Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения рыночной стоимости, г. Краснодар, ул. Базарная, 95

В районе возделываются яровая пшеница, озимая рожь, ячмень, овес, картофель, овощи. Ведущие отрасли животноводства - молочно-мясное скотоводство, свиноводство и птицеводство. Район обеспечивает г. Набережные Челны хлебом, овощами, мясом, молоком, картофелем.

В результате слияния птицефабрики "Тукаевская" - мясного направления и "Челнинская птицефабрика" - яичного направления появилась крупная птицефабрика ООО "Челны-Бройлер". В районе действуют, свинокомплекс ООО "Камский бекон" - свиноводческий комплекс с селекционно - гибридным центром, обеспечивающее племенными животными свиноводческие хозяйства Республики Татарстан, а также Приволжского и Уральского Федеральных округов. Практически на пустом месте вырос поселок городского типа Новый, куда переехал из дер. Азьмушкино центр совхоза "Гигант", теперь ООО "Гигант". ООО "Челны-Овощи" специализируется на выращивании овощей в открытом грунте.

Потребительский рынок

На территории Тукаевского муниципального района согласно дислокации функционирует 178 стационарных предприятий торговли.

Систему потребительской кооперации представляют: хлебопекарни, 62 магазина, в том числе 43 действующих, 2 приемных заготовительных пункта.

Анализ рынка жилой недвижимости в г. Набережные Челны

По данным портала недвижимости Reportal.Ru средняя стоимость 1-го квадратного метра жилой недвижимости в Набережных Челнах за 2012-й год выросла более чем на 10 тысяч рублей.

В первом полугодии 2012 года общая стоимость квартир в Набережных Челнах росла активно. По состоянию на июнь квадратный метр жилья в городе, в среднем стоил 40 109 рублей. Таким образом рост цен за первое полугодие составил 15,7%.

Начиная с июля рост цен на квартиры в Набережных Челнах незначительно уменьшился, но рост продолжался ежемесячно. В течение второго полугодия цены на квартиры в Набережных Челнах выросли на 14,8%

Средняя цена 1 кв. м. жилой недвижимости Набережных Челнов на Апрель 2013 года: 48673 руб.

Детализация цен на квартиры в Набережных Челнах в зависимости от района и количества комнат в квартире http://www.reportal.ru/news/2012/01/10/kvartiry-v-n-chelnax-v-2011-godu-podorozhali-na-21.html

Таблица 1 - детализация рынка недвижимости

Количество комнат	Район
	Автозаводский	Центральный	Комсомольский
1	53979	56094	52845
2	49111	50606
3	44606	45894
4	43015	41715	48864

ПО ПОСТАВЛЕННОМУ ВОПРОСУ

Определить рыночную стоимость Жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу Республика Татарстан, Тукаевский район, Биклянское с/п, с. Биклянь, ул. Ахметшина, д. 92.

Количественные и качественные характеристики объектов недвижимости

Имущественные права

На дату оценки объекты недвижимости находится в собственности физических лиц.

Обременения, связанные с объектом оценки

В рамках настоящего отчета под обременением понимается ограничение права собственности и других вещных прав на объект других лиц (например, залог, аренда, сервитут и др.). Различают обременения в силу закона и обременения в силу договора.

Согласно свидетельствам на право собственности объект оценки не имеет обременения.

Жилой дом одноэтажный выполненный из бревен построен в 1960 году общей площадью 41 кв. м. с верандой на земельном участке площадью 1243 кв. м.

На земельном участке так же располагаются сараи из бревен и тесовый, баня бревенчатая с предбанником.

Используется объект для ведения личного подсобного хозяйства с проживанием граждан.

Удаленность местоположения объекта от города Набережные Челны 10 км.

Населенный пункт Биклянь имеет развитую инфраструктуру: магазины, клуб, церковь, мечеть.

По центру населенного пункта проходит асфалтированная дорога хорошего качества.

Расположение на карте Тукаевского района

Расчет стоимости недвижимости через затратный подход

Расчет полной стоимости замещения.

В процессе определения остаточной восстановительной стоимости нами вначале была определена полная восстановительная стоимость (полная стоимость замещения) объекта оценки - ПС зам.

Под восстановительной стоимостью понимается стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Расчет произведен на основании:

1. Стандартов Российского Общества Оценщиков (РОО).

2. Постановление Госстроя СССР от 11.05.83г. № 94 “Об утверждении индексов изменений сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов ( сводных смет) строек”.

3. Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 12 марта 2004 г. N 129 "Об индексации стоимости строительно-монтажных работ"

4. Постановление КМ РТ от 5 марта 1997 г. N 201 “Об утверждении и введениеи в действие сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых зданий, садовых летних домиков и гаражей для оценки основных фондов в РТ”

5. ВСН 53-86 (р) Правила оценки физического износа жилых зданий, Госстрой СССР, Москва, 1988 г.

6. Постановление КМ РТ от 13.10.2000 г. N 725 "Об индексации стоимости строительно-монтажных работ"

7. Сборник № 26 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений в совхозах ,колхозах и других сельскохозяйственных предприятиях и организациях для переоценки основных фондов», в ценах 1969г., М.1970

8. Письмо Минрегиона России от 04.05.2012года № 10837-ИП/08 Об индексах изменения сметной стоимости на II квартал 2012 года,

9. Аналитические данные периодической печати, риэлторских компаний города.

Основная формула расчета полной стоимости замещения (ПС зам.) следующая:

ПС зам. = СС х V х И69-84 х И84-91 х И91-01 х И01-13 где:

ПС зам. - полная стоимость замещения;

СС - стоимость единицы строительного объема аналогичного объекта в ценах 1969 года;

И 69-84, И 84-91, И 91-01 - индексы изменения стоимости строительно- монтажных работ из цен 1969г. в цены 1984г., из цен 1984г. в цены 1991г., и из цен 1991г. в цены 2001 года.

Для пересчета стоимости строительно-монтажных работ из цен 1969г. в цены 1984г. был использован индекс в размере 1,19 и территориальный коэффициент 1,03 (Постановление Госстроя СССР от 11.05.83г. №94 “Об утверждении индексов изменений сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек”).

Для пересчета стоимости строительно-монтажных работ из цен 1984 г. в цены 1991 г. был использован индекс в размере 1,56 и территориальный коэффициент 0,97

(Письмо Госстроя РФ от 6.09.90г. № 14-Д “Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве”)

Для пересчета стоимости строительно - монтажных работ из цен 1991 г. в цены 2001года, т.е. на дату оценки, был принят индекс в размере 11.1 (без учета НДС), (Постановление КМ РТ от 13.10.2000 г. N 725 "Об индексации стоимости строительно-монтажных работ")

Для пересчета стоимости строительно - монтажных работ из цен 2001 г. в цены 2013 года, т.е. на дату оценки, был принят индекс в размере 4,31 (Постановление КМ РТ от 22.02.2011г. N 151 "Об индексации стоимости строительно-монтажных работ").

Расчет полной стоимости замещения объекта оценки представлен в таблицах:

Таблица 2 - Расчет полной стоимости замещения строений

Наименования составляющих расчета	Дом жилой	Веранды	Сарай из бревен
Данные на основании которых произведен расчет	УПВС 26, Табл. 2	УПВС 26, Табл. 137	УПВС 26, Табл. 144
Дата на которую взяты цены из справочника	1969	1969	1969
Единица измерения	Куб.м.	кв. м.	кв.м.
Общий объем здания	84,00	13,20	13,20
Стоимость 1 куб.м. восстановительной стоимости	35,5	10,5	25,1
Индекс приведения к восстановительной стоимости 01.01.1984г.	1,17	1,17	1,17
Территориальный коэффициент к индексам стоимости 01.01.1984г.	1,03	1,03	1,03
Индекс приведения к восстановительной стоимости 01.01.1991г.	1,56	1,56	1,56
Территориальный коэффициент к индексам стоимости 01.01.1991г.	0,97	0,97	0,97
Индекс приведения к восстановительной стоимости 01.01.2001г.	11,1	11,1	11,1
Индекс приведения к восстановительной стоимости на дату оценки	4,31	4,31	4,31
НДС	1,18	1,18	1,18
Прибыль предпринимателя	1,25	1,25	1,25
Стоимость замещения на дату оценки, руб.	383724	17835	42634

Таблица 3 - Расчет стоимости замещения подсобных строений

Наименования составляющих расчета	Сарай дощатый	Сарай из бревен	баня	предбанник
Данные на основании которых произведен расчет	УПВС 26, Табл. 144	УПВС 26, Табл. 144	УПВС 26, Табл. 54	УПВС 26, Табл. 137
Дата на которую взяты цены из справочника	1969	1969	1969	1969
Единица измерения	куб. м.	кв.м.	куб.м.	кв. м.
Общий объем здания	55,00	9,90	25,00	7,70
Стоимость 1 куб.м. восстановительной стоимости	5,3	25,1	27,7	10,5
Индекс приведения к восстановительной стоимости 01.01.1984г.	1,17	1,17	1,17	1,17
Территориальный коэффициент к индексам стоимости 01.01.1984г.	1,03	1,03	1,03	1,03
Индекс приведения к восстановительной стоимости 01.01.1991г.	1,56	1,56	1,56	1,56
Территориальный коэффициент к индексам стоимости 01.01.1991г.	0,97	0,97	0,97	0,97
Индекс приведения к восстановительной стоимости 01.01.2001г.	11,1	11,1	11,1	11,1
Индекс приведения к восстановительной стоимости на дату оценки	4,31	4,31	4,31	4,31
НДС	1,18	1,18	1,18	1,18
Прибыль предпринимателя	1,25	1,25	1,25	1,25
Стоимость замещения на дату оценки, руб.	37510	31976	89111	10404

Таблица 4 - Расчет стоимости замещения ограждений

Наименования составляющих расчета	уборная	ворота	забор	забор
Данные на основании которых произведен расчет	УПВС 26, Табл. 153	УПВС 26, Табл. 151	УПВС 26, Табл. 149	УПВС 26, Табл. 150
Дата на которую взяты цены из справочника	1969	1969	1969	1969
Единица измерения	куб. м.	кв.м.	м.п.	м.п.
Общий объем здания	3	9,2	15,03	6,30
Стоимость 1 куб.м. восстановительной стоимости	27	29,4	8	21,8
Индекс приведения к восстановительной стоимости 01.01.1984г.	1,17	1,17	1,17	1,17
Территориальный коэффициент к индексам стоимости 01.01.1984г.	1,03	1,03	1,03	1,03
Индекс приведения к восстановительной стоимости 01.01.1991г.	1,56	1,56	1,56	1,56
Территориальный коэффициент к индексам стоимости 01.01.1991г.	0,97	0,97	0,97	0,97
Индекс приведения к восстановительной стоимости 01.01.2001г.	11,1	11,1	11,1	11,1
Индекс приведения к восстановительной стоимости на дату оценки	4,31	4,31	4,31	4,31
НДС	1,18	1,18	1,18	1,18
Прибыль предпринимателя	1,25	1,25	1,25	1,25
Стоимость замещения на дату оценки, руб.	10423	34730	15473	17673

Полная стоимость замещения объекта составляет 691 493 рубля.

Расчет износа.

Каждое построенное здание и сооружение под действием различных природных, физических и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний.

Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации;

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим,

объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Внешний (экономический) износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ объекта оценки.

Расчет физического износа.

Под физическим износом конструктивных элементов здания или здания в целом понимают утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате нормального износа в процессе эксплуатации под воздействием природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Существует несколько способов расчета физического износа здания. Наиболее распространенными методами являются экспертный метод, определение износа по нормативным срокам службы и метод “номинальной” стоимости.

Экспертный метод оценки физического износа является наиболее точным и предусматривает следующую последовательность действий:

- визуальный осмотр и инструментальное обследование отдельных конструктивных элементов и инженерных сетей оцениваемого здания;

- выявление признаков физического износа и установление их количественных характеристик на основе инструментального обследования (установление числа поврежденных участков, определение размеров повреждения);сравнение выявленных показателей поврежденных участков с их количественными значениями, приведенными в ведомственных нормативных материалах.

Расчет физического износа производим исходя из удельного веса и фактического состояния конструктивных элементов строений:

Жилой дом

Таблица 5 - Расчет физического износа дома

№	Наименование конструктивного элемента	Описание конструктивного элемента	Состояние конструктивного элемента	удельный вес элемента	устранимый физ износ в %	Взвешеное значение устранимого физ износа в %	Нормативный срок жизни элемента	Фактический срок жизни элемента, лет	неустранимый физ. Износ %	Взвешенное значение неустранимого физ износа %
1	Фундамент	бетонный ленточный	волосяные трещины	7	30	2,1	150	53	35	2,47
2	Стены и перегородки	бревенчатые	Незначительные щели в бревнах	26	30	7,8	125	53	42	11,02
3	Перекрытия	деревянные	Незначительный прогиб	5	30	1,5	125	53	42	2,12
4	Крыши	профнастил	потемнение	7	45	3,2
5	Полы	деревянные	рассохлись местами	9	45	4,1
6	Проемы	оконные деревянные, дверные деревянные	хорошее	8	40	3,2
7	Отделочные работы	нет	хорошее	12	40	4,8
8	Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	отопление, электроосвещение, газ	хорошее	18	40	7,2
9	Прочие работы	отмостки	трещины	8	40	3,2
	Итого					37,0				15,62
Итого физически	52,62

Таблица 6 - Расчет физического износа веранды

№	Наименование конструктивного элемента	Описание конструктивного элемента	Состояние конструктивного элемента	удельный вес элемента	устранимый физ износ в %	Взвешеное значение устранимого физ износа в %	Нормативный срок жизни элемента	Фактический срок жизни элемента, лет	неустранимый физ. Износ %	Взвешенное значение неустранимого физ износа %
1	Фундамент	бетонный ленточный	волосяные трещины	11	30	3,3	125	35	28	3,08
2	Стены и перегородки	каркасные обшиты с 2-х сторон досками	рассохлись, облупилась краска	9	30	2,7	125	35	28	2,52
3	Перекрытия	деревянные	Незначительный прогиб	8	30	2,4	125	35	28	2,24
4	Крыши	профнастил	одиночные мелкие повреждения	25	55	13,8
5	Полы	деревянные	рассохлись	22	55	12,1
6	Проемы	оконные деревянные, дверные деревянные	проемы рассохлись	7	55	3,9
7	Отделочные работы	окраска	потемнеие, облупилась	12	50	6,0
8	Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	электроосвещение	хорошее	2	60	1,2
9	Прочие работы	отмостки	трещины	4	55	2,2
	Итого					47,5				7,84
Итого физически	55,34

Таблица 7 - Расчет физического износа сарая из бревен

№	Наименование конструктивного элемента	Описание конструктивного элемента	Состояние конструктивного элемента	удельный вес элемента	устранимый физ износ в %	Взвешеное значение устранимого физ износ	Нормативный срок жизни элемента	Фактический срок жизни элемента, лет	неустранимый физ. знос %	Взвешенное значение неустранимого физ износа %
1	Фундамент	бетонный ленточный	волосяные трещины	18	35	6,3	125	35	28	5,04
2	Стены и перегородки	бревна толщиной 16 см	трещины, потемнение	39	35	13,7	125	35	28	10,92
3	Перекрытия	деревянные		0	0	0,0	125	35	28	0,00
4	Крыши	шифер	одиночные мелкие повреждения	18	55	9,9
5	Полы	деревянные	прогнили	8	55	4,4
6	Проемы	оконные деревянные стандартные, дверные стандартные	рассохлись проемы	3	55	1,7
7	Отделочные работы	окраска, обои	хорошее	4	55	2,2
8	Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	электроосвещение	хорошее	3	55	1,7
9	Прочие работы	отмостки	трещины	8	55	4,4
	Итого					44,2				15,96
Итого физически	60,11

Таблица 8 - Расчет физического износа тесового сарая

№	Наименование конструктивного элемента	Описание конструктивного элемента	Состояние конструктивного элемента	удельный вес элемента	устранимый физ износ в %	Взвешеное значение устранимого физ износа в %	Нормативный срок жизни элемента	Фактический срок жизни элемента, лет	неустранимый физ. Износ %	Взвешенное значение неустранимого физ износа %
1	Фундамент	бетонный ленточный	волосяные трещины	6	45	2,7	125	35	28	1,68
2	Стены и перегородки	тесовые	прогнили	31	45	14,0	125	35	28	8,68
3	Перекрытия	деревянные	незначительный прогиб	6	45	2,7	125	35	28	1,68
4	Крыши	шифер	одиночные мелкие повреждения	7	50	3,5
5	Полы	земляные	хорошее	8	50	4,0
6	Проемы	деревянные	рассохлись	8	55	4,4
7	Отделочные работы	нет		2	50	1,0
8	Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	Электроосвещение	Покоробленность проводки	21	55	11,6
9	Прочие работы	отмостки	трещины	11	50	5,5
	Итого					49,3				12,04
Итого физически	61,34

Таблица 9 - Расчет физического износа бани

№	Наименование конструктивного элемента	Описание конструктивного элемента	Состояние конструктивного элемента	удельный вес элемента	устранимый физ износ в %	Взвешеное значение устранимого физ износа в %	Нормативный срок жизни элемента	Фактический срок жизни элемента, лет	неустранимый физ. Износ %	Взвешенное значение неустранимого физ износа %
1	Фундамент	бетонный ленточный	волосяные трещины	18	35	6,3	125	35	28	5,04
2	Стены и перегородки	бревна толщиной 16 см	трещины, потемнение	39	35	13,7	125	35	28	10,92
3	Перекрытия	деревянные		0	0	0,0	125	35	28	0,00
4	Крыши	шифер	одиночные мелкие повреждения	18	55	9,9
5	Полы	деревянные	прогнили	8	55	4,4
6	Проемы	оконные деревянные стандартные, дверные стандартные	рассохлись проемы	3	55	1,7
7	Отделочные работы	окраска, обои	хорошее	4	55	2,2
8	Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	электроосвещение	хорошее	3	55	1,7
9	Прочие работы	отмостки	трещины	8	55	4,4
	Итого					44,2				15,96
Итого физически	60,11

Уборная имеет значительный физический износ в размере 40%.

Забор деревянный имеет физический износ в размере 40%.

Металлический забор и ворота свежей постройки имеют физический износ 10%.

Расчет функционального износа

Функциональный износ отражает снижение стоимости в результате таких факторов, как непривлекательный вид, плохая или не эффективная планировка, дизайн и т.д. Этот вид износа обусловлен внутренними свойствами объекта и также может быть устранимым и не устранимым.

Исчисление функционального износа может производиться либо в виде капитализированной величины дополнительных затрат, связанных с недостатками или несоответствием внешнего и внутреннего оформления объекта оценки, либо как разница между стоимостью современного конструктивного элемента и стоимостью имеющегося на объекте оценки устаревшего конструктивного элемента с учетом его физического износа и затрат на его демонтаж.

В жилом доме отсутствует центральное отопление, горячая вода, канализация, телефон. Следовательно он имеет функциональный износ в размере 10%.

Сараи из бревен и тесовые сараи так же имеют функциональный износ в силу того, что современные хозяйственные постройки выполняются из кирпича.

Расчет внешнего износа.

Экономический износ вызывается внешними по отношению к факторам и поэтому называется внешним износом.

Он определяется как снижение срока полезности в результате факторов, внешних по отношению к объекту, таких, как экономическое развитие или изменение окружающей среды, которые оказывают влияние на соотношение спроса и предложения на рынке.

Обычно внешний износ проводится двумя методами:

метод капитализации потери дохода, относящийся к внешнему воздействию;

метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

В данном случае объект оценки находится в развивающемся, застраиваемом районе в экологически чистом месте в небольшой удаленности от города и снижение интереса к нему потенциальных пользователей по прямому назначению не представляется возможным. Внешний износ принимаем равным 0%

Расчет остаточной стоимости объекта оценки.

Остаточная восстановительная стоимость - это стоимость которая определяется на основе полной стоимости замещения с учетом износа, т.е. потери в стоимости и ценности объекта в результате его устаревания, изнашивания, эксплуатации и т.д.

(Постановление Правительства РФ № 519 от 6.07.01г. “Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности”).

Остаточная стоимость замещения объекта оценки была определена путем вычисления из полной стоимости замещения величины физического износа:

ОС = ПС зам. - И нак. где:

ОС - остаточная стоимость объекта оценки;

ПСзам. - полная стоимость замещения объекта оценки;

И нак - накопленный износ.

Таблица 10 - Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа

Наименование	Стоимость замещения руб	Физический износ руб	Функц. Износ	Стоимость руб
Дом жилой	383 724	201 906	18 182	163 637
Веранды	17 835	9 870	797	7 169
Сарай из бревен	42 634	25 627	1 701	15 306
Сарай дощатый	37 510	23009	1 450	13 051
Сарай из бревен	31 976	19221	1276	11 480
баня	89 111	54661	3445	31 005
предбанник	10404	6382	402	3 620
уборная	10 423	4169	625	5 628
ворота	34730	3473	3126	28131
забор	15 473	6189	1857	7 427
забор	17 673	1767		15 906
Итого	691 493			302 360

Остаточная стоимость улучшений земельного участка с составляет 302 360 рублей.

Расчет стоимости земельного участка.

Согласно ст. 9 Конституции Российской Федерации земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

В соответствии с Законом РФ “О плате за землю” пользование землей в Республике Татарстан является платным. Формами платы являются: земельный налог, а также арендная плата и нормативная цена земли - единовременные платежи при передаче земельных участков, находящихся в государственной собственности, собственности местного самоуправления, в собственность граждан и юридических лиц, пожизненное наследуемое владение, пользование, в том числе в аренду, включая плату на воспроизводство инженерной и природоохранной инфраструктуры населенного пункта.

Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности и устанавливаются в виде стабильных платежей за единицу площади в год.

За земли, переданные в аренду из земель, находящихся в государственной собственности, собственности местного самоуправления, взимается арендная плата. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

Стоимость участка земли определяется одним из следующих методов:

метод остатка для земли - для оценки застроенных участков, по которым есть информация о доходах от единого объекта недвижимости в целом. Теоретической основой данного метода является положение о том, что доход от объекта недвижимости (земельный участок с улучшениями) формируется как сумма дохода от зданий (сооружений) и дохода от земельного участка;

метод предполагаемого использования - для оценки застроенных и незастроенных земельных участков; больших площадей, разбиваемых на отдельные стандартные земельные участки, осваиваемые под застройку, т.е. когда разбивки на участки большого земельного надела представляет собой наилучшее и наиболее эффективное использование земли с учетом застройки;

методом сравнения продаж - для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Теоретической основой метода является положение о том, что стоимость объектов оценки определяется путем внесения в цены сопоставимых объектов поправок по элементам и единицам сравнения;

метод распределения - экспресс оценка земельных участков с относительно новыми однотипными объектами недвижимости, где земельные участки не имеют существенных особенностей и различий в месторасположении, конфигурации, площади и наличии коммуникаций. Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Он может применяться в условиях недостаточной информации о продажах земельных участков, а полученные сведения могут служить основой для установления начальных цен при продаже объектов на аукционе;

метод выделения - для оценки земельных участков с типовой застройкой (например: загородные дачные участки, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется, т.е. в общей стоимости объекта, наибольший удельный вес занимает земельный участок). Условием применения является наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок;

методом капитализации земельной ренты - метод для застроенных и незастроенных участков, по которым имеются сведения о величине арендной платы по земельным участкам такого типа. Теоретической основой метода является положение о том, что доходы, получаемые от сдачи в аренду земельных участков по рыночным арендным ставкам, пропорциональны их стоимости;

метод добавочной продуктивности (модификация метода остатка для земли) - для оценки земель, находящихся в собственности хозяйственных обществ, с расположенными на данном земельном участке зданиями, сооружениями и другими улучшениями, необходимыми для производственно-хозяйственной деятельности предприятия. Теоретической основой метода является положение о том, что доход, извлекаемый из земельной собственности, представляет собой то, что остается после возмещения расходов на труд, менеджмент и капитал;

по нормативной цене выкупа - при отсутствии достаточного количества рыночной информации о продажах и аренде.

Результат оценки земельных участков зависит от цели оценки. Цель обуславливает вид стоимости земельного участка, а также права, которые оцениваются.

Стоимость участка земли всегда должна рассматриваться с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного использования. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всей собственностью. Стоимость земли может быть равна или даже быть больше, чем стоимость всей собственности. При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения - это вклад в стоимость.

Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж.

В качестве сопоставимых с оцениваемым выбраны земельные участки в с. Биклянь, как наиболее близкие по диапазону цен. В качестве критериев сопоставимости брались такие параметры, как объем прав на земельный участок, условия продажи, местоположение, размер земельного участка и целевое назначение.

Таблица 11 - аналоги земельных участков

Наименование	Адрес	площадь участка, кв.м.	передаваемые права	назначение	цена предложения, руб.	стоимость 1 кв.м.	Телефон	Источник информации
Земель-ный участок	Тукаевский р-н, с. Биклянь	1 500	соб-ть	для ИЖС	450 000	300	51-38-38	Журнал "Весь мир недвижимости" № 15(56) от 22.04.2013 г. стр 144
Земель-ный участок	Тукаевский р-н, с. Биклянь	1 500	соб-ть	для ИЖС	400 000	267	78-05-99	Журнал "Весь мир недвижимости" № 15(56) от 22.04.2013 г. стр 144
Земель-ный участок	Тукаевский р-н, с. Биклянь	1 250	соб-ть	для ИЖС	350 000	280	36-73-83	Журнал "Весь мир недвижимости" № 15(56) от 22.04.2013 г. стр 145
Земель-ный участок	Тукаевский р-н, с. Биклянь	1 500	соб-ть	для ИЖС	400 000	267	35-22-22	Журнал "Весь мир недвижимости" № 15(56) от 22.04.2013 г. стр 147

Проведенный анализ найденных аналогов показывает, что на цену земельного участка влияет его размер, расположение в пределах населенного пункта, наличие коммуникаций и развитых подъездных путей.

Сравнением оценивается земельный участок свободный от всяких улучшений.

Единицей сравнения принят 1 кв. м. земельного участка.

Таблица 12 - Расчет стоимости земельного участка сравнительным подходом

№ п/п	Наименование показателя	Ед. изм.	Объект оценки	Сопоставимые объекты
				№1	№2	№3	№4
	Местоположение		Тукаевский р-н с. Биклянь	Тукаевский р-н с. Биклянь	Тукаевский р-н с. Биклянь	Тукаевс-кий р-н с. Биклянь	Тукаевс-кий р-н с. Биклянь
1.	Площадь участка	кв.м.	1 243	1 500	1 500	1 250	1 500
2.	Наличие коммуникаций
	водоснабжение, газ		+	+	+	+	+
	электроосвещение		+	+	+	+	+
3.	Назначение		для ИЖС	для ИЖС	для ИЖС	для ИЖС	для ИЖС
4.	Права		собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
5.	Дата предложения			апрель 2013	апрель 2013	апрель 2013	апрель 2013
6.	Условия финансирования			Сразу	Сразу	Сразу	Сразу
7.	Наличие улучшений
8.	Цена предложения	руб.	-	450 000	400 000	350 000	400 000
9.	Стоимость 1 кв.м.	руб.		300	267	280	267
Корректировки цен
11	Скидка на предложение	руб.	-	-7,0%	-7,0%	-7,0%	-7,0%
	Цена с учетом поправки	руб.	-	418 500,0	372 000,0	325 500,0	372 000,0
12	На площадь земельного участка	кв.м.	1 243,0	1 500	1 500	1 250	1 500
	корректировка			0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
	Цена с учетом поправки			418 500	372 000	325 500	372 000
	стоимость 1 кв.м.			279	248	260	248
13	На условия финансирования	руб.	-	0,0	0,0	0,0	0,0
	Цена с учетом поправки	руб.	-	279,0	248,0	260,4	248,0
14	На дату продажи	руб.	-	0,0	0,0	0,0	0,0
	Цена с учетом поправки	руб.	-	279,0	248,0	260,4	248,0
15	На местоположение	%	-	0,0%	0,0%	0,0%	0,0%
	Цена с учетом поправки	руб.	-	279,0	248,0	260,4	248,0
16	На наличие улучшений	руб.	-	0%	0%	0%	0%
	Цена с учетом поправки	руб.	-	279,0	248,0	260,4	248,0
17	На уклон			0%	0%	0%	0%
	Цена с учетом поправки			279,0	248,0	260,4	248,0
18	На наличие коммуникаций	руб.	-	0%	0%	0%	0%
	Цена с учетом поправки	руб.	-	279,0	248,0	260,4	248,0
19	На передаваемые права	%	-	0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
	Цена с учетом поправки	руб.	-	279,0	248,0	260,4	248,0
20	На разрешенное использование	руб.	-	0,0	0,0	0,0	0,0
	Цена с учетом поправки	руб.	-	279	248	260	248
	Стоимость 1 кв.м.	руб.	-	259
	Стоимость земельного участка	руб.	-	321 751

Примечание к таблице:

Подобранные аналоги по основным характеристикам соответствуют оцениваемому объекту. Применены следующие поправочные коэффициенты:

Корректировка на разницу между ценой предложения и ценой продажи.

Для расчетов применяются цены предложений по аналогичным объектам недвижимости. При использовании таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку - «скидку на торг».

В результате исследования по анализу скидок на торг в условиях современного рынка по состоянию на январь 2013 г. были получены средние значения скидок на торг в разрезе сегментов размеров рынка. http://www.appraiser.ru/

Таблица 13 - Рекомендуемые значения скидки на торг

Численность населения, тыс. чел	Жилые объекты в %	Торговые в %	Производственные в %	Земельные участки в %
Менее 250	7	7	9	7
От 250 до 500	7	5	7	5
Более 500	2	3	5	3

В данном виде скидки учтены принятые на рынке уступки от цены предложения, которые совершает продавец при сделке. Объекты в мелких населенных пунктах реализуются сложнее чем в активных крупных городах. Применена поправка на торг в размере -7%.

Корректировка на месторасположение. Данная поправка складывается из престижности района, расстоянием от автомобильной трассы, населенного пункта и пр. Критерием корректировки послужила удаленность от города Набережные Челны. Объекты отобраны в одном населенном пункте корректировка не применялась.

Корректировка на наличие коммуникаций. Земельные участки отобранные в качестве аналогов имеют назначение для строительства объектов. Строительство подразумевает подключение к коммуникациям, их отсутствие на участке и удаленность для подключения влекут снижение стоимости земли. Т.к. аналоги подобраны в жилом районе удаленность от коммуникаций в виде воды равная, электричество подведено ко всем аналогам.

Корректировка на улучшения. Оценивается участок как свободный от улучшений, отобранные аналоги так же позиционируются как свободные под строительство. Корректировка не требуется.

Стоимость земельного участка методом сравнения продаж составляет 322 000 рублей.

Стоимость единого объекта недвижимости рассчитанная затратным подходом составляет 624 360 рублей.

Расчет стоимости объекта через доходный подход

Расчет стоимости объекта через доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость объект оценки непосредственно связан с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет объект оценки.

Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход объект оценки на сегодняшние рубли в обмен на право получать будущие рубли от сдачи ее в аренду или с последующей продажи.

Измерение всех будущих доходов может быть осуществлено либо посредством метода прямой капитализации доходов, либо посредством дисконтирования денежных потоков.

В нашем случае, поскольку объект оценки относится к тем видам недвижимости, по которым данные по аренде на рынке недвижимости отсутствуют, произвести расчет доходным методом стоимости данного дачного дома с земельным участком не представляется возможным.

Исходя из выше изложенного, расчет доходным методом не производим.

Расчет стоимости объекта оценки через подход прямого сравнения продаж.

Подход сопоставимых продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым по размеру и использованию. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить прямой подход сопоставимых продаж, оценщик использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заменители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта - заменителя».

Метод сравнения продаж наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли продажи. Для регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.

Любое отличие условий продаж и сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому существенным ограничительным фактором применения метода сравнения продаж является достоверность используемой информации.

При оценке недвижимости рыночным методом (подход прямого сравнения продаж) необходимо проанализировать информационную базу движения цен продаж по конкретному типу объектов недвижимости в рамках рассматриваемого регионального рынка недвижимости. В качестве источников информации были рассмотрены данные региональных риэлторских структур, занимающихся сделками купли - продажи недвижимости, публикации в периодической печати.

Реализация метода сравнения продаж предполагает такую последовательность этапов:

анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;

расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

Выбор объектов аналогов.

При применении подхода сравнительного анализа продаж мы провели исследование рынка, чтобы найти недавно выставленные предложения по продаже комнат. Исследование рынка проводилось с использованием средств массовой информации (Журнал "Весь мир недвижимости" № 15 (56) от 22.04.2013 г., Интернет) в результате которого были найдены аналоги, обладающие необходимыми характеристиками.

Таблица 14 - аналоги жилых домов

	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Назначение	жилой дом	жилой дом	жилой дом
Этажность	1	1	1
Материал стен	бревна	бревенчатый	деревянный
Место расположения	Тукаевский р-н, с. Биклянь	Тукаевский р-н, с. Биклянь	Тукаевский р-н, с. Биклянь
Площадь земли, кв. м.	1850	1100	1500
наличие хоз. построек	надворн постройки, баня	гараж, сарай, баня	баня, пруд, теплица, погреб
Состояние	дом изношен	хорошее состояние	дом старый, сделан ремонт
Площадь Общая	53	85	47
Коммуникации	газ, печь, электрич	газ, печь, вода на улице, электрич	газ, печь, электрич
Цена предложения	1 500 000	2 250 000	1 300 000
Контактный телефон	89172222043	36-67-17	89061171085
Источник информации	Журнал "Весь мир недвижимости" № 15 (56) от 22.04.2013 г. стр 134	Журнал "Весь мир недвижимости" № 15 (56) от 22.04.2013 г. стр 134	Журнал "Весь мир недвижимости" № 15 (56) от 22.04.2013 г. стр 136

Сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта аналога по всем элементам.

В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью.

Выбор единицы сравнения.

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю. В качестве единицы сравнения была выбрана цена продажи за 1 кв. м., расчетные значения которой по объектам-аналогам представлены ниже в таблице.

Корректировка значения единицы сравнения для объектов аналогов.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

При определении стоимости недвижимости методом сравнения продаж используется следующая последовательность внесения корректировок:

Переданные права собственности на недвижимость;

Условия финансирования;

Условия продажи;

Дата совершения сделки;

Местоположение;

Физические характеристики;

Экономические характеристики;

Отклонения от целевого использования и т.д.

После каждой корректировки цена продажи сравниваемого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). Корректировки, начиная с пятой, могут быть выполнены в любом порядке. Допустимы корректировки, как в процентах, так и в денежных суммах.

Таблица 15 - Расчет стоимости объекта исследования методом сравнения продаж

№ п/п	Наименование показателя	Ед. изм.	Объект оценки	Аналоги
			Тукаевский р-н, с. Биклянь	Тукаевский р-н, с. Биклянь	Тукаевский р-н, с. Биклянь	Тукаевский р-н, с. Биклянь
I.	Характеристика объекта
1	Состав передаваемых прав		собственность	собственность	собственность	собственность
				0%	0%	0%
2	Условия финансирования		единовременный платеж	единовременный платеж	единовременный платеж	Единовремен-ный платеж
3	Условия продажи		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
4	Дата продажи		апр.13	Апрель 2013	Апрель 2013	Апрель 2013
				0%	0%	0%
5	Назначение		жилое	жилое	жилое	жилое
				0%	0%	0%
6	Наличие хоз построек		баня, сараи, погреб	надворные постройки, баня	гараж, сарай, баня	баня, пруд, теплица, погреб
				0%	0%	0%
7	Отделка помещений		износ 55%	дом изношен	хорошее состояние	дом старый, сделан ремонт
				0%	-15%	-10%
8	Местоположение		хорошее	аналогично	аналогично	аналогично
				0%	0%	0%
9	Транспортная доступность		хорошая	аналогично	аналогично	аналогично
				0%	0%	0%
10	Инфраструктура		хорошо развита	хорошо развита	хорошо развита	хорошо развита
				0%	0%	0%
	Площадь земельного участка	кв.м	1243	1850	1100	1500
11	Общая площадь	кв.м	41,0	53,0	85,0	47,0
12	Ликвидность			аналогично	аналогично	аналогично
				0%	0%	0%
14	Цена предложения	руб.		1 500 000	2 250 000	1 300 000
15	Цена за 1 кв.м.	руб.		28 302	26 471	27 660
II.	Корректировка цен продажи, руб.
4	Корректировка на торг			-7,0%	-7,0%	-7,0%
	Скорректированная цена	руб.		1395000	2092500	1209000
1	Корректировка на площадь земельного участка	кв.м.		-607	143	-257
2	Корректировка на площадь земельного участка	руб.		-157213	37037	-66563
	Скорректированная цена	руб.		1237787	2129537	1142437
3	Скорректированная цена за 1 кв.м.	руб.		23354	25053	24307
5	Состав передаваемых прав			0,00	0,00	0,00
	Скорректированная цена	руб.		23354,47	25053,38	24307,17
6	Условия финансирования			0,00	0,00	0,00
	Скорректированная цена	руб.		23354,47	25053,38	24307,17
7	Условия продажи			0,00	0,00	0,00
	Скорректированная цена	руб.		23354,47	25053,38	24307,17
8	Дата продажи			0,00	0,00	0,00
	Скорректированная цена	руб.		23354,47	25053,38	24307,17
9	Назначение			0,00	0,00	0,00
	Скорректированная цена	руб.		23354,47	25053,38	24307,17
10	Наличие хоз построек			0,00	0,00	0,00
	Скорректированная цена	руб.		23354,47	25053,38	24307,17
11	Отделка помещений			0,00	-0,15	-0,10
	Скорректированная цена			23354,47	21295,37	21876,45
12	Корректировка на разницу в площади	%		0,00	0,00	1,00
	Скорректированная цена	руб.		23354,47	21295,37	21876,45
13	Транспортная доступность			0,00	0,00	0,00
	Скорректированная цена	руб.		23354,47	21295,37	21876,45
14	Инфраструктура			0,00	0,00	0,00
	Скорректированная цена	руб.		23354,47	21295,37	21876,45
15	Ликвидность			0,00	0,00	0,00
	Скорректированная цена	руб.		23354,47	21295,37	21876,45
	Отклонение			1,00	0,85	0,90
	Цена за 1 кв. м	руб.		22175,43
	Стоимость объекта	руб.	909193

Примечание к таблице:

Корректировка на разницу между ценой предложения и ценой продажи.

Для расчетов применяются цены предложений по аналогичным объектам недвижимости. При использовании таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку - «скидку на торг».

Скидки на торг в условиях кризиса существенно выросли (что подтверждается данными, представленными в средствах массовой информации). Основной причиной роста скидок в условиях кризиса можно считать неуверенность участников рынка в будущем. Существенную роль сыграла и недоступность заемных средств и значительное количество предложений, не подкрепленных платежеспособным спросом ввиду увеличившейся стоимости заемных средств.

В результате исследования по анализу скидок на торг в условиях современного рынка по состоянию на январь 2013 г. были получены средние значения скидок на торг в разрезе сегментов размеров рынка. http://www.appraiser.ru/

Таблица 16 - Рекомендуемые значения скидки на торг

Численность населения, тыс. чел	Жилые объекты в %	Торговые в %	Производственные в %	Земельные участки в %
Менее 250	7	7	9	7
От 250 до 500	7	5	7	5
Более 500	2	3	5	3

В настоящем отчете, с учетом того, что объект оценки относится к сегменту жилой недвижимости, корректировка на торг принята в размер -7%.

Корректировка на наличие хозяйственных построек. Объект оценки, как и аналоги относится к жилым, используемым для ведения личного подсобного хозяйства. Для частных жилых домов свойственен определенный набор необходимых хозяйственных построек, без которых ведение хозяйства невозможно: баня, сараи, гараж и т.д. отсутствие определенной постройки ведет к снижению цены объекта. Объект оценки обладает сараями и баней. Объекты-аналоги обжитые хозяйства с полными наборами построек. Корректировка не требуется.

Корректировки на отделку помещения. Т.к. объекты являются жилыми состояние внутренней отделки влияет на ценность дома. Объект оценки изношен, состояние требует ремонта. Аналог 1 продается с большим износом. Корректировка е применялась. Аналоги 2,3 позиционируются как с хорошей отделкой и с ремонтом. Применена корректировка в размере -15% и -10% соответственно.

Корректировка транспортную доступность. Расположение объектов в населенных пунктах в сельской местности вызывает необходимость учета транспортной доступности до объектов в течении всего года. Все объекты находятся в одном населенном пункте, дороги проходят до всех домов. Корректировка не требуется.

Корректировка на инфраструктуру. Наличие в поселке школы, детского сада, магазинов, библиотек, домов культуры и т.д. делает населенный пункт боле привлекательным для проживания потенциальных покупателей жилых домов. Отсутствие или плохо развитая инфраструктура поселка ведет к снижению стоимости домов. Все аналоги и объект оценки находятся в одном селе корректировка не требуется.

остальные корректировки - условия сделки, площадь.

Согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

В связи с тем с тем что существует небольшой разброс цен на выбранные аналогичные объекты, согласование результатов корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам производится путем расчета среднеарифметического значение скорректированных цен аналогов.

Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная методом сравнения продаж: 909 193 руб.

Стоимость объекта оценки через подход прямого сравнения продаж составляет 909 193 руб.

Согласование полученных результатов.

При оценке в соответствии с общепринятыми нормами были проанализированы все три основных метода определения стоимости объекта недвижимости: затратный, доходный и рыночный. В связи с отказом от применения затратного метода получены результаты от двух подходов:

Стоимость объекта оценки затратным способом составляет 624 360 руб.

Стоимость объекта оценки через подход прямого сравнения продаж составляет 909 193 руб.

Результаты, полученные методами: затратным и прямого сравнения продаж, демонстрируют некоторый разброс значений стоимости, что, по нашему мнению, вполне закономерно.

Для того, чтобы дать как можно более четкий и однозначный ответ Заказчику относительно величины стоимости оцениваемого объекта, мы провели итоговое согласование величины стоимости на основе значений, полученных с применением разных методов. При выводе итоговой величины мы руководствовались целью оценки, а также количеством и качеством исходной информации, имеющейся по каждому методу.
Исходя из вышеизложенного и руководствуясь нашим опытом и профессиональными знаниями, мы сочли возможным придать следующие удельные веса величинам стоимостей, полученным разными подходами:

затратный подход - 60 %;

подход прямого сравнения продаж - 40 %

Оба метода в равной степени отражают ожидания потенциального покупателя: затратный с точки зрения строительства аналогичного объекта, а сравнения продаж с точки зрения рынка аналогичных объектов в данной местности. Больший вес придается затратному методу т.к. он более детально отражает состояние объекта.

Итоговая стоимость определяется как сумма произведений стоимостей, определенных соответствующими методами, на соответствующие весовые коэффициенты.

Таблица 17 - Результаты полученные двумя подходами

Метод оценки	Стоимость руб	удельный вес	Стоимость, руб
Затратный метод	624 360	0,6	374616
Метод сравнения продаж	909 193	0,4	363677
Рыночная стоимость объекта	738293
Округленная стоимость объекта оценки	740000

3.3 Выводы

Рыночная стоимость жилого дома с хозяйственными постройками и земельным участком расположенных В Тукаевском районе, Биклянское с/п, с. Биклянь, ул Ахметшина, д 92 на дату оценки 24 апреля 2013 года составляет 740 000 (СЕМЬСОТ СОРОК тысяч) рублей.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итоги выполненной работы можно сделать вывод, что проведение исследования домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения их рыночной стоимости требует обширного комплексного подхода. На специалисте при выполнении данной работы лежит ответственность за достоверность, объективность проверяемость полученных результатов. Экспертиза исследования домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения их рыночной стоимости это важный и объемный шаг в процессе доказывания справедливой стоимости для процесса судопроизводства. Работа эксперта стоит на защите интересов участников процесса. Особо необходимо отметить, что для проведения экспертизы важен не только подход, но и оформление. Способность эксперта отразить и обосновать проведенные исследования позволяет сделать его работу доступной для широкого круга лиц которым предстоит базировать на ней свои доводы. Поставленная цель аттестационой работы достигнута. Закреплены теоретические знания по общепрофессиональным и специальным дисциплинам, полученных слушателем в процессе обучения по дополнительной профессиональной образовательной программе профессиональной переподготовки «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости».

Подробно решены поставленные задачи.

- раскрыто понятие экспертизы

- показаны основные методики проведения экспертизы;

- изучены особенности проведения экспертизы земельных участков с целью представления в качестве доказательственной базы в Арбитражном процессе.

- отражены особенности оформления экспертных заключений.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Гражданский Кодекс Российской Федерации. Ч. 1, от 30 ноября 1994 г., ч.2, от 26.01.96 г.

Федеральный Закон "О Государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 5 июня 2001 года.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998г №135-ФЗ (с последними изменениями от 28.12.2010г.).

Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 256.

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 255.

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельного участка, утв. Минимуществом России от 06.03.2002 г. № 568-р.

Верхозина А.В. Правовое регулирование оценочной деятельности. - М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2003.- 488с.

Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2002 г. - 512 с.

Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е.Н.Иванова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. - М.: КНОРУС, 2007.