Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Частное образовательное учреждение

высшего образования

Южный институт менеджмента

Центр повышения квалификации и дополнительного профессионального образования

ВЫПУСКНАЯ АТТЕСТАЦИОННАЯ РАБОТА

(ДИПЛОМНАЯ РАБОТА)

на тему:

«Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения рыночной стоимости»

Слушатель

группы № 03

А.А.Суворов

Руководитель, судебный эксперт

С.Ю.Дударева

Краснодар 2014

РЕФЕРАТ

Выпускная аттестационная (дипломная) работа 91 с., 4 рис., 18 табл., 14 фотографий, 14 источников.

СУДЕБНО-ЭКСПЕРТНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ, СУБЪЕКТ ЭКСПЕРТНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, ОБЪЕКТЫ ЭКСПЕРТИЗЫ (ЭКСПЕРТНОГО ИССЛЕДОВАНИЯ), СУДЕБНАЯ ЭКСПЕРТИЗА, ЗАДАЧА КОНКРЕТНОГО ЭКСПЕРТНОГО ИССЛЕДОВАНИЯ, ВИД ЭКСПЕРТИЗЫ, РОД ЭКСПЕРТИЗЫ, ВИД ЭКСПЕРТИЗЫ, ПОДВИД ЭКСПЕРТИЗЫ, ЗАДАЧА РОДА, ВИДА, И ПОДВИДА СУДЕБНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ, СУДЕБНАЯ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА (ССТЭ), ПРЕДМЕТ ССТЭ, ЗАДАЧИ ССТЭ, ОБЪЕКТЫ ССТЭ, ОБЪЕКТ ЭКСПЕРТНОГО ПОЗНАНИЯ, НАЗНАЧЕНИЕ ССТЭ, ЭКСПЕРТНЫЙ ОСМОТР, ЭКСПЕРТНОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ, ЭТАПЫ ЭКСПЕРТНОГО ИССЛЕДОВАНИЯ, МЕТОДЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, СРЕДСТВА ИССЛЕДОВАНИЯ, ЭКСПЕРТНЫЕ ОБРАЗЦЫ, ОБОСНОВАННОСТЬ ВЫВОДОВ СУДЕБНОГО ЭКСПЕРТА, ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТА, ОБОСНОВАННОСТЬ ЗАКЛЮЧЕНИЯ СУДЕБНОГО ЭКСПЕРТА, ДОМОВЛАДЕНИЕ, ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ, ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ, ДАТА ОЦЕНКИ, ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ ОЦЕНКИ, МЕТОДЫ ОЦЕНКИ, ИТОГОВОЕ СОГЛАСОВАНИЕ СТОИМОСТИ.

Целью выпускной аттестационной (дипломной) работы является закрепление теоретических знаний по общепрофессиональным и специальным дисциплинам, полученных слушателем в процессе обучения по дополнительной профессиональной образовательной программе профессиональной переподготовки «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости». Закрепление теоретических знаний осуществляется посредством практического проведения исследования домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения их рыночной стоимости и составления Заключения эксперта по форме и структуре, предъявляемой законодательством в области судебно-экспертной деятельности. Автором проведено исследование конкретного строительного объекта и территории функционально связанной с ним (земельного участка) и сделаны выводы по поставленной задаче. Заключение эксперта содержит вводную, исследовательскую и заключительную часть (выводы) по поставленной задаче.

В выпускной аттестационной (дипломной) работе использовались расчетно-конструктивный, аналитический и статистический методы исследований.

Теоретически изучено законодательство, регулирующее судебно-экспертную и оценочную деятельность в Российской Федерации, подходы и методы к оценке недвижимого имущества, итоговое согласование (обобщение) результатов расчета стоимости, полученных различными подходами.

Выполнен анализ рынка жилой недвижимости (домовладений) и земельных участков с разрешенным использованием под ИЖС в месте расположения объекта исследования, являющийся неотъемлемой частью процесса оценки.

Проведена оценка рыночной стоимости домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с использованием 3-х подходов: затратного, сравнительного и доходного. Земельный участок оценивался сравнительным подходом - методом сравнения продаж.

Проведено итоговое согласование (обобщение) результатов расчета стоимости, полученных тремя подходами, и сделаны выводы о величине рыночной стоимости объектов недвижимости.

СОДЕРЖАНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СУДЕБНОЙ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Правовое регулирование судебно-экспертной деятельности в РФ

1.2 Основные понятия и положения судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

1.3 Процессуальный порядок и организационные вопросы назначения и производства судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

2. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СУДЕБНОЙ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЙ И СТОИМОСТНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Методы и методики, используемые при решении задач судебной строительно-технической экспертизы

2.2 Подходы и методы, используемые при проведении исследований объектов недвижимости с целью их оценки

2.3 Заключения судебного эксперта-строителя и специалиста

3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТА ПО РЕЗУЛЬТАТАМ ИССЛЕДОВАНИЯ

3.1 Вводная часть

3.2 Исследовательская часть

3.3 Выводы

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЯ

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СУДЕБНОЙ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Правовое регулирование судебно-экспертной деятельности в РФ

В настоящее время правовое регулирование судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации осуществляется Федеральным законом от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Данный федеральный закон не предусматривает квалификационных требований к негосударственным судебным экспертам. Вместе с тем, негосударственная судебно-экспертная деятельность получила широкое распространение в Российской Федерации, поэтому целесообразность ее законодательного регулирования и унификация с существующей параллельно системой государственных судебных экспертов не вызывает сомнений.

Судебная экспертиза является одной из форм использования научно-технических достижений в уголовном, гражданском и арбитражном процессе. Она проводится по заданию следователя (суда) экспертом, сведущим лицом, для исследования материальных объектов, являющихся вещественными доказательствами, с целью установления фактических данных, имеющих значение для правильного разрешения дела. Заключение эксперта имеет статус источника доказательств.

Основания и порядок назначения судебных экспертиз по уголовным, гражданским делам и делам об административных правонарушениях определяется соответствующими кодексами России: Уголовно-процессуальным (УПК), гражданским процессуальным (ГПК) или арбитражным процессуальным (АПК), Кодексом об административных правонарушениях. Эти кодексы устанавливают права и обязанности лиц, принимавших участие в производстве судебной экспертизы, их правоотношения, содержание составляемых при этом основных процессуальных документов, регламентируют и другие вопросы, связанные с порядком назначения и производства экспертизы.

Назначение экспертизы является процессуальным действием следователя, лица, ведущего дознание, прокурора, суда, государственного арбитра о выборе судебной экспертизы, как формы решения вопросов, требующих специальных познаний в науке, технике, искусстве или ремесле и иной профессиональной деятельности. Основанием для производства экспертизы служит постановление (определение), в котором формулируется задание эксперту, в виде вопросов, указываются объекты экспертизы, определяется экспертное учреждение или лицо, которому поручается производство экспертизы.

Как свидетельствует практика, основная доля назначаемых и проводимых экспертиз, осуществляется по уголовным делам. Поэтому неслучайно, что наиболее полно правовая регламентация производства экспертиз закрепляется уголовно-процессуальным законодательством.

Рассмотрим основные статьи, предусмотренные процессуальным законодательством. Прежде всего, это статьи об эксперте и специалисте.

Ст. ст. 57 УПК РФ, 85 ГПК РФ, 55 АПК РФ Эксперт - закрепляют обязанности и права эксперта. В указанных статьях раскрывается понятие «эксперт», как лицо, обладающее специальными знаниями, назначенное для производства судебной экспертизы и дачи заключения. В статьях изложено, что эксперт вправе делать, например, давать заключение в пределах своей компетенции, знакомиться с материалами дела, ходатайствовать о предоставлении дополнительных материалов, которые необходимы для дачи заключения и т.д. Указано, что эксперт не имеет право, например, самостоятельно собирать материалы для экспертного исследования, давать заведомо ложное заключение, разглашать данные предварительного расследования и т.п.

Ст. 58 УПК РФ Специалист - лицо, обладающее специальными знаниями и привлекаемое к участию в процессуальных действиях для содействия в обнаружении, закреплении и изъятии предметов и документов; применения технических средств и оказания помощи следователю (дознавателю) или суду в подготовке следственного действия, а также участию в постановке вопросов эксперту и разъяснения сторонам и суду вопросов, входящих в его профессиональную компетенцию.

В ГПК РФ самостоятельная норма о специалисте отсутствует, но его функции определены ст. 188 ГПК, в арбитражном процессе такой процессуальной фигуры до недавнего времени такая процессуальная фигура как специалист отсутствовала вовсе.

Совсем недавно Федеральным законом от 08.12.2011 № 422-ФЗ была введена статья 55.1, что безусловно положительно отразилось на рассмотрении арбитражных дел в суде. Статья содержит следующие определения:

1. Специалистом в арбитражном суде является лицо, обладающее необходимыми знаниями по соответствующей специальности, осуществляющее консультации по касающимся рассматриваемого дела вопросам.

2. Лицо, вызванное арбитражным судом в качестве специалиста, обязано явиться в суд, отвечать на поставленные вопросы, давать в устной форме консультации и пояснения.

3. Специалист вправе с разрешения арбитражного суда знакомиться с материалами дела, участвовать в судебных заседаниях, заявлять ходатайство о представлении ему дополнительных материалов.

4. Специалист вправе отказаться от дачи консультаций по вопросам, выходящим за пределы его специальных знаний, а также в случае, если представленные ему материалы недостаточны для дачи консультации.

Ст. ст. 195 УПК РФ, 79, 80 ГПК РФ, 82 АПК РФ констатируют, признав необходимым назначение экспертизы, следователь (суд) выносит об этом постановление (определение). В нем указываются: основания назначения судебной экспертизы, наименование экспертного учреждения или конкретный эксперт, вопросы, поставленные перед экспертом и материалы, которые ему предоставляются. Основанием назначения судебной экспертизы является необходимость применения специальных знаний для установления фактических данных, обстоятельств, имеющих значение для дела. Постановление о назначении судебной экспертизы состоит из трех частей: вводной, описательной и резолютивной. В каждой части отражены соответствующие сведения: кем вынесено постановление, учреждение или лицо, которому поручается, какого рода (вида) экспертиза, какие вопросы ставятся перед экспертом, какие материалы направляются на исследование и т.п. Экспертиза производится государственными экспертами соответствующих учреждений либо иными экспертами, из числа лиц, обладающих специальными знаниями.

Ст. 196 УПК РФ закрепляет норму об обязательном проведении экспертизы. В частности: для установления причины смерти и характера телесных повреждений; для определения психического и физического состояния подозреваемого, обвиняемого, когда возникает сомнение в его вменяемости или способности самостоятельно защищать свои права и законные интересы в уголовном судопроизводстве; психическое или физическое состояние потерпевшего в тех случаях, когда возникает сомнение в его способности правильно воспринимать обстоятельства, имеющие значение для уголовного дела, и давать показания; для установления возраста обвиняемого, подозреваемого или потерпевшего в случае отсутствия документов, подтверждающих его возраст или вызывающих сомнение.

Ст. 199 УПК РФ определяет порядок направления материалов уголовного дела для производства судебной экспертизы. Судебная экспертиза может быть произведена в государственном экспертном учреждении или ином, негосударственном. Руководитель экспертного учреждения поручат производство судебной экспертизы конкретному эксперту. В случае если в данном учреждении нет эксперта конкретной специальности, руководитель вправе возвратить постановление о назначении судебной экспертизы без исполнения, с указанием мотивов, по которым производится возврат. При назначении экспертизы вне государственного учреждения, следователь вручает постановление и материалы для производства экспертизы эксперту.

Ст. ст. 200 УПК РФ, 83 ГПК РФ, 84 АПК РФ раскрывают содержание комиссионной экспертизы. Основным признаком такой экспертизы является участие в ее производстве нескольких (не менее двух) экспертов одной специальности. Комиссионный характер экспертизы определяется следователем или руководителем экспертного учреждения.

Ст. ст. 201. УПК РФ, 82 ГПК РФ, 85 АПК РФ отражают сущность комплексной экспертизы. Особенностью комплексной экспертизы является то, в производстве ее участвуют эксперты разных специальностей, то есть имеющие различную компетенцию и специальные знания из разных областей науки, техники. Комплексная экспертиза имеет свою специфику при организации, производстве и составлении заключения и формулировании выводов.

Ст. ст. 207 УПК РФ, 87 ГПК РФ, 87 АПК РФ регламентируют случаи назначения дополнительной и повторной экспертиз. В статье определены особенности каждого вида экспертиз. Так, дополнительная экспертиза назначается в случае недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении новых вопросов в отношении объектов, которые исследовались ранее. Повторная экспертиза назначается в случаях возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта, при наличии противоречий в выводах эксперта (экспертов) или материалам дела.

Ст. ст. 202 УПК РФ, 81 ГПК РФ указывают случаи, когда возникает необходимость получения образцов для сравнительного исследования и технологию их получения.

Ст. ст. 204 УПК РФ, 86 ГПК РФ, 86 АПК РФ раскрывают содержание заключения эксперта, определяет основные составляющие этого процессуального документа.

Ст. 206 УПК РФ определяет порядок предъявления заключения эксперта или его сообщение о невозможности дать заключение, в том числе протокол допроса эксперта, следователем подозреваемому, обвиняемому, его защитнику. Разъясняется им право ходатайствовать о назначении дополнительной либо повторной экспертизы.

Наряду с нормами процессуального законодательства экспертная деятельность с 2001 г. регламентируется и Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской федерации» (№73-ФЗ). В этом законе закреплены права и обязанности руководителя государственного экспертного учреждения и эксперта; их отводы и другие статьи.

Введение закона исправило существующие многие годы правовой статус руководителя и сегодня он наделен комплексом обязанностей и прав, что, несомненно, должно положительно сказаться, в частности, на повышении эффективности производства экспертиз.

Так, например, при организации производства экспертизы, руководитель устанавливает срок ее проведения, в зависимости от сложности исследования. В случае если экспертиза не может быть выполнена по объективным причинам в установленные сроки, руководитель учреждения сообщает об этом органу (лицу), назначившему экспертизу и по согласованию с ним устанавливает дополнительный срок. Руководитель учреждения не нарушая принцип независимости эксперта, осуществляет контроль за качеством и полнотой экспертных исследований. Если он обнаружит неполноту исследования, нарушение методики производства экспертизы, которое могло привести к неправильной оценке полученных результатов и соответственно к ошибочным выводам, он вправе вернуть заключение эксперту для устранения недостатков. На практике часто возникают разногласия с экспертом по поводу содержания, оформления и данных им выводов. В таких случаях руководитель вместе с заключением эксперта может направить свое мнение или создать комиссию экспертов, включив в нее и эксперта, давшего заключение.

Не менее важным является введение в обязанности руководителя создание необходимых условий для производства экспертизы: обеспечение соответствующим оборудованием и техническими средствами, химическими и вспомогательными материалами; создание условий для хранения вещественных доказательств, в частности, наркотических, сильнодействующих и ядовитых веществ, огнестрельного оружия, драгоценностей и т.п.

Важным является введенная в обязанность руководителя норма, обеспечивающая соблюдение правил техники безопасности и производственной санитарии. В соответствии с этой нормой, руководитель обязан обеспечить структурные подразделения противопожарными средствами, спецодеждой, проведением инструктажей и т.п.

Руководитель не может давать эксперту указания, предрешающие содержание выводов по конкретной судебной экспертизе. Такое нововведение на законодательном уровне весьма важно, так как, к сожалению, на практике встречаются случаи подобного рода.

Федеральный закон закрепил и ряд прав руководителя государственного экспертного учреждения, которые ранее осуществлялись в соответствии с ведомственными нормативными актами. Так, например, он может передать часть своих полномочий другим должностным лицам, т.е. может поручить организацию производства экспертизы и назначение конкретного эксперта (комиссии) своему заместителю или руководителю структурного подразделения того учреждения, которое он возглавляет.

Руководитель вправе требовать от органа или лица, назначивших экспертизу, возмещения расходов, если транспортная организация выставила счет экспертному учреждению за хранение габаритных объектов; если перевозка после исследования осуществлялась за счет экспертного учреждения; если объекты после окончания производства экспертизы длительное время хранятся в учреждении и др. Эти новации, введенные на законодательном уровне, несомненно, являются положительными моментами для государственного экспертного учреждения, так как финансовое положение их находится не на должном уровне.

Дополнительный характер к процессуальному законодательству носят и статьи федерального закона, касающиеся правового статуса эксперта. Так, например, ст. 57 УПК РФ обязывает эксперта соблюдать конфиденциальность проводимых им исследований; не разглашать сведения, которые стали ему известны в связи с производством экспертизы и которые могут нанести ущерб правам граждан, ограничить их конституционные права, а также сведения, составляющие государственную или иную тайну, охраняемую законом. Федеральным законом внесены дополнения, предписывающие эксперту воздерживаться от неофициальных встреч и бесед с заинтересованными в исходе дела лицами; не вступать с ними в какие - либо контакты; находясь в служебной командировке не принимать от них каких-либо услуг (например, по предоставлению транспорта, приобретению билетов и т.п.).

Эксперт обязан соблюдать установленные сроки производства порученной ему экспертизы; должен стремиться к полному сохранению исследуемых объектов. Эксперт не имеет права самостоятельно привлекать других специалистов к порученной ему экспертизе, передавать объекты исследования другим, не включенным в состав комиссии экспертам. Такая норма неслучайно была включена в закон, так как существующая практика показывает много отрицательных фактов, приводящих к негативным последствиям.

Несмотря, на ряд статей, дополняющих обязанности эксперта, Федеральный закон расширил и его права. Так, например, эксперт свободен в выборе методики исследования, он может проводить научные и экспертные эксперименты для обеспечения объективности, всесторонности и полноты решения поставленных перед ним задач. Он может делать подлежащие занесению в протокол следственного действия или судебного заседания заявления по поводу неправильного истолкования участниками процесса его заключения или показаний.

Федеральный закон устранил и несоответствие, имеющееся в процессуальном законодательстве по поводу невозможности проведения экспертизы и дачи заключения. Так, в уголовном процессе, если поставленный вопрос выходит за пределы специальных знаний эксперта, или представленные материалы недостаточны для дачи заключения, эксперт обязан в письменной форме сообщить об этом лицу или органу, назначившему экспертизу (ст. 57 УПК РФ); в гражданском, арбитражном процессе и по делам об административных правонарушениях, если представленные материалы недостаточны, или эксперт не обладает необходимыми знаниями, он может отказаться от дачи заключения.

Отводы руководителя и эксперта осуществляются на общих основаниях, предусмотренных законодательством. Интерес представляет статья, касающаяся отвода государственного экспертного учреждения. Такой нормы процессуальным законодательством не предусмотрено. Федеральный закон впервые закрепляет норму, когда государственное экспертное учреждение подлежит отстранению от производства экспертизы, если выявлены обстоятельства, подтверждающие заинтересованность в исходе дела руководителя данного учреждения. Эта норма направлена на развитие принципа объективности и независимости.

1.2 Основные понятия и положения судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

Определение предмета судебной экспертизы - одна из основных задач ее теории.

Под предметом экспертизы понимается круг вопросов, поставленных судом перед экспертом (экспертами), т.е. факты (фактические данные, обстоятельства, устанавливаемые посредством экспертизы).

Различие предмета и задач применительно к судебной экспертизе достаточно очевидно: если "предмет" - понятие статичное, то понятие "задача", напротив, динамичное.

Экспертная задача - объект экспертной деятельности, направленный на практическое преобразование потенциальной доказательственной информации, содержащейся в исходных данных, в актуальную доказательственную информацию, которая может быть использована в качестве обстоятельства для правильного разрешения дела.

Систематизация задач необходима:

- для правильного определения следователем (иным лицом либо органом, назначающим экспертизу) класса, рода, вида экспертизы;

- для сужения задачи в зависимости от конкретных обстоятельств исследуемого события;

- для четкого формулирования конкретных вопросов в постановлении (определении) о назначении экспертизы;

- для последующего правильного и эффективного использования заключения эксперта в процессе доказывания.

В современных изданиях по проблемам криминалистики и судебной экспертизы перечень задач, решаемых экспертом, начинается с идентификационных.

Установление индивидуально-конкретного тождества, определяющего специфику идентификационных задач, не входит в сферу профессиональной деятельности судебного эксперта-строителя. В связи с этим возможно выделить из имеющегося научного материала вопросы, посвященные множеству экспертных задач, для решения которых нет необходимости в проведении идентификационных исследований.

Под диагностическими исследованиями целесообразно понимать только исследования, направленные на установление состояния объекта (наличия или отсутствия отклонения от какой-то нормы). Такая предельно узкая трактовка позволяет четко определить границы множества этих исследований, избежать смешения разнохарактерных познавательных актов, к тому же она более соответствует этимологии данного термина, что вытекает из содержания понятия "техническая диагностика" - "выявление и изучение признаков, характеризующих состояние технических систем для предсказания возможных отклонений от рабочего состояния". Применительно к ССТЭ это существенно, ибо ее терминологический аппарат складывается из технических, логических и юридических (главным образом, принятых в теории судебной экспертизы) понятий. Несмотря на то что смысловая неоднозначность терминологии в различных отраслях знания - явление довольно обычное и в какой-то мере неизбежное, думается, что следует стремиться к снижению его степени, поскольку только при единообразии понятийного аппарата участники процесса могут правильно воспринимать ход и результаты экспертного исследования.

Процесс экспертного исследования можно представить в виде решения системы задач, включающей общую задачу и цепочку частных задач (подзадач), обеспечивающих решение общей. Общую задачу формулирует следователь или суд, частные - сам эксперт. Решение частной задачи не имеет самостоятельного доказательственного значения. Оно только способствует решению общей задачи.

При всем многообразии общих задач, решаемых экспертом-строителем, их можно объединить в шесть групп: 1) классификационные; 2) диагностические; 3) каузальные; 4) нормативистские; 5) преобразовательные; 6) стоимостные. Следует также выделить подзадачи, решение которых направлено на достижение промежуточного результата: экзистенциальные, атрибутивные и ситуалогические.

Указав основные подзадачи и задачи, решаемые в рамках производства ССТЭ, можно предложить следующую формулировку понятия ее предмета. Предмет ССТЭ - это устанавливаемые на основе специальных знаний в области строительства фактические данные по уголовным делам, гражданским делам, рассматриваемым как в судах общей юрисдикции, так и в арбитражных судах, а также по делам об административных правонарушениях:

- о принадлежности продукции строительного производства, продукции производства строительных конструкций, изделий и материалов; выполненных (выполняемых) строительных работ определенному классу, роду, типу, виду, группе;

- о стоимости строительных объектов и выполненных работ; цене объектов недвижимости промышленной, жилищной и градостроительной сферы;

- о соответствии нормативно-техническим данным продукции строительного производства; продукции производства строительных конструкций, изделий, деталей и материалов;

- о причинах, условиях, обстоятельствах и механизме аварии, несчастного случая в строительстве; частичной или полной утраты продукцией строительного производства функциональных, эксплуатационных, потребительских, эстетических свойств и свойств безопасности;

- о соответствии действий лиц - участников события (аварии, несчастного случая в строительстве), а также лиц, ответственных за надлежащее ведение и безопасность условий производственного процесса, специальным правилам;

- о возможности преобразования строительных объектов и участков земли, функционально связанных с ними, вариантах такого преобразования (реальные разделы домовладений между собственниками; изменение функционального назначения, габаритов, этажности и других характеристик зданий, строений и сооружений).

1.3 Процессуальный порядок и организационные вопросы назначения и производства судебной строительно-технической экспертизы объектов недвижимости

судебный экспертный недвижимость строительный

При возникновении в процессе рассмотрения дел в судах, а также при осуществлении производства по уголовным делам в стадии предварительного расследования, вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники искусства, ремесла, назначается судебная экспертиза. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту, или нескольким экспертам.

Судебная экспертиза - процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний, и которые поставлены перед экспертом судом, судьёй, органом дознания, лицом, производящим дознание, следователем или прокурором, в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу.

Судебная экспертиза является одним из источников доказательств по делу.

В случае недостаточной ясности или полноты ранее данного заключения, назначается дополнительная судебная эксперта.

При возникновении у суда, судьи, лица, производящего дознание, следователя или прокурора сомнений в правильности, или обоснованности ранее данного заключения, по тем же вопросам назначается повторная судебная экспертиза.

Производство дополнительной судебной экспертизы поручается тому же или другому эксперту (экспертам). Производство повторной судебной экспертизы поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Основанием для назначения судебной экспертизы является:

постановление лица, проводящего дознание, следователя, прокурора;

определение или постановление суда о назначении экспертизы в связи с рассмотрением уголовного, гражданского, арбитражного дела.

Эксперт приступает к производству экспертизы после получения письменного указания руководителя экспертного учреждения (его структурного подразделения) вместе с определением (постановлением) о назначении экспертизы и всеми поступившими на экспертизу материалами.

Если представленных на экспертизу материалов недостаточно для решения поставленных вопросов, или имеется необходимость в организации осмотра, эксперт должен заявить ходатайство правоприменителю о предоставлении дополнительных материалов и организации осмотра объекта исследования, поскольку эксперт не вправе самостоятельно собирать требующиеся ему для производства экспертизы дополнительные документы и объекты. Предоставление дополнительных материалов и организация осмотра являются процессуальным действием, связанным с удовлетворением ходатайства эксперта, и является прерогативой правоприменителя.

Эксперт проводит исследование представленных ему материалов, руководствуясь специальными знаниями и рекомендованными методиками, в строгом соответствии с требованиями закона и своей компетенцией.

Объекты исследования и материалы дела, поступившие в экспертное учреждение, подлежат возврату органу, назначившему экспертизу, одновременно с представлением заключения эксперта.

Заключение эксперта с приложениями к нему или сообщение о невозможности дачи заключения составляются в двух экземплярах, подписываются экспертом (экспертами) и постранично визируются. Один экземпляр документа передается органу, назначившему экспертизу, а другой хранится в делах учреждения. Подписи эксперта удостоверяются печатью СЭУ.

Судебная экспертиза может быть проведена без исследования объекта, по предоставленным материалам дела и документам, в случае прямого указания правоприменителя о проведении экспертизы по материалам дела, или в тех случаях, когда осмотр физически невозможен, а также в тех случаях, когда ходатайство не удовлетворяется в течение 30 календарных дней. В этом случае эксперт должен сделать запись о том, что объект не осматривался по одной из вышеперечисленных причин, а экспертиза проводилась по предоставленным материалам дела (документам).

Для правильного решения поставленных вопросов эксперт должен четко понимать предмет спора, разрешаемый судом, поэтому необходимо особо тщательно изучать исковое заявление, с которого начинаются материалы гражданских и арбитражных дел, а также другие материалы дела.

2. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СУДЕБНОЙ СТРОИТЕЛЬНО-ТЕХНИЧЕСКОЙ И СТОИМОСТНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Методы и методики, используемые при решении задач судебной строительно-технической экспертизы

Производство ССТЭ, как и экспертиз иных родов, включает в себя процесс познания - движение от незнания (неполного знания) о необходимых для доказывания фактах к знанию (более полному знанию).

Система методов научного и экспертного исследования, учитывающую степень их общности и субординацию можно представить следующим образом:

- всеобщий диалектический метод (на этом же уровне рассматриваются и методы логики);

- общие (общенаучные) методы - наблюдение, измерение, описание, планирование, эксперимент, моделирование и др., используемые во всех (или, во всяком случае, в очень многих) науках и отраслях практической деятельности;

- специальные методы, первоначально разработанные для определенного рода (вида) экспертизы либо заимствованные из иных отраслей научной или прикладной деятельности.

Диалектический и логические методы

Диалектический метод есть совокупность признанных традиционной наукой наиболее фундаментальных принципов и приемов, регулирующих всякую познавательную и практическую деятельность. Он служит всеобщим методом познания, равно применимым ко всем разновидностям этого процесса. Законы материалистической диалектики имеют всеобщее значение и присущи любой форме движения материи - развитию природы, общества, мышления. Диалектический метод дает общее направление, является методологической основой всякого исследования, предполагает применение "общих и частных методов исследования, своеобразных методик и приемов, зависящих от конкретной задачи, предмета и объекта исследования". Данный метод, не подменяя собой специальных инструментов исследования, позволяет сконструировать систему методов частной науки и входит в эту систему в качестве основополагающего элемента.

Логические методы имеют наибольшую общность с диалектическим методом и традиционно представляются с ним на одном уровне. К основным логическим методам относятся анализ, синтез, индукция, дедукция и др.

В ходе исследований эксперт-строитель использует и другие методы обобщения эмпирического материала. С их помощью получаемое общее знание приобретает вероятностный характер. Прежде всего, это метод аналогии и метод модельной экстраполяции; они различаются по степени обоснованности перехода от фактов к обобщениям. Часто для обозначения этих методов используется единый термин - "индуктивные", когда индукция понимается в широком смысле этого слова.

Все сказанное свидетельствует о многообразии путей обобщения эмпирического материала, движения к синтезу; о необходимости дополнения индуктивных методов дедуктивными.

Под дедукцией понимают не только переход от общих суждений к частным, но и всякое необходимое следование от одних высказываний, рассматриваемых в качестве посылок, к другим высказываниям (заключениям) с помощью законов и правил логики. И если "продуктом" индукции является вероятное знание, то дедукция при условии истинности посылок ведет эксперта к получению знания достоверного.

Общие (общенаучные) методы

К числу общенаучных относятся в первую очередь чувственно-рациональные методы, сочетающие в себе начала как чувственного, так и рационального познания. Явления действительности должны восприниматься не просто как сумма отдельных, изолированных друг от друга элементов, а как их совокупность, систематизированная определенным образом.

Наиболее часто при проведении исследований экспертом-строителем применяются следующее методы:

Наблюдение. В основе любого наблюдения лежит способность человека воспринимать чувственные образы изучаемых предметов. Эти образы формируются из ощущений, возникающих под воздействием внешних факторов на наши органы чувств.

В процессе осмотра здания и выявления отдельных признаков износа у эксперта складывается общая картина его состояния, на последующих этапах исследования с помощью тех или иных методов эксперт конкретизирует результаты непосредственного визуального восприятия и представляет их в общепринятой форме.

Эффективность использования метода наблюдения во многом определяет полноту исследования и достоверность выводов, к которым приходит эксперт. Целенаправленность и организованность при наблюдении не только позволяют воспринимать наблюдаемый объект как нечто целое, но и дают возможность распознать его состояние, изменения, различить детали, установить некоторые его связи с другими объектами.

Сравнение - это сопоставление свойств или признаков двух или нескольких объектов. Данный метод исследования позволяет выявить общее и особенное в явлениях, процессах, событиях, определить ступени и тенденции их развития. Его применение предполагает наличие не менее двух объектов сравнения. Ими могут быть:

- конкретные материальные образования;

- фактические данные и их источники;

- мысленные образы, представления, понятия;

- выводы и предположения;

- результаты действий.

При установлении наличия причинной связи между двумя явлениями (действиями, процессами) применяется эксперимент. Положительный результат эксперимента свидетельствует лишь о возможности наличия такой связи, т.е. носит вероятностный характер. Отрицательный результат носит категорический, достоверный характер.

К моделированию обращаются, когда экспериментировать с объектом невозможно либо нецелесообразно и возникает необходимость в использовании соответствующей модели. Важнейшей особенностью любой модели является "ее сходство с оригиналом в одном из строго зафиксированных отношений".

В ССТЭ наиболее распространен метод графического моделирования. Графическая модель (поэтажные планы жилых домов и дач, планы земельных участков и пр.) - средство фиксации результатов наблюдений и измерений, полученных экспертом. Необходимость в построении графических моделей возникает при рассмотрении исков о восстановлении нарушенного права при возведении строений, которые оказывают негативное воздействие на эксплуатационные свойства ранее возведенных строений, расположенных в соседнем домовладении, и споров о праве собственности на недвижимость.

При производстве ССТЭ по уголовным делам, связанным с авариями и разрушениями, эксперт достаточно часто исследует результаты графического моделирования. Они находят свое отражение в схемах взаимного расположения элементов вещной обстановки происшествия. Эти схемы являются приложениями к протоколам следственного осмотра места события. Используют этот метод и сами эксперты: определяя причины и условия разрушения здания (сооружения) и отдельных его элементов, сведущие лица иллюстрируют свои расчеты схемами, воспроизводя с помощью принятых в специальной литературе обозначений отдельные фрагменты процесса разрушения. Применительно к выполнению этих действий следует говорить о реконструкции - частном случае моделирования, т.е. восстановлении первоначального вида, состояния, облика объекта по его остаткам или описаниям, процесса или явления - по имеющейся информации о них.

При физическом моделировании устанавливается соответствие одноименных величин, при математическом - величин, входящих в однотипные математические зависимости на основании аналогии (например, деформация и характеристика электрического тока).

Суть формализации состоит в замене понятий специальными символами, знаками. Введение символики обеспечивает полноту обозрения определенной области проблем, краткость и четкость фиксации знания, позволяет избежать многозначности терминов. Данный метод применяется в ССТЭ при фиксации результатов экспертного осмотра объектов исследования (зданий, сооружений, строений, их элементов, территории строительной площадки и т.д.) для обозначения местоположения тех или иных дефектов строительных деталей и конструкций, взаимного расположения отдельных элементов вещной обстановки происшествия и т.д. При этом используются системы обозначения, принятые в специальных научных и прикладных дисциплинах (проектирование в строительстве, технология строительного производства, контроль качества строительной продукции и пр.) либо сложившиеся в организациях, деятельность которых связана со строительством либо сферой эксплуатации строительных объектов (например, система литеровки строений и помещений, принятая в территориальных бюро технической инвентаризации).

Метод используется также при подготовке заключений экспертов. Эксперт должен давать в заключении соответствующие пояснения, указывать, что означает тот или иной знак (символ), иначе его восприятие может быть существенно затруднено. Данный метод эксперт может использовать, если это позволит сделать результаты исследований наглядными, очевидными и доступными неспециалистам, в частности участникам судебного процесса.

Вторая группа общенаучных методов - математические методы. В основном данный метод состоит из ряда различных по характеру приемов, которые позволяют свести до минимума субъективные моменты, столь значительные в простом чувственном созерцании, и добиться максимальной точности результатов, насколько это позволяют природа измеряемых объектов и характер применяемых средств.

Тесно связан с измерением другой общенаучный метод - геометрические построения. Вычерчивание плана, схемы представляет собой весьма эффективный способ фиксации обстановки места происшествия. План дает ясное представление о взаимном расположении предметов, различного рода признаках исследуемых объектов, обнаруженных при осмотре. Он должен быть надлежащим образом оформлен, т.е. снабжен всеми необходимыми реквизитами, к которым относятся: заголовок, масштаб (для масштабного плана), расшифровка условных обозначений, дата, подпись эксперта. О наличии плана (схемы) должно быть соответствующее указание в тексте заключения либо протокола проведения следственного или судебного действия.

Специальные методы

Под специальными методами в данном случае понимают методы, сфера применения которых ограничена одной или несколькими науками либо отраслями прикладной деятельности. Широкое применение в экспертной практике нашли относящиеся к данному виду методов физические, химические и физико-химические методы, предназначенные для анализа морфологии (внешнего строения), состава (элементного, молекулярного, фазового - качественного и количественного), структуры, физических и химических свойств веществ и материалов, используемых в строительной индустрии.

Не обходится деятельность судебного эксперта-строителя без применения методов, разработанных для внесудебных исследований и применяемых для:

- установления причин и условий обрушения строительных объектов, определения их состояния и возможности реконструкции;

- проверки характеристик и свойств продукции производства строительных материалов и изделий, их соответствия данным технических паспортов и сертификатов;

- определения физико-технических характеристик местных строительных материалов;

- подбора состава бетонов, растворов, мастик, антикоррозионных и других строительных составов;

- отбора проб грунта, бетонных и растворных смесей;

- изготовления образцов и их испытания (в том числе сварных соединений);

- определения прочности бетона в конструкциях и изделиях неразрушающими методами.

Как показывает практика, эксперты часто оценивают техническое состояние зданий и сооружений в основном только по внешним признакам дефектов и повреждений без инструментального определения в натурных или лабораторных условиях физико-технических характеристик обследуемых конструкций и материалов. Такой подход зачастую приводит к недостоверным результатам при расчете остаточной несущей способности строительных конструкций, особенно в зданиях с агрессивной производственной средой, с взрыво- и пожароопасными технологическими процессами, в зданиях, поврежденных пожаром, и охлаждаемых зданиях (холодильниках).

Наиболее полная информация об отдельных качественных показателях железобетонных конструкций может быть получена с помощью неразрушающих методов. Так, чаще других прибегают к механическому испытанию образцов, высверленных из конструкций для определения прочности бетона, методу местного разрушения бетона (отрыва со скалыванием, отрыва, скола углов), методу упругих либо упругопластичных деформаций и ультразвуковому методу; к магнитному и радиационному методам для определения расположения и диаметра арматуры; к ультразвуковому, радиационному и магнитному методам для обнаружения дефектов в железобетонных конструкциях (каверн, раковин, плохо уплотненных участков бетона, разрывов арматуры). К этой группе методов можно отнести применяемый иногда для оценки состояния конструкций метод испытания пробной нагрузкой.

Неразрушающие методы, предназначенные для установления прочности арматуры, не всегда эффективны, поэтому данный показатель определяется по профилю арматуры либо по результатам испытаний образцов, вырезанных из обследуемой конструкции, на силовом оборудовании.

Виды методик решения задач ССТЭ

Один из критериев деления методик экспертного исследования - множество решаемых с их помощью задач. В теории судебной экспертизы на основании этого критерия методики подразделяются на родовые (видовые), типовые и конкретные (частные).

Родовая (видовая) экспертная методика предназначена для проведения экспертиз определенного вида. Применительно к ССТЭ, учитывая разнохарактерность задач, решаемых в рамках ее производства, предпочтительнее говорить о возможности создания не родовых, а видовых методик. Каждая из них будет предполагать возможность решения группы близких по своему содержанию вопросов. Это содержание определяется судебной или следственной ситуацией, разрешение которой требует использования специальных знаний эксперта-строителя, например: расследование несчастных случаев и аварий в строительстве, необходимость решения судом вопроса о возможности реального раздела домовладения между собственниками и установления оптимального варианта такого раздела и пр. Такая методика близка к описанию стадий процесса экспертного исследования в целом, но отличается от него указанием специфики содержания этих стадий, обусловленной своеобразием предмета и объектов данной экспертизы и применяемых при производстве экспертиз этого вида методов и средств.

Типовая методика предназначена для решения, соответственно, типовых задач, круг которых значительно уже, чем круг задач, решение которых охвачено видовой методикой (например, это экспертные исследования, связанные с падением человека с высоты, а не обобщенного несчастного случая в строительстве). В определенных случаях такая методика может применяться экспертом без какой-либо адаптации, изменения.

Конкретная (частная) методика предназначена для решения конкретной экспертной задачи. Она, как правило, не тождественна частной методике, это одна из ее "вариаций". В ходе создания экспертом конкретной методики отдельные элементы методики более общего порядка "выбрасываются", одновременно она дополняется новыми элементами. В результате эксперт "на основании знания типовой методики и личного опыта... разрабатывает методику решения каждой стоящей перед ним в настоящий момент задачи, а также программу исследования для конкретной ситуации".

Задачи, решаемые экспертом-строителем, при всем их разнообразии обладают общими чертами, что позволяет представить структуру решения любой задачи ССТЭ в виде системы последовательных действий (стадий).

На первой (подготовительной) стадии, получив задание, содержащееся в постановлении (определении) органа (лица), назначившего экспертизу, эксперт-строитель уясняет задачу, которая должна быть решена в результате ее производства.

На второй стадии эксперт изучает материалы дела, решает вопрос о достаточности данных для производства экспертизы. Эксперт-строитель в отличие, например, от экспертов-криминалистов, которые, как правило, одновременно получают и изучают как материалы дела, так и вещественные доказательства, лишен этого из-за физической невозможности "получить" в свое распоряжение немобильные объекты (здания, участки местности и пр.) одновременно с документами, имеющими отношение к предмету экспертизы. Поэтому при решении вопроса о достаточности данных сначала исследуются документы, представленные эксперту, затем - немобильный объект, сведения о котором приведены в постановлении (определении) о назначении экспертизы. Отсутствие данных, необходимых для решения поставленной задачи, может быть выявлено как на первой, так и на второй стадии исследования. Затем эксперт переходит к решению вопроса о необходимости представления дополнительных данных.

На третьей стадии решается вопрос, к какому типу (репродуктивная, эвристическая) можно условно отнести решаемую задачу, поскольку с этим связано определение плана исследования; в самом общем виде создается мысленная модель решения задачи.

На этой стадии исследования проводятся в соответствии с тем алгоритмом и (или) теми эвристическими методами, которые были выбраны на этапе планирования.

Заключительная оценка и формирование выводов - этап, включающий в себя логический анализ, синтез и оценку полученных результатов. Эксперт формулирует вывод по существу решаемой задачи. Данный этап - заключительный при производстве всех родов судебных экспертиз, в том числе ССТЭ, за исключением случаев, связанных с реальным разделом недвижимости жилищной сферы при рассмотрении судами гражданских споров. При производстве экспертиз этого вида вывод о возможности раздела недвижимости является промежуточным результатом, предшествующим разработке и графическому отображению его вариантов.

2.2 Подходы и методы, используемые при проведении исследований объектов недвижимости с целью их оценки

В соответствии с Федеральным законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29 июля 1998г. №135-ФЗ при определении стоимости должны быть применены три подхода оценки имущества (или обоснован отказ от применения отдельных подходов).

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Подходы к оценке связаны между собой фундаментальным уравнением оценки:

(1)

в котором в левой части определяются затраты на создание объекта оценки с учетом совокупного износа (СИ) и утилизационной стоимости (УС), в средней части уравнения определяется средневзвешенная стоимость объекта оценки на рынке и в правой части - текущая стоимость чистых денежных потоков (ЧДПt) от эксплуатации объекта оценки с учетом его постпрогнозной продажи (Ср - стоимость «реверсии»).

В формуле приняты следующие обозначения:

- исторические стоимости затрат на дату k;

- отраслевой индекс цен за период от k-го года до даты оценки;

- дата начала изготовления объекта оценки (первые инвестиции);

- чистые денежные потоки, получаемые за t-ый год жизни объекта оценки;

- стоимость j-го аналога на рынке;

- выборка j-ых аналогов;

- число аналогов на рынке;

- время будущей жизни объекта оценки;

- ставка (норма) дисконтирования;

- номер прогнозного периода.

Все три подхода используют рыночную информацию. Затратный подход использует рыночные цены на материалы, труд, комплектующие, энергию и другие ресурсы, необходимые для воссоздания или замены объектов оценки. Рыночный подход определяет рыночные цены непосредственно на данную единицу оцениваемого имущества. Доходный подход определяет рыночные цены оцениваемых объектов исходя из текущей стоимости будущей прибыли, которую покупатель может получить от их использования или продажи.

Таким образом, подходы к оценке описывают жизненный цикл стоимости оцениваемой собственности:

затратный подход - это возникновение стоимости с точки зрения создания объекта оценки