Оценка стоимости земельного участка

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Характеристика рынка земли Краснодарского края

Маркетинговая стратегия использования земли в данном регионе

Теоретическая часть

3.1 Определение рыночной стоимости земельного участка

3.2 Затратный подход

3.3 Доходный подход

3.4 Сравнительный подход

3.5 Методы оценки

4. Расчетная часть

4.1 Определение стоимости земельного участка

4.2 Общие сведения об объекте оценки

4.3 Описание объекта оценки

4.4 Метод рыночных продаж

4.5 Метод сравниваемых продаж стоимости базового участка

4.6 Принцип остаточной продуктивности (метод остатка)

4.7 Оценка стоимости земли методам капитализации дохода

Заключение

Список использованной литературы

Лист замечаний

Введение

Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом. Земельные отношения выражают отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами. Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами. Правовые регулирующие отношения собственности на землю подразделяются на общие (свойственные всем земельным отношениям) и специальные (характерные для определенных категорий земель и условий их использования). Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие комплексной стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенстве земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию. Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют неопределенный срок службы. В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости.

Рыночная стоимость объекта - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах.

Земельный участок, как и любой другой объект недвижимости, по сути, является товаром, а, следовательно, должен иметь свою цену. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Рыночная цена земельного участка находится в прямой зависимости от спроса и предложения на рынке и от характера продавцов и покупателей. В то же время она не должна превышать наиболее вероятные затраты на приобретении другого участка аналогичной полезности. С течением времени, а также при изменении целевого назначения участка или его свойств, рыночная цена меняется, поэтому оценка земли всегда приводится по состоянию на конкретную дату.

Нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Органы местного самоуправления по мере развития рынка земли своими решениями имеют право уточнять количество и границы оценочных зон и тем самым повышать или понижать установленную ранее нормативную цену, но не более, чем на 25%. Приоритетным при определении нормативной цены земли выступает потенциальный доход, т.е. доход, который может принести деятельность на определенном земельном участке, а эта деятельность определяется категорией земли и разрешенного использования земельного участка.

Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами. Кроме этого, правовые, регулирующие отношения собственности на землю, подразделяются на общие, свойственные всем земельным отношениям, и специальные, характерные для определенных категорий земель и условий их использования.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Сравнительный (рыночный) подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

1. Характеристика рынка земли Краснодарского края

Земли Краснодарского края являются уникальными и наиболее ценным природным ресурсом, составляют основу жизни и деятельности его жителей и должны гарантированно использоваться в интересах населения Краснодарского края. Целью настоящего Закона является реализация полномочий Краснодарского края как субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленных Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Россииской Федерации и иными федеральными законами. Центральное место в системе недвижимого имущества занимает земля - естественный, созданный самой природой, всеобщий базис размещения всех других его элементов и людей. является базовым в теории и практике недвижимости. Его специфика определяется тем, что земля исторически возникала в виде матери - части природы, и только с развитием человеческого общества она стала и средством производства, и предметом труда, всеобщим местом проживания всех поколений людей. Приоритетными направлениями земельной политики Краснодарского края являются обеспечение государственного регулирования земельных отношений в целях сохранения особо ценных земель, земель сельскохозяйственного назначения и земель особо охраняемых территорий; реализация прав жителей Краснодарского края на землю сочетание интересов Краснодарского края, муниципальных образований Краснодарского края и иных участников земельных отношений при принятии решений по вопросам регулирования земельных отношений; сохранение земель сельскохозяйственного назначения как основного средства производства в агропромышленном комплексе; использование земель способами, обеспечивающими сохранение экологических систем; сохранение традиционных форм казачьего землепользования. В настоящее время сельскохозяйственные организации используют основную часть земель сельскохозяйственного назначения, к которым относятся земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей. Данная тема проблематична, так как отсутствует прочная нормативная база, определяющая правовой режим земель сельскохозяйственных предприятий. Возникает множество споров, предметом которых является вопрос собственности земельных участков. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации земли подразделяется на семь категорий. Все категории земель используются исключительно по целевому назначению.

К первой категории относят земли сельскохозяйственного назначения - это земли, которые находятся за чертой поселений, предоставляются для нужд сельского хозяйства и предназначены только для этих целей.

В землях сельского хозяйства выделяют: земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, растительностью; сельскохозяйственные земли, земли, занятые зданиями, строениями, которые используются для производства и переработки сельскохозяйственной продукции. Относится Мостовской район, Кропоткин.

Вторая категория - это земли поселений. Они предназначены для постройки и развития сельских или городских поселений и отделены чертой от земель других категорий.

Третья категория - земли промышленности и иного специального назначения. Они подразделяются в зависимости от характера задач на следующие виды: земли промышленности, земли энергетики, земли транспорта, земли связи, радиовещания, информатики и телевидения, земли для обеспечения космической безопасности, земли обороны и безопасности. К ним относится Апшеронский район.

К четвертой категории относятся земли особо охраняемых территорий - это земли которые имеют особое научное, природоохранное эстетическое, оздоровительное и иное значение. К землям особо охраняемых природных территорий относят земли государственных природных заповедников, памятников природы, национальных парков, ботанических садов, - все эти земли относятся к категории общенационального достояния, они находятся в федеральной или муниципальной собственности или в собственности субъектов РФ. Сочинский национальный парк, Государственный степной заказник «Туапсинский», Курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно - санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи.

Пятая категория земель - это земли лесного фонда. К землям лесного фонда относятся лесные земли, которые покрыты либо не покрыты лесной растительностью, предназначены для ее восстановления (прогалины, гари, вырубки), и нелесные земли (болота, просеки, дороги), они предназначены для ведения лесного хозяйства. Методом отграничения от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства определяют границы земель лесного фонда, затем полученные данные о границах земель лесного фонда записывают в Государственный земельный кадастр. Леса Федерального подчинения (Сочинский Национальный парк, Кавказский биосферный заповедник). Лесосырьевой потенциал лесов Краснодарского края, их экологическая, рекреационная составляющая представляют реальный интерес для инвесторов.

Земли водного фонда - это шестая категория земель. К ним относят земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, земли для установления полос отвода и зон охраны водозабора, гидротехнических сооружений и иных объектов. Разделяя весь край почти пополам, с востока на запад протекает река Кубань, берущая свое начало за пределами Краснодаркого края - на северо - западном склоне Эльбруса. Лада, Пшехи, Абина, Адагума, Кирпилей, Челбаса, Туапсе, Сочи, Мзымты.

К седьмой относят земли запаса - это земли, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, эта категория земель не предоставляется гражданам или юридическим лицам, но допускается использование после перевода земель запаса в другую категорию (Курортные зоны Краснодарского края).

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 9 февраля 2004 г. № З-з утвержден Порядок организации работы департамента имущественных отношений Краснодарского края по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже находящихся в государственной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков для строительства.

Органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края рекомендовано руководствоваться Порядком, утвержденным настоящим приказом, при разработке документации по организации и проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков, предоставление которых относится к их компетенции.

Федеральное собрание издает законы, регулирующие рынок земли. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство выпускает постановления, министерства и ведомства - положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.

Государственная дума, Совет Федерации являются представительными органами власти РФ, они обладают полномочиями разрабатывать и принимать правовые акты по вопросам, касающимся управления недвижимым имуществом. Представительные органы власти осуществляют контрольные функции.

На Министерство государственного имущества возложены функции и задачи по управлению и распоряжению в установленном порядке объектами федеральной собственности на территории РФ и за рубежом, реализация на основе законодательства РФ государственной политики приватизации государственных и муниципальных предприятий, в том числе земельных участков, находящихся под приватизируемыми предприятиями, и т.д.

Муниципальные органы также принимают участие в управлении недвижимостью. Функциями государственного регулирования земель являются:

- разработка совместно с органами государственной власти субъектов РФ и утверждение федеральных программ по рациональному применению земель, а так же повышение плодородия почв, охране по земельным ресурсам в комплексе со многими другими природоохранными мероприятиями;

- распоряжение (изъятие, а так же предоставление) земельными участками, которые находятся в федеральной собственности;

- выкуп земель для собственных федеральных нужд;

- утверждение городской черты городов по собственному федеральному значению.

Широкие полномочия согласно регулированию по владению, а так же пользования и распоряжению землей, так же как и пользованию жильем, когда стремятся снять квартиру в Краснодаре, имеют органы по местной власти субъектов РФ.

В их ведение должно входить:

- принятие законов, а так же других нормативных правовых актов по субъектам РФ по соответствию с конституцией РФ, ЗК РФ, и другими федеральными законами;

- определение территорий с особенным правовым режимом по использованию земель, так же установлению и изменению их собственных границ;

- установление предельных размеров земельных участков;

- установление размеров и порядка платы по земле, а также установление полного порядка по ее централизации, и уже в соответствии с законодательством РФ;

- утверждение порядка распоряжения землями, находящимися в государственной собственности субъектов РФ, так же как жилье у собственника, который решил сдать квартиру в Краснодаре, и, соответственно, порядка изменения согласно целевому назначению самого земельного участка;

- утверждение городской, а так же поселковой черты, городов и некоторых поселков республиканского, краевого, так же областного, и окружного подчинения;

- утверждение в соответствии с законодательством РФ с учетом местных условий по порядку осуществления государственного контроля по использованию и охране земель, а так же землеустройства;

- организация по ведению государственного земельного кадастра, так же землеустройства и, соответственно, мониторинга земель, и по соответствию с порядком, который установлен законодательством РФ.

2. Маркетинговая стратегия использования земли в данном регионе

Оценивая рынок земли необходимо учитывать микро и макросреду, в которой будет действовать экономический субъект. К микросреде относятся ресурсы, поставщики, конкуренты, посредники, потребители, структура. К факторам внутренний среды относятся экономический фактор, природный фактор, политический фактор. В макросреду включаются технологический социальный фактор и следующие основные элементы:

1. демографическая среда;

2. экономическая среда;

3. технико - экологическая среда;

4. природная среда;

5. политическая среда;

6. культурная среда;

В Краснодарском крае, набирает обороты технологический и экономическим фактором. Незамерзающие акватории портов, удобная транспортная схема, возможность перевалки любых грузов, свободные от застройки земли для создания перегрузочных терминалов позволяют и успешно развивать портовую деятельность на территории района. Целебный климат средиземноморского типа, теплые моря, уникальные природные минеральные источники и лечебные грязи снискали Кубани славу одного из самых экологически чистых и популярных курортно-туристических регионов страны. Недра Краснодарского края содержат более 60 видов полезных ископаемых: нефть, природный газ, йодобромные воды, мергель, мрамор, известняк, песчаник, железную и апатитовую руды. Нефтяные и газовые месторождения. Краснодарский край является родиной отечественной нефтяной промышленности. В разработке находится 69 месторождений нефти, основные из них расположены в западной и центральной части предгорий (Абинский, Северский, Апшеронский, Славянский районы). Из недр края ежегодно извлекается 1,7 - 1,9 млн. т нефти, добыча природного газа доведена до 3 млрд. м3.

На территории края расположен крупнейший в Европе Азово-Кубанский бассейн пресных подземных вод. Эксплуатационные запасы минеральных подземных вод составляют около 30% общих запасов северокавказского региона. В крае имеется 42 месторождения минеральных вод, из которых в настоящее время эксплуатируется 17.

Лес - одно из важнейших природных богатств Краснодарского края. Общая площадь лесов составляет свыше полутора миллионов гектаров.

Благоприятные условия для развития края обуславливаются наличием существующей железнодорожной сети, автомобильных дорог, в том числе и федерального значения, функционированием железнодорожной паромной переправы между портами «Кавказ» (Россия) и «Крым» (Украина). На долю сельского хозяйства приходится свыше 16% валового регионального продукта края и 7% валовой сельскохозяйственной продукции России, в том числе зерна 10,6%, сахарной свеклы - около 19, подсолнечника - 17%. Общая площадь сельскохозяйственных угодий в крае составляет 4,4 млн га. Агропромышленный комплекс края, представленный многоотраслевыми сельскохозяйственными и перерабатывающими предприятиями с развитой инфраструктурой, является крупнейшим в России производителем и поставщиком сельскохозяйственной продукции и сырья. Он в существенной мере определяет экономику края, занятость населения и уровень его благосостояния. В сельском хозяйстве трудится почти четверть всех занятых в хозяйстве края. Всего в крае возделывается свыше 100 различных видов сельскохозяйственных культур. Российские объемы производства винограда, чая и цитрусовых сосредоточены в основном на Кубани. В связи с активным использованием земель под развитие различных проектов особую актуальность приобрела проблема перевода земельных участков из одной категории в другую, а также смена вида разрешенного использования. Правовое регулирование данного вопроса осуществляется нормами земельного кодекса РФ, Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», другими нормативно - правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов.

При оценке стоимости земельного участка оценщик должен учитывать общие и специальные факторы, которые влияют на стоимость оцениваемого объекта. Рыночный спрос обусловлен полезностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже земельный участок. Целевое назначение земли. Отвод земель сельскохозяйственного назначения на другие цели может сопровождаться повышением или снижением цен.

Зона нахождения участка. В зависимости от зоны нахождения стоимость участка может изменяться: за счет статуса города, развития социально-культурного потенциала, зон рекреационной ценности, численности населения, уровня цен, занятости и так далее. Приоритетными направлениями земельной политики Краснодарского Края являются:

- обеспечение государственного регулирования земельных отношений в целях сохранения особо ценных земель, земель сельскохозяйственного назначения и земель особо охраняемых природных территорий;

- реализация прав жителей Краснодарского Края;

- сочетание интересов Краснодарского Края, муниципальных образований Краснодарского края и иных участников земельных отношений при принятии решений по вопросам регулирования земельных отношений;

- сохранение земель сельскохозяйственного назначения как основного средства производства в агропромышленном комплексе;

- использование земель способами, обеспечивающими сохранения экологических систем;

- сохранение традиционных форм казачьего землепользования;

Перевод земель сельскохозяйственного назначения из одной категории в другую в Краснодаре и крае.

Статья 7 Земельного кодекса РФ определяет семь категорий земель:

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли поселений;

- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

- земли особо охраняемых территорий и объектов;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли запасов.

Согласно данной статье земли каждой категории используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами. Так земли в категории «сельскохозяйственного назначения» разрешено использовать:

- для ведения сельскохозяйственного производства;

- для ведения личного подсобного хозяйства (полевые участки);

- для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки);

- для садоводства или огородничества в Каневском и Новокубанском районах, Славянском районе;

- для дачного строительства Апшеронском районе;

- для ведения животноводства, сенокошения и выпаса скота;

- для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;

- для ведения подсобного сельского хозяйства и др.

При этом вид разрешенного землепользования выбирается правообладателем самостоятельно. (Исключения делаются лишь для особо ценных сельскохозяйственных угодий, которые устанавливаются нормативными актами субъектов федерации).

Перевод земли из одной категории в другую - вопрос непростой. Актуальность смены категории земли заключается в том, что, изменив назначение земли, можно поднять ее стоимость в несколько раз.

Установлен круг органов государственной власти, в компетенции которых находится отнесение земель к категориям и перевод их из одной категории в другую. Критерием для разграничения полномочий является вид собственности на землю. Так, в случае если земля находится в федеральной собственности, то отнесение ее к той или иной категории осуществляет Правительство РФ, решение по землям, находящимся в собственности субъектов федерации, принимается уполномоченными органами субъекта РФ, муниципальные земли - прерогатива органов местного самоуправления (за исключением земель сельскохозяйственного назначения).

Перевод земель сельскохозяйственного назначения Краснодарского края в иные категории находится в ведении Администрации Краснодарского края. Установлены соответствующие процедуры, предусматривающие действия государственных органов и органов местного самоуправления по переводу земель, порядок инициирования этой операции, условия и сроки рассмотрения ходатайств о переводе земель, основания для отказа в переводе, порядок обжалования решений и т.д.

Основные факторы, сдерживающие развитие первичного рынка земли и ее перепрофилирование:

- сложность бюрократических процедур, сроки перевода земель из одной категории в другую составляют от полутора до года и более;

- большое количество согласующих органов;

- наличие обременений (объекта социальной инфраструктуры, зоны отчуждения и т.д.)

- ужесточение государственного контроля за использованием земельных участков, особенно находящихся в природно - и водоохранных зонах.

Повышение цен произошло за счет изменения статуса земельных участков - земли сельскохозяйственного назначения стали землями, предназначенными под строительство. Аналитики рынка сходятся во мнении: Кубанская земля будет дорожать с каждым годом.

Права на оцениваемое имущество. Оценщик должен проверять все важные относящиеся к имуществу права, которые могут повлиять на стоимость (права проезда или прохода, обязательства по использованию общего забора или стен, права на подземные и минеральные воды).

В состав Краснодарского края входят 38 административных района, 26 городов, 24 поселка городского типа, 378 сельских населенных пунктов.

земельный рыночный стоимость продажа

3. Теоретическая часть

3.1 Определение рыночной стоимости земельного участка

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

В соответствии с ФСО № 1 п. 20, Оценщик при проведении оценки земли обязан использовать сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке, либо обосновать отказ от применения неприемлемого в данной оценке земли подхода. Таким образом, при проведении оценки используются (или обоснуется отказ от использования) три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный. Возможность и целесообразность применения тех или иных подходов к оценке зависит от характера оцениваемой земли, а также качества и доступности необходимых оценщику исходных данных.

3.2 Затратный подход

Затратный подход основан на предположении о том, что разумный инвестор, не заплатит за оцениваемую землю цену, большую, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующей земли и возведение на ней идентичных или аналогичных по назначению и качеству улучшений. То есть сумма издержек на создание идентичных или аналогичных улучшений является приемлемым ориентиром при определении стоимости оцениваемой земли с использованием затратного подхода.

3.3 Доходный подход

Доходный подход основан на представлении о том, что стоимость оцениваемой земли зависит от величины дохода, который может быть извлечён собственником из факта владения этой землей. При применении данного подхода анализируется способность оцениваемой земли генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от ее эксплуатации и дохода от последующей (возможной) продажи. Определение стоимости оцениваемой земли доходным подходом, основывается на определении текущей стоимости будущих чистых доходов от владения этой землей (с учетом фактора времени).

3.4 Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на принципе замещения, суть которого в том, что рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за оцениваемую землю сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение на рынке сходного объекта, обладающего такой же полезностью. То есть цены, заплаченные на рынке за аналогичные или сопоставимые земельные участки, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой земли. Расчет стоимости оцениваемой земли сравнительным подходом производится исходя из данных о недавно совершенных сделках или предложениях о продажах земельных участков, сходных с оцениваемым. Поэтому, возможность применения данного подхода основана на сборе и анализе информации о продажах (предложениях) аналогичных или сопоставимых земельных участков, с целью определения величины корректировок величин, влияющих на оценку стоимости. Следовательно, при проведении оценки земли обычно Оценщик обычно рассматривает все три подхода, а применяет только приемлемые для оценки конкретного земельного участка.

3.5 Методы оценки

В рамках каждого из подходов существуют методы оценки, то есть конкретные способы расчета стоимости земли. В соответствии с ФСО № 1 п. 20, Оценщик вправе самостоятельно определять методы оценки земли в рамках применения каждого из подходов. При этом учитывается достаточность и достоверность доступных для использования того или иного метода рыночных данных. Согласно "Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков", утвержденным Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р, в процессе оценки земли Оценщик рассматривает возможность применения следующих методов:

сравнения продаж,

выделения,

распределения,

капитализации земельной ренты,

остатка,

предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны следующие методы: сравнения продаж, выделения и распределения. На доходном подходе методы: капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методах: остатка и выделения. Для оценки незастроенных земельных участков могут использоваться следующие методы:

сравнения продаж,

капитализации земельной ренты,

предполагаемого использования.

Применение различных методов в реальной практике приводит к получению различных результатов стоимости оцениваемой земли. В целях рассмотрения целесообразности применения подходов и методов оценки земли, оценщиком собирается информация об оцениваемом земельном участке и его окружении, производится анализ собранной информации с целью выявления наиболее эффективного способа его использования, что является важным моментом в процессе оценки, так как стоимость недвижимости является функцией полезности и прямо зависит от возможности ее наиболее эффективного использования. После определения соотношений между результатами, полученными с использованием различных методов, окончательная оценка земли устанавливается, исходя из того, какие методы наиболее применимы и наиболее соответствуют оцениваемому земельному участку.

4. Расчетная часть

4.1 Определение стоимости земельного участка

Цена - это фактическая сумма купли - продажи земельных участков в уже совершенных сделках. Три основных цели преследуют люди, когда приобретают землю:

непосредственное личное использование;

получение доходности (прибыли);

удовлетворение чувства гордости от владения ею;

В бизнесе инвестиции в землю рассматриваются как надежный источник доходов, а другие преимущества не учитываются. Во всех случаях необходимо знать стоимость земельных участков в соответствии с их функциональным назначением.

В практике традиционно применяют три основных метода определения стоимости недвижимости, в том числе и земли:

прямое сравнение рыночных продаж;

доходный метод;

затратный подход;

4.2 Общие сведения об объекте оценки

Исторические данные возникновения объекта (дата строительства, реконструкции), сведения о предыдущих владельцах и т.д.

Таблица 1- Постановка здания по оценке

Оцениваемый объект	Здание и земельный участок
Месторасположение объекта	Россия, Краснодарский край, г. Гулькевичи, ул. Мира
Оцениваемые права	Частная собственность
Цель оценки	Аренда
Задача оценки	Консультирование заказчика относительно возможной цены продажи
Дата проведения оценки	5 апреля 2010 года
Собственник объекта	Кошкин М.А.

4.3 Описание объекта оценки

Оцениваемый земельный участок, находящийся по адресу Россия, Краснодарский край, г. Гулькевичи, ул. Мира, 23, является частной собственностью. Площадь участка составляет 1100 кв.м, застроенная площадь. На участке есть улучшения, в виде централизованного газоснабжения, централизованного водоснабжения, централизованного энергоснабжения, подъездного пути к участку.

4.4 Метод рыночных продаж

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж ( рыночный), исходя из данных о недавних сделках ( за 3-6 месяцев). Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.

Последовательность действий при рыночном методе:

Выявление фактических продаж участков на рынке;

Проверка информации о сделках;

Внесение поправок с учетом различий участков (корректировка
осуществляется в рублях или %). Увеличение или уменьшение в
зависимости от их пригодности;

Таблица 2 - Поправки цены сопоставимого участка

Параметры	Сравнимый (проданный) участок	Поправки на Независимой Основе (+,-), %	Поправки на Кумулятивнойо снове (умножено)
Цена, единиц	3 000 000	-	-
Дата	5.04.2010
Местоположение	На 10% хуже, чем у сравниваемого участка	10%	0,90
Окружающий ландшафт	стандартный		.
Рельеф	ровный
Общая поправка		10%	0,90
Скорректированная стоимость сопоставимого участка	2 700 000

При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от города и дорог, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические условия и др. После расчетов методом рыночных продаж стоимость земельного участка равна 2 700 000 рублей.

При оценке земли поправки следует проводить по всем основным характеристикам, которые для покупателей обладают стоимостью: размер, местоположение, расстояние от города и дорог, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф, экономические условия и др.

4.5 Метод сравниваемых продаж стоимости базового участка

Таблица 3- Расчет стоимости по способу базового участка.

Участки	Цена продажи, руб.	Обзор	Интенсивность дорожного движения	Отдаленность от центра города	Размер, га	Цена продажи, приведенная к базовому участку, руб.
базовый	-	стандартный	умеренная	близко	0,6	4875741
Объекты сравнения
№ 1	5900000	Стандартный 1	низкая 0,95	Отдален 0,9	0,61	5044500
№ 2	6100000	Лучший (+) 1,1	Уменьшенная 0,9	Близко 1,1	0,63	6642900
№ 3	5700000	Ограниченный (+) 0,9	Высокая 0,8	Отдален 0,8	0,59	3283200

Этот прием основан на определении путем анализа сравнимых продаж стандартного участка, который является ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок.

1. №1= 5044500 / 0,61 = 8269672

№2= 6642900 / 0,63 = 10544286

№3= 3283200 / 0,59 = 5564746

2. ( (№1 + №2 + №3) / 3) * 0,6 = 4875741

Метод базового участка больше подходит для участков примерно одинакового размера, но отличающихся по другим параметрам ( дачные участки и т.д.)

4.6 Принцип остаточной продуктивности (метод остатка)

Оплаты расходов за три других фактора производства: труда - зарплата; комиссионных: капитана - процентов, дивидендов; предпринимательских способностей - прибыли.

В остатке будет земельная рента для собственника участка

Метод остатка применим при оценке стоимости застроенных участков, когда известны стоимость или проектные затраты на сооружение зданий, продолжительность их полезной жизни, ставка дохода на инвестиции и годовой чистый доход от объекта.

Таблица 4 - Расчет стоимости земли методом остатка

№ п/п	Показатели	Значение
1	Потенциальный валовой доход от единичного объекта (арендная плата за год)	720000
2	Недополучение доходов за счет неполной загрузки объекта	5400
3	Действительный валовой доход (п.1 - п.2)	714600
4	Операционные расходы (постоянные и переменные)	60000
5	Чистый операционный доход (п.3 - п.4)	654600
6	Стоимость воспроизводства улучшений с учетом износа	800
7	Коэффициент капитализации для улучшений	15
8	Чистый операционный доход от улучшений (п.6 х п.7)	12000
9	Земельная рента (п.5 - п.8)	642600
10	Коэффициент капитализации	0,08
11	Стоимость земельного участка (п.9 / п. 10)	8032500

4.7 Оценка земли методом капитализации дохода

Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации, т.е. доли текущего дохода в полной стоимости участка.

Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

Если известны величина чистого дохода (Д) и норма (коэффициент) капитализации (К), то можно определить стоимость земли (С) по формуле:

С = Д : К

Капитализация - это пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости. Он выбирается таким образом, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода (отдачи) на вложенный капитал и его возмещение.

Таблица 5 - Метод капитализации земельной ренты

№ п/п	Показатели	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	Арендная плата за пользование земельным участком (по рыночным данным), руб. год	8032500	8269672	10544286	5564746
2	Цена продажи участка из таб. 3	*	5044500	6642900	3283200
3	Коэффициент капитализации (п.1 / п.2)	*	1,6	1,6	1,7
4	Среднее значение коэффициента капитализации	1,6	*	*	*
5	Стоимость земельного участка: (п. 1 / п.4) округленно	5020313	5168545	6590179	3477966

После расчетов стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты, произведенных в таблице 4, можно увидеть, что стоимость земельного участка составляет 4500000 рублей.

Заключение

В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли, по возможности, применяют все три подхода. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. При сравнении этих результатов предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. В результате применения этих подходов к оценке недвижимости определяются три различные величины оценочной стоимости одного и того же объекта, на основании которых в дальнейшем формируется итоговая величина стоимости недвижимости. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной по разным подходам, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка. После произведенной оценки мы видим из таблицы 3, что стоимость земельного участка согласно произведенных расчетов составляет 5000000 рублей, стоимость, полученная путем расчетов методом остатка составляет 8032500 рублей и стоимость полученная методом капитализации земельной ренты равна 4875741 рублей. Исходя из этих данных можно сделать вывод, что наиболее вероятная стоимость, по которой может быть продан данный земельный участок 5800000 рублей. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной по разным подходам, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

Список использованной литературы

1. П.В. Кухтин , А.А. Левов, В.В. Лобанов, О.С. Семкина - Управление земельными ресурсами-Учебное пособие.: М.: Питер, 2005;

2. Е.М. Ефстафьева- Бухгалтерский учет и оценка земли, Учебное пособие, КНИГА СЕРВИС, М.:, 2003;

3. А.А. Алпатов-Анализ эффективности землепользования, АКДИ, М.: 2005;

4. В.М. ДЖУХА, В.Д. Киреев, - Оценочная деятельность в экономике. Учебное пособие, МАРТ.М.:, 2003;

5. М.А. Федотова, Э.А, Уткин,- Оценка недвижимости и бизнеса, учебник, ЭКМОС, М.: 2002;

6. И.В. Гранова-Оценка недвижимости , ПИТЕР, Санкт-Петербург, 2002;

Размещено на Allbest.ru