Оценка залоговой стоимости земельных участков

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Основные принципы оценки рыночной стоимости земельного участка

2. Особенности ипотеки земельных участков

3. Методы определения залоговой стоимости земельного участка

4. Рекомендации по оценке

Заключение

Список литературы

Введение

Залог земельного участка как частный случай ипотеки имеет в соответствии с Гражданским Кодексом РФ свои особенности:

1) при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на здания залогодателя, расположенные на этом участке, если иное не предусмотрено договором залога;

2) залог зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором они расположены, либо с правом аренды этого земельного участка.

Исходя из этого, можно сделать следующие выводы:

- допускается залог земельного участка без залога расположенных на нем зданий (сооружений);

- не допускается залог зданий (сооружений) без одновременной передачи в залог земельного участка, на котором расположены эти здания (сооружения).

Для оформления договора ипотеки необходима оценка предоставляемого в залог имущества, то есть либо земельного участка без зданий (сооружений) на нем (в первом случае), либо земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями (сооружениями).

Оценка предмета залога должна осуществляться на основе его рыночной стоимости, но не ниже его выкупной (или нормативной) цены.

Как правило, залогодержателями выступают кредитные организации (банки), и в связи с этим возникает необходимость определять, какая сумма кредита может быть получена при известной рыночной стоимости имущества, передаваемого в залог, либо, наоборот, какую стоимость должен иметь предмет залога при известной (необходимой) залогодателю сумме кредита.

При принятии в залог земельного участка детально анализируются степень ликвидности предмета залога, состояние конъюнктуры земельного рынка, а также уровень текущих и прогнозных цен на земельные участки в регионе, производится сопоставление кадастровой и рыночной стоимости земельного участка.

Для установления обоснованной оценки рыночной стоимости земельного участка в необходимых случаях рекомендуется привлечение организаций и индивидуальных предпринимателей, удовлетворяющих требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность (далее независимые оценщики), с опытом работы по оценке земель в данном субъекте Российской Федерации. Оплата услуг оценщика производится за счет залогодателя.

Поскольку одной из гарантий возврата кредита является возможность продажи земельного участка, то при расчете залоговой стоимости необходимо принимать во внимание степень его ликвидности, в том числе с учетом специальных защитных мер, определяемых государством - сохранение категории земель, преимущественное право покупки и т.д.

Во всех случаях, во избежание скрытой продажи земельных участков банком, проводится сопоставление стоимости земельного участка, указанной документах, подтверждающих оценку стоимости предмета залога с ценами, сложившимися на локальном земельном рынке.

Все вышеизложенное и обусловило выбор темы настоящей работы и ее основную цель: оценка залоговой стоимости земельных участков.

Для достижения поставленной цели нам необходимо решить следующие задачи:

· определить основные принципы оценки рыночной стоимости земельного участка;

· изучить особенности ипотеки земельных участков;

· рассмотреть методы определения залоговой стоимости земельного участка;

· определить рекомендации по оценке.

Практическая значимость работы состоит в разработке методологических и практических рекомендаций по совершенствованию процесса определения залоговой стоимости земельных участков.

Материалы, полученные в ходе исследования, могут быть использованы для подготовки специалистов, в практической деятельности и т.д.

Структура работы состоит из введения, основной части, заключения и списка литературы.

1. Основные принципы оценки рыночной стоимости земельного участка

Определение рыночной стоимости земельного участка основывается на следующих принципах.

Принцип полезности -- рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.

Принцип спроса и предложения -- рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данное время рыночной стоимости. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном земельном рынке.

Выделяется три возможных состояния соотношения спроса и предложения:

- спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формируется равновесная справедливая рыночная цена объектов недвижимости;

- спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируются спекулятивные цены, возникает опасность протекционизма и коррупции, ведущих к разрушению рынка;

- предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагнация рынка.

Принцип замещения -- рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности.

Данный принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т.е., стоимость объекта недвижимости (земельного участка) зависит оттого, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный. Принцип показывает, что стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта (земельного участка). Следовательно, стоимость конкретного земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести аналогичный земельный участок, обладающий такими же основными показателями, включая потенциальную полезность и доходность.

Принцип ожидания -- величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него.

Данный принцип показывает, что стоимость объекта недвижимости -- текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков), -- постоянно растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения.

Принцип внешнего влияния -- рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния внешних факторов.

Принцип соответствия -- оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Иначе говоря, если все экономические факторы, обусловливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом.

Принцип наиболее эффективного использования -- рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.

Наиболее эффективное использование земельного участка, это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого стоимость земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет оценить максимальную возможную величину земельной ренты от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки.

Следует обратить внимание и на то, что данный принцип важен при оценке не только отдельных земельных участков, но и больших городских территорий. Его использование позволяет оптимизировать земельную и градостроительную политику города на основе строгих экономических расчетов. Прежде всего, это касается улучшений городских земель, находящихся в собственности города, т. е. его земельной собственности.

Величина рыночной стоимости земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (дата проведения оценки).

2. Особенности ипотеки земельных участков

Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки:

1. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

2. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.

Земельные участки, не подлежащие ипотеке:

1. Ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается.

2. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

3. Методы определения залоговой стоимости земельного участка

Залоговая стоимость земельного участка рассчитывается на основании его ликвидационной стоимости. Ликвидационная стоимость объекта залога всегда должна быть больше величины кредита, который может быть предоставлен под конкретное обеспечение.

Максимально возможная величина кредита или залоговая стоимость может быть рассчитана по формуле:

где: К - величина кредита, предоставляемого под залог;

Сл - ликвидационная стоимость объекта оценки;

р - вероятность нарушения заемщиком условий кредитного договора (выраженная десятичной дробью);

S - ежегодная величина расходов, связанных с содержанием объекта залога;

I - расходы банка, связанные со страхованием объекта залога;

Vн - недисконтированная величина расходов, связанных с осуществлением обеспеченных залогом требований;

Fн - недисконтированная величина неустойки, выплачиваемой банку заемщиком в случае нарушения последним условий кредитного договора;

r - номинальная годовая процентная ставка по кредиту (выраженная десятичной дробью);

m - количество периодов начисления процентов в течение года;

w - количество лет кредитования;

a - годовая ставка дисконта (выраженная десятичной дробью).

Для наглядности рассмотрим конкретный пример.

Пример. Ликвидационная стоимость земельного участка равна 2 333 181 тыс. руб., номинальная годовая процентная ставка по кредиту составляет 50%, период кредитования 6 месяцев. Ставка дисконта равна 19%.

Расходы, связанные с осуществлением обеспеченных залогом требований составляют 699 954 тыс. руб. Ежегодные расходы, связанные с содержанием объекта залога составляют 0 тыс. руб. Расходы, связанные со страхованием объекта залога составляют 0 тыс. руб. Неустойка, выплачиваемая заемщиком равна 0 тыс. руб. Вероятность нарушения заемщиком кредитных обязательств определена на уровне 100%.

Решение.

Таблица 1

Максимально возможная величина кредита, рассчитанная по формуле, будет равна:

K = 1 360 456 руб.

4. Рекомендации по оценке

Оценка земельного участка должна не противоречить основным принципам оценки рыночной стоимости, указанным выше.

В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки земельного участка, либо в договоре об оценке земельного участка (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Проведение оценки земельных участков является обязательным в случае вовлечения в сделку земельных участков, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Указанные требования не распространяются на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, за исключением случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества.

Основанием для проведения работ по оценке стоимости земельного участка является договор между оценщиком и заказчиком.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка стоимости земельного участка, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

- основания заключения договора;

- вид объекта оценки;

- вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

- денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

- сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

Договор об оценке должен содержать точное указание на земельный участок и его описание.

В отношении оценки земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.

При оценке рыночной стоимости земельного участка должны учитываться его целевое назначение и разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок. Рыночная стоимость земельного участка изменяется с изменением любой из перечисленных его правовых характеристик.

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.

Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Отчет об оценке должен быть написан общедоступным языком, с пояснениями специальных терминов, содержать развернутые обоснования и необходимые пояснения допущений, расчетов и выводов оценщика.

В случае, если при проведении оценки земельного участка определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование определяемого вида стоимости земельного участка. Следует избегать помещения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с процедурой определения стоимости.

Итоговая величина стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. В договоре может быть предусмотрено, что итоговая величина стоимости земельного участка определяется в виде диапазона величин. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости земельного участка, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же земельного участка, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора, или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Заключение

ипотека земельный стоимость спрос

Залог земельного участка как частный случай ипотеки имеет в соответствии с Гражданским Кодексом РФ свои особенности:

- при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на здания залогодателя, расположенные на этом участке, если иное не предусмотрено договором залога;

- залог зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором они расположены, либо с правом аренды этого земельного участка.

Как правило, залогодержателями выступают кредитные организации (банки), и в связи с этим возникает необходимость определять, какая сумма кредита может быть получена при известной рыночной стоимости имущества, передаваемого в залог, либо, наоборот, какую стоимость должен иметь предмет залога при известной (необходимой) залогодателю сумме кредита. Залоговая стоимость земельного участка рассчитывается на основании его ликвидационной стоимости. Ликвидационная стоимость объекта залога всегда должна быть больше величины кредита, который может быть предоставлен под конкретное обеспечение. В работе была представлена формула, по которой рассчитывается максимально возможная величина кредита или залоговая стоимость. Также был приведен конкретный пример по расчету залоговой стоимости. При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком. Таким образом, процесс определения залоговой стоимости земельных участков, имеет свои характерные особенности, что и было продемонстрировано в данной работе.

Список литературы

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 2001. - №44. - Ст. 4147.

2. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 22.07.2010) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. - 1998. - №31. - Ст. 3813.

3. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства РФ. - 1998. - №29. - Ст. 3400.

4. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждены распоряжением Минимущества РФ -C6 568 от 06.03.02.

5. Ендовицкий Д.А., Бочарова И.В. Анализ и оценка кредитоспособности » заемщика: Уч.- практ. пособ. / 2-е издание., стер. - М.: Кнорус, 2008.-264 с.

6. Ковалев В.В. Финансовый анализ: методы и процедуры. М.: Финансы и статистика, 2005. -- 560с.

7. Концепция системы земельно-ипотечного кредитования. - М.: ФГНУ , «Росинформагротех», 2007. - 96 с.

8. Любушин Н.П. Комплексный экономический анализ хозяйственной деятельности. Изд. 2-е. - М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2005. - 448 с.

9. Проблемы воспроизводства и цикла: финансово-кредитный аспект. Сборник научных трудов. - М.: Институт мировой экономики и международных отношений, 1990. - 180 с.

10. Управление земельными ресурсами, земельный кадастр, землеустройство и оценка земель (зарубежный опыт) / Под ред. Н. Волкова и B.C. Кислова. - М.: Технология ЦД, 2003. - 378 с.

11. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело Лтд, 1995. - 462с.

Размещено на Allbest.ru