Расчет затрат на воспроизводства объекта недвижимости.

В процессе определения остаточной восстановительной стоимости нами вначале была определена полная восстановительная стоимость (полная стоимость замещения) объекта оценки - ПС зам.

Под восстановительной стоимостью понимается стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Расчет произведен на основании:

1. Постановление Госстроя СССР от 11.05.83г. № 94 “Об утверждении индексов изменений сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов ( сводных смет) строек”.

2. Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 12 марта 2004 г. N 129 "Об индексации стоимости строительно-монтажных работ"

3. Постановление КМ РТ от 5 марта 1997 г. N 201 “Об утверждении и введении в действие сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых зданий, садовых летних домиков и гаражей для оценки основных фондов в РТ”

4. ВСН 53-86 (р) Правила оценки физического износа жилых зданий, Госстрой СССР, Москва, 1988 г.

5. Постановление КМ РТ от 13.10.2000 г. N 725 "Об индексации стоимости строительно-монтажных работ"

6. Сборник № 26 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений в совхозах, колхозах и других сельскохозяйственных предприятиях и организациях для переоценки основных фондов», в ценах 1969г., М.1970

7. Письмо Минрегиона России от 04.05.2012года № 10837-ИП/08 Об индексах изменения сметной стоимости на II квартал 2012 года,

8. Аналитические данные периодической печати, риэлторских компаний города.

Основная формула расчета полной стоимости замещения (ПС зам.) следующая:

ПС зам. = СС х V х И69-84 х И84-91 х И91-01 х И01-13 (1)

где: ПС зам. - полная стоимость замещения;

СС - стоимость единицы строительного объема аналогичного объекта в ценах 1969 года;

И 69-84, И 84-91, И 91-01 - индексы изменения стоимости строительно- монтажных работ из цен 1969г. в цены 1984г., из цен 1984г. в цены 1991г., и из цен 1991г. в цены 2001 года.

Для пересчета стоимости строительно-монтажных работ из цен 1969г. в цены 1984г. был использован индекс в размере 1,19 и территориальный коэффициент 1,03 (Постановление Госстроя СССР от 11.05.83г. №94 “Об утверждении индексов изменений сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек”).

Для пересчета стоимости строительно-монтажных работ из цен 1984 г. в цены 1991 г. был использован индекс в размере 1,56 и территориальный коэффициент 0,97

(Письмо Госстроя РФ от 6.09.90г. № 14-Д “Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве”)

Для пересчета стоимости строительно - монтажных работ из цен 1991 г. в цены 2001года, т.е. на дату оценки, был принят индекс в размере 11.1 (без учета НДС), (Постановление КМ РТ от 13.10.2000 г. N 725 "Об индексации стоимости строительно-монтажных работ")

Для пересчета стоимости строительно - монтажных работ из цен 2001 г. в цены 2013 года, т.е. на дату оценки, был принят индекс в размере 4,31 (Постановление КМ РТ от 22.02.2011г. N 151 "Об индексации стоимости строительно-монтажных работ").

Таблица 3- Расчет полной стоимости затрат на замещение объекта оценки

где С - восстановительная стоимость (стоимость замещения) здания.

Расчет физического износа производим исходя из удельного веса и фактического состояния конструктивных элементов строений

Таблица 4- Расчет физического износа жилой дом

Таблица 5- Расчет физического износа пристрой

Таблица 6- Расчет физического износа сарай

Таблица 7- Расчет физического износа тесовый сарай

Таблица 8- Расчет физического износа бани

Уборная имеет не значительный физический износ в размере 10%.

Забор деревянный имеет физический износ в размере 10%.

Металлический забор и ворота свежей постройки имеют физический износ 10%.

Расчет функционального износа

Функциональный износ отражает снижение стоимости в результате таких факторов, как непривлекательный вид, плохая или не эффективная планировка, дизайн и т.д. Этот вид износа обусловлен внутренними свойствами объекта и также может быть устранимым и не устранимым.

Исчисление функционального износа может производиться либо в виде капитализированной величины дополнительных затрат, связанных с недостатками или несоответствием внешнего и внутреннего оформления объекта оценки, либо как разница между стоимостью современного конструктивного элемента и стоимостью имеющегося на объекте оценки устаревшего конструктивного элемента с учетом его физического износа и затрат на его демонтаж.

В жилом доме отсутствует центральное отопление, горячая вода, канализация, телефон. Следовательно он имеет функциональный износ в размере 5%.

Сараи из бревен и тесовые сараи так же имеют функциональный износ в силу того, что современные хозяйственные постройки выполняются из кирпича.

Расчет внешнего износа.

Экономический износ вызывается внешними по отношению к факторам и поэтому называется внешним износом.

Он определяется как снижение срока полезности в результате факторов, внешних по отношению к объекту, таких, как экономическое развитие или изменение окружающей среды, которые оказывают влияние на соотношение спроса и предложения на рынке.

Обычно внешний износ проводится двумя методами:

метод капитализации потери дохода, относящийся к внешнему воздействию;

метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

В данном случае объект оценки находится в развивающемся, застраиваемом районе в экологически чистом месте в небольшой удаленности от города и снижение интереса к нему потенциальных пользователей по прямому назначению не представляется возможным. Внешний износ принимаем равным 0%

Расчет остаточной стоимости объекта оценки.

Остаточная восстановительная стоимость - это стоимость, которая определяется на основе полной стоимости замещения с учетом износа, т.е. потери в стоимости и ценности объекта в результате его устаревания, изнашивания, эксплуатации и т.д.

(Постановление Правительства РФ № 519 от 6.07.01г. “Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности”).

Остаточная стоимость замещения объекта оценки была определена путем вычисления из полной стоимости замещения величины физического износа:

ОС = ПС зам. - И нак. (6)

где: ОС - остаточная стоимость объекта оценки;

ПСзам. - полная стоимость замещения объекта оценки;

И нак - накопленный износ.

Таблица 9- Расчет физического износа итог

Остаточная стоимость улучшений земельного участка составляет 1 031 069 рублей.

Расчет стоимости земельного участка.

Согласно ст. 9 Конституции Российской Федерации земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

В соответствии с Законом РФ “О плате за землю” пользование землей в Республике Татарстан является платным. Формами платы являются: земельный налог, а также арендная плата и нормативная цена земли - единовременные платежи при передаче земельных участков, находящихся в государственной собственности, собственности местного самоуправления, в собственность граждан и юридических лиц, пожизненное наследуемое владение, пользование, в том числе в аренду, включая плату на воспроизводство инженерной и природоохранной инфраструктуры населенного пункта.

Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности и устанавливаются в виде стабильных платежей за единицу площади в год.

За земли, переданные в аренду из земель, находящихся в государственной собственности, собственности местного самоуправления, взимается арендная плата. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

Стоимость участка земли определяется одним из следующих методов:

метод остатка для земли - для экспертизы застроенных участков, по которым есть информация о доходах от единого объекта недвижимости в целом. Теоретической основой данного метода является положение о том, что доход от объекта недвижимости (земельный участок с улучшениями) формируется как сумма дохода от зданий (сооружений) и дохода от земельного участка;

метод предполагаемого использования - для экспертизы застроенных и незастроенных земельных участков; больших площадей, разбиваемых на отдельные стандартные земельные участки, осваиваемые под застройку, т.е. когда разбивки на участки большого земельного надела представляет собой наилучшее и наиболее эффективное использование земли с учетом застройки;

методом сравнения продаж - для экспертизы земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Теоретической основой метода является положение о том, что стоимость объектов оценки определяется путем внесения в цены сопоставимых объектов поправок по элементам и единицам сравнения;

метод распределения - экспресс оценка земельных участков с относительно новыми однотипными объектами недвижимости, где земельные участки не имеют существенных особенностей и различий в месторасположении, конфигурации, площади и наличии коммуникаций. Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Он может применяться в условиях недостаточной информации о продажах земельных участков, а полученные сведения могут служить основой для установления начальных цен при продаже объектов на аукционе;

метод выделения - для экспертизы земельных участков с типовой застройкой (например: загородные дачные участки, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется, т.е. в общей стоимости объекта, наибольший удельный вес занимает земельный участок). Условием применения является наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя экспертный земельный участок;

методом капитализации земельной ренты - метод для застроенных и незастроенных участков, по которым имеются сведения о величине арендной платы по земельным участкам такого типа. Теоретической основой метода является положение о том, что доходы, получаемые от сдачи в аренду земельных участков по рыночным арендным ставкам, пропорциональны их стоимости;

метод добавочной продуктивности (модификация метода остатка для земли) - для экспертизы земель, находящихся в собственности хозяйственных обществ, с расположенными на данном земельном участке зданиями, сооружениями и другими улучшениями, необходимыми для производственно-хозяйственной деятельности предприятия. Теоретической основой метода является положение о том, что доход, извлекаемый из земельной собственности, представляет собой то, что остается после возмещения расходов на труд, менеджмент и капитал;

по нормативной цене выкупа - при отсутствии достаточного количества рыночной информации о продажах и аренде.

Результат экспертизы земельных участков зависит от цели экспертизы. Цель обуславливает вид стоимости земельного участка, а также права, которые оцениваются.

Стоимость участка земли всегда должна рассматриваться с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного использования. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всей собственностью. Стоимость земли может быть равна или даже быть больше, чем стоимость всей собственности. При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения - это вклад в стоимость.

Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж.

В качестве сопоставимых с оцениваемым выбраны земельные участки в г. Мензелинск, как наиболее близкие по диапазону цен. В качестве критериев сопоставимости брались такие параметры, как объем прав на земельный участок, условия продажи, местоположение, размер земельного участка и целевое назначение.

Таблица 10 - Аналоги незастроенных земельных участков

Проведенный анализ найденных аналогов показывает, что на цену земельного участка влияет его размер, расположение в пределах населенного пункта, наличие коммуникаций и развитых подъездных путей.

Сравнением экспертный земельный участок свободный от всяких улучшений.

Единицей сравнения принят 1 кв. м. земельного участка.

Таблица 11- Расчет стоимости

Примечание к таблице:

Подобранные аналоги по основным характеристикам соответствуют объекту экспертизы. Применены следующие поправочные коэффициенты:

1. Корректировка на разницу между ценой предложения и ценой продажи.

В результате исследования по анализу скидок на торг в условиях современного рынка по состоянию на январь 2013 г. были получены средние значения скидок на торг в разрезе сегментов размеров рынка.

Таблица 12- Рекомендуемые значения скидки на торг, %