сравнительный подход - современная стоимость объекта оценки в соответствующем секторе рынка, определяемая через процедуры сравнения;

доходный подход - стоимость объекта оценки с точки зрения будущих выгод, ожидаемых к получению его владельцем.

2.3 Заключения судебного эксперта-строителя и специалиста

Содержание и форма заключения судебного эксперта-строителя, так же как и заключений экспертов других специальностей, в общих чертах регламентируются процессуальным законом (ст. 204 УПК РФ, ст. 86 ГПК РФ, ст. 86 АПК РФ, ст. 26.4 КоАП), ФЗ о ГСЭД и конкретизируются в ведомственных инструкциях, методических рекомендациях, специальной литературе и диссертационных работах.

Заключение эксперта (комиссии экспертов) дается в письменном виде. Сведущее лицо дает заключение от своего имени, подписывает его и несет за него личную, в том числе уголовную (ст. 57 УПК РФ, ст. ст. 307, 310 УК РФ, ст. 80 ГПК РФ, ст. 55 АПК РФ) либо административную (ст. 26.4 КоАП) ответственность. Указанный документ состоит из вводной части, исследовательской и выводов; выделяется также предшествующая выводам его синтезирующая часть. Что касается структуры заключения специалиста (ч. 3 ст. 80 УПК РФ) и его письменной консультации (ч. 3 ст. 188 ГПК РФ), то в настоящее время она еще не определена ни законодательно, ни в ведомственном порядке. Представляется, что эти документы также должны состоять из трех частей: вводной, мотивировочной и заключительной (ответы на поставленные вопросы).

Заключениям экспертов, оформляемым в экспертных учреждениях, предшествует письменная отметка о том, что его сотруднику в соответствии с ч. 2 ст. 199 УПК РФ, ч. 2 ст. 80 ГПК РФ, ч. 4 ст. 82 АПК РФ руководителем учреждения разъяснены его права, обязанности и ответственность за дачу заведомо ложного заключения (ст. 307 УК РФ) и разглашение данных предварительного следствия (ст. 310 УК РФ). Применительно к административному процессу - за отказ или за уклонение от выполнения своих обязанностей (ч. 6 ст. 25.9 КоАП). Здесь же должны быть подпись эксперта и дата получения указанных разъяснений. Это может оформляться и отдельным документом (подпиской эксперта), прилагаемым к заключению.

Во вводной части заключения эксперта приводятся необходимые установочные данные, индивидуализирующие проведенные исследования и определяющие их направление.

В исследовательской части заключения эксперт излагает ход и результаты проведенного им исследования. При производстве дополнительной экспертизы им дается пояснение о том, чем (результатами каких выполненных действий) устранена неполнота или неясность первичной экспертизы, либо констатируется невозможность этого. При производстве повторной экспертизы проводится сопоставление полученных выводов с выводами первичной экспертизы, приводятся и конкретизируются результаты такого сопоставления.

Выводы - итоговая часть заключения эксперта и специалиста, где кратко формулируются ответы на поставленные перед ними вопросы. В заключении специалиста выводы резюмируют изложенное в мотивировочной части этого документа, в заключении эксперта - воспроизводят результаты исследования, изложенные в предыдущей части. Поэтому было бы ошибкой вместо ответов на вопросы ограничиваться простой ссылкой на исследовательскую часть, как это делают некоторые эксперты. Такое повторение не является излишним: оно облегчает органу (лицу), назначившему экспертизу, и участникам процесса ознакомление с заключением эксперта и его оценку.

На каждый из вопросов должен быть дан ответ по существу либо указано с соответствующей мотивировкой на невозможность его решения. Вывод об обстоятельствах, по которым эксперту не были поставлены вопросы, но которые им установлены в процессе исследования в порядке экспертной инициативы, излагаются в конце этой части заключения.

Специального рассмотрения заслуживает вопрос о характере экспертных выводов. Вывод эксперта определяет доказательственную силу его исследования.

Выделяются три основных принципа допустимости вывода эксперта как доказательства - квалифицированность, определенность и доступность восприятия.

Принцип квалифицированности: эксперт вправе формулировать только те выводы, для построения которых необходима достаточно высокая профессиональная квалификация. Вопросы, для ответа на которые нет необходимости в специальных знаниях, должны решаться не экспертом; если они все же решены им, данные выводы не могут иметь доказательственного значения.

Принцип определенности - это однозначность выводов.

Принцип доступности восприятия означает: чтобы выводы эксперта могли быть использованы в качестве доказательства, они должны быть понятными даже неспециалисту, доступными ему при логическом оперировании ими в качестве посылок при построении следователем (судом) выводов по делу.

3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТА ПО РЕЗУЛЬТАТАМ ИССЛЕДОВАНИЯ

3.1 Вводная часть

29 июля 2014 года в экспертно-правовой центр ООО «АО «Приоритет» от Мирового судьи судебного участка № 48 по Самарской области Климовой Н.С. при определении от 12 июля 2014 года о назначении судебной строительно-технической экспертизы по гражданскому делу № 2-3058/14 поступили:

1. Материалы гражданского дела № 2-3058/14 на 73 л.

Производство исследования поручено эксперту ООО «АО «Приоритет» Суворову Александру Александровичу - имеющему высшее техническое образование, прошедшему профессиональную переподготовку по следующим дисциплинам:

"Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств" (Диплом ПП-I №200170 от 15.12.07), "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)" (Диплом ПП-I №199682 от 03.07.08), повышение квалификации по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)" (Свидетельство №84 от 11.04.11); "Программа профессиональной переподготовки экспертов-техников" (Диплом 232400021118 от 23.08.13), "Программа профессиональной переподготовки «Судебная товароведческая и стоимостная экспертиза промышленных (непродовольственных) товаров и транспортных средств» (Диплом 232400024532 от 03.03.14), опыт работы - с 2007 г.

ПЕРЕД ЭКСПЕРТОМ ПОСТАВЛЕНЫ СЛЕДУЮЩИЕ ВОПРОСЫ:

1. Исследовать домовладение и земельный участок, функционально связанный с ним, расположенные по адресу: Самарская область, Безенчукский район, с. Никольское, ул. Зеленая Лука, д. 10а., с целью определения рыночной стоимости.

ОБЪЕКТЫ, ПРЕДСТАВЛЕННЫЕ ДЛЯ ПРОИЗВОДСТВА ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Материалы гражданского дела № 2-3058/14 на 73 л.

2. Объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Самарская область, Безенчукский район, с. Никольское, ул. Зеленая Лука, д. 10а.:

жилой дом общей площадью 160,00 кв.м.;

земельный участок, кадастровый номер 63:12:0603001:17 общей площадью 3 387,00 кв.м.

Таблица 1 - Сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки

Правообладатели	Марыков Вячеслав Иванович
Вид права	Право собственности
Обременения и ограничения	Не зарегистрировано
Правоустанавливающие документы	Договор купли- продажи земельного участка от 01.11.2012 года
Правоподтверждающие документы	Свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом серия 63-АЛ №202548, выдано 02 сентября 2013 года Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок серия 63-АЛ №012445, выдано 05 июля 2013 года

НОРМАТИВНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ

1. Судебная экспертиза в гражданском, арбитражном, административном и уголовном процессе / Е.Р.Россинская.- 3-е изд., доп.- М. : Норма: ИНФРА-М,2011.-736с.

2. Корухов Ю.Г. Судебная экспертиза в гражданском процессе: практическое пособие для экспертов и судей. - М.: Пресс Бюро, 2009.-112с.

3. ГОСТ 16371-93 «Мебель. Общие технические условия».

4. Алексеев Н.С. Товароведение мебельных и строительных товаров.- «Экономика», 1968 г.

5. Николаева М.А. Товарная экспертиза. Учебник для вузов. -- M.: Издательский дом "Деловая литература", 1998. -- 288 с

6. СТО ТПП 21-10-06 «Экспертиза мебели и строительных изделий. Методическое пособие». г. Москва. 2006 г.

7. 7 СТО ТПП 21-87-11 «Судебная экспертиза. Методическое пособие». г. Москва. 2011 г.

ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Восстановительная стоимость - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологии, с учетом износа объекта оценки.

Полная стоимость замещения имущества - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах на дату оценки без учета износа объекта оценки.

Стоимость замещения имущества - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах на дату оценки, с учетом износа объекта оценки.

Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.

Физический износ имущества - потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации и природного воздействия.

Неустранимый износ имущества - износ имущества, который не может быть устранен либо устранение которого не является экономически оправданным.

Устранимый износ имущества - износ имущества, который может быть устранен, либо устранение которого является экономически оправданным.

Экономический износ имущества - износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.

Функциональный износ имущества - потеря стоимости, вызванная появлением новых технологий.

Объект сравнения имущества - аналог, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки, другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Дата определения стоимости - временной период (срок), в течение которого производятся работы по оценке.

Дата составления отчета - дата окончания работ над отчетом, которая, как правило, соответствует окончанию периода оценки.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделок с ним.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

3.2 Исследовательская часть

Исследование проводилось путем осмотра и обмеров объекта исследования, изучения и анализа прилегающей территории. Применялись так же расчетные методы исследования. Экспертный осмотр объекта исследования и его близлежащих окрестностей, произведен экспертом Суворовым А.А. 10 марта 2014 года в присутствии представителя истца Иванцовой И.В. В ходе проведения экспертного осмотра установлено:

- Объект исследования представляет собой домовладение, расположенное по адресу: Самарская область, Безенчукский район, с. Никольское, ул. Зеленая Лука, д. 10а. состоящее из двухэтажного жилого дома общей площадью 160,00 кв.м. и земельного участка, общей площадью 3 387,00 кв.м.

- Материал стен жилого дома - пенобетон;

- Оцениваемый объект находится в 22 км. от МКАД по Киевскому шоссе на въезде в г. Апрелевка, по улице Ленина;

- Окружающая застройка- в непосредственной близости к оцениваемому объекту располагаются индивидуальные дома малоэтажной застройки;

- удаленность от областного центра - Расстояние до г. Самары около 85 км;

- удаленность от районного центра - Расстояние до районного центра (г. Безенчук) около 10 км;

- транспортная доступность - Маршруты междугороднего транспорта (12 раз в день), проезд на автомобильном транспорте. Расстояние от объекта до остановки общественного транспорта1-3 км;

- Инфраструктура и развлекательные объекты, удаленные от объекта на расстояние не более 5 км (магазины, школа, поликлиника, отделение банка - Сбербанк РФ.).



Рисунок 1. Местоположение объекта на карте

Рисунок 2. Местоположение объекта на кадастровой карте

Фотографии объекта оценки и прилегающей территории

Фото 1	Фото 2
Фото 3	Фото 4
Фото 5	Фото 6
Фото 7	Фото 8
Фото 9	Фото 10
Фото 11	Фото 12
Фото 13	Фото 14

Анализ рынка объектов исследования

Рынок земельных участков

Большинство предложений земель населенных пунктов под ИЖС в Самарской области имеют предложение менее 25 соток. В декабре 2013 года они занимают 78% общего объема экспозиции. Крупные предложения, от 1 га, как правило, предлагаются к продаже под строительство коттеджных поселков или под многоквартирное строительство, т.е. потенциально предназначены для реализации крупных проектов инвесторов, располагающих возможностями для комплексного освоения территории.

Средняя стоимость земельных участков Самарской области под ИЖС в 4 квартале 2013 года составила 768 руб./кв.м и выросла относительно начала 2013 года на 6,4%.



Рисунок 15. Динамика стоимости земельных участков 2012-2013г., руб./кв.м.

Наиболее высокие цены на земельные участки под ИЖС в 4 квартале 2013 года, так же как и на протяжении 2011/2013 гг. в целом, зафиксированы в наиболее привлекательных для инвесторов районах, а именно в Красноярском, Волжском и Кинельском районах (в среднем 700-1200 руб./кв.м).

В целом, средняя цена за землю под ИЖС в наиболее привлекательных районах в 4 квартале 2013 года установилась на уровне 743 руб./кв.м, в наименее привлекательных - на уровне 345 руб./кв.м (данное соотношение стабильно на протяжении последних двух лет).

Рынок домов и коттеджей в населенных пунктах Самарской области

Большинство предложений домов и коттеджей в Самарской области расположены в наиболее приближенных к г. Самара районах - Красноярском, Волжском и Кинельском. В сумме они формируют 73% экспозиции этого типа предложений.

Средняя цена (по данным на конец 2013 года) на предложение дома или коттеджа составляет 2,7 млн. руб.

Рисунок 16. Динамика стоимости домов и коттеджей в 2012-2013г., тыс.руб./кв.м.

Наиболее дорогие дома и коттеджи сосредоточены в Красноярском (6,6 млн. руб. за дом или 33 тыс.руб./кв.м), Волжском (5,3 млн.руб. или 26,5 тыс.руб./кв.м).

Стоит отметить, что в расчете средней цены по Ставропольскому району не учитывались предложения в Тольятти, где средняя цена гораздо выше и в 4 квартале 2013 г составляет 6,1 млн. руб. за объект (исключая дома в т.н. «Царском Селе», где большинство объектов имею цену предложения 20+ млн. руб).

Таким образом, в 4 квартале 2013 года на рынке земельных участков под ИЖС населенных пунктов Самарской области 78% экспозиции занимают участки площадью менее 25 соток, и большинство из них предлагается в экономически привлекательных районах, тяготеющих к областному центру - Волжском и Красноярском, а так же Ставропольском и Кинельском районах.

Средняя стоимость земельных участков под ИЖС в области в конце 4 квартала 2013 года составляет 768 руб./кв.м, средняя стоимость домов и коттеджей в области (с прилегающими земельными участками) в декабре 2013 года составляет 2,7 млн. руб. за объект или 13,5 руб./кв.м.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Анализ на наиболее эффективное использование позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта. Это использование должно быть реальным и соответствовать варианту использования, выбираемому типичным инвестором на рынке. Наилучшее использование не является абсолютом. Оно отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа господствующих рыночных условий.

Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль.

Использование имущества, неразрешенное законом или физически невозможное, не может рассматриваться в качестве наиболее эффективного. Даже в случае юридически законного и физически возможного использования от оценщика может потребоваться объяснение, оправдывающее его мнение о разумной вероятности подобного использования. После того, как в результате анализа выявляются один или несколько разумно оправданных вариантов использования, они исследуются на предмет финансовой состоятельности. Тот вариант, в результате которого оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость, и считается наиболее эффективным использованием.

Применение этого принципа позволяет оценщику учитывать эффект износа и устаревания зданий, определять наиболее подходящий характер улучшений, которые необходимо осуществить на земельном участке, исследовать финансовую состоятельность проектов реконструкции, а также помогает во многих других ситуациях, возникающих в процессе оценки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта проводится в два этапа: на первом - земельный участок анализируется как вакантный, а на втором - как улучшенный.

Стоимость прав на земельный участок, в общем случае, рассчитывается в предположении, что он вакантен, поэтому анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли должен рассматриваться, исходя из потенциальных вариантов использования, включая существующий, и отвечать на вопрос: как должна использоваться земля с учетом всех ограничений в целях получения от нее максимального дохода, если бы она была неосвоенной.

Существующее использование земли может и не быть наилучшим и наиболее эффективным, так как часто земля пригодна для более интенсивного использования, и тогда может оказаться, что стоимость земли при наилучшем и наиболее эффективном использовании превышает стоимость всего объекта недвижимости при его текущем использовании. Это означает, что улучшения на данном участке должны быть либо снесены, либо модернизированы с целью достижения наилучшего и наиболее эффективного использования. Однако при этом важен учет ограничений. Иногда земля используется явно не в лучшем варианте не вследствие отсутствия рыночного спроса или физической возможности, а только из-за наличия ограничений. Например, зонирование земли производится согласно политико-социальной схеме и, исходя из градостроительных принципов, а не по финансовым соображениям, из-за чего условия зонирования могут расходиться с текущими финансовыми требованиями рынка. В результате, наилучшее и наиболее эффективное использование участка на период действия ограничений может быть иным, чем в гипотетическом случае без учета ограничений.

При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как улучшенного, рассматривается использование, которое необходимо применить к существующему объекту: должен ли он использоваться так, как используется, быть обновлен, расширен, частично уничтожен или к нему применима комбинация всех вариантов, необходимо ли его заменить на другой объект, обеспечивающий другое по типу или интенсивности использование. Использование, максимизирующее стоимость объекта, и является наиболее эффективным использованием. Для не требующих капитальных затрат на реконструкцию вариантов использования, рассчитанные для них стоимости объекта или чистые операционные доходы от его использования, могут сравниваться прямым образом. Для вариантов использования, предусматривающих капитальные затраты, анализ наиболее эффективного использования проводится на основании норм дохода для общих капиталовложений в объект выбранных вариантов его использования.

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать следующим критериям:

1) юридической допустимости;

2) физической осуществимости;

3) финансовой обеспеченности (экономической целесообразности);

4) максимальной продуктивности.

Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования даже при наличии необходимого финансирования неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

Юридическая допустимость. Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. Необходимо рассмотреть частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство.

На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды.

Законодательно запрещенный на дату оценки вариант использования может рассматриваться на дальнейших этапах анализа только в том случае, если оценщик предполагает внесение в существующие нормы изменений. Например, перевод земель сельскохозяйственного назначения под жилую застройку. Однако вероятность изменения законодательства, строительных норм и правил, правил зонирования и т.д. никогда не бывает определенной на 100%.

В настоящем Заключении объектом оценки является домовладение, общей площадью 252,6 кв.м. Юридически разрешенным видом использования объекта оценки является использование в качестве жилья.

Физическая осуществимость. Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости должен опираться на его физическую осуществимость. Критерии физической осуществимости: размер, форма, район, дизайн, подъездные пути к объекту, а также риск стихийных бедствий (наводнение, землетрясение), - влияют на предполагаемый вариант использования объекта.

В процессе анализа физической осуществимости эффективного использования рассматривается состояние зданий и сооружений для определения возможности их дальнейшей эксплуатации на новой основе.

Учитывая местоположение объекта, физически возможные варианты использования совпадают с юридически разрешенными, т.е. для размещения жилого дома.

Финансовая обеспеченность (экономическая целесообразность). Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении.

Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Необходимо сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, то такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении.

Очевидно, идентификация видов использования, выполнимых в финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложения и местоположения.

Учитывая расположение объекта оценки в зоне застройки г.Краснодара, экономически целесообразно использовать объект оценки под жилье.

Максимальная продуктивность. Максимальная продуктивность - это наибольшая стоимость земельного участка как такового независимо от того, является ли он свободным (фактически или условно) или застроенным. Реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости - земельного участка.

Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.

Проведенный анализ объективно свидетельствует, что с максимальной эффективностью целесообразно использовать оцениваемый земельный участок в соответствии с его текущим назначением.

Исходя из проведенных исследований и анализа, качественных характеристик объекта оценки, физически возможным, законодательно разрешенным и наиболее эффективным вариантом его использования на дату оценки является разрешенное использование - для размещения жилого дома.

В дальнейшем, при расчете рыночной стоимости, будем исходить из предположения об эксплуатации объекта согласно разрешенному использованию.

Расчет стоимости объектов исследования

Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта. При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

- права собственности на недвижимость;

- условия финансирования;

- условия продажи;

- состояние рынка;

- местоположение;

- физические характеристики;

- экономические характеристики;

- характер использования;

- компоненты, не связанные с недвижимостью.

Первые четыре корректировки в примененном подходе оценки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки, влияния на результат не оказывают, являются базой для остальных корректировок.

Исследуемый подход оценки реализован в настоящем подходе методом сравнения продаж.

Выбор метода, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

1. Выбор объектов-аналогов

После изучения рынка выявлены объекты-аналоги (квартиры и жилые дома в Безенчукском районе Самарской области), которые, согласно публичных оферт, продаются - период анализа - март 2013 г. (см. информационную базу «ЦЕНТР», газета «Из рук в руки», интернет-порталы о недвижимости) и имеющие наиболее похожие характеристики с оцениваемым объектом. Подробное описание объектов-аналогов приведено в таблице 2.

2. Выбор единиц сравнения

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. объекта индивидуального жилищного строительства - жилого дома. Такая единица сравнения наиболее распространена на рынке продажи жилых домов г. Самары и Самарской области. Кроме того, такая единица сравнения является общей для объекта, для которого определяется рыночная стоимость и объектов-аналогов, является удельной характеристикой, что существенно ослабляет зависимость этой характеристики от общего количества ценообразующих факторов.

3. Сравнение объекта оценки и объектов-аналогов по ценообразующим факторам

Для определения веса каждого фактора устанавливаются приоритеты критериев и оценивается каждая из альтернатив по критериям в рамках метода анализа иерархий (МАИ). Элементы задачи сравниваются попарно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику. Система парных сведений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы. Элементом матрицы a(i,j) является интенсивность проявления элемента иерархии i относительно элемента иерархии j, оцениваемая по шкале интенсивности от 1 до 9, где оценки имеют следующий смысл:

Таблица 2 - Описание объектов-аналогов

№	Объект	Местонахождение	Цена продажи, руб.	Площадь, кв.м.	Цена 1 кв.м., руб.	Состояние	Источник
1	Жилой дом с земельным участком	Самарская область, Безенчукский р-н, с. Екатериновка	3 500 000	60,0	58 333	Хорошее	http://www.avito.ru/samara/doma_dachi_kottedzhi/dacha_60_m_na_uchastke_5.5_sot._215
	Продается земельный участок с 2-х этажным кирпичным домом, с баней по адресу Безенчукский район с. Екатериновка ДНП "Речные просторы", ул. Сиреневая, 28. В ДНП ведутся работы по газофикации.
2	Жилой дом с земельным участком	Самарская область, Безенчукский р-н, с. Екатериновка	2 900 000	50,0	58 000	Хорошее	http://www.avito.ru/bezenchuk/doma_dachi_kottedzhi/dom_50_m_na_uchastke_20_sot._26
	1-этажный дом 50 мІ (кирпич) на участке 20 сот., 90 км до города Дом с участком 20 соток в с.Екатериновка (Безенчукский район). 100м от реки(есть прямой съезд напротив дома, пляж). Газ, свет, гор./хол.вода(автоматическая система подачи из колодца на участке), канализация (яма), газовое отопление(есть печь и камин), автономная сигнализация. Туалет в доме и на улице. Баня, двухэтажный гараж (4х10), погреб. Недалеко от магазина. Отличное место для рыбалки, охоты, семейного отдыха.
3	Жилой дом с земельным участком	Самарская область, Безенчукский р-н, с. Екатериновка	9 000 000	150,0	60 000	Отличное	http://www.avito.ru/samara/doma_dachi_kottedzhi/dom_150_m_na_uchastke_10_sot._279
	2-этажный дом 150 мІ (ж/б панели) на участке 10 сот., Волжское шоссе, 90 км Дом в Безенчукском районе, с. Екатериновка, горячий пол, пластиковые окна, балкон, вид из окна на р.Волга,душ, сауна. участок 10 соток, бассейн 8/12 м с подогревом, беседка, альпийская горка, пруд, автоматические ворота, видионаблюдение, спутниковая тарелка, телефон. Рядом пляж, знаменитые Васильевские острова.
4	Жилой дом с земельным участком	Самарская область, Безенчукский р-н, с. Екатериновка	6 400 000	133,0	48 120	Удовлетворительное	http://www.avito.ru/bezenchuk/doma_dachi_kottedzhi/kotted2, тел: 8-937-177-01-40
	2-этажный коттедж 133 мІ (кирпич) на участке 10 сот., 15 км до города Продается коттедж в с. Екатериновка Безенчукского района. ул. Набережная. Расположен на берегу реки (выход к воде), Баня, гараж, подвал. Внутренняя отделка из природных материалов (дерево, камень) Газовое отопление, вода - скважина, выгребная яма. Камин. Очень красивое место для отдыха.

1 - равная важность;

3 - умеренное превосходство одного над другим;

5 - существенное превосходство одного над другим;

7 - значительное превосходство одного над другим;

9 - очень сильное превосходство одного над другим;

2, 4, 6, 8 - соответствующие промежуточные значения.

Если при сравнении одного фактора i с другим j получено a (i,j) = b, то при сравнении второго фактора с первым получаем a (j,i) = 1/b.

Сравнение элементов А и Б в основном проводится по следующим критериям:

*какой из них важнее или имеет большее воздействие;

*какой из них более вероятен.

Относительная сила, величина или вероятность каждого отдельного объекта в иерархии определяется оценкой соответствующего ему элемента собственного вектора матрицы приоритетов, нормализованного к единице.

Процедура определения собственных векторов матриц поддается приближению с помощью вычисления геометрической средней.

В рамках настоящей оценки разработана шкала значений для внесения корректировок по разным элементам сравнения. Оценки формируются экспертно. Цель этой оценки - отразить весомость влияния каждого из критериев на стоимость объекта, по сравнению с другими критериями.

Таблица 3 - Шкала приоритетов критериев

1	Местоположение, Физическое состояние помещений, Наличие коммуникаций;
2	Масштаб, Земельный участок;
3	Конструктивные элементы; Наличие дополнительных построек;

При формировании балльных оценок критериев (показателей) эксперты сравнивают между собой значимость критериев, входящих в показатель комплексной оценки, используя процедуры ранжирования оцениваемого парного сравнения и последовательного сравнения. Ранжирование заключается в упорядочении оцениваемых критериев в порядке уменьшения их значимости. Оценивание заключается в назначении оценок критериев в соответствии с их значимостью.

Парное сравнение заключается в сравнении каждого критерия с каждым из всех остальных с целью возможного уточнения их ранжирования и (или) придания им соответствующего «веса». Расчет представлен в таблице 4.

Комментарии к расчету

При корректировке цен объектов сравнения, все поправки делаются, от объекта сравнения к объекту оценки. Если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте лучше, чем в объекте оценки, то берется отрицательная поправка, т.е. со знаком «минус». Если сравниваемые элементы в сопоставимом объекте хуже, чем в оцениваемом, то берется положительная поправка, т.е. со знаком «плюс».

В таблице 5 представлено описание объектов-аналогов в соответствии с указанными ниже шкалами.

Объекты, принятые для сравнения, также как и объект оценки, имеют одинаковые права на дом и земельный участок - право собственности. Корректировки стоимости не применяются.

Для проведения сравнения отобраны предложения на продажу (оферты) объектов сравнения, а не реальные сделки. Предполагается, что стоимость объектов сравнения при совершении сделки может уменьшиться. В цены предложений на продажу внесены поправки, учитывающие снижение цен при заключении реальной сделки с объектом оценки. Корректировка отражает величину уменьшения стоимости объекта сравнения при реальной сделке. Это, прежде всего, может быть связано со скидкой, предоставленной продавцом в случае торгов. Соответствующие понижающие поправки, представляют собой экспертные значения корректировки стоимости, полученные в результате опроса риэлтерских фирм и посредников.

Диапазон такого вида скидки может составлять от 1% до 10%, и зависит от сегмента рынка недвижимости, местоположения объекта и текущего спроса на рынке.

В расчетах применена корректировка стоимости для всех объектов-аналогов - скидка в размере 3% как наиболее усредненное значение.

Для проведения сравнения отобраны объекты, дата выхода на рынок которых не превышает 1 месяца до даты оценки и на дату оценки еще не проданные. Корректировки стоимости не применяются.

Местоположение объектов недвижимости оказывает значительное влияние на их рыночную стоимость.

Таблица 4 - Расчет веса факторов

	Местоположение	Масштаб	Конструктивные элементы	Наличие коммуникаций	Земельный участок	Физ. состояние	Наличие дополнительных построек	Среднее геометрическое	Вес фактора %
Местоположение	1,0	2,0	3,0	1,0	2,0	1,0	3,0	1,7	21%
Масштаб	0,5	1,0	1,5	0,5	1,0	0,5	1,5	0,8	11%
Конструктивные элементы	0,3	0,7	1,0	0,3	0,7	0,3	1,0	0,6	7%
Наличие коммуникаций	1,0	2,0	3,0	1,0	2,0	1,0	3,0	1,7	21%
Земельный участок	0,5	1,0	1,5	0,5	1,0	0,5	1,5	0,8	11%
Физ. Сост-е	1,0	2,0	3,0	1,0	2,0	1,0	3,0	1,7	21%
Наличие доп. построек	0,3	0,7	1,0	0,3	0,7	0,3	1,0	0,6	7%
СУММА								7,8	100%

Таблица 5 - Описание объектов-аналогов по шкале

Элемент сравнения	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Объект оценки
	Значение фактора	Значение по шкале	Значение фактора	Значение по шкале	Значение фактора	Значение по шкале	Значение фактора	Значение по шкале	Значение фактора	Значение по шкале
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
Удаленность от областного центра	50-100 км	3	50-100 км	3	50-100 км	3	50-100 км	3	50-100 км	3
Удаленность от районного центра	11-25 км	2	11-25 км	2	11-25 км	2	11-25 км	2	6-10 км	3
Транспортная доступность	Удовлетворительная	1	Удовлетворительная	1	Удовлетворительная	1	Удовлетворительная	1	Удовлетворительная	1
Земельный участок	5,5	2	20	4	10	2	10	2	33,87	6
Конструктивные элементы	кирпич	5	кирпич	5	Ж/б панели	5	Кирпич	5	Ж/б блоки	5
Наличие коммуникаций	электричество, отопление, водоснабжение	3	электричество, газоснабжение, отопление, водоснабжение	4	электричество, газоснабжение, отопление, водоснабжение	4	электричество, газоснабжение, отопление, водоснабжение	4	электричество, газоснабжение, отопление, водоснабжение	4
Физическое состояние помещений	Хорошее	5	Хорошее	5	Отличное	6	Удовлетворительное	4	Отличное	6
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
Масштаб, кв.м.	60	6	50	7	150	4	133	4	160	3
Наличие дополнительных построек	баня, хоз. постройки	5	баня, гараж, хоз.постройки	7	баня,гараж, бассейн, хоз. постройки	10	баня,гараж, хоз. постройки	7	нет	0

Аналог №1	Самарская область, Безенчукский р-н, с. Екатериновка
Аналог №2	Самарская область, Безенчукский р-н, с. Екатериновка
Аналог №3	Самарская область, Безенчукский р-н, с. Екатериновка
Аналог №4	Самарская область, Безенчукский р-н, с. Екатериновка

Вносимые корректировки отражают следующие факторы, влияющие на стоимость:

- Удаленность от областного центра;

- Удаленность от районного центра.

- Транспортная доступность;

Корректировка проводится с учетом привлекательности местоположения объектов сравнения и отражает влияние вышеперечисленных факторов на их стоимость.

Для выбора итоговой величины корректировки используется балльный метод. В соответствии с этим методом обозначается перечень факторов, которые, по мнению оценщика, оказывают наибольшее влияние на величину корректировки.

Баллы присваиваются на основании следующей шкалы корректировок:

	Удаленность от областного центра
1.	свыше 200 км	1 балл
2.	100-200 км	2 балла
3.	50-100 км	3 балла
4.	до 50 км	4 балла
	Удаленность от районного центра
1.	свыше 25 км	1 балл
2.	11-25 км	2 балла
3.	6-10 км	3 балла
4.	до 5 км	4 балла
5.	в районном центре	5 баллов
	Транспортная доступность
1.	удовлетворительная (1 вид междугороднего сообщения (автобус), ограниченное количество ежедневных рейсов - по расписанию) - 1 балл
2.	хорошая (1-2 вида маршрута междугороднего транспорта, количество поездок - более 2 в день) - 2 балла
3.	отличная (более 2 маршрутов общественного транспорта, неограниченное транспортное сообщение в течение дня) - 3 балла

Количество баллов по каждому аналогу суммируется.

При выполнении сравнительного анализа были рассмотрены следующие физические характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения:

- Размер земельного участка;

- Материал конструктивных элементов;

- Наличие инженерных коммуникаций;

- Физическое состояние помещений;

- Масштаб строения;

- Наличие дополнительных улучшений.

Корректировка проводится с учетом физических характеристик объектов сравнения и отражает влияние вышеперечисленных факторов на их стоимость.

Баллы присваиваются на основании следующих шкал корректировок:

	Земельный участок
1.	до 5 сот.	1 балл
2.	6-10 сот	2 балла
3.	11-15 сот	3 балла
4.	16-20 сот	4 балла
5.	21-25 сот	5 баллов
6.	свыше 25 сот.	6 баллов
	Конструктивные элементы
1.	дерево	1 балл
2.	дерево, обшито сайдингом	2 балла
3.	дерево, обложенное кирпичом, ж/б блоками	3 балла
4.	брус, оцилиндрованное бревно, шлакоблочный	4 балла
5.	кирпич, ж/б блоки, панели, монолит	5 баллов
	Инженерные коммуникации
1.	Электричество	1 балл
2.	Электричество, отопление	2 балла
3.	Электричество, газоснабжение, отопление	3 балла
4.	Электричество, газоснабжение, отопление, водоснабжение	4 балла
5.	Электричество, газоснабжение, отопление, водоснабжение, канализация	5 баллов
	Физическое состояние помещений
1.	Черновая отделка	1 балл
2.	Подготовлено под ремонт (под чистовую отделку)	2 балла
3.	Внутренняя отделка выполнена частично	3 балла
4.	Удовлетворительное	4 балла
5.	Хорошее	5 баллов
6.	Отличное	6 баллов
7.	Евростандарт	7 баллов
8.	Дизайнерский проект	8 баллов
	Дополнительные улучшения
	За каждое улучшение добавляется по баллам:
	баня, гараж, бассейн, летняя кухня - 3 балла
	сарай, навес, беседка, площадка для парковки, камин, ландшафтный дизайн - 1 балл
	Масштаб
1.	более 300 кв.м.	1 балл
2.	201-300 кв.м.	2 балла
3.	151-200 кв.м.	3 балл
4.	101-150 кв.м.	4 балла
5.	81-100 кв.м.	5 баллов
6.	51-80 кв.м.	6 баллов
7.	31-50 кв.м.	7 баллов
8.	менее 30 кв.м.	8 баллов

«Поправка % за 1 балл» равна отношению величины корректировки к максимальному количеству баллов у объектов.

Итоговая корректировка, которую будет иметь тот или иной объект-аналог, будет равна произведению «поправка % за 1 балл» и разницы между суммой баллов объекта оценки по всем критериям и суммой баллов объекта-аналога (см. Таблицы 6, 7, 8).

4. Корректировка значений единицы сравнения для объектов-аналогов и согласование итогового значения рыночной стоимости

На основе показателей стоимости выбранных объектов-аналогов при помощи внесенных корректировок нами была рассчитана рыночная стоимость объекта оценки. Средняя стоимость одного квадратного метра рассчитана методом средней арифметической взвешенной. Расчет представлен в таблице 9.

Полученным стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоены различные весовые доли, поскольку объекты-аналоги отличаются по наиболее значимым характеристикам, после чего Оценщик определил стоимость одного квадратного метра общей площади объекта оценки.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется перемножением его удельной стоимости на общую площадь.

Рыночная стоимость жилого дома общей площадью 160,00 кв.м. с земельным участком общей площадью 3 387,00 кв.м., определенная в рамках сравнительного подхода, составляет 9 136 550 руб.

Таблица 6 - Местоположение

	Объект оценки	аналог 1	аналог 2	аналог 3	аналог 4
Факторы	Самарская область, Безенчукский район, с. Никольское, ул. Зеленая Лука, д. 10а	Самарская область, Безенчукский р-н, с. Екатериновка	Самарская область, Безенчукский р-н, с. Екатериновка	Самарская область, Безенчукский р-н, с. Екатериновка	Самарская область, Безенчукский р-н, с. Екатериновка
Удаленность от областного центра	3	3	3	3	3
Удаленность от районного центра	3	2	2	2	2
Транспортная доступность	1	1	1	1	1
Итого баллы:	7	6	6	6	6
Максимум, баллы	7	1	1	1	1
Коэффициент значения поправки	21%
Поправка % за 1 балл	3,1%
Итоговая корректировка:		3,1	3,1	3,1	3,1

Таблица 7 - Физические характеристики

	Объект оценки	аналог 1	аналог 2	аналог 3	аналог 4
Факторы	Самарская область, Безенчукский район, с. Никольское, ул. Зеленая Лука, д. 10а	Самарская область, Безенчукский р-н, с. Екатериновка	Самарская область, Безенчукский р-н, с. Екатериновка	Самарская область, Безенчукский р-н, с. Екатериновка	Самарская область, Безенчукский р-н, с. Екатериновка
1	2	3	4	5	6
1.Наличие коммуникаций	4	3	4	4	4
Итого баллы:	4	3	4	4	4
1	2	3	4	5	6
Максимум, баллы	4	1	0	0	0
Коэффициент значения поправки	21%
Поправка % за 1 балл	5,36%
Итоговая корректировка:		5,4	0,0	0,0	0,0
2.Физическое состояние помещений	6	5	5	6	4
Итого баллы:	6	5	5	6	4
Максимум, баллы	6	1	1	0	2
Коэффициент значения поправки	21%
Поправка % за 1 балл	3,57%
Итоговая корректировка:		3,6	3,6	0,0	7,1
3.Земельный участок	6	2	4	2	2
Итого баллы:	6	2	4	2	2
Максимум, баллы	6	4	2	4	4
Коэффициент значения поправки	11%
Поправка % за 1 балл	1,79%
Итоговая корректировка:		7,1	3,6	7,1	7,1
4.Конструктивные элементы	5	5	5	5	5
Итого баллы:	5	5	5	5	5
Максимум, баллы	5	0	0	0	0
Коэффициент значения поправки	7%
Поправка % за 1 балл	1,43%
Итоговая корректировка:		0,0	0,0	0,0	0,0
5.Наличие дополнительных построек	0	5	7	10	7
Итого баллы:	0	5	7	10	7
Максимум, баллы	10	-5	-7	-10	-7
Коэффициент значения поправки	7%
Поправка % за 1 балл	0,71%
Итоговая корректировка:		-3,6	-5,0	-7,1	-5,0

Таблица 8 - Масштаб

	Объект оценки	аналог 1	аналог 2	аналог 3	аналог 4
Площадь, кв.м.	160,00	60,00	50,00	150,00	133,00
Удельный вес объекта-аналога к объекту оценки, %	160 кв.м./100%	60 кв.м./38%	50 кв.м./31%	150 кв.м./94%	133 кв.м./83%
Баллы	3	6	7	4	4
Максимум, баллы	7	-3	-4	-1	-1
Коэффициент значения поправки	11%
Поправка % за 1 балл	1,53%
Итоговая корректировка:		-4,6	-6,1	-1,5	-1,5

Таблица 9 - Удельный вес фактора

	Местоположение	Масштаб	Конструктивные элементы	Наличие коммуникаций	Земельный участок	Удельный вес фактора
Местоположение	1,0	2,0	3,0	1,0	2,0	21%
Масштаб	0,5	1,0	1,5	0,5	1,0	11%
Конструктивные элементы	0,3	0,7	1,0	0,3	0,7	7%
Наличие коммуникаций	1,0	2,0	3,0	1,0	2,0	21%
Земельный участок	0,5	1,0	1,5	0,5	1,0	11%
Физическое состояние помещений	1,0	2,0	3,0	1,0	2,0	21%
Наличие дополнительных построек	0,3	0,7	1,0	0,3	0,7	7%
СУММА						100%

Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий (стоимости замещения, восстановительной стоимости) и земельного участка.

Восстановительная стоимость - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологии, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения имущества - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах на дату оценки, с учетом износа объекта оценки.

Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.

В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а также предпринимательская прибыль, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой недвижимости.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Затратный подход - способ оценки собственности, основанный, в общем случае, на определении текущей стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества с учетом всех видов износа. В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется приобретение (или аренда) соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству сооружения в приемлемые сроки, чтобы создать объект недвижимости равной полезности.

Алгоритм расчета рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом описывается формулой:

(2)

где:

- Ст_недв. - стоимость единого объекта;

- Ст_ул..- стоимость улучшений;

- Ст_земли- рыночная стоимость участка земли, как «условно» свободного.

Оценка рыночной стоимости земельного участка произведена на основе «Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 г. 568-р.

Рыночная стоимость земельного участка определена исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

целевое назначение и разрешенное использование;

преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

текущее использование земельного участка.

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 г. № 568-р. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Оценка земельного участка проводится с использованием трех подходов затратный, сравнительный и доходный. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого подхода конкретные методы. При оценке рыночной стоимости земельных участков используют следующие методы:

· Метод сравнения продаж;

· Метод выделения;

· Метод распределения;

· Метод капитализации земельной ренты;

· Метод остатка;

· Метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Расчет стоимости земельного участка выполнялся в настоящей работе методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.