Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Размещено на http://www.allbest.ru/

Контрольная работа

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

1. Классификация методов оценки земельных участков

оценка земельный участок

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно- территориальных образований (областей, районов, городов, поселений и т.п.) по оценочным зонам (оценочным группам почв) на определенную дату. В НК РФ установлено, что кадастровая стоимость должна стать базой налогообложения земельной собственности.

Целью единичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и единичная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. В странах с рыночной экономикой при оценке земли по возможности применяют все три подхода.

Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

В теории оценки недвижимости для определения стоимости земли используется ряд унифицированных методов. Они являются общими методическими приемами и технологиями оценки, которые могут быть применены для оценки земельных участков с любым типом землепользования. Отличия в их применении для оценки разных типов земель заключаются в способах расчета исходных показателей, например, лесного дохода или дохода от сельского хозяйства, а также в выборе элементов сравнения и факторов, влияющих на стоимость земли. Возможность и целесообразность применения того или иного метода зависит от целей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения рыночной стоимости земли любым методом является использование рыночных данных.

В Методических рекомендациях оценки стоимости земельных участков, утвержденных Минимуществом России, принята классификация методов оценки земельных участков, в целом соответствующая классификации и содержанию методов оценки земли, рекомендуемых Международными стандартами оценки. В рекомендациях рассматриваются следующие методы оценки земли:

? метод сравнения продаж;

? метод распределения (соответствует методу разнесения);

? метод выделения (соответствует методу извлечения);

? метод капитализации земельной ренты (соответствует методу капитализации арендной платы за свободный участок);

? метод остатка для земли;

? метод предполагаемого использования (соответствует способу развития территории).

На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения, методе распределения.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков носят рекомендательный характер. В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

Для оценки стоимости земли могут применяться методы одного подхода, например, сравнительного или доходного подхода, а также методы, представляющие комбинацию разных подходов, чаще всего доходного и затратного, сравнительного и затратного. Это обусловлено тем, что как таковой затратный подход в оценке стоимости именно земельного участка не применяется (за редким исключением). Объяснение этой точке зрения можно найти в классическом понимании стоимости объекта оценки по затратному подходу как суммы всех затрат, связанных с воспроизводством (воссозданием) объекта оценки. Поскольку земля является нерукотворным природным ресурсом, не созданным человеком, а являющимся благом, то и с позиции затрат человека на создание земли этот объект стоимости не имеет, что с точки зрения полезности и ценности земли неправильно.

Объектом оценки стоимости земли могут выступать как свободные от застройки земельные участки, так земельные участки (собственно земля) в составе единого имущественного комплекса или объекта недвижимости. Особенностью оценки рыночной стоимости земли является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объектами недвижимого имущества, которые могут не соответствовать ее наиболее эффективному использованию. То есть, если после проведения анализа ННЭИ, оценщик считает, что текущая застройка земельного участка неэффективна, он может рассматривать данный земельный участок как условно свободный (без здания).

Таким образом, в методических рекомендациях указано, что большинство из перечисленных шести методов оценки земельных участков могут быть использованы как для оценки земельных участков, занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и для оценки земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). В приведенной ниже таблице 1 рассматриваются все шесть основных методов расчета стоимости земельных участков, с наиболее часто встречающимися вариантами применения.

Таблица 1. Используемые методы оценки земельных участков в практике оценки

№ п/п	Наименование	Описание
1	Метод сравнения продаж	Может применяться для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Чаще всего применяется для оценки незастроенных ЗУ. Определение стоимости: Стоимость определяется путем корректировки стоимости аналогичных участков.
2	Метод выделения	Применяется только для оценки застроенных ЗУ. Определение стоимости: Стоимость ЗУ находится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений.
3	Метод распределения	Применяется только для оценки застроенных ЗУ. Определение стоимости: Стоимость ЗУ находится путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости (с ЗУ) на наиболее вероятное значение доли ЗУ в стоимости единого объекта недвижимости.
4	Метод капитализации земельной ренты (дохода)	Применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Чаще всего применяется для оценки незастроенныхЗУ. Определение стоимости: Расчет производится путем деления земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенную оценщиком ставку капитализации.
5	Метод остатка	Применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Чаще всего применяется для оценки застроенных ЗУ. Определение стоимости: Расчет производится путем деления остаточного дохода от земельного участка (определенного вычитанием из ЧОД от единого объекта недвижимости дохода, относимого только к улучшению) на ставку капитализации земельного участка.
6	Метод предполагаемого использования	Применяется для оценки застроенных и незастроенных ЗУ. Чаще всего применяется для оценки незастроенных ЗУ, с обязательной перспективой освоения немедленно или в ближайшем будущем. Определение стоимости: Расчет стоимости ЗУ производится путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с предполагаемым использованием ЗУ.

Однако на практике, редко встречается земельный участок, который можно оценить всеми возможными методами. Чаще всего используются устойчивые комбинации методов, которые позволяют объективно оценить земельный участок в условиях ограниченности информации для расчета. В основном эти комбинации зависят от цели и задачи проводимой оценки и специфики оцениваемого земельного участка, прежде всего от того, есть ли здания и/или сооружения на данном земельном участке.

Так, например, если оценке подлежит застроенный земельный участок, то чаще всего используется комбинация метода выделения и метода остатка для земли. Как вариант, к данному расчету может быть добавлен расчет методом распределения, однако в практической деятельности этот метод используется редко ввиду сложности определения доли ЗУ в общей стоимости комплексного объекта недвижимости.

Если же, согласно заданию на оценку, необходимо определить стоимость свободного, незастроенного земельного участка с неясными перспективами дальнейшего развития, то можно применить комбинацию методов сравнения продаж и капитализации земельной ренты. Однако, в данном случае ключевой трудностью в применении будет правильный расчет земельной ренты.

Еще одна ситуация предполагает определение стоимости земельного участка пока еще свободного, но который планируется застроить в самое ближайшее время. В этом случае становится очевидной необходимость применять метод предполагаемого использования, который наиболее точно отразит стоимость такого земельного участка. В принципе, также могут быть использованы методы выделения и остатка для земли, однако в этом случае еще более возрастает значимость исходной документации, необходимой для оценки, без которой эта оценка будет невозможна. То есть, можно сказать, что для оценки в данной ситуации заказчиком должны быть предоставлены совершенно точные и прозрачные планы по поводу предполагаемого использования земельного участка в ближайшее время, причем планы должны быть подтверждены реальными документами по освоению земельного участка. Так например, в число этих документов могут входить: разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы, содержащиеся в проектной документации и т.д.

При этом, нужно отметить, что нами рассматривались типичные, наиболее часто встречающиеся случаи из практики оценки и предлагаемые выше решения не являются однозначно правильными во всех случаях оценки. В конечном счете, выбор конкретных методов оценки того или иного земельного участка зависит от множества условий оценки: от цели и задачи оценки, от характеристик самого объекта оценки, от наличия или отсутствия исходных данных для оценки, качества эти данных и прочего. И зачастую может сложится ситуация, когда уникальное стечение обстоятельств потребует другой схемы действий от оценщика.

Кроме этого, в учебной литературе дополнительно встречаются такие методы расчета стоимости земельных участков как: метод затрат на освоение, метод затрат на воспроизводство инфраструктуры и метод типовых инвестиционных контрактов.

2. Метод сравнения продаж

Сущность метода состоит в определении стоимости земельного участка путем сравнения цен недавних продаж сопоставимых с оцениваемым участков после внесения корректировок, учитывающих различия между ними.

Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых участков по всем параметрам, то необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимых участков, которая может быть и с положительным, и с отрицательным знаком. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р, применение метода сравнительного анализа продаж (САП) заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Анализ соответствующего сегмента земельного рынка, к которому относится оцениваемый участок, выявление и отбор сопоставимых участков (аналогов) в недавних сделках, полученных из разных источников.

2. Сбор необходимой информации по каждому сопоставимому участку и выявление элементов сравнения. Для анализа может быть достаточно получить исчерпывающие данные по 3-5 аналогичным земельным участкам.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

? местоположение и окружение;

? целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

? физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

? транспортная доступность;

? инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

? условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

? условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

? обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

? изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.^[44]

3. Проверка достоверности информации о сделках с отобранными для сравнения участками, путем:

? подтверждения одной из сторон сделки или агентом;

? выявление условий сделки, ее типичности, отсутствия тесной связи сторон (головная и дочерняя компании, родственники, зависимые лица), отсутствие особых обстоятельств и т.п.

4. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых участков, в случае, если бы он имел такие же параметры, что и оцениваемый участок.

Если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого, то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка.при этом необходимо ответить на вопрос: «За какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок?». Например, когда сравниваемый земельный участок уступает оцениваемому участку, фактическая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.

При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от города и дорог, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические условия и др.

Применяют следующие единицы сравнения:

1. Цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства.

2. Цена за 1 м² - в деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т.д.

3. Цена за 1 фронтальный метр - для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости.

4. Цена за лот - стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.

5. Цена за единицу плотности - коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка (ФАР - этаж, зона, отношение). Правила зонирования обычно ограничивают величину здания данным коэффициентом. Например, если ФАР равен 3, то суммарная площадь всех этажей не должна более чем в 3 раза превышать общую площадь земельного участка. Это значит что можно построить 3-этажное здание на всем участке, 6-этажное - на половине участка, 12-этажное на 0,25 участка.

Наиболее часто в практике оценки используются первые два показателя - 1 га и 1 кв.м. Третий показатель 1 фронтальный метр используется редко и только в крупных городах. Что касается четвертого и пятого показателя, то они получили наиболее распространение в зарубежной практике, и России не используются.

Корректировка цен продаж сопоставимых незастроенных участков осуществляется по следующим элементам сравнения:

1. имущественные права: обременение договорами аренды с условиями, не соответствующими рыночным, отсутствие права собственности на землю и т.п.;

2. условия финансирования: использование при покупке кредитных ресурсов на условиях, не соответствующих рыночным, рассрочка платежей и т.п.;

3. условия оплаты: безналичный расчет, наличные, векселя, взаимозачеты и т.п.;

4. условия совершения сделки: нетипичные условия сделки, например, родственные отношения покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.;

5. время заключения сделки с объектом-аналогом;

6. местоположение и окружение;

7. правовые и градостроительные ограничения по виду использования и застройке земельного участка;

8. физические характеристики: рельеф, размеры и форма земельного участка;

9. доступные коммунальные услуги (наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и т.п.).

Внесение поправок в цены сопоставимых участков по первым пяти элементам сравнения осуществляется на зависимой основе последовательно, а именно: каждая последующая корректировка выполняется на базе результата предыдущей. При этом последовательность корректировок на наш взгляд имеет значение, первыми корректировке подвергаются наиболее значимые элементы сравнения.

Внесение поправок в цены сопоставимых участков по остальным элементам сравнения выполняется на независимой основе следующим образом:

1. определяется алгебраическая сумма поправок в абсолютном или относительном (процентном) выражении;

2. данная сумма используется для внесения поправки в цену аналога, полученную после внесения поправок по первым пяти элементам сравнения.

Таким образом, с помощью дифференцированного подхода к внесению поправок, мы можем учесть различия между двумя основными группами поправок: первая группа (5 поправок) - поправки, относящиеся к условиям продажи объекта сравнения, вторая группа (4 поправки) - поправки, характеризующие свойства самого земельного участка объекта сравнения.

Для определения величины поправок по отдельным параметрам применяют следующие способы:

? прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

? прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

? корреляционно - регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

? определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

? экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги или элементы, по которым проводится сравнение или пересмотреть значения корректировок.

В заключении необходимо определить итоговую стоимость объекта оценки путем расчета весовых коэффициентов и нахождения средневзвешенной величины стоимости земельного участка методом сравнения продаж.

При выполнении корректировок существует вероятность того, что по объективным причинам были неучтены какие-то ценообразующие факторы. Для определения средневзвешенной стоимости земельного участка необходимо определить вес результатов, полученных после корректировки цен продаж земельных участков-аналогов. Наибольший вес придается земельному участку, который по своим параметрам является наиболее близким к оцениваемому участку. Степень близости можно определить по количеству выполненных корректировок его цены. Считается, что каждая корректировка выполняется с ошибкой. Следовательно, чем больше корректировок цены аналога, тем меньше его вес при формировании итоговой стоимости объекта оценки.

Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

3. Метод распределения

Если продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения, следует обращаться к косвенным и менее надежным способам, в частности к методу распределения, для успешного применения которого необходимы тщательный анализ исходной информации и определенный опыт оценщика.

Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка.

Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений.

Если в районе нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.

Соответственно, из данного соотношения можно вывести следующую формулу расчета стоимости земельного участка.

V_L = L * V_{real estate} = (1 - B) * V_{real estate}

где L - доля земельного участка в стоимости всего объекта недвижимости;

B - доля здания в стоимости всего объекта недвижимости;

V_realestate - стоимость всего объекта недвижимости (недвижимость).

Для применения метода распределения необходимо выполнение ряда условий:

? наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

? наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

? соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод распределения предполагает следующую последовательность действий:

? определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

? определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

? определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

? корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

? расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

? расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Однако, изложенный метод, который кажется чрезвычайно простым для практического применения, наталкивается на серьезные затруднения, связанные с проблемой установления наиболее вероятной доли. Дело в том, что реальные данные по сделкам с землей практически отсутствуют поэтому рассчитать непосредственно требуемые для расчетов параметры рынка не представляется возможным. Возникает заколдованный круг: с одной стороны, чтобы определить рыночную стоимость земли, нужно знать наиболее вероятную долю земли в рыночной стоимости недвижимости, с другой стороны, чтобы определить упомянутую долю, требуется знать рыночную стоимость земельного участка. Таким образом, подобный путь определения стоимости участка земли на практике может быть реализован с большими трудностями, поскольку для прямого расчета значения упомянутой доли требуется значение рыночной стоимости земельных участков и стоимости единых объектов недвижимости, находящихся на них.

Выход из этого круга может быть найден, если значение этой доли проявляет устойчивость на более широком множестве различающихся земель и объектов недвижимости, чем рассматриваемые оценочные зоны (территория, в пределах которой стоимость подобных объектов недвижимости можно считать одинаковой в пределах неопределенности, присущей цене недвижимости, расположенной на участке). В этом случае обучающая выборка формируется на основе статистических данных по известным сделкам с объектами, которые могут находиться в другом месте, и расчет значений наиболее вероятной доли может быть осуществлен в рамках более широких исследований, включающих различные географические ареалы.

Рассмотрим пример определения стоимости земельного участка методом распределения (таблица 2).

В одном городском микрорайоне города N старой жилой застройки отсутствуют продажи незастроенных земельных участков. Имеются данные по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне.

Таблица 2. Расчет стоимости земельного участка с помощью метода распределения

№ района	Средняя стоимость земли, тыс. руб.	Общая стоимость застроенного участка, тыс. руб.	Доля земли в общей стоимости единого объекта
1	16,0	80,0	0,200
2	20,0	90,0	0,222
3	30,0	120,0	0,250

Доля земли в общей стоимости единого объекта - отношение средней стоимости земли к общей стоимости застроенного участка:

16,0 : 80,0 = 0,200

20,0 : 90,0 = 0,222

30,0 : 120,0 = 0,250

Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости.

(0,200 + 0,222 + 0,250) / 3 = 0,224 - средняя арифметическая доля земли

Далее используем полученное значение из анализа сопоставимых продаж. Если оцениваемый объект собственности был недавно продан за 200 тыс. руб., то стоимость земли определяется следующим образом.

Стоимость земли = 200,0 Ч 0,224 = 44,8 тыс. руб.

4. Метод выделения

Данный метод определяет рыночную стоимость земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа.

Методическими рекомендациями Минимущества РФ предусмотрены два условия применения метода выделения:

? наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

? соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

V_L = V_realestate - V_B

где V_B -стоимость воспроизводства (замещения) здания;

V_realestate - стоимость всего объекта недвижимости (недвижимость).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

? определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

? определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

? определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

? корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

? расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

? расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

? расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.

Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) метод состоит в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании. При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Недостатки метода выделения:

? он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает;

? в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

5. Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

? расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

? определение величины соответствующей ставки капитализации;

? расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Если известны величина чистого дохода от земли (I_L) и ставка капитализации земельного участка (R_L), то можно определить стоимость земли (V_L) по формуле:

V_L = I_L / R_L,

где

I_L - земельная рента (рентный доход от земли);

R_L - ставка капитализации для земельного участка.

Капитализация земельной ренты - определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени, т.е. пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости земли.

В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве земельной ренты (рентного дохода) могут выступать:

? расчетный рентный доход для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;

? земельная арендная плата (абсолютная рента) для оценки земель поселений;

? часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок.

Боле подробно земельная рента рассмотрена в п. 1.3. раздела II настоящего пособия.

Ставка капитализации - ставка доходности, которую желает получить инвестор на вложенные деньги. В первую очередь она учитывает риски, связанные с объектом собственности. С помощью данной ставки осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участка к его стоимости.

Необходимо отметить, что ставка капитализации используется как для расчета стоимости свободного земельного участка (метод капитализации земельной ренты), так и для расчета стоимости застроенного земельного участка (метод остатка для земли). При этом, способы расчета данных ставок будут отличаться, так же как и полученные величины ставок, ввиду разной степени рискованности свободных и застроенных земельных участков.

Рассмотрим способы расчета ставки капитализации для свободного земельного участка.

В настоящее время имеется четыре подхода к расчету ставки капитализации для земли, первоначально разработанных в мировой практике для капитализации земельной ренты.

Первый подход - рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и, соответственно, расчет ставки капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимися сопоставимым уровнем риска. В большинстве развитых стран инвестиции в земельные участки считаются не очень рискованными и приравниваются к рискам вложений в государственные ценные бумаги.

Второй подход - условная капитализация исходя из установленного государством индекса. Этот метод широко применяется во многих странах для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде всего, сельскохозяйственных и лесных. В настоящее время данный метод используется при кадастровой оценке в России. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитывается путем умножения расчетного рентного дохода, получаемого от производства сельскохозяйственных культур на 33 года, а 1 га земель лесного фонда - путем умножения расчетного рентного дохода от заготовки древесины на 50 лет. Однако в практике оценки данный метод не получил широкого распространения.

Третий подход - расчет ставки капитализации, путем построения кумулятивной (суммарной) модели, предусматривающей увеличение безрисковой (базовой) ставки отдачи капитала на величину премии за риск в оцениваемый земельный участок. При этом, основное отличие расчета ставки капитализации для свободного земельного участка от расчета ставки капитализации для всего объекта недвижимости заключается в том, что чаще всего при построении кумулятивной модели норма возврата капитала не учитывается (более подробно см. п. 6.5. настоящего пособия).

При этом считается, что ставка капитализации для земли должна быть равна норме доходности по альтернативным инвестициям без учета нормы возмещения капитала, так земля не «изнашивается», то есть не теряет своих свойств со временем и, соответственно, может приносить доход и создавать стоимость в течение бесконечного периода времени. Отсюда ставка капитализации для земли полагается равной ставке дисконтирования, если она соответствует сложившейся норме отдачи на капитал или доходности альтернативных инвестиций. Таким образом, ставка капитализации для свободного земельного участка признается равной ставке дисконтирования для этого же участка. Кумулятивный метод определения ставки капитализации (дисконтирования) заключается в прибавлении компенсаций за соответствующие риски к безрисковой ставке. Ставка дисконтирования (r) рассчитывается следующим образом:

r = r_f + r₁ + r₂ + r₃,

где

r_f- безрисковая ставка дохода;

r₁ - премия за риск вложения в земельный участок;

r₂ - премия за низкую ликвидность земельного участка;

r₃ - премия за инвестиционный менеджмент.

Основными видами риска, учитываемыми в виде надбавок, могут быть: риск вложения в оцениваемый объект, риск низкой ликвидности, риск инвестиционного менеджмента.

В качестве безрисковой ставки принимается норма отдачи на капитал при наименее рискованных инвестициях, например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности, например, Сбербанка России, или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам, например, по облигациям федерального займа (ОФЗ) или еврооблигациям. В качестве безрисковой ставки, очищенной от странового риска, можно применять ставку LIBOR, которая обычно служит основным ориентиром при международных сделках. Наиболее часто обычно используют ставку доходности к погашению по государственным ценным бумагам. Поправки на возможные риски необходимы, так как вложения в земельные участки имеют определенный риск. При этом соблюдается правило: чем больше риск, тем выше должна быть поправка ставки капитализации. Риски вложения в земельный участок подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.

Пример расчета премии за риск вложений в оцениваемый объект (r₁) представлен в таблице 3.

Таблица 3.Пример расчета премии за риск вложений в земельный участок

Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Систематический риск
Ухудшение общей экономической ситуации	динамичный					1
Увеличение числа конкурирующих объектов	динамичный					1
Изменение федерального или местного законодательства	динамичный					1
Несистематический риск
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации	статичный				1
Ускоренный износ здания	статичный				1
Неполучение арендных платежей	динамичный			1
Неэффективный менеджмент	динамичный			1
Криминогенные факторы	динамичный				1
Финансовые проверки	динамичный				1
Неправильное оформление договоров аренды	динамичный			1
Количество наблюдений		0	0	3	4	3	0	0	0	0	0
Взвешенный итог		0	0	9	16	15	0	0	0	0	0
Сумма	40
Количество факторов	10
Поправка на риск вложений в объект недвижимости, %	4,0

Поправка ставки капитализации на риск низкой ликвидности на земельном рынке возникает в результате возможных потерь при реализации земельного участка и представляет собой поправку на длительную экспозицию при продаже объекта. Для расчета данной поправки необходимо определить типичный срок экспозиции на дату оценки для оцениваемого земельного участка. Поправка на инвестиционный менеджмент представляет собой управление объектом недвижимости и в зависимости от объекта инвестиций и качества управления им составляет 1-3%. В большинстве случаев оценивается экспертным методом.

Основным недостатком кумулятивного метода построения ставки капитализации (дисконтирования) является субъективный характер определения надбавок за риск, которые большей частью устанавливаются экспертно. Поэтому значения ставки капитализации (дисконтирования), полученные данным методом, бывает трудно или даже невозможно обосновать. Четвертый подход основан на методе рыночной экстракции (рыночной выжимки), или анализе сравнительных продаж. Данный метод не требует сложных финансовых расчетов или экспертных оценок, но невозможен без достоверной информации о сравнимых продажах земельных участков. Аналогичный способ расчета предлагается также для определения ставки капитализации для единого объекта недвижимости в пункте 3.2. раздела I «Оценка стоимости объектов недвижимости».

Ставка капитализации определяется путем деления величины земельной ренты (дохода) по аналогичным земельным участкам на цену их продажи. Сущность метода состоит в сравнении оцениваемого земельного участка с аналогами, учитывая, что у схожих объектов недвижимости ставки капитализации одинаковые или близкие. Главное - подобрать участки (объекты) - аналоги по признакам подобия. При большой схожести участков сравнения соцениваемым можно не делать существенных корректировок показателей. Рассмотрим небольшой методический пример по определению ставки капитализации, приведенные в таблице 4.

Таблица 4. Определение ставки капитализации методом рыночных сравнений

№	Показатели	Участки сравнения
		1	2	3	4
1	Цена продаж участка, у.е.	100	80	120,0	95
2	Чистый доход, у.е.	17	12,5	21,5	14,25
3	Ставка капитализации, ед.	0,17	0,156	0,18	0,15
4	Весовой коэффициент, доли	0,4	0,15	0,3	0,15
5	Взвешенное значение коэффициента	0,068	0,023	0,054	0,023
Средневзвешенное значение коэффициента	К = 16,8 % (сумма показателей строки 5)

Примечание: Результатом строки 5 является произведение строк 3 и 4. Весовые коэффициенты в таблице отражают степень схожести аналогов с оцениваемым участком по основным ценообразующим факторам. При большой схожести оцениваемого и сравнимого участков ставку капитализации можно определить по одному аналогу.

6. Метод остатка

В общем случае метод остатка основывается на принципе остаточной продуктивности и ННЭИ и позволяет определить стоимость различных составляющих доходной недвижимости - физических, правовых и финансовых интересов. Суть метода заключается в капитализации чистого операционного дохода, относящегося к одной из сопоставляющих, когда стоимость других компонентов (интересов) известна.

При применении метода остатка для земли должны быть известны:

? стоимость зданий (сооружений) на данном земельном участке;

? чистый операционный доход, приносимый землей и зданиями (сооружениями);

? ставки капитализации для земли и зданий (сооружений);

? ставка капитализации для земельного участка.

При этом застроенные земельные участки следует рассматривать и оценивать как условно свободные при их наиболее эффективном использовании.

Метод остатка предполагает следующую последовательность действий:

? расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

? расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

? расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующую ставку капитализации доходов от улучшений;

? расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

? расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Более подробно определение чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости изложено в пункте 3.2. раздела I «Оценка стоимости объектов недвижимости».

При оценке стоимости застроенных земельных участков в расчете прямо используют ставки капитализации 2-х типов: ставку капитализации для земли и ставку капитализации для улучшений, и косвенно учитывают ставку капитализации для единого объекта недвижимости.

Ставка капитализации для улучшений применяется в рамках метода остатка для земли, когда возникает необходимость распределять чистый операционный доход, создаваемый единым объектом недвижимости на доход от земельного участка и доход от зданий. В этом случае из общего дохода, создаваемого единым объектом недвижимости вычитают доход, который условно приписывается зданиям и рассчитывается умножением их стоимости воспроизводства (замещения) на ставку капитализации для улучшений.

Следовательно, при реализации данного метода, возникает необходимость разделения (распределения) ставки капитализации для единого объекта недвижимости на две составляющих: ставку капитализации для улучшений и ставку капитализации для земли.

Для расчета ставки капитализации для улучшений путем распределения можно воспользоваться алгоритмом метода распределения, в частности формулой 3, при этом должна быть известна доля земли (или доля улучшений) в едином объекте недвижимости.

R_{real estate} = R_L * L + R_B * B

R_{real estate} = R_L * L + (R_L ± ?) * B

или

R_L = R_{real estate} ± ? * B

R_B = R_L ± ?

Более подробно о расчете ставки капитализации для единого объекта недвижимости см. в пункте 3.2. раздела I «Оценка стоимости объектов недвижимости».

Что касается ставки капитализации для земли, то ее способы ее расчета были рассмотрены в пункте 7.5. раздела II настоящего пособия. Отметим, что данная ставка обычно меньше ставки капитализации для единого объекта недвижимости на величину нормы возврата капитала, привлеченного в улучшения. Это объясняется тем, что необходимость учета нормы возврата капитала возникает в случаях оценки изнашиваемых, стареющих, имеющих конечный срок службы объектов. Поскольку земельный участок является не истощаемым, не подвержен физическому износу (важное замечание - только при условиях грамотной эксплуатации земельного участка), то и не требуется откладывать деньги на его воспроизводство (физическое возмещение), следовательно, и норма возврата капитала не учитывается.

Таким образом, при оценке застроенного земельного участка для расчета необходимых ставок капитализации как один из вариантов может применяться следующая последовательность (если используется метод определения ставки капитализации для единого объекта недвижимости с учетом возмещения капитальных затрат):

1. Определяется ставка дисконтирования (ставка доходности на собственный капитал) для единого объекта недвижимости.

2. Определяется норма возврата капитала для улучшений.

3. Определяется ставка капитализации для единого объекта недвижимости в зависимости от темпов роста или снижения стоимости недвижимости (формула 3.9. пункта 3.2. раздела I «Оценка стоимости объектов недвижимости»).

4. Определяется доля земельного участка и улучшений в едином объекте недвижимости.

5. Согласно формуле 9. рассчитывается ставка капитализации для земельного участка.

6. Согласно формуле 10. рассчитывается ставка капитализации для улучшений.

Рассмотрим пример по расчету рыночной стоимости земли методом остатка.

Пример расчета рыночной стоимости земли методом остатка.

Условие. Рыночная стоимость построенного здания равна 2 680 000 у.е. Ставка капитализации для единого объекта недвижимости составляет 0,1753, норма возврата капитала равна 0,01. Чистый операционный доход от эксплуатации земельного участка со зданием составляет 4 600 000 у.е. Среднерыночная доля земельного участка в составе единого объекта недвижимости равна 0,6. Решение задачи представлено в таблице 5.

Таблица 5. Пример расчета стоимости земельного участка методом остатка для земли

№ п/п	Наименование	Обозначение	Значение, у.е.	Примечание
1	Чистый операционный доход	NOI	4 600 000	Доходный подход к оценке недвижимости
2	Стоимость улучшений	VB	2 680 000	Затратный подход к оценке недвижимости (стоимость воспроизводства или замещения)
3	Ставка капитализации для единого объекта недвижимости	Rreal estate	0,1753	Доходный подход к оценке недвижимости
4	Норма возврата капитала	?	0,01	Доходный подход к оценке недвижимости
5	Доля земельного участка в едином объекте недвижимости	L	0,6	Оценка стоимости земельных участков (метод распределения)
6	Доля улучшений в едином объекте недвижимости	B = 1 - L	0,4	Оценка стоимости земельных участков (метод распределения)
7	Ставка капитализации для земельного участка	RB	0,1713	RL = Rreal estate ± ? * B 0,1753 + 0,01 * 0,4 = 0,1713
8	Ставка капитализации для улучшений	RB	0,1813	RB = RL ± ? 0,1713 + 0,01 = 0,1813
9	Доход на улучшения	IB	518 518	п. 2 * п. 7 2 680 000 * 0,1813 = 518 518
10	Доход на земельный участок	IL	4 081 482	п. 1 - п. 9 4 600 000 - 518 518 = 4 081 482
11	Рыночная стоимость земельного участка	VL	23 826 515	п. 10 / п. 7 4 081 482 / 0,1713 = 23 826 515

Примечание: При применении метода остатка для земли возможно получение отрицательной величины остаточного дохода, приписываемого земле. Это может сигнализировать о том, что здание является избыточным улучшением для данного участка.

7. Метод предполагаемого использования