Оценка рыночной стоимости садоводческих и дачных участков на территории Пермского района Пермского края

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство сельского хозяйства РФ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

Пермская государственная сельскохозяйственная академия имени академика Д.Н. Прянишникова»

Кафедра земельного кадастра

Специальность «Экономика и управление на предприятии (в оценке недвижимости)»

Курсовая работа

По дисциплине «Оценка стоимости земли»

На тему

Оценка рыночной стоимости садоводческих и дачных участков на территории Пермского района Пермского края

Выполнил: Зверев П.А.

студент 6 курса

Проверил: доцент А.Н. Поносов

Пермь, 2016



Содержание

Введение

1. Анализ рынка земли

2. Определение рыночной стоимости земельных участков

2.1 Оценка стоимости земельных участков методом сравнительного подхода

2.2 Оценка стоимости земельных участков методом доходного подхода

2.3 Оценка стоимости земельных участков методом затратного подхода

Заключение

Список литературы и нормативно-технических документов



Введение

Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка рыночной стоимости - итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.

Проблема данного исследования носит актуальный характер в современных условиях. Об этом свидетельствует частое изучение поднятых вопросов. Актуальность настоящей работы обусловлена, с одной стороны, большим интересом к теме "Оценка земельных участков" в современной науке, с другой стороны, ее недостаточной разработанностью. Рассмотрение вопросов связанных с данной тематикой носит как теоретическую, так и практическую значимость.

Основной целью оценки земельного участка является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Данный результат может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделок или иных действий (для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях).

В рамках достижения поставленной цели были поставлены и решены следующие задачи:

1. Изучить теоретические аспекты и выявить природу оценки земельного участка на конкретном примере;

2. Сказать об актуальности проблемы в современных условиях;

3. Изложить возможности решения тематики;

4. Рассмотреть подходы и методы оценки земельных участков;



1. Анализ рынка земли

Стоимость земельных участков в Пермском районе варьируется по многим факторам. В приоритете находятся участки с удобной транспортной доступностью, с наличием коммуникаций (электричество, газ, вода). Ключевым фактором при выборе участка является наличие естественного водоема. Анализ произведен по стоимости наиболее популярных сегментов земельного рынка Пермского района. Отбор участков для анализа осуществлен по основным направлениям выезда из города и крупным населенным пунктам в этих направлениях.

1. Участки во Фролах и Култаево

Эти земли пользуются популярностью из-за близкого расположения к городу. Удобная транспортная сеть, наличие школ, детских садов и больниц, полноценной социальной инфраструктуры позволяет рассматривать данные поселки в качестве удобных и комфортных районов для постоянного проживания.

2. Коттеджные поселки

Это своего рода элитные «спальные» районы, изолированные от больших поселков, но вместе с тем, лишенные социальной инфраструктуры. Они располагаются на расстоянии 30-35 км от центра города. Проживание в таких поселках обеспечивает условия для отдыха: спокойные соседи, близость к природе и свежий воздух. Поэтому они пользуются большой популярностью.

3. Участки в Нижних Муллах, Сылве и Усть-Качке

Эти участки пользуются популярностью из-за того, что сочетают в своих характеристиках близкое расположение города и близости рек. Усть-Качка при выборе выигрывает еще и за счет того, что является курортной зоной.

4. Участки в Юго-Камском и Бершети часто выбирают в качестве площадки под дачное строительство

Цена на земельные участки во многом зависит от местоположения. В первую очередь, огромное значение играет экологическая ситуация в районе. Участки на берегу природных или искусственных водоемов, вблизи от лесонасаждений или на холмах стоят значительно дороже. Наоборот, снизить цену объекта способен распложенный недалеко от дома стадион, парковка или скоростная трасса. Так же влияние оказывает удалённость от центра города. Наличие вблизи от располагаемого участка магазина, салона, транспорта является плюсом. Система отопления (водная, электрическая, газовая), электрификация, газоснабжение, водопровод и канализация. Земельные участки с хорошо развитой коммуникацией стоит дороже. Не стоит забывать и о том, что дом на небольшом участке земли всегда будет дешевле небольшого дома на большой площади. Тем не менее, выгодность капиталовложения зависит именно от величины земли, а не от размеров дома. Главное соблюдать оптимальное соотношение: приусадебный участок должен примерно в десять раз быть больше строения, расположенного на нем.

Рассмотрим ситуацию, сложившуюся на рынке садоводческих и дачных участков на территории Пермского района Пермского края. Сравним цены за сотку на земельные участки в некоторых населенных пунктах находящихся на расстоянии от города в пределах 50-ти километров.

Таблица 1

Средняя стоимость земельных участков за сотку

Населенный пункт	Средняя цена в декабре 2015 г., т.р.	Структура предложения, %, кол-во
Култаево	32,94	16,6% (15)
Фролы	34,45	15,2% (12)
Н. Муллы	62,55	8,4% (7)
Сылва	56,64	9,3% (8)
Усть-Качка	28,97	18,7% (19)
Бершеть	17,42	19,5%(21)
Юго-Камский	21,43	12,3%(10)



В данной таблице приведены средние цены садоводческих и дачных участков с площадью до 10 соток. Также представлена структура предложения на рынке в процентном соотношении. Самые дорогие земельные участки, выставленные на продажу на территории Пермского района, находятся в Н. Муллах и п. Сылва.

По итогам декабря 2015 года на рынке земельных участков города Перми зафиксировано снижение средней цены за сотку относительно предыдущего месяца на 2,08%, цена составила 122,41 тыс. руб. Представим стоимость участков по районам города в виде таблицы:

Таблица 2

Средняя стоимость земельных участков по районам города

В декабре цена сотку земельных участков, расположенных в черте города, составила в среднем от 83,25 тыс. руб. (Индустриальный район), до 260,15 тыс. руб. (Ленинский район), в районах средней удаленности - от 22,49 тыс. руб./сот. (Добрянский район), до 67,72 тыс. руб./сот. (Краснокамский район).

Объем рынка купли-продажи земельных участков распределен по Пермскому краю следующим образом: большинство предложений на рынке представлено в Пермском районе - 59,7%, 14,1% участков предлагается приобрести в Добрянском районе, 5,4% сосредоточено в Краснокамском районе. Наибольшую долю в структуре предложения земельных участков Пермской мультилистинговой системы по Перми занимает Орджоникидзевский район - 28,7%. Наименьшее количество предложений приходится на Ленинский район - 4,3% от общего объема.

Диапазоны цен предложения земельных участков значительно варьируются (от минимального значения до максимального) в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.

Таблица 3

Вид разрешенного использования	Черта города	Районы средней удаленности	Отдаленные районы
Земли под ИЖС	122,07, +2,0%	54,20, -1,70%	26,56, -1,3%
Земли с/х использования	64,76, -5,5%	32,40, -0,2%	9,67, -0,6%
ЛПХ	н/д	23,19, -1,0%	16,08, -1,7%
Под коммерческую недвижимость	169,81, +0,5%	44,48, -2,0%	н/д
Под садоводство и дачное хозяйство	72,80, -1,2%	33,68, +3,2%	16,36, +1,4%

График 1



Наибольшую долю в черте города и в районах средней удаленности составляют земли под ИЖС - 52% и 41% соответственно. В отдаленных районах наибольшим объемом предложения представлены земельные участки с/х назначения - 35%.



2. Определение рыночной стоимости земельных участков

Оценка объекта недвижимости, такого как земельный участок, в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности.

Рыночная оценка стоимости земли так же зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании земельного участка без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к объекту для предпринимательской деятельности.

Необходимо учитывать, что рыночная стоимость участка изменяется во времени и оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, при этом, при изменении целевого назначения участка (разрешенного использования), рыночная стоимость земли также изменяется.

2.1 Оценка земельных участков методами сравнительного подхода

Сравнительный подход состоит в определении рыночной стоимости земельного участка, исходя из сравнения объекта оценки с аналогичным земельными участками, имущественными правами на земельные участки и (или) едиными объектами недвижимости, по которым известны их цены. В эти цены вносятся поправки, устраняющие влияние на цены аналогов отличий от объекта оценки.

Сравнительный подход основывается на систематизации сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Принцип замещения предполагает; благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по местоположению или плодородию участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Преимущество сравнительного подхода состоит в его способности учитывать предпочтения продавцов и покупателей и их реакцию на сложившуюся конъюнктуру рынка. Недостаток сравнительного подхода заключается в необходимости наличия достоверной рыночной информации для проведения оценки, что предполагает наличие развитого и прозрачного рынка сопоставимых объектов.

Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения. Основным методом сравнительного подхода является метод сравнения продаж.

Методы выделения и распределения применяются в условиях отсутствия продаж незастроенных земельных участков и считаются менее надежными по сравнению с методом сравнения продаж. Недостаток метода сравнения продаж состоит в том, что редко можно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью определить и количественно оценить.

Использование метода наиболее целесообразно, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках. Методы выделения и распределения используются для оценки земельных участков с типовой застройкой, по которым имеются продажи объектов-аналогов на рынке. Это существенно ограничивает сферу их применения. Так, метод выделения предполагает наличие развитого рынка застроенных участков, причем улучшения земельного участка должны быть сопоставимы с улучшениями объекта оценки.

Задача 1

Оценить находящийся на правах аренды свободный земельный участок. По состоянию на 15.12.текущего года. Общая площадь 200 м².

Таблица 4

Характеристики объектов сравнения и оценки

Характеристики объектов	Оцениваемый объект	Объекты сравнения (аналоги)
		1	2	3	4	5
Цена продажи, руб.	?	34 500	34 500	42 750	42 750	55 000
Площадь,	200	200	200	250	150	200
Расчет с продавцом	безнал	нал	нал	безнал	нал	безнал
Условия продажи	рынок	рынок	рынок	рынок	рынок	рынок
Дата продажи (месяц)	декабрь	декабрь	декабрь	сентябрь	сентябрь	декабрь
Местоположение	Зона 2	Зона 2	Зона 2	Зона 2	Зона 2	Зона 2
Обременение	есть	есть	есть	есть	есть	нет
Аренда	1 год	1 год	1 год	1 год	1 год	1 год

Таблица 5

Корректировка цен продаж объектов - сравнения (аналогов)

№	Характеристика объектов	Оцениваемый объект	Объекты сравнения (аналоги)
			1	2	3	4	5
1	Цена продажи, тыс. руб.	?	172,5	172,5	171	285	275
2	Обременение	есть	есть	есть	есть	есть	нет
	Поправка		0	0	0	0	-102,5
	Скорректированная цена		172,5	172,5	171	285	172,5
3	Условия финансирования	б/н	нал	нал	б/н	нал	б/н
	Поправка		+10	+10	0	+10	0
	Скорректированная цена		182,5	182,5	171	295	172,5
4	Условия продажи	рынок	рынок	рынок	рынок	рынок	рынок
	Поправка		0	0	0	0	0
	Скорректированная цена		182,5	182,5	171	295	172,5
5	Дата продажи (месяц)	декабрь	декабрь	декабрь	сентябрь	сентябрь	декабрь
	Поправка		0	0	15,7	26,1	0
	Скорректированная цена		182,5	182,5	186,7	321,1	172,5
6	Местоположение	Зона 2	Зона 2	Зона 2	Зона 2	Зона 2	Зона2
	Поправка		0	0	0	0	0
	Скорректированная цена		182,5	182,5	186,7	321,1	172,5
7	Площадь, м2	200	200	200	250	150	200
	Поправка		0	0	4,2	4,2	0
	Скорректированная цена		182,5	182,5	190,9	325,3	172,5
8	Срок аренды	1 год	1 лет	1 год	1 лет	1 года	1 года
	Поправка		0	0	0	0	0
	Скорректированная цена		182,5	182,5	190,9	325,3	172,5
9	Количество внесенных поправок, ед.		1	1	2	3	1
10	Стоимость 1 м/2 оцениваемой дачи, руб.	179,2

Рыночная стоимость участка

179,2 * 200 = 35 840 руб.

Ответ - в качестве рыночной стоимости объекта оценки принимается скорректированная цена продажи, полученная с учётом количества внесенных поправок по объектам-аналогам. Наименьшее получилось у трех объектов 1,2 и 5. В результате расчёта цена за получилась 179,2 тыс. руб. Рыночная стоимость оцениваемого объекта 35 840 руб.

Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· определение элементов сравнения объектов;

· определение отличий каждого аналога от объекта оценки;

· расчет и внесение корректировок по каждому из элементов сравнения;

· расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

· расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

· расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности.

Метод выделения является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка (отсутствуют данные о продаже свободных земельных участков) с учетом особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости. Стоимость земельного участка в общем виде определяется по формуле:

Сз = С - Су,

где Сз, -- стоимость земельного участка,

С -- стоимость объекта,

Су -- стоимость улучшений.

Недостатки метода выделения:

· он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает;

· в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

Задача 2

Определить стоимость свободного земельного участка, если его аналог с улучшениями (постройками) продается в этом же районе за 2 120 тыс. руб. Известна информация по 3 типичным объектам в этом же районе.

1) Отношение стоимости улучшений к цене продажи рассчитали по формуле:

=,

где V_di - стоимость улучшений с учетом износа,

V_i - цена продажи объекта с постройками

Таблица 6

Определение доли стоимости построек к цене продаж объектов недвижимости

№ аналога	Цена продажи объекта с постройками, тыс.руб.	Стоимость улучшений с учетом износа, тыс.руб.	Отношение стоимости улучшений к цене продажи,
1	2 160	1390	0,644
2	2 130	1340	0,629
3	2 100	1310	0,624
среднее			0,632

2) Найдём коэффициент характеризующий долю стоимости земли:

К_l = 1-K_B = 1 - 0,632 = 0,37 или 37%

3) Стоимость земли:

V_l = V * K_l = 2 120 * 0,37 = 784,4 тыс. руб.

Ответ: Стоимость свободного земельного участка 784,4 тыс. руб.

Метод распределения -- определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе.

Метод распределения сочетает в себе элементы метода сравнения продаж и метод выделения.

Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке.

Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью.

Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.

2.2 Оценка земельных участков методами доходного подхода

рыночный кадастровый стоимость земельный

Доходный подход к оценке земельных участков включает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов.

Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход, поскольку стоимость земельного участка определяется исходя из способности земли приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

В основе доходного подхода лежат четыре принципа:

· наиболее эффективного использования;

· ожидания;

· спроса и предложения;

· замещения.

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации годового дохода, приносимого участком земли, или путем дисконтирования ожидаемых будущих доходов и выручки от последующей перепродажи земельного участка.

Доходный подход включает три метода:

· капитализации земельной ренты;

· дисконтирования будущих потоков;

· остатка дохода для земли.

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ финансовой математики.

При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные целесообразно брать до налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, состоит в том, что потоки денежных средств от эксплуатации оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе.

Применение доходного подхода затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исходные данные для капитализации получают из сравнения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид:

,

где V_L -- стоимость земельного участка,

I_L -- доход от владения землей,

R_L: -- ставка капитализации для земли.

Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или увеличением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвеcтированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характеристики местоположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.

Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципального фонда, и величина арендной платы рассчитывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов практического применения метода капитализации земельной ренты.

Метод прямой капитализации. Определение метода прямой капитализации применительно к оценке нематериальных активов: капитализация (означающая деление на соответствующую ставку доходности) постоянного или постоянно меняющегося экономического дохода за конкретный период времени.

Первый этап метода прямой капитализации состоит в определении надлежащей меры экономического дохода, которая должна быть использована в ходе оценке или экономического анализа. Так же, как и в методе капитализации дохода, в анализе на основе метода прямой капитализации могут быть использованы многочисленные альтернативные меры экономического дохода.

Второй этап метода прямой капитализации заключается в оценке последующего предполагаемого срока прогноза экономического дохода. Иными словами, этот шаг включает оценку ожидаемого последующего срока полезного использования оцениваемого нематериального актива. Некоторые неопытные аналитики считают, что при использовании метода прямой капитализации нет необходимости в рассмотрении последующего срока полезного использования. Это попросту неправильно.

Третий этап метода прямой капитализации сводится к обоснованию прогноза экономического дохода. Для использования прямой капитализации прогноз экономического дохода должен быть:

1. Постоянным (т.е., одинаковым в любом периоде) при конечном или бесконечном количестве периодов либо;

2. Постоянно изменяющимся (т.е., изменяющимся с постоянным темпом в каждом периоде) при конечном или бесконечном количестве периодов.

Четвертый этап метода прямой капитализации состоит в оценке соответствующей ставки прямой капитализации. Ставка прямой капитализации используется для приведения прогнозируемого экономического дохода к текущей стоимости. Как мы увидим, ставка прямой капитализации учитывает показатель темпа роста. В зависимости от показателя темпа роста темп изменения экономического дохода может быть положительным, отрицательным или нулевым.

Пятый этап метода прямой капитализации заключается в установлении показателя стоимости оцениваемого нематериального актива. Показатель стоимости определяется с помощью вычисления текущей стоимости прогнозируемого потока экономического дохода за ожидаемый срок получения экономического дохода по выбранной ставке прямой капитализации.

Задача 3

Собственник сдает земельный участок S = 15 га в аренду, для целей с/х производства. Величина земельного налога составляет 54 руб./га в год. Потери, образующиеся при перезаключении договора аренды составляют в среднем 18% от годового валового дохода. По договору аренды все расходы, связанные с использованием земельного участка несет арендатор. Арендная плата составляет 580 руб./га в год. Определить стоимость земельного участка.

1) Определим потенциальный валовый доход:

ПВД = 580х 15 = 8700 руб.

2) Определим действительный валовый доход:

ДВД = 8700 - (8700 * 1,8) = 6960 руб.

3) Найдём чистый операционный доход:

ЧОД = 6960 - (54 * 15) - (6960 *0,15) = 5106 руб.

4) Стоимость участка: V= = = 61890,91руб.

Ответ: стоимость земельного участка равна 61890,91 руб.

Метод дисконтирования будущих потоков используется для оценки земельных участков под застройку.

Метод остатка дохода для земли основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Основные этапы метода остатка для земли:

1. определяется чистый операционный доход всей собственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;

2. определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);

3. чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Задача 4

Определить стоимость земельного участка предоставленного для строительства АЗС на 7 колонок.

Капитальные вложения на 1 колонку 2 630 тыс. руб.

Планируемый доход от инвестиций 25%, срок экономической жизни сооружений 9 лет.

Известны данные при анализе эксплуатации действующих АЗС с аналогичными условиями (местоположение, поток):

В течение 1 часа с 1 колонки, в среднем в сутки продается 68 литров топлива.

Чистый доход от продажи 1 л топлива составляет в среднем 2,9 руб.

С учетом пересменок, время на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

Найти стоимость земельного участка при условии, что это будет пункт АЗС.

Решение

1) Определяем стоимость строительства АЗС:

NOI_B = V_B * R_B

V_В = 7 * 2 630 = 18410 тыс .руб.

2). Рассчитаем коэффициент капитализации для сооружения:

Находим по методу Ринга:

R_В = on + of = i + (100% / n)

R_В = 25% + (100% / 7) = 39,29% или 0,393

3) Находим величину чистого дохода:

NOI_B = V_B * R_B = 18410* 0,393= 7235,13 тыс. руб.

4) Величина общего чистого операционного дохода:

NOI₀ = 7 * 300 * 25 * 68 * 2,9 = 10353000 тыс. руб.

5) Находим чистый операционный доход на земельный участок:

NOI_L = NOI_o - NOI_в = 10353000 -7235,13 = 10345764,87 тыс. руб

6) Определим стоимость земельного участка:

V_L = NOI_L / R_L= 10345764,87 / 0,25 = 41383059,48 тыс. руб.

Ответ: Стоимость земельного участка под строительство АЗС на 7 колонок равна 41383059,48 тыс. руб.

2.3 Оценка земельных участков методами затратного подхода

Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период.

Полученные затратным методом оценки земельных участков по нескольким однотипным объектам недвижимости результаты, необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам или единицам сравнения.

При проведении всех расчетов необходимо учесть временные факторы, инфляционные процессы и привести стоимость всех затрат на дату оценки.

Достоинством затратного метода являются его ясность и доказательность заложенных в нем принципов. Кроме того, это единственный метод определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками.

Затратный метод приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их совокупного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Ограниченность затратного метода заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10--15 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

Затратный подход включает несколько методов

Метод предполагаемого использования (затрат на освоение)

К затратному подходу относится метод определения затрат на освоение, который применяется, главным образом, к незастроенной земле. Данный метод определяет общую стоимость земли при предположении, что она будет разделена на отдельные земельные участки, которые будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.

Процесс разделения земли в первую очередь включает производственные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Этапы применения метода определения затрат на освоение

1 этап. Определение размеров индивидуальных участков исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. В первую очередь размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам, сложившимся в данной местности.

2 этап. Расчет стоимости освоенных участков. Осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на основе метода сопоставимых продаж.

3 этап. Расчет всех затрат на освоение, определение предполагаемого периода застройки земельных участков. Затраты на освоение включают: инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли, расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа и коммунальных сооружений. К ним также относятся оплата налогов, страхования, прибыль и накладные расходы подрядчика, расходы на продажу и рекламу.

4 этап. Вычет затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков. Основой для расчета предполагаемой выручки от продажи является стоимость одного земельного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия (если они есть). Из цены продажи земельного участка вычитаются все затраты на освоение, включая затраты на продажу и предпринимательскую ^:прибыль.

5 этап. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи. Дисконтирование чистого дохода от продажи земельных участков, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

Наконец, для земель поселений оценка может проводиться исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры. При оценке земель населенных пунктов необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель, т.е. всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.

Задача 5

Инвестор приобрёл право собственности на неосвоенный земельный участок S = 6,8 гектара. Анализ наилучшего варианта использования определил размещение на этом участке коттеджного посёлка.

Анализ показал, что наибольшим спросом на рынке, под коттеджное строительство, пользуются благоустроенные участки размером 12 соток.

При разбивке массива на участки около 20% отводится на устройство дорог, размещение объектов общего пользования.

Участок продаётся в среднем за 225 000 руб. С учётом сложившейся динамики продаж рынок может поглотить около 10 участков в год.

Норма отдачи инвестиций составит 29%.

Издержки составляют 3 900 000 руб. В том числе:

ѕ благоустройство - 2 400 000 руб.

ѕ управление - 300 000 руб.

ѕ маркетинг - 350 000 руб.

ѕ налоги и страхование - 200 000 руб.

ѕ прибыль инвестора - 650 000 руб.

Решение:

1. Найдём сколько всего будет размещено участков в массиве:

Количество участков = (6,8 * 0,80) / 0,12 = 45 участков

2. Рассчитаем потенциальный валовый доход (ПВД):

ПВД = 45* 225 000 = 10 125 000 руб.

3. Определим чистый операционный доход (ЧОД):

ЧОД = ПВД - издержки

ЧОД = 10 125 000 - 3 900 000 = 6 225 000.

Период продажи участков составит 4 года.

4. Найдем стоимость земельного участка(V_L):

V_l= (Чод / 1) * фактор текущей стоимости аннуитета

= * = 1556250 *2,21 = 3 439 312,5 руб.

Ответ: стоимость земельного участка 3 439 312,5 руб.

Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.

Основные этапы оценки земельного участка методом изъятия:

1 этап. Определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основании изучения рынка и сравнительных продаж.

2 этап. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Для расчета восстановительной стоимости могут использоваться стоимость воспроизводства или стоимость замещения. Затраты на строительство состоят из трех частей: прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

3 этап. Определение величины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке. Физический и функциональный износ делятся на устранимый и неустранимый, внешний износ, как правило, неустраним. Все вместе эти виды износа образуют накопленный износ здания или сооружения.

4. этап. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и сооружений величины накопленного износа для получения их остаточной (фактической) стоимости на дату оценки.

5. этап. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями остаточной (фактической) стоимости зданий и сооружений.

Метод по затратам на инфраструктуру

Оценка земель поселений может проводиться на основе затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, т.е. рассчитывают величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель (всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок).

К затратам на воспроизводство относят расходы на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть.

Необходимо учитывать, что в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфра структуры, проще определить стоимость замещения существующей инфраструктуры города по укрупненным показателям.

Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.

Алгоритм оценки городских земель по затратам на возмещение инфраструктуры:

1 этап. Определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов за вычетом земель, занятых под объектами коммунально-бытового обслуживания.

2 этап. Определение себестоимости строительства 1 м ² площади жилых домов по типовому проекту.

3 этап. Исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов.

4 этап. На основе полученной оценки стоимости замещения многоэтажных жилых домов и доли капитальных затрат города на создание инфраструктуры, составляющей, например, в г. Москве от 30 до 40% стоимости строительства жилого дома, рассчитывается интервальная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землям жилой застройки.

5 этап. На основе интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей площади земель получаем оценку стоимости замещения улучшений 1 га городских земель многоэтажной жилой застройки.



Заключение

В данной работе было рассмотрено следующее:

- анализ рынка садоводческих и дачных участков в Пермском районе;

- доходный подход к оценке земельных участков;

- сравнительный подход к оценке земельных участков;

- затратный подход к оценке земельных участков.

Каждый из рассмотренных выше методов оценки земли основываются на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих различные источники для получения информации. Был проведен анализ рынка земли по районам города. В Пермском районе города были рассмотрены средние стоимости земельных участков за сотку и были выявлены значительные расхождения по стоимости на земельные участки. Земля как товар - это объект купли-продажи, удовлетворяющий насущные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. Необходимо отметить, что земля в Пермском регионе - особая ценность, характеризующаяся высокой эффективностью использования ее многообразных свойств.



Список литературы и нормативно технических документов

1. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. №135-ФЗ.

2. Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 г. №136-ФЗ, глава 1, статья 7.

3. «Оценка недвижимости» / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: издательство «Финансы и статистика», 2010.

4. «Теория и методы оценки недвижимости» / СПб.: Изд-во СПбь ГУЭФ, 2011

5. «Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие» / М.: Дело, 2011

6. Экономика недвижимости: учебное пособие / А.Н. Асаул, Карасев А.В., 2011

7. Журнал «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование» (№2-3 (7-8)/2006), статья «Государственный земельный кадастр и государственная кадастровая оценка земель»

8. Кадастровая оценка земли. Учебное пособие-ИКФ «ЭКМОС», 2012 г.

Размещено на Allbest.ru