Жилищно-коммунальное хозяйство следует рассматривать как взаимосвязанную подсистему в общей системе хозяйственного комплекса страны, которая одновременно представляет собой сложную экономическую систему, состоящую из различных структур и подсистем, включающих в себя различные рынки и предприятия разных форм собственности, которые своим функционированием оказывают существенное влияние на благосостояние её населения и экономику страны в целом.

Жилищно-коммунальному хозяйству как сложной целостной системе присущ ряд общесистемных, а также особенных свойств. К общесистемным свойствам следует отнести целостность жилищно-коммунальной сферы, её иерархичность и интегративность. Целостность жилищно-коммунального хозяйства означает, что изменение структуры, связей и поведения любого экономического субъекта оказывает воздействие на все другие экономические субъекты и изменяет систему в целом. И наоборот: любое изменение в системе жилищно-коммунального хозяйства вызывает преобразование структуры, связей и поведения экономических субъектов. Иерархичность системы жилищно-коммунального хозяйства подразумевает включение этой системы в качестве подсистемы в систему более высокого порядка - национальную экономику, а каждый её компонент также является системой. Интегративность жилищно-коммунального хозяйства проявляется в обладании свойствами, отсутствующими у её отдельных компонентов. В связи с этим, перенос на жилищно-коммунальное хозяйство свойств единичного хозяйства означает отрицание его социального характера.

Для жилищно-коммунального хозяйства характерны основные системные компоненты взаимодействия ТСЖ с участниками рынка коммунальных услуг:

начисление и сбор платежей за жилые и нежилые помещения, коммунальные и прочие услуги, формирование единого платежного документа (далее - ЕПД), ведение паспортной работы;

ведение базы данных и предоставление Управляющей организации информации, необходимой для ведения учета платежей за ЖКУ;

ведение архива копий технической документации по многоквартирным домам соответствующего района;

представление интересов города Твери как собственника помещений в многоквартирных домах по жилым и нежилым помещениям в многоквартирных домах, находящихся в государственной собственности города Твери;

обеспечение бухгалтерского и статистического учета жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах района, находящихся в государственной собственности города Твери и учитываемых в имущественной казне города Твери;

проверка расчетов Управляющих организаций на получение бюджетных субсидий на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома (далее - бюджетных субсидий) и полноты представленных документов, подтверждающих право на их получение;

обеспечение комплексного содержания и текущего ремонта дворовых территорий (включая расположенные на них объекты озеленения и благоустройства, контейнеры для мусора и контейнерные площадки), не включенных в установленном порядке в состав общего имущества многоквартирного дома;

обеспечение эксплуатации и функционирования объединенных диспетчерских служб, расположенного в них технологического оборудования, линий связи и подключенного к ним оборудования;

ввод данных для формирования базы данных Единого реестра управления многоквартирными домами города Твери;

обеспечение содержания и текущего ремонта общедомового оборудования для инвалидов и других лиц с ограничениями жизнедеятельности;

обеспечение эксплуатации и функционирования инженерно-технических центров района, включая технический контроль за работой объектов инженерного и технического назначения жилых домов;

охрана подъездов посредством консьержей и патрулирования, а также эксплуатация и содержание помещений локальных центров мониторинга районов и технологического оборудования (камеры наблюдения, линии связи и т.п.)

При ТСЖ собственники квартир, организуя товарищество, вступают в долевое владение всем домом. Это означает, что решение всех вопросов, связанных с содержанием дома, берут на себя жильцы - владельцы квартир. Основные вопросы, например: утверждение годового бюджета, установление размера обязательных платежей и взносов, принятие решений о сдаче в аренду общего имущества - рассматриваются на общем собрании жильцов, которое проводится один раз в год. Все остальное время решением вопросов занимается выбранное жильцами правление и председатель, которые являются представителями мнения собственников. Председатель правления заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей за ЖКУ, следит за состоянием дома и т.д. Все содержание дома оплачивается за счет жильцов, которые совместно определяют бюджет дома.

Если при создании ТСЖ собственники самостоятельно не смогут добиться грамотного управления, то они вправе выбрать себе управляющую организацию, которая и будет осуществлять эксплуатацию дома и управление им. ТСЖ вправе выбирать и контролировать эксплуатирующую компанию, требовать отчет о потраченных средствах, следить за качеством оказываемых услуг и, в случае неудовлетворительной работы той или иной организации, поменять ее.

В связи с этим направления совершенствования взаимодействия ТСЖ с участниками рынка коммунальных услуг в г. Твери:

Преодоление дефицита знаний и практического опыта у жителей на стадии выбора способа управления жильем, прояснение обязанностей по содержанию общего имущества дома и повышение общественной активности жителей;

Создание условий для доступности информации о субъектном составе, техническом состоянии и составе общего имущества на стадии реализации выбранного способа управления домом, определения состава и стоимости необходимых работ по содержанию и ремонту жилого фонда, по восстановлению изношенного имущества;

Продвижение эффективных практик взаимодействия и обсуждения актуальных вопросов среди объединений собственников жилья, местных властей и представителей профильного бизнеса;

Защита прав на приобретение качественных социальных и жилищно-коммунальных услуги собственниками и нанимателями жилья и взаимоотношения с поставщиками услуг;

Формирование презентационного пространства успешной деятельности отдельных ТСЖ, как катализатора гражданской активности жильцов и стимулирования развития жилищного сообщества;

Информационная поддержка институтов жилищного самоуправления: ресурсных центров способных поддержать усилия жителей в сфере самоорганизации, ассоциаций ТСЖ и управляющих компаний.

Глава 2. Анализ взаимодействия ТСЖ "Островной" с участниками рынка коммунальных услуг в г. Твери

2.1 Краткая характеристика ТСЖ "Островной" г. Твери и анализ основных результатов его деятельности за период 2008-2010 гг Документация отдела кадров ТСЖ "Островной" 2008-2010 гг.

Муниципальное предприятие жилищно-коммунального хозяйства "Островной", образовано в соответствии с Законом РФ "О предприятиях и предпринимательской деятельности" и на основании решения Комитета по управлению имуществом города Твери за № 337-99 от 26.03.1999 года. Предприятие несет ответственность по своим обязательствам всем имуществом, находящемся в распоряжении согласно договору на право полного хозяйственного ведения заключенного с Комитетом по управлению имуществом города и вступившего в силу с 1.03.1999 года.

Юридический адрес ТСЖ "Островной": 170041, Тверская область, г. Тверь, улица Благоева, д.76 корп.1 офис 14.

Руководитель предприятия: Никонорова Маргарита Васильевна, утвержден на основании трудового договора (контракта).

Главный бухгалтер: Кудряшова Людмила Петровна.

Размер уставного капитала составляет 1 тысяча рублей, среднесписочная численность работников предприятия на конец 2010 года составила 1083 человек. Предприятие строит свои отношения с другими предприятиями и гражданами на основе договоров, в своей деятельности учитывает интересы потребителей, жильцов, их требования к качеству оказываемых работ, услуг и других обязательств. В ТСЖ "Островной" производственная структура представляется следующим образом:

Рисунок 2. Производственная структура ТСЖ "Островной"

Предприятие не в праве без согласия Министерства имущественных отношений совершать сделки, связанные с предоставлением займов, поручительств, получением банковских гарантий, с иными обременениями, уступкой требований, переводом долга, а также заключать договоры простого товарищества.

Рисунок 3. Организационная структура ТСЖ "Островной"

Должностная инструкция представляет собой правовой акт, который устанавливает правила, регулирующие деятельность исполнителя, и регламентирует назначение и место работника в системе управления, его функциональные обязанности, права, ответственность и формы поощрения.

Директор действует от имени предприятия без доверенности, представляет его интересы на территории города Твери и за ее пределами, совершает в установленном порядке сделки от имени предприятия, утверждает структуру и штатное расписание предприятия, осуществляет прием на работу работников предприятия, заключает с ними, изменяет и прекращает трудовые договоры, издает приказы, выдает доверенности в порядке, установленном законодательством, а также несет ответственность за последствия своих действий в соответствии с федеральными законами и законами РФ, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, настоящим Уставом и заключенным с ним трудовым договором.

Главный инженер относится к категории руководителей. Он является первым заместителем директора предприятия и несет ответственность за результаты и эффективность производственной деятельности предприятия.

На должность главного инженера назначается лицо, имеющее высшее профессиональное (техническое) образование и стаж работы по специальности на руководящих должностях в соответствующей профилю предприятия отрасли не менее 5 лет.

Назначение на должность главного инженера и освобождение от нее производится приказом директора предприятия. Главный инженер подчиняется непосредственно директору предприятия.

Главный инженер осуществляет руководство техническими службами предприятия. Он также определяет техническую политику и направления технического развития предприятия в условиях рыночной экономики, пути реконструкции и технического перевооружения действующего производства, уровень специализации и диверсификации производства на перспективу; обеспечивает необходимый уровень технической подготовки производств и его постоянный рост, повышение эффективности производства и производительности труда, сокращение издержек (материальных, финансовых и трудовых), рациональное использование производственных ресурсов, высокое качество и конкурентоспособность производимой продукции, работ или услуг. В соответствии с утвержденными бизнес-планами предприятия на долгосрочную и среднесрочную перспективу руководит разработкой мероприятий по реконструкции и модернизации предприятия, предотвращению вредного воздействия производства на окружающую среду, бережному использованию природных ресурсов, созданию безопасных условий труда и повышению технической культуры производства.

Главный инженер организует разработку и реализацию планов внедрения новой техники и технологии, проведения организационно-технических мероприятий, научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ; обеспечивает эффективность проектных решений, своевременную и качественную подготовку производства, техническую эксплуатацию, ремонт и модернизацию оборудования, достижение высокого качества продукции в процессе ее разработки и производства.

На время отсутствия директора предприятия главный инженер исполняет его обязанности и использует его права, несет ответственность за надлежащее их исполнение и использование.

Рассмотрим должностную инструкцию главного бухгалтера. Главный бухгалтер назначается на должность и освобождается от должности приказом директора предприятия. Он подчиняется непосредственно директору предприятия. Главному бухгалтеру подчиняются все работники бухгалтерии. Прием и сдача дел при назначении на должность и освобождении от должности главного бухгалтера оформляются актом приема-передачи дел после инвентаризации имущества и обязательств. Главный бухгалтер формирует учетную политику исходя из специфики условий хозяйствования, структуры, размеров, отраслевой принадлежности и других особенностей деятельности организации; руководит формированием информационной системы бухгалтерского учета и отчетности в соответствии с требованиями бухгалтерского, налогового, статистического и управленческого учета, обеспечивает предоставление информации внутренним и внешним пользователям, организует работу по ведению регистров бухгалтерского учета, исполнению смет расходов, учету имущества, обязательств, основных средств, материально-производственных запасов, денежных средств, финансовых, расчетных и кредитных организаций, издержек производства и обращения, продажи продукции, выполнения работ (услуг), финансовых результатов деятельности организации; обеспечивает своевременное и точное отражение на счетах бухгалтерского учета хозяйственных операций, движения активов, формирования доходов и расходов, выполнения обязательств; организует информационное обеспечение управленческого учета, учет затрат на производство, составление калькуляции себестоимости продукции (работ, услуг), учет по центрам ответственности и сегментам деятельности, формирование внутренней управленческой отчетности.

Главный бухгалтер возглавляет работу:

по подготовке и утверждению рабочего плана счетов бухгалтерского учета;

по подготовке и утверждению форм первичных учетных документов, применяемых для оформления хозяйственных операций, форм внутренней бухгалтерской отчетности в соответствии с требованиями Госкомстата России;

по обеспечению порядка проведения инвентаризации и оценки имущества и обязательств, документальному подтверждению их наличия, состояния и оценки

по организации системы внутреннего контроля за правильностью оформления хозяйственных операций, соблюдением порядка документооборота, технологии обработки учетной информации и ее защиты от несанкционированного доступа.

Руководит работниками бухгалтерии, организует работу по повышению их квалификации. Принимает участие в проведении финансового анализа и формирования налоговой политики на основе данных бухгалтерского учета и отчетности, в организации внутреннего аудита; готовит предложения по улучшению деятельности организации, устранение потерь и непроизводственных затрат.

Главный экономист относится к категории руководителей, принимается на работу и увольняется с работы приказом директора предприятия. Главный экономист непосредственно подчиняется директору предприятия. В своей деятельности главный экономист руководствуется:

законодательными и нормативными документами, регулирующими финансово-экономическую деятельность предприятия;

методическими материалами по соответствующим вопросам;

уставом предприятия;

приказами, распоряжениями директора предприятия;

настоящей должностной инструкцией.

На главного экономиста предприятия возлагаются следующие функции:

руководство экономической деятельностью предприятия.

организация работы по повышению квалификации подчиненных работников.

обеспечение здоровых и безопасных условий труда для подчиненных исполнителей, контроль за соблюдением ими требований законодательных и нормативных правовых актов по охране труда.

Секретарь относится к категории служащих. Назначение на должность секретаря и освобождение от нее производится приказом директора предприятия по представлению исполнительного директора предприятия. В своей деятельности секретарь руководствуется:

указаниями руководства;

правилами трудового распорядка;

приказами и распоряжениями директора предприятия и непосредственного руководителя;

должностной инструкцией.

Секретарь подчиняется непосредственно директору предприятия. Секретарь выполняет технические функции по обеспечению и обслуживанию работы руководителя предприятия или его подразделений; получает необходимые руководителю сведения от подразделений, или исполнителей, вызывает по его поручению работников; организует телефонные переговоры руководителя, принимает и передает телефонограммы, записывает в его отсутствие принятые сообщения и доводит до сведения руководителя их содержание; осуществляет работу по подготовке заседаний и совещаний, проводимых руководителем (сбор необходимых материалов, оповещение участников о времени, месте, повестке дня заседания или совещания, их регистрация), ведет и оформляет протоколы; передает и принимает информацию по приемно-переговорным устройствам (телекс, факс, телефакс и др.). Печатает по указанию руководителя различные материалы; ведет делопроизводство, принимает поступающую на имя руководителя корреспонденцию, осуществляет ее систематизацию в соответствии с принятым на предприятии порядком и передает после ее рассмотрения руководителем в подразделения или конкретным исполнителям для использования в процессе их работы либо подготовки ответа; принимает документы на подпись руководителю; подготавливает документы для тиражирования на множительной технике, а также копирует документы на персональном ксероксе; выполняет отдельные служебные поручения руководства.

Товарищество собственников жилья "Островной" было зарегистрировано 24 марта 1998 года на базе жилого дома построенного ООО "Тверьгражданстрой", который и стал инициатором создания товарищества. В 2010 году в состав товарищества вошел еще один жилой дом.

После регистрации товарищества, были заключены договора со специализированными предприятиями на поставку тепло-, водо-, электроэнергии.

На сегодняшний день общая площадь товарищества составляет 11138 кв. м. Обслуживание домов ведется собственными силами (штат работников состоит из 15 человек, в основном это жильцы этих домов). Себестоимость жилищно-коммунальных услуг 1 кв. м., оплачиваемых жильцами, в 2010 году составила 45 рублей 92 копейки (65936,96 рублей, собранных с жильцов за жилищно-коммунальные услуги по городским тарифам/11138 кв. м.), а по фактическим затратам 60 рублей 72 копейки (85985,36 рублей, предъявленных городскими предприятиями за предоставленные услуги/11138 кв. м.). На территории товарищества организована охраняемая стоянка автомобилей и ночная охрана придомовой территории.

Анализ структуры расходов товарищества собственников жилья "Островной" (таблица 1) показывает, что большую часть структуры расходов составляет заработная плата в 2010 году - 101248 рублей (что составило 52%).

2.2 Характеристика участников рынка коммунальных услуг г. Твери и их экономические интересы

Продуктом эксплуатации жилищного фонда являются жилищные услуги, производимые при эксплуатации жилищного фонда для поддержания его в состоянии, соответствующем санитарным и техническим нормам. К ним относятся:

§ техническое обслуживание жилищного фонда, включающее в себя ремонтно-эксплуатационные работы текущего и капитального характера;

§ вывоз и утилизация твердых бытовых отходов;

§ обслуживание лифтов;

§ уборка мест общего пользования и придомовой территории;

§ благоустройство жилищного фонда и придомовой территории;

§ предоставление информационно-коммуникационного обслуживания, включающего в себя телевизионные антенны и интернет-провайдинг и некоторые др.

Предоставлением жилищных услуг занимаются предприятия жилищного фонда - юридические лица независимо от их организационно-правовой формы, осуществляющие эксплуатацию жилищного фонда и оказание жилищных услуг. Важной составляющей рыночных отношений являются договорные отношения между исполнителями и потребителями в процессе выполнения работ и оказания услуг, регулируемые нормами гражданского и жилищного законодательства.

Предприятие свободно в выборе предмета хозяйственных договоров и определении его условий, не противоречащих законодательству РФ, решениям комитета по управлению имуществом г. Твери и нормативным актам органов местного самоуправления, принятым в пределах их компетенции.

Предприятие реализует свою продукцию, работы, услуги, отходы производства по ценам и тарифам, регулируемым органами местного самоуправления в пределах их компетенции.

Предприятие имеет право пользоваться кредитами на цели производственного и социального развития с согласия администрации г. Твери.

Предприятие при осуществлении хозяйственной и иной деятельности вправе по собственной инициативе принимать любые решения, не противоречащие законодательству и Уставу ТСЖ "Островной".

Оставшаяся в распоряжении предприятия прибыль после уплаты налогов, других обязательных платежей в соответствии с законодательством направляется в следующие фонды:

фонд производственного развития (не менее 40 %);

единый фонд материального поощрения и социального развития;

фонд отчислений собственнику; конкретный процент отчислений собственнику на очередной финансовый год утверждается Тверской городской Думой при принятии бюджета города на этот финансовый год.

В зависимости от задач, стоящих перед предприятием, программы социально-экономического развития г. Твери на конкретный год, налоговой политики государства городская Дума может определить иной порядок распределения прибыли.

ТСЖ "Островной" в соответствии со ст.50 Гражданского кодекса РФ вправе оказывать дополнительные платные услуги на основании:

лицензии на соответствующий вид деятельности;

устава, предусматривающего виды данной деятельности.

Дополнительные услуги не могут быть оказаны взамен или в рамках основной деятельности, финансируемых за счет средств:

сторонних организаций;

частных лиц.

Услуги в соответствии со ст.16 Закона РФ "О защите прав потребителей" могут оказываться только с согласия их получателя. Отказ получателя от предоставления платной услуги не может быть причиной уменьшения объема предоставляемых ему основных услуг.

Оказание дополнительных платных услуг не может наносить ущерб или ухудшить качество предоставления основных услуг, которые МУП "Ремонтно-эксплуатационное предприятие" обязаны оказывать населению бесплатно.

ТСЖ "Островной" вправе оказывать населению, предприятиям, учреждениям и организациям дополнительные услуги по следующим видам работ:

сантехнические;

малярные;

столярные;

штукатурные;

облицовочные;

электротехнические;

общестроительные;

прочие виды работ.

Полученные доходы от платных услуг идут на укрепление материально-технической базы предприятия и распределяются в следующем порядке, указанном в табл.2.

Таблица 2 - Порядок распределения доходов от платных услуг, оказываемых ТСЖ "Островной"

ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ ПО СОДЕРЖАНИЮ ЖИЛЫХ ДОМОВ

I. Работы, выполняемые при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений жилых домов

1. Устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации.

2. Устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения.

3. Устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств

4. Прочистка канализационного лежака

5. Проверка неисправности канализационных вытяжек

6. Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах

7. Проверка заземления ванн

8. Мелкий ремонт печей и очагов

9. Промазка суриковой замазкой свищей, участков гребней стальной кровли

10. Проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов

11. Осмотр пожарной сигнализации и средств тушения в домах

II. Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период

1. Укрепление водосточных труб, колен и воронок

2. Расконсервирование и ремонт поливочной системы

3. Снятие пружин на входных дверях

4. Консервация системы центрального отопления

5. Ремонт оборудования детских и спортивных площадок

6. Ремонт просевших отмосток

7. Устройство дополнительной сети поливочных систем

8. Укрепление флагодержателей

III. Работы, выполняемые при подготовке жилых зданий к эксплуатации в осенне-зимний период

1. Утепление оконных и балконных проемов

2. Замена разбитых стекол окон и балконных дверей

3. Утепление входных дверей в квартиры

4. Утепление чердачных перекрытий

5. Утепление трубопроводов в чердачных и повальных помещениях

6. Укрепление и ремонт парапетных ограждений

7. Проверка исправности слуховых окон и жалюзей

8. Изготовление или ремонт существующих ходовых досок и переходных мостиков на чердаках.

9. Ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления

10. Ремонт печей и кухонных очагов

11. Утепление бойлеров

12. Утепление и прочистка дымовентиляционных каналов

13. Замена разбитых стекол окон и дверей вспомогательных помещений.

14. Консервация поливочных систем

15. Укрепление флагодержателей

16. Проверка состояния продухов в цоколях зданий.

17. Ремонт и утепление наружных водоразборных кранов и колонок

18. Поставка доводчиков на входных дверях

19. Ремонт и укрепление входных дверей

IV. Работы, выполняемые при проведении частичных осмотров

1. Промазка суриковой замазкой или другой мастикой гребней и свищей в местах протечек кровли.

2. Проверка наличия тяги в дымовых и вентиляционных каналах и газоходах

3. Мелкий ремонт печей и очагов

4. Смена прокладок в водопроводных кранах

5. Уплотнение сгонов

6. Прочистка внутренней канализации

7. Прочистка сифонов

8. Регулировка смывного бачка

9. Притирка пробочного крана в смесителе

10. Регулировка и ремонт трехходового крана

11. Укрепление расшатавшихся сантехприборов приборов в местах их присоединения к трубопроводу

12. Набивка сальников в вентилях, кранах, задвижках

13. Укрепление трубопроводов

14. проверка канализационных вытяжек

15. Мелкий ремонт изоляции

16. Проветривание колодцев

17. Протирка электролампочек, смена перегоревших электролампочек в лестничных клетках, технических подпольях и чердаках

18. Устранение мелких неисправностей электропроводки

19. Смена штепсельных розеток и выключателей

V. Прочие работы

1. Регулировка и наладка систем центрального отопления

2. Регулировка и наладка систем вентиляции

3. Промывка и опрессовка системы центрального отопления

4. Очистка и промывка водопроводных кранов

5. Регулировка и наладка систем автоматического управления инженерным оборудованием

6. Подготовка зданий к праздникам

7. Озеленение территории, уход за зелеными насаждениями

8. Удаление с крыш снега и наледей

9. Очистка кровли от мусора, грязи, листьев

10. Уборка и очистка придомовой территории

11. Уборка жилых, подсобных и вспомогательных помещений

12. Мытье окон, полов, лестничных маршей, площадок, стен, удаление пыли и т.д. в лестничных клетках

13. Удаление мусора из здания и его вывозка

14. Очистка и промывка стволов мусоропровода и их загрузочных клапанов

15. Поливка тротуаров и замощенной территории.

Отчетность по деятельности организации направляется в следующие отделы:

1. Производственно-техническая служба принимает:

Реестр по капитальному ремонту

Реестр по текущему ремонту

Сведения о капитальном ремонте муниципального жилищного фонда

Сведения о текущем ремонте муниципального жилищного фонда

Сведения о жилищном фонде

Отчет о работе с обращениями граждан

Информация по установке приборов учета воды в квартире

Сведения о работе лифтов

2. Производственно-экономическая служба принимает:

Отчетную калькуляцию себестоимости ремонта, содержания и эксплуатации жилищного фонда

Отчетную калькуляцию по прочей деятельности

Сводные сведения о работе

3. Бухгалтерия принимает:

Баланс

Отчет о прибылях и убытках

При новой системе население оплачивает фактическую стоимость поставленных услуг:

содержание и текущий ремонт жилья, включая вывоз твердых бытовых отходов и техническое обслуживание лифтов;

теплоснабжение;

газо- и электроснабжение (по государственным ценам);

водоснабжение и водоответвление (с сохранением перекрестного субсидирования).

Капитальный ремонт жилищного фонда полностью финансируется из местного бюджета.

Первым и основным моментом ввода этой системы является перераспределение финансовых потоков между следующими участниками - муниципалитетом, поставщиками услуг и потребителями услуг. Вторым основополагающим моментом стала система социальной защиты населения. Теперь уровень платежей за поставленные услуги в пределах социальной нормы жилья и нормативов потребления коммунальных услуг не превышает 10% совокупного дохода семьи. Таким образом, бюджетные субсидии на оплату услуг по жилью и коммунальных услуг стали дифференцированными. За первые три месяца введения новой системы оплаты в пункты по начислению субсидий обратилось около 30000 человек. Субсидии назначены 16500 семьям.

Однако, органы местного самоуправления, увеличив долю оплаты населением фактических затрат на жилищные и коммунальные услуги, не решили серьезную проблему, которая возникает в этой ситуации - повышение доли оплаты населением увеличивает фактическую сумму льгот, финансируемых за счет федерального бюджета и бюджета субъекта Федерации. При оплате населением поставляемых услуг по старым тарифам (35,5% от фактических затрат) сумма льгот составляла около 40 млн. рублей в год, при новых тарифах для населения (около 80% от фактических затрат) сумма льгот увеличилась до 200 млн. рублей в год.

Подготовка к введению новой оплаты населением услуг включала в себя разные механизмы, одним из которых являлось создание в городе Службы заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству в организационно-правовой форме - муниципальное учреждение.

Унитарные предприятия по определению являются коммерческими, то есть ориентированными на достижение прибыли, со специальной правоспособностью, выражающейся в четком установлении предмета и целей деятельности. На самом деле, как правило, муниципальные унитарные предприятия создаются для оказания социально значимых услуг, в значительной мере дотируемых из муниципальных бюджетов и частично - из бюджетов других уровней, в связи с чем говорить о прибыльности и ориентированности на прибыль вряд ли уместно.

Таким образом, в городе присутствуют различные формы управления жильем. Создание равных условий для привлечения к управлению муниципальным жилищным фондом организаций разных форм собственности требует принятия органами местного самоуправления определенных правовых отношений. В настоящее время, как правило, муниципальный жилищный фонд находится в управлении на правах хозяйственного ведения или оперативного управления. Договорные отношения между организациями такой правовой формы и муниципалитетом в этом случае необязательны. Жилищный фонд находится на балансе названных организаций, причем как муниципальная доля, так и приватизированная. Привлечение частного бизнеса к управлению муниципальной недвижимостью исключает такую форму правоотношений. Для того, чтобы организации разной форм собственности имели равные возможности для управления муниципальным жилищным фондом, существующие правоотношения должны быть изменены. Органы местного самоуправления, как собственник части жилищного фонда (в доле неприватизированных квартир) должны заключить договор с управляющей организацией на управление жилищного фонда как договор возмездного оказания услуг. Аналогичные договора заключают и другие собственники жилья в данном многоквартирном доме.

Для регистрации ТСЖ в принципе нужно наличие хотя бы двух собственников помещении и воля большинства собственников, выраженная на их общем собрании. Хорошо, если в доме, где создается Товарищество, более половины квартир приватизированы, и у собственников есть желание создать ТСЖ. В этом случае именно сами жители дома будут определять политику ТСЖ.

Для образования ТСЖ обязательным условием является решение собственников, принятое на общем собрании. Инициаторами создания товарищества могут быть: во-первых, сами собственники жилья, во-вторых, строительная организация, осуществляющая строительство нового дома, в-третьих, муниципальные власти.

На собраниях собственников помещений в кондоминиумах, а также в образованных Товариществах собственников жилья интересы граждан, проживающих на условиях найма, представляет Муниципалитет или уполномоченная им служба.

Но согласно Федеральному Закону "О ТСЖ", решения на собрании собственников принимаются большинством голосов. Если данное условие соблюдается, и собрание правомочно принимать решение, и оно принимает решение о создании ТСЖ, то товарищество будет образовано.

При этом следует отметить, что согласно ст. ст.15-17 Федерального Закона №72-ФЗ [28], собственники, не вошедшие в число членов товарищества, не утрачивают с ТСЖ правовых связей. Они несут равные обязательства по содержанию и ремонту помещений, находящихся в их собственности, а также бремя расходов на содержание, ремонт общего имущества и ответственность за несвоевременную оплату жилья и коммунальных услуг.

Собрание собственников считается правомочным, если на него пришли домовладельцы, в сумме обладающие более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников. Так как голоса между собственниками, как правило, распределяются пропорционально площадям принадлежащих им помещений - 50% в этом случае - половина площади жилого дома.

Следует отметить, что федеральный Закон №72-ФЗ [28] устанавливает статус решения общего собрания собственников, принятого в установленном законом порядке, обязательным для всех домовладельцев, в т. ч. для тех, кто независимо от причин, не принял участия в голосовании.

Но значительно надежнее, если решение о способе управления принимается большинством голосов всех собственников помещении в кондоминиуме.

Что дает гражданам образование ТСЖ? Прежде всего, то, что все платежи граждан, проживающих в данном кондоминиуме, будут аккумулироваться на расчетном счете образованного товарищества и, соответственно, расходоваться только на содержание и эксплуатацию данного кондоминиума.

Товарищество может выбрать подрядчика, предложившего более дешевые, но в то же время качественные услуги.

Любой участник ТСЖ имеет право осуществлять контроль за расходованием средств товарищества, получаемых от платежей граждан и дотаций на содержание жилого дома. В ТСЖ собственниками может быть избрана ревизионная комиссия.

Нельзя забывать и о том, что для выполнения различных работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома товариществом могут привлекаться на добровольных условиях граждане, непосредственно проживающие в данном жилом доме, т.е. решается вопрос о возможности дополнительного или основного заработка для граждан.

И что очень важно, объединение собственников в товарищество служит улучшению микроклимата в доме, т.к. люди, участвуя в собраниях, обсуждая важные стороны деятельности, товарищества лучше узнают друг друга, приучаются действовать сообща, и общих интересах, и тем самым создают благоприятную атмосферу в доме для совместного проживания.

Для обеспечения эффективной деятельности в современных условиях руководству предприятием необходимо уметь реально оценивать и управлять финансово-экономическим состоянием своего предприятия, а также деловой активностью партнеров и конкурентов. Для этого необходимо:

владеть методикой оценки финансово-экономического состояния предприятия;

использовать формальные и неформальные методы сбора, обработки и интерпретации финансовой информации;

привлекать специалистов-аналитиков, способных реализовать данную методику на практике.

2.3 Проблемы взаимодействия ТСЖ с участниками рынка коммунальных услуг