Исследование домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, с целью определения рыночной стоимости

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых строениями, так и свободных. Условия применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками. В целях настоящего отчета использовались цены предложения по объектам аналогам.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами аналогами;

- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающих их отличия от оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

- местоположение и окружение;

- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

- транспортная доступность;

- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

- условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

- условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

- обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

- изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки.

После изучения рынка выявлены объекты-аналоги (земельные участки), которые были включены в листинг на продажу - горизонт анализа -март 2013 г. (см. информационный еженедельный каталог ООО «Волга-Инфо», еженедельник «Центр цен», газета «Из рук в руки») и имеющие наиболее похожие характеристики с оцениваемым объектом.

Информация об объектах-аналогах содержится в таблице 3.

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 сотки земли. Такая единица сравнения наиболее распространена на рынке продажи земельных участков в Самарском регионе. Кроме того, такая единица сравнения является общей для объекта, для которого определяется рыночная стоимость и объектов-аналогов, является удельной характеристикой, что существенно ослабляет зависимость этой характеристики от общего количества ценообразующих факторов.

Таблица 10 - Объекты аналоги (земельный участок)

№	объект	местонахождение	права	назначение	цена, руб.	площадь, сот.	стоимость сот, руб.	Источник
1	Земельный участок	Самарская область, Безенчукский р-н, с. Владимировка	собственность	ИЖС	350 000	10,00	35 000	http://www.avito.ru/bezenchuk/zemelnye_uchastki/uchastok_10_sot._izhs_293547553, тел: 8-927-658-50-26
	Продам участок на берегу Волги ! 10 соток, местонахождение : Самарская область, Безенчукский район, с. Владимировка, ул. Просторная
2	Земельный участок	Самарская область, Безенчукский р-н, с. Владимировка	собственность	ИЖС	450 000	13,00	34 615	http://www.avito.ru/samara/zemelnye_uchastki/uchastok_13_sot._izhs_274676840, тел: 8-927-746-24-55
	Безенчукский район. Свидетельство под ИЖС. Живописные места, поселок застроен коттеджами, 3 линия от Волги. Напротив Васильевских островов
3	Земельный участок	Самарская область, Безенчукский р-н, с. Владимировка	собственность	ИЖС	570 000	20,00	28 500	http://www.avito.ru/samara/zemelnye_uchastki/uchastok_20_sot._izhs_169067372, тел: 8-929-705-35-95
	Под усадьбу, новый массив под ИЖС, идеально ровный, размер участка 40 х 50 м., река Волга (от берега - 300 м.), Васильевские острова, рыбалка, охота, живописные места редкой тишины и покоя. Участок - 20 соток
4	Земельный участок	Самарская область, Безенчукский р-н, с. Никольское	собственность	ИЖС	550 000	19,00	28 947	http://www.avito.ru/bezenchuk/zemelnye_uchastki/prodam_uchastok_19_sot._izhs_269817937, тел: 8-937-177-01-40
	Коммуникации рядом с участком, расположен на центральной улице. Участок ровный, угловой, можно разделить на несколько участков. До реки 100 метров.

Таблица 11 - Шкала приоритетов критериев для земельного участка

1	Местоположение, Наличие коммуникаций
2	Масштаб,
3	Разрешенное использование

Парное сравнение заключается в сравнении каждого критерия с каждым из всех остальных с целью возможного уточнения их ранжирования и (или) придания им соответствующего «веса». Расчет представлен в таблице 12.

Таблица 12- расчет веса критерия

	Местоположение	Масштаб	Разрешенное использование	Доступность коммуникаций	Среднее геометрическое	Вес фактора, %
Местоположение	1,0	2,0	3,0	1,0	1,6	35%
Масштаб	0,5	1,0	1,5	0,5	0,8	18%
Разрешенное использование	0,3	0,7	1,0	0,3	0,5	12%
Доступность коммуникаций	1,0	2,0	3,0	1,0	1,6	35%
СУММА					4,4	100%

Комментарии к расчету

Поправки в цены сопоставимых объектов вносятся на основании приведенных ниже шкал значений ценообразующих факторов.

	Удаленность от областного центра
1.	свыше 200 км	1 балл
2.	100-200 км	2 балла
3.	50-100 км	3 балла
4.	до 50 км	4 балла
	Удаленность от районного центра
1.	свыше 25 км	1 балл
2.	10-25 км	2 балла
3.	5-10 км	3 балла
4.	до 5 км	4 балла
5.	в районном центре	5 баллов
	Транспортная доступность
1.	удовлетворительная (1 вид междугороднего сообщения (автобус), ограниченное количество ежедневных рейсов - по расписанию) - 1 балл
2.	хорошая (1-2 вида маршрута междугороднего транспорта, количество поездок - более 2 в день) - 2 балла
3.	отличная (более 2 маршрутов общественного транспорта, неограниченное транспортное сообщение в течение дня) - 3 балла
	Масштаб
1.	свыше 25 сот.	1 балл
2.	21-25 сот	2 балла
3.	16-20 сот	3 балла
4.	11-15 сот	4 балла
5.	6-10 сот	5 баллов
6.	до 5 сот.	6 баллов
	Разрешенное использование
1.	сельскохозяйственное назначение	1 балл
2.	садоводство	2 балла
3.	ИЖС (ЛПХ)	3 балла
4.	коммерческое использование	4 балла
	Доступность коммуникаций
1.	подведение коммуникаций затруднено (значительно удалены от участка (более 1 км)) - 1 балл
2.	доступно подведение всех коммуникаций (коммуникации на расстоянии 50-1000 м) - 2 балла
3.	доступно подведение всех коммуникаций (коммуникации по границе участка) - 3 балла
4.	коммуникации на участке, подключены (электроэнергия) - 4 балла
5.	коммуникации на участке, подключены (электроэнергия, газоснабжение или водоснабжение) - 5 баллов
6.	коммуникации на участке, подключены (электроэнергия, газоснабжение и водоснабжение) - 6 баллов

«Поправка % за 1 балл» равна отношению величины корректировки к максимальному количеству баллов у объектов.

Итоговая корректировка, которую будет иметь тот или иной объект-аналог, будет равна произведению «поправка % за 1 балл» и разницы между суммой баллов объекта оценки по всем критериям и суммой баллов объекта-аналога (см. Таблицы 6, 14, 75).

На основе показателей стоимости выбранных объектов-аналогов при помощи внесенных корректировок нами была рассчитана рыночная стоимость объекта оценки. Средняя стоимость одной сотки рассчитана методом средней арифметической взвешенной. Полученным стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоены различные весовые доли (таблица 16), поскольку объекты-аналоги отличаются по наиболее значимым характеристикам, после чего Оценщик определил стоимость земельного участка путем перемножением его удельной стоимости на общую площадь.

Таблица 13- Местоположение
Объект оценки	Объект оценки	аналог 1	аналог 2	аналог 3	аналог 4
Факторы	Самарская область, Безенчукский район, с. Никольское, ул. Зеленая Лука, д. 10а	Самарская область, Безенчукский р-н, с. Владимировка	Самарская область, Безенчукский р-н, с. Владимировка	Самарская область, Безенчукский р-н, с. Владимировка	Самарская область, Безенчукский р-н, с. Никольское
Удаленность от областного центра	3	2	2	2	3
Удаленность от районного центра	3	2	2	2	3
Транспортная доступность	1	1	1	1	1
Итого баллы:	7	5	5	5	7
Максимум, баллы	7	-2	-2	-2	0
Коэффициент значения поправки	35%
Поправка % за 1 балл	5,0%
Итоговая корректировка:		10,1	10,1	10,1	0,0

Таблица 14 - Физические характеристики
	Объект оценки	аналог 1	аналог 2	аналог 3	аналог 4
Факторы	Самарская область, Безенчукский район, с. Никольское, ул. Зеленая Лука, д. 10а	Самарская область, Безенчукский р-н, с. Владимировка	Самарская область, Безенчукский р-н, с. Владимировка	Самарская область, Безенчукский р-н, с. Владимировка	Самарская область, Безенчукский р-н, с. Никольское
1	2	3	4	5	6
Доступность коммуникаций	коммуникации на участке, подключены (электроэнергия, газоснабжение и водоснабжение)	доступно подведение всех коммуникаций (коммуникации по границе участка)	доступно подведение всех коммуникаций (коммуникации по границе участка)	доступно подведение всех коммуникаций (коммуникации по границе участка)	доступно подведение всех коммуникаций (коммуникации на расстоянии 50-1000 м)
Доступность коммуникаций, баллы	6	3	3	3	2
Максимум, баллы	6	-3,00	-3,00	-3,00	-4,00
Коэффициент значения поправки	18%
Поправка % за 1 балл	2,94%
Итоговая корректировка:		8,8	8,8	8,8	11,8
Масштаб	33,87	10 сот.	13 сот.	20 сот.	19 сот.
Масштаб, баллы	1	5	4	3	3
Максимум, баллы	5	4,00	3,00	2,00	2,00
Коэффициент значения поправки	35%
Поправка % за 1 балл	7,06%
Итоговая корректировка:		-28,2	-21,2	-14,1	-14,1

Таблица 15 - Использование

Разрешенное использование	Объект оценки	аналог 1	аналог 2	аналог 3	аналог 4
	ИЖС, ЛПХ	ИЖС, ЛПХ	ИЖС, ЛПХ	ИЖС, ЛПХ	ИЖС, ЛПХ
Разрешенное использование, баллы	3	3	3	3	3
Максимум, баллы	3	0	0	0	0
Коэффициент значения поправки	12%
Поправка % за 1 балл	3,92%
Итоговая корректировка:		0,0	0,0	0,0	0,0

Таблица 16 - Весовые коэффициенты объектов-аналогов

	Местоположение	Масштаб	Разрешенное использование	Доступность коммуникаций	Среднее геометрическое	Вес фактора, %
Местоположение	1,0	1,0	3,0	2,0	1,6	35%
Масштаб	1,0	1,0	3,0	2,0	1,6	35%
Разрешенное использование	0,3	0,3	1,0	0,7	0,5	12%
Доступность коммуникаций	0,5	0,5	1,5	1,0	0,8	18%
СУММА					4,4	100%

Рыночная стоимость с земельного участка общей площадью 3 387,00 кв.м., определенная в рамках сравнительного подхода, составляет 999 000 рублей.

Определение рыночной стоимости жилого дома

К традиционным методам расчета затрат относятся следующие: метод сравнения удельных затрат, метод разделения себестоимости и метод количественной оценки.

Оценка полной восстановительной стоимости базируется на особенностях ценообразования в строительстве, которые обусловлены особенностями строительной продукции.

В оценочной практике используются следующие методы определения полной восстановительной стоимости:

1) Метод сравнительной единицы;

2) Метод разбивки по компонентам;

3) Метод количественного обследования.

Выбор метода определяется целью оценки и необходимой точностью расчета.

Метод сравнительной единицы основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1кв.метр, 1куб.метр) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и оцениваемым объектом (физические параметры, наличие легко монтируемого оборудования, условия финансирования и т.д.).

Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура).

Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы, например, «Укрупненные показатели стоимости строительства», «Укрупненные показатели стоимости восстановительной стоимости»

Для определения полной стоимости восстановления объекта оценки были использованы данные о стоимости строительства из информационно-справочных материалов по ценам и расценкам в строительстве за март 2013 г., предоставленные ООО «Центр ценообразования в строительстве» - лицензия на осуществление строительной деятельности № 012597 от 19 ноября 1999г. (Адрес: 443110, г. Самара, ул. Садовая, 278, тел./факс: (846) 276-67-79, http://www.ccs.samara.ru, E-mail: ccs@ccs.samara.ru) с целью обоснования укрупненных показателей стоимости в ценах на дату проведения оценки.

Расчет производится по следующей формуле:

Сн = Се.с. xSo x Kl x K2 x K3 x K4 x K5 (3)

где: Сн -- стоимость оцениваемого объекта;

Се.с. -- стоимость 1 кв. или кубического метра типичного сооружения на базовую дату;

So -- количество единиц сравнения (площадь или объем оцениваемого объекта)

К1 -- коэффициент, учитывающий выявленные отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением по площади, объему, прочим физическим параметрам;

K2 -- коэффициент корректировки на местоположение объекта;

К3 -- коэффициент изменения стоимости строительно-монтажных работ в период между базовой датой и датой на момент оценки;

К4 -- коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

К5 -- коэффициент, учитывающий НДС (%).

В основе данного метода лежит стоимость единицы сравнения типичного объекта или аналога, при выборе которого необходимо соблюдать сходство функционального назначения, физических характеристик, класса конструктивных систем, даты ввода объекта в эксплуатацию и другие характеристики.

Метод сравнительной единицы оценивает стоимость объекта по стоимости замещения. Это связано с тем, что используемая в расчетах стоимость сравнительной единицы представляет, как правило, не идентичный объект, а близкий аналог.

Для расчета восстановительной стоимости объекта индивидуального жилищного строительства - жилого дома - оценщиком выбран укрупненный стоимостной показатель на 1 кв. м. общей площади различных типов зданий, а именно:

- УПСС 1.4-008 (Двухэтажный жилой дом, крупноблочный, легкобетонные конструкции) который по объектным сметам без учета НДС на март 2013 г. составляет 26 086 руб./кв.м. (УПСС 1.4-008)

При определении полной восстановительной стоимости использовались следующие значения коэффициентов:

К1 --1,25 (поправочный коэффициент на отличие части конструкций, приведенных в сборнике УПСС 1.4-008);

К2 -- 1,00 (поправочный коэффициент на степень капитальности);

К3 --1,00 (т.к. базовая дата совпадает с датой оценки);

К4 -- 1,25 (на основании данных строительных организаций Самарского региона);

К5 - 1,18 (коэффициент, учитывающий НДС).

Сводный сметный расчет восстановительной стоимости жилого дома представлен в Таблице 17.

Расчет величины накопленного износа

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления и реальной рыночной стоимостью на дату оценки.

Физический износ - это потеря стоимости вследствие протекания при эксплуатации объекта процессов старения, разрушения, гниения, возникновения поломок, снижения прочности, ухудшения внешнего вида.

Удельные веса отдельных конструктивных элементов взяты из информационно-справочных материалов по ценам и расценкам в строительстве за март 2013 г., предоставленных ООО «Центр ценообразования в строительстве».

В соответствии с Постановлением правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87 «О составе разделов проектной документации и требования к их содержанию» в случае отсутствия объектов, работ и затрат, предусматриваемых соответствующей главой сводного сметного расчета, эта глава пропускается без изменения номеров соответствующих глав (табл.17).

Расчет физического износа объекта индивидуального жилищного строительства - жилого дома представлен в приложении (Таблица 18).

Функциональный износ вызывается изменением проектных решений, введением новых технических условий СНиПов, условий эксплуатации, несоответствием внешнего вида здания моде, нерациональностью использования помещений.

Применительно к рассматриваемому в настоящем отчете объекту оценки признаков функционального износа при анализе обнаружено не было.

Внешнее экономическое устаревание (внешний износ) обусловлено негативным по отношению к объекту изменением внешней среды, экономическими и политическими факторами и сопровождается ощутимым снижением доходов от его эксплуатации. Результатом является снижение продажной цены в силу потери привлекательности объекта для типичного инвестора. В отношении объекта оценки величина экономического износа определена путем переговоров с риэлторами агентств недвижимости. Величина износа составила 10%.

Исходя из вышеизложенного, с учетом стоимости земельного участка, полной восстановительной стоимости жилого дома и корректировки на износ, рыночная стоимость жилого дома общей площадью 160,00 кв.м. с земельным участком общей площадью 3 387,00 кв.м., определенная в рамках затратного подхода, составляет 8 719 700 (восемь миллионов семьсот девятнадцать тысяч) рублей.

Таблица 17 - Сводный сметный расчет

		Сметная стоимость тыс. руб
N п.п.	Наименование работ и затрат	СМР	Оборудование	Прочие затраты	Всего
	Глава 1. Подготовка территории строительства.
	Затраты не предусмотрены
	Итого по главе 1.
	Глава 2. Основные обьекты строительства.
1	Двухэтажный жилой дом, крупноблочный, легкобетонные конструкции	4174			4174
	Итого по главе 2	4174			4174
	Глава 8. Временные здания и сооружения.
3	Временные здания и сооружения (ГСН 81-05-01-2001)	83			83
	Итого по главе 8	83			83
	Итого по главам 1-8.	4257			4257
	Глава 9. Прочие затраты.
4	Зимние удорожание (ГСН 81-05-02-2001) 2,2 %			94	94
5	Затраты на страхование (2%)			85	85
	Итого по главе 9			179	179
	Итого по главам 1-9.	4257		179	4436
	Глава 10. Содержание дирекции ( технический надзор) строящегося предприятия.
6	Служба заказчика-застройщика			0	0
	Итого по главе 10			0	0
	Итого по главам 1-10.	4257		179	4436
	Глава 11. Подготовка эксплуатационных кадров.
7	Затраты не предусмотрены
	Итого по главам 1-11.
	Глава 12. Проектно-изыскательские работы и авторский надзор
8	Затраты на проектно-сметные работы 4,3%			191	191
	Итого по главам 1-12	4257		370	4627
9	Непредвиденные затраты 2% (МДС 81-1.99)			93	93
	Итого по сводному сметному расчету с непредв. затратами	4257		462	4719
11	То же с учетом прибыли предпринимателя				5899
12	То же с учетом НДС 18%				6961
13	То же на 1 кв.м. общей площади				44

Таблица 18 - Расчет физического износа

№ п/п	Наименование	Удельный вес по сборнику, (%)	Коэффициент корректировки	Полная восстановительная стоимость по элементно	Удельный вес скорректированный, %	Величина износа элемента, %	Вклад, %
1	Фундамент :	8,08%	1,00	703 061	8,08%	1,00%	0,08%
2	Стены и перегородки:	42,68%	1,00	3 713 695	42,68%	1,00%	0,43%
3	Перекрытия :	14,51%	1,00	1 262 552	14,51%	1,00%	0,15%
5	Крыша,кровля :	4,01%	1,00	348 920	4,01%	1,00%	0,04%
6	Полы :	4,92%	1,00	428 102	4,92%	1,00%	0,05%
7	Проемы :	5,32%	1,00	462 907	5,32%	1,00%	0,05%
8	Отделочные работы :	3,70%	1,00	321 946	3,70%	3,00%	0,11%
9	Инженерные коммуникации:	15,62%	1,00	1 359 136	15,62%	3,00%	0,47%
9.1.	Отопление, вентиляция, кондиционирование	5,53%	1,00	481 179	5,53%	3,00%	0,17%
9.2.	Горячее, холодное водоснабжние, внутренние водостоки, канализация, газоснабжение	5,28%	1,00	459 426	5,28%	3,00%	0,16%
9.3.	Электроснабжение, электроосвещение	3,55%	1,00	308 895	3,55%	3,00%	0,11%
9.4.	Слаботочные устройства	1,26%	1,00	109 636	1,26%	3,00%	0,04%
9.5.	Прочие	0,00%	0,00	0	0,00%	0,00%	0,00%
10	Прочие работы :	1,16%	1,00	100 935	1,16%	3,00%	0,03%
	Итого:	100,00%		8 701 255			1,41%

Определение рыночной стоимости объекта исследования доходным подходом (обоснование отказа от применения)

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта.

Существуют два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока. Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

В результате проведенного анализа рынка объектов аренды жилых домов расположенных в Самаркой области была сделана статистическая выборка, в генеральную совокупность которой вошли всего два объекта, предлагаемые в аренду и отвечающие критериям схожести по типу и назначению. Выбранные объекты значительно отличаются от оцениваемого объекта по этажности, наличию коммуникаций, количества комнат, а также месторасположению.

Данный факт свидетельствует о не представительности самой выборки, и характеризует ее в матрице объема данных параметрами низкой степени точности и сильным разбросом данных. Собранная рыночная информация о сравнимых объектах не позволяет произвести расчеты в рамках доходного подхода, а результаты оценки будут величинами достаточно случайными.

Кроме того предложения имеют ярко выраженный сезонный характер в весеннее-летний период с мая по август, что свидетельствует о неперспективности использования объекта исследования для извлечения прибыли.

В связи с вышеизложенным, доходный подход в расчетах рыночной стоимости объекта исследования не применялся.

Согласование результатов

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (с учетом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

Затратный подход учитывает ограничительные условия, вытекающие из его сути. Во-первых, это наличие принципиальных различий между величиной инвестиционных издержек и рыночной стоимостью улучшений.

Во-вторых, затратный подход по своей сути не учитывает влияние строительного лага - интервала времени, необходимого для воссоздания улучшений аналогичной полезности. В действительности же потенциальный инвестор (покупатель) в расчетах предусмотрит строительный лаг как дисконтированную потерю ожидаемого дохода, которую он, очевидно, учтет в текущей стоимости воспроизводства (замещения) в виде предпринимательской прибыли. При этом необходимо иметь в виду, затратным подходом воспроизводится не инвестиционная, а рыночная стоимость. Рынок же оценивает недвижимость по совокупности покупательского спроса безотносительно к динамике денежных потоков конкретного инвестора.

Рыночная стоимость, полученная затратным подходом, существенного отличается от других подходов, так как затратный подход учитывает затраты на восстановление, не учитывая доходность, местонахождение и назначение помещений, как коммерческих объектов.

Принято считать, что при развитом рынке сравнительный подход дает достаточно точный результат. Метод рыночной привлекательности основан на информации о сделках (или ценах предложений) с аналогичными объектами недвижимости. Инвестор, действуя по принципу замещения (или альтернативной инвестиции) может инвестировать либо в оцениваемую недвижимость, либо в аналогичные объекты. По этой причине данные о стоимости объектов-аналогов, имеющиеся на рынке, служат наилучшими ориентирами для определения стоимости оцениваемой недвижимости. Данный подход требует полной и адекватной ценовой информации по сопоставимым объектам-аналогам. Метод характеризуется рядом недостатков, среди которых необходимо отметить:

-метод основан на прошлых событиях (в случае использования информации о сделках), то есть не принимаются в расчет будущие ожидания инвесторов относительно объекта инвестирования;

-трудности с получением актуальных данных по сопоставимым объектам.

Рынок располагает достаточной информацией для проведения оценки объекта. В то же время точность и достоверность расчетов, выполненных в рамках сравнительного подхода, в настоящих условиях снижается из-за того, что используются данные предложений, а не реальные цены продаж. При подборе аналогов учитывалось текущее состояние объектов оценки, их местоположение и прочие, наиболее значимые показатели на дату оценки.

Учитывая вышеизложенное, эксперт пришел к следующим весовым коэффициентам, отражающим достоверность использования этих подходов для определения итоговой стоимости. Итоговая стоимость определяется как сумма произведений стоимостей, определенных соответствующими подходами на соответствующие весовые коэффициенты:

Результаты согласования сведены в табл. 19.

Таблица 19 - Согласование результатов подхода

Критерий согласования	Сравнительный подход	Затратный подход
Соответствие полученных результатов цели исследования	8	4
Достоверность и достаточность исходной информации	7	6
Способность учитывать структуру и влияние ценообразующих факторов	7	3
Объективность расчетов за счет применения математических и логических процедур	7	6
Чувствительность расчетов к входным параметрам и ограничительным условиям	6	5
Сумма баллов	35	24
Весовой коэффициент	0,59	0,41
Результат подхода, руб.	9 136 550	8 719 700
Доля в итоговой стоимости, руб.	5 390 565	3 575 077
Согласованная стоимость (С), руб.	8 965 642

То есть, согласованная величина рыночной стоимости объекта исследования на дату оценки составила: 8 965 642 или округленно в соответствии с правилами округления 8 970 000 (восемь миллионов девятьсот семьдесят) рублей.

Исходя из результатов оценки полученных в рамках затратного подхода, доли в стоимости совокупного объекта исследования земельного участка общей площадью 3 387,00 кв.м. и жилого дома общей площадью 160,00 кв.м. соответственно составляют 0,11 и 0,89.

Тогда, согласованная рыночная стоимость жилого дома общей площадью 160,00 кв.м. в составляет 7940 000 рублей; земельного участка общей площадью 3 387,00 кв.м. - 1 030 000 рублей.

3.3 Выводы

Настоящим исследованием установлено, что рыночной стоимость

домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, расположенных по адресу: Самарская область, Безенчукский район, с. Никольское, ул. Зеленая Лука, д. 10а. составляет:

8 970 000 (восемь миллионов девятьсот семьдесят) рублей из них

рыночная стоимость жилого дома общей площадью 160,00 кв.м. в составляет 7940 000 (семь миллионов девятьсот сорок тысяч) рублей;

рыночная стоимость земельного участка общей площадью 3 387,00 кв.м. составляет 1 030 000 (один миллион тридцать тысяч) рублей.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Результатом выполнения данной аттестационной работы явилось подробное изучение теоретических основ судебной строительно-технической экспертизы, которые состоят их основных понятий и определений, изучения структуры задания и существующих факторов экспертизы. В работе полностью изучены и охарактеризованы нормативно-правовые акты, являющиеся основой проведения судебной строительно-технической экспертизы в РФ.

Объект выпускной аттестационной работы охарактеризован с точки зрения технических, функциональных и эксплуатационных характеристик исследования.

В ходе выполнения выпускной аттестационной работы проведено определение рыночной стоимости домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, рассчитан его физический износ.

Расчет стоимости осуществлен в рамках сравнительного и затратного подходов с последующим согласованием результатов. Обоснован отказ от применения доходного подхода.

Таким образом, все задачи поставленные при выполнении работы были выполнены.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Судебная экспертиза в гражданском, арбитражном, административном и уголовном процессе / Е.Р.Россинская.- 3-е изд., доп.- М. : Норма: ИНФРА-М,2011.-736с.

«Оценка объектов собственности» учебник / И.Г. Бурцев, А.В. Гурьянов, О.В. Дидковская, С.В. Домнина, В.В. Козлов, М.В. Кошкина, Н.З. Мазур, М.С. Мороз, М.П. Павлова, Д.А. Тилли, Г.В. Усольцева, С.И. Файнгерш, И.С. Фролов, А.М. Штейнберг. - Самара: НОУ ВПО «Самарский институт - ВШПП», 2011

Сборник УПСС-2011.11 Книга 1,2

«Экономика и менеджмент недвижимости», Е.С. Озеров, Санкт-Петербург, 2003

СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений»

Постановление правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87 «О составе разделов проектной документации и требования к их содержанию»

МДС 81-35.2004 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации»

ГСН 81-05-01-2001 «Сборник сметных норм затрат на строительство временных зданий и сооружений»

ГСН 81-05-02-2007 «Сборник сметных норм дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время»

МДС 83-1.99 «Методические рекомендации по определению размера средств на оплату труда в договорных ценах и сметах на строительство и оплате труда работников строительно-монтажных»

Постановление правительства РФ от 21.06.2010 № 468 «О порядке проведения строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства»

Справочник базовых цен на проектные работы для строительства на территории Самарской области (2-е издание)

ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» Подготовлены к утверждению Управлением по научным исследованиям и нормированию Госгражданстроя (канд. техн. наук И. М. Архаров) и Управлением по ремонту жилищного фонда Госгражданстроя (инженеры В. В. Мешечек, И. Д. Волгин)

«Принятие решений. Метод анализа иерархий», Т. Саати, И.: "Радио и связь", 1993.

ПРИЛОЖЕНИЯ

ПОРУЧЕНИЕ НА ПРОИЗВОДСТВО СУДЕБНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

по гражданскому делу № 2-3058/14

г. Самара «12» июля 2014 г.

Мировой судья судебного участка № 48 по Самарской области Климова Н.С.

Секретарь Пономарева И.М.

С участием истца Марыкова Вячеслава Ивановича

Ответчика ОАО «ВТБ 24» в лице представителя ОАО «ВТБ 24» Герасимовой Т.А.

Рассмотрев исковое заявление Симонова В.Г. к ОАО «ВТБ 24»

УСТАНОВИЛ:

Истец признать ничтожным, договор залога № 123/456 принадлежащего ему на праве собственности домовладения и земельного участка, функционально связанного с ним, расположенных по адресу: Самарская область, Безенчукский район, с. Никольское, ул. Зеленая Лука, д. 10а

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. Исследовать домовладение и земельный участок, функционально связанный с ним, расположенные по адресу: Самарская область, Безенчукский район, с. Никольское, ул. Зеленая Лука, д. 10а., с целью определения рыночной стоимости.

Приложение Б

ПОДПИСКА ЭКСПЕРТА

Мне, сотруднику экспертно-правового центра ООО «АО «Приоритет» Суворову Александру Александровичу, в связи с поручением произвести экспертизу по гражданскому делу № 2-3058/14 по иску Марыкова В.И. к ОАО «ВТБ 24» о признании ничтожным договора залога, разъяснены права и обязанности эксперта, предусмотренные ст. 85 ГПК РФ.

Об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ предупрежден.

«01»__августа___2014 г. _______________________________

Приложение В

Предложения о продаже объектов недвижимости - жилых домов

http://www.avito.ru/samara/doma_dachi_kottedzhi/dacha_60_m_na_uchastke_5.5_sot._215605100

http://www.avito.ru/bezenchuk/doma_dachi_kottedzhi/dom_50_m_na_uchastke_20_sot._261233526



http://www.avito.ru/samara/doma_dachi_kottedzhi/dom_150_m_na_uchastke_10_sot._279690217

http://www.avito.ru/bezenchuk/doma_dachi_kottedzhi/kottedzh_133_m_na_uchastke_10_sot._273127972

Предложения о продаже земельных участков

http://www.avito.ru/bezenchuk/zemelnye_uchastki/uchastok_10_sot._izhs_293547553

http://www.avito.ru/samara/zemelnye_uchastki/uchastok_13_sot._izhs_274676840



http://www.avito.ru/samara/zemelnye_uchastki/uchastok_20_sot._izhs_169067372

http://www.avito.ru/bezenchuk/zemelnye_uchastki/prodam_uchastok_19_sot._izhs_269817937

Размещено на Allbest.ru