Оценка стоимости недвижимости

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости производственного предприятия с применением затратного и доходного подхода. Краткий анализ ситуации на заданном сегменте рынка недвижимости. Влияние различных факторов на рыночную стоимость объектов.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид курсовая работа
Язык русский
Дата добавления 21.07.2011
Размер файла 116,9 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

8

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО МОРСКОГО И РЕЧНОГО ТРАНСПОРТА

Федеральное государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Санкт-Петербургский государственный университет водных коммуникаций

Кафедра экономики и управления

на предприятии промышленности

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: «Оценка недвижимости»

На тему: «Оценка стоимости недвижимости»

Вариант №66

Руководитель:

Ростомянц Ю.А.

Санкт-Петербург

2009

Оглавление

Введение

1. Исходные данные для выполнения работы

1.1 Рынок складской недвижимости

2. Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода

2.1 Алгоритм реализации затратного подхода

2.2 Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости имущества

2.3 Расчёт накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста

2.4 Стоимость здания с учётом накопленного износа

2.5 Оценка рыночной стоимости участка земли

2.6 Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе затрат

3. Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода

3.1 Алгоритм реализации доходного подхода

3.2 Реконструкция отчёта о доходах

3.3 Оценка недвижимости методом прямой капитализации

4. Согласование результатов оценки

5. Заключение

Список использованной литературы

Состав и краткое содержание курсового проекта

В курсовой работе требуется определить рыночную стоимость объектов недвижимости производственного предприятия (согласно варианту). Курсовая работа состоит из:

· введения, где кратко раскрывается место и роль рынка недвижимости и института оценки в экономике в целом.

· первой главы, где производится выбор варианта, описывается объект оценки, выполняется краткий анализ ситуации на заданном сегменте рынка недвижимости.

· во второй и третьей главах выполняется расчёт рыночной стоимости заданных объектов с применением двух подходов (затратного и доходного). Применение третьего подхода (сравнения продаж) предусматривается при оценке рыночной стоимости участка земли.

· в четвёртой главе для окончательного вывода о величине рыночной стоимости объекта на дату оценки необходимо выполнить согласование результатов расчёта, полученных во второй и третьей главах

В заключении делаются выводы по работе, позволяющие судить о влиянии различных факторов на рыночную стоимость объектов, о характере его дальнейшего использования.

Введение

стоимость недвижимость затратный доходный

Развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства. Постепенно в нашу экономическую практику и повседневную деятельность вошли термины «недвижимость», «рынок недвижимости», «рыночная стоимость» и т.д.

Согласно ст.130 « Гражданского кодекса РФ» к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда внутреннего плавания, космические объекты.

Без участия недвижимости в производстве не может быть нормальных экономических отношений. Для эффективного управления производственным предприятием, распределением его ресурсов важно знать и уметь определять стоимость зданий, сооружений и земли, на которой они располагаются. Этим занимаются специалисты в области экономики и оценки и оценки недвижимости.

Оценка - это определение стоимости объекта для специфических целей. В зависимости от ситуаций существует большое количество целей, для которых требуется оценка. Например, это приобретение, купля, продажа, залог, дарение, наследование, налогообложение, страхование имущества и т.п. И для каждой ситуации предполагается расчёт того или иного вида стоимости. В общем случае заказчику оценки желательно знать рыночную стоимость недвижимость. Результирующая величина рыночной стоимости всегда действительна только на конкретную дату оценки.

Для определения рыночной стоимости недвижимости используются три подхода:

Затратный, доходный и сравнительный. На основании сопоставления результатов полученных с применением различных подходов межу собой получают рыночную стоимость объекта на дату оценки.

1. Исходные данные для выполнения работы

вари-

ант

объект

оценки

группа

капиталь-

ности

этаж-

ность

габариты здания

И

террито-

риальн.

пояс

длина

L, м

ширина

В, м

высота

Н, м

66

Здание

склада

1

1

40

12

5

1,17

3

По складскому помещению

Год ввода в эксплуатацию 1970. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение - продольная схема, вертикальные несущие конструкции- ж/б каркас.

Основные строительные конструкции:

· фундаменты - сборные, ж/б;

· каркас - колонны ж/б., балки и фермы;

· стены и перегородки- кирпичные или ж/б панели;

· перекрытия - ж/б плиты;

· крыша - совмещённая, плоская;

· кровля - рулонная;

· полы - асфальтовые;

· проёмы - металлические;

· внутренняя и наружняя отделка простая.

Инженерные системы:

· хол. водоснабжение;

· центральное отопление;

· электроснабжения;

· принудительная вентиляция;

· телефонизация.

Косвенные издержки (КИ') = 10% от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи УПВС зданий и сооружений.

Прибыль предпринимателя (ПП ) = 12% от суммы прямых и косв. издержек.

Для приведения здания в состояние, соответствующее рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется провести ремонт:

· Заделать трещтны и отремонтировать швы между стеновыми плитами, на участке длиной 750 п.м;

· Возвести 8 глухих кирпичных перегородок, общей площадью 500м

· заменить 50 стальных оконных переплётов, масса одного-60кг;

· Остеклить 250моконных переплётов;

· Произвести ремонт полов на площади 700м;

· Произвести ремонт рулонной кровли на 600м;

· Окрасить водным составом фасад на площади 300м;

· Промыть и прочистить отопительные радиаторы в количестве 75 шт;

· Окрасить трубопроводы на площади 600м;

· Вместо 3,7 км старой электропроводки провести 5,2 км новой.

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ (действительный возраст) + 20лет.

Среднерыночный коэффициент оборачиваемости при сдаче в аренду ( К) = 0,2. Период поиска нового арендатора после ухода старого составляет: t = 3 месяца.

Постоянные расходы по аналогичной недвиж. складываются из следующих затрат:

- налог -2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;

- страховые платежи -3% от стоимости нового стр-ва здания на дату оценки;

- прочие- 7$/мв год.

- переменные расходы -25$/мв год.

Дополнительные исходные данные для расчёта

вари-

ант

темп роста

цен на землю

% в год

ставки

аренды

Ар, $/мв год

коэф. капи-

тализации

R,%

коэф. учит.

расходы в

резерв заме-

щения, RR

коэф. учитыв.

потери от недо-

бора арендной

платы, k

коэф.

учитыв. прочие

доходы

k

66

4

180

15

0.15

0.07

1.1

1.1 Рынок складской недвижимости СПб

Сегмент складских и производственных помещений в Санкт-Петербурге является наименее развитым на рынке коммерческой недвижимости в СПб. Складская и производственная недвижимость в Санкт-Петербурге представлена в основном помещениями и площадями, построенными в советское время. Их уровень и качество сейчас удовлетворяют далеко не всех клиентов, которым все чаще требуются современные склады и производственные помещения. В Санкт-Петербурге отсутствует общепринятая классификация складской недвижимости, однако на рынке наблюдается существенные различия в качественных показателях и технической оснащенности складов. При анализе рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга была использована московская классификация, которая была адаптированная к специфики рынка Санкт-Петербурга.

Класс "А"

· Современное складское здание из легких конструкций, построенное после 1990 года.

· Одноэтажное (однообъемное) здание, построенное по современным технологиям с использованием высококачественных материалов.

· Высокие потолки не менее 10 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования.

· Ровный пол с антипылевым покрытием, нагрузка на пол 5-7 тонн/кв.м.

· Система пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения (спринклерная или порошковая).

· Полностью регулируемый температурный режим.

· Тепловые завесы на воротах.

· Автономная электроподстанция и тепловой узел.

· Автоматические ворота докового типа с гидравлическим пандусом, регулируемым по высоте.

· Система центрального кондиционирования и/или система приточно-вытяжной вентиляции.

· Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения.

· Офисные площади при складе.

· Оптико-волоконные телекоммуникации.

· Достаточная территория для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей.

· Расположение вблизи центральных магистралей или МКАД, обеспечивающее хороший подъезд.

Класс "B"

· Капитальное здание.

· Высота потолков от 6 до 8 метров.

· Пол - асфальт или бетон без покрытия.

· Температурный режим от +10 до +18 С.

· Пожарная сигнализации и гидрантная система пожаротушения.

· Пандус для разгрузки автотранспорта.

· Офисные помещения при складе.

· Телекоммуникации - МГТС.

· Охрана по периметру территории.

Класс "C"

· Капитальное производственное помещение или утепленный ангар.

· Высота потолков от 4,5 до 18 метров.

· Отапливаемое помещение, температура зимой +5 +8 С.

· Пол - асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия.

· Ворота на нулевой отметке.

Класс "D"

· Подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения

Данная классификация была разработана с учетом состояния Российского рынка ск

В течение 2006 года объем предложения качественных складских площадей (классов «А» и «В») увеличился на 70,7% (345 175 кв. м). В течение первого квартала 2007 года было введено в эксплуатацию 30 тыс. кв. м качественных складских площадей. В результате ввода в эксплуатацию новых складских площадей в 1 кв. 2007 года структура предложения по классам существенно не изменилась.

Наибольший прирост объемов ввода в эксплуатацию в 2006 году наблюдался в сегменте «В», объем ввода в эксплуатацию в данном сегменте увеличился в 5 раз по сравнению с 2005 годом. Однако, несмотря на значительный рост объема ввода в эксплуатацию объектов класса «В», он уступает объемам ввода в эксплуатацию объектов класса «А» в 2006 году на 61 095 кв. м. В 2006 году объем ввода в эксплуатацию складских площадей класса «А» оценивается в 206 450 кв. м, класса «В» - 138 725 кв. м, прирост объема предложения объектов данных классов составил соответственно 88% и 54,7%.

Лидером по объему ввода в эксплуатацию в 2006 году складских площадей классов «А» и «В» является Пушкинский район - 140 345 кв. м (41% от общего объема ввода в эксплуатацию качественных складских площадей в 2006 году). Вторым по объему ввода в эксплуатацию в 2006 году качественных складских площадей является Невский район - 61 800 кв. м (18%).

Среди наиболее крупных можно выделить:

Складской комплекс «Обухово» проспект Обуховской обороны, 295, объект будет введен в четыре очереди в течение 2-4 квартала 2007 года, площадь комплекса составит 83 000 кв. м, класс - «А», владелец/инвестор строительства компания «Теорема»;

Логистический парк «Уткина Заводь» (1-ая очередь) строится в поселке Новосаратовка во Всеволожском районе Ленинградской области, площадь объекта составит 72 000 кв. м, класс - «А», владелец/инвестор строительства «Международное Логистическое Партнерство».

По данным на первый квартал 2007 года к вводу в эксплуатацию в 2008 году заявлено 13 объектов общей площадью 877 500 кв.м. Согласно прогнозам специалистов LCMC общий объем предложения качественных складских площадей на конец 2008 года должен составить 2 132 833 кв. м.

Диаграмма 2. Динамика роста объема предложения качественных (классов «А» и «В») складских площадей, согласно прогнозу, 1 кв. 2007 г., LCMC

Ставки аренды складов и производственных помещений и площадей в СПб определяются как общими факторами для коммерческой недвижимости, так и характерными для данного вида. Из общих факторов отметим местоположение, общая площадь, уровень отделки помещений, наличие и уровень оборудования, уровень услуг, предоставляемых арендатору. При этом местоположение оценивается, в отличие от офисов и магазинов, исходя не из престижности места или близости к центру Санкт-Петербурга, а в зависимости от близости основных транспортных магистралей и возможности подъезда грузового транспорта. Из характерных факторов, определяющих уровень стоимости аренды складов в Петербурге, отметим технические характеристики складского помещения (высота потолков, размеры и количество ворот, наличие пандусов и т.п.), наличие автоматизированной разгрузки-погрузки, кранбалок, поддержка температурных режимов в помещении и т.п. Для производственных площадей такими факторами будут количество, размеры, взаимное расположение производственных и вспомогательных помещений, размер земельного участка, занятый под производство, номенклатура и мощности коммуникаций (электричество, вода, газ, пар, сжатый воздух, ж/д подъезд и т.д.), наличие очистных сооружений, близость жилья и природоохранных зон. В зависимости от вида производства могут иметь место и другие факторы.

Стоимость аренды (в $ за 1 кв. м в месяц) и продажи (в $ за 1 кв. м общей площади) складов и производственных помещений в Санкт-Петербурге

Класс

Характеристика помещений

Аренда

Продажа

A

Современные складские комплексы, как правило, вновь построенные с полным набором услуг (погрузка-разгрузка, логистика, учет, охрана и т.д.), имеющие ж/д и автомобильные подъездные пути, расположенные в местах наилучшей транспортной доступности (например, на выездах из Санкт-Петербурга в районе КАД)

от 14

от 900

B

Специализированные складские помещения, имеющие все необходимые условия для разгрузки-погрузки, хранения грузов (погрузчики, пандусы для ж/д и автомобильных подъездных путей, кран-балки, охрана и т. д.), расположенные в местах с хорошей транспортной доступностью.
Производственные помещения в хорошем состоянии, имеющие соответствующие коммуникации (электричество, газ, пар, вода, канализация, очистные сооружения и т.п.) и необходимую энерговооруженность

12-14

от 850

C

Универсальные помещения с коммуникациями (электричество, отопление, вода и т. п.) достаточными для организации производства или склада

9-12

от 600

D

Помещения и площади, пригодные для использования под складскую или производственную деятельность, требующие ремонта или реконструкции, расположенные в местах с ограниченной транспортной доступностью или в ближайших пригородах СПб

от 6

от 400

Балльная оценка складских и производственных помещений

Местоположение:

Оценка в баллах

Районы, приближенные к трассам федерального значения
(Москва, Выборг), окружной автомобильной дороге, морскому порту

20

Промышленные районы города:
Калининский, Выборгский, Красногвардейский, Кировский, Невский,
Московский (юг)

10

Районы, приближенные к историческому центру города:
Центральный, Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский

3

Районы, удаленные от трасс федерального значения, КАД,
промышленных предприятий, пригороды

1

Удаленность от метро:

 

Пешком 10 - 15 минут

5

Транспортом

2

Тип помещения:

 

Капитальное

15

Ангар утепленный

5

Ангар неутепленный

3

Этажность:

 

Первый этаж

20

Не первый этаж с грузовым лифтом

5

Не первый этаж без лифта

1

Состояние помещения и коммуникаций:

 

Готовое к работе

20

Требуется косметический ремонт

7

Требуется капитальный ремонт

3

Состояние пола:

 

Беспылевое или антистатичное покрытие

10

Ровные бетонные или асфальтовые полы в хорошем состоянии

8

Земляные или деревянные полы в рабочем состоянии

3

Требуется стяжка или ремонт

0

Климатический режим:

 

Отапливаемое

15

Не отапливаемое

5

Наличие водоснабжения:

Есть подводка воды и слив

 10

Нет подводки воды

 0

Наличие грузоподъемных средств и механизмов:

 

Пандус

10

Кран-балка или тельфер

7

Погрузчики, кары, рохлы

7

Отсутствие подъемных средств и механизмов.

0

Подъездные пути:

 

Возможность подъезда и маневра еврофур

15

Наличие ж/д ветки

2

Возможность подъезда только мелкогрузового транспорта

1

 Телефонизация:

 

Наличие телефона, возможность использования компьютерной логистики

4

Отсутствие телефонных линий

0

Режим работы:

 

Круглосуточно

3

Только в рабочее время

1

Система допуска:

 

Обычная пропускная система (охрана)

3

Заказ пропуска за сутки (строгая или военизированная охрана)

2

Свободный доступ (без охраны)

1

В последнее время интерес к аренде складских и производственных площадей значительно вырос. Согласно составленной нами таблице балльной оценки складских помещений, современные складские комплексы высокого уровня, как правило, предоставляющие широкий спектр сопутствующих услуг (включая возможность мелкооптовой торговли со склада) набирают от 120 до 150 баллов.

Какие же складские площади пользуются сегодня наибольшим спросом?

Авторы четверти всех поступающих к нам заявок разыскивают помещения площадью от 100 до 300 квадратных метров. Чуть менее популярны (21% от общего количества обращений) склады от 300 до 500 квадратных метров. 16% обратившихся с заявками интересуют складские площади от 500 до 1000 квадратных метров. 20% потенциальных арендаторов нуждаются в складах, площадь которых превышает 1000 квадратных метров. Маленькими складами (до 100 кв.м) интересуются авторы 16% обращений. Именно в этой позиции вероятность успешного поиска наиболее велика: предложения опережают спрос в полтора раза.

Анализ других вариантов, зарегистрированных в нашей базе данных, позволяет представить «шкалу дефицитности» складских помещений в следующем виде:

- труднее всего найти подходящие склады площадью более 1000 квадратных метров; спрос в этом сегменте рынка в два раза превышает предложение;

- равные шансы на успешный поиск у соискателей более мелких площадей (от 200 до 1000 кв.м); спрос и предложения в этом сегменте, относительно, сбалансированы.

Половина из предлагаемых в аренду помещений по-прежнему расположена в южных и юго-западных районах города. Год назад их все равно не хватало, поскольку желающих найти склады поближе к трассе на Москву и торговому порту было еще больше - 59% от поступивших заявок. В 2006 году положение изменилось: спрос на складские и производственные помещения в этом направлении снизился до 34%, а вот в северном и северо-восточном - резко увеличился (33% поступивших заявок против 20% в прошлом году) и несколько превысил предложение.

Надо отметить, что в минувшем году заметно увеличился интерес к аренде именно производственных площадей, которые были востребованы авторами 38% поступивших к нам обращений. Если подобная тенденция сохранится, в названии этого раздела нашей базы данных придется поменять акценты, поставив слово «производственные» на первое место.

И последнее. Всем, кто задумывается об аренде склада, в разговоре с арендодателями очень важно уточнять, что конкретно входит в названную ими цену. Очень часто привлекательная на первый взгляд цена существенно увеличивается за счет не учтенных в ней составляющих: платы за коммунальные услуги, за предоставленное оборудование, за въезд и отстой автотранспорта на территории, за стоки (если на складе предусмотрено водоснабжение и канализация) и т.п.

Стоит также обратить внимание на то, в каких условных единицах выражена цена. Нередко арендодатели подразумевают европейскую валюту или устанавливают свой «спецкурс» доллара.

С учетом всех этих накруток общая стоимость аренды может измениться весьма существенно и свести на нет предполагаемый экономический эффект самостоятельного поиска без участия профессиональных посредников.

ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ

* Важной тенденцией является декларация крупными российскими и иностранными компаниями намерения инвестировать значительные средства в складские и индустриальные проекты.

* Сохраняются все предпосылки для очень быстрого роста рынка качественной складской недвижимости в ближайшие несколько лет: ожидается двукратный рост к концу 2008 г.

* Несмотря на ускоренное развитие рынка складской недвижимости его перенасыщения до 2010г. не произойдет, хотя уровень свободных площадей будет незначительно расти по мере ввода новых мощностей.

* В связи с малым количеством качественных складских площадей распространенной стала практика предварительной аренды, наблюдается тенденция к увеличению сроков арендных договоров (до 10 лет и выше).

2. Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода

2.1 Алгоритм реализации затратного подхода

В общем виде алгоритм оценки недвижимости на основе затрат выглядит следующим образом:

1. Определяется стоимость нового строительства здания (сооружения), которая может выступать либо в виде восстановительной стоимости, либо в виде стоимости замещения.

2. Оценивается величина накопленного износа здания (сооружения).

3. Оценивается стоимость здания (сооружения) с учётом накопленного износа (п.1-п.2).

4. Отдельно оценивается рыночная стоимость земельного участка как свободного и доступного для максимально эффективного использования.

5. Выполняется оценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости (п.3+п.4). При этом учитываются подходящая для данного проекта величина предпринимательской прибыли, а также дополнительные косвенные издержки, возникающие в период с окончания строительства до текущей даты. Они производятся для придания объекту уровня занятости и обустройства, соответствующего рыночному значению.

Стоимость нового строительства- это стоимость воспроизводства объекта как нового, то есть без учёта износа.

Восстановительная стоимость - это стоимость строительства в ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания, то есть из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

Стоимость замещения - это стоимость строительства в ценах на дату оценки аналогичного объекта, равной полезности оцениваемому зданию, но возведённого из современных материалов, с соблюдением передовых способов производства строительных Работ и квалификации рабочей силы, по современному проекту.

2.2 Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества

Определение стоимости нового строительства в курсовой работе будет выполняться на основе восстановительной стоимости. Для этого предлагается воспользоваться одним из источников отечественной нормативно-методической базы, разработанным специально для целей оценки, и называемым « Укрупнённые показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов» (УПВС). За базисный уровень принимаются цены на 1969г. Нормативы, включённые в УПВС, учитывают усреднённые затраты в объёме всех глав сводного сметного расчёта стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.

1. Расчётный объём оцениваемого здания определяется по формуле:

V = L*B*H. м (1)

V= 40*12*5= 2400 м

2. Определяем единичный укрупнённый показатель восстановительной стоимости объекта-аналога в базисном уровне цен ( С, руб/ м) непосредственно по таблице УПВС, с учётом пояса, в котором находится объект оценки .

Таким образом выбираем:

· здание склада;

· объём до 10000

· одноэтажное,

· территориальный пояс-3

· группа капитальности 2

· стоимость 1 м-10,6 руб.

3. Производим корректировку единичного укрупнённого показателя восстановительной стоимости:

С = С*К,руб/ м (2)

где К- поправочные коэффициенты на следующие признаки:

К- 1,03- коэф., учитывающий наличие вентиляции;

так как объём оцениваемого объекта меньше объема объекта-аналога более чем на 20% то поправочный коэффициент на объём =1,02;

коэф., учитывающий переход от одной группы капитальности к другой = 1,02

С=10,6 *1,02*1,03*1,02=11,36 руб/м.

4. Оценивается восстановительная стоимость здания в базисном уровне цен. То есть определяется сумма прямых и косвенных издержек в ценах 1969г. (ВС).

ВС= (ПП+КИ)= С* V, руб. (3)

где V - расчётный объём здания, м;

С - стоимость единицы объёма в базисном уровне цен с учётом выполненных корректировок руб/ м.

ВС= 11,36*2400 м= 27264 руб.

5. Осуществляется перерасчёт прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен, то есть определяется полная восстановительная стоимость объекта-оценки в ценах на текущую дату:

ВС= (ПП+КИ)= (ПП+КИ)*

* И*И*(1+)*(1+)*(1+) (4)

где И- индекс перехода от сметных цен 1969г. к ценам 1984г. ( в исх. дан. = 1,17)

И- индекс удорожания от цен 1984г. к дате оценки ( прил.6)

k- коэф. косв.расходов, которые были учтены в ценах 1969г.;

k- коэф. соответсв. ожидаемой прибыли предпринимателя;

- сумма ставок всех видов налогов ( прил.7)

Приложение 6

п/п

наименование

видов

З/пл.

осн. раб.

Эксплуа-

тация

машин

Материалы с доставкой

структурный

интервал

в среднем

4

Пром. здания и сооружения в каркасном исполнении

63,06

60,82

67,30-74,38

70,84

Приложение 7

Наименование налога

ставка

1

На возведение временных зданий и сооружений

2%

2

Зимнее удорожание

3%

3

Отчисления на противопожарную безопасность

0,5%

4

Охрана стройки силами строительной милиции

1,8%

5

Страхование

1,5%

6

Резерв средств на непредвиденные расходы

3%

ВС=27264*1,17*()* 1,12*1,1*1,118= 2857646 руб.

2.3 Расчёт накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста

Накопленный износ - это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих причин.

Теоретически, износ может начать накапливаться даже к моменту окончания строительства здания. Физическое разрушение имеет тенденцию существовать всегда. Возможно лишь некоторое замедление его темпов с помощью ремонта. Земля не имеет износа. При применении указанного выше метода в работе сначала определяют стоимость всех позиций устранимого физического и функционального износа (отложенного ремонта), который затем суммируется с величиной неустранимого устаревания.

Таким образом, величина накопленного износа здания может быть определена по формуле:

И=И+(( ВС- И)) (5)

где И- накопленный износ здания;

И- величина устранимого износа, руб. (рассчитывается по прил.9);

ЭВ - эффективный возраст здания, лет;

ОЭЖ - общая экономическая жизнь здания, лет;

Приложение 9

Вид работ

ед.

измерения

стоимость

за единицу

измерения, руб.

общая стоимость

работ, руб.

1. Заделка трещин и ремонт швов

стен здания

100п.м.

806

6045

2. Устройства глухих кирпичных перегородок

100 м

16142

80710

3. Замена стальных оконных переплётов

т.

22520

67560

4. остекление оконным стеклом

100 м

13260

33150

5. Ремонт литых асфальтовых полов

100 м

10540

73780

6. ремонт рулонной кровли

100 м

28646

171876

7. Окраска фасада

100 м

878

2634

8. Прочистка и промывка радиаторов

100 шт.

5450

4088

9. Окраска трубопроводов

100 м

1654

9924

10.Демонтаж электропроводки

100м

64

2368

11.Монтаж и прокладка новой проводки

100м

444

23088

1. 750п.м.*806/100= 6045руб.

2. 500 м*16142/100= 80710 руб.

3. 50*0,06*22520= 67560 руб.

4. 250 м*13260/100 = 33150 руб.

5. 700 м*10540/100=73780 руб.

6. 600 м*28646/100 = 171876 руб.

7. 300 м*878/100 = 2634 руб.

8. 75шт *5450/100= 4088 руб.

9. 600 м*1654/100=9924 руб.

10. 3700м*64/100 = 2368 руб.

11. 5200м * 444/100= 23088 руб.

И= 6045+80710+67560+33150+73780+171780+2634+4088+9924+2368+23088=477223 руб.

И= 477223+(58/175*(2857646-477223))= 1262763руб.

2.4 Стоимость здания с учётом накопленного износа

Остаточная стоимость здания с учётом накопленного износа определяется по формуле:

С= ВС- И (6)

С= 2857646 -1262763= 1594883 руб.

2.5 Оценка рыночной стоимости участка земли

Рыночная стоимость земли объекта оценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:

С= S* Ц (7)

где S- площадь оцениваемого участка земли м;

Ц- показатель удельной стоимости 1м земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли-продажи участков, $/ м.

Расчёт удельной стоимости приведён в таблице:

Объект оценки

Объекты аналоги, проданные за последнее время

1

2

3

4

5

Цена продажи

руб.

682080

9,6

9,0

8,7

11,7

7,8

площадь, м

480

8000

5000

6500

7800

8200

цена 1 м,руб.

1421

1200

1800

1338

1500

951

условия рынка

3 мес 1%

5мес 1,7%

2 мес 0,7%

1мес 0,3 %

8мес 2,7%

скоррект.цена

1212

1831

1347

1505

977

корр.на местопол.

то же

+5%

то же

+10%

то же

скоррект.цена

1212

1923

1347

1656

977

корр. на транспорт

+15%

-10%

то же

+5%

то же

скоррект.цена

1394

1731

1347

1739

977

корр. на зону

то же

то же

-10%

то же

+5%

скоррект.цена

1394

1731

1212

1739

1026

С= 1421*480=682080 руб.

2.6 Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе затрат

Используя полученные данные расчёта остаточной стоимости здания (улучшений) и рыночной стоимости земли, определим рыночную стоимость полного права собственности оцениваемого объекта.

РС= ВС- И+ С (8)

РС = 1594883+682080= 2276963 руб

3. Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода

3.1 Алгоритм реализации доходного подхода

Алгоритм расчёта стоимости недвижимости на основе доходов состоит из трёх основных шагов:

1. Составляется отчёт о доходах и расходах по объекту, с помощью которого определяется величина чистого операционного дохода от владения недвижимостью;

2. Выбираем метод оценки и, соответственно, коэффициент капитализации или норма дисконтирования чистого операционного дохода;

3. Производится оценка недвижимости на основе полученных результатов на предыдущих этапах расчёта.

3.2 Реконструкция отчёта о доходах

1. Потенциальный валовой доход от сдачи объекта в аренду

PGI=S*m*0.8*Ар* k (9)

где S- площадь одного этажа, м;

m- кол-во этажей;

0,8- коэф., учитывающий отличие площади застройки от площади, сдаваемой в аренду;

Ар- ставка аренды $ м/год;

k- курс рубля к доллару США;

PGI=480*1*0,8*180**25= 1728000 руб.

2. Потери от незанятости и при сборе арендной платы

V+L = PGI* + PGI*k (10)

где t- общ. число арендных периодов в течение рассматриваемого срока (1 год);

k-коэф., учитывающий потери при сборе арендной платы ( по заданию=0,07).

V+L= 1728000* +1728000*0,07= 207360 руб.

3.Прочие доходы

MI= PGI*(k-1) (11)

k коэф. прочих доходов ( по заданию = 1,1)

MI=1728000*(1,1-1)= 172800 руб.

4. Действительный валовой доход

EGI= PGI-( V+L)+ MI (12)

EGI = 1728000-207360+172800=1693440 руб.

5. Операционные (эксплуатационные) расходы

ОЕ = FE+VE+RR (13)

где FE - постоянные расходы ( по заданию=2,2%-налог от стоимости имущ.

3%- страх платежи от нов. строительства

7$м/год);

VE - переменные расходы (по заданию = 25$м/год);

RR- расходы на замещение короткоживущ. элементов здания;

FE = 2,2%* РС+3% ВС+7$м/год* S*m* k=0,022*2042692+

+0,03*2507987+7*480*1*25= 204179 руб.

VE = 25$м/год* S* k=25*480*25= 300000 руб.

RR = 0,15*( 204179+300000)= 75627 руб

ОЕ=204179+300000+75627= 579806руб

6. Чистый операционный доход

NOI=EGI-OE (14)

NOI = 1693440-579806= 1113634руб.

Реконструкция отчёта о доходах

Показатель

Обозначение, формула расчёта

Результат расчёта

Потенциальный валовой доход

PGI=S*m*0.8*Ар* k

1728000 руб.

Потери от незанятости и

при сборе арендной платы

V+L = PGI* + PGI*k

207360 руб.

Прочие доходы

MI= PGI*(k-1)

172800 руб.

Действительный валовой доход

EGI= PGI-( V+L)+ MI

1693440 руб.

Операционные расходы

ОЕ = FE+VE+RR

579806 руб.

Чистый операционный доход

NOI=EGI-OE

1113634 руб.

3.3 Оценка недвижимости методом прямой капитализации

В данной курсовой работе реализация доходного подхода предполагает применение метода прямой капитализации для расчёта рыночной стоимости недвижимости, который реализуется формулой:

РС= (15)

где R-коэфф. капитализации по данному типу недвижимости (по зад= 15%)

РС= 1113634руб /0,15=7424227 руб

4. Согласование результатов оценки

Далее надо сравнить результаты, полученные с использованием двух подходов к оценке. Можно увидеть, что расчётные величины рыночной стоимости отличаются друг от друга. Поэтому в данном разделе выполняется процедура согласования результатов оценки с применением весовых коэффициентов по формуле:

РС= РС*0,3+ РС*0,7

РС=2276963*0,3+7424227*0,7= 5880048руб.

Заключение

В данной курсовой работе рассматривались для подхода оценки рыночной стоимости имущества - затратный и доходный подходы.

По итогам проделанной работы можно заметить, что при использовании различных методов оценки, стоимость объекта значительно различается (РС=2276963; РС=7424227) . Это можно объяснить тем, что при затратном подходе мы сравниваем объект оценки с аналогичным ему объектом на рынке недвижимости, а так как абсолютно одинаковых объектов не существует, то и стоимость объекта оценки получилась приблизительной и не точной. При доходном подходе стоимость рассчитывалась по конкретному объекту оценки, по конкретным доходам и расходам его использования и эксплуатации. Поэтому результаты можно считать более точными.

В результате того, что мы использовали два подхода, то мы и получили два разных результата. В данной ситуации необходимо согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости (РС= 5880048руб).

В итоге согласования была получена стоимость оцениваемого объекта, которая и является в данной курсовой работе рекомендуемой.

Список использованной литературы

1. А.В. Бурков, В.Г. Никифоров, Ю.А. Ростомянц Оценка недвижимости. Методические указания для выполнения курсовой работы. СПб СПГУВК 2006.-47с.

2. Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов: Учебно-практическое пособие. -М.: ИНФРА-М, 1997.-320с.

Размещено на http://www.allbest.ru/


Подобные документы

  • Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.

    курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013

  • Определение цены объектов недвижимости экономическими, политическими, физическими и социально-демографическими факторами. Характеристика сравнительного, затратного и доходного подхода к определению рыночной стоимости объектов недвижимости, их особенности.

    курсовая работа [4,0 M], добавлен 20.12.2011

  • Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.

    курсовая работа [54,9 K], добавлен 29.10.2007

  • Классификация объектов недвижимости, общие принципы их оценки. Анализ ситуации на вторичном рынке коммерческой недвижимости г. Новосибирска. Применение затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке рыночной стоимости административного здания.

    дипломная работа [1,8 M], добавлен 28.06.2012

  • Этапы, подходы и принципы оценки недвижимости. Характеристика и анализ рынка недвижимости. Определение риска инвестирования в различные объекты недвижимости. Оценка стоимости базы отдыха разными способами, согласование результатов о рыночной стоимости.

    дипломная работа [844,7 K], добавлен 15.04.2011

  • Анализ рынка недвижимости земельных участков по Самарской области. Определение объектов аналогов и подбор сопоставимых районов. Расчет стоимости объекта недвижимости методом распределения. Базовая формула доходного подхода. Коэффициент капитализации.

    курсовая работа [672,3 K], добавлен 04.06.2015

  • Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.

    дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012

  • Виды стоимости недвижимости, ее оценка с помощью основных подходов (доходного, затратного, сравнительного) и методов (капитализации доходов, дисконтирования денежных потоков). Методика расчета рыночной стоимости гостиничной недвижимости в г. Москве.

    курсовая работа [51,7 K], добавлен 18.05.2012

  • Рассмотрение сущности, методики и преимуществ использования затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости. Анализ рыночной стоимости объектов недвижимости (расчет физического износа, прибыли застройщика, затрат на строительство).

    курсовая работа [68,4 K], добавлен 13.04.2010

  • Оценка стоимости недвижимости: основные понятия, подходы, методы, проблемы и принципы оценки. Определение рыночной стоимости в рамках затратного, рыночного и доходного подходов. Рекомендации по управлению и увеличению величины рыночной стоимости объекта.

    дипломная работа [69,1 K], добавлен 15.11.2009

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.