Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Курсовой проект

Оценка рыночной стоимости земельных участков

Введение

Оценка земли - это либо определение рыночной стоимости права собственности на земельный участок, либо - права аренды.

Оценка рыночной стоимости земли и природных ресурсов, а также прав, связанных с их использованием, является сравнительно новым научным и практическим направлением деятельности в России и требует выработки терминологии и методологии, совместимой с международными и европейскими стандартами оценки и, в то же время, учитывающей национальную специфику, которая проявляется в правовых особенностях использования природных ресурсов, условиях формирования их рынков и практическом применении оценочных показателей.

Целью оценки рыночной стоимости земли является совершение сделки с земельным участком, имущественным комплексом или вещными правами на объект недвижимости. Оценка рыночной стоимости земли может также проводиться и в иных целях, например, в целях установления земельного налога и арендной платы за землю, налога, компенсации ущерба и убытков в случае реквизиции или изъятия земельного участка, принятия решений в сфере планирования использования территории и др.

Сегодня данный вид оценки является одним из самых востребованных. Как правило, когда заходит речь об оценке земли, требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка.

Оценка земли осуществляется с целью определения стоимости земельного участка. Между тем, понятия «земля» и «земельный участок» не являются синонимами, и обозначают различные объекты. Земельный участок - есть часть поверхности земли, границы которой четко определены и удостоверены в установленном порядке. В свою очередь, понятие «земля» имеет более широкую трактовку.

Являясь объектом гражданско-правовых отношений, земля априори имеет стоимость. Строительство зданий и сооружений, считающееся улучшением, значительно увеличивает рыночную стоимость земельных участков. Однако, четко ответить на вопрос, насколько изменилась стоимость земли, может лишь независимая оценка земельного участка.

Оценка стоимости земли призвана определить рыночную стоимость земельного участка или же стоимость права аренды, которая зависит от правомочий арендатора, наличия / отсутствия обременений, прав третьих лиц на объект оценки, а также его целевого назначения. Оценка земельного участка обязательно должна учитывать такие важные факторы, как место нахождения объекта оценки, рыночный потенциал земли (ожидаемый доход от использования участка), срок эксплуатации, конъюнктуру рынка (уровень рыночных цен и конкуренции).

1. Анализ рынка дачных участков, находящихся на территории Кировского района, города Кунгура

дачный стоимость рыночный земельный

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. В развитых странах принимаются законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том числе и земельной.

Краткая характеристика земельного рынка города Кунгура

Общий земельный фонд города Кунгура составляет 6891 га.

Климат умеренно-континентальный, выражающийся в больших колебаниях температуры воздуха внутри года и в течение суток.

Преобладающие ветра юго-западные и западные.

Местность сильно расчлененная. Возвышенные, слабо всхолмленные водоразделы, изрезанные логами и оврагами, чередуются с глубоко врезанными речными долинами Сылвы, Ирени, Шаквы. Поверхность водораздельных участков понижается с юго-востока на северо-запад и прорезана логами. Абсолютные отметки рельефа колеблются от 11 до 220 м.

В геологическом отношении территория города закарстована, идет процесс физико-химического воздействия подземных и поверхностных вод на горные породы карбонатного, сульфатного, хлоридного состава, в течение которого меняется состояние, прочностные свойства, состав и сложение этих пород.

Вся территория города Кунгура по выявленным опасно-геологическим процессам делится на следующие участки:

- вполне благоприятные;

- условно благоприятные;

- неблагопрятные.

Оптимальным вариантом по комплексному размещению кварталов многоэтажной застройки принят вариант размещения жилья в жилом районе Железнодорожный, усадебной застройки - в жилом районе Первомайский.

Таблица 1. Баланс земель города Кунгура

№ п/п	Состав земель	Общая площадь
		га	%
1	Земли общественно-жилой застройки, всего:	746,0	10,8
	в том числе:
1.1	многоквартирной 6-10 этажной застройки	2,6	0,04
1.2	многоквартирной 2-5 этажной застройки	167,1	2,4
1.3	усадебной застройки	548,6	7,96
1.4	микрорайонного значения (в т.ч. д/сады, школы)	27,7	0,4
2	Земли общественно-деловой застройки	99,9	1,5
3	Земли промышленных и коммунально-складских территорий	372,1	5,4
4	Земли инженерной и транспортной инфраструктуры, всего:	507,4	7,4
	в том числе:
4.1	инженерного обеспечения	34,6	0,5
4.2	объектов транспорта	41,3	0,6
4.3	отвода железной дороги	116,9	1,7
4.4	улиц и дорог	312,8	4,6
5	Земли рекреационных территорий, всего:	1889,6	27,4
	в том числе:
5.1	зеленых насаждений общего пользования, лесопарков	280,6	4,1
5.2	городских лесов	1395	20,2
5.3	водных объектов	214	3,1
6	Земли сельскохозяйственного использования, всего:
	в том числе:
6.1	личных подсобных хозяйств (коллективные сады, огороды)	587,7	8,5
7	Территории специального назначения (кладбища, свалки)	22,2	0,2
8	Территории военных и режимных объектов	606	8,8
9	Земли, не вовлеченные в градостроительную деятельность (пустыри, овраги, луга)	1451,9	21
	Итого земель в пределах городской черты	6891 га	100%

Вывод: большой удельный вес в общем балансе распределения земель по видам использования занимают земли рекреационных территорий - 27,4%, затем земли, не вовлеченные в градостроительную деятельность - 21%, сельскохозяйственные земли - 17,4%, земли под общественно-жилой застройкой - 10,8%, земли под военными и режимными объектами - 8,8%, земли инженерной и транспортной инфраструктуры - 7,4%, земли промышленных и коммунально - складских территорий - 5,4%, земли общественно - деловой застройки - 1,5%, земли специального назначения - 0,2%.

Садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

Дачный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

Кировский район-это пригород Кунгура. Данный район отдален от центра города всего 5-8 км. Стоимость земельных участков в Пермском районе варьируется по многим факторам. Участки находящиеся в данном районе имеют удобную транспортную доступность, есть возможность добраться до участков общественным транспортом (рейсовый автобус ходит ежечасно). Многие с наличием коммуникаций (электричество, газ, вода), так же наличием по близости озер, болот.

Участки на Кировском пользуются большим спросом и популярностью, потому что проживание в таких поселках обеспечивает условия для отдыха такие как близость к природе и свежий воздух.

Стоимость земельных участков в Кировском районе варьируется по многим факторам. Средняя стоимость 7000 руб. за сотку. В приоритете находятся участки с удобной транспортной доступностью, с наличием коммуникаций (электричество, газ, вода). Ключевым фактором при выборе участка является наличие естественного водоема.

Факторы, определяющие стоимость садоводческих и дачных участков

Цена на земельные участки во многом зависит от следующих факторов:

- Местоположение. В первую очередь, огромное значение играет экологическая ситуация в районе. Далее - участки на берегу природных или искусственных водоемов, вблизи от лесонасаждений или на холмах стоят значительно дороже. Наоборот, снизить цену объекта способен распложенный недалеко от дома стадион, парковка или скоростная трасса.

Так же влияние оказывает удалённость от центра города.

14%-Пермский край, 24%-черта города, 62% - Кировский район

Рис. 1. структура предложения земельных участков в зависимости от местоположения

- Инфраструктура. Наличие вблизи от располагаемого участка магазина, салона, транспорта является плюсом, такие участки стоят дороже.

- Коммуникации. Система отопления (водная, электрическая, газовая), электрификация, газоснабжение, водопровод и канализация. Земельные участки с хорошо развитой коммуникацией стоит дороже.

- Площадь земли. Большой дом на небольшом участке земли всегда будет дешевле небольшого дома на большой площади. Тем не менее, выгодность капиталовложения зависит именно от величины земли, а не от размеров дома. Главное - соблюдать оптимальное соотношение: приусадебный участок должен примерно в десять раз быть больше строения, расположенного на нем.



Рис. 3. структура предложения земельных участков в зависимости от площади

- Сезонность. В весеннее-летний период цены на дачные и садовые участки становятся дороже.

В настоящее время существует серьезный разрыв между ценой предложения рынка и готовностью покупателя платить по этой цене - он колеблется в диапазоне 15-50%. При этом, сделок на вторичном рынке практически нет. Причина - собственники-продавцы не желают снижать цены, многие из них так до сих пор и находятся в плену докризисных

Средняя планка стоимости земельных участков под дачное строительство в Кировском районе составляет 100000 рублей, а интервал предлагаемых участков находится в интервале от 30000 до 250 000 рублей.

2. Определение рыночной стоимости земельных участков.

2.1 Оценка земельных участков методами сравнительного подхода

Последовательность данного метода аналогично известному методу сравнения продаж рыночного подхода, применяемого при оценке зданий и сооружений.

Производится анализ сделок с земельными участками, относящихся к сегменту земельного рынка, в котором находится оцениваемый объект. К наиболее значимым характеристикам земельного участка относятся:

- целевое назначение земель (категория земельного фонда);

- вид использования (индивидуальное жилищное строительство, торговые, офисные объекты, сельскохозяйственные угодья, личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество и т.д.);

- местоположение;

- передаваемые юридические права (собственность, аренда и т.д.);

- функциональное зонирование территории и разрешенные варианты землепользования;

- наличия сервитута (ограничений и обременений).

Для оценки земли выделяют следующие основные единицы сравнения:

· Цена за единицу площади (кв. м, сотка, га)

- кв. м - под строительство зданий, коммерческую застройку (офисы, торговые центры)

- сотка - строительство индивидуального жилого дома, коттеджа, дачи

- га - сельскохозяйственные и лесные угодья.

· Цена за весь участок (лот)

- лот - стандартный по форме и размеру земельный участок в районах массовой коммерческой, жилой или дачной застройки.

В оценочной практике стоимости земельных участков выделяют следующие элементы сравнения:

1. Переданные имущественные права на объект недвижимости. В Российской Федерации земельные участки могут находиться на праве частной собственности, пожизненно наследуемого владения (только для физических лиц), постоянного (бессрочного) пользования, аренды, срочного безвозмездного пользования. Корректировка вносится за разницу в имущественных правах (при отягощении прав покупателя арендой, пользованием)

2. Условия финансирования. Оплата при покупке земельного участка может быть осуществлена с привлечением кредитных ресурсов, завышающих рыночную стоимость объекта.

3. Условия продажи (чистота сделки). Отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых они принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка (например, вынужденная продажа или покупка, зависимость сторон друг от друга).

4. Время продажи. Учитывает изменение рыночных условий (уровень инфляции, сезонные колебания цен, общее состояние рынка и сложившийся тенденции). Данная корректировка позволяет привести цены сравниваемых участков к одному (текущему) периоду времени.

5. Местоположение. При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по территориальным, социально-экономическим факторам (размещение вблизи центра деловой активности; наличие спроса на услуги, предоставляемые объектом недвижимости).

6. Физические характеристики. Относятся только крупные физические различия (размер, рельеф, улучшения, благоустройство, инженерное оборудование, ресурсное качество участка).

7. Ограничения использования и обременения. Как правило, ограничения связаны с этажностью окружающей застройки, функциональным зонированием территории населенного пункта, необходимостью сохранения единого архитектурного облика микрорайона, квартал и т.д. Обременения связаны с затратами на реконструкцию инженерных сетей, благоустройство, необходимостью сноса ветхого жилья и с возможным переселением жильцов.

8. Экономические характеристики. Выражаются показателями доходности объекта недвижимости в целом, например, в зависимости от плотности застройки.

Порядок корректировки цен продаж объектов аналогов (земельных участков) и правила выбора скорректированной цены те же, что и при оценке зданий.

Задача 1.

Оценить находящийся в правах аренды свободный земельный участок по состоянию на 15 декабря текущего года. Общая площадь участка 200 м². Муниципалитет выдвигает условие обязательного озеленения участка. Информация по оцениваемому объекту и сделкам с пятью аналогичными земельными участками, проданными в текущем году, приведена в таблице 2.

Таблица 2 - Информация по оцениваемому объекту и сделкам

характеристики	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
		1	2	3	4	5
1. Цена продажи, тыс. руб.	?	35250	40 250	37 500	53 000	51 250
2. Площадь, м2	200	150	200	200	250	250
3. Вид права	аренда	Собст.	Собств.	аренда	Аренда	аренда
4. Расчет с продавцом	Безналич.	Безн.	Налич.	безалич.	Налич.	Безнал.
5. Условия продажи	Рыноч.	Рыноч.	рын.	Нерын.	Рыноч.	Рыноч.
6. дата продажи	декабрь	февраль	апрель	август	декабрь	июль
7. Местоположение	Зона 1	Зона 1	Зона 2	Зона1	Зона 2	Зона 2
9. Обременение	есть	нет	есть	нет	нет	нет

Таблица 3 - Информация по оцениваемому объекту и сделкам

№	характеристики	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
			1	2	3	4	5
	Цена продажи 1 м2	?	235	201	188	212	205
1	Вид права	аренда	Собств.	Собств.	аренда	Аренда	аренда
	Корректировка		-20	-20	0	0	0
	Скорректирован.цена		215	181	188	212	205
2	Услов.фин-ия	Безналич.	Безн.	Налич.	безалич.	Налич.	Безнал.
	Корректировка		0	+10	0	+10	0
	Скорректирован.цена		215	191	188	222	205
3	Условия продажи	Рыноч.	Рыноч.	Рын.	Нерын.	Рыноч.	Рыноч.
	Корректировка		0	0	+25	0	0
	Скорректирован.цена		215	191	213	222	205
4	Дата продажи	декабрь	февраль	апрель	август	декабрь	июль
	Корректировка		+19,7	+15,8	+7,9	0	+9,4
	Скорректирован.цена		234,7	206,8	220,9	222	214,4
5	местоположение	Зона 1	Зона 1	Зона 2	Зона 1	Зона 2	Зона 2
	Корректировка		0	+20,7	0	+22,2	+21,4
	Скорректирован.цена		234,7	227,5	220,9	244,2	235,8
6	Площадь	200	150	200	200	250	250
	Корректировка		+11,7	0	0	+5,8	+5,8
	Скорректированная цена		246,4	227,5	220,9	250	241,6
6	обременение	есть	нет	есть	нет	нет	нет
	Корректировка		-9,8	0	-9,8	-9,8	-9,8
	Скорректирован.цена		236,6	227,5	211,1	240,2	231,8

Рыночная стоимость земельного участка составит: 45 500 руб. (227,5*200). Правильность выбора скорректированной цены продажи подтверждается тем, что цена третьего объекта, в который внесено наименьшее количество поправок, близка к принятому значению.

Метод соотнесения (переноса)

Установлено, что для типичных (аналогичных) объектов недвижимости наблюдается устойчивое пропорциональное соотношении между стоимостью земельного участка и стоимости построек в общей стоимость объекта недвижимости.

Метод разделения заключается в определении доли стоимости улучшений (построек) в общей стоимости объекта недвижимости, при котором стоимость земельного участка устанавливается в результате разницы между рыночной стоимости всего объекта недвижимости и стоимостью улучшений с учетом накопленного износа. Стоимость участка может определяться через коэффициент. Характеризующий долю стоимости земли в общей стоимости объекта оценки.

Последовательность расчета данным методом:

1. расчет рыночной стоимости всего объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями - зданиями, сооружениями).

2. расчет восстановительной стоимости возведения новых зданий и сооружений, идентичных расположенным на земельном участке.

3. определение величины физического износа, функционального, внешнего устаревания зданий и сооружений на земельном участке.

4. уменьшение восстановительной стоимости зданий и сооружений на сумму накопленного износа для получения их текущей стоимости.

5. получение рыночной стоимости земельного участка вычитанием текущей стоимости зданий и сооружений из рыночной стоимости земельного участка с улучшениями (зданиями, сооружениями).

V_L= V - (V_восст. - D),

Где V - стоимость объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями);

V_L - стоимость земельного участка;

V_восст. - стоимость восстановления (замещения) здания;

D - накопленный износ оцениваемого здания.

Метод дает наиболее точные результаты для участков с относительно новыми зданиями. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости объекта увеличивается.

Задача №2

Определить стоимость свободного земельного участка, если его аналог с улучшениями продается в ближайших окрестностях за 2050 тыс. руб. характеристики цен продаж трех типичных объектов в данном районе и стоимости их улучшений, приведены в таблице.

Решение:

Таблица 4 - характеристики цен продаж типичных объектов

№ объекта - аналога	Цена продажи участка с постройками, Vi, тыс. руб.	Стоимость улучшений с учетом износа, VBi, тыс. руб.	Отношение стоимости улучшения к цене продажи, КBi, тыс. руб.
1	2090	1320	0,632
2	2060	1270	0,617
3	2030	1240	0,611
Средн.			0,620

1) коэффициент, характеризующий долю стоимости улучшения (построек) в общей стоимости объекта недвижимости (К_Bi) определяется по следующей формуле:

К_Bi= V_i/ V_Bi,

Где V_Bi - стоимость улучшений i-го объекта - аналога с учетом износа;

V_i - цена продажи i-го объекта - аналога

2) Коэффициент, характеризующий долю стоимости земли (К_L)

К_L=1.00 - К_B= 1.00-0.620= 0.38 или 38%

3) Стоимость земельного участка составит:

V_L= V* К_L=2050*0.38= 779 тыс. руб.

2.2 Оценка земельных участков методами затратного подхода

Предоставляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования оцениваемой территории, предназначенной под застройку. Крупные (нестандартные) земельные массивы, как правило, Не имеющие аналогов в сравниваемых продажах, разбиваются на отдельные (стандартные) участки.

Метод разбивки на участки базируются на методах затратного, рыночного и доходного подходов. Применяется, когда разбивка участка на несколько меньших по размеров участков представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. Метод разбивки на участки осваивается на принципах сбалансированности, экономической величины.

Последовательность расчета данным методом:

1. определение размеров и количества участков исходя из физических, юридических возможностей, экономической целесообразности.

2. расчет потенциального валового дохода от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой для расчета может являться стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж

3. вычисление чистого операционного дохода от продаж.

ЧОД = ПВД - ИЗ,

Где, ЧОД - чистый операционный доход;

ПВД - потенциальный валовой доход;

ИЗ - суммарные издержки на разбивку и устройство участков.

Издержки на улучшения могут быть представлены следующими статьями:

- расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

- затраты на устройство дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

- налоги, страхование, заработная плата;

- расходы на маркетинг;

- прибыль и накладные расходы подрядчика;

- прибыль предпринимателя (обеспечивает экономические интересы хозяйственной деятельности, стимулирует вкладывание средств).

4. Расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования потока чистой выручки от продаж (с помощью функций сложного процента).

Задача №3.

Инвестор прибрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 6,1 га и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Оценщик предложил вариант использования этой территории под размещение коттеджного поселка.

Как показал анализ, наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. При нарезке таких участков около 20% площади будет отведено на устройство дорог, размещение водозабора, трансформаторной станции, пожарного водоема и др. мест общего пользования. Таким образом, на оцениваемой территории, может быть размещено и пущено в продажу 27 земельных участков: 41= (6,1*0,8)/0,12

При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуникаций (электроэнергии, водопровода, газоснабжения) каждый участок продается в среднем за 260 тыс. руб., т.е. ожидаемая, валовая выручка инвестора составит 10 660 тыс. руб. (260*41). С учетом сложившийся динамики продаж рынок может поглотить 10 участков в год, тогда период товарного общения составит 4,1 года.

Норма отдачи проекта принимается в размере 23% (без учета инфляции, которая закладывается дополнительно).

Издержки и прибыль инвестора составляют 3900 тыс. руб., в том числе:

· Благоустройство: проектно-изыскательные работы, расчистка и планировка территории, прокладка дорог и инженерных коммуникаций 2400

· Управление 300

· Маркетинг 350

· Налоги и страхование 200

· Прибыль инвестора 650

Определяется величина чистого операционного дохода

ЧОД= ПВД - ИЗ = 10660-3900= 6760 тыс. руб.

Текущая стоимость земельного участка определяется путем дисконтирования потока чистого дохода, поступающего равномерно в течении 4,1 года при норме отдачи 23%. Применяется фактор текущей стоимости аннуитета.

Рыночная стоимость земельного массива составляет:

1. V=*=1648,8*2,448=4036,26 тыс. руб.

2.3 Оценка земельных участков методами доходного подхода

Оценка стоимости земельного участка методам капитализации земельной ренты осуществляется путем преобразования величины денежного годового дохода в стоимость земли с помощью коэффициента капитализации (аналогично метода прямой капитализации дохода при оценке зданий).

Метод прямой капитализации применим к земельным участкам, которые ежегодно приносят доход (сельскохозяйственные, лесные угодья; земельные участки, арендуемые по рыночным ставкам арендной платы).

Последовательность расчета стоимости земельного участка:

1. определяется потенциальный валовой доход от функционирования земельного участка (может быть определен на основе анализа денежных поступлений по аналогичным участкам).

2. калькулируются расходы с подразделением на постоянные, эксплуатационные по всем статьям и резервы, используя фактические издержки.

3. вычисляется действительный валовой доход с учетом возможных потерь по разным причинам.

4. находиться чистый операционный доход путем исключения из действительного дохода всех эксплуатационных расходов, налогов (в случае использования заемных средств вычитаются расходы по обслуживанию долга по ипотечному кредиту).

5. Капитализируется чистый операционный доход в текущую стоимость земельного участка с помощью коэффициента капитализации.

Данный метод используется при расчете государственной кадастровой стоимости сельскохозяйственных, лесных угодий. Ставка капитализации рассчитывается на основе срока воспроизводства капитала. В сельскохозяйственном производстве срок принимается равным 33 годам (R=1/33=0,33), в лесном хозяйстве - 50 лет (R = 1/50 = 0,02).

Метод капитализации земельной ренты может быть применен для определения величины арендной платы за использование аналогичных земельных участков с известной величиной их рыночной стоимости. В этом случае под величиной чистого операционного дохода понимается величина арендной платы (А_n).

V =NOI(A_n)/R= A_n=V*R

Следовательно, если ставка арендной платы представляет собой рыночную величину (сформирована в условиях свободы выбора, конкуренции, информированности сторон), а не регламентируется нормативно, то рентный доход от такого объекта недвижимости может быть капитализирован в величину его стоимости.

Задача №4

Собственник сдает земельный участок площадью 29 га в аренду для целей с/х производства. Величина земельного налога составляет 61 руб./га в год. Потери, образуемые при поиске следующего арендатора, равны в среднем 13% от годового валового дохода. По договору аренды все расходы, связанные с использованием земельного участка, если годовая арендная плата составляет 650 руб./га. Оцениваемый земельный участок относятся к землям с/х назначения, поэтому величина ставка капитализации применяется в размере 3%.

Решение:

1. определяем потенциальный валовой доход (ПВД) от сдачи в аренду:

ПВД = 29*650= 18 850 тыс. руб.

2. вычисляется действительный валовой доход (ДВД) с учетом потерь при перезаключении договора:

ДВД = 18850 - (18850*0,13)= 16 399,5 руб.

3. находится величина чистого операционного дохода (ЧОД) после уплаты земельного налога и налога на доходы физических лиц (13%):

ЧОД = 16399,5 - (61*29) - (16399,5 *0,13) =12 498,56 руб.

4. Рассчитываем стоимость земельного участка (V_зем)

V_зем = 12498,56/0,03= 416 619 руб.

Ответ: стоимость земельного участка составляет 416 619 рубля.

Метод остатка дохода для земли

Сущность техника остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построено на нем, известна.

Применение техники остатка дохода для земли предполагает, что стоимость здания (сооружения) можно определить достаточно точно. Когда, например, улучшения (здания) сравнительно новые. Данный метод применяют в основном в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Техника остатка дохода для земли может быть реализована в случае отсутствия достоверных данных о продажах свободных земельных участков.

Техника остатка для земли основывается на затратном подходе и методике капитализации дохода.

Для определения стоимости земельного участка необходимо располагать сведениями:

· Стоимость здания (сооружения).

· Чистый операционный доход от всей недвижимости.

· Коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Последовательность расчета стоимости земельного участка техникой остатка для земли:

1. Определяется улучшения (здание, сооружение), представляющие наилучшие и наиболее эффективное использование.

2. рассчитывается часть годового дохода, приходящегося на здание путем произведения стоимости здания и соответствующего коэффициента капитализации (коэффициент капитализации для здания).

Доход может выражаться следующими величинами:

- арендная плата;

- экономия на эксплуатационных затратах, налогах;

- доход от прироста стоимости недвижимости в результате залога под кредит.

3. вычисляется сумма годового дохода, приходящегося на землю путем разновидности общей величины годового дохода и суммы дохода здания.

4. рассчитывается стоимость земельного участка путем выделения величины дохода, относящегося к земле на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент капитализации для земли).

Задача №5

Определить стоимость земельного участка предоставленного под строительства АЗС на 8 бензоколонок. Капитальные вложения в одну колонку составляют 2700 тыс. руб. Планируемый доход на инвестиции 17% в год. Возмещение инвестиций осуществляется равномерно, прямолинейно. Срок эксплуатации жизни сооружения равно 9 годам. При анализе эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным расположением получены следующие данные: в течении 1 часа с 1 колонки в среднем в сутки продается 68 литров бензина. Чистый доход от продажи 1 литра бензина составляет в целом 3,6 руб. с учетом пересменок времени на текущий ремонт и других потерь. АЗС работает 300 дней в год.

Решение:

1. определяем стоимость строительства АЗС:

V в=2700*8=21600 тыс. руб.

2. рассчитывается коэффициент капитализации для сооружений (по методу Ринга):

3.

Rв=on+of

Rв=17%+

4. определяем чистый операционный, приносимый сооружениями:

NOIв=V в*Rв=2700*0,281=758,7 тыс. руб.

5. определяем общий чистый операционный доход от АЗС (земельного участка и сооружений):

NOI_о= 8*300*17*68*3,6 = 9987,84 тыс. руб.

5.находится остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок:

NOI_L = 9987,84 - 758,7 = 9229,14 тыс. руб.

6.рассчитывается стоимость земельного участка:

V_L = 9229,14 /0.17 = 54289,06 тыс. руб.

Ответ: стоимость земельного участка, предоставленного под строительство автозаправочной станции, составляет 54289,06 тыс. рублей.

Заключение

дачный стоимость рыночный земельный

Недвижимость - основа национального богатства, двигатель экономического роста страны, объект собственности, управления и рыночного оборота. Сфера недвижимости многогранна и участвует в разнообразных отношениях, связанных с различными формами собственности, с государственным регулированием жизни общества и многими областями человеческой деятельности.

Исследование (анализ) рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Исследование (анализ) рынка может проводиться с различными частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта; инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений; анализа и прогнозирования тенденций развития рынка с самыми общими целями - для выработки риэлторским сообществом, руководителями риэлторских фирм и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка.

Одним из решающих условий эффективного использования земельных ресурсов в условиях переходной экономики является корректное определение цены земли, обеспечивающее установление обоснованных размеров разного рода платежей за землю, и в первую очередь величины земельного налога.

Оценочная деятельность в РФ только встала на путь своего развития, поэтому, безусловно, требует глубокого изучения и решения возникающих в процессе ее становления проблем. Одной из таких проблем является отсутствие в распоряжении российских оценщиков адаптированных способов оценки. В российской практике используются три стандартных подхода: сравнительный (рыночный), доходный и затратный.

Каждый из них предполагает применение специфических методов и приемов, соблюдение своих условий и наличие достаточных факторов. В связи с этим результат, полученный на основе обобщения всех трёх подходов оценки бизнеса, является наиболее обоснованным и объективным.

Список литературы и нормативно - технических документов

1. Гражданский кодекс РФ

2. Земельный кодекс РФ

3. Постановление правительства пермского края от 1 декабря 2011 г. №985-п

4. Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 №568-р.

5. Постановление правительства Пермского края от 16.11.2007 №280-п.

6. Анискин Ю.П. Управление инвестициями: учеб. Пособие. - 2-е изд., испр. и доп., - М.: Омега - Л, 2006. - 468 с.

7. Инвестиции. Организация управления и финансирования: Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. -542 с.

8. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование. - М.: ФА, 2001

9. Бланк И.А. Управление инвестициями предприятия. Вып. 3. Киев: Ника - Центр, 2003. - 468 с.

10. Валинурова Л.С. Управление инвестиционной деятельностью. Учеб./ Валинурова Л.С., Казакова О.Б. - М.: Кно Рус, 2005. -384 с.

11. Инвестиции: учеб./ С.В. Валдайцев, П.П. Воробьев; под ред. В.В. Ковалева, В.В. Иванова, В.А. Лялина. - М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2005. - 440 с.

12. Севостьянов А.В. Экономика недвижимости. - М.: КолосС, 2007. -276 с.

13. Горемыкин В.А. экономика недвижимости: учебник /-6-е изд., перераб. И доп.-М.: Издательство Юрайт, 2010.-833 с.

Размещено на Allbest.ru