Оценка эффективности управления недвижимостью

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Министерство образования и науки Российской Федерации

(МИНОБРНАУКИ РОССИИ)

НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ

ТОМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ (НИ ТГУ)

Экономический факультет

Кафедра общей и прикладной экономики

КУРСОВАЯ РАБОТА

Оценка эффективности управления недвижимостью

Руководитель

доктор эк. наук, профессор

Д.М. Хлопцов

Студента группы № 902а

В. С. Свириденко

Томск 2014



Оглавление

Введение

1. Теоретические и методологические основы управления недвижимостью

1.1 Понятие о недвижимом имуществе его состав, классификация

1.2 Особенности объекта недвижимости как товара

1.3 Методологические подходы к определению рыночной цены продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости

1.4 Управление недвижимостью

2. Анализ рынка недвижимости Томской области

2.1 Виды, типы рынка недвижимости

2.2 Анализ рынка жилой недвижимости

2.3 Анализ рынка коммерческой недвижимости

3. Сравнение различных доходных инструментов с инвестициями в недвижимость недвижимость цена инвестиция

3.1 Инвестиции в недвижимость

3.2 Инвестиции в драгоценные металлы

3.3 Инвестиции в ценные бумаги

3.4 Сравнительный анализ предпочтений доходных инструментов

Заключение

Список используемой литературы



Введение

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства. Объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления и кроме всего прочего инструментом для сохранения накоплений и продуцирования доходных потоков при условии инвестирования свободных денежных средств в данный сегмент рынка.

Важную роль на рынке жилой недвижимости начинает играть инвестиционная составляющая. У частных лиц возрастает интерес к покупке жилья, а у корпоративных структур - к вложению свободных денежных средств. Недвижимость за счет роста цен способна дать такой прирост начального капитала что ни один банковский вклад и прочие банковские инструменты не всегда могут дать того же результата. Современное устройство общества требует от всех его членов постоянно решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных. В связи с этим возникает вопрос об эффективности управления объектами недвижимости, необходимость анализа других доходных инструментов: рисков, доходности, различных барьеров существующих для инвестора.

Характеризуя степень научной разработанности данной темы, следует учесть, что она уже анализировалась различными авторами в периодических изданиях, а также на веб-ресурсах. Определенная значимость в современных условиях и недостаточная научная разработанность этой темы определяют актуальность данной работы.

Базу исследования составили три группы источников. К первой отнесены учебная литература (учебники и учебные пособия, справочная и энциклопедическая литература, комментарии к законодательству). Ко второй отнесены научные статьи в периодических журналах по исследуемой проблематике и к третей отнесены авторские издания.

Цель работы - анализ теоретических и методологических основ управления недвижимостью; анализ рынка недвижимости Томской области: коммерческой, жилой; сравнение различных объектов инвестирования с инвестициями в сектор недвижимого имущества, рассмотрение предпочтений граждан в выборе объектов инвестирования.

Поставленная цель реализуется через следующие задачи:

1. Рассмотреть понятия «недвижимое имущество»;

2. Проанализировать рынок недвижимости Томской области;

3. Систематизировать имеющуюся информацию об основных объектах инвестирования: их преимуществ и недостатков;

Объект работы - рынок недвижимости Томской области и России.

Цели и задачи исследования предопределили ее структуру: она состоит из введения, трех глав основной части, выводов (заключения), списка литературы.

В первой главе рассматриваются понятие о недвижимом имуществе его состав, классификация; характеристика недвижимости как товара; рассмотрение методологического подхода к определению цены на недвижимость.

Во второй главе рассматриваются виды, типы рынка недвижимости и анализируется рынок коммерческой и жилой недвижимости в городе Томске.

В третьей главе рассматриваются различные объекты инвестирования: недвижимость, драгоценные металлы, ценные бумаги; соотносятся их риски и доходности; рассматриваются предпочтения граждан в доходных инструментах.



1. Теоретические и методологические основы управления недвижимостью

1.1 Понятие о недвижимом имуществе, его состав, классификация

У термина «недвижимость» в юридической практике России достаточно неоднозначное прошлое. С 1917 г., после отмены частной собственности, этот термин практически исчез из юридического оборота и из практики. Лишь после 1990г., вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимость. Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. мирзажанов. - 2-е изд., стер. - М.: КНОРУС, 2013. С. 14. ГК РФ (статья 130) определяет, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и изменения назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения. Следовательно, главным отличительным признаком недвижимого имущества является его неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную стоимость. Кроме того и сами земельные участки рассматриваются в качестве объектов недвижимости. Разрыв связи между земельным участком и самим объектом недвижимости приводит к понижению цены последнего.

Не рассматриваются в качестве объектов недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос. Открытым остается вопрос об отнесении к объектам недвижимости предметов, не имеющих неразрывной связи с земельным участком, хотя отделить их от него достаточно сложно. Как один из примеров можно выделить следующую ситуацию: статуя весом в несколько тонн, не скрепленная с фундаментом; здание, установленное на поверхности земли на блоках.

Некоторые виды недвижимого имущества могут юридически переходить в движимое имущество. К примеру, относимые по закону к недвижимости, зеленые насаждения подразделяются на два вида. Деревья, многолетние кустарники, не требующие ежегодной посадки, считаются недвижимостью. Однолетние растения обычно считаются движимым имуществом. Но часто при сделках с недвижимостью и однолетние растения рассматриваются как часть недвижимой собственности если в договоре не указано иное. Бывший владелец (или арендатор) имеет право на урожай, выращенный его трудом. Но срубленное дерево, собранные в саду вишни становятся движимой собственностью. И наоборот. Привезя камни, песок и цемент, можно из этой движимой собственности сделать дорожку к гаражу, - и она станет недвижимостью. Существует и менее очевидный переход движимого имущества в недвижимость - например, встроенный шкаф или вмонтированное оборудование. В США такие объекты называются фикстурами, и в судах они определяются по четырем признакам:

Намерение: намеревался установивший какое либо приспособление к недвижимости прикрепить его временно или постоянно?

Метод прикрепления: насколько постоянно было крепление? Можно ли его открепить не повредив предмет?

Отношение к недвижимости: используется ли предмет как недвижимая собственность или как движимая?

Соглашение: договорились ли стороны считать предмет недвижимой собственностью или движимой? Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. мирзажанов. - 2-е изд., стер. - М.: КНОРУС, 2013 . С. 17-18.

Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери), относится к объектам не связанным с землей. Но поскольку оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки, поэтому объект следует детально описывать все оборудование, включаемое в его состав.

Кроме того, недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы, услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. Отнесение предприятия как имущественного комплекса к категории недвижимости независимо от того, входит в его состав объект недвижимости, принадлежащий предприятию на правах собственности, или нет, вызвано необходимостью подчинения сделок с предприятием специальному правовому режиму недвижимости в целях повышения надежности таких сделок, защиты прав как участников, так и третьих лиц. Однако, признав предприятие объектом недвижимости, ГК РФ не подчиняет его автоматически всем общим правилам о недвижимости. А устанавливает для сделок с предприятиями более формализованный и строгий режим.

Законом может быть установлено что какое-либо имущество, формально не имеющее признаков недвижимого, попадает под режим правового регулирования, предусмотренный для недвижимости. Например, к режиму «недвижимости» ГК РФ относит морские и речные суда, воздушные суда и др. Эти объекты относятся по закону к недвижимости но не являются ею по природе, - именно поэтому они оцениваются оценщиками движимого имущества. Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. - 2-е изд., стер. - М.: КНОРУС,. С. 14.

Современная юридическая практика установила ряд признаков, по которым физический объект может быть отнесен к недвижимом имуществу: прочная связь с определенным участком, законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению; удостоверена принадлежность конкретному собственнику (государству, субъекту РФ, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц); возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества (т.е. наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости); функциональная самостоятельность объекта недвижимости; наличие сервитутов и иных ограничений прав пользования. Следовательно, к объектам недвижимости относятся:

- земельные участки;

- недра;

- замкнутые водные объекты;

- жилые помещения;

- нежилые помещения;

- предприятия как имущественный комплекс;

- здания и сооружения;

- участки лесного фонда;

- многолетние насаждения;

- воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Малыш, М.Н. Экономические основы управления инвестициями в объекты недвижимости: учебное пособие / М.Н. Малыш, Н.Б. Суховольская - 3-е изд., перераб. и доп. - СПб.: Проспект Науки, 2009. С. 6.

В зависимости от целей недвижимые объекты можно классифицировать по различным признакам. Так, в странах Европы недвижимость подразделяют на три группы:

Категория А - недвижимость, используемая собственником для бизнеса;

Категория Б - недвижимость для инвестирования капитала с целью получения дохода;

Категория В - избыточная недвижимость (в резерве).

По происхождению различают следующие объекты недвижимости:

созданные природой без участия человека;

являющиеся результатом труда человека;

созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

В системе кадастрового описания (технического учета) объекты недвижимости различаю по учетному виду:

первичные объекты - непосредственно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно

вторичные объекты - пространственная часть первичного объекта недвижимости, правовой статус которого отличен от правового статуса первичного объекта (квартира и ее части, помещения, элементы сооружений и т.п.).

1.2 Характеристика недвижимости как товара

Недвижимое имущество как товар - это объект сделок (купли, продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции. Без которых владение и пользование ими практически невозможно.

Как и любой товар, недвижимость имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительская стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя. Рыночная стоимость - это наиболее вероятна цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы. Не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. Недвижимое имущество - наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 200 лет. Недвижимый товар обеспечивает надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрасти из-за увеличения спроса, улучшений и других факторов. Сделки с объектами недвижимости - это не обычное перемещение и конечное потребление товара, а движение капитала приносящего доход. Недвижимые товары используются по месту их расположения. Что создает особую их экономическую характеристику - территориальные предпочтения. Изменения в общественном мнении, традициях делают одни районы предпочтительными, а другие - нет.

К экономическим особенностям недвижимости как товара относятся: неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента.

Денежные потоки по этапам инвестиционного цикла в недвижимость отличаются противоположной направленностью и неравномерностью. На начальной стадии имеют место отрицательные потоки денежных средств на строительство или покупку объекта. В период использования (например, сдачи в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные, и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно возможны и затраты на ремонт и обслуживание здания. При перепродаже объекта владелец обычно возвращает капитал с приращением.

Налогообложение сделок, владения и пользования недвижимым имуществом в России дифференцируется по видам объектов недвижимости и социальному статусу собственников. Применяются различные ставки налога в зависимости от качества и местоположения земель, что позволяет изымать дифференциальную ренту. Существуют льготы по налогообложению жилых помещений для социально незащищенных слоев населения (инвалидов, пенсионеров и других групп), а при однократной покупке квартир и домов уменьшается налогооблагаемая база всех граждан.

Недвижимость отличается большим многообразием комбинаций прав собственности и распределения доходов. Одни ее компоненты могут находиться в полной собственности, другие - в аренде, третьи - во временном пользовании, четвертые - в залоге, а пятые в государственной собственности. По оценкам специалистов, возможно около 1500 комбинаций вещных прав на недвижимое имущество.

Ликвидность недвижимости - это способность быстро и без потерь превратить товар в денежные средства; уровень ее обратно пропорционален времени, необходимому для продажи объекта: чем меньше времени требуется для его продажи, тем выше ликвидность. Ликвидность недвижимости ниже ликвидности других товаров. Низкая ликвидность товаров на рынке недвижимости порождает высокий уровень издержек у покупателя и продавца. Эти издержки определяются сложными условиями осуществления сделок по недвижимости. Степень ликвидности различных видов недвижимости существенно варьирует особенно в зависимости от местоположения.

В отличие от других товаров, недвижимость приносящая доход, требует профессионального управления активами, начиная с поиска и оценки альтернатив, выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования и его практической реализации и вплоть до организации охраны, текущего ремонта и многих других повседневных забот. Для эффективного управления недвижимостью уже на предынвестиционной стадии требуется целый комплекс мероприятий: маркетинговые исследования; строительная, экологическая, правовая и экономическая экспертизы; обоснование прогнозируемой цены и эксплуатационных расходов; анализ аналогов недвижимости по принципу замещения и т.д.

Совершение сделок с недвижимым имуществом регламентируется законом, предусматривающим письменную форму и государственную регистрацию, проверку юридической чистоты (доказательство прав на него), прием- передачу, оценку и другие процедуры которые должны обеспечить интересы общества, органов местной власти и иных субъектов права.

1.3 Методологический подход к определению цены на недвижимость

В современных условиях эффективное управление недвижимостью невозможно без применения специальных методов анализа и расчета стоимость объекта участвующего в сделке. Приватизация имущества, оформление арендных отношений, осуществление взаиморасчетов с инвесторами и другие сделки с недвижимостью связаны в первую очередь с определением стоимость объекта, участвующего в сделке. Ключевое для характеристики процессов экономической системы понятие «стоимость» тесно связано с понятием «оценка» как комплексным показателем меры значимости, выгодности, целесообразности получения того или иного результата деятельности, а также ресурсов, обеспечивающих данный результат.

С точки зрения определения и количественной оценки стоимости, широкое распространение среди экономистов получила идея о том, что стоимость товара должна определяться ценой труда, затраченного на его изготовление. В дальнейшем эта мысль легла в основу затратного подхода к оценке стоимости. По мнению К. Маркса, потребительная стоимость «определяется лишь количеством труда, или количеством рабочего времени, общественно необходимого для ее изготовления» Маркс К. Капитал. Критика политической экономии. М.: ЦСЭ, 2001. Том 1. Книга 1. Процесс производства капитала. С. 366. и связана с полезностью товара, тогда как меновая стоимость «прежде всего, представляется в виде количественного соотношения, в виде пропорции, в которой потребительные стоимости одного рода обмениваются на потребительные стоимости другого рода, соотношения постоянно изменяющегося в зависимости от времени места». Именно его мысль и закончила формирование трудовой теории стоимости. Таким образом, содержание трудовой теории стоимости можно кратко изложить в следующих основных положениях:

Разнородные продукты рыночного обмена имеют одинаковое внутреннее содержание - стоимость. Поэтому на рынке они приравниваются друг к другу в определенной меновой пропорции.

Стоимость товаров создается общественным трудом производителей. Этот труд является общественным потому, что изготовитель рыночного продукта создает его для других. Стало быть стоимость - воплощенный в товаре общественный труд, следовательно равенство продуктов по их стоимости означает, что в них заключено одинаковое количество труда.

На изготовление одного и того же вида продукта работники обычно затрачивают неодинаковое по величине индивидуальное рабочее время. Поэтому товары одного и того же вида качества, обычно имею разную по величине индивидуальную стоимость.

Трудовая теория стоимости в достаточно большой степени нашло свое отражение в затратном подходе к оценке стоимости, при котором производится расчет затрат, необходимых на создание точной копии оцениваемого объекта. В процессе оценки в рамках затратного подхода определяются прямые и косвенные затраты, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и цены земельного участка представляют собой стоимость оцениваемого объекта в рамках затратного подхода. Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости. СПб.: МКС, 1995. С. 66.

Не меньшее распространение среди экономистов получила идея о том, что стоимость товара должна определяться не столько затратами на его производство, сколько его полезностью. В дальнейшем это послужило основой применения доходного подхода к оценке стоимости. Данный подход необходимо отнести к такому направлению в экономической науке как маржинализм. Ключевая идея маржинализма заключается в следующем: стоимость товара определяется не затратами труда на его производство, а полезным эффектом, который он способен принести потребителю. Согласно теории маржиналистов, ценность - понятие субъективное, поскольку есть значение блага для нас, приобретаемое им благодаря тому, что мы сознаем зависимость удовлетворения одной из наших потребностей от обладания благом, причем эта зависимость состоит в том, что удовлетворения не последует если в нашем распоряжении не будет данного блага» Менгер к, Основания политической экономии. М.: теория будущего, 2005. С. 47. . В дальнейшем, в условиях развития рыночных отношений понятие «полезность» в большей степени стало соотноситься с понятием прибыли, величину которой можно непосредственно количественно рассчитать (т.е. одной из составляющих полезности товара, определяющей его стоимость, является способность товара приносить прибыль. Это и послужило основой доходного подхода к оценке стоимости.

Доходный подход определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму доходов, которые оцениваемый объект может принести в будущем, скорректированную на риск их недополучения. Оценка объектов методом доходного подхода основана на прогнозировании будущих доходов, генерируемых объектом, и анализе связанных с ним рисков, которые могут провоцировать несовпадение фактических доходов с величиной, рассчитанной на дату оценки. Для обоснованного применения доходного подхода необходимо наличие следующих условий:

Оцениваемый объект приносит достаточно большую положительную величину доходов;

Величину будущих доходов можно достоверно рассчитать;

Риски присущие оцениваемой недвижимости можно реально оценить.

Оценка стоимости объекта с позиции его способности приносить доход владельцу имеет определенные преимущества и недостатки. Положительным моментов данного подхода является ориентация на будущие выгоды, что, несомненно, приоритетно для инвестора. Негативной стороной доходного подхода является сложность составления прогнозов доходов и расходов, связанных с оцениваемым объектом, низкая достоверность изменения его стоимости, субъективность расчета ставки доходности, основанного на оценке премий за выявленные риски. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / пер с англ. М., Дело ЛТД, 1995. С. 22.

По мере развития рынка, а именно появления открытой информации об объектах-аналогах, все более активно начал использоваться сравнительный подход к оценке стоимости. Суть данного подхода заключается в определении рыночной стоимости недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, полученными в результате взаимодействия спроса и предложения, скорректированных на выявленные различия. Основу сравнительного подхода составляет предположение что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты. Таким образом, анализируя отличия ценообразующих характеристик, таких как передаваемые имущественные права, дата сделки, местоположение объекта, его физические и экономические характеристики, можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта с учетом особенностей территориального рынка. Основным условием применения методов сравнительного подхода при оценке является активность рынка и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами (как правило, сравнительный подход наиболее активно используется для оценки коммерческой недвижимости). Если рынок в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит, либо оцениваемый объект уникален, либо информация о ценах сделок и характеристиках объектов - аналогов недоступна для оценщика, то использование сравнительного подхода нецелесообразно. Таким образом, сравнительный подход оценки стоимости обусловлен привязанностью к анализируемому рынку, что в свою очередь определяет возможность его применения только на открытых рынках. При всем этом сфера применения сравнительного подхода очень широка, он может быть использован для оценки всех видов объектов при условии, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период, близкий к дате оценки. Именно данный подход дает наиболее объективную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию. При пассивном территориальном рынке, либо уникальном объекте оценки применение сравнительного подхода затруднительно. Поэтому при недостаточности информации рассчитанная стоимость может использоваться индикативно - для подтверждения результатов оценки, полученных другими методами.

В проведении работ по оценке стоимости, а именно оценки стоимости недвижимости могут быть заинтересованы различные стороны:

- продавцы и покупатели

- владельцы объектов недвижимости различного назначения

- инвесторы

- кредитные организации (банки)

- государственные структуры (контрольно - ревизионные и налоговые)

- управленческие структуры муниципальных образований;

- страховые компании и пр.

Цель для которой выполняется оценка (ее функция, назначение), является определяющим фактором при выборе адекватной базы оценки (вида стоимости) и соответственно при выборе конкретных подходов и методов оценки. В ФСО - 2 (федеральные стандарты оценки) цель и функция оценки задаются следующим образом: целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку; результатом оценки является итоговая величина стоимость объекта оценки, результат оценки может использоваться сторонами для совершения сделки или иных действий с объектом оценки.

Цель оценки является определяющим фактором при выборе вида оценочной стоимости. Именно поэтому оценщику следует детально объяснить заказчику особенности выбираемого вида оцениваемой стоимости и необходимость использования в конкретном случае именно этого вида стоимости. То есть при выполнении оценки оценщик должен согласовать цель оценки с заказчиком. А если она нестандартна и не определена законом или действующими нормативными документами, то ее специальная формулировка должна быть отражена в договоре на оценку.

Таким образом, для того чтобы раскрыть вопрос о методологических подходах и принципах к оценке объектов недвижимости сначала необходимо рассмотреть основные виды стоимости используемые в оценке недвижимости, т.к. именно вид стоимости обуславливает выбор методов оценки недвижимости.

В ФСО-2 «Цель оценки и виды стоимости» представлены четыре вида оценочных стоимостей к обязательному использованию: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая. Однако исходя из нижепредставленной ниже таблицы видно, что решение большинства проблем в оценке недвижимости не достигается использованием именно этих видов стоимости, чего, конечно не скажешь об оценке других типов имущества (см. Таблицу 1).

Таблица 1- Взаимосвязь между функцией оценки и видами стоимости, используемыми в оценке недвижимости

Функция оценки	Вид стоимости
Продажа или покупка	Рыночная
Налогообложение при дарении или наследовании, имущественная оценка	Рыночная (или по налоговому законодательству)
Налогообложение недвижимого имущества	Кадастровая (на базе рыночной)
Отчуждение частной собственности (кроме национализации)	Рыночная (принцип справедливой компенсации)
Финансирование инвестиционных проектов в недвижимости, определение целесообразности инвестиций	Инвестиционная
Определение суммы покрытия ущерба по страховому договору	Страховая (на базе рыночной)
Кредитование (под недвижимость)	Залоговая (на базе рыночной или ликвидационной)
Принятие обоснованных финансовых решений для повышения эффективности использования активов	Рыночная, потребительная
Продажа избыточных активов (при проведении реструктуризации предприятия)	Рыночная (нормативные документы по реструктуризации предприятий)
Распродажа активов при ликвидации предприятия	Ликвидационная Федеральный закон от 26 октября 2002г. №127 - ФЗ «О несостоятеьности (банкротстве)»
Определение стоимости недвижимости как вклада в УК	Рыночная (при определении вклада в УК выше 200 МРОТ)
Оценка активов предприятия «как действующего»	Потребительная

Рыночная стоимость наиболее вероятный денежный эквивалент величины сделки, в результате которой объект будет продан на открытом рынке в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей. Необходимо различать понятия «рыночная стоимость» и «цена объекта». Стоимость в большей степени отображает сам объект, поскольку основывается на характеристике и особенностях самого объекта, тогда как цена является характеристикой рыночных условий взаимодействия субъектов рынка в отношении объекта по законам спроса и предложения. В идеале, рыночная стоимость и цена объекта равные величины, однако в условиях реального рынка стоимость и цена различны, что обусловлено следующими факторами:

Особенности конкуренции;

Монополистические явления;

Личностные факторы;

Комплекс социально-экономических, политических и иных факторов, косвенно влияющих на спрос и предложение на рынке.

Необходимо заметить, что большинство разработанных и применяемых в настоящее время на практике методов определения рыночной стоимости сводится к определению рыночной стоимости дохода, которое приносит объект, тогда как для конечного потребителя само помещение дохода не приносит, а служит для реализации иных, в частности предпринимательских функций. При применении затратного подхода, так или иначе оценивают балансовую стоимость имущественного комплекса, который может быть избыточным, нормальным, либо недостаточным для реализации его производственных возможностей. При этом практически игнорируется стоимость социального предназначения предпринимательской идеи и миссии объекта. Не свободен от серьезных недостатков и сравнительный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости, возможная опасность сравнительного подхода состоит в том, что иногда в качестве аналогов могут быть использованы искаженные в ту или иную стороны условные цены свершившихся торговых сделок, которые как крайности не должны приниматься в расчет. Однако несмотря на это, данные подходы являются общепринятыми, проверенными практикой и наиболее полно характеризующими объект оценки с различных сторон стоимости.

1.4 Управление недвижимостью

При формировании рыночной экономики в России начала формироваться деятельность по управлению объектами недвижимости. Управление объектами недвижимости имеет непосредственную связь с этапами жизненного цикла. Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта - это последовательность процессов существование объекта недвижимости от проектирования до ликвидации. Для объектов недвижимости стадии жизненного цикла разделяют на предпроектную, проектную, строительство, эксплуатацию, закрытие.

В России исторически сложилась только часть управленческой деятельности в области недвижимости - управление эксплуатацией. В последние годы возрос спрос на управление проектами. В центральных регионах России практически полностью сформирован весь цикл управленческой деятельности в области недвижимости. В Дальневосточном регионе управленческая деятельность в области недвижимости представлена только управлением эксплуатацией и проектами. Добиться устойчивого и комплексного развития территории невозможно без формирования стратеги и организации деятельности по развитию объектов недвижимости.

В рамках каждой стадии жизненного цикла объекта недвижимости решаются различные задачи. В рамках замысла проекта рассматриваются такие задачи как выбор объекта недвижимости на основе анализа рынка, инвестиционное обоснование проекта, оформление исходной разрешительной документации, поиск средств на реализацию замысла и строительство, формирование стратегии будущего объекта. При проектировании обязательно должны быть решены задачи финансирования как проектных работ, так и последующего строительства. Этап строительства подразумевает работу по выбору подрядной организации, контролю процесса строительства, расходования средств, качества строительных работ. Наиболее протяженная во времени стадия жизненного цикла объекта недвижимости - стадия эксплуатации требует решения задач. Связанных с обращением и использованием объекта. Грамотное построение стратегии объекта на первоначальном этапе, учет факторов влияющих на развитие территории, прогнозирование экономических показателей, учет развития отраслей народного хозяйства позволяют добиться максимизации доходов в процессе эксплуатации. Достижение высокого уровня доходов от использования объекта недвижимости невозможно без должного учета как экономических, так и технических факторов. Продление срока эффективного использования напрямую зависит от грамотного управления существующим объектом и подразумевает не только проведение текущих технических обследований состояния объекта и выполнения норм поведения текущих ремонтов, но и проведение реконструкций, модернизации или капитального ремонта объекта. Каждый из видов ремонтов непосредственно связан со сроком жизни как всего здания, так и отдельных конструктивных элементов. Например, рассматривая материалы, из которых выполнены отдельные конструктивные элементы необходимость капитального ремонта возникает в среднем через 25-30 лет эксплуатации объекта. При проведении капитального ремонта производится смена конструкций или их частей, а также инженерного оборудования здания для устранения физического износа, поддержания и улучшения эксплуатационных свойств без изменения функции здания и технико-экономических показателей. Таким образом, капитальный ремонт приводит к увеличению срока использования объекта по текущему назначению. При этом, если потребность в объектах подобного назначения значительна, то эффективность проведения капитального ремонта будет достаточно высокой.

Отношение специалистов к проведению капитальных ремонтов зданий различного назначения на сегодняшний момент не однозначно. С одной стороны - капитальный ремонт продляет срок службы объекта и позволяет сохранить его эксплуатационные характеристики, с другой - сегодняшний уровень эксплуатационных расходов делает объекты, ориентированные на низкую стоимость тепла, электроэнергии и воды, крайне неэффективными. Так, жилые здания «массовой» застройки 1950-80 гг. нуждаются в проведении капитального ремонта, которому в предыдущие годы уделялось незначительное внимание. В таблице 2 показаны сроки проведения капитального ремонта в зависимости от года постройки и типа дома.



Таблица 2 - Нормативные сроки эксплуатации жилых домов массовой постройки

Тип дома	Время постройки	Срок эксплуатации	Срок капитального ремонта (реконструкции)	Время сноса
Сталинские довоенные	1930-40 гг.	120 лет	1990-2005 гг.	2050-2070
Сталинские послевоенные	1945-55 гг.	150 лет	2020-2030 гг.	2095-2105
«Хрущевки» панельные	1955-70 гг.	50 лет	Нет данных	2005-2020
Кирпичные пятиэтажки	1955-70 гг.	100 лет	2015-2030 гг.	2055-2070
Панельные и блочные 9-16 этажные дома	1965-80 гг.	100 лет	Не предусмотрена	2055-2080
Современные кирпичные и монолитные	1980-98 гг.	125-150 лет	2050-2070 гг.	2105-2150
Современные панельные	1980-98 гг.	100-120 лет	Не предусмотрена	2070-2105

К 2015-2020 гг. при отсутствии капитальных ремонтов массово начнут выходить из эксплуатации панельные и кирпичные пятиэтажные жилые дома. которые составляют основ большого количества жилого фонда городов России. Панельные дома, рассчитанные на низкую стоимость теплоэнергии имеют низкие теплотехнические показатели и высокие потери в сетях тепло- и водоснабжения, что приводит к высокой стоимости затрат на эксплуатацию. Проводить капитальный ремонт, восстанавливая те же эксплуатационные характеристики при новом уровне цен на тепло- и энергоносители крайне невыгодно. Выходом из сложившейся ситуации можно рассматривать проведение реконструкции подобных объектов.

Стадия эксплуатации объекта недвижимости единственная из этапов жизненного цикла, которая позволяет владельцу извлечь доход от владения и использования зданий и сооружений. Все остальные этапы жизненного цикла по свой сущности являются затратными. Таким образом, на сегодняшний день потребность собственников и арендаторов объектов недвижимости ставят задачи повышения уровня доходности существующих объектов. Помочь владельцам максимизировать доходы призван такой инструмент как анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. В рамках анализа рассматриваются различные варианты использования объекта как без смены текущего использования, так и с изменением назначения объекта. Минимизация затрат на изменение назначения может быть достигнута с помощью реконструкции объекта, которая по сравнению с новым строительством позволяет получить объект предполагаемого назначения быстрее и с меньшими затратами.

В некоторых случаях реконструкция обусловлена производственной необходимостью. Так, например, техническая необходимость реконструкции зданий производственного назначения вызвана ускоренным моральным и физическим износом оборудования и технологий. По оценкам специалистов срок морального износа оборудования в условиях научно-технического прогресса составляет 7-8 лет, а эксплуатация зданий и сооружений производственного назначения в нормальных условиях 40-60 лет. Таким образом, промышленные здания в период эксплуатации должны претерпевать 5-8 кратное обновление технического оборудования, которое в большинстве случаев вызывает изменение объемно-планировочного решения цехов. Поэтому появляется необходимость выполнения комплекса работ по восстановлению несущей способности конструкций. Экономическая эффективность капитальных вложений в реконструкцию значительно выше чем в новое строительство, так как при реконструкции предполагается только частичное переустройство сооружений, поэтому величина вложений меньше, чем при новом строительстве, а сроки окупаемости значительно меньше: за счет сроков создания мощностей и периода их освоения. В.В. Кочерженко, В.М. Лебедев Технология реконструкции зданий и сооружений. - М.: Издательство Ассоциации строительных вузов, 2007. - 224 с. Высокая экономическая эффективность реконструкции объектов недвижимости обусловлена не только более быстрым сроком окупаемости и уменьшением затрат на проведение работ по сравнению с новым строительством, но и возможностью проведения работ, направленных на значительные изменения в сооружении, которые могут касаться как его планировки, так и прочности конструкции. В процессе реконструкции зданий и сооружений возможно практически полностью изменить распределение площади, изменив даже назначение объекта, а также укрепить несущие конструкции и ликвидировать все признаки разрушения стен или фундамента.

Заключительный этап жизненного цикла объектов недвижимости - ликвидация. Принимается решение о прекращении существования объекта в прежнем виде. Решение о сносе объекта может быть принято по причине высокого физического износа здания, либо при падении доходности объекта. Снос объекта, находящегося на земельном участке, запускает новый жизненный цикл объекта, при условии, что собственник земельного участка пришел к выводу о целесообразности застройки земельного участка.

Помочь владельцам земельного участка в выборе варианта застройки и последующего процесса реализации проекта призвано управление недвижимостью на различных стадиях жизненного цикла недвижимости.

Рассматривая практику управления объектами, сложившуюся за рубежом управленческую деятельность в области недвижимости подразделяют на 4 вида: управление эксплуатацией объекта и организацию его безаварийного использования (facility management); управление объектом и управление эксплуатацией объекта (property management); управление проектом на стадии проектирования и строительства объекта (building management); полное управление объектом на всех стадиях его существования (asset management).



2. Анализ рынка недвижимости Томской области

2.1 Типы, виды рынка недвижимости

Следующий вопрос, который необходимо рассмотреть более подробно - виды, типы рынка недвижимости.

1) Рынок коммерческой недвижимости.

1.1) Офисная недвижимость.

Рынок офисной недвижимости начал формироваться раньше остальных сегментов коммерческой недвижимости, и соответственно классификация разработана более полно. Принято выделять три основных группы (класса) офисной недвижимости A, B, C.

Единая классификация офисной недвижимости была принята Московским Исследовательским Форумом (Moscow Research Forum) в апреле 2003 года. В рамках форума (объединение крупных столичных консалтинговых и брокерских компаний) были разработаны классификационные признаки, соответствие которым позволяет отнести объект недвижимости к тому или иному классу.

Оценка качества здания происходит по трем категориям. По каждой из категорий - местоположение и доступность, компоненты и свойства, управление зданием и предоставляемого сервиса - согласно соответствию указанным характеристикам присваивается отдельный класс («А», «В», «С»). Оценки по различным категориям могут не совпадать между собой. Интегральной оценкой считается минимальная оценка совокупности. Для большей развернутости классификации иногда используется трехбуквенная терминология.

Здания класса А - наиболее престижные высококачественные здания, являющиеся таковыми по месторасположению, статусу арендаторов и уровню спроса, поддерживаемые на должном уровне. Здания должны иметь превосходную конструкцию/дизайн, и оборудованными в соответствии с последними технологическими достижениями и требованиями к комфорту. Здания должны быть новыми или конкурентоспособными со зданиями новой постройки, управляемые профессиональным менеджментом.

Здания класса В - здания со средним или выше среднего уровнем конструкции, оборудования, месторасположения, статуса арендаторов. Инфраструктура здания может не всегда удовлетворять арендаторов в количестве и качестве услуг. Допускается незначительное устаревание зданий.

Здания класса С - здания со средним и ниже уровнем конструкции, оборудования, месторасположения и статуса арендаторов. Как правило, это устаревшие или с высоким уровнем износа здания, возможно функционально усовершенствованные.

Также существуют определенные категории зданий, которые находятся вне классификации. Это, к примеру, так называемые «built-to-suit» - здания, построенные собственником «под себя». Подобные здания отвечают требованиям определенного собственника, чаще всего сочетают в себе свойства различных классов; и если такие объекты все же попадают на открытый рынок, их достаточно сложно классифицировать.

1.2) Складская недвижимость.

Первая классификация складской недвижимости появилась в России в начале 2000 года. Все складские помещения делились на два класса - «Greenfield» - «нулевая постройка» и «Brownfield» - реконструированное производственное здание.

Сейчас существуют более подробные классификации. К примеру, компания Jones Lang LaSalle подразделяет все складские помещения на четыре класса (A, B, C, D) в соответствии с определенными классификационными признаками. Также популярна классификация, предложенная компаниями «Knight Frank» и «Swiss Reality Group» (A+, A, B+, B, C, D)

1.3) Торговая недвижимость

Классифицировать торговые центры несколько сложнее, чем, к примеру, офисные центры. Торговая недвижимость более разнообразна; она очень тесно связана с видом торговли. Классифицировать всю торговую недвижимость по единым критериям достаточно сложно, однако возможно это сделать для крупных профессиональных центров. В Европе чаще применяют классификацию International Council of Shopping Centres (ICSC, Международного совета торговых центров). Европейский международный стандарт, в частности, присваивает каждому торговому центру один из восьми классов - "магазин по соседству" (Neighborhood Centers), "районный" (Community Centers), "центр моды" (Lifestyle Center), "пауэр-центр" (Power Centers), "региональный" (Regional Centers) и "суперрегиональный" (Super-Regional), "магазин производителя" (Outlet Centers), "специализированный" (Theme/Festival Center).

1.4) Производственная недвижимость

Из-за низкой доходности, этот сегмент рынка недвижимости не получил широкого распространения. В основном промышленные помещения строятся «под себя».

Из коммерческих проектов можно выделить:

* Индустриальные парки (для традиционных видов производств)

* Техно-парк (высокотехнологическое производство)

1.5) Гостиничная недвижимость

В соответствии с приказом «Об утверждении системы классификации гостиниц и других средств размещения» Приказ Минэкономразвития РФ от 21.06.2003 №197 «Об утверждении системы классификации гостиниц и

других средств размещения»//Консультант плюс все гостиницы подразделяются на 5 категорий (звезд). Для присвоения той или иной «звездности» помещение должно соответствовать определенным критериям, начиная от соотношения площадей, заканчивая качеством занавесок. Соответствующие сертификаты выдаются Минэкономразвития и подтверждаются раз в четыре года. Сертификация является добровольной. Некоторые российские отели предпочитают получать международную сертификацию, которая предполагает присваивание от одной до семи «звезд»

Кроме традиционных звезд существуют системы «букв» и «корон». В Греции пользуется популярностью буквенная система классификации, хотя на фасадах гостиниц можно увидеть и звезды. Все греческие гостиницы подразделяются на четыре категории: A, B, C, D. Гостиницы категории А соответствуют четырехзвездочному уровню, B - трехзвездному, C - двухзвездному. Гостиницам высшей категории в Греции нередко присуждается категория «de Luxe».

2) Рынок жилой недвижимости.

На рынке жилой недвижимости также не существует общепринятой классификации, каждая компания самостоятельно разрабатывает критерии для отнесения здания к определенному классу.

Всю городскую жилую недвижимость можно разделить на три крупные категории (в зависимости от предпочтений целевых групп потребителей):

* Элитное жилье;

* Эконом класс (панельные, кирпично-монолитные дома, расположенные в любом районе города)

* Низший эконом класс (непрестижный район, низкая транспортная доступность, здания старого фонда).

Классификация загородной недвижимости (коттеджи, таунхаусы) может быть проведена исходя из категории поселков

2.1) Земельные участки.

Что касаемо земельных участков, то в соответствии со статьей 6 Земельного Кодекса РФ «земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами»

При инвестиционной оценке земельного участка очень важным является понятие категории земли, каждая из которых обладает своим правовым статусом. Например, на землях лесного фонда строительство невозможно, для этого участок должен быть переведен в категорию «земли поселений» или «земли сельскохозяйственного назначения». В Российской Федерации земли делятся на семь категорий Земельный Кодекс РФ, статья 7//Консультант плюс:

* земли сельскохозяйственного назначения;

* земли поселений;

* земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

* земли особо охраняемых территорий и объектов;

* земли лесного фонда;

* земли водного фонда;

* земли запаса.

Очень часто при реализации инвестиционного проекта требуется перевод земель из одной категории в другую. Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» регламентирует случаи, в которых становится возможным изменение категории земли. ФЗ от 21.12.2004 №172 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»//Консультант плюс Проще всего осуществить перевод земель промышленности, но чаще всего требуется перевод сельскохозяйственных земель в земли промышленности, что достаточно проблематично.



2.2 Анализ рынка жилой недвижимости

Жилищное строительство в России - сектор экономики, подверженный существенному государственному регулированию. Ценой такого регулирования является ужесточение правил ведения бизнеса в секторе, что, безусловно, оказывает ограничительное воздействие на объемы жилищного строительства. Mayer C., Somerville T. Land use regulation and new construction // Regional Science and Urban Economics. 2000. Vol. 30. P. 639-662.

В 2013 году в эксплуатацию было сдано 531,3 тыс. кв. метров жилья. Для отрасли региона это рекордный показатель за последние 22 года. Статистика утверждает, что достичь таких результатов строителям не удавалось даже до начала финансового кризиса в 2008 году, когда отрасль еще была на подъеме. А наибольший ввод жилья в Томской области был зафиксирован в 1988 году -- 695,2 тыс. кв. м. В 1990-м -- уже 537,2 тыс. квадратных метров. Начиная с 1991 года ежегодный ввод жилой недвижимости резко снижался и не превышал планку в полмиллиона квадратных метров, за исключением докризисного 2008 года -- тогда было введено 524 тыс. кв. метров. Основную роль в структуре ввода играют многоквартирные дома. Но и индивидуального жилья в Томской области в прошлом году было построено 170,6 тыс. кв. метров, что в полтора раза больше предыдущего показателя. Таким образом, доля малоэтажной застройки увеличилась с 24% до трети от общего объема. Тенденция позитивная, но, несмотря на то, что область перевыполнила план Министерства строительства и ЖКХ России по вводу жилья в 2013 году на 4,8%, есть некоторые настораживающие факты. Так, эксперты отмечают, что в связи с банкротством целого ряда томских строительных компаний олигополистический рынок жилья Томска стал практически монополистическим. Наибольшую долю на рынке занимает Томская домостроительная компания (ТДСК) -- по разным оценкам, ее доля колеблется от 45 до 60%. Оставшиеся застройщики -- Томская промышленно-строительная компания (ТПСК), «Континент», «Карьероуправление» и ряд небольших фирм -- имеют в строительном секторе доли от 3 до 14%. Непроизвольная монополизация пока не внушает серьезных опасений, однако в будущем может практически свести на нет и без того слабую конкурентную среду на этом рынке. Еще одна тенденция -- стимулирование застройщиков за счет жилищных программ, таких как расселение граждан из аварийного фонда, оказание помощи в жилищном вопросе детям-сиротам, многодетным и молодым семьям, сельским специалистам, программа «Военная ипотека». Оказывая в целом благотворное влияние на рынок через обеспечение строительных компаний заказами, такие программы в будущем могут быть серьезно сокращены, что скажется на физических показателях отрасли. Например, по линии Министерства обороны 2013 год для строителей Западной Сибири стал самым «урожайным» -- более 2,5 тыс. военнослужащих макрорегиона приобрели квартиры по военной ипотеке, что в два раза превысило показатели 2012 года (1,337 тыс.). Однако стабильность госзаказа в будущем гарантировать довольно сложно. И это на фоне довольно серьезного снижения платежеспособности населения. По словам генерального директора ОАО ТДСК Александра Шпетера в прошлом году в объеме продаж компании доля ипотеки составила более 40%. По-видимому, у населения становится все меньше денег для прямой покупки квартиры. К этому обстоятельству надо добавить и рост цен на жилье.