Определение рыночной стоимости незастроенного земельного участка на пересечении улицы Чистопольская и улицы Меридианная
Анализ рынка продажи земельных участков в городе Казань. Описание объекта оценки. Исследование эффективности использования земельного участка при строительстве офисного здания. Расчет стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 11.03.2014 |
| Размер файла | 92,9 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
Министерство образования и науки РФ
Казанский государственный архитектурно-строительный университет
Кафедра экономики и предпринимательства в строительстве
Курсовая работа
по дисциплине: «Кадастр и оценка земельной собственности»
на тему: «Определение рыночной стоимости незастроенного земельного участка на пересечении улицы Чистопольская и улицы Меридианная»
Выполнила: Гарайшина Р.Д.
Проверил: Кульков А.А.
Казань 2012
Содержание
1. Краткое изложение фактов и выводов
2. Общие сведенья об объекте
2.1 Местоположение
2.2 Описание объекта оценки
3. Обзор рынка недвижимости
4. Анализ ЛНЭИ
4.1 Анализ эффективности использования земельного участка при строительстве офисного здания
4.2 Анализ эффективности использования земельного участка при строительстве торговых помещений
4.3 Вывод о ЛНЭИ земельного участка
5. Расчет стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты
6. Расчет стоимости земельного участка методом сравнительных продаж
7. Согласование результатов
Заключение
Список используемых источников
1. Краткое изложение фактов и выводов
Таблица 1
|
Характеристика |
Описание |
|
|
1. Общие сведения |
||
|
1.1 Наименование и адрес объекта оценки |
Незастроенный земельный участок на пересечении улиц Чистопольская/Меридианная |
|
|
1.2 Сведения о вещных правах на объект оценки |
Право собственности |
|
|
1.3 Основание для проведения оценки |
Задание |
|
|
1.4 Цель оценки |
Определение рыночной стоимости объекта |
|
|
1.5 Дата оценки |
20.12.2012 |
|
|
1.6 Вид определяемой стоимости |
Рыночная |
|
|
1.7 Наилучшее и наиболее эффективное использование |
Под офисное помещение |
|
|
2. Результаты расчетов |
||
|
2.1 Метод остатка для земли |
74 981 257,82 |
|
|
2.2 Метод капитализации земельной ренты |
6 513 822,56 |
|
|
2.3 Метод сравнительных продаж |
18 797 230,58 |
|
|
2.4 Итоговая величина |
33 195 757,15 |
|
|
2.5 Итоговая величина за 1 кв.м. |
16 392,97 |
|
|
2.6 Кадастровая стоимость 1кв.м. |
12 539,46 |
|
|
3. Характеристика объекта оценки |
||
|
3.1 Категория земель |
Земли поселений |
|
|
3.2 Разрешенное использование |
Размещение офисного или торгового объекта высотой до 3 этажей |
|
|
3.3 Площадь земельного участка, кв.м. |
2025 |
|
|
3.4 Кадастровый номер оцениваемого участка |
16:50:100508 |
|
|
3.5 Ставка земельного налога |
110,35 |
2. Общие сведения об объекте
2.1 Местоположение
Объект оценки представляет собой земельный участок, расположенный по адресу: РТ, г. Казань, Чистопольская/ Меридианная. Ново-Савиновский район - это один из самых больших по численности населения, самый малый по территории и, таким образом, самый плотнозаселённый район города.
Район застроен преимущественно более чем 5-этажными жилыми массивами и имеет ряд крупных объектов общегородского значения и некоторое количество небольших промзон -- предприятия «Элекон», «Булочно-кондитерский комбинат», «Каздорстрой», «Термостепс»
В районе находится Мемориальный Парк Победы с пантеоном героям, памятниками, галерей военной техники, аллеями и прудами. Рядом с новым стадионом предусмотрено создание крупного паркового комплекса «Островки Казанки». Также в районе среди кварталов многоэтажной застройки сохранилось несколько других прудов. На юге района находятся и продолжают застраиваться крупные современные жилые комплексы «Берег», «Магеллан», «Современник»,«Серебряный берег». В районе находится самое высокое на конец 2000-х -- начало 2010-х гг. в городе здание --гостиница «Ривьера» с расположенным рядом одноимённым аквапарком, одним из крупнейших в России -- и предусмотрено сооружение более высотных небоскрёбов.
2.2 Описание объекта оценки
Незастроенный земельный участок площадью 2025 кв.м. имеет правильную квадратную форму, расположен на ровной местности, находится в собственности. Размеры в плане 45х45 м.
3. Обзор рынка недвижимости
Рынок продажи земельных участков.
Из имеющейся информации о продаже земельных участков была сделана выборка объектов, сопоставимых по характеру передаваемых имущественных прав (право собственности) и местоположению с объектом оценки:
Таблица 2 Рынок продажи земельных участков в г. Казань на отчетный период октябрь-декабрь 2012 год
|
№ |
Дата продажи |
Местоположение |
Площадь кв.м. |
Целевое использование |
Цена продажи, руб. |
Цена продажи 1 кв.м.,руб. |
|
|
1 |
03.10.12 |
ул. Амирхана |
1400 |
коммерческая застройка |
10 000 000 |
7 143 |
|
|
2 |
24.11.12 |
пр. Ямашева |
4000 |
коммерческая застройка |
40 000 000 |
10 000 |
|
|
3 |
22.10.12 |
пер.ул. Ямашева и Короленко |
4000 |
коммерческая застройка |
50 000 000 |
12 500 |
|
|
4 |
28.11.12 |
ул. Ямашева |
900 |
коммерческая застройка |
12 500 000 |
13 889 |
|
|
5 |
30.11.12 |
ул. Красносельская |
1600 |
коммерческая застройка |
15 000 000 |
9 375 |
|
|
6 |
06.12.12 |
ул. Адоратского |
1500 |
коммерческая застройка |
8 999 000 |
5 999 |
|
|
7 |
15.11.2012 |
ул.Четаева |
9012 |
коммерческая застройка |
78 400 000 |
8700 |
Таким образом, средняя стоимость земли коммерческого назначения в г. Казань составляет 9 658 руб./кв.м.
Рынок аренды офисных и торговых помещений.
Таблица 3 Рынок аренды офисных помещений
|
№ п/п |
Наименование объекта |
Адрес объекта |
Рыночная арендная ставка руб.кв.м/месс. |
|
|
1 |
Офисное помещение |
ул. Чистопольская,85 |
1000 |
|
|
2 |
Офисное помещение |
ул. Чистопольская, 26/5 |
700 |
|
|
3 |
Офисное помещение |
ул. Меридианная, 4 |
850 |
|
|
4 |
Офисное помещение |
ул. Ямашева, 37 |
702 |
|
|
5 |
Офисное помещение |
ул. Чистопольская, 79 |
900 |
|
|
6 |
Офисное помещение |
ул. Меридианная, 10 |
1000 |
|
|
7 |
Офисное помещение |
ул. Чуйкова, 93 |
900 |
|
|
8 |
Офисное помещение |
ул. Четаева, 4 |
790 |
|
|
9 |
Офисное помещение |
ул. Амирхана, 209 |
1000 |
|
|
10 |
Офисное помещение |
ул. Меридианная, 3а |
700 |
Таким образом, средняя рыночная арендная ставка на помещения офисного назначения составляет 854, 15 руб./кв.м. в месяц.
Таблица 4 Рынок аренды торговых помещений
|
№ п/п |
Наименование объекта |
Адрес объекта |
Рыночная арендная ставка руб/кв.м. в мес |
|
|
1 |
Торговое помещение |
ул. Амирхана, 209 |
1000 |
|
|
2 |
Торговое помещение |
ул. Декабристов, 85 б |
1800 |
|
|
3 |
Торговое помещение |
ул. Чистопольская, 15 |
1500 |
|
|
4 |
Торговое помещение |
ул. Ямашева, 11 |
950 |
|
|
5 |
Торговое помещение |
ул. Чистопольская, 55 |
957 |
|
|
6 |
Торговое помещение |
ул. Амирхана, 71 |
1100 |
|
|
7 |
Торговое помещение |
ул. Чистопольская, 19а |
1200 |
|
|
8 |
Торговое помещение |
ул. Чистопольская, 46 |
900 |
|
|
9 |
Торговое помещение |
ул. Чистопольская |
1000 |
Таким образом, средняя рыночная арендная ставка на помещения торгового назначения составляет 1 156, 38 руб./кв.м в месяц
4. Анализ ЛНЭИ
4.1 Анализ эффективности использования земельного участка при строительстве офисного здания
Основные параметры предполагаемого строительства:
1. Площадь застройки. Согласно п. 29 СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» коэффициент застройки 0,49.
, где
-площадь застройки, кв.м.
-площадь земельного участка, кв.м.
-коэффициент застройки.
2. Характеристика здания. Трехэтажное здание, высотой 9м.
3. Общая площадь
,
- общая площадь, кв.м.
-число этажей.
4. Полезная площадь.
,26 м2,
0,8-корректировка на подсобные помещения.
5. Физический объем.
- физический объем, куб.м.
-высота,м.
Информационная база: УПВС № 28, табл. 88.
Таблица 5 Характеристика офисного помещения
|
Объект оценки |
Этажность |
Площадь земельного участка, кв.м. |
Коэф. застройки участка |
Площадь застройки, кв.м. |
Стр. объем, куб.м. |
Общая площадь, кв.м. |
Полезная площадь, кв.м. |
|
|
Офисное здание |
3 |
2025 |
0,49 |
992,25 |
8930,25 |
2679,08 |
2143,26 |
Таблица 6 Расчет ставки капитализации
|
N |
Показатель |
Ед.изм |
Значение |
Порядок расчета |
|
|
1 |
Безрисковая ставка |
% |
8 |
Экспертно |
|
|
2 |
Инфляция |
% |
6,1 |
Экспертно |
|
|
3 |
Безрисковая ставка скорректированная на инфляцию |
% |
8,49 |
п1*(1+п2/100) |
|
|
4 |
Вероятный срок экспонирования |
мес. |
4 |
Экспертно |
|
|
5 |
Поправка на неликвидность |
% |
2,83 |
(п3/12)*п4 |
|
|
6 |
Поправка на риск инвестирования |
% |
2 |
||
|
7 |
Общий срок экономической жизни объекта |
год |
100 |
||
|
8 |
Эффективный возраст улучшений |
год |
1 |
||
|
9 |
Оставшийся срок экономической жизни |
год |
99 |
||
|
10 |
Ставка дисконтирования |
% |
13,32 |
п3+п5+п6 |
|
|
11 |
Норма возврата капитала |
% |
1,01 |
100/п9 |
|
|
12 |
Ставка капитализации для здания |
% |
14,33 |
п10+п11 |
Таблица 7 Расчет резерва на замещение
|
№ |
Конструктивный элемент с коротким сроком использования |
Удельный вес констр. элемента, % |
Срок использ., лет |
Восст-ная стоимость конструктивного элемента, руб. |
Резерв на замещение констр. элемента, руб. |
|
|
1 |
Полы |
10 |
40 |
2 274 878,54 |
56 871,96 |
|
|
2 |
Крыша |
8 |
30 |
1 819 902,83 |
60 663,43 |
|
|
3 |
Проемы |
10 |
40 |
2 274 878,54 |
56 871,96 |
|
|
4 |
Отделочные работы |
7 |
25 |
1 592 414,98 |
63 696,60 |
|
|
5 |
Водоснабжение |
2,16 |
30 |
491 373,76 |
16 379,13 |
|
|
6 |
Электроснабжение |
2,88 |
30 |
655 165,02 |
21 838,83 |
|
|
7 |
Канализация |
1,2 |
30 |
272 985,42 |
9 099,51 |
|
|
8 |
Отопление |
4,56 |
40 |
1 037 344,61 |
25 933,62 |
|
|
9 |
Вентиляция |
1,2 |
30 |
272 985,42 |
9 099,51 |
|
|
10 |
ИТОГО |
47 |
10 691 929,14 |
320 454,56 |
Таблица 8 Расчет операционных расходов по объекту оценки
|
№ п/п |
Показатель |
Ед.изм. |
Значение |
Пояснение |
|
|
1 |
Площадь земельного участка |
кв.м |
2 025,00 |
||
|
2 |
Ставка налога на землю |
руб./кв.м |
110,35 |
||
|
3 |
Налог на землю |
руб. |
223 453,18 |
||
|
4 |
Остаточная стоимость объекта без НДС |
руб. |
18 314 700,12 |
||
|
5 |
Налог на имущество |
руб. |
402 923,40 |
2,2% от п.4 |
|
|
6 |
Расходы на страхование |
руб. |
91 573,50 |
0,5% от п.4 |
|
|
7 |
Резерв на замещение |
руб. |
320 454,56 |
||
|
8 |
Расходы на управление |
руб. |
88 430,45 |
5% от ДВД |
|
|
9 |
ИТОГО |
руб. |
1 126 835,09 |
Таблица 9 Расчет стоимости земли методом остатка
|
№ |
Показатель |
Ед.изм. |
Значение |
Пояснение |
|
|
1 |
Полезная площадь объекта |
кв.м. |
2 143,26 |
||
|
2 |
Арендная ставка в месяц |
руб./кв.м. |
854,15 |
||
|
3 |
Потенциальный валовый доход |
руб. |
18 616 937,58 |
п.1*п.2*12мес./1,18 |
|
|
4 |
Прогнозируемая недозагрузка |
% |
5,00 |
экспертно |
|
|
5 |
Действительный валовый доход |
руб. |
17 686 090,70 |
п.3-п.3*0,05 |
|
|
6 |
Операционный расходы |
руб. |
1 126 835,09 |
табл.9 |
|
|
7 |
Чистый операционный доход до налога на прибыль |
руб. |
16 559 255,61 |
п.5-п.6 |
|
|
8 |
Налог на прибыль |
руб. |
3 311 851,12 |
20% от п.7 |
|
|
9 |
Чистый операционный доход |
руб. |
13 247 404,49 |
п.7-п.8 |
|
|
10 |
Ставка капитализации для зданий |
руб. |
14,33 |
табл.7 |
|
|
11 |
Восстановительная стоимость здания |
руб. |
22 748 785,41 |
табл.6 |
|
|
12 |
Доход, относимый к зданию |
руб. |
3 259 900,95 |
п.10*п.11 |
|
|
13 |
Доход, относимый к земле |
руб. |
9 987 503,54 |
п.9-п.12 |
|
|
14 |
Ставка капитализации для земли |
% |
13,32 |
табл.7 |
|
|
15 |
Стоимость земельного участка |
руб. |
74 981 257,82 |
п.13/п.14 |
|
|
16 |
Стоимость за 1 кв.м. |
руб. |
37 027,78 |
п.15/S |
4.2 Анализ эффективности использования земельного участка при строительстве торговых помещений
земельный участок стоимость капитализация
Основные параметры предполагаемого строительства:
1. Площадь застройки. Согласно п. 29 СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» коэффициент застройки 0,35.
, где
-площадь застройки, кв.м.
-площадь земельного участка, кв.м.
-коэффициент застройки.
2. Характеристика здания. Трехэтажное здание, высотой 10,5м.
3. Общая площадь
,
- общая площадь, кв.м.
-число этажей.
4. Полезная площадь.
, м2
0,8-корректировка на подсобные помещения.
5. Физический объем.
- физический объем, куб.м.
-высота,м.
Информационная база: УПВС № 33, табл. 5.
Таблица 10 Характеристика торгового помещения
|
Объект оценки |
Этаж |
Площадь зем. участка, кв.м. |
Коэфф. застройки участка |
Площадь застройки, кв.м. |
Стр. объем, куб.м. |
Общая площадь, кв.м. |
Полезная площадь, кв.м. |
|
|
Торговое помещение |
3 |
2025 |
0,35 |
708,75 |
7441,88 |
1913,63 |
1626,58 |
Таблица 11 Расчет ставки капитализации
|
N п/п |
Показатель |
Ед.изм |
Значение |
Порядок расчета |
|
|
1 |
Безрисковая ставка |
% |
8 |
Экспертно |
|
|
2 |
Инфляция |
% |
6,1 |
Экспертно |
|
|
3 |
Безрисковая ставка скорректированная на инфляцию |
% |
8,49 |
п1*(1+п2/100) |
|
|
4 |
Вероятный срок экспонирования |
мес. |
8 |
Экспертно |
|
|
5 |
Поправка на неликвидность |
% |
5,66 |
(п3/12)*п4 |
|
|
6 |
Поправка на риск инвестирования |
% |
2 |
Экспертно |
|
|
7 |
Общий срок экономической жизни объекта |
год |
100 |
||
|
8 |
Эффективный возраст улучшений |
год |
1 |
||
|
9 |
Оставшийся срок экономической жизни |
год |
99 |
||
|
10 |
Ставка дисконтирования |
% |
16,15 |
п3+п5+п6 |
|
|
11 |
Норма возврата капитала |
% |
1,01 |
100/п9 |
|
|
12 |
Ставка капитализации для здания |
% |
17,16 |
п10+п11 |
Таблица 12 Расчет резерва на замещение
|
№ |
Конструктивный элемент с коротким сроком использования |
Удельный вес констр. элемента, % |
Срок исп., лет |
Восстановительная стоимость конструктивного элемента, руб. |
Резерв на замещение конструктивного элемента, руб. |
|
|
1 |
Полы |
6 |
40 |
1 223 464,91 |
30 586,62 |
|
|
2 |
Крыша |
12 |
30 |
2 446 929,82 |
81 564,33 |
|
|
3 |
Проемы |
11 |
40 |
2 243 019,00 |
56 075,48 |
|
|
4 |
Отделочные работы |
4 |
25 |
815 643,27 |
32 625,73 |
|
|
5 |
Водоснабжение |
3,06 |
30 |
623 967,10 |
20 798,90 |
|
|
6 |
Электроснабжение |
5,1 |
30 |
1 039 945,17 |
34 664,84 |
|
|
7 |
Канализация |
1,7 |
30 |
346 648,39 |
11 554,95 |
|
|
8 |
Отопление |
5,44 |
40 |
1 109 274,85 |
27 731,87 |
|
|
9 |
Вентиляция |
1,7 |
30 |
346 648,39 |
11 554,95 |
|
|
10 |
ИТОГО |
50 |
10 195 540,93 |
307 157,66 |
Таблица 13 Расчет операционных расходов по объекту оценки
|
№ |
Показатель |
Ед.изм. |
Значение |
Пояснение |
|
|
1 |
Площадь земельного участка |
кв.м |
2 025,00 |
||
|
2 |
Ставка налога на землю |
руб./кв.м |
110,35 |
||
|
3 |
Налог на землю |
руб. |
223 453,18 |
||
|
4 |
Остаточная стоимость объекта без НДС |
руб. |
16 416 548,95 |
||
|
5 |
Налог на имущество |
руб. |
361 164,08 |
2,2% от п.4 |
|
|
6 |
Расходы на страхование |
руб. |
82 082,74 |
0,5% от п.4 |
|
|
7 |
Резерв на замещение |
руб. |
307 157,66 |
||
|
8 |
Расходы на управление |
руб. |
90 859,19 |
5% от ДВД |
|
|
9 |
ИТОГО |
руб. |
1 064 716,85 |
Таблица 14 Расчет стоимости земли методом остатка
|
№ |
Показатель |
Ед.изм. |
Значение |
Пояснение |
|
|
1 |
Полезная площадь объекта |
кв.м. |
1 626,58 |
||
|
2 |
Арендная ставка в месяц |
руб. / кв.м |
1 156,38 |
||
|
3 |
Потенциально-валовый доход |
руб. |
19 128 249,97 |
п.1*п.2*12мес./1,18 |
|
|
4 |
Прогнозируемая недозагрузка |
% |
5,00 |
экспертно |
|
|
5 |
Действительный валовый доход |
руб. |
18 171 837,47 |
п.3-п.3*0,05 |
|
|
6 |
Операционный расходы |
руб. |
1 064 716,85 |
||
|
7 |
Чистый операционный доход до налога на прибыль |
руб. |
17 107 120,62 |
п.5-п.6 |
|
|
8 |
Налог на прибыль |
руб. |
3 421 424,12 |
20% от п.7 |
|
|
9 |
Чистый операционный доход |
руб. |
13 685 696,50 |
п.7-п.8 |
|
|
10 |
Ставка капитализации для зданий |
руб. |
17,16 |
табл.7 |
|
|
11 |
Восстановительная стоимость здания |
руб. |
20 391 081,85 |
табл.6 |
|
|
12 |
Доход, относимый к зданию |
руб. |
3 499 109,65 |
п.10*п.11 |
|
|
13 |
Доход, относимый к земле |
руб. |
10 186 586,85 |
п.9-п.12 |
|
|
14 |
Ставка капитализации для земли |
% |
16,15 |
табл.7 |
|
|
15 |
Стоимость земельного участка |
руб. |
63 074 841,19 |
п.13/п.14 |
|
|
16 |
Стоимость за 1 кв.м. |
руб. |
31 148,07 |
п.15/S |
4.3 Вывод о ЛНЭИ земельного участка
В результате проведенного анализа эффективного использования оцениваемого земельного участка для двух возможных вариантов его застройки были получены следующие результаты:
1) при строительстве офисного объекта- 37 027,78 руб./кв.м.
2) при строительстве торгового объекта- 31 148,07 руб/.кв.м.
Таким образом, при застройке оцениваемого земельного участка офисным объектом достигается его наибольшая стоимость, следовательно, наилучшее и наиболее эффективное использование для него - строительство офисного объекта.
5. Расчет стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты
Таблица 15 Определение коэффициента капитализации для земельного участка
|
№ |
Показатель |
Объекты аналоги |
|||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|||
|
1 |
Площадь земельного участка, кв.м. |
1400 |
4000 |
1600 |
1500 |
9012 |
|
|
2 |
Кадастровая стоимость, руб./кв.м |
11 900,14 |
12 100,65 |
13 100,15 |
11 700,19 |
12 300,55 |
|
|
3 |
Процент ставки земельного налога |
0,8 |
0,8 |
0,8 |
0,8 |
0,8 |
|
|
4 |
Коэффициент использования |
2 |
2 |
2 |
2 |
2 |
|
|
5 |
Ставка земельного налога, руб./кв.м |
104,72 |
106,49 |
115,28 |
102,96 |
108,24 |
|
|
6 |
Арендная ставка, руб./кв.м |
251,33 |
255,58 |
276,67 |
247,1 |
259,78 |
|
|
7 |
Рентный доход,руб |
351 862 |
1 022 320 |
442 672 |
370 650 |
2 341 137,36 |
|
|
8 |
Цена продажи (предложения) ,руб |
10 000 000 |
40 000 000 |
15 000 000 |
8 999 000 |
78 400 000 |
|
|
9 |
Коэффициент капитализации |
0,035 |
0,026 |
0,03 |
0,041 |
0,03 |
|
|
10 |
Среднее значение коэффициента капитализации |
0,032 |
Таблица 16 Расчет стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты
|
N п/п |
Показатель |
Ед.изм |
Значение |
Пояснение |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
|
1 |
Площадь земельного участка |
кв.м |
2025 |
||
|
2 |
Ставка земельного налога |
руб./кв.м |
110,35 |
||
|
3 |
Ставка арендной платы |
руб./кв.м |
264,84 |
||
|
4 |
Потенциальный валовый доход |
руб. |
536 301 |
||
|
5 |
Потери |
% |
5 |
Экспертно |
|
|
6 |
Действительный валовый доход |
руб. |
509 485,95 |
п.4-п.5 |
|
|
7 |
Налог на землю |
руб. |
223 458,75 |
п.1*п.2 |
|
|
8 |
Расходы на управление |
руб. |
25 474,30 |
5% от ДВД |
|
|
9 |
Земельная рента до уплаты налога на прибыль |
руб. |
260 552,90 |
п.6-п.7-п.8 |
|
|
10 |
Налог на прибыль |
руб. |
52 110,58 |
20% от п.9 |
|
|
11 |
Земельная рента |
руб. |
208 442,32 |
п.9-п.10 |
|
|
12 |
Коэффициент капитализации для земельного участка |
руб. |
0,032 |
таб.17 |
|
|
13 |
Стоимость |
руб. |
6 513 822,56 |
п.11/п.12 |
|
|
14 |
Стоимоть 1 кв.м. |
руб. |
3 216,70 |
п.13/п.1 |
Таким образом, стоимость земельного участка, рассчитанная методом капитализации земельной ренты, составит 3 216,70 руб./кв.м.
6. Расчет стоимости земельного участка методом сравнительных продаж
В качестве объектов аналогов выбраны 3 земельных участка, сопоставимых с оцениваемым.
Таблица 17 Расчет стоимости земельного участка методом сопоставимых продаж
|
Корректировка |
Объекты аналоги |
|||
|
А-1 |
А-2 |
А-3 |
||
|
Цена продажи |
10 000 000 |
40 000 000 |
15 000 000 |
|
|
Цена 1 кв.м., тыс.руб |
7 143 |
10 000 |
9 375 |
|
|
Поправка на дату продажи |
290,48 |
76,25 |
119,14 |
|
|
Скорректированная цена, руб./кв.м. |
7433,48 |
9923,75 |
9494,14 |
|
|
Поправка на местоположение |
371,67 |
396,95 |
-379,77 |
|
|
Скорректированная цена, руб./кв.м. |
7805,15 |
10320,7 |
9114,37 |
|
|
Поправка на площадь, кв.м. |
-252,89 |
728,64 |
-176,82 |
|
|
Скорректированная цена, руб./кв.м. |
7552,26 |
11049,34 |
8937,55 |
|
|
Поправка на рельеф |
313,83 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная цена, руб./кв.м. |
7866,09 |
11049,34 |
8937,55 |
|
|
Поправка на наличие инженерных коммуникаций |
169,36 |
57,8 |
183,32 |
|
|
Скорректированная цена, руб./кв.м. |
8035,45 |
11107,14 |
9120,87 |
|
|
Абсолютная величина поправки |
1398,23 |
1259,64 |
859,05 |
|
|
Оценка |
8 |
6 |
6 |
|
|
Удельный вес |
0,4 |
0,3 |
0,3 |
|
|
Стоимость, руб |
18 797 230,58 |
|||
|
Согласованная стоимость 1 кв.м. |
9 282,58 |
1. Корректировка на дату продажи. Водится на основании динамики цен для сегмента рынка недвижимости. В качестве базового показателя для введения поправки применяем средний уровень инфляции на 2012г - 6,1%.
2. Корректировка на местоположение. Данная корректировка проводится путем сопоставления кадастровых стоимостей 1 кв.м. земельных участков объекта оценки и объектов аналогов.
Таблица 18 Корректировка на местоположение
|
Показатели |
Аналоги |
|||
|
А-1 |
А-2 |
А-3 |
||
|
Соотношение кадастровых стоимостей |
1,05 |
1,04 |
0,96 |
|
|
Величина поправки, % |
+5 |
+4 |
-4 |
|
|
Стоимостная поправка, руб. |
+371,67 |
+396,95 |
-379,77 |
3. Корректировка на площадь. Чем больше площадь, тем меньше стоимость за 1 кв.м.
Таблица 19
|
Показатели |
Аналоги |
|||
|
А-1 |
А-2 |
А-3 |
||
|
Коэффициент различия в площадях |
1,45 |
1,98 |
1,27 |
|
|
Величина поправки, % |
-3,24 |
+7,06 |
-1,94 |
|
|
Стоимостная поправка,руб. |
-252,89 |
+728,64 |
-176,82 |
4. Поправка на рельеф. Поправка вводится при наличии природных неровностей земельного участка.
Таблица 20 Поправка на рельеф
|
Объект |
Объем, куб.м. |
Обоснование |
Цена единицы, руб. |
Переводной коэффициент |
Стоимость работ, руб. |
|
|
2001 - тек. |
||||||
|
А-1 |
1100 |
ТЕР 01.01.030.02 |
1,74 |
7,027 |
13 449,67 |
|
|
ТЕР 01.01.014.02 |
10,05 |
77 683,49 |
||||
|
ТЕР 01.02.005.01 |
6,28 |
48 542,52 |
||||
|
СЦП 3-3-15-1 |
38,77 |
299 680,47 |
||||
|
ИТОГО: |
+439 356,15 |
|||||
|
ВСЕГО на 1 кв. м.: |
+313,83 |
Согласно письму Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 14.09.2012 г. № КЦ/П2012-09ти Об индексах изменения сметной стоимости строительства по округам и регионам РФ на сентябрь 2012 г. переводной коэффициент равен 7,027.
5. Поправка на инженерные коммуникации. Вводится на различие между оцениваемым объектом и аналогами в условиях подключения к инженерным сетям.
Таблица 21 Затраты на прокладку коммуникаций
|
Наименование |
Ед. изм. |
Цена |
Переводной коэффициент, 2001-тек. |
Стоимость работ, руб. |
|
|
Электроснабжение |
п.м. |
189,83 |
4,44 |
842,85 |
|
|
Водоснабжение |
п.м. |
214,33 |
4,84 |
1037,36 |
|
|
Газоснабжение |
п.м. |
321,29 |
5,39 |
1731,75 |
|
|
Водоотведение |
п.м. |
742,01 |
5,74 |
4259,14 |
Переводные коэффициенты приняты в соответствии с приложением 1 к письму Минрегиона России № 23167-АП/08 от 03.09.2012 «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по видам строительства, определяемых с применением федеральных и территориальных единичных расценок на III квартал 2012 года [без НДС]»
Таблица 22 Корректировка на инженерные коммуникации
|
Показатели |
Аналоги |
|||
|
А-1 |
А-2 |
А-3 |
||
|
Различия по наличию инженерных коммуникаций Электроснабжение |
+25 |
+35 |
+50 |
|
|
Водоснабжение |
+35 |
+25 |
+40 |
|
|
Газоснабжение |
+30 |
+40 |
+35 |
|
|
Водоотведение |
+30 |
+25 |
+35 |
|
|
Стоимостная поправка, руб. |
237105,55 |
231182,25 |
293318,05 |
|
|
Стоимостная поправка на кв.м., руб. |
169,36 |
57,8 |
183,32 |
Таким образом, стоимость земельного участка, рассчитанная методом сопоставимых продаж, составит 9 282,58 руб./кв.м.
7. Согласование результатов
На этапе согласования результатов оценки по трем подходам (затратный, сравнительный и доходный) специалист ставит пред собой задачу определения итоговой стоимости земельного участка, которую он может рекомендовать для совершения сделки купли-продажи.
Каждому методу выставляется оценка (бал) от 0 до 5 по принципу: 5 -объективно отображает реальную рыночную информацию, 0 - результаты оценки не влияют на формирование рыночной стоимости.
Согласование результатов
|
№ п/п |
Применяемый метод |
Оценка |
Удельный вес |
Стоимость в руб. |
Относительная стоимость в руб. |
|
|
1 |
Мет. остатка для земли |
3 |
0,3 |
74 981 257,82 |
22 494 377,35 |
|
|
2 |
Мет. капит. зем. ренты |
2 |
0,2 |
6 513 822,56 |
1 302 764,51 |
|
|
3 |
Мет. сравнимых продаж |
5 |
0,5 |
18 797 230,58 |
9 398 615,29 |
|
|
Итого |
1,00 |
33 195 757,15 |
Заключение
Таким образом, основываясь на проведенных расчетах, можно сделать вывод, что рыночная стоимость незастроенного земельного участка площадью 2 025 кв.м., расположенного по адресу РТ, г. Казань, пересечение улиц Чистопольская и Меридианная, составляет по состоянию на 20 декабря 2012 года - 33 195 757,15 руб. Стоимость 1 кв.м. равна 16 392,97 руб.
Список используемых источников
1. http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ - Публичная кадастровая карта
2. http://www.kzn.ru/ - Официальный портал города Казани
3. Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от "24" декабря 2010г. №1102
4. http://www.kzn.ru/old/page14682.htm - О районах г. Казани
5. http://www.kzn.ru/ - Официальный портал города Казани
6. http://www.ocenchik.ru/docs/1266-index-smr-ter-fer-3kvartal-2012.html - Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по видам строительства, определяемых с применением федеральных и территориальных единичных расценок на III квартал 2012 года [без НДС].
7. http://www.ocenchik.ru/docs/1316-index-smetnoy-po-regionam-okrugam-september.html - Письмо от 14 сентября 2012 г. № КЦ/П2012-09ти «Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам РФ на сентябрь 2012 года»
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Описание земельного участка и здания офисного типа, расположенного на нем. Элементы коммунального обеспечения. Расчет рыночной стоимости земельного участка и объекта недвижимости. Изучение рынка офисных помещений. Метод дисконтированных денежных потоков.
контрольная работа [19,9 K], добавлен 16.02.2015Определение стоимости объекта оценки по выбранным методическим подходам. Анализ рынка недвижимости в районе объекта оценки. Расчет ставки капитализации. Определение чистого операционного дохода с земельного участка. Расчет стоимости земельного участка.
курсовая работа [74,7 K], добавлен 22.01.2014Обобщение основных принципов оценки рыночной стоимости земельного участка: принцип полезности, спроса и предложения. Методы определения залоговой стоимости земельного участка. Залог земельного участка, как частный случай ипотеки. Рекомендации по оценке.
реферат [59,5 K], добавлен 22.07.2011Правовые основы земельных отношений и экономические принципы оценки участков. Особенности земельного рынка в России. Анализ итоговой рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий совхоза "Черновский". Расчет цены надела методом капитализации ренты.
дипломная работа [1,2 M], добавлен 09.06.2011Классификация методов оценки земельных участков. Сущность массовой кадастровой оценки земельных участков и рыночной оценки единичного земельного участка. Методы сравнения, распределения, выделения продаж. Особенности метода капитализации земельной ренты.
контрольная работа [59,2 K], добавлен 01.05.2017Основные особенности процесса оценки недвижимости. Обоснование величины рыночной стоимости земельного участка под застройку на примере участка в городе Новосибирск. Анализ согласования результатов оценки для определения итоговой величины стоимости участка
дипломная работа [5,5 M], добавлен 12.07.2012Определение рыночной стоимости земельного участка. Земля как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства. Структура земельного фонда РФ по категориям земель. Согласование результатов оценки стоимости земельного участка.
курсовая работа [1,6 M], добавлен 06.03.2014Правовые основы земельных отношений. Подходы к оценке земельных участков. Общая характеристика социально-экономического положения Самарской области и анализ рынка земельных участков. Земельный рынок России. Определение стоимости земельного участка.
дипломная работа [603,1 K], добавлен 21.07.2011Понятие земельного участка, основные виды сделок и их правовое регулирование, категории земель. Исследование предложения, процедура купли-продажи, описание земельного участка, определение его стоимости методом прямого сравнительного анализа продаж.
курсовая работа [2,1 M], добавлен 12.07.2010Анализ рынка недвижимости и земель, предназначенных под застройку. Определение рыночной стоимости земельного участка в муниципии Кишинеу методами, предусмотренными нормативными актами по оценке земли. Назначение и цель оценки, согласование ее результатов.
курсовая работа [68,4 K], добавлен 09.06.2011
