Оценка объекта недвижимого имущества

руб./

сот

14 000

17 333

15 000

Назначение участка

Под производственную территорию

Под производственную территорию

Под производственную территорию

Под производственную территорию

Корректировка

%

0

0

0

Скорректированная цена

руб./

сот

14 000

17 333

15 000

Дополнительные улучшения

Возможность подведения всех коммуникаций

Возможность подведения всех коммуникаций

Возможность подведения всех коммуникаций

Возможность подведения всех коммуникаций

Корректировка

%

0

0

0

Скорректированная цена

руб./

сот

14 000

17 333

15 000

Выводы:

Общая валовая коррекция

0

0

0

Весовой

коэффициент

0,5

0,25

0,25

Стоимость объекта

руб./

сот

15 083

Стоимость объекта

руб.

2 518 861

Рыночная стоимость права аренды на земельный участок, площадью 16700 м2, рассчитанная методом сравнения продаж, на дату оценки с учетом округления составляет: 2 518 861 (Два миллиона пятьсот восемнадцать тысяч восемьсот шестьдесят один) рубль.

2.8.3ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ВОСПРОИЗВОДСТВА УЛУЧШЕНИЙ

В рамках затратного подхода при оценке нежилых зданий определялась стоимость воспроизводства. Исходными данными для расчета являются функциональное назначение, общие геометрические характеристики (площадь, объем, этажность) объекта оценки, группа капитальности, перечень основных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. Расчёт производился по УПВС, с определением совокупного износа здания.

(1)

где:

ПВС - Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта;

ПВСед. - полная восстановительная стоимость строительства единицы сравнения в ценах на дату оценки;

Vo - Строительный объем оцениваемого объекта (количество единиц сравнения).

При определении восстановительной стоимости объекта оценки затратным методом, оценщиком в качестве нормативной базы для расчета восстановительной стоимости использованы сборники УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости). На основе сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) осуществляется подбор объекта-аналога, расчет корректировок на отличия объекта-оценки от объекта-аналога и вычисление стоимости строительства с разбивкой по конструктивным элементам в соответствии с рекомендациями технической части УПВС. Перевод в уровень цен на дату оценки, производится с применением стандартных индексов удорожания строительной продукции.

В восстановительную стоимость указанных укрупненных показателей включены все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательских работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно-премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за подвижной характер работ и др. Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений учитывают все общестроительные работы, санитарно-технические устройства и электроосвещение внутри зданий, а в некоторых случаях также стоимость железнодорожных путей в пределах здания. В восстановительную стоимость включены также подъемники (лифты), находящиеся в зданиях.

Подбор соответствующего показателя по сборнику производится в зависимости от назначения и конструкции оцениваемого здания или сооружения, применяемых материалов для фундамента, стен, перекрытия, колонн, каркаса здания, этажности, наружной и внутренней отделки здания и др. При условии совпадения технических характеристик, стоимость 1,0 м3 оцениваемого здания принимается равной стоимости 1,0 м3 здания по сборнику для данного территориального пояса с учетом капитальности и климатического района. При расхождении технических характеристик вводятся поправки к восстановительной стоимости в порядке, указанном в соответствующих сборниках. Расчет полной восстановительной стоимости единицы сравнения производится по формуле (2):

ПВСед. = УСП69 ?Кр ?И69,84-11, (2)

где: ПВСед. - полная восстановительная стоимость единицы сравнения, руб.;

УСП69 - удельный стоимостной показатель (руб.) за единицу сравнения объектов оценки в ценах 1969 г.;

Кр - районный коэффициент;

И11, 84-11 - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 г. в цены на II квартал 2011 г., 96,65 (см. формулу 3);

Индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 г. в цены на II квартал 2011 г определялся следующим образом:

(3)

где:

И69-84 - индекс перехода от цен 1969 года к ценам 1 января 1984 года, 1,18 (Приложение №1 к Постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94);

И84-04 - индекс перехода от цен 1984 года к ценам 31 декабря 2004 года по объектам гражданского строительства, 44,78 (ежемесячный информационно-аналитический бюллетень стоимости работ, услуг и объектов строительства, "ЧелСЦена", часть 2, № 12, декабрь 2004 г.);

И00-04 - индекс перехода от цен 2000 г. к ценам 2004 года, 2,34 (ежемесячный информационно-аналитический бюллетень стоимости работ, услуг и объектов строительства, ЧелСЦена", часть 2, № 12, декабрь 2004 г.);

И00-11 - индекс перехода от цен 2000 г. к ценам 2011 года, 4,28 (ежемесячный информационно-аналитический бюллетень стоимости работ, услуг и объектов строительства, ЧелСЦена", часть 2, № 12 декабрь 2010 г.).

Таким образом, индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ от цен 1969 г. в цены 2011 г. на дату оценки составляет:

И69,84-11=1,18?(44,78/2,34)?4,28 (4)

Результаты расчета ПВС здания приведены в таблице 6.

2.8.4ОЦЕНКА СОВОКУПНОГО ИЗНОСА

Совокупный износ зданий и сооружений рассчитывался по формуле:

Св. И = СЗ • {1 - (1 - ФИ / 100) • (1 - Фн.И / 100) • (1 - Вн.И / 100) (5)

где:

СЗ - стоимость замещения, руб.;

Cв.И - совокупный износ, %;

ФИ - физический износ, %;

Фн.И - функциональный износ, %;

Вн.И - внешний износ, %.

Оценка физического износа оцениваемого помещения проводилась методом срока жизни. Данный метод основан на допущении, что износ здания, его элемента или системы зависит от эффективного возраста здания и срока экономической жизни здания.

Такой подход регламентирован в следующих нормативных документах:

Правила оценки физического износа жилых зданий: ВСН 53-86. Госгражданстрой. М., 1965

Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий Госстрой СССР. - М. Стройиздат, 1965

Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально - культурного назначения: ВСН 58-88 (р) М. 1990.

ФИ = Тэф./ Тэк. (6)

где:

ФИ - накопленный физический износ здания или его элемента руб.

Тэф - эффективный возраст здания

Ттип. - срок экономической жизни здания.

Эффективный возраст оцениваемых зданий по мнению оценщика совпадает с хронологическим возрастом, срок экономический жизни 70-175 лет. Результаты расчета физического износа представлены в таблицах 6.

При оценке функционального и экономического износа учитывались следующие факторы:

- Планировка помещения полностью соответствует его назначению.

- Объект оценки в целом удовлетворяет основным требованиям потенциальных покупателей.

- По мнению оценщика, внешние факторы не оказали существенного негативного влияния на объект оценки.

В данной ситуации величина функционального и внешнего износа объекта оценки незначительна и может быть принята равной нулю.

Результаты расчета совокупного износа зданий приведены в таблицах 6.

2.8.5 КОРРЕКТИРОВКА СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ НА

ВЕЛИЧИНУ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ

Прибыль предпринимателя (ПП) - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. К факторам риска относятся:

- Экономические и политические факторы;

- Социальные и региональные факторы;

- Предпринимательский фактор;

- Фактор условий строительства.

Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли.

Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка капитализации, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже:

ПП=У® + R безриск (7)

где:

ПП - прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;

У® - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;

R безрисковая - очищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).

Безрисковая ставка дохода на капитал отражает гарантированный доход, который может быть получен от инвестиций с низким уровнем риска. По данным сайта www. Cbr.ru, эта ставка на дату оценки составляет

Таблица № 5 Ставки рынка ГКО-ОФЗ

Дата	Краткосрочная ставка, % годовых	Среднесрочная ставка, % годовых	Долгосрочная ставка, % годовых
11.03.2011	3,4	4,38	7,56

Диапазон остальных рисков в мировой оценочной практике принимается обычно от 0% до 5%

Таблица № 6 Диапазон рисков

Составляющие	Размер рисковой премии, %
Безрисковая ставка	7,56
Риск, связанный с маркетингом (предвидение изменений в спросе, соответствие потребностям рынка)	1
Риск, связанный с управлением инвестициями	1,5
Риск потери потребительских качеств объекта	2
Риск за низкую ликвидность	1,5
Ставка возврата капитала	1

Таким образом, прибыль предпринимателя составил: ПП=7+7,56=14.56 %

2.8.6 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ УЛУЧШЕНИЙ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Таблица № 7 Расчет полной восстановительной стоимости улучшений в ценах 1969 г.

Наименование объекта

Год ввода (ориентировочно)

Описание объекта

Источник

Единица измерения

Объем (площадь, длина)

Удельный стоимостной показатель

Индекс поправочный на климатический район

Коэффициент поправочный к удельному стоимостному показателю

Поправка на группу капитальности

Итоговый удельный стоимостной показатель

Результаты расчета ПВС, руб.

Механи-ческий цех

1983

Общая площадь 1500 кв.м., группа капитальности II

УПВС № 2, табл. № 189

М2

4500

11

1,09

1

1

11,99

53 955

Таблица № 8 Расчет восстановительной стоимости объекта оценки с учетом износа в ценах на I квартал 2011 г.

Наименование объекта	Результаты расчета ПВС, руб.	Индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 г. В цены на 2 квартал 2011 г.	ПВС на I квартал 2011 г. Без учета износа	ПВС c учетом прибыли предпринимателя	ПВС с учетом НДС, руб.	Физический износ (%)	Функциональный износ (%)	Экономический износ (%)	Совокупный износ	ПВС улучшений с учетом износа, величины предпринимательской прибыли и НДС, руб.
Механический цех	53 955	96,65	5 214 750	5 974 017	7 049 340	17	0	0	17	5 850 952
Стоимость улучшений	5 850 952
Стоимость земельного участка, руб.	2 518 861
Стоимость улучшений с учетом стоимости земельного участка, руб.	8 369 813

Рыночная стоимость производственного здания, расположенного по адресу: Россия, г. Челябинск; Ленинского р-на; ул. Новороссийская; строение № 13. по состоянию на дату оценки, выполненная затратным подходом, с учетом округления соответствует: 8 369 813 (Восемь миллионов триста шестьдесят девять тысяч восемьсот тринадцать) рубля, в том числе НДС.

2.9 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА С

ПОМОЩЬЮ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Доходный подход предполагает, что стоимость недвижимости на дату оценки равна текущей стоимости чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет от сдачи объекта в аренду или размещения на его территории доходного бизнеса.

Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью, в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи помещения в аренду. При оценке недвижимости, в отличие от оценки бизнеса, различием в рисках аренды и бизнеса принято пренебрегать.

Функциональное назначение помещения для аренды определяют, исходя из наилучшего и наиболее эффективного его использования.

При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные (в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов - потоки денежных средств, для различных объектов должны рассчитываться на одинаковой основе. В настоящем расчете использовались прогнозные данные.

Выбор коэффициента капитализации - один из ключевых моментов в рамках доходного подхода.

Стоимостную оценку в рамках доходного подхода применительно к оценке недвижимого имущества можно представить в виде следующей формулы:

PV = NOI/R (8)

где:

PV - текущая стоимость объекта оценки;

NOI - чистый операционный доход;

R - коэффициент капитализации.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

- Анализ рынка аренды и продажи с целью определения коэффициента капитализации;

- Определение чистого операционного дохода;

- Расчет стоимости объекта оценки.

Стоимость земельного участка (местоположение) автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом.

2.9.1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА

Чистый операционный доход - рассчитанная устойчивая величина дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительного (эффективного) валового дохода всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчет чистого операционного дохода начинается с определения потенциального валового дохода от использования имущества. Расчет чистого операционного дохода приведен в таблице 13.

Потенциальный валовой доход - это общий валовой доход от недвижимости при 100% загрузке.

Далее в процессе оценки объекта определялся эффективный валовой доход, который представляет собой разницу между потенциальным валовым доходом и поправкой на недоиспользование объекта на полную мощность.

При определении поправки на недоиспользование объектов учитывался следующий фактор: В данном районе избыток альтернативных предложений аналогичных объектов.

В связи с вышеизложенным поправка на возможное недоиспользование объекта принимается равной - 25%.

Операционные расходы были приняты в размере 20 % от действительного валового дохода на основании проведенного маркетингового исследования и данных аналитических статей ряда профессиональных изданий.

2.9.2 АНАЛИЗ СТАВОК АРЕНДЫ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ

Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений аналогичного функционального назначения. В рамках данного подхода проводится анализ рынка с целью установления арендных ставок для типов зданий, которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемыми зданиями. Для устранения разницы между объектами аналогами и объектами анализа, необходимо произвести корректировки с тем, чтобы сопоставимый объект был настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно. Данные об отобранных для сравнения объектах по арендам аналогичных производственных зданий приведены в Таблице 9.

Таблица № 9 Данные об объектах сравнения по арендам аналогичных производственных зданий

Данные	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Источник информации	www.74dom.ru, тел. 8 963 515 71 11	www.74dom.ru, тел. 8 919 80 88 704	www.74dom.ru, тел. 8 908 719 81 28
Адрес	г. Челябинск, Ленинский р-он	г. Челябинск, Ленинский р-он	г. Челябинск, Ленинский р-он
Совершенная сделка или предложение	предложение	предложение	предложение
Переданные имущественные права	аренда	аренда	аренда
Рыночные условия = время	Март 2011	Март 2011	Март 2011
Физические характеристики	1 500	1 000	2 000
Дополнительные улучшения	-	-	-
Арендная ставка, руб/м2	100	110	115

Далее приводится описание поправок к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым объектом и сравниваемыми аналогами.

Поправки к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым и сравниваемыми объектами, приведены в Таблице 8 (таблица корректировок по арендным платежам).

Обоснование корректировок, примененных в Таблице 10.

Таблица № 10 Описание вносимых поправок

Корректировка по элементу сравнения	Объект сравнения	Обоснование корректировки
1. Совершенная сделка или предложение	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается разница между сделкой и предложением. Обычно составляет 0-20%. Корректировка не вводилась.
2. Переданные имущественные права	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается поправка на разницу в стоимости между полными правами частной собственности и не полными, составляет 5-10%. Корректировка не вводилась.
3. Условия рынка (время предложения)	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается изменение стоимости на рынке недвижимости по истечении определенного срока времени между объектом оценки и аналогами. Все аналоги предлагаются к продаже на дату оценки. Было принято решение не вводить корректировки на объекты - аналоги.
4. Поправка на площадь	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на площадь обусловлена тем, что при прочих равных условиях, большие по площади помещения имеют более низкую удельную цену. Поправка не вводилась, поскольку оцениваемые помещения могут быть сданы в аренду как полностью, единым объектом, так и по частям, нескольким арендаторам.
5. Местоположение объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	В связи с тем, что рынок продажи аналогичных объектов в настоящее время ограничен, оценщику не удалось найти информацию по аналогам, находящимся непосредственно в Ленинском районе. Было принято решение использовать доступную информацию по аналогичным объектам в г. Челябинск. Поправка на местоположение определена в процентах, исходя из разницы в ценах продажи на объекты недвижимости с местоположением вблизи объекта оценки и вблизи аналогов. Объекты аналогичного назначения имеют равную привлекательность в пределах одного региона. Поправка не вводилась.
6. Состояние объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на состояние объекта определяется в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с различным состоянием объектов. Корректировка не вводилась.
7. Дополнительные улучшения	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на дополнительные улучшения определена в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с наличием данных улучшений или их отсутствием. Поправка не вводилась.
8. Расположение объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Определяется в процентах исходя из разницы в ценах продажи на аналогичные объекты с различным расположением объектов недвижимости (отдельно стоящие, встроенные).

Таблица № 10 Расчет арендной ставки

Элемент сравнения	Ед. изм.	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
			Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Арендная ставка	руб./м2		100	110	115
Общая площадь	м2	1 500	1 500	1 000	2 000
Совершенная сделка или предложение			предложение	предложение	предложение
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		100	110	115
Переданные имущественные права		полное	полное	полное	полное
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		100	110	115
Условия рынка (время предложения)		Март 2011	Март 2011	Март 2011	Март 2011
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		100	110	115
Местоположение		г.Челябинск, Ленинский р-он, ул. Новороссийская, строение № 13.	г.Челябинск, Ленинский р-он	г.Челябинск, Ленинский р-он	г.Челябинск, Ленинский р-он
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		100	110	115
Процент готовности	%	хорошее	хорошее	хорошее	Хорошее
Корректировка	руб.		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		100	110	115
Дополнительные улучшения		-	-	-	-
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		100	110	115
Расположение объекта		Отдельно стоящее	Отдельно стоящее	Отдельно стоящее	Отдельно стоящее
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		100	110	115
Выводы:
Общая валовая коррекция			0	0	0
Весовой коэффициент			0,5	0,3	0,2
Арендная ставка	руб./м2	106

2.9.3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ КОЭФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ

Ставка капитализации в данном случае формируется, как и прибыль предпринимателя, методом кумулятивного построения, расчет приведен в пункте 2.8.5. Таким образом, ставка капитализации соответствует 14,56%.

2.9.4 СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, РАССЧИТАННАЯ С

ПОМОШЬЮ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Расчет рыночной стоимости объекта оценки представлен в таблице 11.

Таблица № 11 Рыночная стоимость, полученная доходным подходом

Показатель	Значение
Ставка аренды (руб./месяц)	106
Сдаваемая площадь, кв.м.	1 500
Потенциальный валовой доход	1 908 000
Коэффициент недоиспользования	20
Потери арендной платы	381 600
Действительный валовой доход	1 526 400
Операционные расходы %	20
Чистый операционный доход	1 221 120
Ставка капитализации	0,1456
Рыночная стоимость объекта	8 386 813

Рыночная стоимость производственной базы, расположенной по адресу: Россия, Челябинская обл., г.Челябинск, Ленинский р-он ул. Новороссийская, строение № 13 по состоянию на дату оценки, выполненная доходным подходом, с учетом округления соответствует: 8 386 813 (Восемь миллионов триста восемьдесят шесть тысяч восемьсот тринадцать) рублей, в том числе НДС.

2.10 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА С

ПОМОЩЬЮ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.

На этапе сбора исходной информации находят данные о сделках купли - продажи объектов, сходных с оцениваемым и предложений по продаже объектов недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты аналогии затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Считается, что стоимость земельного участка автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом.

Все корректировки определяются от цены продажи сопоставимого объекта с целью исключения различий между ним и объектом анализа; таким образом, сопоставимый объект делается настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно. Все корректировки производятся в соответствии с экспертной шкалой, разработанной оценщиком и основывающейся на долговременной статистике. (При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту анализа)

При применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации. Метод прямого сравнительного анализа продаж предполагает следующую последовательность этапов:

1этап - выявление недавних продаж сопоставимых объектов на рынке недвижимости;

2 этап - проверка достоверности информации о сделках;

3 этап - определение единиц сравнения (1 м2, м3, объект целиком) и элементов сравнения, оказывающих существенное воздействие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

4 этап - внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом;

5 этап - согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения для внесения корректировок к ценам объектов - аналогов, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

- Совершенная сделка или предложение (поправка учитывает разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки).

- Переданные имущественные права (поправка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом).

- Рыночные условия = время (поправка для учета изменений рынка со времени сопоставимой продажи и до даты анализа).

- Местоположение (степень привлекательности участка для текущего использования).

- Физические характеристики (выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия, часто требуется больше одной поправки для учета различий в физических характеристиках):

1. Отличие в площадях;

2. Отличие в объеме.

- Состояние объекта.

- Дополнительные улучшения

2.10.1 РАСЧЕТ СТОИМОСТИ

Представленная ниже информация о сопоставимых объектах-аналогах по производственным зданиям получена оценщиком в результате исследования рынка:

Сопоставимый объект 1. Челябинская область, г. Челябинск, Ленинский район. Тип недвижимости: производственное. Площадь объекта, м2: 1200. Цена: 5 200 тыс. руб. Тел. 233 26 88.

Сопоставимый объект 2. Челябинская область, г. Челябинск, Ленинский район. Тип недвижимости: производственное. Площадь объекта, м2: 1350. Цена: 5 000 тыс. руб. Тел. 235 48 46.

Сопоставимый объект 3. Челябинская область, г. Челябинск, Ленинский район. Тип недвижимости: производственное. Площадь объекта, м2: 1460. Цена: 7 500 тыс. руб. Тел. 235 48 46.

Сопоставимый объект 4. Челябинская область, г. Челябинск, Ленинский район. Тип недвижимости: производственное. Площадь объекта, м2: 1500. Цена: 6 000 тыс. руб. Тел. 726 19 09.

Таблица № 12 Обоснование вводимых поправок

Корректировка по элементу сравнения	Объект сравнения	Обоснование корректировки
1. Совершенная сделка или предложение	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4	Корректировка отражает нетипичные для рынка отношения между покупателем и продавцом. Следует отметить, что мы анализировали рынок предложений на продажу. Среднестатистически считается, что предложения таких объектов от стоимости в продаже отличаются от 0 до 30 %.
2. Переданные имущественные права	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4	Подразумевается поправка на разницу в стоимости между полными правами частной собственности и не полными. Корректировка не применялась.
3. Условия рынка (время предложения)	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4	Подразумевается изменение стоимости на рынке недвижимости по истечении определенного срока времени между объектом оценки и аналогами. Все аналоги предлагаются к продаже на дату оценки. Было принято решение не вводить корректировки на объекты - аналоги.
4. Поправка на площадь	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4	Поправка на площадь обусловлена тем, что при прочих равных условиях, большие по площади помещения имеют более низкую удельную цену. Для расчета поправки применяется формула Мисовца: Кпл.объекта = (Площадь объекта - Площадь анало-га)*(-0,022356)
5. Местоположение объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4	В связи с тем, что рынок продажи аналогичных объектов в настоящее время ограничен, оценщику не удалось найти информацию по аналогам, находящимся непосредственно в Ленинском районе. Было принято решение использовать доступную информацию по аналогичным объектам в г. Челябинск. Поправка на местоположение определена в процентах, исходя из разницы в ценах продажи на объекты недвижимости с местоположением вблизи объекта оценки и вблизи аналогов. Объекты аналогичного назначения имеют равную привлекательность в пределах одного региона. Поправка не вводилась.
6. Состояние объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4	Поправка на состояние объекта определяется в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с различным состоянием объектов. Корректировка не вводилась.
7. Назначение помещения	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4	Поправка на назначение помещения определена в процентах исходя из разницы в ценах продаж на аналогичные объекты с различным назначением помещения.Все аналоги схожего назначения, поправка не вводилась.
8. Расположение объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4	Определяется в процентах исходя из разницы в ценах продажи на аналогичные объекты с различным расположением объектов недвижимости (отдельно стоящие, встроенные).

Таблица № 13 Определение стоимости сравнительным подходом

Элемент сравнения	Ед. изм.	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
			Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Цена продажи	руб./м2		6 240 000	6 750 000	10 950 000	8 940 000
Общая площадь	м2	1 500	1 200	1 350	1 460	1 490
Цена 1 м2 площади			5 200	5 000	7 500	6 000
Совершенная сделка или предложение			предложение	предложение	предложение	предложение
Корректировка	%		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		5 200	5 000	7 500	6 000
Переданные имущественные права		полное	полное	полное	полное	полное
Корректировка	%		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		5 200	5 000	7 500	6 000
Условия рынка (время предложения)		Март 2011 г.	Март 2011 г.	Март 2011 г.	Март 2011 г.	Март 2011 г.
Корректировка	%		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		5 200	5 000	7 500	6 000
Поправка на площадь объектов оценки	м2		1 200	1 350	1 460	1 490
Корректировка	%		6,7	3,35	0,9	0,2
Скорректированная цена	руб./м2		4 851	4 832	7 432	5 988
Местоположение		Челябинская обл, г.Челябинск, Ленинский р-он ул. Новороссийская, строение № 13	г. Челябинск, Ленинский р-он	г. Челябинск, Ленинский р-он	г. Челябинск, Ленинский р-он	г. Челябинск, Ленинский р-он
Корректировка	%		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		4 851	4 832	7 432	5 988
Состояние объекта		Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Корректировка	руб.		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		4 851	4 832	5 988	5 988
Назначение помещения		Производственное	Производственное	Производственное	Производственное	Производственное
Корректировка	%		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		4 851	4 832	7 432	5 988
Расположение объекта		Отдельно стоящее	Отдельно стоящее	Отдельно стоящее	Отдельно стоящее	Отдельно стоящее
Корректировка	%		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		4 851	4 832	7 432	5 988
Выводы:
Общая валовая коррекция			0	0	0	0
Весовой коэффициент			0,25	0,25	0,25	0,25
Стоимость объекта	руб./м2	5 776
Стоимость объекта	руб.	8 664 000

Рыночная стоимость производственной базы, расположенной по адресу: Россия, Челябинская обл., г.Челябинск, Ленинский р-он ул. Новороссийская, строение № 13 по состоянию на дату оценки, выполненная сравнительным подходом, с учетом округления соответствует: 8 664 000 (Восемь миллионов шестьсот шестьдесят четыре тысячи) рублей, в том числе НДС.

2.11 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ

При определении обоснованной рыночной стоимости объекта оценки были применены все три подхода к оценке рыночной стоимости - затратный, сравнительный и доходный.

В итоге были получены следующие результаты:

Таблица № 14 Результаты оценки (руб.)

Идентификация объекта оценки	Производственная база, расположенная по адресу: Россия, Челябинская обл., г.Челябинск, Ленинский р-он ул. Новороссийская, строение № 13
Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная:
Сравнительным подходом	8 664 000
Доходным подходом	8 386 813
Затратным подходом	8 369 813

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяется по следующим критериям:

Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.

Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.

Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.

При согласовании результатов применялся метод экспертной средневзвешенной оценки. При этом методе каждому из использованных в оценке подходов придаются различные весовые коэффициенты, отражающие долю каждого метода в определении итоговой стоимости:

Анализируя применимость каждого подхода при оценке объектов, оценщик пришел к следующим выводам:

При оценке данных объектов результаты, полученные при использовании сравнительного подхода, в наибольшей степени отражают его рыночную стоимость.

На основе анализа применимости каждого метода для оценки объекта были рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов к определению итоговой стоимости.

Таблица № 15 Весовые коэффициенты

Показатели	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Достоверность информации, %	30	40	40
Полнота информации, %	30	40	40
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца, %	30	40	40
Способность учитывать конъюнктуру рынка, %	30	40	40
Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта, %	30	40	40
Весовые показатели достоверности подхода оценки, %	30	40	30

Итоговая стоимость объекта оценки определяется по формуле:

V=V1*Q1+V2* Q2+V3*Q3 (9)

где: V - рыночная стоимость объекта оценки, руб.,

V1, V2, V3 - стоимость объекта, определенная затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно, руб.

Q1, Q2, Q3, - удельные весовые показатели затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно.

Согласование результатов произведено в табличной форме и представлено в Таблице 16.

Таблица № 16 Согласование результатов оценки

Подход	Рыночная стоимость, полученная одним из подходов, руб.	Весовой коэффициент	Скорректированная величина рыночной стоимости, руб.
Сравнительный	8 664 000	0,4	3 465 600
Доходный	8 386 813	0,3	2 516 044
Затратный	8 369 813	0,3	2 510 944
ИТОГО		1	8 492 588

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

При определении обоснованной рыночной стоимости объекта оценки были применены все три подхода к оценке рыночной стоимости - затратный, сравнительный и доходный.

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка единой стоимостной оценки.

При согласовании результатов применялся метод экспертной средневзвешенной оценки. При этом методе каждому из использованных в оценке подходов придаются различные весовые коэффициенты, отражающие долю каждого метода в определении итоговой стоимости.

На основе имеющихся данных, проведенного анализа и выполненных расчетов, приведенных в данном отчете можно сделать следующее заключение:

Рыночная стоимость представленной к оценке производственной базы, расположенной по адресу: Россия, Челябинская обл., г.Челябинск, Ленинский р-он ул. Новороссийская, строение № 13 на дату оценки 11 марта 2011 г. с учетом округления составляет 8 492 588 (восемь миллионов четыреста девятьсот две тысячи пятьсот восемьдесят восемь) рублей, в том числе НДС.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. ФЗ РФ № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29. 07. 1998;

2. «Оценка недвижимости» учебник под редакцией А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2005;

3. Федеральный стандарт оценки № 1;

4. Федеральный стандарт оценки № 2;

5. Федеральный стандарт № 3.

6. http://market-pages.ru/ocenkamashin/13.html;

7. http://www.pravis.ru/index.php?page=publications&id=35;

8. http://www.kribel.ru/ocenka/022.html.

ПРИЛОЖЕНИЯ

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

ДОГОВОР № №18-03/11

на оказание услуг по оценке имущества

г. Челябинск11 марта 2011г.

ИП Новоселова Александра Владимировна, действующий на основании Свидетельства о внесении в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей № 308743819200031, с одной стороны, и Смирнов Владимир Сергеевич с другой стороны, именуемые в дальнейшем соответственно Оценщик и Заказчик или Стороны при совместном наименовании, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Заказчик поручает, а Оценщик производит, по поручению Заказчика, независимую профессиональную оценку рыночной стоимости объекта производственного назначения, расположенного по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул Новороссийская, строение № 13.

Вид определяемой стоимости объекта оценки: рыночная стоимость.

В соответствии со статьёй 3 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ:

Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей - либо стороны не было;

- платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

Оценка производится для принятия управленческого решения.

1.1 Заключение о рыночной стоимости производится в форме письменного Отчета об оценке объекта оценки по состоянию на 11 марта 2011 г.

1.2 Отчет об оценке соответствует Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, утверждёнными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 254 от 20 июля 2007 г., Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 255 от 20 июля 2007 г., Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 256 от 20 июля 2007 г. и Международными стандартами оценки МСО 2000. Отчет об оценке выполняется Оценщиком в электронной форме и на бумажном носителе в соответствии с требованиями Федерального Закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации

1.3 Задание на оценку.

13.1 Объект оценки - объект производственного назначения, расположенный по адресу: г. Челябинск, Ленинский район, ул. Новороссийская, строение № 13.

1.3.2 Имущественные права на объект оценки - право частной собственности.

1.3.3 Цель оценки - определение рыночной стоимости объекта оценки.

1.3.4 Предполагаемое использование результатов оценки - для сделки купли-продажи.

1.3.5 Вид стоимости - рыночная стоимость.

1.3.6 Дата оценки - 11 марта 2011 г.

1.3.7 Сроки проведения оценки - 11 марта 2011 г. - 15 марта 2011 г.

1.3.8 Допущения и ограничения, на которых основывается оценка - Юридическая экспертиза чистоты прав собственности не производиться. При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования, а также при анализе текущего и будущего использования предполагалось, что уровень управления данной собственностью будет на уровне, не ниже среднерыночного. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчёта или оцениваемого имущества, кроме, как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчёта, были получены из надёжных источников и считаются достоверными, тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это, возможно, делаются ссылки на источник информации. Мнение Оценщика относительно рыночной и других видов стоимости, отличных от рыночной стоимости действительно только на дату оценки и для целей указанных в Отчёте. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества. Отчёт об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном конкурентном рынке по цене, равной указанной в Отчёте.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1 ОБЯЗАННОСТИ ЗАКАЗЧИКА

Заказчик обязан:

2.1.1 Обеспечить Оценщику необходимые условия для выполнения оценки.

2.1.2 Предоставить Оценщику документы подтверждающие, право собственности на оцениваемое имущество, сведения об обременении объекта оценки правами других лиц, информацию о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки

2.1.3 Своевременно предоставить Оценщику по его запросу информацию, которая может иметь значение для оценки имущества.

2.1.4 Оплатить услуги Оценщика в размере и сроки, указанные в пункте 3 настоящего Договора.

2.2 ПРАВА ЗАКАЗЧИКА

Заказчик имеет право:

2.2.1 Потребовать от Оценщика предоставление информации о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе об обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и Отчету об оценке, а также о стандартах оценки.

2.2.2 Заказчик имеет право расторгнуть настоящий договор по своей инициативе (письменно, уведомив при этом Оценщика) только в случаях, когда Оценщик не приступил своевременно к исполнению договора.

2.3 ОБЯЗАННОСТИ ОЦЕНЩИКА

Оценщик обязан:

2.3.1 Соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законов Российской Федерации, других нормативных правовых актов РФ и субъектов Российской Федерации.

2.3.2 Сообщать Заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки, вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки.

2.3.3 Обеспечить сохранность документов, полученных от Заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки.

2.3.4 Предоставить Заказчику до подписания настоящего договора информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе об обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки.

2.3.5 Предоставлять по требованию Заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности.

2.3.6 Не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ.

2.3.7 Хранить копии составленных отчётов в течение трёх лет.

2.4 ПРАВА ОЦЕНЩИКА

Оценщик имеет право:

2.4.1 Применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

2.4.2 Требовать от Заказчика при проведении оценки обеспечения доступа в полном объёме к документации, необходимой для осуществления этой оценки.

2.4.3 Получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки.

2.4.4 Запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, Оценщик указывает это в Отчете.

2.4.5 Привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов.

2.4.6 Отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если Заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.

3. СТОИМОСТЬ РАБОТ (УСЛУГ) И ПОРЯДОК ИХ ОПЛАТЫ

3.1 Договорная цена предоставляемой услуги по настоящему Договору составляет:

3.1.1 Оплата производится единовременным платежом 100% от общей стоимости.

3.1.2 Стоимость работ определяется исходя из объёма работ, с учётом доступности и достоверности исходной информации, объёма исходной для оценки информации, времени необходимого для проведения оценки, составления отчёта, степени ответственности, опыта и требуемого уровня квалификации оценщика, а также размера текущих затрат.

4. СРОКИ ВЫПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА

4.1 Оценщик приступает к оказанию услуг по настоящему Договору при получении всей необходимой документации и информации для выполнения работ. В случае задержки предоставления необходимой для эксперта информации, документации в сроки, оговорённые в пункте 2.1.1 настоящего Договора, сроки выполнения услуг увеличиваются соразмерно задержке получения документов или информации.

4.2 Началом выполнения работ считается дата получения всей необходимой документации и информации для проведения расчётов.

4.3 Заключение о рыночной стоимости считается выполненным, с момента получения Заказчиком от Оценщика отпечатанного на бумажный носитель Отчета об оценке объекта оценки и подписания Акта сдачи-приёмки отчёта об оценке.

4.4 Оценщик завершает составление ОТЧЁТА об оценке объекта оценки и передает его заказчику в течение 10 (Десяти) дней с начала выполнения работ.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1 Споры по данному Договору разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

5.2 Настоящий Договор может быть изменён или прекращён до полного выполнения Сторонами принятых обязательств только по взаимному соглашению Сторон. Все изменения или дополнения оформляются дополнительными соглашениями к настоящему Договору.

5.3 Возражения Заказчика против содержания заключения и Отчета об оценке в целом или их части не могут рассматриваться в качестве основания расторжения договора или отказа от приёмки работ.

6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

6.1 Оценщик имеет профессиональное образование в области оценки, подтверждённое, Дипломом о профессиональной переподготовке Южно-Уральского государственного университета № ПП-I 099950 от 31 января 2007 года, г. Челябинск, удостоверяющим право (соответствие квалификации) на ведение профессиональной деятельности в сфере оценки стоимости имущества.

6.2 Оценщик является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков». Номер в реестре саморегулируемой организации оценщиков № 01403. Местонахождения саморегулируемой организации: 115035, Москва, Софийская набережная, д. 34 в.

6.3 Профессиональная ответственность Оценщика защищена страхованием гражданской ответственности, страховой полис № 09710В4000470 выданный Военно-страховой компанией 16 февраля 2011 года сроком на один год.

6.4 Настоящий договор действует с момента его подписания Сторонами до выполнения ими всех обязательств по настоящему договору.

6.5 Настоящий договор составлен на четырех страницах и подписан в двух экземплярах, один из которых находится у Оценщика, а другой - у Заказчика.

7. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Заказчик: Оценщик:

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ОБЪЕКТА (КАРТА МЕСТНОСТИ)

Рис. Карта Ленинского района

Размещено на Allbest.ru