нельзя продлевать. Во-первых, за 25 лет большая часть желающих стать собственниками муниципального жилья уже воспользовались правом на приватизацию, ведь 25 лет - достаточный для этого срок.

Во-вторых, объем приватизированного жилья в РФ достиг более 80%, при этом муниципалитеты не строят новое жилье. То есть, возникает ситуация, когда реально существует возможность приватизировать все социальное жилье. Останется не приватизированным только ветхое и аварийное жилье, а это порождает негативные последствия и отсутствие возможности помочь тем, кому это действительно надо.

В-третьих, очередное продление приватизации только на руку регионам. Большинство субъектов РФ выступают за продление приватизации, так как это сокращает расходы на содержание ранее муниципального жилья, капремонт не надо делать, нет проблем с этим жильем, плюс поступает налог на имущество.

В-четвертых, набирает обороты процесс деприватизации жилья. Это свидетельствует о том, что действующий закон о приватизации уже не столь актуален и пора бы задуматься о принятии нового закона, который бы регулировал процедуру передачи жилья из частной собственности в государственную собственность.

В заключение хотелось бы выразить собственную точку зрения по данной проблеме. Мы считаем, что очередное продление приватизации бессмысленно. Действительно, большая часть жилых помещений, которые по закону можно было приватизировать, уже приобретены в собственность. Основная масса граждан, желающих стать собственниками жилья, стали таковыми. Остальные граждане в силу разных причин не желают приобретать жилье в собственность. Более того, учащаются случаи деприватизации жилья.

Все это свидетельствует о том, что институт приватизации уже исчерпал себя. Кроме того, в результате массовой приватизации сократилось количество социального жилья, а это в свою очередь создает предпосылку для ущемления прав тех, кто претендует на социальное жилье. Учитывая то, какие медленными темпами идет строительство нового жилья, законодателю стоит задуматься о решении других социальных проблем, помимо приватизации. В целом же институт приватизации жилья, по моему мнению, достиг своей главной цели - миллионы граждан на безвозмездной основе стали собственниками квартир.

Таким образом, ФЗ «О приватизации жилого фонда в Российской Федерации» уже исчерпал себя. Поэтому говорить об актуальности бесплатной приватизации жилья уже не имеет смысла. Мы считаем, что законодателю необходимо сконцентрировать внимание на решении других жилищных проблем.

2.3 Сравнительный анализ приватизации квартир в России и зарубежных странах

В развитых странах особенностью приватизации является то, что этот процесс проходил в условиях зрелых правовых и финансовых институтов и уже сложившейся рыночной экономической системы. Каждая страна проводила свою специфическую политику приватизации, но выделяются и общие черты. Также были различны и темпы приватизации. Например, во Франции они составляли полтора года, а в Великобритании - 10 лет. На продажу выставлялись не только убыточные, но и высокорентабельные предприятия.

В капиталистических странах существует множество моделей приватизации. Для британского варианта характерна постепенная, публичная продажа в основном убыточных и низкорентабельных предприятий и формирование более широкого слоя собственников. Французская модель предусматривает групповую централизованную продажу государственных предприятий и определения ведущего инвестора, которым является конкурентоспособная фирма, для которой резервируется особый пакет акций по цене более низкой, чем рыночная, но без возможности продажи в течение трех-четырех лет.

Также существуют модели приватизации по определенным отраслям: например, железнодорожного транспорта. В Великобритании, Швеции и Японии была применена децентрализованная модель, а в Германии и Франции - централизованная при значительном вмешательстве государства (как показала практика, более успешно).

Экономическими целями приватизации в постсоциалистических странах являлись ликвидация абсолютной монополии государства на средства производства и, следовательно, на большую часть производимых товаров и услуг и повышение эффективности работы отдельных предприятий и некоторых отраслей. Для создания многоукладной экономики и функционирования рыночных структур необходимо было формирование конкурентной среды и класса частных собственников. Также сохранялась проблема задолженности государственных предприятий (большая их часть являлась убыточной, а в казне не хватало денег). На практике многие участники приватизации выкупали государственную собственность для дальнейшей перепродажи или для того, чтобы устранить конкурентов.

Правительства постсоциалистических стран спешили провести приватизацию в короткие сроки из политических соображений, в том числе под давлением США, западных стран и МВФ. Целью было разрушить бывший социалистический строй, и командно-административную систему хозяйствования, стараясь обеспечить необратимость рыночных реформ.

В постсоциалистических странах методы проведения приватизации зависели от того, каким образом, в каких формах и на каких принципах государственное имущество передавалось новым собственникам: бесплатно или платно (на льготных условиях или за полную собственность), в чековой форме или денежной, закрыто или открыто (в публичной форме). Во всех странах перед началом приватизации вставал серьезный вопрос о том, кто будет являться собственником приватизируемых государственных предприятий: обладатели достаточных для выкупа капиталов, бывшие владельцы, члены трудовых коллективов или все граждане. Общей для этих стран проблемой стало отсутствие у большей части населения денежных средств.

В постсоциалистических странах всемирным банком выделяются такие способы приватизации, как акционерное государственное предприятие с участием иностранного капитала, безвозмездная передача муниципальным органам, ликвидация, публичное предложение, выкуп контрольного пакета акций работниками, прямая продажа активов, массовая приватизация по ваучерным схемам.

В развитых странах преобладающими методами приватизации являлись прямые продажи активов собственнику, а также продажа активов на фондовом рынке. Это стало важным источником поступлений в государственный бюджет, а также привлекало инвестиции в приватизированный объект. Имел место такой метод, как продажа государственных активов работникам приватизируемых предприятий, по-другому называемый трудовым акционированием².

Результаты приватизационного процесса имеют неоднозначные оценки.

Позитивные оценки преобладают преимущественно в развитых странах, особенно в США, Великобритании, Японии. В этих странах удалось повысить эффективность приватизированных предприятий, улучшить структуру управления и даже снизить издержки и цены. В США, например, за 1981-1988 годы цены в реальном выражении снизились в среднем примерно на 30%. Увеличилось количество собственников, расширилась конкурентная среда, пополнился госбюджет.

Негативным результатом приватизации во всех странах стал рост безработицы. Также спустя некоторое время после приватизации начались процессы слияния и поглощения предприятий, что несколько снизило конкурентную среду.

Пришедшие в Великобритании к власти лейбористы поставили вопрос о справедливости и легитимности проведенной правительством М. Тэтчер приватизации и ввели налог на случайные доходы. Таким образом, предприятия, которые участвовали в приватизации, должны были заплатить крупные суммы. В государственный бюджет поступило около 5 миллиардов фунтов стерлингов, которые впоследствии пошли на проведение программы переподготовки безработных.

В постсоциалистических странах приватизация дала гораздо меньший эффект, чем ожидалось. Она прошла со значительными социальными и экономическими издержками.

Произошло формирование рыночных структур, появился класс частных собственников. Также были негативные явления, такие, как высокий уровень безработицы, затянувшийся экономический спад, конфликты в управлении между новым и старым менеджментом, упадок системы социального обеспечения, длительное отсутствие инвесторов, усилилось расслоение общества. Существенных поступлений в государственный бюджет не было. С 1995 года многие стратегически важные отрасли, которые изначально не предполагалось приватизировать, попали в руки иностранцев, так как финансовые возможности отечественных инвесторов были незначительными.

В наши дни ситуация в социалистических странах улучшилась, но многие проблемы еще не решены. Остается на высоком уровне безработица, иностранная экспансия в основные отрасли и сферы экономики, большая задолженность.

3. Проблемные аспекты приватизации в России и зарубежных странах

3.1 Недостатки действующего законодательства по приватизации в России и зарубежных странах

Вступление в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. №123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» (далее: Закон №123-ФЗ) способствовало началу очередного этапа правового обеспечения приватизационных процессов в России и изменения правового процесса трансформации отношений собственности в отечественной экономике.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее: ГК РФ) определено, что «имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества», из чего можно сделать вывод о том, что законодательство обращает внимание на следующие аспекты. В соответствующей норме ГК РФ говорится о содержании приватизации, т.е. о нормативно определенном порядке передачи имущества в частную собственность. Поскольку правовой институт приватизации носит комплексный характер, то закон о приватизации и принимаемые на его основе правовые акты призваны согласовывать нормы смежных отраслей права. Анализ приватизационных правоотношений позволяет говорить о том, что их регулирование осуществлялось преимущественно гражданско-правовыми нормами.

В этой связи следует признать, что при формировании системы гражданско-правового законодательства должны быть учтены конституционные положения, касающиеся разграничения предметов ведения и полномочий в отношении принятия федеральных законов и нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, касающихся правового регулирования приватизации.

В частности, нормы, регламентирующие порядок отчуждения в частную собственность, должны быть в равной мере актуальны для всех территориальных уровней. Следовательно, в новых условиях взаимодействие в сфере приватизационного правотворчества приобретало некоторые правовые аспекты. Организационно-правовые основы преобразования отношений собственности на средства производства по-прежнему будут определяться федеральным законом. Однако принципиальное решение о том, приватизировать тот или иной конкретный имущественный комплекс, как правило, должно приниматься на региональном и местном уровнях самостоятельно компетентными органами.

Необходимо отметить, что потенциал создания в России сбалансированной системы нормативных правовых актов в сфере приватизации государственных и муниципальных предприятий, заложенный в Законе №1531-1, не был реализован.

В результате в России длительное время отсутствовала адекватная правовая база преобразования отношений собственности на средства производства. Закон №1531-1 в изменившихся условиях уже не мог выполнять роль стабилизирующего фактора всей системы приватизационного законодательства. Это предопределило необходимость его замены новым законодательным актом, в котором в первую очередь требовалось регламентировать механизм взаимодействия субъектов приватизационного процесса нормотворчества.

Данная проблема была частично решена с введением в действие Закона №123-ФЗ и в большей степени Федерального закона от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее: Закон №178-ФЗ).

Однако процессы приватизации не оказали должного положительного влияния на стабилизацию производства, уровень инвестиционной активности, а также на материальное положение основной массы населения.

Более того, в ряде случаев приватизационные мероприятия способствовали спаду производства, разрыву хозяйственных связей, снижению управляемости экономикой, резкому усилению социальной дифференциации и политической напряженности в обществе. Приватизация на практике сопровождалась некоторыми отступлениями от Конституции Российской Федерации. Необходимо отметить, что в Конституции Российской Федерации нет прямых упоминаний о приватизации. Однако ряд ее положений позволяет сделать выводы, имеющие основополагающее значение для приватизационной деятельности. В Основном законе страны признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Федеральное законодательство о приватизации предоставляет широкие полномочия в реализации государственного имущества субъектам Российской Федерации и органам местного самоуправления. Так, п. 2 ст. 4 Закона №178-ФЗ прямо указывает, что приватизация государственного имущества в субъектах Федерации осуществляется на основе законов субъектов Российской Федерации, принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом, и принимаемых в соответствии с ними иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации. Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В Конституции Российской Федерации закреплена принципиальная возможность «отчуждения имущества для государственных нужд». Так, согласно ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения». В соответствии с этим ст. 235 ГК РФ определяет, что «обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества». Таким образом, речь идет о необходимости принятия Федерального закона «О национализации», который, как нам представляется, крайне необходим для правовой базы развития отношений собственности в современной модели социального рыночного хозяйства.

Учеными и практическими работниками обозначены несколько потенциальных направлений проведения политики частичной национализации. Среди этих направлений можно выделить национализацию как законную реакцию на формальные нарушения установленных организационно-правовых процедур, а также в порядке отмены откровенно криминальных проявлений в ходе приватизации.

В заключение можно сделать следующие выводы:

- лишение частной собственности на основании ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации возможно только по решению суда и при условии равноценного возмещения изъятого имущества. Других преимуществ защиты частной собственности Основной закон не называет. Нет в нем и указаний на то, в каких размерах и объемах должна существовать та или иная форма собственности. Хотя некоторые объекты могут быть в исключительной собственности Российской Федерации. Это положение применяется на постоянной основе, а не на какой-то промежуток времени. Значит, названные в ст. 71 Конституции Российской Федерации объекты федеральной собственности не подлежат приватизации;

- значительное количество законодательных и иных нормативных правовых актов, регулирующих соответствующие правоотношения, не Законодательные акты, государственные программы приватизации содержат многочисленные отсылки к подзаконным нормативным правовым актам, принятие которых, как правило, запаздывает;

- приватизационному процессу придан ярко выраженный административно-распорядительный характер. Способы приватизации схематизированы и унифицированы, что затрудняет учет региональной и отраслевой специфики. Заложенные в программе приватизации требования распространяются и на муниципальную собственность, чем нарушаются права органов местного самоуправления;

- несовершенство законодательства способствует возникновению конфликтных ситуаций, которые нередко являются предметом разбирательства в судебном порядке.

3.2. Совершенствование порядка приватизации в России и зарубежных странах

Попытаемся разобраться в гражданско-правовых аспектах и последствиях применения законодательства о приватизации на основе сложившейся судебной практики.

Закон о приватизации жилищного фонда неоднократно изменялся и разъяснялся Верховным Судом РФ. Изменения в основном касаются расширения прав граждан на приватизацию жилых помещений. Так, ВС РФ разъяснил, что переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности не влияет на право граждан, проживающих в домах таких предприятий, на бесплатную приватизацию жилья; требования граждан о бесплатной передаче жилого помещения в общую собственность всех проживающих в нем лиц либо в собственность одного из них подлежат удовлетворению независимо от воли лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан.