Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

РС = С_в/з (1 - И) + З_пр, где:

РС - рыночная стоимость, рассчитанная затратным подходом;

С_в/з - восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства / замещения) объекта оценки без учета износа;

И - накопленный износ;

З_пр - затраты, связанные с приобретением.

При определении восстановительной стоимости в затратном подходе определяется стоимость воспроизводства или стоимость замещения (без учета износа).

Под стоимостью воспроизводства без учета износа оцениваемого объекта понимается либо стоимость воспроизведения в современных условиях и в текущих ценах точно такого же объекта (его полной копии), либо стоимость приобретения (в текущих ценах) объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным, эксплуатационным и другим характеристикам.

Под стоимостью замещения без учета износа оцениваемого объекта понимается стоимость приобретения (в текущих ценах) на свободном, открытом и конкурентном рынке аналогичного нового объекта в заданном регионе, максимально близкого к рассматриваемому, по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, существенным с точки зрения его настоящего использования.

Граница между стоимостью воспроизводства объекта и стоимостью его замещения всегда условна. Выбор, какую из двух стоимостей принять для определения стоимости оцениваемого объекта, делается исходя из возможностей того или иного метода расчета в каждой конкретной ситуации.

В настоящем Отчете оценщик определил стоимость восстановления объектов недвижимости с учетом износа методом укрупненного показателя восстановительной стоимости аналогов.

9.1.1 Определение восстановительной стоимости

В качестве аналогов оценщиком принимаются объекты по данным Сборников Укрупненных показателей восстановительной стоимости.

Расчет восстановительной стоимости здания, включает следующие этапы:

- Определение базовой восстановительной стоимости (ВС_б) в ценах 1969 г. по данным о восстановительной стоимости аналога.

- Определение корректирующих поправок для устранения различий объекта оценки от аналога.

- Определение коэффициента прибыли инвестора

- Расчет фактической восстановительной стоимости в ценах 1969 г., как произведения базовой восстановительной стоимости, корректирующих поправок и коэффициента прибыли инвестора.

- Описание индекса перехода от цен 1969 года к текущим ценам.

- Расчет восстановительной стоимости в текущих ценах.

Таким образом, восстановительная стоимость здания определяется по формуле (1):

(1)

где:

ВС_б - базовая стоимость замещения в ценах 69 г.

Рk_i - произведение корректирующих поправок.

Кпи - коэффициент, учитывающий прибыль инвестора (заказчика строительства).

I_69-до - индекс перехода от цен 1969 г. к ценам на дату оценки.

Базовая восстановительная стоимость

Расчет базовой восстановительной стоимости производится по формуле:

(2)

где:

V_объект - строительный объем объекта недвижимости.

УВС_аналог - восстановительная стоимость удельной единицы строительно-монтажных работ аналога объекта оценки.

В восстановительную стоимость указанных укрупненных показателей включены все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу н освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательных работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за подвижной характер работ и др.

Расчет восстановительной стоимости приводится в таблице №11

9.1.2 Коэффициент прибыли предпринимателя

Обычно при расчете рыночной стоимости недвижимости с использованием затратного подхода предполагается что, инвестор, вкладывая деньги в строительство должен рассчитывать на доходность, равную альтернативным вложениям в недвижимость.

Коэффициент прибыли предпринимателя рассчитывается исходя из следующих допущений:

- ближайший альтернативный проект для строительства является кредитование нового строительства с эффективной квартальной ставкой процента (Y_k) приблизительно равной 6%;

- учтено, что начальные вложения средств (В) обычно не превышают 30% от стоимости объекта;

- типичные сроки строительства для подавляющего большинства проектов не превышают 2 (двух) лет

Расчет производится по формуле:

k k k² k

P_r ? [1+Y_k х 3 + д_E х (1+2Y_k х 3 +Y_k² х 3)] х Y_k х 2

Где P_r - прибыль предпринимателя

Y_k - эффективная квартальная ставка процента

k - продолжительность строительства в кварталах

Таблица №9

В-начальные вложения	К - продолжительность строительства в кварталах
	2	4	6	8
0	6,2	13,0	20,2	27,8
0,1	6,9	14,4	22,5	31,2
0,2	7,5	15,8	24,8	34,6
0,3	8,2	17,2	27	37,9

Диапазон значений величины прибыли предпринимателя относительно рассматриваемого объекта находится в пределах до 37,9%

9.1.3 Индекс пересчета

И 1969-1984 - индекс изменения сметной стоимости строительства за соответствующий период.

Для пересчета сметных цен из уровня 1969 г. в уровень 1984 г. Используются Индексы изменения сметной стоимости СМР по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей (приложение №1 к постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. №94). И 1969-1984 ⁼ 1,196;

И1984-2009 по приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Калужской области №4 (106) октябрь 2009:

1.1.1.1.1.1 Народное хозяйство - 112

Таким образом коэффициент пересчета равен: 1,196 *112 = 133,95.

9.1.4 Расчет накопленного износа

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Расчет накопленного износа производится по формуле:

И = 1,0 - (1,0 - Ифиз.) х (1,0- Ифун.) х (1,0 - Иэк.) (3)

Где:

Ифиз - физический износ объекта оценки (величины физического износа приведены в описании объектов оценки);

Ифун. - функциональный износ объекта оценки;

Иэк. - экономический износ объекта оценки.

Физический износ:

Величина физического износа оцениваемой недвижимости в данном отчете определялась путем выхода оценщика на место нахождения объектов оценки, осмотра конструкций здания и с применением таблицы ориентировочной оценки физического износа зданий приведенной ниже (Кутуков В.Н. учебник для строительных ВУЗов, М. Высшая школа)

Таблица №10

Физический износ (в%)	Состояние несменяемых конструкций зданий	Состояние внутренних конструктивных элементов
0-20	Повреждений и деформаций нет. Нет также следов устранения дефектов	Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют
21-40	Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках.	Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием.
41-60	Имеются много следов ремонтов трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками.	Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней.
61-80	Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали.	Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями.
81-100	Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен.	Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена.

Физический износ - это износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.

В наибольшей степени отражают истинную величину физического износа методы, основанные на анализе фактического состояния объектов средствами интроскопии и технической диагностики. Эти методы, однако, очень трудоемки и могут быть использованы только при оценке единичных объектов, когда техническое состояние объекта, главным образом, определяется внутренними (скрытыми) параметрами. Более доступными следует признать методы, основанные на визуальном осмотре объектов и их поэлементном анализе. Эти методы не позволяют обнаружить скрытые дефекты, что снижает их достоверность. Тем не менее, они достаточно полно отражают состояние объектов оценки и обычно используются, когда оценивается рыночная стоимость недвижимости и сооружений.

Также при оценке сложных объектов недвижимости, когда визуальный анализ не позволяет достаточно надежно установить фактическое состояние объекта и его остаточный ресурс, распространение получил метод срока жизни. В соответствии с этим методом процент физического износа рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни. При этом, если условия эксплуатации оцениваемых объектов стандартные и соответствуют установленным требованиям, то эффективный возраст можно считать равным фактическому сроку эксплуатации. В качестве срока экономической жизни в этом случае можно принять срок, соответствующий нормам амортизации. Тогда величина износа рассчитывается, как произведение фактического срока эксплуатации на норматив амортизационных отчислений при условии линейной модели амортизации.

Расчет полного износа

Как правило, износа объекта определяется исходя из фактического срока службы и ожидаемого срока экономической жизни по формуле:

где:

- неустранимый физический износ, руб.

ВС - восстановительная стоимость объекта, руб.

- фактический срок жизни объекта

- срок экономической жизни объекта

Фактический возраст объекта определялся посредством визуального осмотра и соответствует 28 годам.

При определении ожидаемого срока физической жизни использованы данные «Единых норм амортизационных отчислений» для соответствующего типа зданий норма амортизации для данного типа зданий составляет 1% в год. Ожидаемый возраст физической жизни составляет 100 лет.

По результатам расчетов неустранимый износ составляет

И^неустр_физ = 28/100 = 0,28 или 28 процентов.

Функциональный износ

Функциональный износ - это потеря стоимости объекта вследствие несоответствия его характеристик (проекта, материалов, дизайна и т.д.) современным требованиям рынка к ним. Это несоответствие проявляется в виде недостатков или «сверхулучшений», которые на момент строительства таковыми не являлись, а проявились в результате изменения к дате оценки требований, предъявляемых к рассматриваемому типу объектов, которые при этом могут продолжать прекрасно функционировать.

Функциональный износ может быть исправимым или неисправимым, что определяется не физической возможностью устранения причин его вызвавших, а экономической целесообразностью такого устранения. Когда же, несмотря на то что, устранение причин вызвавших функциональный износ, возможно и кажется резонным, но экономически нецелесообразно, функциональный износ считается неисправимым.

Функциональный износ равен разности между потерями покупателя при доведении объекта оценки до рыночных кондиций и тем, что он приобретает, в результате этого. Функциональный износ - это компенсация этой разницы за счет уменьшения стоимости приобретаемой недвижимости как есть.

В соответствии с ССО РОО «Оценка имущества. Оценка недвижимости» 2005 г. «количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления элементов, является разница между стоимостью устройства требуемых элементов на момент оценки и стоимостью этих же элементов этих же элементов если они были бы выполнены на момент оценки.

В данном отчете объекты оценки имеют функциональный износ из-за потери своего основного функционального назначения, т.е. объект оценки уже не будет использоваться в том качестве, для которого он был возведен во времена плановой советской экономики. Объект оценки имеет достаточно большой избыточный строительный объем, который требует дополнительных затрат по освещению и отоплению и который на дату оценки в современных условиях ведения хозяйственной деятельности должен быть сокращен вдвое. А отсутствие таких элементов, как система современного автоматического пожаротушения, система охранного видеонаблюдения, современной системы вентиляции и инженерных коммуникаций, планировка, общие размеры и отделочные материалы приводит еще к более глубокому несоответствию требованиям рынка. Все эти элементы присущи аналогичным объектам на рынке и без которых объект не может соответствовать современным рыночным стандартам.

Так как оцениваемый объект имеет срок эксплуатации 28 лет и его дальнейшая экономическая судьба зависит от проводимого в нем вида бизнеса, а в качестве офисного здания в месте его расположения для соответствия современным рыночным требованиям, будет необходимо провести модернизацию или ремонт с применением современных материалов и дополнительного оснащения объекта, что и будет является суммой функционального износа. Рыночные данные говорят о том что доведение здания до его функционального соответствия, как правило находятся на уровне 10% от его восстановительной стоимости.

Внешний износ (экономический износ)

Функционирование объекта оценки решаются с учетом условий внешней среды (физической, правовой, экономической, социальной), оказывающей влияние на ценность и привлекательность объекта для потенциальных пользователей. При этом физические и правовые параметры среды меняются существенно медленнее, чем параметры экономические и социальные.

Физическая среда создается природой, природными явлениями, а также результатами изменения природы человеком. Эта среда формирует материальные условия функционирования и развития недвижимости.

Из характеристик физической среды, внешней по отношению к объекту, достойны особого внимания следующие: климат, предрасположенность к природным катастрофам, экология и предрасположенность к техногенным катастрофам, рельеф местности, характер ландшафта, характер застройки.

Компоненты юридической сущности объекта - в состав объекта недвижимости включается пакет прав и обременений. понятие собственности (права собственности) - право собственности, право владения, право распоряжения.

Кроме этих основных прав применительно к недвижимости целесообразно указать дополнительные правомочия:

право на доход;

право на добровольное отчуждение, потребление, изменений - вплоть до уничтожения улучшений;

бессрочность владения и защищенность от экспроприации (право на безопасность);

запрещение использовать объект во вред другим людям;

возможность изъятия объекта в уплату возмещения долга;

гарантии восстановления нарушенных прав.

Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:

предмет потребления (бездоходного);

реального актива (фактора производства);

финансового (инвестиционного) актива

Социальную среду определяют и характеризуют:

престижность района местоположения объекта;

состав населения;

социальные группы;

динамика изменения численности и состава;

подвижность населения;

занятость населения;

структура уровней образования;

состояние рынка труда;

- уровень преступности.

Оценка экономического износа производится с использованием матричного метода экспертных оценок факторов:

Таблица №11

Тип экономического фактора	1 балл	2 балла	3 балла	4 балла	5 баллов	6 баллов	7 баллов	8 баллов	9 баллов	10 баллов
Загрязнение среды		1
Техногенные катастрофы		1
Нестабильность политики			1
Несовершенство законов				1
Изъяны госрегулирования					1
Спад емкости рынка недвижимости						1
Недостаток ресурсов			1
Спад в экономике							1
Недоступность кредитов										1
Преступность в регионе		1
Количество факторов	0	3	2	1	1	6	0	0	0	1
Сумма	0	6	6	4	5	6	7	0	0	9
Суммарная потеря	43
Общее количество факторов	10
Экономический (внешний) износ	Ивнеш. = 43/10 = 4,3%

Расчет накопленного износа производится по формуле:

И = 1,0 - (1,0 - Ифиз.) х (1,0- Ифун.) х (1,0 - Иэк)

И = 1,0 - (1-0,28) * (1,0-0,1) * (1,0 -0,043) = 0,38

9.1.4 Определение рыночной стоимости права аренды земельного участка

Обоснование используемых данных:

- Кадастровая стоимость 1 сотки земельного участка определяется в соответствии с данными кадастрового паспорта и равна 100 рублей за 1 кв. м.

- Арендный платеж составляет - 1% от кадастровой стоимости в соответствии с Постановлением Правительства РФ №582 от 16.07.2009.

- Выкупная цена 1 сотки земельного участка определена в соответствии с законом №401_ОЗ от 06.02.2008 пп 1 «б» в размере. 2,5% от кадастровой стоимости.

- Рыночная стоимость 1 сотки земли производственного назначения в Дзержинском районе Калужской области на дату оценки определяется в размере 15000 руб. (анализ рынка).

Сценарий 1.

После окончания срока аренды договор будет продлен.

Арендные платежи будут идти постоянно.

Стоимость права аренды определяется как разница между рыночной стоимостью земельного участка на праве собственности и земельными платежами, дающими возможность использовать землю на праве аренды за бесконечный период времени (капитализированной стоимостью фактической арендной платы).

Стоимость права аренды:

= 15 000*50 - 50 *100*12 /0,14 = 321428 руб.

Сценарий 2.

После окончания срока аренды земля будет выкуплена по выкупной цене.

Срок аренды принимается равным одному году

Таким образом:

Капитализированная стоимость арендных платежей за 12 месяцев (с даты оценки) до окончания срока аренды составит:

= 8400 /0,1596 = 52632 руб.

Стоимость выкупа после 12 месяцев аренды: 50*2500 = 125000 руб.

Стоимость права аренды земельного участка расположенного под зданием = 125000 + 52632 = 177 632 руб.

Далее следует согласование результатов, полученных двумя способами. Определяем среднее из двух значений

Стоимость права аренды:

(321428 + 177632):2 = 249530 руб.

9.1.6 Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Таблица №12

№	Наименование показателя	Числовое значение показателя
1	Площадь оцениваемого помещения	3500 м.кв
2	Строительный объем оцениваемого объекта	11900 м.куб
3	НДС (Налоговый кодекс РФ)	1,18
4	Коэффициент прибыли предпринимателя	1,379
5	Удельный показатель восстановительной стоимости	20, 4 УПВС №28 табл. 85
6	Индекс пересчета	133,95
7	Процент общего износа	0,38
8	Полная восстановительная стоимость с учетом общего износа, руб.	32 806 342 руб.
9	Право аренды земельного участка	249 530
10	Рыночная стоимость объекта оценки	33 055 872

Вывод по затратному подходу: рыночная стоимость объекта недвижимости определяется в сумме 33 055 872 руб.

9.2 Доходный подход

Доходный подход позволяет провести прямую оценку стоимости недвижимости, в зависимости от ожидаемых в будущем доходов. Данный метод основан на предположение, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, больше, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Считается, что собственник тоже не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости будущих доходов. Поэтому стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов. Такой подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов. Инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, покупает не набор активов, состоящий из зданий, сооружений, машин, оборудования, нематериальных ценностей и т.п., а поток будущих доходов, который позволяет ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние. Таким образом, доходный подход всегда применяется для определения инвестиционной стоимости бизнеса (стоимости для конкретного инвестора) и очень часто - для определения обоснованной рыночной стоимости (предполагаемой стоимости, уравновешивающей спрос и предложение на открытом рынке, т.е. стоимости для абстрактного покупателя).

В рамках доходного подхода можно выделить две группы методов:

метод капитализации,

метод дисконтирования денежных потоков.

Доходный подход при определении стоимости объекта оценки используется для оценки объектов, приносящих доход. Основным принципом, лежащим в основе метода, является то, что стоимость объекта недвижимой собственности, в которую вложен капитал, отражает качество и количество ожидаемого дохода, который может принести этот объект на протяжении своего срока службы.

Недвижимое имущество, при реализации доходного подхода, рассматривается с точки зрения объекта вложения капитала и получения дохода от него, при этом учитываются условия инвестирования и финансирования недвижимости, проводится анализ доходов и расходов, будущие доходы приводятся к текущей стоимости путем капитализации и дисконтирования. В условиях стабильной экономики, когда есть возможность с высокой степенью достоверности прогнозировать развитие рынка, доходный метод дает хорошие результаты.

В данном случае для оценки стоимости объекта оценки был использован доходный подход в предположении, какие доходы мог бы принести данный объект недвижимости при сдаче его в аренду.

В рамках доходного подхода использовался метод капитализации доходов. Этот метод представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

· определение ожидаемого годового дохода, в качестве дохода генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

· расчет ставки капитализации;

· определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации:

С = ЧОД/ коэффициент капитализации

При определении стоимости объекта оценки доходным подходом используются следующие уровни дохода:

· ПВД (потенциальный валовой доход)

· ДВД (действительный валовой доход)

· ЧОД (чистый операционный доход)

· ДП (денежные поступления) до уплаты налогов

ПВД - доход, который можно получить от недвижимости при 100% - ом ее использовании без учета всех потерь и расходов:

ПВД = S х Са,

Где: S - площадь, сдаваемая в аренду, м²

С_а - рыночная арендная ставка за 1 м²

Площадь, потенциально сдаваемая в аренду:

Согласно техническому паспорту БТИ общая площадь, потенциально возможная для сдачи в аренду, составляет:

Таблица №13

№ п/п	Наименование объекта	Ед. измерения	Общая площадь
1	Административное здание	м 2	3500

Расчет ПВД

Таблица №14

№ п/п	Наименование показателя	Нежилое помещение
1	Сдаваемая в аренду площадь, м2	3500
2	Рыночная арендная ставка в месяц, руб./м2 (анализ рынка)	300
3	Длительность периода, год	1 (12 месяцев)
4	ПВД, руб./год	12 600 000

ДВД - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавление прочих доходов.

ДВП = ПВД - Потери от недоиспользования и при сборе арендной платы + Прочие доходы

На основании проведенного анализа рынка коммерческих помещений для дальнейшего расчета были сделаны следующие допущения:

· Потери от недоиспользования в целом по Калужской области составляют до 20%, они могут возникнуть при смене арендатора, по причине простоя помещения и т.д.

· Учитывая характеристики объекта, прочих доходов не планируется.

Таким образом, в рамках настоящего отчета действительный валовой доход равен:

Расчет ДВД

Таблица №15

№ п/п	Наименование показателя	Процент недозагрузки
1	Потери от недоиспользования площадей	20%
2	ДВД, руб./год	10 080 000

ЧОД - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год

ЧОД = ДВД - ОР

ОР - операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы делятся на:

- расходы на управление;

- условно-переменные или эксплуатационные расходы;

- условно-постоянные расходы

Определение расходов на управление.

Согласно дополнениям и комментариям к международным стандартам оценки, «…Управленческие затраты - отдельная статья затрат, идущая на выплату вознаграждения административному персоналу (управляющим), основными функциями которых являются:

- подбор арендаторов на имеющиеся площади и заключения сними арендных договоров;

- надзор за своевременностью арендных платежей;

- поддержание функциональной пригодности объекта;

- выработка общей стратегии по использованию объекта».

Данные расходы устанавливаются в виде% от действительного валового дохода и, как правило, находятся на уровне 5%.

Определение эксплутационных расходов.

К эксплутационным расходам относятся расходы на электроснабжение, телефон, тепло, водоснабжение, канализацию, вывоз мусора, охрану. На основании анализа доля эксплутационных расходов в величине ставки арендной платы по нежилым помещениям составляет от 10% до 15%.

В настоящем отчете для расчета применяется доля эксплутационных расходов 15%.

Определение условно-переменных расходов.

Налог на имущество.

Налог на имущество физических лиц составляет 0,3% в год от инвентарной стоимости, которая принята оценщиком по данным техпаспорта БТИ.

Так же в этой расчетной графе учитываются арендные платежи за земельный участок.

Страховые платежи.

Для определения уровня ставки страхования были рассмотрены аналитические материалы и рекламная информация фирм, занимающихся страхованием в Калуге и Калужской области: ОАО «РОСНО» и ОАО «ВСК».

Анализ средних ставок страховых компаний позволяет определить величину страховых премий в размере 0,55%-1% в год от инвентарной стоимости объекта.

Расходы капитального характера.

Расходы капитального характера - денежные средства, отчисляемые в специальные фонды, создаваемые для стабилизации крупных единовременных затрат, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости (в основном с ремонтом или заменой короткоживущих элементов здания). Предполагается, что капитальный ремонт будет проводиться, один раз в 10 лет. Количественно годовая величина расходов на замещение определялась, как рыночная величина расходов на замену строительных элементов с коротким сроком службы

Средняя удельная стоимость проведения косметического ремонта определена по рыночным данным для производственных помещений неопределенного назначения в размере от 500 руб. до 1000 руб./м²

Расчет операционных расходов:

Таблица №16

Операционные расходы	Характеристика	Числовой показатель
		Объект
Затраты на управление (ЗУ)	% от ДВД	5,0
	ДВД	10 080 000
	итого ЗУ, руб.	504 000
Эксплутационные расходы (ЭР)	% от ПВД	15,0
	ПВД, руб.	12 800 000
	итого ЭР, руб.	1 920 000
Налог на имущество	ставка налога% от инвентаризационной стоимости	2,2%
	Стоимость по данным БТИ	1 873 056
	итого, руб.	41 207
Налоговый платеж за земельный участок	Кадастровая стоимость 1 м.кв. В руб.	100
	Площадь земельного участка, м.кв.	5000
	налог	2%
	Итого, руб.	10 000
Страховые платежи	1% от инвентаризационной стоимости	1%* 1873056
	итого, руб.	18 730
Расходы капитального характера	общая стоимость ремонта, руб./м2	1000
	площадь помещения, м2	3500
	периодичность ремонта, лет	10
	число лет в периоде	1
	стоимость ремонта за 1 год, руб.	350 000
Итого операционные расходы, руб.	2 843 937

Расчет чистого операционного дохода.

Чистый операционный доход рассчитывается по следующей формуле:

ЧОД = ДВД - ОР

Таблица №17

№ п/п	Наименование показателя	Объект оценки
1	Действительный валовой доход, руб. (ДВД)	10 080 000
2	Операционные расходы, руб. (ОР)	2 843 937
3	Чистый операционный доход, руб. (ЧОД)	7 236 063

Определение ставки капитализации

Коэффициент капитализации (К) включает ставку дохода на капитал (V) и норму возврата капитала, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств (I):

К =V + I.

Определение ставки дохода на капитал

Наиболее распространенной формой расчета ставки дохода на капитал является метод кумулятивного построения. В соответствии с этим методом ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премии за систематические и несистематические риски.

Максимальный размер риска принят по пятибалльной шкале, поскольку она достаточно способна отобразить градации риска.

безрисковая ставки - в качестве безрисковой ставки для целей настоящего отчета принята ставка рефинансирования Центрального банка РФ и составляет 8%.

премия за риск вложения в объект недвижимости - 2% - в условиях сложившегося рынка коммерческой недвижимости вложение денежных средств в объект имеет риск ниже среднего.

премия за неликвидность - 2% - по своему масштабу объект не входит в число наиболее востребованных рынком, при этом сам рынок достаточно активный, поэтому ликвидность объекта определена на уровне ниже среднего;

премия за инвестиционный менеджмент - 2% - в данном случае процесс управления связан с потоками доходов от сдачи объекта в аренду, что не предполагает сложной структуры инвестиций; риск может заключаться только в нестабильности получения доходов от крупномасштабного объекта (риск неплатежей), что характерно для периода выхода из экономического кризиса.

Ставка дохода на капитал равна 0,14.

Определение ставки дохода на капитал

Как отмечалось выше, коэффициент капитализации К включает ставку дохода на капитал и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.

В теории оценки недвижимости известны три метода расчета нормы возврата (возмещения) капитала: метод Инвуда, метод Хоскольда и метод Ринга. Они отличаются использованием разных ставок процента фонда возмещения. Метод Инвуда рекомендуется применять для оценки активов, генерирующих постоянные потоки доходов. Метод Ринга - для истощаемых активов, а метод Хоскольда - для высокоприбыльных активов.

Ввиду того что оцениваемый объект недвижимости находится в удовлетворительном техническом состоянии, для такой недвижимости характерно направление возмещаемых сумм на поддержание объекта в работопригодном состоянии. Используем метод Ринга: I = 1/n, где n - остаточный срок службы недвижимости. I = 1/72 = 0, 0139 (1,39%)

Общий коэффициент капитализации равен 14% + 1,39% = 15,39%

Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.

Таблица №18

№ п/п	Наименование показателя	Объект оценки
1	Чистый операционный доход (ЧОД), руб.	7 236 063
2	Ставка капитализации	0,1539
3	Рыночная стоимость В рублях	47 017 953

Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная с применением доходного подхода, составляет: 47 миллионов 17 тысяч 953 рубля.

9.3 Сравнительный подход

9.3.1 Общее описание сравнительного подхода к оценке имущества

· Обоснование сравнительного подхода

· Критерии отбора сходных объектов

· Важнейшие ценовые мультипликаторы

Особенностью сравнительного подхода к оценке собственности является ориентация итоговой величины стоимости, с одной стороны, на рыночные цены купли-продажи аналогичной недвижимости, принадлежащей сходным компаниям; с другой стороны, на фактически достигнутые финансовые результаты.

Особое внимание уделяется:

· теоретическому обоснованию сравнительного подхода, сфере его применения, особенностям применяемых методов;

· критериям отбора сходных объектов недвижимости;

· характеристике важнейших ценовых мультипликаторов и специфике их использования в оценочной практике;

· основным этапам формирования итоговой величины стоимости;

· выбору величин мультипликаторов, взвешиванию промежуточных результатов, внесению поправок.

9.3.2 Общая характеристика сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке собственности предполагает, что ее ценность определяется тем, за сколько она может быть продана при наличии достаточно сформированного рынка аналогичного имущества. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичной объекта, зафиксированная рынком.

Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающей возможность его применения, а также объективность результативной величины, являются следующие базовые положения:

· Во-первых, оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на аналогичные объекты недвижимости. При наличии развитого рынка фактическая цена купли-продажи объекта недвижимости в целом или его части наиболее интегрально учитывает многочисленные факторы, влияющие на величину стоимости. К таким факторам можно отнести соотношение спроса и предложения на данный вид доходной недвижимости, уровень риска, конкретные особенности объекта недвижимости и т.д. Это, в конечном счете, облегчает работу оценщика, доверяющего рынку.

· Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в доходную недвижимость, покупает, прежде всего, будущий доход. Особенности конкретной доходной недвижимости интересуют инвестора только с позиции перспектив получения дохода. Стремление получить максимальный доход на размещенные инвестиции при адекватном риске и свободном размещении капитала обеспечивает выравнивание рыночных цен.

· В-третьих, цена коммерческой недвижимости отражает ее производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития. Отличительной чертой этих финансовых параметров является их определяющая роль в формировании дохода, получаемого инвестором.

Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов. В данном случае цена определяется рынком, так как оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. При использовании других подходов оценщик определяет стоимость недвижимости на основе расчетов.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход основывается на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод основывается на принципе замещения, гласящем, что максимальная стоимость недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретена другая недвижимость с эквивалентной полезностью.

Таким образом, цены текущих продаж аналогичных объектов наилучшим образом отражают условия формирования рыночной стоимости.

9.3.3 Основные этапы оценки при сравнительном подходе

1. Сбор и анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов.

2. Выбор модели, определение ценообразующих факторов.

3. Расчет корректировок для ценообразующих факторов на основе полученной на первом

этапе информации. Анализ скорректированных цен объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

В методе сравнения продаж различают две группы методов расчета корректировок:

- количественные;

- качественные.

Отличаются эти группы соотношением количества ценообразующих факторов и количества аналогов, используемых для оценки.

Если количество аналогов больше количества ценообразующих факторов, увеличенного на единицу, то для оценки используются методы первой группы:

- парных продаж;

- статистический анализ.

В противном случае для оценки используются методы второй группы:

- относительный сравнительный анализ;

- экспертные оценки.

Необходимо отметить, что если ценообразующие факторы имеют качественный характер, то необходимо произвести их адекватное отражение на количественные шкалы, т.е. провести т. Н. ранжирование. Для этого, как правило, также используются экспертные оценки.

Сбор рыночной информации и анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива.

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов. Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов нежилой недвижимости.

На дату оценки оценщик определил рыночную стоимость недвижимости рачсположенной в г. Москва с помощью сравнительного подхода сравнивая предложения (именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (ст. 435 и 437) по продаже коммерческих помещений.

9.3.4 Методика оценки

Данный метод основан на принципе замещения - покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимой собственности состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

Процедуру определения рыночной стоимости можно разбить на следующие этапы:

- выбор аналогов

- поправки к стоимости продажи на различия, которые имеются между объектом оценки и сопоставимыми объектами недвижимости

- расчет цены 1 кв. м площади оцениваемого объекта

- расчет рыночной стоимости объекта оценки умножением цены продажи 1 кв. м на площадь объекта оценки.

9.3.5 Расчет стоимости объекта оценки

Подбор аналогов

В соответствии с нормами ФСО №1 ч.III п. 14 «…объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

Сообразуясь с нормами ФСО №1 ч.IV п. 19 «…оценщик не может использовать информацию о событиях произошедших после даты оценки» выбраны аналоги предложенные к продаже до даты оценки, т.е. до 01.01.2010 года.

Источники информации, использованные при оценке объекта оценки перечислены ниже в Таблице №20.

Объем исследованной информации и степень ее надежности и достоверности оцениваются оценщиком как достаточная по количеству и содержанию, и имеющая высокую степень достоверности (истинности) и актуальная на дату оценки объекта оценки.

Полученная информация признана оценщиком приемлемой для целей данной оценки, так как она является доказуемой (проверяемой при разумных усилиях):

- источники публичные;

- источники авторитетные;

- источники специализированные.

Исходные данные приводятся ниже в таблице №19

Таблица №19

Объект оценки	Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
нежилое здание	Наименование объекта	Нежилое здание	Нежилое здание	Нежилое здание
Калужская область Дзержинский р-н, пгт Товарково	адрес	Калужская область, г. Малоярославец	Калужская область, г. Медынь	Калужская область, в районе з-да «Фольксваген»
3500	Общая площадь здания м. кв.	247	3000	3700
50 сот.	Площадь земельного участка	70 сот.	48 сот.	55 сот
Право аренды	Существующее право на земельный участок	Право аренды	Право аренды	Право аренды
собственность	Оцениваемые права на здание	собственность	собственность	собственность
отсутствуют	обременения	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
Нежилое коммерческое	Вид использования	Нежилое коммерческое	Нежилое коммерческое	Нежилое коммерческое
Не установлены	Условия оплаты	Не установлены	Не установлены	Не установлены
текущее	Время продажи	текущее	текущее	текущее
Тех.состояние удовлетворительное	Описание места расположения и технического состояния	Тех.состояние удовлетворительное. Все коммуникации.	Тех.состояние удовлетворительное. Все коммуникации Здание бытовых и административных помещений	Тех.состояние удовлетворительное Все коммуникации.
-	Цена (предложение)	8 000 000 рублей	42 000 000 рублей	60 000 000 Рублей
-	Источник информации	www.unrealty.ru|kaluga	www.informetr.ru	www.premierlist.ru
	Дополнительная информация	В районах Калужской области приближенных к московскому региону и городам Калуга и Обнинск рыночная стоимость земельного участка производственного назначения сложилась в пределах 50 000 рублей за 1 сотку.

9.3.6 Корректировка цен аналогов

Так как размеры аналогов всегда имеют разные значения, для сравнения оценщик использует единицу сравнения - физическую единицу площади.

Величины поправок определены методом парных продаж, методом прямого анализа характеристик, экспертным методом.

Далее приводится таблица корректировок с их обоснованием

Таблица №20

№ п/п	корректировки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	Цена аналогов в рублях	8 000 000	42 000 000	60 000 000
2	Стоимость 1 м.кв. аналога в рублях	32 388	14 000	16 216
3	Корректировка на передаваемые права собственности	Передаваемые имущественные права влияют на цену сделки. По анализируемым объектам аналогам информации о дополнительных ограничениях которые могут влиять на стоимость не выявлена. Корректировка не проводилась, так как все объекты находятся в собственности.
		I	I	I
4	Скорректированная цена в рублях	32 388	14 000	16 216
5	Корректировка на условия финансирования и на условия продажи	Способ финансирования аналогов - финансирование за счет собственных средств покупателя единым платежом, без использования банковского кредита и без рассрочки. Продажа объекта оценки предполагается на таких же условиях финансирования. Корректировка не проводилась, так как все аналоги предложены на открытом рынке в форме оферты
		I	I	I
6	Скорректированная цена в рублях	32 388	14 000	16 216
7	Корректировка на местоположение	Объекты-аналоги расположены как и объект оценки в районах наиболее приближенных к Московской области к Обнинску и Калуге. Корректировка не вводится.
		I	I	I
8	Скорректированная цена в рублях	32 388	14 000	16 216
9	Корректировка на время продажи	Все выбранные аналоги предложены к продаже на дату оценки, корректировки не проводится
		I	I	I
10	Скорректированная цена в рублях	32 388	14 000	16 216
11	Корректировка на физические характеристики и техническое состояние	По определившимся данным все аналоги имеют хорошее техническое состояние. Физические характеристики объектов различны, так же различен их конструктивный состав. Поскольку эта информация ограничена корректно рассчитать корректировку не представляется возможным. Корректировка не вводится
		I	I	I
12	Скорректированная цена в рублях	32 388	14 000	16 216
13	Корректировка на размер:	Корректировка учитывает тот факт, что единицы площади больших зданий ниже, чем меньших. Корректировка на размер определена на основании данных анализа рынка Уменьшение площади аналога на 50%(и более) по сравнению с оцениваемым объектом, повышает стоимость 1 кв. м. в нем на 40% и более. Увеличение (уменьшение) площади аналога на каждые 100 м.кв. ведет к уменьшению(увеличению) стоимости на 1%
		-40%	+5%	-2%
14	Скорректированная цена в рублях	19 433	14 700	15 892
15	Корректировка на уторгование и риэлтерские услуги	Так как в качестве аналогов нами принята информация по предложению, а в случае предложения всегда существует вариант проведения торга или скидки на торг, которая может составить от 3% до 20%, в условиях экономического кризиса и наметившихся тенденций на рынке недвижимости нами принята экспертная величина равная 5%. Среднерыночная величина стоимости риэлтерских услуг по аналогичным объектам может находится в диапазоне от 5 до 10%. Для данного объекта берем низший ценовой показатель, так как срок экспозиции таких объектов минимальный. Таким образом, путем сложения корректировка принята в следующих величинах:
		-10%	-10%	-10%
16	Скорректированная цена в рублях	17 490	13 230	14 302
17	Рейтинговый вес аналога	0,1	0,4	0,5
18	Средневзвешенная стоимость 1 м.кв. объекта оценки в рублях	1 749 + 5 292 + 7 151 = 14 192 руб.

Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная с применением сравнительного подхода, определяется в сумме 49 672 000 рублей

9.4 Согласование и обобщение результатов

Для согласования полученных результатов и выбора наиболее достоверного значения рыночной стоимости примененным подходам определены коэффициенты значимости отражающие рыночную ситуацию которые приведены ниже в таблице №21

Таблица №21

Наименование объекта оценки	Стои мость, опреде ленная в рамках затратного подхода	Стоимость, опреде ленная в рамках сравнительного подхода	Стои-мость, определенная в рамках доход ного подхода	Коэффициенты значимости подхода
				Затратный подход	Сравнительный под ход	Доходный подход
Здание	33 055 872	47 017 953	49 672 000	0,2	0,4	0,4
Согласованная рыночная стоимость объекта оценки	45 287 155

Выводы по согласованию результатов

1. Оценка затратным подходом (по затратам)

Этот подход заключен в расчете новой восстановительной стоимости объекта за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного похода состоит в достаточной точности и достоверности информации по строительным затратам. Слабость состоит в точности оценки всех форм износа. Использование подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты.

2. Оценка рыночным подходом (по рынку). Этот подход использует информацию по сравнимым продажам объектов недвижимости. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся коньюктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различие между ними не всегда можно с достаточной точностью выявить и количественно оценить. Подход используется при наличии достаточной и надежной рыночной информации о сопоставимых сделках.

3. Оценка доходным подходом (по доходности). Этот подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта путем применения коэффициентов капитализации, рассчитанных на основе рыночной информации. Преимущество этого подхода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течении срока предполагаемого владения.