Оценка объекта недвижимого имущества

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки РФ

Федеральное Государственное Образовательное Учреждение

Среднего Профессионального Образования

Челябинский Юридический Техникум

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине «Организация оценки земли и имущества»

Тема «Оценка объекта недвижимого имущества»

Челябинск 2011г.

ВВЕДЕНИЕ

Оценочная деятельность - деятельность по установлению определенного вида стоимости материальных и нематериальных объектов с учетом прав на них и интересов в отношении них, проявляемых субъектами гражданских прав. Вид стоимости оцениваемого объекта определяется целями проводимой оценки (рыночная, инвестиционная, залоговая, остаточная и др.). О.д. производится оценщиками - физическими и юридическими лицами с использованием специальных правил и методик. Оценщик - физическое лицо должен соответствовать одной или нескольким установленным квалификационным характеристикам.

Оценщик - юридическое лицо должен иметь в своем составе определенное количество оценщиков - физических лиц. Оценка проводится на основании договора, заключаемого между заказчиком и оценщиком. Договор о проведении оценки обычно заключается в простой письменной форме и содержит сведения об оценщике. Договором может быть предусмотрено проведение оценки единичного объекта, ряда объектов либо долговременное обслуживание заказчика. Надлежащее исполнение оценщиком своих обязательств по договору состоит в своевременном составлении и передаче заказчику отчета об оценке. Отчет содержит ссылки на используемые стандарты и методы оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а также иные существенные сведения. В РФ широко используется понятие "рыночная стоимость". Оценочная деятельность подлежит лицензированию и осуществляется на основании ФЗ РФ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В рамках сравнительного подхода применялся метод прямого сравнения продаж.

В рамках доходного подхода применялся метод дисконтирования денежных потоков.

В рамках затратного подхода при оценке нежилых зданий определялась стоимость воспроизводства.

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка единой стоимостной оценки.

На основе анализа применимости каждого метода для оценки объекта были рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов к определению итоговой стоимости.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

1.1 ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ

Правовые основы оценочной деятельности: законодательной базой по оценочной деятельности является:

1. Закон об оценочной деятельности;

2. Стандартные оценки обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утверждено приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 254255,256 (ФСО № 1; ФСО № 2;ФСО № 3;ФСО № 4);

3. Международные стандарты оценки.

При определение стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости, совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использование подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования результатов полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке - представляет собой совокупность методов оценки объединенных общей методологией.

Методом оценки - является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Датой оценки является дата по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

1.1.1 ПОНЯТИЕ СОБСТВЕННОСТИ И ИНЫХ ВЕЩНЫХ ПРАВ

Право собственности и других вещных прав - это абсолютное субъективное право в отношении вещи, предоставляет собственнику владеть, пользоваться и распоряжаться этой вещью в своих интересах.

Собственность как производственное отношение, возникающее и существующее независимо от воли людей под воздействием объективных экономических законов, состоит из двух групп. Первую образуют отношения, которые имеют целью распределение средств и результатов производства, произведенного продукта, признание их принадлежности к отдельным группам и слоям населения. Это отношения собственности в статике, составляющие основу производственных отношений в обществе. Вторую группу составляют отношения, обеспечивающие движение средств производства, рабочей силы, производимого продукта в сфере производства, распределения, обмена и потребления. Подобное движение осуществляется путем установления производственно-технических, финансовых, распределительных, торгово-посреднических и потребительских связей между гражданами, организациями, обществом. В обществе с рыночной экономикой это происходит в форме товарно-денежных отношений. Рассматриваемые производственные отношения функционируют в режиме отношений собственности динамического характера, т.е. отношений, связанных с переходом объектов собственности от одного лица к другому.

1.1.2 ОСНОВНЫЕ ВИДЫ ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ

ДОКУМЕНТОВ

Правоустанавливающие документы служат основанием для регистрации права. Перечень этих документов приведён в ст. 17 Закона о государственной регистрации прав и не является исчерпывающим. Основные требования к таким документам - соответствие законодательству, действовавшему на момент составления документа в месте расположения недвижимости, а также наличие в нём описания недвижимости, правообладателя и вида права на недвижимость.

Правоустанавливающими документами являются:

- Договоры и другие сделки отчуждения недвижимости (купля-продажа, дарение, мена, пожизненное содержание с иждивением, отступное, приватизация, определение долей, раздел имущества и др.), надлежащим образом оформленные, а в установленных случаях и зарегистрированные как сделки;

- Акты ввода завершённого строительством объекта в эксплуатацию, утверждённые органами государственной власти или местного самоуправления, организациями и ведомствами;

- Свидетельства о праве на наследство, выданные нотариусом;

- Решения судов в отношении прав на недвижимость, вступившие в законную силу, постановления апелляционной, кассационной и надзорной инстанций (если в ходе судебного процесса стороны пришли к мировому соглашению, правоустанавливающим документом будет мировое соглашение, утверждённое определением суда);

- Справки о полной выплате пая в ЖСК, ГСК, ДСК (должны содержать указание на членство гражданина в кооперативе, размер и дату полной выплаты паевого взноса, описание недвижимости, за которую выплачен пай, подпись, фамилию, инициалы председателя кооператива, оттиск печати кооператива).

Права граждан на землю могут быть подтверждены:

- Свидетельством о праве собственности на землю (по постановлению Правительства РФ от 19.03.1992г. №177);

- Свидетельством на право собственности на землю (по указу Президента РФ от 27.10.1993г. №1767);

- Свидетельством на право пожизненного наследуемого владения землёй (по постановлению №177 );

- Свидетельством о праве бессрочного (постоянного) пользования землёй (по постановлению №177).Выданные до 29.10.1993г.

1.2 ХАРАКТЕРИСТИКА ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Доходный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности ожидаемых доходов от его использования.

Доходный метод основан на принципе ожидания, который утверждает что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от неё бедующих доходов или выгод, то есть отражает:

1. Качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

2. Риски как характерные для оцениваемого объекта, так и для региона.

Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Здесь действует фактор времени, и сумма будущих доходов должна быть приведена нулевому моменту времени путём капитализации доходов и дисконтирования. Основное преимущество доходного подхода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.

собственность вещный право стоимость

1.2.1 МЕТОД ДИСКОНТИРОВАНИЯ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ

Метод дисконтированных денежных потоков - наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

1.2.2 МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ПРИБЫЛИ

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации - это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Практическое применение метода капитализации прибыли обычно предусматривает следующие основные этапы: - Анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация (при необходимости). - Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована. - Расчет адекватной ставки капитализации. - Определение предварительной величины стоимости. - Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются). - Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).

1.3 ХАРАКТЕРИСТИКА СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Сравнительный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта - с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Преимущества сравнительного подхода:

1. Если есть достаточная информация об аналогах, получаются точные результаты;

2. Подход отражает рынок, учитывая реальное соотношение спроса и предложения на подобные объекты, так как основан на сравнении оцениваемого предприятия с аналогами, уже купленными недавно или акции которых свободно обращаются на финансовых рынках;

3. В цене предприятия отражаются результаты его производственно- хозяйственной деятельности.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Базируется только на ретроспективной информации, практически не учитывает перспективы развития предприятия;

2. Сложно, а иногда невозможно собрать финансовую информацию об аналогах (из-за недостаточного развития фондового рынка многие акционерные общества не дают свои котировки на фондовый рынок, а закрытые акционерные общества, которых очень много, не раскрывают финансовую информацию);

3. Требуется вносить существенные корректировки из-за сильных различий предприятий между собой (различаются оборудование, ассортимент, стратегии развития, качество управления и т.д.).

1.3.1 ПОДБОР ОБЪЕКТОВ АНАЛОГОВ

Подбор объектов аналогов - объект сравнения должен обладать не только функциональным, но и классификационным сходством с оцениваемым объектом, т.е. оцениваемый объект и объект сравнения должны относиться к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению, значениям главных ценообразующих параметров.

При подборе аналогов предпочтение отдается тем единицам машин и оборудования, которые, так же как объект оценки, выпущены тем же изготовителем и в той же стране. После сопоставления и выявления всех факторов различия оценщик должен внести поправки в стоимости объектов-аналогов. Следует специально подчеркнуть, что все поправки относятся к аналогам, а не к объекту оценки.

1.3.2 ВНЕСЕНИЕ КОРРЕКТИРОВОК

Внесение корректировок:

1. Вначале вносят коммерческие корректировки с целью приведения цены аналога к условиям оценки стоимости.

2. Поправки на дополнительные устройства.

3. Поправка на вспомогательные параметры.

4. Коэффициентная поправка на главные параметры.

Метод может быть применён тогда, когда для оцениваемого объекта можно подобрать, как минимум, два аналога. Причём оцениваемый объект по своим техническим характеристикам, а следовательно, и по стоимости занимает промежуточное положение между двумя аналогами. В результате сравнения аналог получает какое-то количество как повышающих, так и понижающих корректировок. Стоимость оцениваемого объекта лежит в интервале между ценами аналогов, с учётом внесенных поправок.

1.3.3 ДЕНЕЖНЫЕ ПОПРАВКИ

Денежные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.

Абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже.

Денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

1.3.4 ПРОЦЕНТНЫЕ ПОПРАВКИ

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.

1.3.5 СОГЛАСОВАНИЕ СТОИМОСТЕЙ АНАЛОГОВ

Согласование стоимостей аналогов, для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

1.4 ХАРАКТЕРИСТИКА ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Затратный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа.

Затратный подход обладает исключительной универсальностью, теоретически любой объект техники поддаётся оценке этим подходом. При затратном подходе в качестве меры стоимости принимается сумма затрат на создание и последующую продажу объекта, т.е. его себестоимость. Затраты на изготовление объекта и его последующую реализацию -- очень важный фактор в формировании стоимости. Методы затратного подхода предполагают обязательную оценку возможной полной себестоимости.

Процедура затратного подхода начинается с того, что собирается и анализируется информация о внутреннем строении объекта, его структуре и составе основных элементов. При этом одной технической характеристики недостаточно, требуется подробное описание конструкции, чертежи общего вида и спецификации. Проводится также тщательный осмотр объекта.

1.4.1 СОВОКУПНЫЙ ИЗНОС

Совокупный износ - это совокупность всех возможных видов износа, который характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (начисление износа). Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату. Таким образом, учет износа объекта - это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (воспроизведенного с помощью затратного подхода) для того, чтобы определить стоимость.

1.4.2 МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА

Физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов.

В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Методы расчета физического износа:

экспертный (нормативный);

стоимостной;

метод расчета срока жизни здания.

1.4.3 МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ИЗНОСА

Функциональный износ - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Различают следующие виды функционального износа:

1. Износ исправимый (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление);

2. Износ неисправимый (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановление).

Причины функционального износа:

- Недостатки, требующие добавления элементов;

- Недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

- Сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов, - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении, без которых здание не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов.

Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимостным методом.

Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как стоимость воспроизводства позиций сверхулучшений минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков.

1.4.4 МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВНЕШНЕГО (ЭКОНОМИЧЕСКОГО)

ИЗНОСА

Внешний износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может "самоустраниться" из - за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

капитализации потерь в арендной плате;

сравнительных продаж (парных продаж);

срока экономической жизни.

2. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

2.1 ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

2.1.1 ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

На основании договора от 11 марта 2011 г. №18-03/11, заказчик поручает, а оценщик производит оценку рыночной стоимости производственной базы, расположенной по адресу: Россия; Челябинская обл.; г. Челябинск; Ленинского р-на; ул. Новороссийская; строение № 13.

2.1.2 НАИМЕНОВАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Объектом оценки является производственная база, расположенная по адресу: Россия; Челябинская обл.; г. Челябинск; Ленинского р-на; ул. Новороссийская; строение № 13.

В том числе:

1. Основное строение механический цех. Площадь: общая 1500 кв. м.. Инвентарный номер: 3747. Литер: А. Этажность: 1. Адрес (местоположение): Россия; Челябинская обл.; Ленинского р-на; ул. Новороссийская; строение № 13.

2. Право аренды на земельный участок, площадью 16700, расположенный по адресу: Россия; Челябинская обл.; Ленинского р-на; ул. Новороссийская; строение № 13.

2.1.3 ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА НА ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ

Оцениваемые объекты:

- Основное строение механический цех. Площадь: общая 1500 кв. м.. Инвентарный номер: 3747. Литер: А. Этажность: 1. Адрес (местоположение): Россия; Челябинская обл.; Ленинского р-на; ул. Новороссийская; строение № 13, принадлежит на праве частной собственности:

Смирнову Владимиру Сергеевичу, дата рождения: 10.10.1983 г. Место рождения: Россия, Челябинская обл., г. Челябинск. Пол: Мужской. Гражданство: Россия. Паспорт гражданина Российской Федерации: серия 75 97 № 114452, код подразделения 742-049, дата выдачи 18.11.1997 г. Орган, выдавший документ: УВД Металлургического района г. Челябинска. Адрес постоянного места жительства: Россия, г. Челябинск, ул. Приборостроителей, д. 5-а, кв. 73.

На основании:

Протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 29.12.2008.

Государственная регистрация права произведена Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Челябинской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.02.2009 г. сделана запись регистрации: № 74-74-20/030/2008-35, выдано свидетельство о государственной регистрации: серии 74 АБ № 933540 (дата выдачи 12.02.2009 года.).

- Земельный участок, площадью 16700, расположенный по адресу: Россия; Челябинская обл.; Ленинского р-на; ул. Новороссийская; строение № 13, принадлежит на праве аренды:

Смирнову Владимиру Сергеевичу, дата рождения: 10.10.1983 г. Место рождения: Россия, Челябинская обл., г. Челябинск. Пол: Мужской. Гражданство: Россия. Паспорт гражданина Российской Федерации: серия 75 97 № 114452, код подразделения 742-049, дата выдачи 18.11.1997 г. Орган, выдавший документ: УВД Металлургического района г. Челябинска. Адрес постоянного места жительства: Россия, г. Челябинск, ул. Приборостроителей, д. 5-а, кв. 73.

На основании:

Акта приема-передачи земельного участка в аренду от 14.11.2007 г.

Договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 30.12.2008 г.

ДАТА ОЦЕНКИ

Оценка объекта оценки выполнена на дату оценки 11 марта 2009 г.

Под датой проведения оценки подразумевается календарная дата, по состоянию на которую, определяется стоимость объекта оценки.

ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ

Определение рыночной стоимости производственной базы.

НАЗНАЧЕНИЕ ОЦЕНКИ

Результаты оценки будут использованы для принятия решения по дальнейшему управлению имуществом.

ВИД СТОИМОСТИ

Выбираем рыночную стоимость.

ФОРМА ОТЧЕТА

Оформляется в письменной форме.

ГРАФИК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

Оценка проводилась на основании договора №18-03/11 от 11.03.2011 с 11 марта 2011 г. по 15 марта 2011 г.

ДАТА СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКИ

Отчет был составлен в последний день исполнения договора - 15 марта 2011 г.

ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ

Юридическая экспертиза чистоты прав собственности не производиться. При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования, а также при анализе текущего и будущего использования предполагалось, что уровень управления данной собственностью будет на уровне, не ниже среднерыночного. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчёта или оцениваемого имущества, кроме, как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчёта, были получены из надёжных источников и считаются достоверными, тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это, возможно, делаются ссылки на источник информации. Мнение Оценщика относительно рыночной и других видов стоимости, отличных от рыночной стоимости действительно только на дату оценки и для целей указанных в Отчёте. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества. Отчёт об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном конкурентном рынке по цене, равной указанной в Отчёте.

2.2 СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

2.2.1 СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ

Смирнов Владимир Сергеевич, дата рождения: 10.10.1983 г. Место рождения: Россия, Челябинская обл., г. Челябинск. Пол: Мужской. Гражданство: Россия. Паспорт гражданина Российской Федерации: серия 75 97 № 114452, код подразделения 742-049, дата выдачи 18.11.1997 г. Орган, выдавший документ: УВД Металлургического района г. Челябинска. Адрес постоянного места жительства: Россия, г. Челябинск, ул. Приборостроителей, д. 5-а, кв. 73.

2.2.2СВЕДЕНИЯ ОБ ОЦЕНЩИКЕ

Настоящий отчет выполнен следующими специалистами:

Оценщик - Шпагин Павел Александрович, с 28 декабря 2006 года являющийся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» за регистрационным № 00999, имеющий диплом о профессиональной переподготовке «Южно - уральского Государственного Университета» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» ПП № 323042 от 29.09.2002 г., свидетельство о повышении квалификации «Южно - уральского Государственного Университета» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» от 25.11.2008 г. Профессиональная ответственность оценщика застрахована ОАО «Военно-страховая компания», Челябинский филиал, страховой полис № 08710В4076798 выдан «19» декабря 2008 г. Стаж работы в оценочной деятельности 8 лет.

Оценщик - Новоселова Александра Владимировна, с 28 февраля 2008 года являющийся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» за регистрационным № 01403, имеющий диплом о профессиональной переподготовке «Южно - уральского Государственного Университета» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» ПП № 099950 от 31.01.2008 г., Профессиональная ответственность оценщика застрахована ОАО «Страховая компания», Челябинский филиал, страховой полис № 09710В4000470 выдан «16» февраля 2009 г. Стаж работы в оценочной деятельности 1 года.

2.2.3 ДАННЫЕ ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ

ООО «Динос», в лице директора Шпагина Павла Александровича, действующего на основании Устава.

Реквизиты организации: 454021, г. Челябинск, ул. Чичерина, 15-63, ИНН 7445568350, р\с 40702810207110003475 в ОАО «НОМОСБАНК», к\с 30101810400000000621, БИК 047501621. Тел.: 232 34 75, e-mail: dinos@mail.ru. ОГРН 1097448002454, присвоен 07 апреля 2009 г.

Юридический адрес: 454021, г. Челябинск, ул. Чичерина, 15-63.

На основании трудового договора в ООО «Динос» работают:

Оценщик - Шпагин Павел Александрович, с 28 декабря 2006 года являющийся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» за регистрационным № 00999, имеющий диплом о профессиональной переподготовке «Южно - уральского Государственного Университета» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» ПП № 323042 от 29.09.2002 г., свидетельство о повышении квалификации «Южно - уральского Государственного Университета» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» от 25.11.2008 г. Профессиональная ответственность оценщика застрахована ОАО «Военно-страховая компания», Челябинский филиал, страховой полис № 08710В4076798 выдан «19» декабря 2008 г. Стаж работы в оценочной деятельности 8 лет.

Оценщик - Новоселова Александра Владимировна, с 28 февраля 2008 года являющийся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» за регистрационным № 01403, имеющий диплом о профессиональной переподготовке «Южно - уральского Государственного Университета» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» ПП № 099950 от 31.01.2008 г., Профессиональная ответственность оценщика застрахована ОАО «Страховая компания», Челябинский филиал, страховой полис № 09710В4000470 выдан «16» февраля 2009 г. Стаж работы в оценочной деятельности 1 года.

2.3 ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

Сертификат качества оценки, являющейся частью настоящего Отчёта, ограничивается следующими условиями:

1. Юридическая экспертиза чистоты прав собственности не производилась.

2. При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования, а также при анализе текущего и будущего использования предполагалось, что уровень управления данной собственностью будет на уровне, не ниже среднерыночного.

3. Заказчик должен принять условие без моего письменного согласия не упоминать моё имя или мой отчет, полностью или частично, в каком либо документе, передаваемом третьим лицам, не связанным с задачей оценки. Согласно установленным профессиональным стандартам, Оценщик аналогично сохранит конфиденциальность в отношении информации, полученной от Заказчика, или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

4. Оценщик не несёт ответственности за юридическое описание права собственности на оцениваемое имущество, достоверность которого принимается со слов Заказчика. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговорённых в Отчёте.

5. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчёта или оцениваемого имущества, кроме, как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.

6. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчёта, были получены из надёжных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это, возможно, делаются ссылки на источник информации.

7. Мнение Оценщика относительно рыночной и других видов стоимости, отличных от рыночной стоимости действительно только на дату оценки и для целей указанных в Отчёте. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

8. Отчёт об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном конкурентном рынке по цене, равной указанной в Отчёте.

2.4 ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Подписавший данный Отчёт (далее - Оценщик) настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными:

Факты, изложенные в Отчёте, верны и соответствуют действительности.

Содержащиеся в Отчёте анализ, мнение и заключения принадлежат самому оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчёта.

Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе и действуют непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.

Вознаграждение оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в Отчёте.

Оценка рыночной стоимости выполнена в соответствии с Федеральным Законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 27.07.2006 г. № 157-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утверждёнными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 254 от 20 июля 2007 г., Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 255 от 20 июля 2007 г., Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 256 от 20 июля 2007 г., Кодекса этики Российского Общества оценщиков и «Международными стандартами оценки МСО 2000» с учетом опыта оценки объектов движимого имущества и методики, одобренной «Институтом профессиональной оценки» Финансовой Академии при Правительстве Российской Федерации, г. Москва.

2.5 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.5.1 МЕСТОНАХОЖДЕНИЕ И МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Таблица № 1 Местоположение объекта оценки

Местоположение	Челябинская обл., г. Челябинск, Ленинского р-на, ул. Новороссийская, строение № 13.
Градостроительная зона и соответствие зонированию	Производственная зона
Развитость инженерной инфраструктуры	Водоснабжение, электроснабжение, канализация, теплоснабжение, телефон, радио.
Подъезд, транспортная доступность	Транспортная доступность отличная (субъективная оценка)
Экономическое местоположение	Объект находится в производственной зоне Ленинского района
Типичное использование окружающей недвижимости	Использование в качестве производственных и складских площадей
Рельеф и почвы	Рельеф спокойный
Состояние окружающей среды (локальное)	Загрязненность воздуха в пределах нормативных показателей по Ленинскому району, уровень шума средний, территория освещается, систематически убирается.
Социальная инфраструктура	Производственная зона
Внешнее благоустройство	Территория характеризуется средним озеленением, имеется парковка для машин, подъездные пути - асфальтированная дорога в удовлетворительном состоянии

2.5.2 ТЕХНИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Таблица № 2 Характеристика оцениваемого объекта

Характеристика объекта	Описание
Производственная база. Инвентарный номер: 3747, расположенная по адресу: Россия; Челябинская обл.; г. Челябинск; Ленинского р-на; ул. Новороссийская; строение № 13.
Литера: А (Основное строение механический цех)
Год постройки (ориентировочно)	1983
Проект	Оцениваемый объект, спроектирован как здание производственного назначения
Текущее назначение здания	Производственное здание
Площадь, м2	1500
Высота помещений, м	3
Строительный объем помещения, м3	4500
Строительные характеристики
Фундамент	Ленточные из сборных бетонных блоков и сборных ж/б фундаментных плит
Стены	Кирпичные
Перекрытия	Ж/б плиты
Перегородки	Кирпичные
Кровля	Рулонная
Полы	Линолеум, дощатые, цементные
Проемы оконные	Деревянные с разделенными переплетами и двойным остеклением
Наружная отделка	Облицовка силикатным кирпичом
Проемы дверные	Деревянные
Внутренняя отделка	Штукатурка, масляная окраска, побелка, оклейка обоями
Группа капитальности	II
Системы инженерного обеспечения
Водопровод	Да
Электросеть	Да
Канализационная сеть	Да
Отопление	Да
Телефон	Да
Сигнализация	Да
Внешнее окружение
Транспортная доступность	Отличная
Рельеф	Спокойный
Затопляемость	Нет
Опасность окружающей среды	Нет

Качественные и количественные характеристики установлены на основании технических паспорта на здание и личного осмотра.

2.6 АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Рынок производственной недвижимости в городе Челябинске один из самых больших в сегменте коммерческой недвижимости. Изначально индустриальный город формировался под строительство и работу многочисленных заводов - ЧМЗ, ЧТПЗ, ЧТЗ, ЧЦЗ, ЧКПЗ, ЧАМЗ и т.д. Но снижение объемов производства и курс на снижение издержек вследствие внедрения более компактных производств, передачи части производственных процессов на аутсорсинг и энергосбережения, привели к тому, что огромные площади просто пустуют и не задействованы в производственном процессе. К данным предприятиям можно отнести машиностроение, деревообработка, приборостроение. Но даже успешные предприятия, находящиеся в стабильном финансовом состоянии, зачастую располагают площадями, которые неэффективно эксплуатируются.

Основная тенденция на рынке производственной недвижимости - это ее перепрофилирование и/или ведение непроизводственной деятельности на объекте. В подтверждение данного факта можно привести достаточно примеров, когда производственные помещения в центре города и в прочих районах были диверсифицированы в торговые или складские помещения. Многие производственные помещения используются также:

- Складские комплексы;

- Пищевое производство;

- Мебельное производство;

- Метало-перерабатывающее производство.

Рынок производственной недвижимости чувствителен к общему состоянию экономики и к отдельным его сегментам. Поэтому мы видим рост числа мелких компаний работающих на литейном рынке и рынке металлообработки, что соответствует общей тенденции на рынках с превалирующим сырьевым сегментом. Пищевое производство развивается за счет повышения платежеспособного спроса и роста доходов населения. При организации складского комплекса на основе существующего объекта затраты на реконструкцию составят 3000 - 5000 руб. за 1 м.кв., на возведения нового здания соответственно 10000-15000 $ за 1 м.кв.

Спрос и предложение.

Если смотреть на производственную недвижимость с позиции объема ее предложения и общего фонда площадей, то объектов выставленных на продажу или в аренду не так уж и много. Это связанно с тем что многие производственные помещения находятся в плачевном состоянии и затраты даже на их демонтаж значительно выше, чем на возведение нового здания. Многие собственники не желают продавать свой объект по частям, что абсолютно логично - часть площадей при продаже или сдаче в аренду объекта по частям попадет в неликвид. Отсутствие концептуального понимания развития производства и наличия, грамотных бизнес идей, также приводит к тому, что большинство собственников производственных помещений предпочитают сдавать их в аренду. В свою очередь это ограничивает количество предложений на продажу. Самыми востребованными на рынке производственных помещениями является метраж 300 - 500 кв.м. и 1 000 м.кв., с необходимой высотой потолков (как правило, не менее 9 метров). Наиболее обеспеченными производственными площадями является Металлургический и Тракторозаводской район.

Цены.

Аналитики прогнозируют стабильный рост цен на производственную недвижимость на уровне 20-22 % в год, при возможно пиковой динамике в 2009 - 2010 году. Цена в пригороде 30-50 км. от Челябинска от 2 000 рублей за 1 м.кв. до 10 000 рублей за 1 м.кв.; пригород Челябинска от 10 - 30 км от 6 000 рублей до 15 000 рублей за 1 м.кв..; непосредственно в Челябинске и в ближнем пригороде (до 10 км.) от 10 000 до 70 000 рублей (в случае возможности организации торговли на этих площадях).

С точки зрения корректной оценки стоимости объекты промышленной недвижимости являются самыми сложными, т.к. их стоимость напрямую зависит от возможного их использования в случае перепрофилирования и стоимости аналогов, количество которых на рынке очень ограничено. Поэтому каждый объект требует особого внимательного изучения для его корректной оценки.

2.7 ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ

ДОХОДНОГО, ЗАТРАТНОГО И СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДОВ

2.7.1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ

ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.

Наилучшее и наиболее эффективное использование - это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое:

- Законодательно разрешено;

- Физически осуществимо;

- Финансово целесообразно;

- Максимально продуктивно.

Документы, устанавливающие права собственности на рассматриваемый объект, расположение, строительные характеристики объекта позволяют определить наиболее эффективный вариант применения оцениваемого объекта как производственная база.

2.7.2 ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ

Процедура оценки включает в себя следующие шаги:

1.Осмотр объекта оценки;

2. Интервью с собственником объекта оценки;

3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки;

выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

4. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

5. Составление и передача Заказчику отчета об оценке.

2.7.3 ВЫБОР И ОБОСНОВАНИЕ ПОДХОДОВ И МЕТОДОВ ОЦЕНКИ

Обязательные к применению стандарты оценочной деятельности требуют по возможности применять все три основных подхода к оценке. В настоящем отчете при оценке недвижимого имущества Оценщику удалось выполнить данное требование.

В рамках сравнительного подхода применялся метод прямого сравнения продаж. Основанием для выбора данного подхода явилось наличие доступной и достоверной информации по продажам аналогичных объектов на рынке недвижимости Челябинской области.

В рамках затратного подхода при оценке нежилых зданий определялась стоимость воспроизводства. Исходными данными для расчета являются функциональное назначение, общие геометрические характеристики (площадь, объем, этажность) объекта оценки, группа капитальности, перечень основных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. Расчёт производился по УПВС, с определением совокупного износа здания.

В рамках доходного подхода применялся метод прямой капитализации дохода. Основанием для выбора данного подхода явилось наличие доступной и достоверной информации по аренде аналогичных объектов на рынке недвижимости г. Челябинск.

2.8 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

С ПОМОЩЬЮ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

2.8.1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ

ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому человек поступает неоправданно, если он платит за объект недвижимости сумму большую, чем та, за которую он может приобрести (путем покупки земельного участка и строительства здания, без чрезмерной задержки) объект недвижимости аналогичной полезности и предназначения.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости недвижимости:

- Оценка рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок;

- Расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения) расположенных на земельном участке улучшений;

- Установление величины накопленного износа;

- Расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения) улучшений с учетом износа.

- Корректировка восстановительной стоимости на дополнительно произведенные затраты, существенно влияющие на окончательную стоимость улучшений (реконструкция, модернизация, евроремонт, устройство территории и т.д.);

- Суммирование рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок с восстановительной стоимостью улучшений с учетом всех ценообразующих факторов.

2.8.2ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Необходимо отметить, что земельный участок (местоположение), даже при отсутствии оформленных на него прав, может значительно увеличивать рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т. п.) в случае, если землепользование не запрещено действующим законодательством и соответствует применяемым на практике обычаям делового оборота.

Для определения стоимости земельного участка используются следующие методы:

1. Метод прямого сравнения продаж;

2. Метод соотношения;

3. Метод выделения;

4. Метод предполагаемого использования;

5. Метод остаточной стоимости.

При оценке рыночной стоимости прав на земельный участок оценщик использовал сравнительный подход. В рамках сравнительного подхода применялся метод прямого сравнения продаж. Основанием для выбора данного подхода явилось наличие доступной и достоверной информации по продажам аналогичных объектов на вторичном рынке.

При оценке земельных участков метод сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий:

- Определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

- Определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- Определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- Корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

- Расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

1.Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

2. Местоположение и окружение;

3. Целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

4. Физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

5. Транспортная доступность;

6. Инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Для сравнения выбрано три земельных участка, с таким же целевым назначением. Характеристики сравниваемых земельных участков приведены в таблице 3.

Таблица № 3 Характеристики аналогов земельный участков

Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Источник информации	www.74dom.ru, тел. 8 908 328 57 26	www.74dom.ru, тел. 8 951 870 50 49	www.v-nedv.ru, тел. 8 912 870 50 49
Местоположение	г. Челябинск, р-он Ленинский	г. Челябинск, р-он Ленинский	г. Челябинск, р-он Ленинский
Стоимость предложения, руб.	1 400 000	2 600 000	3 000 000
Размер участка, соток	100,0	150,0	200,0
Дата продажи (предложения к продаже)	Март 2011 г.	Март 2011 г.	Март 2011 г.
Право на земельный участок	собственность	собственность	собственность
Дополнительные улучшения	Возможность подведения всех коммуникаций	Возможность подведения всех коммуникаций	Возможность подведения всех коммуникаций
Физические характеристики	рельеф поверхности ровный	рельеф поверхности ровный	рельеф поверхности ровный
Назначение участка	Под производственную территорию	Под производственную территорию	Под производственную территорию

Описание вносимых поправок:

Условия финансирования.

По этому условию все аналоги объекта оценки имеют одинаковые условия. Таким образом, корректировка на условия финансирования не вводилась.

Совершенная сделка или предложение.

Корректировка отражает нетипичные для рынка отношения между покупателем и продавцом. Все аналоги являются предложениями к продаже, корректировка не вводилась.

Условия рынка (время предложения).

Подразумевается изменение стоимости на рынке недвижимости по истечении определенного срока времени между объектом оценки и аналогами. Все аналоги предлагаются к продаже на дату оценки. Было принято решение не вводить корректировки на объекты - аналоги.

Переданные имущественные права.

Все аналоги находятся в собственности. Поправка не вводилась.

Местоположение.

Земельные участки аналогичного назначения имеют равную привлекательность в пределах одного региона. Поправка не вводилась.

Площадь участка

Поправка на площадь участка не применялась. Так как, по мнению оценщика у свободных земельных участков разница между площадями участка незначительно влияет на цену за единицу площади.

Назначение участка.

Поправка вводится исходя из того, что участки с разным назначением имеют разную стоимость. В данном случае все аналоги и объект оценки имеют одинаковое. Поправка не применялась.

Дополнительные улучшения участка.

Аналоги 1, 2, 3 - имеют идентичные дополнительные улучшения. Корректировка не водилась.

Результаты расчетов и корректировки сравниваемых участков по земельному участку, на котором расположен объект оценки приведен в таблице 4.

Таблица № 4 Определение стоимости земельного участка

Элемент сравнения	Ед. изм.	Оцениваемый участок	Объекты сравнения
			Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи	руб.		1 400 000	2 600 000	3 000 000
Размер участка	сот.	167,0	100,0	150,0	200,0
Стоимость за сотку	руб./ сот		14 000	17 333	15 000
Совершенная сделка или предложение			предложение	предложение	предложение
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./ сот		14 000	17 333	15 000
Условия рынка (время предложения)		Март 2011 г.	Март 2011 г.	Март 2011 г.	Март 2011 г.
Корректировка			0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена	руб./ сот		14 000	17 333	15 000
Переданные имущественные права		Собствен-ность	Собствен-ность	Собствен-ность	Собствен-ность
Корректировка	руб.		0	0	0
Скорректированная цена	руб./ сот		14 000	17 333	15 000
Местоположение		Челябинская обл.; г. Челябинск; Ленинского р-на; ул. Новороссийская; строение № 13.	г. Челябинск, р-он Ленинский	г. Челябинск, р-он Ленинский	г. Челябинск, р-он Ленинский
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./ сот		14 000	17 333	15 000
Площадь участка	сот.	167,0	100,0	150,0	200,0
Корректировка	%		0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена

Подобные документы

• Оценка рыночной стоимости оборудования

  Основание для проведения оценки. Результаты оценки и итоговая величина стоимости объектов оценки. Определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках затратного подхода. Процедура оценки рыночной стоимости движимого имущества. Этапы процесса оценки.
  
  курсовая работа [151,9 K], добавлен 02.04.2009
  

• Определение рыночной стоимости недвижимого имущества на примере гаража

  Основные виды правоустанавливающих документов на объект недвижимости в зависимости от оснований возникновения права собственности и иных вещных прав. Оценка рыночной стоимости гаража. Затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке недвижимости.
  
  курсовая работа [716,0 K], добавлен 08.06.2015
  

• Определение рыночной стоимости дома

  Международные стандарты, применяемые в оценочной деятельности. Особенности недвижимости как объекта оценки. Подходы к оценке стоимости объекта оценки. Применение затратного подхода для проведения оценки земельных участков. Требования к методам оценки.
  
  курсовая работа [43,8 K], добавлен 16.12.2012
  

• Оценка земли и объектов недвижимости в городе

  Применяемые стандарты оценочной деятельности. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. Определение стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода. Расчет стоимости объекта в рамках сравнительного подхода. Отказ от использования затратного подхода.
  
  курсовая работа [1,3 M], добавлен 13.01.2015
  

• Оценка рыночной стоимости молота ковочного МА4129

  Процедура и состав работ, задачи и цели проведения оценки, ее допущения и ограничивающие условия. Характеристика объекта оценки. Расчет стоимости молота ковочного методом затратного, сравнительного и доходного подходов, согласование результатов оценки.
  
  курсовая работа [74,4 K], добавлен 11.12.2012
  

• Оценка рыночной и ликвидационной стоимости объекта жилой недвижимости

  Особенности оценки объектов залога. Анализ использования земельного участка. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного, сравнительного и доходного подходов. Обоснование коэффициента ликвидности и итоговое заключение о стоимости.
  
  дипломная работа [223,5 K], добавлен 19.12.2011
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
  
  курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013
  

• Определение рыночной стоимости магазина

  Задачи, цель и процедура проведения оценки магазина. Инвестиционный климат российских регионов. Определение рыночной стоимости объекта. Описание объекта. Методика расчета стоимости прав долгосрочной аренды земельного участка, нового строительства здания.
  
  презентация [1,1 M], добавлен 03.10.2008
  

• Оценка объекта недвижимости

  Общая информация, идентифицирующая объекты оценки. Результаты оценки, полученные при применении затратного, сравнительного и доходного подходов при определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Сведения о заказчике и оценщике, оценка объекта.
  
  курсовая работа [11,1 M], добавлен 06.04.2010
  

• Оценка недвижимости

  Оценка стоимости недвижимости: основные понятия, подходы, методы, проблемы и принципы оценки. Определение рыночной стоимости в рамках затратного, рыночного и доходного подходов. Рекомендации по управлению и увеличению величины рыночной стоимости объекта.
  
  дипломная работа [69,1 K], добавлен 15.11.2009
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам