Практика оценки инвестиционной привлекательности недвижимости

Саморегулирование

Повышает общность оценщиков как профессии, понимание общих интересов оценщиков, профессиональная работа над стандартами. Самостоятельные рычаги влияния на свою деятельность.

Опасность формирования ситуации с возможной “закрытостью”, “кастовостью “ профессии. Возможность превращения в закрытую систему, неподконтрольную обществу. Возможное взаимное “прикрывание” противоправных действий. Возможно искусственное создание барьеров вступления в отрасль, снижение конкуренции на рынке

В то же время, вокруг установления той или иной системы регулирования или контролирующего органа разворачивался и до сих пор существует конфликт интересов.



2. ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ РИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на капитализации ожидаемых доходов от объекта недвижимости.

Потенциальные покупатели рассматривают недвижимость сточки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения капитала с целью получения в будущем соответствующего дохода. Отсюда вытекает основная особенность доходного подхода - подход применяется только для доходной недвижимости.

Основное преимущество доходного подхода - отражает представлений инвестора о недвижимости как источнике дохода. Основным недостатком подхода является то, что он основан на прогнозных данных. Доходный подход применим для подавляющего количества объектов недвижимости, кроме специализированной собственности, которая на рынке не продается и не сдается в аренду или редко продается или сдается в аренду и рассматривается в структуре бизнеса как его составная часть.

Доходный подход к оценке недвижимости включает три метода:

1) метод дисконтированных денежных потоков;

2) метод прямой капитализации доходов;

3) метод капитализации доходов по норме отдачи.

Метод дисконтированных денежных потоков является наиболее универсальным инструментом капитализации, позволяющим определить настоящую стоимость произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих в будущем денежных потоков по ставке дисконтирования для каждого периода.

Стоимость недвижимости методом дисконтированных денежных потоков определяется по формуле:

С = И₀ + , (1)

где И₀ - затраты нулевого периода для приведения объекта оценки к наилучшему использованию;

- чистый операционный доход i-го периода;

Р - реверсия в последний год владения собственностью;

- ставка дисконта i-го периода

n - срок владения собственностью.

Метод дисконтированных денежных потоков можно применять когда:

- предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

-имеются данные, позволяющие обосновать размеры будущих потоков денежных средств от недвижимости, включая реверсию капитала.

Сущность данного метода заключается в создании модели, прогнозирующей будущие ежегодные доходы от объекта. Заметим, что к ежегодным денежным потокам добавляется выручка от будущей продажи объекта в конце периода владения. Прогнозируемые будущие доходы от объекта дисконтируются в текущую стоимость с использованием ставок дохода, отражающих состояние и ожидания рынка в каждом периоде.

Этапы применения метода дисконтирования будущих доходов следующие:

1) расчет периода, в течение которого инвестор будет владеть объектом недвижимости;

2)прогнозирование периодических доходов от имущества;

3)расчет стоимости недвижимости на конец периода владения (стоимости реверсии);

4)расчет соответствующих ставок дисконтирования доходов по каждому периоду;

5)преобразование каждого из ожидаемых денежных потоков в текущую стоимость недвижимости и получение общей текущей стоимости недвижимости путем их суммирования.

Выбор срока владения недвижимостью зависит от наличия информации для долгосрочных прогнозов. Чем более тщательно собрана информация, тем более долгий срок можно спрогнозировать характер изменения денежных потоков. Для российских условий, характеризующихся нестабильностью экономики, типичным сроком владения может быть период 3-5 лет. Это максимальный срок, на который можно сделать обоснованные прогнозы.

Виды доходов, приносимых объектом недвижимости. Доходная недвижимость имеет два источника дохода:

а)арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду за период владения;

б) продажа собственности в последний год владения. Прогнозирование будущих доходов от недвижимости характеризуется следующими моментами:

- финансовые потоки обычно определяются за годовой отрезок времени;

- доход от объекта недвижимости - это доход от объекта, целиком сданного в аренду, т.е. доход арендодателя;

- это стабильный доход, т.е. доход за типичный год;

- доход должен соответствовать типичным условиям рынка в данном районе.

Существует ряд объектов недвижимости, предназначенных для ведения на их площадях специфического бизнеса, например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции. Оценка этих объектов может осуществляться с точки зрения их коммерческого потенциала с капитализацией той части дохода, которая приходится на недвижимость.

Для оценки недвижимости рассчитываются следующие пять видов (уровней) доходов:

1)потенциальный валовой доход (ПВД);

2)действительный валовой доход (ДВД);

3)чистый операционный доход (ЧОД);

4)денежный поток до уплаты налогов (Чистый валовой доход);

5)денежный поток после уплаты налогов (Чистый доход).

Расчет потенциального валового дохода. Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма ожидаемых годовых поступлений при 100 %-й загрузке площадей недвижимости, предназначенных для сдачи в аренду. Основной предпосылкой расчета стоимости недвижимости методом капитализации дохода обычно считают сдачу имущества в аренду.

Потенциальный валовой доход рассчитывается на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды и платных услуг для сравнимых объектов. Поправки на имеющиеся различия у сравниваемых объектов лучше устанавливать в результате сравнения сопоставимых пар (подобно сравнительному подходу), в случае отсутствия на рынке необходимых данных поправки определяют экспертным путем.

Расчет действительного валового дохода. Действительный валовой доход от имущества - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств. При определении действительного валового дохода для имущества, сдаваемого в аренду, из суммы потенциального валового дохода вычитаются рассчитанные убытки из-за наличия вакантных помещений (без арендаторов) и несвоевременной оплаты арендных платежей.

Оценка потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанную таким образом сумму вычитают из валового дохода, в результате чего получают величину действительного валового дохода.

Расчет возможных простоев помещений (как хронического, так и между сменой арендаторов) и сумм недобора арендной платы проводится на основе анализа за продолжительный период времени данных об объектах, сопоставимых с оцениваемым.

Расчет чистого операционного дохода (ЧОД). Чистый операционный доход - это чистый годовой доход на весь капитал (собственный и заемный), инвестированный в объект оценки. ЧОД рассчитывается вычетом из ДВД текущих операционных расходов и резервов. ЧОД включает долг по ипотечному кредиту и амортизационные начисления.

Операционные расходы состоят из трех групп:

- условно-постоянные (фиксированные) - это расходы, которые практически не зависят (или незначительно зависят) от степени эксплуатации объекта (например, налог на имущество, налог на землю и страховые взносы);

- условно-переменные зависят от стоимости строительства, площади и технических характеристик здания, особенностей инженерных решений (затраты на коммунальные услуги и расходы по управлению объектом). Как правило, это (5-6) % от ДВД;

- резервы на замещение элементов с коротким сроком жизни.

Расчет чистого валового дохода (денежного потока до уплаты

налогов). Чистый валовой доход (ЧВД) - это чистый операционный доход минус расходы на обслуживание долга (процент и выплаты основной суммы). Это доход на собственный капитал.

Расчет чистого дохода (денежного потока после уплаты налогов). Чистый доход представляет разницу ЧВД и налога на прибыль.

Доход от продажи объекта - реверсия - определяется как денежный поток, поступающий инвестору по окончании прогнозного периода. Величина дохода от реверсии прогнозируется:

- непосредственным назначением абсолютной величины реверсии;

- назначением относительного изменения стоимости недвижимости за период владения;

- назначением (расчетом) терминального (конечного) коэффициента капитализации.

Виды ставок дисконта и методы их расчета. Ставка дисконта используется для перевода будущих потоков доходов в текущую стоимость.

Ставка дисконта - это ставка дохода,требуемая инвесторами на определенном рынке недвижимости, учитывающая все риски, связанные с этим рынком.Ставка дисконта представляет собой конечную отдачу на капитал, вложенный в конкретный объект недвижимости с учетом всех рисков, и не включает составляющие, отвечающие за возмещение его основной суммы. В этом случае ставка дисконта называется общей нормой отдачи (общей ставкой отдачи).

Общая ставка отдачи - это ставка возврата на весь капитал. Она представляет собой средневзвешенную ставку отдачи на собственный капитал и ставку отдачи по ипотечному займу (ставку процента).

Снижение покупательной способности денег является причиной существования двух систем экономических показателей - реальной и номинальной.Реальная ставка процента соответствует условию отсутствия инфляции, номинальная ставка процента имеет место на рынке в условиях инфляции.Схема построения номинальной ставки дисконта записывается в следующем виде:СД_н = безрисковая ставка + норма инфляции + премия за риск.

Определить ставку дисконта на реальной основе - это значит в выражении исключить норму инфляции:СД_р = безрисковая ставка + премия за риск.

На практике же построение ставки дисконта на реальной или номинальной основе зависит от того, на какой основе выбрана безрисковая ставка процента. При определении соотношений между реальной и номинальной безрисковыми ставками пользуются формулой Фишера.

В практике оценочной деятельности наиболее используемыми являются следующие методы расчета ставки дисконта:

1) метод кумулятивного построения (метод суммирования);

2) метод выделения (рыночного анализа).

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконта является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.Суть метода заключается в прибавлении премий, отражающих дополнительные риски, присущие инвестированию в недвижимость, к безрисковой ставке дохода.

Структуру ставки дисконта можно представить следующим образом:

- безрисковая ставка, %;

- премия за риск инвестирования в недвижимость, %;

- премия за низкую ликвидность, %;

- премия за инвестиционный менеджмент, %.

В качестве безрисковой ставки обычно используют доходность по долгосрочным государственным ценным бумагам. Требованиям долгосрочности в наибольшей степени отвечают еврооблигации России и облигации федерального займа (ОФЗ).

Премия за риск инвестирования в недвижимость отражает вероятность того, что изменение спроса и предложения на конкретный тип недвижимости может серьезно повлиять на рыночный уровень арендной платы, коэффициента загрузки, чистого операционного дохода.

Премия за низкую ликвидность. Данная премия для недвижимости имеет достаточно высокое значение и отражает невозможность быстрой продажи недвижимости по стоимости близкой к рыночной.

Премия за инвестиционный менеджмент. Эта премия отражает потенциальную возможность неэффективного управления собственностью, что может привести к снижению ее стоимости. Чем сложнее собственность и выше уровень ее специализации, тем выше риск управления.

Величины названных премий определяются оценщикамиэкспертно.

Метод выделения (рыночного анализа) наиболее корректен для расчета ставки дисконта, поскольку напрямую учитывает мнения и предпочтения инвесторов, посредством анализа реальных сделок. Здесь необходимо учитывать информацию по продажам и арендным соглашениям ряда сопоставимых инвестиционных объектов недвижимости аналогичного назначения. При анализе требуемая ставка дисконта определяется как сгавка конечной отдачи для сопоставимых объектов.

Методы капитализации дохода. Теория оценки использует¹ два метода капитализации дохода: метод прямой капитализации доходов и метод капитализации доходов по норме отдачи.

Метод прямой капитализации пересчитывает годовой доход в стоимость недвижимости путем его деления на коэффициент капитализации. Особенность метода заключается в том, что в нем не делается деления возврата капитала и дохода на вложенный капитал. Этот метод прост в применении и не требует долгосрочных прогнозов. Коэффициент капитализации определяется прямо на основе рыночных данных посредством выявления взаимосвязи между годовым доходом и стоимостью методом сравнения продаж и аренды подобных объектов.

В качестве базового уровня годового дохода объекта опенки могут быть использованы потенциальный валовой доход, действительный валовой доход или чистый операционный доход. Выбор конкретного уровня дохода зависит от схемы определения ставки капитализации.

Если выбрать в качестве капитализируемой величины чистый операционный доход, формируемый недвижимостью, стоимость будет определяться следующим образом:

С = ЧОД/ КК,(2)

где ЧОД - чистый операционный доход;

КК - коэффициент капитализации.

Метод капитализации по норме отдачи. Используется для перевода величин чистого операционного дохода (для каждого года) и стоимости реверсии (на конец прогнозного периода) в показатель стоимости путем дисконтирования с использованием в качестве ставки дисконта общей нормы отдачи. Метод базируется на прогнозах относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости недвижимости в течение прогнозного срока. Все отмеченные изменения учитываются в величине общего коэффициента капитализации.

Под коэффициентом капитализации будем понимать отношение годового дохода, приходящегося на какую-либо компоненту собственности, к настоящей стоимости этой компоненты. Методы расчета коэффициента капитализации:

- рыночной экстракции;

- кумулятивный;

- связанных инвестиций.

Метод рыночной экстракции. Коэффициент капитализации определяется из данных рынка путем определение зависимости между годовым доходом и стоимостью аналогичный объектов сравнительным подходом.

Кумулятивный метод. Коэффициент капитализации состоит издвухчастей:ставки дохода на вложенные инвестиции (ставки дисконта) и нормы возврата капитала, то есть возврата суммы первоначальных вложений.

В этом случае метод основан на предпосылке, что коэффициент капитализации является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости и учитывает норму возврата капитала.

Метод связанных инвестиций. Если в собственности имеются несколько интересов, сумма которых создает стоимость собственности, то в этом случае общий доход должен распределяться между всеми интересами пропорционально их вкладу в общую стоимость. При этом каждый интерес должен иметь свое значение коэффициента капитализации, соответствующее требованиям его владельца.Общий коэффициент капитализации при этом должен удовлетворять требованиям всех интересов, что достигается путем взвешивания каждого коэффициента капитализации в соответствии с долей его интереса в общей стоимости собственности.

Учетизменения стоимости капитала. Еслистоимость капитала каким-то образом изменяется во времени, возможно, применение следующих методов капитализации:

- капитализация по модели бесконечного потока;

-капитализация методом Инвуда;

- капитализация методом Хоскольда.

В случае если доход и стоимость каждый период изменяются на постоянную величину, то применяется капитализация методом Ринга.

Капитализация по модели бесконечного потока. Эта модель применяется в двух случаях. Либо имеется бесконечный аннуитетный поток доходов, либо поток дохода конечен, но цена продажи собственности равна цене покупки. В этом случае коэффициент капитализации равен величине ставки дисконта. Стоимость недвижимости определяется делением годового дохода на ставку дисконта.

Метод Инвуда. Используется, если стоимость недвижимости в конце рассматриваемого периода полностью или частично обесценивается.В соответствии с этими предпосылками коэффициент капитализации включает норму процента на инвестированный капитал и норму возвратакапитала в виде фактора фонда возмещения.

Стоимость определяется как капитализация годового чистогооперационного дохода по найденной ставке капитализации.

Метод Хоскольда. Формирование фонда возмещения происходит по безрисковой ставке. Учитывается, что реинвестирование может быть не таким прибыльным, как начальные инвестиции, а потому повторному вложению денег присущ меньший риск.Стоимость определяется как капитализация годового чистого операционного дохода по найденной ставке капитализации.

Метод Ринга. Возврат капитала происходит прямолинейным способом, т.е. равномерно в течение срока экономической или физической жизни недвижимости. Структура коэффициента капитализации будет иметь вид:

КК = СД+1 / Т_ост , (3)

где Т_ост - остаточный срок поступления доходов.

Метод традиционно применяется для оценки истощающихся активов. Стоимость определяется как капитализация годового чистого операционного дохода по найденной ставке капитализации.

2.2 Затратный подход к оценке стоимости недвижимости

Главная отличительная черта затратного подхода состоит в том, что объекты недвижимого имущества в его рамках рассматриваются как совокупность их физических составляющих - земли и земельных улучшений, а их стоимость определяется путем суммирования затрат на приобретение земли и затрат на создание земельных улучшений через строительство нового или реконструкцию существующего объекта. При этом в стоимость земельных улучшений включается также оценка предпринимательской заинтересованности - прибыли/убытков застройщика.

Затратный подход, благодаря своей универсальности, в равной степени применим к оценке объектов недвижимости, имеющих развитый и сбалансированный рынок, и к объектам, которые в силу определенныхобстоятельств редко продаются на рынке или вовсе не имеют своего рынка из-за своей специфики.

Применение затратного подхода будет наиболее эффективным и он даст более точный результат при определении стоимости новой или намеченной к строительству недвижимости, когда не требуется проведения расчетов износа. Затратный подход устанавливает верхнюю границу того, что обычно платил бы рынок за недвижимость, если бы она была новой. Поэтому, чтобы приблизится к рыночной стоимости существующей недвижимости, которая уже накопила износ, необходимо внести поправки на ее физическое, функциональное и экономическое обесценение.

Затратный подход к оценке объекта недвижимости предполагает оценку рыночной стоимости при существующем использовании земли, к которой прибавляется текущая стоимость замещения или воссоздания улучшений, уменьшенная на величину совокупного износа.

Затратный подход используется в тех ситуациях, если речь идет о недвижимости, для оценки которой нет доступных или достоверных рыночных данных. В равной мере это относится и к оценочным ситуациям на подавленных рынках, где стоимость новой недвижимости превышает возможную цену, за которую эту недвижимость можно было бы продать на рынке, т.е. затратный подход невозможно использовать без учета в значении стоимости экономического износа.

Независимо от вида определяемой стоимости, затраты на создание объекта включают стоимость проектирования, строительства, маркетинга, финансирования, а также прибыль застройщика.

В зависимости от значения затрат в процессе создания объекта они могут быть отнесены к прямым или косвенным.

Прямые затраты - это расходы, связанные со строительными работами по созданию объекта (стоимость материалов и труда, затраты по контролю за исполнением работ, стоимость аренды оборудования и стоимость коммунальных услуг). Сюда включают и прибыль подрядчика.

Для определения прямых затрат используются такие методы, как:

- методсравнительной единицы;

- метод разбивки по компонентам (поэлементный метод);

- метод количественного анализа (сметный метод);

- метод приведенных фактических затрат.

Косвенные затраты - это расходы, сопутствующие созданию объекта, но не включенные в стоимость строительных работ. К ним относятся расходы, связанные с получением разрешения на ведение строительных работ, с оформлением права собственности и другие расходы юридического характера; расходы по страхованию, по обслуживанию кредита на ведение строительных работ; налоги, взимаемые в ходе ведения строительства; расходы на рекламу и оформление продажи, административные и другие расходы инвестора.

Очень важную статью косвенных затрат составляют расходы по обслуживанию кредита на ведение строительных работ. Капитальное строительство требует привлечения значительных, как правило, кредитных средств. Их оценка осуществляется по процентным ставкам, которые преимущественно предлагаются на кредитном рынке и могут изменяться в зависимости от статуса заемщика и рисков, связанных с освоением участка.

Отдельной составляющей стоимости строительства является прибыль застройщика. Она определяется той суммой денег, которая стимулирует предпринимателя на деятельность по инвестированию и организации развития недвижимости.

В зависимости от ситуации, прибыль застройщика может быть оценена как процент от прямых затрат, от прямых и косвенных затрат, от прямых и косвенных затрат плюс стоимость участка или от стоимости законченного проекта. Во всех случаях прибыль застройщика в рамках одного проекта будет одинаковой, так как каждой из выбранных баз отвечает определенный процент.Оценка размера приемлемой для застройщика прибыли достаточно сложна, так как в зависимости от ситуации на рынке и типов собственности изменяются и размеры ожидаемой прибыли. Целевые уровни прибыли будут зависеть от характера и сроков освоения, а также сопутствующих рисков. Не последнюю роль при этом будет играть и конкуренция на рынке девелоперских услуг. В силу этих причин соотношения между прибылью и другими затратами не имеют постоянного характера.

В оценке недвижимости износ рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости, безотносительно к ретроспективным затратам и определяется как утрата полезности, а значит и стоимости по любой причине.

Под износомв оценке недвижимости понимается уменьшение стоимости воссоздания (замещения) улучшений, возникающее при ненадлежащей эксплуатации (физический износ); с появлением новых, более эффективных улучшений, отвечающих современным потребностям (функциональный износ); а также вызванных изменениями в экономике, которые влияют на ситуацию на рынке (экономический износ).

Физический износ -- это в экономическом смысле потеря стоимости улучшений в результате всех видов физических повреждений конструкций здания, его оборудования и отделки, т.е. обусловленная ухудшением их физических свойств.Величина физического износа характеризует степень ухудшения технических и эксплуатационных показателей зданий и сооружений по сравнению с проектными и выражается соотношение стоимости объективно необходимых затрат на ремонтные работы к стоимости воссоздания (замещения) объекта.

Различают устранимый и неустранимый физический износ.

Под устранимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Предполагается, что конструкции и элементы здания могут быть восстановлены до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или могут быть полностью заменены.

Неустранимый физический износ- здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом устранимого физического износа), пропорционально отношению фактических и ожидаемых сроков службы конструкций и элементов. К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания. Срок их эксплуатации совпадает со сроком эксплуатации здания в целом. Остальные конструкции и элементы здания отнесены к короткоживущим элементам, которые за срок общей эксплуатации здания могут неоднократно заменяться.

Устранимый физический износ равен затратам на его устранение. Неустранимый физический износ рассчитывается отдельно по различным конструктивным элементам и определяется в денежном выражении путем деления физического возраста элемента на срок его физической жизни и умножения полученной величины на стоимость создания данного элемента. Полученные величины устранимого и неустранимого физического износа потом складываются.

Функциональный износ - это потеря стоимости объекта, вызванная снижением функциональной полезности улучшений относительно современных рыночных требований, предъявляемых к данному типу улучшений.Типичным примером функционального износа является конструктивные и планировочные недостатки зданий, т.е. даже хорошо сохранившиеся физически здания могут быть «нефункциональны» и неэффективны в эксплуатации.

Экономический износ - это потеря рыночной стоимости объекта недвижимости, происходящая под воздействием всех причин, внешних по отношению к объекту. Как правило, этот износ не устраним: владелец здания не может улучшить экологическую обстановку или остановить деградацию среды микрорайона, или экономический спад на данной территории, которые приводят к падению спроса на рынке недвижимости.Для недвижимости, приносящей доход, экономический износ может быть определен путем капитализации величины потерь, связанных со снижением поступлений арендных платежей.

При оценке совокупного износа используются методы, основанные:

- на оценке возраста улучшений (метод экономического возраста и модифицированный метод экономического возраста);

- на сопоставлении их продаж (метод рыночных сравнений).

При оценке совокупного износа может использоваться также метод разбивки, в соответствии с которым отдельно оцениваются физический, функциональный и экономический износы.

2.3 Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.Недостаточная же развитость данного рынка, а также то,что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода не целесообразным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада.На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающимпринципомсравнительногоподходакоценкенедвижимостиявляетсяпринцип замещения, гласящий,что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.



2.4 Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости на основе дисконтированных показателей

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости необходима, если инвестиционный проект является либо самостоятельным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, выделяемых в затратном подходе наряду с другими объектами и т.д.

Потенциальному собственнику необходимо:

- определить срок, требуемый для возврата первоначально инвестированной суммы;

- рассчитать реальный прирост активов от приобретения собственности;

- оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока, формируемого конкретным объектом собственности.

Дисконтированные показатели оценки инвестиционных проектов базируются на выводе о том, что потоки доходов и расходов по проекту, представленные в бизнес-плане, несопоставимы. Для объективной оценки необходимо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на момент осуществления затрат, исходя из уровня риска по оцениваемому проекту, т.е. доходы должны быть продисконтированы.Оценка инвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей:

- срок (период) окупаемости;

- чистая текущая стоимость доходов;

- ставка доходности проекта;

- внутренняя ставка доходности проекта;

- модифицированная ставка доходности;

- ставка доходности финансового менеджмента.

Оценка инвестиционной привлекательности проекта предполагает использование, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, что каждому методу присущи некоторые недостатки, которые устраняются при расчете другого показателя. Экономическое содержание каждого показателя неодинаково. Аналитик получает информацию о различных сторонах инвестиций, поэтому только вся совокупность расчетов позволит принять правильное решение.

Период окупаемости - это число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода.

Схема расчета срока окупаемости:

1) определить дисконтированный денежный поток доходов в соответствии с периодом возникновения;

2) рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическую сумму затрат и дисконтированных доходов. Расчет ведется до первой положительной величины;

3) определить срок окупаемости (Ток) по формуле:

Т_ок=Т₁+НС/ДДП, (4)

где Т₁ - число лет, предшествующих году окупаемости;

НС - невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;

ДДП - дисконтированный денежный поток в год окупаемости.

Недостатки показателя заключаются в следующем:

1. В расчетах игнорируются доходы, получаемые после предполагаемого срока окупаемости проекта. Следовательно, при отборе альтернативных вариантов можно допустить серьезные просчеты, если ограничиться применением только данного показателя.

2. Использование этого показателя для анализа инвестиционного портфеля в целом требует дополнительных расчетов. Период окупаемости инвестиций по портфелю в целом не может быть определен как простая средняя величина.

Чистая текущая стоимость доходов.Показатель позволяет классифицировать варианты и принимать решения на основе сравнения инвестиционных затрат с доходами от недвижимости, приведенными к текущей стоимости.

Схема расчета чистой текущей стоимости доходов (ЧТС):

1. Определить текущую стоимость каждой суммы потока доходов исходя из ставки дисконтирования периода возникновения доходов.

2. Суммировать текущую стоимость будущих доходов.

3. Сравнить суммарную стоимость доходов с величиной затрат по проекту:

ЧТС = ПД - ПЗ,(5)

где ПД - суммарные приведенные доходы;

ПЗ - приведенные затраты по проекту.

4. Если ЧТС - отрицательная величина, то инвестор отклоняет проект. При рассмотрении нескольких вариантов предпочтение отдается объекту с максимальной величиной данного показателя.

Недостатки показателя ЧТС:

1. Абсолютное значение ЧТС при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость не учитывает объем вложений по каждому варианту.

2. Величина ЧТС зависит не только от суммы затрат и распределения потока доходов во времени. На результаты существенное влияние оказывает применяемая аналитиками ставка дисконтирования, а оценка уровня риска проводится достаточно субъективно.

Увеличение ставки дисконтирования снижает величину реального прироста активов. Следовательно, один и тот же объект в разных условиях, оцененных ставкой дисконтирования, даст различные результаты и из прибыльного может превратиться в убыточный.

Ставка доходности проекта (СДП).Ставка доходности проекта (СДП) рассчитывается как отношение ЧТС по проекту к величине инвестиций:



СДП=ЧТС/ПЗ.(6)

Возможен и другой вариант расчета этого показателя - как отношение суммарной текущей стоимости будущих доходов к текущей стоимости расходов:

СДП=ПД/ПЗ.(7)

По экономическому содержанию ставка доходности проекта показывает величину прироста активов на единицу инвестиций. Если индекс больше единицы, то инвестиционный проект имеет положительное значение чистой текущей стоимости доходов. Отбирается проект с максимальной ставкой доходности инвестиционного капитала.

При принятии инвестиционных решений аналитики отдают предпочтение данному показателю в том случае, если величина ЧТС в рассматриваемых проектах одинакова. Поскольку показатель ЧТС является абсолютным, возможна ситуация, когда объекты недвижимости будут иметь равную чистую текущую стоимость доходов.

Внутренняя ставка доходности проекта (ВСДП) - это ставка дисконтирования, приравнивающая сумму текущей стоимости будущих доходов к величине инвестиций, т.е. обеспечивающая нулевое значение чистой текущей стоимости доходов. Данный метод основан на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проекты останутся безубыточными.

Методика расчета ВСДП без финансового калькулятора достаточно трудоемка, в ее основе лежит метод интерполяции. Расчет осуществляется с использованием таблиц дисконтирования следующим образом.

1. Выбираем произвольную ставку дисконтирования и на ее основе рассчитываем суммарную текущей стоимости доходов по проекту.

2. Сопоставляем затраты по проекту с полученной суммой текущей стоимости доходов.

3. Если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает нулевой чистой текущей стоимости доходов, то выбираем вторую ставку дисконтирования по следующему правилу:

- если ЧТСД >0, то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной;

- если ЧТСД <0, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной.

4. Подбираем вторую ставку дисконтирования до тех пор, пока не получим варианты суммарной текущей стоимости доходов как большей, так и меньшей величины затрат по проекту.

5. Рассчитаем внутреннюю ставку доходности проекта методом интерполяции.

Модифицированная ставка доходности (МСД) инвестиционного проекта позволяет устранить существенный недостаток внутренней ставки доходности проекта, который возникает в случае неоднократного оттока денежных средств.

Если затраты в недвижимость осуществляются в течение нескольких лет, то временно свободные средства, которые инвестор должен вложить в будущем. Можно инвестировать в другой второстепенный проект. Обязательное требование к временным инвестициям заключается в том, что они должны быть безрисковые и высоколиквидные, так как вложенный капитал должен быть возвращен точно в соответствии с графиком затрат по основному инвестиционному проекту.

Величина безопасной ликвидной ставки определяется на основе анализа финансового рынка. В странах со стабильной рыночной экономикой - это обычно уровень дохода по облигациям государственного займа с пятилетним сроком погашения. В российской практике в каждом конкретном случае аналитик определяет величину безопасной ликвидной ставки индивидуально, но в любом случае ее уровень относительно невысок.

Дисконтирование затрат по безопасной ликвидной ставке позволяет рассчитать их суммарную текущую стоимость, по величине которой можно более объективно оценить уровень доходности инвестиционного проекта.

Схема расчета модифицированной ставки доходности:

1. Определяется величина безопасной ликвидной ставки доходности.

2. Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования, дисконтируются по безопасной ликвидной ставке.

3. Составляется модифицированный денежный поток.

4. Рассчитывается МСД по схеме определения внутренней ставки доходности, но на основе модифицированного денежного потока.

Совершенствование методов оценки инвестиционной привлекательности проектов требует объективного анализа эффективности использования доходов, генерируемых недвижимостью. Эти средства будут инвестированы в различные новые проекты исходя из финансовых возможностей и политики инвестора. Допустимый уровень риска по таким проектам может быть выше, чем при вложении временно свободных средств, предназначенных для основного проекта; кроме того, возможна диверсификация инвестиций. Следовательно, специалист, определяющий финансовую политику на стадии получения доходов от основного проекта, рассчитывают среднюю, т.е. круговую, ставку доходности будущих инвестиций.

Схема расчета доходности финансового менеджмента (СДФМ):

1. Определяется безрисковая ликвидная ставка доходности.

2. Рассчитывается сумма затрат по инвестиционному проекту, продисконтированных по безопасной ликвидной ставке.

3. Определяется круговая ставка доходности.

4. Рассчитывается суммарная будущая стоимость доходов от проекта, накопленных по круговой ставке доходности.

5. Составляется модифицированный денежный поток.

6. Рассчитывается ставка доходности финансового менеджмента по схеме расчета ВСДП на основе модифицированного денежного потока.

Кроме дисконтированных методов дляэкспресс- оценки могут применяться простые, или статические, методы оценки инвестиционной привлекательности недвижимости. К простым методам можно отнести определение срока окупаемости и простой нормы прибыли.



3. ПРАКТИКА ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1 Характеристики объекта оценки

Общие сведения. Объект оценки представляет собой встроенные нежилые помещения на 1-м этаже 6-ти этажного кирпичного здания, площадью 320 м².

Цель оценки - расчет рыночной стоимости для определения целесообразности инвестирования в данный объект недвижимости (для открытия в нем магазина парфюмерии).

Объект оценки расположен в центральной части города с достаточно плотной застройкой многоэтажными жилыми домами и административными зданиями, с развитой социально-бытовой инфраструктурой. Здание находится между станциями метро «Площадь Ленина» и «Площадь Гарина-Михайловского», в пределах непосредственной близости от ж/д вокзала Новосибирск Главный, в 5 минутах ходьбы от остановки общественного транспорта «Проспект Димитрова», что определяет высокую транспортную доступность объекта для клиентов. Автопарковка стеснена.

Описание земельного участка. Земельный участок, на котором расположен объект оценки, имеет прямоугольную форму, рельеф участка ровный. Площадь земельного участка составляет 400 м².Земельный участок обеспечен инженерными коммуникациями. Категория земель: земли поселений. Земельный участок находится на праве аренды. Законодательно разрешенное использование земельного участка на основании договора аренды № 1256/05 от 15.06.2003г.

Описание улучшений.Оцениваемый объект представляет собой встроенные нежилые помещения на 1-м этаже 6-ти этажного кирпичного здания, площадью 320 м². На дату определения стоимости объект оценки эксплуатируется в качестве офиса. Общее состояние объекта - хорошее. Состояние конструкций - хорошее, состояние отделки помещений - отличное, ремонт выполнен в 2006г.; состояние инженерных систем - хорошее.

Количественные и качественные характеристики объекта оценки приняты на основании Технического паспорта здания от 15.08.2008г. инв. № 1-1111, выданного Городским Бюро технической инвентаризации г. Новосибирска.

Фактическое состояние объекта определено в ходе визуального осмотра, на дату осмотра объекта все конструктивные элементы, инженерные системы находятся в хорошем состоянии. Здание в целом производит благоприятное впечатление. По результатам осмотра не выявлено каких-либо дефектов несущих конструкций.

Таблица6 - Описание объекта оценки

Характеристика	Описание
Наименование объекта	Встроенное нежилое помещение.
Адрес местоположения	г. Новосибирск, пр. Димитрова, 1.
Год постройки здания	2001
Этажность здания	6
Группа капитальности	I
Общая площадь помещений, м2	320
Площадь застройки, м2.	400
Строительный объем, м3.	1 260
Высота помещений, м	3,3
Текущее использование	Офис.
Фундамент	Бетонный.
Стены	Кирпичные.
Перегородки	Сибит.
Перекрытия	Железобетонные.
Кровля	Совмещенная рулонная.
Полы	Бетонные мозаичные, линолеум.
Проемы	Окна - пластиковые оконные блоки с тройным остеклением; входные двери - пластиковые с остеклением; внутренние двери - деревянные.
Внутренняя отделка	Потолок - окраска водоэмульсионными составами, подвесные типа «Армстронг» со встроенными светильниками; стены - штукатурка, оклейка обоями под покраску, окраска водоэмульсионными составами
Системы инженерногообес-печения	Центральные системы отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения; телефон, пожарная, охранная сигнализация.
Общее состояние на дату оценки	Общее состояние объекта - хорошее. Состояние конструкций - хорошее, состояние отделки помещений - отличное, ремонт выполнен в 2006г.; состояние инженерных систем - хорошее.
Дополнительная информация	Лестница -железобетонная.

Оцениваемый объектявляется объектом доходной недвижимости, относится к активной части рынка недвижимости и обладает коммерческой привлекательностью.К достоинствам оцениваемого объекта следует отнести отличную транспортную доступность, расположение в центральной части города, проведенный капитальный ремонт. К недостаткам объекта можно отнести стеснённую автопарковку.

Краткая характеристика рынка торговой недвижимости г. Новосибирска.

Отличительные черты социально-экономического положения Новосибирска - высокий инновационный потенциал и главенствующее положение в Сибирском регионе (которые, впрочем, оспаривается другими крупными городами).

Рынок офисной недвижимости Новосибирска по уровню развития находится на втором месте среди региональных рынков после Екатеринбурга. Характерной чертой рынка является большое число строящихся объектов, предлагающихся под продажу, а не аренду. Население Новосибирской агломерации, в сумме достигающее 1,8 млн чел., и относительно высокий уровень доходов создают условия для развития потребительского рынка и сегмента торговой недвижимости.Рынок складской недвижимости Новосибирска имеет высокий потенциал развития.

Основными предпосылками развития логистики в регионе является выгодное транспортно-логистическое положение города и динамичное (однако начавшееся чуть позже, чем в Уральском регионе) развитие потребительского рынка и выход на рынок федеральных торговых операторов.

Ввод в эксплуатацию строящихся проектов гостиниц под управлением международных сетей, должен полностью удовлетворить спрос на качественный номерной фонд в верхнем ценовом диапазоне. Дефицит номеров в гостиницах категории 3* сохранится в ближайшие 3 - 4 года.В отрасли жилищного строительства происходит постепенное увеличение объема возводимого жилья. В планах руководства города достижения уровня обеспеченности жилыми помещениями 23,1 м²на чел. к 2015 г.

Несмотря на одновременное появление на рынке сразу нескольких бизнес-центров высокого качества, площади в них пользуются довольно высоким спросом. Уровень вакантных площадей в большинстве случаев составляет 5 - 15%, и только в одном объекте пока свободно 40% площадей.

Характерной особенностью новосибирского рынка является преимущественная продажа помещений в строящихся бизнес-центрах. Речь идет примерно 70% площадей выходящих на рынок в 2011-2012 гг. Это объясняется структурой будущего предложения, где достаточно много объектов класса В, которые во многих случаях строятся под продажу.

Таблица 7 - Ключевые проекты высококачественных торговых центров в Новосибирске

Название	Адрес	Дата открытия	Общая площадь, м2
ТРЦ «Аура»	Военная, д.5	2011	150 000
ТЦ в составе МФК SunCity	пл. Карла Маркса, д.7	2011	45 000
ТРЦ «Кристалл»	ул. Тюленина, 17/1	2012	12 000
Москва МФК	Крылова, 26	2005	21 800
МЕГА	Ул.Ватутина, 107	2007	103 441
Сибирский Молл	Фрунзе, 238	2008	67 000
Ройял Парк	Красный пр., 101	2007	35 000
Версаль	пл.К.Маркса, 2	2010	41 000

Несмотря на открытость локального рынка торговой недвижимости для внешних игроков, наиболее масштабные проекты реализуются в партнерстве с местными компаниям.

Рынок торговой недвижимости Новосибирска начал развиваться в 2005 г., когда в городе были открыты первые профессиональные торговые центры. На сегодняшний день наиболее популярными торговыми центрами в городе являются ТРЦ «Мега» (GLA-101 тыс. м²), а также открывшиеся в 2011 г. ТРЦ «Аура» (GLA-62 тыс. м²) и ТРЦ «Сан Сити». По мере развития рынка и роста конкуренции, торговым центрам, открытым 5-7 лет назад становится все сложнее удерживать свои позиции. Ряд торговых операторов предпочитаю открывать свои магазины в более современных объектах, выходящий на рынок. В результате доля вакантных помещений в новых качественных торговых центрах не превышает 5%, тогда как в среднем по рынку она находится в диапазоне 7 - 9%. При этом, стоит отметить, что целый ряд объектов города стоят полупустыми.

В прошлом году Новосибирск находился в тройке городов-лидеров (кроме Москвы и Санкт-Петербурга) по количеству ввода качественной торговой недвижимости, тогда было введено 95 тыс. м²торговых площадей (GLA).В 2012 году было открыто лишь около 20 тыс. м² торговых площадей в торговых центрах.В основном в Новосибирске активны местные девелоперские компании, зачастую они самостоятельно занимаются реализацией проекта, что негативно сказывается на их качестве. Среди федеральных сетей можно отметить ОАО ИК TPSи ЗАО ИК «Тройка Диалог», которые в настоящее время реализуют в городе два проекта торговых центров. В 2012 г. наблюдается тенденция к переезду из отдельных торговых помещений в крупные торговые центры. Это повлияло на снижение ставок аренды в районе проспекта Карла Маркса.С другой стороны в город приходят все новые бренды и крупные сетевые компании, которые арендуют отдельные торговые помещения именно на центральных улицах. Ставка аренды в центре достигает 4000 руб. за м² в месяц.Меняется структура торговых объектов, например, в центре Новосибирска почти не осталось киосков и торговых павильонов. Объем существующего предложения в качественных торговых центрах -373 000 м².

Объем существующих торговых помещений на 1 000 жителей -254 м².Прогнозируемый на конец 2013 года объем торговых помещений на 1 000 жителей -309 м².

Ставки аренды.

На рынке арендыторговой недвижимости количество предложений увеличилось на 30%, общая площадь выставленных на рынок объектов -на 88,3%. Средняя арендная ставка предложения торговых площадей в аренду по сравнению с предыдущим кварталом уменьшилась на 13,3% и составила 1138 руб. за м².В радиусе 300 м от станции метро «Золотая Нива» арендные ставки достигают 2000 -3000 руб. за м² помещения с отдельным входом.

Активно развивается ул. Станиславского. Она привлекательна наличием скверов, мест для отдыха, высоким пешеходным траффиком. Арендные ставки в районе площади им. Станиславского 2000 -2500 руб. за м².

Цена продажи, стрит-ритейл.

Средняя удельная цена предложения торговых площадей к продажев 3 квартале 2012 года составила71,59 тыс. руб. за м², что на 5,3% ниже, чем в прошлом квартале. Аналитики объясняют динамику цен снижением доли дорогих объектов в общем объеме предложения и увеличением доли более дешевых предложений. Например, доля объектов с ценой выше 100 тыс.руб. за 1 м² по сравнению с предыдущим кварталом уменьшилась на 2%, а доля площадей ниже 50 руб. за 1 м² увеличилась на 5%.

3.2 Расчет рыночной стоимости встроенного нежилого помещения с использованием сравнительного подхода

В основу сравнительного подхода положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем ему обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.

В данной работе сопоставимые объекты рассматривались по схожим правам на земельный участок и на улучшения, местоположению, строительным материалам, этажности, назначению. Задача определения цены продажи 1 м² решается в следующей последовательности:

- выявление недавних продаж и предложений сопоставимых объектов;

- выбор ограниченного числа значимых параметров сравнения;

- внесение поправок с учетом различий между объектами сравнений и объектом оценки;

- согласование результатов и определение искомой стоимости 1 м² общей площади.

В табл. 8. представлен расчет рыночной стоимости 1м² объекта оценки сравнительным подходом методом сравнения продаж. Расчет произведен с использованием трех аналогов - встроенных помещений, расположенных в Железнодорожном районе г. Новосибирска. Объекты - аналоги выбраны из совокупности продаж данного сегмента рынка по критерию местоположения, площади помещения (от 284 м² до 336 м²) и функционального использования (встроенные нежилые помещения коммерческого назначения).

Таблица 8 - Определение рыночной стоимости 1 м²объекта оценки

Показатель	Объект оценки	Объект сравнения №1	Объект сравнения №2	Объект сравнения №3
Адрес	Железнодорожный район, пр. Димитрова, 1	Железнодорожный район, ул. Нарымская	Железнодорожный район, ул. Ленина	Железнодорожный район, ул. Фабричная, д.17
Источник		АН Бизнес-Информ	Городской жилищный центр	Собственник
Цена, руб.		27 000 000	32 000 000	23 000 000
Общая площадь, м2	320	336	304	284
Цена, руб./1 м2		80 357	105 263	80 986
Приведение цены предложения к цене продажи		продажа	-10,00%	продажа	-10,00%	продажа	-10,00%
Право собственности на недвижимость	право собственности на улучшения, право аренды на земельный участок	право собственности на улучшения, право аренды на земельный участок	0,00%

Подобные документы

• Оценка рыночной стоимости помещения по адресу г. СПБ, ул. Гороховая, д.9

  Теоретические аспекты оценки недвижимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимого имущества. Определение итоговой рыночной стоимости встроенного нежилого помещения с применением доходного и сравнительного подходов.
  
  курсовая работа [220,8 K], добавлен 21.06.2011
  

• Оценка рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Мориса Тореза, д. 36

  Состояние рынка коммерческой недвижимости в г. Самаре. Анализ среды месторасположения и наиболее эффективного использования нежилого помещения. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с помощью затратного, сравнительного и доходного подходов.
  
  курсовая работа [618,6 K], добавлен 15.03.2014
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)

  Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
  
  дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012
  

• Оценка объекта недвижимости

  Критерии определения обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости. Теоретико-правовые основы, принципы сравнительного, доходного и затратного подходов для расчета стоимости недвижимости. Пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
  
  дипломная работа [2,6 M], добавлен 12.02.2023
  

• Определение стоимости объекта недвижимости

  Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013
  

• Определение рыночной стоимости нежилого помещения (части здания)

  Понятие процесса и стандартов оценки объектов недвижимости. Затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке недвижимости. Расчет и определение рыночной стоимости нежилого помещения (части здания) разными методами. Согласование результатов оценки.
  
  курсовая работа [66,3 K], добавлен 31.05.2010
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
  
  курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013
  

• Экономический анализ рыночной стоимости и инвестиционной привлекательности недвижимости

  Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости. Срок окупаемости вложений. Текущая стоимость доходов (коэффициент рентабельности). Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [62,1 K], добавлен 28.03.2013
  

• Оценка рыночной стоимости офисного помещения

  Характеристика нежилого помещения, подходы к оценке его рыночной стоимости. Применение сравнительного анализа продаж и метода прямой капитализации. Анализ рынка офисной недвижимости. Оценка недвижимости при залоге в рамках российского законодательства.
  
  дипломная работа [1,2 M], добавлен 09.02.2012
  

• Расчет рыночной стоимости объекта торговой недвижимости (на примере встроенного помещения в г. Новокузнецке)

  Принципы оценки и факторы, влияющие на стоимость коммерческой недвижимости, методические аспекты данного процесса: доходный, сравнительный и затратный подходы. Расчет рыночной стоимости торгового помещения, согласование полученных результатов оценки.
  
  дипломная работа [96,6 K], добавлен 26.01.2014
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам