ФИ = Тэф./ Тэк.

ФИ - накопленный физический износ здания или его элемента руб.

Тэф - эффективный возраст здания

Ттип. - срок экономической жизни здания.

Эффективный возраст оцениваемого здания по мнению оценщика равен 37 годам. Хронологический возраст совпадает с сроком экономический жизни 30-35 лет. Результаты расчета физического износа представлены в таблице 3.

При оценке функционального и экономического износа учитывались следующие факторы:

· Планировка помещения полностью соответствует его назначению.

· Объект оценки в целом удовлетворяет основным требованиям потенциальных покупателей.

· По мнению оценщика, внешние факторы не оказали существенного негативного влияния на объект оценки.

В данной ситуации величина функционального и внешнего износа объекта оценки незначительна и может быть принята равной нулю.

Результаты расчета совокупного износа зданий приведены в таблицах 6.

2.8.5 Корректировка стоимости замещения на величину прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя (ПП) - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. К факторам риска относятся:

· Экономические и политические факторы;

· Социальные и региональные факторы;

· Предпринимательский фактор;

· Фактор условий строительства.

Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли.

Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка капитализации, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже:

ПП=У(R) + R без риск,

где:

· ПП - прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;

· У(R) - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;

· R без рисковая - очищенная от риска норма дохода (без рисковая ставка).

Без рисковая ставка дохода на капитал отражает гарантированный доход, который может быть получен от инвестиций с низким уровнем риска. По данным сайта www. cbr.ru, эта ставка на дату оценки составляет 6,92%.

Ставки рынка ГКО-ОФЗ

Дата	Краткосрочная ставка, % годовых	Среднесрочная ставка, % годовых	Долгосрочная ставка, % годовых
20/03/2013	-	5,77	6,92

Диапазон остальных рисков в мировой оценочной практике принимается обычно от 0% до 5%

Таблица 5

Составляющие	Размер рисковой премии %
Безрисковая ставка
Риск, связанный с маркетингом (предвидение изменений в спросе, соответствие потребностям рынка)	0-5
Риск, связанный с управлением инвестициями	0-5
Риск потери потребительских качеств объекта	0-5
Риск за низкую ликвидность	0-5
Ставка возврата капитала	0-5

Таким образом, прибыль предпринимателя составит: ПП = 5,77 + 6,92 = 12,69%

2.9 Определение рыночной стоимости объекта с помощью доходного подхода

Доходный подход предполагает, что стоимость недвижимости на дату оценки равна текущей стоимости чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет от сдачи объекта в аренду или размещения на его территории доходного бизнеса.

Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью, в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи помещения в аренду. При оценке недвижимости, в отличие от оценки бизнеса, различием в рисках аренды и бизнеса принято пренебрегать.

Функциональное назначение помещения для аренды определяют, исходя из наилучшего и наиболее эффективного его использования.

При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные (в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов - потоки денежных средств, для различных объектов должны рассчитываться на одинаковой основе. В настоящем расчете использовались прогнозные данные.

Выбор коэффициента капитализации - один из ключевых моментов в рамках доходного подхода.

Стоимостную оценку в рамках доходного подхода применительно к оценке недвижимого имущества можно представить в виде следующей формулы:

PV = NOI/R,

Где: PV - текущая стоимость объекта оценки;

NOI - чистый операционный доход;

R - коэффициент капитализации.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

· Анализ рынка аренды и продажи с целью определения коэффициента капитализации;

· Определение чистого операционного дохода;

· Расчет стоимости объекта оценки.

Стоимость земельного участка (местоположение) автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом.

2.9.1 Определение чистого операционного дохода

Чистый операционный доход - рассчитанная устойчивая величина дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительного (эффективного) валового дохода всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчет чистого операционного дохода начинается с определения потенциального валового дохода от использования имущества. Расчет чистого операционного дохода приведен в таблице 7.

Потенциальный валовой доход - это общий валовой доход от недвижимости при 100% загрузке.

Далее в процессе оценки объекта определялся эффективный валовой доход, который представляет собой разницу между потенциальным валовым доходом и поправкой на недоиспользование объекта на полную мощность.

При определении поправки на недоиспользование объектов учитывался следующий фактор: В данном районе дефицит альтернативных предложений аналогичных объектов.

В связи с выше изложенным поправка на возможное недоиспользование объекта принимается равной - 15%.

Операционные расходы были приняты в размере 15% от действительного валового дохода на основании проведенного маркетингового исследования и данных аналитических статей ряда профессиональных изданий.

2.9.2 Анализ ставок аренды производственных зданий

Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений аналогичного функционального назначения. В рамках данного подхода проводится анализ рынка с целью установления арендных ставок для типов зданий, которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемыми зданиями. Для устранения разницы между объектами аналогами и объектами анализа, необходимо произвести корректировки с тем, чтобы сопоставимый объект был настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно.

Данные об отобранных для сравнения объектах по арендам аналогичных производственных зданий приведены в Таблице 4.

Таблица 4

Данные	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Источник информации	DomChel.ru	DomChel.ru	DomChel.ru
Адрес	г. Челябинск, ул. Гагарина, 21	г. Челябинск, ул. Гагарина, 9	г. Челябинск, ул. Артиллерийская,122
Совершенная сделка или предложение	предложение	предложение	предложение
Переданные имущественные права	аренда	аренда	аренда
Рыночные условия = время	Апрель 2013	Апрель 2013	Апрель 2013
Физические характеристики	120	145	130
Дополнительные улучшения	-	-	-

Далее приводится описание поправок к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым объектом и сравниваемыми аналогами.

Поправки к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым и сравниваемыми объектами, приведены в Таблице 8(таблица корректировок по арендным платежам).

Таблица 5

Обоснование корректировок, примененных в Таблице 6

Корректировка по элементу сравнения	Объект сравнения	Обоснование корректировки
1. Совершенная сделка или предложение	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается разница между сделкой и предложением. Обычно составляет 0-20%. Корректировка -15%.
2. Переданные имущественные права	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается поправка на разницу в стоимости между полными правами частной собственности и не полными, составляет 5-10%. Корректировка не вводилась.
3. Условия рынка (время предложения)	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается изменение стоимости на рынке недвижимости по истечении определенного срока времени между объектом оценки и аналогами. Все аналоги предлагаются к продаже на дату Оценки. Было принято решение не вводить корректировки на объекты - аналоги
4. Поправка на площадь	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на площадь обусловлена тем, что при прочих равных условиях, большие по площади помещения имеют более низкую удельную цену. Поправка не вводилась, поскольку оцениваемые помещения могут быть сданы в аренду как полностью, единым объектом, так и по частям, нескольким арендаторам.
5. Местоположение объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на местоположение определена в процентах, исходя из разницы в ценах продажи на объекты недвижимости с местоположением вблизи объекта оценки и вблизи аналогов. Объекты аналогичного назначения имеют различное местоположение, которое непосредственно влияет на цену объекта. Корректировка-10%.
6. Состояние объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на состояние объекта определяется в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с различным состоянием объектов. Корректировка -9%
7. Дополнительные улучшения	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на дополнительные улучшения определена в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с наличием данных улучшений или их отсутствием. Поправка не вводилась.
8. Расположение объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Определяется в процентах исходя из разницы в ценах продажи на аналогичные объекты с различным расположением объектов недвижимости (отдельно стоящие, встроенные).

Таблица 6

Расчет арендной ставки.

Элемент сравнения	Ед. изм.	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
			Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Арендная ставка	руб./м2		1000	950	900
Общая площадь	м2	180	120	145	130
Совершенная сделка или предложение			предложение	предложение	предложение
Корректировка	%		-15	-15	-15
Скорректированная цена	руб./м2		850	807,5	765
Переданные имущественные права		полное	полное	полное	полное
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		850	807,5	765
Условия рынка (время предложения)		Апрель 2013	Апрель 2013	Апрель 2013	Апрель 2013
Корректировка	%		0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена	руб./м2		850	807,5	765
Местоположение		г. Челябинск, ул. Вагнера, 80	г. Челябинск, ул. Гагарина, 21	г. Челябинск, ул. Гагарина, 9	г. Челябинск, ул. Артилле-рийская, 122
Корректировка	%		0	0	-10
Скорректированная цена	руб./м2		850	807,5	688,5
Состояние объекта		Хорошее	Отличное	Хорошее	Хорошее
Корректировка	%		9	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		773,5	807,5	688,5
Дополнительные улучшения		-	-	-	-
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		773,5	807,5	688,5
Расположение объекта		Встроенное	Встроенное	Встроенное	Встроенное
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		773,5	807,5	688,5
Выводы:
Общая валовая коррекция			-24	-15	-25
Весовой коэффициент			0,3	0,35	0,35
Арендная ставка	руб./м2	755,65

2.9.3 Определение коэффициента капитализации

Определение коэффициента капитализации произведено с использованием метода рыночной экстракции, сущность которого заключается в выборе нескольких объектов (не менее трех), принадлежащих к тому же сегменту рынка, что и объект оценки при наиболее эффективном использовании. По каждому из подобных объектов должна быть известна цена продажи/цена предложения и фактическая/предлагаемая ставка арендной платы.

Далее проводится расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов исходя из проведенного анализа сегмента рынка. По отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду.

Величина коэффициента должна находиться в пределах диапазона значений коэффициента капитализации, определенного для рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки, в соответствующем разделе Отчета. Для оцениваемого объекта величина коэффициента капитализации определена как среднее значение по сопоставимым объектам (таблица 7).

Таблица 7

№ пп	Характеристики	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	Цена предложения	5600000	6000000	5800000
2	Поправка на торг	-10%	-10%	-10%
3	Предполагаемая цена продажи	5040000	5400000	5220000
4	Сдаваемая площадь, кв.м.	120	145	130
5	Ставка арендной платы, руб/кв.м.	1000	950	900
6	ПВД	1440000	1653000	1404000
7	Коэффициент (загрузки) использования площади	0,95	0,90	0,95
8	ДВД	1368000	1487700	1333800
9	Операционные расходы	15%	15%	15%
10	ЧОД	1162800	1264545	1133730
11	Коэффициент капитализации	0,20	0,21	0,19
12	Средний коэффициент капитализации	0,20

Характеристики аналогов представлены в сравнительном подходе.

Таким образом, коэффициент капитализации для объекта оценки составляет 0,20.

2.9.4 Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью доходного подхода

Расчет рыночной стоимости объекта оценки представлен в таблице 8.

Таблица 8

Рыночная стоимость, полученная доходным подходом

Показатель	Значение
Ставка аренды (руб./месяц)	755,65
Сдаваемая площадь, кв.м.	180
Потенциальный валовой доход (ПВД)	1632204
Коэффициент недоиспользования	0,05
Потери арендной платы	81610
Действительный валовой доход	1550594
Операционные расходы %	15
Чистый операционный доход	1318005
Ставка капитализации	0,20
Рыночная стоимость объекта	6590025

Вывод: Рыночная стоимость торговой площади, расположенной по адресу: Россия, Челябинская обл., г. Челябинск, Ленинский район, ул. Вагнера, 80 по состоянию на дату оценки, выполненная доходным подходом, с учетом округления соответствует: 6590025,00 (Шесть миллион пятьсот девяносто тысяч двадцать пять) рублей, в том числе НДС.

2.10 Определение рыночной стоимости объекта с помощью сравнительного подхода

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.

На этапе сбора исходной информации находят данные о сделках купли - продажи объектов, сходных с оцениваемым и предложений по продаже объектов недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты аналогии затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Считается, что стоимость земельного участка автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом.

Все корректировки определяются от цены продажи сопоставимого объекта с целью исключения различий между ним и объектом анализа; таким образом, сопоставимый объект делается настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно. Все корректировки производятся в соответствии с экспертной шкалой, разработанной оценщиком и основывающейся на долговременной статистике. (При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту анализа).

При применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации. Метод прямого сравнительного анализа продаж предполагает следующую последовательность этапов:

· 1 этап - выявление недавних продаж сопоставимых объектов на рынке недвижимости;

· 2 этап - проверка достоверности информации о сделках;

· 3 этап - определение единиц сравнения (1 м², м³, объект целиком) и элементов сравнения, оказывающих существенное воздействие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

· 4 этап - внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом;

· 5 этап - согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения для внесения корректировок к ценам объектов - аналогов, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

А. Совершенная сделка или предложение (поправка учитывает разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки).

В данном случае на этапе сбора исходной информации оценщику не удалось найти данные о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым, для определения его рыночной стоимости. Поэтому было принято решение опираться на цены предложения. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное положение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. Однако в данном случае следует произвести корректировку стоимости аналогов, которая будет учитывать разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки.

Б. Переданные имущественные права (поправка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом).

В. Рыночные условия = время (поправка для учета изменений рынка со времени сопоставимой продажи и до даты анализа).

Г. Местоположение (степень привлекательности участка для текущего использования).

Д. Физические характеристики (выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия, часто требуется больше одной поправки для учета различий в физических характеристиках):

· отличие в площадях;

· отличие в объеме.

Е. Состояние объекта.

Ж. Дополнительные улучшения

2.10.1 Расчет стоимости

Представленная ниже информация о сопоставимых объектах-аналогах по производственным зданиям получена оценщиком в результате исследования рынка:

Сопоставимый объект 1. г. Челябинск, ул. Гагарина, 21. Тип недвижимости: Столовая. Площадь объекта, м²: 120. Цена: 5 600 тыс. руб.

Сопоставимый объект 2. г. Челябинск, ул.Гагарина ,9 . Тип недвижимости: Столовая. Площадь объекта, м²: 145. Цена: 6 000 тыс. руб.

Сопоставимый объект 3. г. Челябинск, ул. Артиллерийская,122. Тип недвижимости: Столовая. Площадь объекта, м²:130. Цена: 5 800 тыс. руб.

Таблица 9

Обоснование корректировок, примененных в Таблице 10

Корректировка по элементу сравнения	Объект сравнения	Обоснование корректировки
1. Совершенная сделка или предложение	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Корректировка отражает нетипичные для рынка отношения между покупателем и продавцом. Следует отметить, что мы анализировали рынок предложений на продажу. Среднестатистически считается, что предложения таких объектов от стоимости в продаже отличаются от 0 до 30%.
2. Переданные имущественные права	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается поправка на разницу в стоимости между полными правами частной собственности и не полными. Корректировка не применялась.
3. Условия рынка (время предложения)	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается изменение стоимости на рынке недвижимости по истечении определенного срока времени между объектом оценки и аналогами. Все аналоги предлагаются к продаже на дату оценки. Было принято решение не вводить корректировки на объекты - аналоги.
4. Поправка на площадь	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Объекты аналогичного назначения имеют схожую площадь, что несущественно влияет на цену объекта. Поправка не вводилась.
5. Местоположение объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на местоположение определена в процентах, исходя из разницы в ценах продажи на объекты недвижимости с местоположением вблизи объекта оценки и вблизи аналогов. Объекты аналогичного назначения имеют различное местоположение, которое непосредственно влияет на цену объекта. Корректировка - 10%.
6. Состояние объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на состояние объекта определяется в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с различным состоянием объектов. Корректировка - 9%
7. Назначение помещения	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на назначение помещения определена в процентах исходя из разницы в ценах продаж на аналогичные объекты с различным назначением помещения. Все аналоги схожего назначения, поправка не вводилась.
8. Расположение объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Определяется в процентах исходя из разницы в ценах продажи на аналогичные объекты с различным расположением объектов недвижимости (отдельно стоящие, встроенные).

Таблица 10

Элемент сравнения	Ед. изм.	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи	руб./м2		5 600 000	6 000 000	5 800 000
Общая площадь	м2	180	120	145	130
Цена 1 кв.м. площади	руб./м2		46667	41379	44615
Совершенная сделка или предложение			предложение	предложение	предложение
Корректировка	%		-15	-15	-15
Скорректированная цена	руб./м2		39667	35172	37923
Переданные имущественные права		полное	полное	полное	полное
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		39667	35172	37923
Условия рынка (время предложения)		Апрель 2013 г.	Апрель 2013 г.	Апрель 2013 г.	Апрель 2013 г.
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		39667	35172	37923
Поправка на площадь объектов оценки	м2	180	120	145	130
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		39667	35172	37923
Местоположение		г. Челябинск, ул. Вагнера, 80	г. Челябинск, ул. Гагарина, 21	г. Челябинск, ул. Гагарина, 9	г. Челябинск, ул. Артиллерийская,122
Корректировка	%		0	0	-10
Скорректированная цена	руб./м2		39667	35172	34131
Состояние объекта		Хорошее	Отличное	Хорошее	Хорошее
Корректировка	%		9	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		36097	35172	34131
Назначение помещения		Столовая	Столовая	Столовая	Столовая
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		36097	35172	34131
Расположение объекта		Встроенное	Встроенное	Встроенное	Встроенное
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		36097	35172	34131
Выводы:
Общая валовая коррекция	%		-24	-15	-25
Весовой коэффициент			0,3	0,35	0,35
Стоимость объекта	35085 руб./м2
Стоимость объекта	6315300 руб.

Вывод: Рыночная стоимость столовой, расположенной по адресу: Россия, Челябинская обл., г. Челябинск Ленинский район, ул. Вагнера, 80 по состоянию на дату оценки, выполненная сравнительным подходом, с учетом округления соответствует: 6315300,00 (Шесть миллионов триста пятнадцать тысяч триста) рублей, в том числе НДС.

2.11 Согласование результатов

При определении обоснованной рыночной стоимости объекта оценки были применены все три подхода к оценке рыночной стоимости - затратный, сравнительный и доходный.

В итоге были получены следующие результаты:

Таблица 11

Результаты оценки (руб.)

Идентификация объекта оценки	Торговое помещение. Площадь: общая 180 кв. м. Адрес (местоположение): Россия, Челябинская обл., Ленинский район, г. Челябинск, ул. Вагнера, д. 80.
Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная:
- сравнительным подходом	6315300,00
- доходным подходом	6590025,00
- затратным подходом	2632935,70

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяется по следующим критериям:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

2. Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.

3. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.

4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.

При согласовании результатов применялся метод экспертной средневзвешенной оценки. При этом методе каждому из использованных в оценке подходов придаются различные весовые коэффициенты, отражающие долю каждого метода в определении итоговой стоимости:

Анализируя применимость каждого подхода при оценке объектов, оценщик пришел к следующим выводам:

При оценке данных объектов результаты, полученные при использовании сравнительного подхода, в наибольшей степени отражают его рыночную стоимость.

На основе анализа применимости каждого метода для оценки объекта были рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов к определению итоговой стоимости.

Затратный подход оказался с самым низким весовым коэффициентом. Это произошло по причине того, что не было учтено много факторов при определении цены затратным подходом. Поэтому стоимость в подходе можно считать заниженным. Отталкиваясь от выше изложенного, было решено сделать весовой коэффициент равным 0,2. Доходный и сравнительный подходы выполнены достоверно, за что и получили коэффициент 0,4.



Таблица 12

Показатели	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Достоверность информации, %	20	40	40
Полнота информации, %	20	40	40
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца, %	20	40	40
Способность учитывать конъюнктуру рынка, %	20	40	40
Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта, %	20	40	40
Весовые показатели достоверности подхода оценки, %	20	40	40

Итоговая стоимость объекта оценки определяется по формуле: (14)

V=V₁*Q₁+V₂* Q₂+V₃*Q₃

где:

· V - рыночная стоимость объекта оценки, руб.,

· V_1, V_2, V₃ - стоимость объекта, определенная затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно, руб.

· Q_1, Q_2, Q_3, - удельные весовые показатели затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно.

Согласование результатов произведено в табличной форме и представлено в Таблице 13.

Таблица 13

Согласование результатов оценки

Подход	Рыночная стоимость, полученная одним из подходов, руб.	Весовой коэффициент	Скорректированная величина рыночной стоимости, руб.
Сравнительный	6315300,00	0,4	2526120,00
Доходный	6590025,00	0,4	2636010,00
Затратный	2632935,00	0,2	526587,00
ИТОГО		1	5688717,00



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В данной работе были рассмотрены понятие недвижимости, виды стоимости недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснование стоимости недвижимого имущества.

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение) или группа зданий; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; стационарные сооружения благоустройство территории участка; элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения; другие объекты.

Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

Так же произведен анализ рынка коммерческой недвижимости города Челябинска и дана характеристика оцениваемого объекта.

В работе была проведена оценка объекта недвижимости с использованием трех подходов к оценке.



1. Итоговое заключение о величине рыночной стоимости

На основе имеющихся данных, проведенного анализа и выполненных расчетов, приведенных в данном отчете можно сделать следующее заключение:

Рыночная стоимость представленной к оценке столовой, расположенной по адресу: Россия, Челябинская обл., г. Челябинск, Ленинский район, ул. Вагнера, 80 на дату оценки 12 апреля 2013 г. с учетом округления составляет: 5688717,00 (пять миллионов шестьсот восемьдесят восемь тысяч семьсот семнадцать) рублей, в том числе НДС.

Данный Отчёт выполнен на основании договора от 17 марта 2013 г. №13-09/13.

Выполнил: оценщик Томилин А.С.

Директор ООО «Антей-Эксперт» Гладких Н.И.



Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: офиц. текст: по сост. На 1 марта 2005 г. Ч 1, 2 и 3. - М.: Велби, 2011. - 446с

2. Об оценочной деятельности в российской федерации: федеральный закон РФ от 29 июля 1998 №135-ФЗ // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

3. Оценка объектов недвижимости: учеб. пособие /под ред. В.В. Григорьева [и др.]. - М.: ИНФРА, 2011. - 78 с.

4. Оценка недвижимости: учебник / А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 496 с.

5. Коростылев, С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости: учеб. пособие / С.П Коростылев - М.: Русская деловая литература, 2009. - 53 с.

6. Цыпкин, Ю.А. Законодательные акты, нормативно-распорядительные документы и стандарты по оценочной деятельности : учеб. пособие. / Ю. А. Цыпкин, И.Л. Цуканов. - М.: Финансы и статистика, 2009. - 164 с.

7. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В. В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 2011

8. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - СПб.: Питер, 2000. - 208 с.

9. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 305 с.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Договор №03-04-13 на оказание услуг по оценке имущества, г. Челябинск 12 апреля 2013

Оценщик Томилин Андрей Сергеевич, представляющий фирму ООО «Антей-Эксперт», действующий на основании диплома о профессиональной переподготовке в «Южно - Уральском Государственном Университете» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» ПП №971399, именуемый в дальнейшем Оценщик, с одной стороны, и Петра Фёдоровича Коновалова, именуемого в дальнейшем Заказчик, с другой стороны, заключили настоящий договор о следующем:

1. Предмет Договора

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» заказчик поручает, а Оценщик производит, по поручению Заказчика независимую профессиональную оценку рыночной стоимости торгового помещения, общей площадью 180 мІ, расположенного по адресу: город Челябинск, Ленинский район, улица Вагнера, д. 80.

Вид определяемой стоимости объекта оценки: рыночная стоимость.

В соответствии со статьей 3 ФЗ

«Об оценочной деятельности в РФ №135-ФЗ»:

Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть, отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1. Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.

2. Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах.

3. Объект оценки представлен на открытый рынок по средствам публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

4. Платеж на объект оценки в денежной форме.

1.1 Заключение о рыночной стоимости производится в форме письменного отчета об оценке объекта по состоянию на 03 апреля 2013г.

1.2 Отчет об оценке соответствует Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ.

1.3 Задание на оценку.

· Объект оценки - торговое помещение.

· Имущественные права на объект оценки - право собственности.

· Цель оценки - определить рыночную стоимость объекта оценки.

· Предполагаемое использование результатов оценки - приобретение объекта с целью сдачи его в аренду.

· Вид стоимости - рыночная.

· Дата оценки - 12 апреля 2013г.

· Сроки произведения оценки с 17 марта по 17 апреля 2013г.

2. Права и обязанности сторон.

2.1 Обязанности Заказчика.

Заказчик обязан:

2.1.1 Обеспечить Оценщику необходимые условия для выполнения оценки.

2.1.2 Предоставить Оценщику документы подтверждающие право собственности на оцениваемое имущество, сведения об ограничениях объекта оценки правами других лиц, информацию о технических и эксплуатационных, характерных объектах оценки.

2.1.3 Своевременно предоставить Оценщику по его запросу информацию, которая может иметь значение для оценки имущества.

2.1.4 Оплатить услуги Оценщика в размере и сроки указанные в пункте 3 настоящего Договора.

2.2 Права Заказчика.

Заказчик имеет право:

2.2.1 Потребовать от Оценщика предоставить информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе об обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке в отчете, а также о стандартах оценки.

2.2.2 Заказчик имеет право расторгнуть настоящий договор по своей инициативе.

2.3 Обязанности Оценщика.

Оценщик обязан:

2.3.1 Соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законов РФ, других нормативных правовых актов РФ и субъектов РФ.

2.3.2 Сообщать Заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки, вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки.

2.3.3 Обеспечить сохранность документов, полученных от Заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки.

2.3.4 Предоставить Заказчику до подписания настоящего договора информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе об оценочной деятельности.

2.3.5 Предоставлять по требованию Заказчика документ об образовании, подтверждающий полученных профессиональных знаний в области оценочной деятельности.

2.3.6 Не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от Заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев предусмотренных законодательством РФ.

2.3.7 Хранить копии составленных отчетов в течение трех лет.

2.4 Права Оценщика.

Оценщик имеет право:

2.4.1 Применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами оценки.

2.4.2 требования от Заказчика при проведении оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации необходимой для осуществления этой оценки.

2.4.3 Запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной.

3. Стоимость работ и порядок их оплаты.

3.1 Цена предоставляемой услуги договорная.

3.2 Оплата производится единовременным платежом 100% от общей стоимости.

4. Сроки выполнения договора.

4.1 Оценщик приступает к оказанию услуг по Договору при получении всей необходимой документации и информации для выполнения работ. В случае задержки предоставления необходимой для эксперта информации, документации в сроки, оговоренные в пункте 2.1.1. Договора, сроки выполнения услуг увеличиваются соразмерно задержанию получения документации.

4.2 Началом выполнения работ считается дата получения всей необходимой документации и информации для проведения расчетов.

4.3 Заключение о рыночной стоимости считается выполненным, с момента получения Заказчиком от Оценщика отпечатанного на бумажном носителе отчета, об оценке и подписания Акта сдачи - приеме отчета об оценке.

4.4 Оценщик завершает составление отчета об оценке объекта и передает его Заказчику в течение 10 (десяти) дней с начала выполнения работ.

5. Ответственность Сторон.

5.1 Споры по данному Договору разрешаются в соответствии с законодательством РФ.

5.2 Договор может быть изменен или прекращен до полного выполнения Сторонами принятых обязательств только по взаимному соглашению Сторон.

Все изменения или дополнения оформляются дополнительными соглашениями к Договору.

5.3 Возражения Заказчика против содержания заключения и отчета об оценке в целом или их частей не могут рассматриваться в качестве основания расторжения договора или отказа от приема работ.

6. Прочие условия.

6.1 Оценщик имеет профессиональное образование в области оценки, подтвержденное Дипломом.

6.2 Оценщик является членом некоммерческой партии «Саморегулируемая» организация.

6.3 Профессиональная ответственность Оценщика защищена страхованием гражданской ответственности.

6.4 Договор действует с момента его подписания сторонами до выполнения ими всех обязанностей по договору.

6.5 Договор составлен на 5 (пяти) страницах и подписан в двух экземплярах, один из которых находится у Оценщика, другой у Заказчика.

7. Реквизиты Сторон

Со стороны Заказчика - Петра Фёдоровича Коновалова

454080, г. Челябинск, ул. Лесопарковая, дом 7, корпус В

Со стороны Оценщика - Томилина Андрея Сергеевича

ООО «Антей-Эксперт»



ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Размещено на Allbest.ru