Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности

Видами определяемой стоимости являются рыночная стоимость.

В ст. 3 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.98 г. и ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости»дано следующее определение рыночной стоимости.

Рыночная стоимость -наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

6. Порядок проведения оценочных работ

В качестве правоустанавливающих документов на оцениваемое имущество Заказчиком были предоставлены инвентарные карточки учета основных средств, акты ввода, договоры, составленные бухгалтерией предприятия, с указанием балансовой и остаточной стоимости оцениваемого оборудования, а также накопленного износа. По транспортным средствам дополнительно анализировались паспорта транспортных средств.

Таким образом, на основе анализа предоставленных правоустанавливающих документов и инспекции оцениваемого имущества оценщики придерживаются мнения, что объект оценки, находится в собственности ОАО «Птицефабрика «Зеленецкая» и не обременен правами третьих лиц.

7.5 Описание оцениваемых прав

Оцениваемым правом является право собственности.

Содержание права собственности раскрывает ст. 209 Гражданского Кодекса РФ, в которой говорится, что «собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

8. Процесс оценки

Под наилучшим использованием объекта понимают наиболее вероятное его использование, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого рыночная стоимость объекта будет максимальной.

Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта были учтены четыре основных критерия:

Юридическая правомочность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами.

Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования.

Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

На основе анализа вышеперечисленных факторов оценщиками был сделан вывод о том, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемых объектов является их эксплуатация по прямому назначению, т.е в качестве автотранспортных средств.

8.2 Обзор подходов к оценке автотранспортных средств

В оценке можно использовать три подхода: доходный, сравнительный и затратный.

Доходный подход

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход основан на предположении о том, что стоимость объекта равна текущей стоимости всех будущих выгод от владения объектом. Как правило, основными выгодами от владения являются доход от сдачи объекта в аренду, а также перепродажа его в конце срока владения. Учитывая тип объекта оценки нами был сделан вывод о невозможности применения доходного подхода в силу недостаточной развитости рынка аренды транспортного оборудования в Коми республике.

Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход основан на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за объект большую цену, чем платят другие покупатели за аналогичные объекты, а продавец не захочет продать объект за цену меньшую той, которую получают другие продавцы за аналогичные объекты.

Основой данного метода является сбор информации о ценах сделок на данном сегменте рынка оборудования с подобными объектами. При этом необходима достаточно большая информационная база о совершенных сделках с определенной экспозицией.

В Тульской области относительно слабо развит вторичный рынок производственного оборудования (в том числе технологического оборудования для химической промышленности). Сделки с такими объектами носят единичный характер. Оценщики смогли собрать достаточно информации по Тульской области и другим регионам России для применения сравнительного подхода для всех объектов оценки. Однако элементы сравнительного подхода были использованы в рамках затратного подхода при подборе аналогичных объектов в новом состоянии на этапе определения полной восстановительной стоимости объектов оценки.

При наличие развитого рынка применение сравнительного подхода представляется наиболее предпочтительным, т.к. он показывает за сколько на рынке продаются объекты идентичные оцениваемому. При отсутствии развитого рынка или при отсутствии достаточного объема достоверной информации об аналогах применение сравнительного подхода не целесообразно.

Затратный подход

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки.

Затратный подход основан на предположении о том, что стоимость объекта эквивалентна затратам на его строительство за минусом всех видов износов (физического, функционального и внешнего), т.е. совокупного износа.

Затратный подход был применен для оценки оборудования ОАО «Птицефабрика «Зеленецкая».

Таким образом, для определения рыночной стоимости оборудования и большей части транспортных средств , принадлежащих ОАО «Птицефабрика «Зеленецкая» были применены затратный и сравнительный подходы, а для оценки части транспортных средств - только сравнительный подход.

9. Процесс оценки транспортных средств

9.1 Сравнительный подход

Описание методики оценки

Сравнительный подход - это метод оценки рыночной стоимости собственности исходя из данных о недавних сделках. Оценщик анализирует реальные рыночные сделки и сравнивает объекты, по которым они проводились, с оцениваемым объектом.

Сравнительный подход основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью, а продавец не продаст данную собственность ниже цены, за которую продают на рынке аналогичный объект. Поэтому цены, уплачиваемые за сходные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности.

При сравнительном подходе оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые продаются на соответствующем рынке; затем вносятся поправки на различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность. Скорректированная цена позволяет оценщику сделать логические выводы о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке.

Основные этапы оценки данным методом:

Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов, аналогичных объекту оценки.

Сравнение оцениваемого объекта и отобранных аналогичных объектов, проданных и продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цен объектов-аналогов.

Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю или группе показателей.

Сбор информации об аналогах оцениваемого объекта

С целью выявления аналогов был осуществлен сбор информации о предложениях продажи аналогичных объектов. При подборе аналогов в первую очередь учитывалась дата предложения, модель, комплектация и состояние.

В результате анализа вторичного рынка зарубежных и отечественных автомобилей, были выявлены аналогичные автомобили, описание которых представлено в таблице 4 .

Таблица 4. Описание аналогов

В той мере, в какой оцениваемая собственность отличается от сопоставимой, в цену последней необходимо внести поправки с тем, чтобы определить, за сколько она могла бы быть продана, если бы обладала теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.

Поправки, влияющие на цену транспортного средства:

· Время

· Модель

· Условия продажи

· Состояние

· Износ

Комментарии к вводимым корректировкам

Поправка на уторговывание отражает тот факт, что при определении цены объектов, выставленных на продажу, учитывается мнение только одной из заинтересованных сторон - продавца. Анализ показал, что при сделке купли-продажи цена предложения может снизиться в среднем на 2%.

Поправка на дату продажи вводится в том случае, если между датой предложения к продаже объектов-аналогов и датой оценки существует значительный промежуток времени, за который цены на рынке могли измениться в ту или иную сторону, причем эти изменения не связаны с характеристиками конкретного объекта, а отражают общую тенденцию. В данном случае все объекты-аналоги выставлены на продажу в одно время, поэтому поправка на дату продажи не применялась.

Поправка на модель. Модель всех аналогов одинакова и аналогична оцениваемому объекту. Корректировка на модель не применялась.

Поправка на состояние. Состояние у всех аналогов одинаковое, они представляют собой бывшие в эксплуатации автотранспортные средства в хорошем работоспособном состоянии. Корректировка на состояние не применялась.

Поправка на износ рассчитывалась по следующей формуле:

Ки = 1 - (Ио-Иа)/Ио, где

Ки - коэффициент корректировки на износ;

Ио - износ оцениваемого объекта;

Иа - износ аналога.

Физический износ рассчитывался с учетом возраста и пробега транспортного средства по формуле:

И_ф=100*(1-е^-), где

Он основывается на принципе замещения. Для определения стоимости восстановления или стоимости замещения, являющихся базой расчетов в затратном подходе, необходимо рассчитать затраты, связанные с созданием и приобретением оцениваемого объекта.

Под стоимостью восстановления оцениваемого транспортного средства понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным и другим характеристикам, тоже в текущих ценах. Остаточная стоимость определяется как восстановительная за вычетом совокупного износа.

Под стоимостью замещения понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа.

Для определения того, какие объекты относятся к идентичным, а какие к аналогичным, необходимо проанализировать:

· функциональные показатели

· эксплуатационные показатели

· конструктивные показатели

· эстетические показатели

· показатели эргономичности

При установлении сходства машин и оборудования можно выделить три уровня:

функциональное сходство

конструктивное сходство

параметрическое сходство

При полном достижении функционального, конструктивного и параметрического сходства принято говорить об идентичности объектов, а при приблизительном или частичном сходстве - об аналогичности.

При использовании затратного подхода в оценке транспортного средства выделяют следующие методы: по цене однородного объекта, поэлементный расчет, индексный метод.

Под физическим износом понимается снижение полезности и стоимости машин и оборудования из-за ухудшения их физического состояния, потери естественных свойств в результате эксплуатации и природного воздействия.

В данном отчете определение физического износа осуществлялось следующими методами:

1. Метод укрупненных оценок технического состояния с помощью классификаций, приведенных в Таблице 9.

Таблица 9. Шкала экспертных оценок для определения коэффициента износа.

Физический износ данным методом был определен на основе анализа информации, полученной в процессе осмотра оборудования и интервью с техническими специалистами заказчика. Выбор конкретной величины износа в рамках рассматриваемого диапазона проводился с учетом срока службы оборудования. Физический износ оборудования определяется по среднему значению интервала.

2. Метод по цене однородного объекта с использованием «Методики оценки остаточной стоимости транспортных средств с учетом их технического состояния-Р-03112194-0376-98», разработанная Департаментом Автомобильного Транспорта РФ Министерства Транспорта РФ. При определении полной восстановительной стоимости объекта оценки использовались стоимости новых автотранспортных средств в аналогичной комплектации у официальных дилеров FORD (ООО Автокласс-плюс, Тула, Новомосковское шоссе, 17), ОАО «ГАЗ», дилеров Минского автозавода (http://www.maz-avto.ru) и др. на дату оценки.

Затем ПВС объекта корректировалась на размер физического и функционального износа. Физический износ рассчитывался с учетом возраста и пробега транспортного средства по формуле:

оценочный имущество автотранспортный экспертный

И_ф=100*(1-е^-), где

10. Обобщение результатов и определение итоговой стоимости транспортных средств

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них применительно к объекту оценки и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Окончательная рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

Срын. = Сс.*Дс. + Сз.*Дз.+ Сд.*Дд.,

где Сс., Сз., Сд., - рыночные стоимости, рассчитанные соответственно сравнительным, затратным и доходным подходом, руб.;

Дс., Дз., Дд. - удельный вес (значимость) этих подходов.

Для определения итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого имущества были проанализированы преимущества и недостатки использованных подходов.

Затратный подход дает максимально объективное представление о рыночной стоимости объекта оценки с точки зрения капиталовложений.

Сравнительный подход позволяет оценить стоимость объекта с точки зрения влияния конъюнктуры рынка, он максимально достоверен в условиях достаточности информации о рыночных сделках с аналогами. Рынок транспортных средств отличается достаточным объемом открытой информации о ценах предложения и продажи автотранспортных средств различных марок, назначении, технического состояния.

Доходный подход для оценки стоимости АМТС в силу изложенных выше причин не применялся.

На основании вышеизложенного, мы пришли к выводу о распределении подходов по значимости следующим образом:затратный подход (Дз.) - 0,3, сравнительный подход (Дс.) - 0,7

Примененные традиционные подходы - затратный и сравнительный, использованные для расчёта оцениваемого имущества, дали следующие результаты:

Таблица 11. Результаты расчет рыночной стоимости транспортных средств.

Таким образом, итоговая рыночная стоимость оцениваемых транспортных средств по состоянию на 10февраля 2012 г. составляет 1 244 800 рублей.

11. Итоговое заключение о стоимости

Рыночная стоимость транспортных средств, принадлежащих ООО «Свера», по состоянию на 10 февраля 2012 г. составила:

1 244 800 (Один миллион двести сорок четыре тысячи восемьсот)рублей.

Настоящее заключение необходимо рассматривать только совместно с полным текстом настоящего Отчета.

Оценка произведена, а Отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.98 г, «Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001г. №519.

Итоговая величина рыночной (ликвидационной) стоимости данного объекта оценки, установленная в результате оценочных исследований является достоверной на дату проведения оценки и рекомендуемой для целей совершения сделки (сделок) с ним, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

С уважением,

Директор ООО «АвтоЭксперт»Фролов А.В.

14.02.2012 г.

12. Подтверждение качества оценки

Подписавшие данный отчет оценщики (далее Оценщики) настоящим удостоверяют, что в соответствии с имеющимися у них данными:

Факты, изложенные в отчете, верны и соответствуют действительности.

Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самим Оценщикам и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся неотъемлемой частью настоящего отчета.

Оценщики не имеют ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе, и действуют непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.

Вознаграждение Оценщиков не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете.

Оценка произведена, а настоящий Отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ от 29.07.98 г, "Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001г. №519.

Приведенные в отчете факты, на основе которых проводился анализ, делались предположения и выводы, были собраны нами с наибольшей степенью использования наших знаний и умений, и являются, на наш взгляд, достоверными и не содержащими фактических ошибок.

13. Допущения и ограничивающие условия

Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного Отчета.

Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

Оценщики не несут ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

Оценщики предполагают отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на оценку. Оценщики не несут ответственности ни за наличие таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых.

Сведения, полученные Оценщиками и содержащиеся в Отчете, считаются достоверными. Однако Оценщики не могут гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указан источник информации.

Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.

От Оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщиков относительно стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном Отчете.

Использованные материалы нормативного и методического характера