Оценка эффективности управления недвижимостью

Для анализа цен на рынке жилой недвижимости были проанализированы данные по рынку вторичной недвижимости за четвертый квартал 2013 года а также было проведено исследование на основе выборок по различным типам (года как по вторичной так и по первичной) жилой недвижимости на начало 2014.

Рейтинг районов г. Томска по цене предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья традиционно выглядит следующим образом: наиболее дорогие районы - Кировский и Советский, Ленинский и Октябрьский - дешевле. Однако поскольку наиболее дорогое жилье кроме Кировского и Советского районов также находится и в Ленинском, а жилье так называемого экономкласса имеется в каждом районе, то в условиях неполного охвата рынка данным мониторингом возможно изменение иерархии. В декабре 2013 года наиболее дорогим был Кировский район, дешевле жилье стоило в Советском и Октябрьском, а самым дешевым оказался Ленинский район. Наибольшей популярностью у покупателей в четвертом квартале 2013 года традиционно пользовались Октябрьский и Ленинский районы как более дешевые в целом в расчете на 1 кв. м, а по количеству комнат почти половина сделок совершена с двухкомнатными квартирами. В отношении ценовой динамики в различных группах жилья четвертый квартал 2013 года показал следующие результаты: по числу комнат цены выросли только на однокомнатные квартиры (10%), на трехкомнатные зафиксировано падение (минус 14%), а двухкомнатные остались на том же уровне. В декабре 2013 года стоимость 1 кв. м однокомнатной квартиры составляла в среднем 54 756 рублей, двухкомнатной - 44 907 рублей, трехкомнатной - 40 396 рублей. Таким образом, на рынке прослеживается традиционная дифференциация стоимости 1 кв. м квартир в зависимости от количества комнат: наиболее дорогие - однокомнатные, наиболее дешевые - трехкомнатные.

Данные мониторинга за 12 месяцев 2013 года позволяют сделать вывод о сохранении тенденции долгосрочного роста цен, в прошедшем году он составил 7%. В конце четвертого квартала 2013 года в сравнении с концом третьего квартала 2013 года средняя цена 1 кв. м на рынке жилья зафиксирована на уровне на 1,9% выше, достигнув в декабре отметки 47 668 рублей. Устойчивые долгосрочные темпы роста рынка позволяют отметить вернувшуюся способность недвижимости сохранять капитал. Текущую ситуацию на рынке недвижимости можно назвать стабильной. Средняя цена квартир с осени 2011 года, то есть уже более двух лет, имеет стабильную тенденцию к росту на уровне несколько выше инфляционных ожиданий. Как средство сохранения капитала недвижимость является самым надежным активом, что также поддерживает ситуацию на сложившемся уровне. В качестве других индикаторов рынка недвижимости можно рассматривать также стоимость строительных материалов, количество выданных разрешений на строительство и приобретение земельных участков. В течении 2013 года стоимость строительных материалов росла, хотя к осени - традиционному периоду достаточно резкого снижения строительной активности - рост цен на строительные материалы и услуги значительно замедлился. Данную ситуацию нельзя назвать негативной, поскольку следование сложившимся и вполне логичным тенденциям говорит об укреплении позиций на основном рынке.

В обзор цен на недвижимость в Томске по данным на март 2014г. включены стоимость новостроек и квартир вторичного рынка, а также цены на дома. Произведен расчет средней стоимости аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир (см. Таблицу 3).

Таблица 3 - Средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости, дома, аренды 1 и 2 комнатной квартиры

Из представленной таблицы видно что цены на недвижимость на вторичном рынке с начала 2014 года выросли на четверть процента. Новостройки же выросли в цене на 3,82%. Средняя стоимость на дома выросла на 6,42 процента. Несмотря на общий рост цен на недвижимость в Томске цены на аренду 1 комнатных и 2 комнатных квартир претерпели незначительное снижение цен на 0,027 и 0,86 %.

2.3 Анализ рынка коммерческой недвижимости

На сегодняшний день коммерческая недвижимость является самым оживленным сектором рынка. Данный рынок в Томске развивается с начала 90-х годов. Согласно данным аналитиков министерства регионального развития РФ, томская область входит в число 22 регионов, где индекс инвестиционной привлекательности лучше среднероссийского. В первую очередь это объясняется тем, что в Томске большую часть в структуре населения составляют студенты. Поддержка Администрации и склонность молодежи к организации собственного бизнеса, приводят к увеличению спроса на коммерческие площади.

Принято выделять три основных вида коммерческой недвижимости: офисная, торговая, производственно-складская. Для каждого из этих видов действуют свои расценки, размеры арендных ставок, которые определяются рядом различных факторов. Горемыкин В.А. Характеристики и классификации объектов недвижимости// Экономика недвижимости.- Санкт-Петербург., 2009.- С.43. Рынок офисной недвижимости представлен множеством объектов: офисные здания, офисные центры, бизнес центры, административные здания. Сегодня в Томске имеет место тенденция к росту спроса на помещения в бизнес-центрах высокого класса. Далее в таблицах представлен средний диапазон цен аренды и продажи офисной недвижимости за 1 квартал 2014 г. (см. Таблица 4, Таблица 5).

Таблица 4 - Продажа объектов офисной недвижимости

Таблица 5 - Аренда объектов офисной недвижимости

В представленных таблицах отсутствуют объекты коммерческой недвижимости класса А ввиду недостаточности объектов для формирования информативной выборки. Как видно из таблицы 4, самая высокая стоимость кв.м. приходится на центральные районы города. Стоимость одного квадратного метра с качественным ремонтом в центральном районе колеблется от 55 тысяч рублей до 104 тысяч. Наиболее низкая стоимость кв.м. приходится на отдаленные районы города и колеблется от 43 до 92 тысяч рублей за кв.м. (рассматривались помещения с качественным ремонтом).

Одним из наиболее доходных и развивающихся частей рынка коммерческой недвижимости в Томске является рынок торговых площадей. Это подтверждает большое количество вновь открывшихся супермаркетов «Абрикос», «Мария-Ра» и т.д. по всей территории г. Томска а также таких крупных торговых центров как «Лента», «Метро».

Таблица 6 - Продажа объектов торговой недвижимости

Таблица 7 - Аренда объектов торговой недвижимости

Таким образом торговую площадь можно приобрести в диапазоне от 35 до 108 тыс. руб. за кв.м. в зависимости от расположения. Очевиден тот факт, что наиболее дорогие площади располагаются в центре города и то что порядком дешевле можно приобрести объекты в других частях города.

Преобладающая часть производственно-складской недвижимости построена еще в советское время и представлена крупными комплексами, которые на сегодняшний день раздроблены между различными собственниками. Наибольшей ликвидностью характеризуются здания и помещения, расположенные в районах с развитой производственной инфраструктурой, в которых в рабочем состоянии находятся все инженерные системы (водоснабжение, электроснабжение необходимой мощности, теплоснабжение, по возможности ж/д и газ). Для складских объектов, кроме этого, важны наличие хороших автомобильных и железнодорожных подъездных путей. Несомненно, положительными, хотя и очень редкими фактами, является появление нового производственного строительства либо покупка и восстановление ранее заброшенных объектов (например, район ЛПК - ул. Профсоюзная, ул. Высоцкого - бывшая территория Томского Приборного Завода, территория Кузовлевского тепличного хозяйства, ул. Героев Чубаровцев и др.).

Особо стоит рассмотреть интересующий многих участников рынка вопрос о влиянии на стоимость недвижимости размера земельного участка. Среди производственных зданий, выставленных на продажу вместе с земельными участками, нередко встречаются объекты с так называемой «излишней» землей, т. е. для которых коэффициент плотности застройки, определяемый соотношением площадей (общей или площади застройки) здания и земельного участка, значительно меньше обычного для подобного вида недвижимости. Произведенный анализ позволил установить, что обычный (средний) коэффициент плотности застройки по площади застройки составляет около 0,32, а наличие или отсутствие «излишней» земли не оказывает существенного влияния на стоимость квадратного метра недвижимости.

Сектор производственно-складских площадей пока не может быть назван сложившимся в виду того что их рыночная стоимость колеблется в широком диапазоне от 8000 - 27500 р./кВ.м., при этом нельзя четко утверждать что цена четко связана с местоположением либо состоянием объекта (за исключением складов на крупных оптовых базах либо складов, находящихся вблизи торговых объектов и рынков). Ставки арендной платы составляют от 65 до 350 руб./кв.м в месяц, в зависимости отапливаемы или не отапливаемые склады. Несомненно, положительными, хотя и очень редкими фактами, является появление нового производственного строительства либо покупка и восстановление ранее заброшенных объектов. Также, в последнее время ведется активное строительство складских помещений небольшой площади (до 200 кв.м), расположенных в подвалах и на цокольных этажах жилых домов и торгово-административных центров.

В 4 квартале 2013 года, по сравнению с предыдущим периодом, средние удельные цены предложения снизились по производственно-складским помещениям на 1%, по торговым и офисным помещениям цены выросли на 2,6% и 1,8% соответственно. По сравнению с предыдущим периодом, средние арендные ставки предложения выросли по торговым на 5,8%, по офисным на 3,1%, по производственно-складским помещениям на 2,6%.

Таким образом, ситуация на рынке коммерческой недвижимости характеризуется увеличением объемов площадей. По итогам 2013 года на российском рынке сохраняется тенденция увеличения спроса на офисную и торговую недвижимость. На рынке производственно-складских помещений оживление к данным площадям в центральной части города и в удаленных районах также остается неизменным. Данную тенденцию можно объяснить возрастающим уровнем жизни, улучшением демографической ситуации в городе, экономическим развитием и расширением площадей, что требует дополнительных помещений. Данный спрос не остается без внимания: открытие торгового центра «Изумрудный город» размером в шесть тысяч квадратных метров, офисных площадей на ул. Учебной. Вероятно эти объекты за счет своих площадей помогут несколько снизить дефицит на рынке коммерческой недвижимости.

Резюмирую вышесказанное рынок недвижимости в Томской области характеризуется стабильным развитием, как в жилом, так и в коммерческом сегменте рынка. В 2014 году планируется ввод в эксплуатацию больших объектов в обоих секторах. Однако рынок коммерческой недвижимости в отличие от рынка жилья развивается медленнее, что приводит в конечном итоге к дефицитному предложению. Цены на объекты жилой и коммерческой недвижимости также сохраняют тенденцию к росту, о чем свидетельствуют данные за первый квартал 2014 года.

3. Сравнение различных доходных инструментов с инвестициями в недвижимость

3.1 Инвестиции в недвижимость

Частных инвесторов всегда привлекает рост процентов по депозитам. Сегодня на рынке есть предложения для частных вкладчиков под 11-12% годовых. Свободные средства можно также вложить в ценные бумаги и драгметаллы. Но эксперты напоминают, что средства на депозитах подвержены инфляции, курсы валют и стоимость драгоценных металлов подвержены колебаниям, которые необходимо регулярно отслеживать, а приобретение ценных бумаг сопряжено с высокими рисками. Недвижимость при этом обычно растет в цене, и несмотря на относительно низкую ликвидность недвижимость всегда можно реализовать. В отличие от прочих объектов инвестиций, недвижимость - реальный актив. Инвестиции должны не только приносить прибыль, но и быть надежными. С этой точки зрения недвижимость приоритетна. Рынок частных инвесторов - пусть и в самом начальном виде - стал складываться после распада СССР. Именно на этот период приходится обесценивание вкладов, дефолт и падение курса акций, банкротство банков, мошенническая деятельность финансовых пирамид. Для большинства граждан речь шла не о приумножении, а хотя бы о сохранении средств. Единственным доступным объектом инвестирования стала жилая недвижимость. В период с 2000 по 2010 год, лишь в небольшие отрезки времени недвижимость уступала по темпам роста индексу ММВБ. Что касаемо депозитов то их доходность однозначно уступала недвижимости, тем более что страхование вкладов появилось относительно недавно, соответственно, риски вкладчиков были значительно выше. Однако наиболее важным фактором является то что именно недвижимость защищена от дефолта, она в отличие от акций и денег не может просто потерять свою ценность. Даже кризисный период 2008-2009 годов понизил среднюю стоимость квадратного метра на 10-15% в зависимости от сегмента (переоцененные элитные объекты дешевели сильнее, экономкласс наоборот, оказался более устойчив). С 2010 по 2013 год рост уже превысил 18%. Об отчете о работе Контрольно-счетной палаты Томской области в 2011 году [электронный ресурс]: Постановление от 26.06.2012 № 397 // Официальный сайт законодательной Думы ТО. - Электрон. дан. - URL: http://duma.tomsk.ru По сравнению с покупкой ценных бумаг, особенно акций, вложения в недвижимость безопаснее, она не подвержена резкому падению цен, и риск потери до нуля практически отсутствует. А также это наиболее понятный инструмент для частного инвестора.

Частное лицо может заработать на недвижимости несколькими способами: купить объект на раннем этапе строительства и продать ближе к завершению проекта, сдать помещение в аренду или, например, вложить средства в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН).

Понятные по размерам и срокам доходы многие частные инвесторы предпочитают получать, приобретая объект на ранней стадии. Максимальным спросом в течение последних лет пользуются малогабаритные квартиры в местах, обеспеченных социальной и транспортной инфраструктурой. Причем, не на финише проекта, а уже на стадии вывода объекта на продажу. Покупка строящегося жилья - наилучший вариант для вложений: в отличие от других инструментов, здесь есть строго ограниченный период инвестирования - не более двух лет. По данным ООО «Центр Новостроек», на перепродаже студии можно выручить 200-400 тыс. рублей, однокомнатной квартиры - 300-600 тыс., двухкомнатной - от 600 тыс. Наиболее удачные примеры инвестирования - вложения в спорные объекты. На пример к таким объектам в Томской области можно отнести джаз-кафе «Underground», чья площадь была затоплена на момент реконструкции и ресторан «Вечный зов» который свою очередь был представлен разбитым подвалом.

Спрос на аренду жилья в Томске довольно высок. По разным оценкам, в секторе аренды задействована значительная часть жилого фонда города. Сдача в аренду приносит 6-8% годовых. Срок окупаемости вложений при существующей арендной ставке, говорит, составляет 10 лет. Но это приблизительная цифра. Для точного расчета необходимо учитывать расходы на ремонт, коммунальные услуги и управление процессами, связанными с арендой, а также рост стоимости недвижимости - хотя она и стареет, ее цена увеличивается.

Есть и другие способы заработать на недвижимости. Например, общий рост цен на рынке, способный принести 5-7% в год в зависимости от рыночной конъюнктуры. Частные инвесторы могут также приобрести паи в розничных ЗПИФН. Динамика стоимости пая полностью зависит от рынка недвижимости: при падении цен на жилье дешевеют и строящиеся объекты, земля под их строительство и т.д. Сегодня интерес к ЗПИФН снижается, инвесторы продают паи. Они продаются только на бирже и с большим дисконтом. Но именно этот дисконт можно сегодня рассматривать как плюс - дешевый входной билет. Еще один рынок, где недвижимость может выступать как инструмент инвестиций, - зарубежный. Сегодня частные клиенты приобретают недвижимость за границей преимущественно для собственного отдыха, процент покупателей, рассматривающих покупку недвижимости за рубежом с целью инвестиций, стабильно растет. Самый популярный вариант получения дохода - сдача в аренду, и на короткий срок, и на длительный. Наиболее стабильными являются Великобритания и Франция. Сдача недвижимости в краткосрочную аренду во Франции обеспечивает доход в районе 4,5-5% годовых, а если привлечь ипотечный кредит по ставке от 2,6% годовых, доходность собственных инвестиций возрастает. Сейчас интересным вариантом считается покупка квартиры для сдачи студентам в долгосрочную аренду, а в каникулы - в краткосрочную. Популярные ранее вложения в элитную недвижимость на юге Франции с целью реконструкции и последующей перепродажи несколько потеряли привлекательность. Это произошло в первую очередь из-за возросших налогов на прирост капитала от продажи недвижимости, которые в зависимости от сроков владения доходят до 50% прибыли, тем не менее подобные проекты успешно реализуют частные российские клиенты в качестве консервативных инвестиций на рынке элитной недвижимости.

Порог вхождения на рынок недвижимости зависит от сегмента. Для покупки одного пая в розничном ЗПИФН бывает достаточно 1 тыс. рублей. Минимальная сумма для входа на первичный рынок (перепродажа квартиры на завершающей стадии) - от 1,4 млн. рублей на окраинах города, от 2 млн. - в обжитых районах. Порог входа на рынок аренды выше: от 2,8 млн. рублей на вторичном рынке.

Доходность зависит не только от конъюнктуры, но и от размера вложений. Например, в компании «Центр Новостроек» утверждают: можно за 2-3 года удвоить вложения, но в этом случае минимальная сумма инвестиций - от 5 млн. рублей.

Безусловно, доходность зависит от спроса. В больших городах, таких, как Москва и Петербург, он постоянно растет, не исключением является Томская область, как развивающийся студенческий город с растущей долей молодых семей.. Конечно, можно вспомнить кризис 2008 года, когда цены упали на 20-30%. Но и в этой ситуации недвижимость оставалась наиболее надежным инструментом для инвестиций: кризис заканчивается, рост цен возобновляется. Доходность также зависит и от того, кто управляет недвижимостью. Профессиональное управление с большой степенью вероятности повысит доход от недвижимости, даже с учетом затрат на комиссионное вознаграждение. Это дает собственнику возможность заниматься своим основным бизнесом, одновременно получая больший доход от инвестиций, чем если он управляет недвижимостью лично.

По мнению экспертов, инвестиционные сделки - один из драйверов рынка недвижимости. Если в кризис инвестиционные покупки недвижимости специалисты оценивали в 5% общего числа сделок, то сегодня, по разным оценкам, она составляет 13-15%, в отдельных сегментах - до 20%. Рост цен привлекает инвесторов, а они в свою очередь провоцируют рост цен. Интерес к инвестиционным покупкам стимулирует появление на рынке новых продуктов, рассчитанных в том числе и на тех покупателей недвижимости, кто в первую очередь стремится выгодно вложить свободные средства. По мнению участников рынка, на фоне довольно стабильного роста цен в недвижимости покупок с инвестиционными целями будет все больше.

Для большей наглядности рассчитаем показатель доходности. В Томской области средняя цена за один квадратный метр жилья в новостройке равен 47 620 р. Изменение цены не недвижимость за год 7,33%. Средняя величина арендной платы за 2-х комнатную квартиру в г. Томске - 15 135 рублей. Таким образом, средняя цена двухкомнатной квартиры в новостройке с площадью 54 кв.м. будет равняться 2 571 480 р., прирост ее стоимости за год составит в среднем 188489,48 рублей. В конечном итоге показатель доходности за год будет равна 14,4% (расчет был сделан исходя из средней цены квадратного метра первичного жилья без учета типа дома, года постройки, местоположения и т.д., т.е. были взяты усредненные данные).

3.2 Инвестиции в драгоценные металлы

Драгоценные металлы, и в первую очередь золото, являются одним из самых распространенных объектов для инвестиций и профессиональных спекуляций, так как они обладают практически всеми качествами финансового инструмента. В периоды экономических кризисов наблюдалось возрастание уровня спроса на драгоценные металлы. Традиционно драгоценные металлы воспринимаются как символ стабильности и надежности. Поэтому нынешняя политическая и финансовая нестабильность, как в мировой экономике, так и в экономике России способствуют повышению инвестиционного спроса на драгоценные металлы. Это объясняется, прежде всего, тем, что в данных условиях, генерирующих высокие экономические риски, первоочередной задачей для инвесторов является не столько приумножение своего капитала, сколько стремление сохранить его. По этой причине, в целях защиты своих средств от возрастающего уровня экономических рисков, инвесторы выбирают драгоценные металлы в качестве объектов инвестирования. К современным мотивам, формирующим инвестиционную привлекательность драгоценных металлов можно добавить еще и развитую инфраструктуру международного обращения, рыночного ценообразования. Таким образом, драгоценные металлы, особенно золото и серебро, обладают высокой капиталоемкостью и ликвидностью, а также предоставляют хорошие возможности для диверсификации вложений. Российский рынок золота отличают свободные цены, доступность информации, достаточно давно и устойчиво действующие законы и нормы регулирования. Все это делает его наиболее свободным и, следовательно, наиболее активным по сравнению с рынками других драгоценных металлов.

Принимая во внимание то обстоятельство, что мировая экономика еще не восстановилась от последствий финансово­экономического кризиса, несмотря на рост стоимости, инвестиции в драгоценные металлы по­прежнему выглядят достаточно привлекательно. Восстановление промышленности, и в первую очередь, мирового автопрома, способствует росту цен на металлы платиновой группы. Стоимость серебра, которое традиционно широко применяется в промышленности также имеет серьезные предпосылки повышения. Сегодня цена на золото обладает четкой тенденцией к дальнейшему росту.

В соответствии с законодательством Российской Федерации к драгоценным металлам относятся: золото, серебро, платина и металлы платиновой группы (палладий, иридий, родий, рутений и осмий). При этом, только четыре из восьми этих металлов считаются банковскими, а, следовательно, только они доступны для операций инвесторов в нашей стране. Инструкция Центрального банка РФ № 50 от 1 ноября 1996 г. «Положение о совершении кредитными организациями сделок с драгоценными металлами на территории Российской Федерации и порядке проведения банковских операций с драгоценными металлами». В Российской Федерации к числу основных способов инвестирования средств в драгоценные металлы можно отнести следующие: инвестиционные монеты, обезличенные металлические счета, слитки драгоценных металлов и ювелирные украшения. При этом каждый из способов инвестирования средств в драгоценные металлы имеет свои достоинства и ограничения в использовании.

Суть обезличенных металлических счетов в том, что в банке открывается вклад, сумма которого пересчитывается по текущему биржевому курсу в определенное количество какого­либо драгоценного металла. В настоящее время наиболее распространены обезличенные металлические счета, привязанные к золоту, хотя ряд банков также предлагает открывать их и в других драгметаллах (серебро, платина, палладий). Когда вкладчик решает закрыть счет, это определенное количество драгоценного металла конвертируется обратно в деньги, но уже по курсу на день закрытия счета. Использование обезличенного металлического счета в качестве инструмента инвестирования обладает рядом преимуществ. Данный способ позволяет снизить издержки, связанные с оплатой различных комиссионных платежей посредникам, наценок банков и уплаты НДС, а также снизить налоговую базу по подоходному налогу.

Существуют также и другие возможности осуществления подобных инвестиций: приобретение акций золотодобывающих компаний, производных финансовых инструментов (фьючерсов и опционов) и бумаг зарубежных металлических фондов ETF (Exchange Trade Funds). Кроме того, все рассмотренные выше способы инвестирования средств в драгоценные металлы (за исключением обезличенного металлического счета) имеют дело с физическим металлом, в то время как приобретение ценных бумаг в первую очередь предполагает размещение средств в виртуальный металл. Необходимо отметить, что данные способы инвестирования средств в драгоценные металлы имеют свои ограничения, что связанно с тем, что при работе с ценными бумагами и производными финансовыми инструментами инвесторам требуются специальные знания и навыки. Таким образом, круг лиц обладающих возможность осуществлять операции на рынке ценных бумаг значительно сокращается. Приобретение акций добывающих компаний также требует дополнительных условий: открытие биржевого счета или передача средств в доверительное управление, кроме того, данные инвестиции в условиях кризиса обладают более высоким уровнем риска, так как появляются дополнительные риски, связанные с деятельностью эмитента. Приобретение же бумаг фондов связано с дополнительными трудностями в области налогообложения, а также необходимостью знания международных правил и процедур, кроме того существуют дополнительные риски, связанные с эффективностью деятельности самого фонда. Следует отметить, что в условиях продолжающейся финансовой нестабильности посткризисного периода, одним из самых привлекательных объектов инвестирования остаются драгметаллы. Для профессиональных инвесторов перспективным направлением могут стать операции с производными финансовыми инструментами и ценными бумагами металодобывающих компаний.

Для индивидуальных инвесторов наиболее целесообразным способом инвестирования средств в драгоценные металлы являются обезличенные металлические счета и монеты из драгоценных металлов, но необходимо помнить а том что покупая инвестиционную монету мы также уплачиваем и НДС. Шевчук Д. Инвестиции в драгоценные металлы: памятные и инвестиционные монеты Банка России / Д. Шевчук // СПС Консультант Плюс.

Таблица 8 - Динамика мировых цен на золото и уровень его доходности за 10 лет с поправкой на инфляцию

Для сравнения рассмотрим доходность инвестиций в серебро, платину и палладий (см. Таблицу 9, Таблицу 10, Таблицу 11)

Таблица 9 - Динамика мировых цен на серебро и уровень доходности за 10 лет с поправкой на инфляцию

Таблица 10 - Динамика мировых цен на платину и уровень доходности за 10 лет с поправкой на инфляцию

Таблица 11 - Динамика мировых цен на палладий и уровень доходности за 10 лет с поправкой на инфляцию

Так как инвестиции в драгоценные металлы это в первую очередь долгосрочные инвестиции, то необходимо рассматривать показатель доходности рассчитанные за несколько лет. За последние десять лет, как показано в таблице выше, инвестиции в золото дали доходность (7,66 %), в серебро (13,43 %), в платину (12,74 %), в палладий (10,05 %). При составлении таблицы использовались среднегодовые цены календарных лет (2003 -- до 16 апреля 2013 гг.).

Однако последние два года уровень доходности по драгоценным металлам значительно снизился, а в некоторых случаях и вовсе стал показывать отрицательный уровень доходности (не покрывая даже инфляционные издержки). А обезличенные металлические счета и вовсе оказались самым убыточным способом вложения средств в 2013 году. Золото в этом году впервые за 13 прошедших лет показало отрицательную динамику и упало почти на 10%.

3.3 Инвестиции в ценные бумаги

Еще одним доходным инструментом являются ценные бумаги. По своей сути ценные бумаги - это тот же капитал, только не в денежных единицах. Во всем мире ценные бумаги имеют тенденцию к постоянному росту. Причем их номинальная доходность в разы превышает доходы от других инструментов фондовых рынков (валюты, драгоценных металлов, недвижимости, инфляции). Например, в США среднегодовая доходность составляет:

1,7 % приносит золото;

4,3 % -- казначейские векселя американских банков Bils;

4,9 % -- облигации американского государственного займа Bonds;

8,3 % -- акции американских компаний Stocks.

В России инвестирование в ценные бумаги также приносит доходы, существенно превышающие прибыль от других твердых активов, таких как драгоценные металлы, валюта, недвижимость. Об этом свидетельствует долгосрочная доходность индексов международных валютных бирж. Так, например, фондовые индексы ММВБ принесли владельцам ценных бумаг следующие годовые приросты денежных средств:

-- номинальный - 20,3 %;

-- реальный - 8, 2 %.

Это означает, что за период с 2000 по 2013 год, каждые 100 рублей как инвестиции в ценные бумаги увеличились в стоимости больше чем в девять раз. И их цена на настоящий момент времени составляет свыше 900 рублей. И это без учета дивидендов. И хотя их величина не так велика (всего 2-3 % в год), но в пересчете на долгосрочный период она дала бы существенную прибавку к итоговой доходности. Так как оценка эффективности инвестиций в ценные бумаги осуществляется с учетом сложного процента.

Если рассматривать доходность от вложения в отдельные ценные бумаги (например, в акции какого-либо банка), то можно получить ошеломляющие результаты. Однако такое инвестирование дает слишком высокие риски. Если, к примеру, акции Сбербанка в период с 2000 по 2013 год могли дать доход в размере 43,8 % годовых, то вложения в акции банка ЮКОС сделали бы человека банкротом. Поэтому самый оптимальный вариант - оценивать эффективность инвестиций в ценные бумаги через фондовые индексы.

Таблица 12 - Сравнение среднегодовой доходности различных активов в процентах за период с 2000 года по 31.12.2013-го.

Стоит отметить, что фондовые ценные бумаги имеют различную доходность. Зачастую это зависит от инвестиционных рисков. На рынке ценных бумаг действует закон - наибольшую доходность имеют ценные бумаги с наибольшим риском. На фондовых рынках самыми надежными считаются облигации (обязательства по долгам). При нормальном развитии экономических отношений они практически не подвергаются никаким рискам. То есть их возврат в денежные единицы гарантирован. Поэтому их доходность всегда ниже, чем доходность акций. Но в период кризисных ситуаций, когда риск невыполнения долговых обязательств государством резко возрастает, рост стоимости облигаций также идет вверх. При этом их ликвидность (возможность быстрой продажи по высокой рыночной цене) снижается. Одним из инструментов, позволяющих установить равновесие между величиной риска и доходности инвестиции ценные бумаги, а также повысить их ликвидность, является диверсификация - распределение финансовых вложений по нескольким активам, имеющим определенные риски. Этот процесс получил название «инвестиционный портфель». В него входят сразу несколько инструментов, используемых на рынках ценных бумаг: облигации, акции и т. д. Чтобы получать высокие доходы, необходим правильно сформированный портфель. И для этого нужны не только знания экономических законов рынка и умение анализировать ситуацию, но и собственная интуиция, способность предугадывать возможность возникновения рисков и пр.

Возникает вполне закономерный вопрос: насколько актуальны инвестиции в ценные бумаги в 2014 году и какие виды предпочтительнее выбирать? Российские управляющие активами рекомендуют инвесторам в 2014 году вкладывать свои деньги в глобальные активы, не доверяя отечественным, и отдавать предпочтение долларовым инвестициям, а не рублевым. По мнению представителей крупнейших российских управляющих компаний рынок ценных бумаг РФ в 2014 году не будет привлекательным для инвесторов, желающих получить доход. Несмотря на сохраняющиеся высокие цены на нефть, и ожидаемое снижение инфляции, темпы роста российской экономики и деловая активность будут замедляться. Это не добавит привлекательности российскому рынку, поэтому инвесторам следует направить свое внимание на иностранные активы. Генеральный директор УК "Уралсиб" Юрий Белонощенко делает ставку на зарубежные рынки не только в 2014 году, но и на несколько лет вперед, кроме того он утверждает о том что для частного инвестора нет ничего лучше чем диверсифицированный портфель. По его мнению, в следующем году в инвестпортфеле должно быть больше облигаций, чем акций, а долларовых активов должно быть больше, чем рублевых. Однако необходимо помнить что доходность по облигациям заведомо ниже альтернативных вложений в долевые ценные бумаги.

В последнее время российский фондовый рынок не гарантирует ни стабильности, ни высоких темпов роста. Вложения в ценные бумаги по-прежнему считаются высокорискованными и непредсказуемыми. В течение нескольких последних лет иностранные инвесторы предпочитают выводить свои капиталы за пределы России. В 2013 году биржи Японии, США и Германии выросли на 30%-50%, тогда как на российских биржах ситуация иная. В 2013 году в числе компаний с худшими показателями оказались даже представители электроэнергетики и металлургии. В лидеры фондового рынка уверенно вышел потребительский и финансовый сектор. Инвестиции в сводный индекс этих отраслей принесли инвесторам 25% и 16% прибыли соответственно. Наиболее высокие темпы роста своей капитализации показали: Магнит (за год стоимость его акций увеличилась на 90%), Аэрофлот (+89%), Мегафон (+54%) и МТС (+33%). А вот многообещающие, но сильно переоцененные акции Тинькофф за год потеряли в стоимости 14%.

Таблица 13 - Рейтинг дивидендов крупных российских компаний за 2013 год по доходности

Инвестиции в российский фондовый рынок до сих пор являются высокорискованными. Так называемые «голубые фишки» (Газпром, Роснефть или Сбербанк) в 2013 г. Показали отрицательный результат. А инвестиции в новые малоизвестные компании слишком рискованны, хоть и могут принести хороший доход. На фоне стагнации российской экономики и слабого притока новых эмитентов, фондовый рынок и в 2014 году остается малоинтересным для частного инвестора.

Как было сказано ранее доходность от инвестиций в ценные бумаги необходимо оценивать через фондовые индексы, т.к. доходность от вложения в определенные ценные бумаги не является информативной в виду очень высоких рисков. Таким образом сравнение среднегодовой доходности в процентах за период с 2000 года 3013 год показывает: фондовые индексы потеряли 16,7 процента; долговые ценные бумаги (облигации) принесли 8,3 процента; долевые ценные бумаги (акции) потеряли 26,4%; инвестиционный портфель за это время потерял 0,2%. Исходя из этих данных можно вновь сделать вывод о высоком уровне риска данного объекта инвестирования.

3.5 Сравнительный анализ предпочтений доходных инструментов

По данным опросов, проведенных компанией ROMIR Monitoring, денежные сбережения делают чуть более половины российских граждан (57 % населения). И лишь половина из них использует для этого вклады в банках. Даже при таком приближении можно предположить, что только четверть российских граждан использует банки для хранения денег. Отношения с банками чаще всего заканчиваются в момент поступления заработной платы на текущий счет. После чего деньги сразу обналичиваются. Это были данные социологических исследований за 2006 год, в 2014 году, по данным проведенных социологических исследований, ситуация c доверием к банкам ухудшилась. Как в очередной раз показал финансовый кризис, в России слишком велики риски для граждан, которые хотели бы сохранить и приумножить свои деньги.

Исходя из данных опроса населения можно сделать следующие выводы:

Население предпочитает вкладывать деньги в недвижимость (50% респондентов). На сегодняшний день это наиболее надежный способ сохранить сбережения, более того данный актив является наиболее понятным для рядового частного инвестора и все операции по заключению сделок с объектами недвижимости являются обыденной процедурой для граждан. Данную статистику не пошатнули даже поправки в ГК РФ: во всех случаях сделок с недвижимостью необходимо участие нотариуса. Комментарий к Проекту изменений Гражданского кодекса Российской Федерации // Консультант Плюс: Правовые новости. Специальный выпуск.

Инвестиции в драгметаллы также привлекательнее для населения (15% опрошенных), чем банковские вклады (13,33%). Вклады в золото и другие драгоценные металлы должны иметь долгосрочный характер иначе они не способны принести больших доходов их владельцу, более того при покупке в банке монеты из драгоценного метала первые несколько лет покупатель не сможет реализовать ее даже по цене покупки. Вдобавок ко всему далеко не все рядовые инвесторы понимают процесс открытия обезличенных металлических счетов и т.д., более того данный финансовый инструмент не защищен законодательством о страховании вкладов, а банки могут выстраивать свои котировки по таким счетам, не считаясь с котировками на Лондонской бирже.

Третье место занимаю банковские вклады. Большая часть населения до сих пор не верит банковской системе. В странах Запада размер страхового возмещения во много раз выше и кроме всего, страхование вкладов распространяется не только на вклады граждан. По данным международной исследовательской компании Synovate клиенты российских банков чувствуют себя наиболее незащищенными от кризисных явлений (40% опрошенных). Клиенты российских банков чувствуют себя самыми незащищенными в мире [Электронный ресурс] // Банкир.ру. -- 12.04.2014

Валюта занимает четвертое место в списке привлекательности по данным проведенного опроса. На сегодняшний день, особенно после недавних событий связанным с резким колебанием курса рубля (в основном) и курсов валют других развивающихся стран иностранная валюта является более устойчивым инструментом сохранения денежных средств. Однако, экономическая ситуация в еврозоне вызывает сомнения в обоснованности курса евро, точно так же как и курс как и вызывает опасения непрерывно растущий уровень государственного долга США и влияние этого факта на курс доллара и т.д. В конечном итоге валюта является скорее способом сохранения сбережений а не доходным инструментом для среднестатистического гражданина т.к. предсказать дальнейшее измене курса той или иной валюте крайне трудно, а попытки извлечения прибыли из незначительных моментных колебаний не приносят соотносимых доходов с доходами от вложения в недвижимость.

Ценные бумаги оказались по привлекательности на пятом месте по результатам опроса. Это обусловлено в первую очередь с высокими рисками связанными с инвестициями в ценные бумаги (при условии что мы хотим получить высокую доходность, ведь степень риска напрямую связана с величиной доходности по данным ценным бумагам), труднодоступностью и относительной трудностью в понимании процесса работы с ценными бумагами для граждан и как один из вариантов причиной может являться то что для инсайдеров на российских биржах отсутствует серьезная ответственность. Те немногие граждане, покупающие ценные бумаги на бирже, используя свой компьютер и заключив договор с брокером, могут пострадать и от сбоев в информационных сетях на бирже.

Вклад в банки - это низкий процент (около 11,02%), кроме того, есть риск банкротства банка, с одной стороны, а с другой стороны, наши граждане несколько раз уже теряли деньги в банке с момента перестройки. Валюта, как правило, обесценивается в результате инфляции. Фондовый рынок, ПИФы, ЗПИФы в условиях кризиса находятся не в лучшем положении. Падение стоимости ценных бумаг на фондовом рынке существенно обесценило стоимость этих компаний. Золото платина и серебро действительно могли бы стать идеальным решением по защите денег. Однако, простому человеку трудно разобраться что значит купить «драгоценный металл». Какой налог вы при этом должны заплатить государству? Что значит осуществить открытие «металлического» счета? Какой риск при этом может быть? В свою очередь, недвижимость хороша тем, что если она и теряет в цене в условиях кризиса, то не много. Более того, после некоторого снижения в начале кризиса, при оживлении рынка недвижимость начинает расти в цене, притом существенно, принося прибыль в виде арендных платежей или от продажи по более выгодной цене. Также, недвижимость является надежным залоговым средством, особенно на фоне падения фондового рынка. Недвижимость, способна аккумулировать дополнительные денежные потоки от рентных платежей. Единственным минусом являются высокие ценовые барьеры входа на рынок ликвидной недвижимости и относительно долгие сроки окупаемости (средний срок окупаемости 8-10 лет). Приобретение квартиры или дома может быть рекомендовано для сохранения капитала, нежели для его приумножения. Поскольку на данный момент ставки по ипотеке высокие, а рост стоимости квартир под вопросом, то инвестирование на заемные средства является весьма рискованным занятием.

Резюмируя все вышесказанное, недвижимость является наилучшим вариантом частных инвестиций, особенно в период экономического кризиса по следующим причинам:

Ясные и понятные процедуры приобретения недвижимости в собственность

Получение постоянного текущего дохода от коммерческой недвижимости в форме рентных платежей

Прирост базовой стоимости объекта

Возможность получения дополнительных денежных средств в банках, т.к. недвижимость является верным залоговым средством для привлечения кредитов.

В конечном итоге стабильная доходность в районе 14,4% является весьма хорошим показателем, что в купе с низкими рисками потери вложенных средств предопределяют выбор объекта инвестирования в пользу недвижимости.

Заключение

В результате проведенного исследования нами сделаны следующие выводы.

Во-первых, определено понятие недвижимость (Недвижимость - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и изменения назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения), его состав, классификация, изучена нормативно правовая база данного понятия, определена характеристика недвижимости как товара, рассмотрен методологический подход к определению цены на недвижимость.

Во-вторых, проведено исследование рынка недвижимости Томской области: жилой: рассмотрен объем сданных площадей за 2013 год, анализ цен на рынке жилья на основе данных по рынку вторичного жилья за четвертый квартал 2013 года и на основе выборок по различным типам жилой недвижимости на начало 2014 года, сделаны выводы о тенденции развития рынка; коммерческой: анализ цен продажи и аренды офисных, торговых, производственно-складских площадей.

В-третьих:

Рассмотрены объекты инвестирования: ценные бумаги (за период с 2000 года 3013 год показывает: фондовые индексы потеряли 16,7 процента; долговые ценные бумаги (облигации) принесли 8,3 процента; долевые ценные бумаги (акции) потеряли 26,4%; инвестиционный портфель за это время потерял 0,2%), драгоценные металлы (за последние десять лет инвестиции в золото дали доходность (7,66 %), в серебро (13,43 %), в платину (12,74 %), в палладий (10,05 %)), недвижимость (14,4%);

Изучены преимущества и недостатки объектов инвестирования с точки зрения граждан не специализирующихся на инвестиционной деятельности;

Проведен анализ предпочтений граждан в объектах инвестирования; сделан вывод о наиболее оптимальном выборе способа сохранения накоплений и генерировании доходного потока.

На основе анализа можно сделать вывод о том, поставленных целей и задач удалось достичь.

Список используемой литературы

Актуальные проблемы российской экономики на современном этапе: Сб. науч. труд. Волгоград: ВолгГАСА, 2000 г. -180 с.

Балабанов И.Т. основы финансового менеджмента: Учеб.пособие. 3-е изд. - М.: Финансы и статистика, 2000 г. - 528 с.

В.В. Кочерженко, В.М. Лебедев Технология реконструкции зданий и сооружений. - М.: Издательство Ассоциации строительных вузов, 2007 г., - 224 с.

Гражданский Кодекс РФ. -- М.: ИМФА--М--Норма, 2004 г. -- 560 с.

Идрисов А.Б. Планирование и анализ эффективности инвестиций, М: Про-инвест-консалтинг, 1995 г.

Инструкция Центрального банка РФ № 50 от 1 ноября 1996 г. «Положение о совершении кредитными организациями сделок с драгоценными металлами на территории Российской Федерации и порядке проведения банковских операций с драгоценными металлами».

Клиенты российских банков чувствуют себя самыми незащищенными в мире [Электронный ресурс] // Банкир.ру. -- 12.04.2014

Комментарий к Проекту изменений Гражданского кодекса Российской Федерации [Электронный ресурс] // Консультант Плюс: Правовые новости. Специальный выпуск.

Mayer C., Somerville T. Land use regulation and new construction // Regional Science and Urban Economics. 2000. Vol. 30. P. 639-662.

Малыш, М.Н. Экономические основы управления инвестициями в объекты недвижимости: учебное пособие / М.Н. Малыш, Н.Б. Суховольская - 3-е изд., перераб. и доп. - СПб.: Проспект Науки, 2009 г., - 260 с.

Маркс К. Капитал. Критика политической экономии. М.: ЦСЭ, 2001 г., - 800 с.

Менгер к, Основания политической экономии. М.: теория будущего, 2005 г., - 496 с.

Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов: утверждены Минэкономики РФ № ВК 477 от 21.06.1999: официальное издание (вторая редакция). - М.: Экономика, 2000. - 421 с.

Овсянникова, Т.Ю. Экономика строительного комплекса. Экономическое обоснование и реализация инвестиционных проектов: учебное пособие / Т.Ю. Овсянникова. - Томск: Изд-во Том. гос. ар-хит.-строит. ун-та, 2004. - 239 с.

Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. мирзажанов. - 2-е изд., стер. - М.: КНОРУС, 2013 г., - 752 с.

Справочник базовых цен на проектные работы для строительства. Объекты жилищно-гражданского строительства: Введен в действие Пост. Госстроя России 10.06.2003 № 60 [Электронный ре-сурс] // Консультант Плюс: Справочная правовая система.

Строительный ценник: периодическое издание / Томский центр ценообразования в строительстве. - Томск: ТЦСС, 2009.

Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости. СПб.: МКС, 1995 г., - 242 с.

Тэпман JI.H. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. Проф. В.А. Швандра. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004 г. - 303 с.

Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / пер с англ. М., Дело ЛТД, 1995 г., - 480 с.

Федеральный закон от 26 октября 2002г. №127 - ФЗ «О несостоятеьности (банкротстве)»

ФЗ от 21.12.2004 №172 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»//Консультант плюс

Шевчук Д. Инвестиции в драгоценные металлы: памятные и инвестиционные монеты Банка России / Д. Шевчук // СПС Консультант Плюс.

Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. -- М., 1995 г.

Экономическое обоснование инвестиций в строительство предприятия : методические указания к курсовой работе / Сост. Т.Ю. Овсянникова, О.В. Котова. - Томск: Изд-во Том. гос. архит.-строит. ун-та, 2009. - 49 с.