Формирование и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транзитивной экономики

Расходы по регистрации договора купли-продажи целесообразно возложить на покупателя - физическое лицо. В случае осуществления государственной регистрации за счет юридического лица плата оставляет 15 ММРОТ - 1252,55 руб. без учета НДС. При оплате наличными деньгами также взимается налог с продаж в размере 5% от суммы (величина ставки налога с продаж в размере 5% установлена на территории Алтайского края).

Величина минимального месячного размера оплаты труда (ММРОТ) устанавливается федеральным законом. Все расчеты произведены исходя из действующего на 17 июня 1999г. размера ММРОТ в сумме 83,49 руб. Величина ставки налога с продаж устанавливается законом субъекта Федерации в пределах верхней границы в размере 5%, установленной федеральным законом. Величина платы за государственную регистрацию устанавливается нормативным актом субъекта Федерации.

(Н) - нотариальное удостоверение договора (сделки) является обязательным для договора об ипотеке (чЛ ст. 10 ФЗ “Об ипотеке”, ст.339 ГК РФ). Несоблюдение нотариальной формы договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (абзац 3 п.1 ст. 10 ФЗ “Об ипотеке”, п.4 ст.339 ГК РФ).

За удостоверение договора взимается государственная пошлина (при удостоверении частным нотариусом - тариф) в размере 1,5% от суммы сделки. Полномочия государственного и частного нотариусов при удостоверении сделок, являющихся предметом предлагаемой программы, равны. В зависимости от удобства территориального расположения можно пользоваться услугами как частного нотариуса, так и государственного. Однако целесообразнее прибегать к услугам частного нотариуса, поскольку последний проявляет большее внимание и заинтересованность, так как получаемый им тариф является его доходом. Размеры оплаты за нотариальные услуги определяются законом “О государственной пошлине” и едины на всей территории Российской Федерации. Все платежи, определенные законом “О государственной пошлине”, не облагаются НДС.

Вместе с тем схема № 1 имеет очевидные объективно-правовые недостатки. Договор ипотеки можно заключить только после возникновения права собственности на жилой дом (п.1 ст.6 ФЗ “Об ипотеке” и абзац 4 п.2 ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21 июля 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”). То есть, наблюдается разрыв между моментом заключения и государственной регистрации договора купли-продажи и моментом совершения сделки залога. После оформления права собственности на жилой дом покупатель может всячески уклоняться от заключения договора залога, несмотря на ранее принятые обязательства. Конечно можно понудить покупателя к заключению договора ипотеки в судебном порядке (например, предусмотреть это предварительным договором). Однако заключение такого договора потребует дополнительных расходов на его нотариальное удостоверение. Кроме того, такая схема предполагает, что на заключительном этапе сделки инициативная роль будет принадлежать ООО “Жилищное общество Гальбштадт” при явной незаинтересованности покупателя. Это, в свою очередь, увеличивает объем работы ООО “Жилищное общество Гальбштадт”, что представляется нецелесообразным.

Схема № 2 предполагает использовать положения ст.77 ФЗ “Об ипотеке”, согласно которой жилые дома, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома.

Эта схема предполагает участие в сделке лица со специальной правоспособностью (лицензией) - банка или иной кредитной организации. ООО “Жилищное общество Гальбштадт” такой специальной правоспособностью не располагает, а займы, которые оно может предоставлять, не попадают под действие вышеуказанной ст.77. Также необходимо учитывать, что ипотечное кредитование жилых домов, обремененных правом проживания в них жильцов, является малопривлекательным. В нынешних российских реалиях это возможно лишь при условии депозитного обеспечения и уступки права требования по кредитному договору, обеспеченному залогом (выкуп права требования по кредитному договору).

Договор финансирования под уступку денежного требования заключают, с одной стороны, банк, а с другой - финансовый агент. Согласно ст.825 ГК РФ в качестве финансового агента может выступать организация, имеющая специальную лицензию (на примере г. Москвы - небанковская кредитная организация). Такой правоспособности (наличия лицензии) у ООО “Жилищное общество Гальбштадт” нет.

Вместо ООО “Жилищное общество Гальбштадт” договор цессии (уступки требования) может заключаться с другим лицом, предоставляющим финансирование под уступку денежного требования (при наличии лицензии).

Договор по уступке прав по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, согласно п.3-4 ст.47 ФЗ “Об ипотеке” должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.

Очевидным недостатком данной схемы является необходимость лицензии на совершение операции по финансированию под уступку денежного требования. Без совершения указанной операции ни один банк (если только это не свой банк) не откроет кредитную линию по ипотечному кредитованию покупки жилых домов, обремененных правом жильцов на проживание в них. Кроме того, банк за свои услуги возьмет комиссию, размер которой, вследствие удаленности от основных рынков финансовых услуг, видимо будет значительным. Наряду с расходами, вызванными двойным нотариальным удостоверением и двойной государственной регистрацией, комиссия банка приведет к росту затратной части реализации проекта.

Таким образом, вышеуказанная правовая схема не является оптимальной.

Схема № 3 сводит до минимума количество документально оформляемых сделок, связанных с реализацией жилого фонда, и соответственно минимизирует расходы на реализацию проекта в целом.

Согласно данной схеме ООО “Жилищное общество Гальбштадт” заключает с покупателем нотариально удостоверяемый договор купли-продажи, в котором в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ специально оговаривается, что до полной оплаты жилой дом находится в залоге (состоит в ипотеке), с наложением запретов на последующий залог, продажу или иное отчуждение, аренду или иное обременение заложенного имущества.

На рис.3.3.3. использовались следующие обозначения:

('"ri) - реализация права собственности на жилой дом покупателя и договора купли-продажи за его счет (1,5+1,5=3 ММРОТ=250,47 руб.).

(R?) - регистрация ипотеки юридического лица - ООО “Жилищное общество Гальбштадт” (10 ММРОТ=834,9 руб. + НДС 20%).

Поскольку договору купли-продажи жилого дома в кредит с возникновением залога придается нотариальная форма, то требование о нотариальной форме договора ипотеки считается соблюденным и залог недвижимости возникает одновременно с правом собственности покупателя на жилой дом с момента государственной регистрации вышеуказанной сделки.

Схема № 3 была единодушно одобрена исполнительным органом ООО “Общество развития Гальбштадт” и ООО “Жилищное общество Гальбштадт” в ходе совещания 11 июля 1999г. как наиболее целесообразная, отвечающая интересам организаций и потому подлежащая применению в ходе реализации проекта.

Для реализации второго направления деятельности можно предложить следующие три схемы реализации проекта по направлению 11.

Схема № 1 предусматривает куплю-продажу земли между продавцом и покупателем непосредственно и долевую куплю-продажу жилого дома ООО “Жилищное общество Гальбштадт” и покупателю. Размер долей определяется конкретной платежеспособностью покупателя, но не может быть ниже установленного предела. Например, доля покупателя составляет 1/10, а доля ООО “Жилищное общество Гальбштадт” - 9/10. Каждый оплачивает свою долю из собственных средств.

Договорная схема выглядит следующим образом:

Недостатком данной схемы является то обстоятельство, что залог при продаже в кредит, согласно п.5 ст.488 ГК РФ, возникает лишь на 9/10 долей жилого дома. На оставшуюся долю дома в размере 1/10 требуется отдельный договор залога (ипотеки). Аналогичное требование распространяется на возникновение договора залога (ипотеки) земельного участка.

Еще одним недостатком данной схемы являются правоотношения, вытекающие из общей долевой собственности на дом. Там же необходимо будет учитывать очевидные желания покупателя осуществлять залог имущества, приобретенного им за счет собственных средств.

Схема № 2 базируется на положениях ст.77 ФЗ “Об ипотеке” о возникновении залога жилых домов, полученных за счет кредита банка или иной кредитной организации.

При этом необходимо учитывать, что банки в настоящий момент не заинтересованы в долгосрочном кредитовании. Для них характерна работа “на коротких деньгах” за определенную комиссию, поэтому в реализации данной схемы необходимо предусмотреть обязательность последующей уступки банком права требования по кредитному договору, обеспеченному залогом (факторинг). При этом фактор (финансовый агент), представляющий интересы ООО “Жилищное общество Гальбштадт”, должен иметь лицензию на право осуществления операций факторинга.

Возможная схема выглядит следующим образом:

Данной схеме присущи все недостатки, характерные для схемы № 2 направления I. Кроме того, при обращении взыскания в соответствии с действующим законодательством РФ земельный участок не может перейти в собственность фактора - иностранного юридического лица (за исключением случая, когда в этом качестве будет привлечен нерезидент РФ, представляющий интересы ООО “Жилищное общество Гальбштадт”).

Схема № 3 была признана исполнительным органом ООО “Общество развития Гальбштадт” и ООО “Жилищное общество Гальбштадт” наиболее оптимальной.

От схемы № 3 направления I ее отличают исходные данные - наличие третьего лица (продавца) и дополнительного объекта оборота (земельного участка), а от схемы №1 направления II -отсутствие коллизий общей долевой собственности. Сумма, которую вносит покупатель в размере 10% от стоимости дома в качестве задатка, или предоплаты, по предварительному договору засчитывается в выкупную цену. Если платежеспособность покупателя оставляет желать лучшего, можно ограничиться приобретением им в собственность земельного участка с последующим оформлением на него залога (ипотеки).

Примечание: Важным условием реализации проекта является правовой статус земельного участка. Участок должен иметь назначение под индивидуальное жилищное строительство и личное подсобное хозяйство. В состав земельных участков ни в коем случае не должны входить сельскохозяйственные угодья из состава полевых земельных участков личных подсобных хозяйств, поскольку эти угодья согласно ч.1 ст.63 ФЗ “Об ипотеке” не могут быть предметом залога (ипотеки).

Ипотека земельного участка вместе с жилым домом предусмотрена законом (абз.1 ст.69 ФЗ “Об ипотеке”) и позволяет установить более высокую степень правовой защиты прав залогодержателя, в качестве которого выступает ООО “Жилищное общество Гальбштадт”. Оборотоспособность указанных земельных участков допускается действующим законодательством, а также Указами Президента РФ от 14 февраля 1996г. № 198, от 16 мая 1997г. № 485 и от 26 декабря 1997г. № 1263

Последовательность сделок и юридических действий по данной схеме фиксируется всеми сторонами в предварительном договоре. Это обстоятельство позволяет в случае уклонения одной из сторон от точного и своевременного исполнения обязательств требовать их исполнения путем заключения соответствующих договоров или совершения юридических действий в судебном порядке.

На рис.3.3.6. были использованы следующие обозначения:

[] - договор купли-продажи жилого дома в кредит с последующим залогом и договор ипотеки (залога) земельного участка могут быть объединены в одном договоре (п.З ст.421 ГК РФ). Однако в любом случае указанные договоры заключаются у нотариуса одновременно.

чВ*- государственная регистрация права собственности покупателя на жилой дом Qy - государственная регистрация права залога ООО “Жилищное общество Гальбштадт” на жилой дом, принадлежащий покупателю

(Ri) ичКу - производятся регистрирующим органом одновременно.

Условия оплаты нотариальных услуг и государственной регистрации.

Последовательность действий по схеме №3 второго направления деятельности выглядит следующим образом.

1. Покупатель самостоятельно либо при содействии ООО “Жилищное общество Гальбштадт” находит удовлетворяющий его жилой дом с земельным участком, которые их собственник имеет намерение продать. ООО “Жилищное общество Гальбштадт” проводит юридическую и экономическую оценку предмета сделки. В случае согласия ООО “Жилищное общество Гальбштадт” стороны подписывают предварительный договор. Данная схема напоминает лизинговые операции. Однако схема лизинга не может быть применена к жилому фонду, поскольку согласно действующему законодательству (включая федеральный закон “О лизинге” от 29 октября 1998г. № 164-ФЗ) жилой фонд не может быть предметом лизинга, так как он предназначен для проживания граждан, а не для предпринимательской деятельности.

2. Предварительный договор включает в себя следующие условия:

а) обязанность продавца и покупателя (физических лиц) заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях и в сроки, установленные предварительным договорам;

б) обязанности покупателя дать нотариально удостоверенное обязательство покупателя и совершеннолетних членов его семьи об отказе от права пользования жилым домом в случае обращения на него взыскания (в соответствии с п.2 ст.78 ФЗ “Об ипотеке”);

в) обязательства продавца продать, а ООО “Жилищное общество Гальбштадт” купить жилой дом в кредит с залоговым обязательством на условиях и в сроки, установленные предварительным договором;

г) обязательства ООО “Жилищное общество Гальбштадт” продать, а покупателя купить жилой дом в сроки, установленные предварительным договором;

д) обязательства покупателя заложить земельный участок в обеспечение выполнения обязательств покупателя по договору купли-продажи жилого дома в кредит с последующим залогом;

ж) обязательства покупателя о внесении задатка, или частичной предоплаты, в счет выкупной цены жилого дома. Предварительный договор может и не содержать положений о задатке в случае, если одновременно с договором между ООО “Жилищное общество Гальбштадт” и покупателем подписывается соглашение о задатке с указанием его размера и условий зачета;

з) обязательств сторон по распределению бремени расходов по государственной регистрации и нотариальному удостоверению договоров;

и) положение, согласно которому ООО “Жилищное общество Гальбштадт” не несет перед покупателем никакой ответственности (включая обязательства по задатку) в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение ООО “Жилищное общество Гальбштадт” своих обязательств вызвано ненадлежащим исполнением своих обязательств продавцом либо покупателем;

к) обязанность продавца передать жилой дом непосредственно покупателю и обязанность покупателя принять жилой дом непосредственно у продавца.

3. После подписания предварительного договора покупатель предоставляет ООО “Жилищное общество Гальбштадт” нотариально удостоверенное обязательство (включая совершеннолетних членов семьи покупателя) об отказе от права пользования жилым домом в случае обращения на него взыскания.

4. После исполнения покупателем условий п. 3 ООО “Жилищное общество Гальбштадт” заключает договор купли-продажи жилого дома с продавцом и регистрирует право собственности на свое имя. Перед заключением вышеуказанного договора продавец (покупатель) предъявляет договор купли-продажи земельного участка между продавцом и покупателем и документ о том, что договор подан ими на государственную регистрацию (заявление в филиал Центра по регистрации со штампом и подписью о приеме).

5. По предъявлении покупателем документов о праве собственности на земельный участок, расположенный под жилым домом, и наличии у ООО “Жилищное общество Гальбштадт” свидетельства о праве собственности на жилой дом ООО “Жилищное общество Гальбштадт” и покупатель одновременно заключают нотариально удостоверенные договора купли-продажи жилого дома в кредит с последующим залогом (ипотекой) и договор ипотеки земельного участка, расположенного под жилым домом. Возможно заключение одного договора, включающего обе позиции, - по усмотрению нотариуса.

6. Вышеуказанные договора подлежат государственной регистрации. При этом покупатель оплачивает возникновение права собственности на свое имя, а ООО “Жилищное общество Гальбштадт” - регистрацию соглашения о залоге. Если связать ипотеку земельного участка с куплей-продажей дома, то можно переложить расходы по государственной регистрации условий по ипотеке на покупателя. Для него это составит 1 ММРОТ. Однако эту возможность предстоит выяснить на месте.

Исходя из вышеизложенного, точную оценку затрат на государственную регистрацию на территории Алтайского края в настоящий момент дать затруднительно. Точным является лишь размер затрат на государственную регистрацию перехода прав собственности на жилой дом ООО “Жилищное общество Гальбштадт” - ММРОТ. По ипотеке это будет составлять либо 20 ММРОТ (10 - за жилой дом, 10 - за земельный участок), либо при смешанном договоре все расходы лягут на покупателя в размере 1 ММРОТ. Все зависит от конструкции договоров, которые предстоит проработать с нотариусом.

Общие примечания уплаты за государственную регистрацию:

Согласно расценкам за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением администрации Алтайского края от 19 марта 1998г. № 158 (с последующими изменениями), плата за государственную регистрацию подлежит обложению НДС (п.24 Постановления). Однако согласно закону “О налоге на добавленную стоимость” (подпункт “И” п.1 ст.5) регистрационные сборы, взимаемые государственными органами, обложению налогом на добавленную стоимость не подлежат. Видимо, вышеуказанное положение закона еще предстоит разъяснить местным налоговым органам в Алтайском крае.

В заключение можно сделать следующие выводы.

1. Из всех представленных выше схем по обоим направлениям наиболее предпочтительными являются схемы № 3, которые предусматривают:

а) осуществление деятельности в рамках существующей правоспособности ООО “Жилищное общество Гальбштадт”;

б) гарантии, которые предусмотрены действующим законодательством, применительно к рассматриваемым случаям, с учетом исходных данных. Не допускаются очевидные разрывы между отдельными их элементами, фиксируемыми договорными отношениями;

в) все действия взаимосвязаны заинтересованностью покупателя. Ему принадлежит инициативная роль, инспирируемая ООО “Жилищное общество Гальбштадт”;

г) при реализации указанных схем ООО “Жилищное общество Гальбштадт” получает максимальные гарантии, которые предусмотрены действующим законодательством применительно к рассматриваемым случаям, с учетом исходных данных, существующих на момент совершения сделок.

2. Для реализации направления II необходимо провести работу с Алтайским краевым центром регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (г.Барнаул) на предмет введения в перечень регистрационных действий регистрации права пользования жилым помещением, согласно ст.292 ГК РФ. Вышеуказанное право прекращается с момента обращения взыскания на жилой дом. Это позволит снизить социальные риски при выселении покупателей, не исполняющих свои обязанности по договору купли-продажи. Кроме того, целесообразно предусмотреть возможность предоставления выселяемым жильцам жилых помещений на условиях коммерческого найма по нормам общежития. Для этих целей, естественно, должен предоставляться самый непрезентабельный жилой фонд.

Реализация пилотного проекта внедрения жилищной программы позволит внести коррективы и уточнить детали используемого варианта либо сделать более полную привязку к конкретным обстоятельствам. Необходимые документы в настоящее время находятся на стадии разработки.

В итоге хотелось бы отметить, что разработка и реализация представленных выше и подобных программ не только на региональном, но и на федеральном уровне позволит создать финансовую базу для ипотечного кредитования и повысить инвестиционную активность населения, которое будет иметь стимул для вложения своих финансовых и иных имущественных средств (например, старых квартир, находящихся в их собственности) в сферу жилищного строительства, приведет к неизменному развитию системы ипотечного кредитования.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в России и за рубежом, можно сделать следующие выводы.

1. Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

К настоящему времени в жилом фонде России сохраняется значительная часть домов с неблагоустроенными квартирами, из которых около 1,3% размещены в ветхих и аварийных домах, а также индивидуальные частные дома. При этом основная часть вновь вводимого жилья сооружается на основе технических и архитектурно-планировочных решений, сложившихся в 70-80-е годы и во многом морально устаревших. К тому же в строительстве и при эксплуатации жилья используют устаревшие технологии, материалы, которые энерго-и материалоемки.

В связи с этим опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения и вызывающая сокращение спроса, а следовательно, и объема производства. В конечном итоге это создает кризис системного характера, заметно усилившийся в условиях ухудшения макроэкономической ситуации и очередного резкого падения жизненного уровня населения после известных решений в августе 1998г.

Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства, интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в основе решения жилищной проблемы лежит создание и развитие национальной системы ипотечного кредитования.

2. Внедрение в деловой оборот выдачи кредитов на покупку жилья гражданам, имеющим надежное обеспечение их возврата в виде реальной собственности (приобретенного объекта недвижимости), могло бы дать:

* постоянный и существенный приток денежных средств на рынок жилья;

*оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности;

*сохранить и расширить рабочие места;

* повысить доходы населения и бюджеты всех уровней.

3. Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:

* недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования;

*отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;

* недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования;

*отсутствие вторичного рынка закладных.

4. Масштаб проблем развития жилищного строительства и ипотечного жилищного кредитования, а также их сложность и комплексность требуют при их решении использовать программный подход, предпринимать максимально быстрые действия и всемерно использовать мировой опыт, опираясь на международное сотрудничество.

Успех конкретной программы будет зависеть от привлечения в эту сферу всех возможных источников ипотечного кредитования жилья - кредитных ресурсов ипотечных и универсальных банков, индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов.

5. В целях развития ипотеки в России необходимо создавать системы ипотечного кредитования и системы управления рисками как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях

Организация управления рисками необходима для равномерного распределения бремени финансовых расходов по защите от рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях. Сейчас, в различных ипотечных программах явно просматривается стремление кредиторов переложить риски на плечи заемщиков и при этом защиту от них осуществлять в основном посредством страхования. В результате значительно увеличиваются издержки (помимо основного кредитного долга) заемщика.

Что же касается развития системы ипотечного кредитования, то сегодня в России необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки. Без какого-либо одного звена функционирование системы может оказаться неэффективным. Для полноценной работы системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости, страхование, процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и механизм регистрации ипотеки.

Существенное значение будет иметь практика рассмотрения судебными органами дел по заложенному недвижимому имуществу. В данном вопросе должна быть заявлена жесткая позиция судебной власти в отношении неплательщиков.

Особенно необходимо выработать общие требования к режиму работы рынка ипотечного кредитования на этапе его становления на первое время. Важно и то, что выбор тех или иных схем ипотечного кредитования (у каждой из них могут быть свои специфические ограничения) зависит от особенностей налоговой системы. Различные изменения вынуждают вносить соответствующие коррективы в ипотечную программу. В связи с этим необходимо пересмотреть принципы налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества, а также ставки налогов, государственных пошлин и иных сборов при оформлении таких сделок.

Многое зависит и от Центрального банка РФ. Должна быть создана система специального лицензирования ипотечных банков (законодательное установление статуса ипотечных банков по аналогии с инвестиционными). Отобранным для участия в системе ипотечного кредитования банкам могут быть предоставлены определенные льготы в осуществлении их деятельности.

Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования российские ипотечные банки, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут работать так же, как работают ипотечные банки развитых стран. Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.