Имеются примеры явного противодействия организации ТСЖ на всех этапах их создания и деятельности. И бороться здесь нужно не с самим чиновником или должностным лицом администрации, поскольку замена одного чиновника на другого мало что изменит, придёт другой на его смену и будет вести себя также. Анализ сложившейся ситуации, её причинно-следственных связей показывает системность существующих проблем ТСЖ и ЖСК.

Дело в том, что ЖКХ города - это система, которая сложилась давно и является в своём роде самодостаточной системой, которая всегда существовала и существует автономно, сама в себе и является закрытой и недоступной для населения, тем более для ТСЖ. В этой системе есть всё, есть и заказчики, есть и подрядчики, есть администрация, есть определённая инфраструктура, обеспечивающая деятельность этих субъектов, и жёсткое администрирование. А ТСЖ и ЖСК для этой системы являются неким чужеродным телом, которое несёт в себе определённую опасность для системы, поскольку пытается взять всё под контроль, в том числе самое сокровенное - финансы.

Ведь с какой стороны не рассматривай эту ситуацию в ЖКХ, всегда приходим к одной схеме: какой бы ни был честный подрядчик, его задача, как бизнесмена, побольше заработать и поменьше затратить и сделать, т.е. поменьше вложить, а задача потребителя, то бишь заказчика, собственника - получить больший объём услуг за меньшие деньги. В этом и состоит основной конфликт интересов, являющийся в то же время двигателем рыночной экономики. И тогда становится понятным, почему жителя, как потребителя ЖКУ, всячески не допускают в сферу управления домами, в сферу контроля за предоставлением этих услуг, в какой бы организационной форме он себя не проявлял, будь то ТСЖ, ЖСК или просто домком. И какие бы нормотворческие и организационные усилия не предпринимались на уровне Российской Федерации и городской администрации по адаптации ТСЖ, ЖСК к существующей системе ЖКХ, по внедрению товариществ в эту систему, она (система) их всегда отторгала и будет отторгать. Поэтому тот отрицательный опыт, который мы имеем, позволяет нам прийти к выводу: что необходимо создавать систему для ТСЖ и ЖСК, т.е. для собственника жилья, жителя, создавать для них определённую сферу и инфраструктуру, которая позволила бы полноценно реализовывать права собственников. И это необходимо сделать особенно в нынешних условиях, характеризующихся тем, что государственные службы единого заказчика, так называемые ДЕЗы в скором времени перестанут быть государственными и встанут на рельсы коммерческих организаций, которые ещё в большей степени будут не заинтересованы в развитии какой-либо общественной инициативы. Поэтому одной из главных задач мы видим задачу создания сферы собственников жилья во всех её проявлениях, включая ТСЖ и ЖСК, не забывая при этом о нанимателях жилья, с созданием необходимой инфраструктуры, позволяющей собственникам и их объединениям полноценно реализовывать их права и обязанности.

Таким образом, принятие Городской программы поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в городе Твери является необходимым проектом в области совершенствования взаимодействия ТСЖ "Островной" с участниками рынка коммунальных услуг.

В этой программе заложена идея создания для объединений собственников жилья определённой инфраструктуры и даже системы, позволяющей позиционировать их если не на главном месте в зарождающемся рынке ЖКУ, то хотя бы в равных весовых категориях с производителями этих услуг.

Для того, чтобы говорить о создании такой системы, самих объединений собственников в жилищной сфере должно быть значительное количество. Вот почему в Программе делается упор на массовое создание ТСЖ, с тем, чтобы количество в конечном итоге перешло в качество, состоящее из целого ряда слагаемых. В данном случае применяется закон "Критической массы", способствующий тому, чтобы заострить внимание законодателей и других органов власти всех уровней на решении проблем ТСЖ.

Но для массового создания ТСЖ необходимо создать условия, стимулирующие собственников при организации ТСЖ. В названном постановлении этих условий прописано много. Я не смею утверждать, что они достаточны, но эта Программа позволяет работать и совершенствовать сферу деятельности ТСЖ. Я перечислю лишь несколько таких условий, которые нацелены на ликвидацию недостатков взаимодействий в сфере деятельности ТСЖ.

Меры по созданию условий для организации и деятельности ТСЖ состоят из 3-х блоков:

1. Финансово-хозяйственный блок.

Первоочередное проведение капитального ремонта домов ТСЖ;

Перечисление бюджетных субсидий на содержание и текущий ремонт помещений непосредственно на счета ТСЖ;

Предоставление товариществам в аренду городских нежилых помещений (в нормативных размерах) для осуществления уставной деятельности по минимальной арендной плате;

Предоставление ТСЖ в аренду свободных от обязательств жилых помещений на 1-х этажах (при отсутствии нежилых помещений), с предварительным переводом в нежилой фонд;

Внесение требований о наличии помещений, предназначенных для размещения службы управления домом, в инвестиционные контракты по строящимся многоквартирным домам;

Проведение мероприятий по возврату помещений, являющихся в силу закона общим имуществом собственников помещений, из чужого незаконного владения;

Первоочередная подготовка и утверждение состава общего имущества в домах, в которых созданы или создаются ТСЖ;

Оснащение многоквартирных домов, управляемых ТСЖ, приборами учета коммунальных ресурсов;

Содействие ТСЖ в реализации их прав на реконструкцию многоквартирных домов (в том числе с надстройкой здания), с учётом обеспечения законных прав и интересов всех собственников помещений в таких домах.

Первоочередное проведение межевания жилых кварталов и формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, управляемые ТСЖ;

Оказание практической и методической помощи гражданам в организации и регистрации ТСЖ (Программой предусмотрено проведение всех мероприятий по организации ТСЖ, включая их государственную регистрацию, за счёт средств бюджета города Твери);

Создание системы поддержки ТСЖ на этапах их практической деятельности (организация сервисных центров поддержки ТСЖ).

2. Законодательный блок.

Внесение изменений в Налоговый кодекс в части освобождения ТСЖ от НДС и налога на прибыль;

Внесение изменений в Закон РФ "О некоммерческих организациях" в части упрощения процедуры регистрации ТСЖ и системы отчётности перед регистрирующим органом;

Внесение изменений в Жилищный кодекс в части:

уточнения порядка принятия решений ТСЖ в части использования и реконструкции объектов общего имущества в многоквартирном доме;

уточнения ответственности председателя и правления ТСЖ по вопросам выполнения их обязанностей;

Разработка примерных форм документов по созданию ТСЖ и организации их деятельности.

3. Информационный блок.

организация регулярного взаимодействия с ТСЖ и их союзами и ассоциациями, в том числе путём проведения регулярных встреч, "круглых столов", конференций, организации методических кабинетов с целью обсуждения, обобщения, систематизации и решения проблемных вопросов;

распространение через средства массовой информации лучшего опыта деятельности ТСЖ;

проведение обучающих семинаров для представителей ТСЖ, ЖК, ЖСК, домовых комитетов, инициативных групп граждан, желающих создать ТСЖ; такое систематическое обучение уже нами организовано на базе учебного заведения, занятия проводятся бесплатно (за счёт бюджетных средств города Твери);

разработка наглядных информационно-методических материалов для населения, их тиражирование и распространение по всем многоквартирным домам в городе Твери;

создание службы "горячая линия" по вопросам создания и деятельности ТСЖ.

Создание сервисных центров поддержки ТСЖ предусмотрено названным постановлением, задачей которых является оказание помощи товариществам собственников жилья в организации их практической деятельности в части: ведения бухгалтерского учёта, организации приёма платежей населения и иных собственников и пользователей жилых и нежилых помещений; организации управления многоквартирными домами, обеспечения содержания и ремонта общего имущества; организации предоставления иных услуг товариществам собственников жилья.

Необходимость создания сервисных центров обусловлена тем, что массовая организация ТСЖ в городе Твери потребует создания определённой инфраструктуры, обеспечивающей деятельность товариществ. Ведь удельные затраты товарищества в одном многоквартирном доме, приведённые к одному квадратному метру площади жилых и нежилых индивидуализированных помещений, на содержание административно-управленческого персонала (председателя, бухгалтера и т.п.) могут в несколько раз превышать удельные затраты на содержание административно-управленческого персонала управляющей организации, обслуживающей десятки таких домов. Данное обстоятельство требует применения иных организационных механизмов и технологий, облегчающих бремя расходов собственников помещений.

Большинство председателей не имеют достаточных знаний и опыта для ведения дел по управлению многоквартирным домом, при этом представляется затруднительным поиск бухгалтеров ТСЖ в количестве 15-17 тысяч человек. В период становления рынка жилищно-коммунальных услуг, субъектами которого будут выступать большое количество ТСЖ, создание системы разумного регулирования такого рынка со стороны государства и поддержки ТСЖ позволит защитить права собственников помещений в многоквартирных домах, создать полноправных потребителей жилищно-коммунальных услуг в лице собственников и их объединений. Поэтому такие сервисные центры должны стать своего рода инкубаторами для создаваемых ТСЖ в период становления их деятельности.

Предлагаемая организационная структура создания и деятельности сервисных центров ТСЖ основана на следующих принципах:

1. Сервисный центр создаётся в каждом районе г. Твери;

2. Сервисные центры создаются по единообразной организационной структуре;

3. Координация и контроль деятельности районных сервисных центров осуществляется по единому в городе порядку;

4. Создание сервисного центра на уровне города, осуществляющего методологическую координацию сервисных центров в районах города Твери.

Сервисный центр осуществляет следующие функции:

оказание помощи и услуг ТСЖ в организации их практической деятельности;

оказание помощи ТСЖ в ведении бухгалтерского учета и отчетности;

оказание помощи ТСЖ в организации приема платежей населения и иных собственников и пользователей помещений;

оказание помощи ТСЖ в организации управления многоквартирными домами и обслуживания общего имущества;

оказание помощи ТСЖ в организации содержания и ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Сервисный центр, осуществляя взаимодействие с ГУ ИС, обеспечивает движение финансовых потоков таким образом, чтобы денежные средства за предоставленные потребителям услуги поступали непосредственно с расчётного счёта ТСЖ управляющей и ресурсоснабжающим организациям.

Финансирование деятельности сервисного центра осуществляется из средств, поступающих на содержание и ремонт помещений (платежи собственников, нанимателей, арендаторов помещений и бюджетные субсидии). При этом необходимы будут дополнительные денежные средства на начальном этапе создания и становления работы сервисных центров.

Создание таких сервисных центров позволит достигнуть сбалансированной системы управления многоквартирными домами.

Поскольку также предусматривается участие общественных объединений в этих сервисных центрах, готовых выполнять для ТСЖ различные услуги и работы. Предусматривается интеграция сервисных центров с ассоциациями и союзами ТСЖ, ЖК, ЖСК.

Таким образом, Сервисные центры поддержки ТСЖ могут стать основой для создания жилищной сферы, в которой собственники жилья, включая их объединения, будут главными фигурантами. Вместе с тем, создаваемый рынок жилищно-коммунальных услуг является востребованной, свободной на сегодняшний день, нишей рынка труда и занятости. Рынок услуг по управлению многоквартирными домами перспективен для приложения сил и профессиональной реализации граждан широкой образовательной сферы, обладающих широким спектром знаний, умений и навыков: от менеджеров, бухгалтеров и программистов до квалифицированных рабочих специальностей. Особое значение, из опыта работы успешных ТСЖ, здесь имеет близость работы к месту проживания, что, в свою очередь, является дополнительным стимулом качественного исполнения производственных обязанностей сотрудников. Наличие конкуренции в сфере управления многоквартирными домами, содержания и ремонта общего имущества будет способствовать повышению эффективности выполнения различных ремесленных работ и развитию малого бизнеса в этой сфере услуг.

Многое зависит от самих жителей, от собственников жилья. Для жителей будет всё по старому, а старая система ЖКХ лишь приспособится к новым законодательным условиям. При этом собственник так и останется один на один с этой неприступной для него системой. И будет вечным просителем, но не лицом, от которого по существу должна зависеть деятельность этой системы ЖКХ.

Глава 3. Разработка предложений по совершенствованию взаимодействия тсж "островной" с участниками рынка коммунальных услуг

3.1 Разработка предложений по совершенствованию взаимодействия с ТСЖ