Оценка рыночной стоимости квартиры

Документы-основания возникновения права:

Свидетельство о праве на наследство по закону от 20.04.2007 г. зарегистрировано в реестре за № 1987 нотариусом Тихомировой А.В.;

Свидетельство о праве на наследство по закону от 04.12.2007 г. зарегистрировано в реестре за № 8393 нотариусом Тихомировой А.В.

Назначение:

Жилая квартира

Фактическое использование:

В соответствии с назначением

Адрес местоположения:

Ленинградская область, Выборгский район, г.п. Лесогорский, ул. Гагарина, д. 5, кв. 22

Обременения, ограничения, права третьих лиц:

Обременений и ограничений не зарегистрировано и не выявлено

Наличие перепланировки:

Планировка квартиры на дату оценки соответствует данным Кадастрового паспорта помещения от 29.11.2010 г.

Техническое состояние:

Отделка в квартире простая, требуется ремонт

Балансовая (остаточная) стоимость на 22.12.2010 г.:

Балансовая стоимость отсутствует, т. к. собственники квартиры - физические лица

Оценщиками были проанализированы следующие документы на предмет правовых характеристик объекта оценки:

Свидетельство о государственной регистрации права общей долевой собственности (серия 47-АБ № 010186, регистрационный номер 47-78-15/048/2007-001 от 25.11.2010 г.);

Свидетельство о государственной регистрации права общей долевой собственности (серия 47-АВ № 614469, регистрационный номер 47-78-15/048/2007-001 от 29.05.2007 г.);

Свидетельство о государственной регистрации права общей долевой собственности (серия 78-АВ № 614467, регистрационный номер 47-78-15/048/2007-001 от 29.05.2007 г.);

Свидетельство о государственной регистрации права общей долевой собственности (серия 78-АГ № 051460, регистрационный номер 47-78-15/048/2007-001 от 29.12.2007 г.);

Свидетельство о праве на наследство по закону от 20.04.2007 г. зарегистрировано в реестре за № 1987 нотариусом Тихомировой А.В.;

Свидетельство о праве на наследство по закону от 04.12.2007 г. зарегистрировано в реестре за № 8393 нотариусом Тихомировой А.В.;

Выписка из ЕГРП от 10.12.2010 г.;

Кадастровый паспорт помещения от 29.11.2010 г.;

Справка Выборгского БТИ № 10351 от 06.12.2010 г.;

Краткая характеристика квартиры по состоянию на 29.11.2010 г.;

Информация, предоставленная собственником.

По результатам проведенного анализа Оценщиками установлено следующее:

Объект оценки представляет собой жилую квартиру общей площадью 53,8 кв. м, расположенную на 2 этаже 4 этажного кирпичного жилого дома 1965 г. п. по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, г.п. Лесогорский, ул. Гагарина, д. 5, кв. 22;

По состоянию на дату оценки объект оценки принадлежит на праве общей долевой собственности Гавриловой Наталии Алексеевне, Козлову Владимиру Алексеевичу, Похилько Галине Алексеевне;

Право общей долевой собственности зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области от 29.05.2007 г., регистрационный № 47-78-15/048/2007-001; Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от 29.05.2007 г., регистрационный № 47-78-15/048/2007-001; Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от 29.12.2007 г., регистрационный № 47-78-15/091/2007-085, в соответствии с законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

Техническое состояние квартиры можно охарактеризовать как удовлетворительное - «простая отделка, требуется ремонт»;

По результатам визуального осмотра, Оценщики установили, что планировка квартиры не изменена и соответствует Кадастровому паспорту помещения от 29.11.2010 г.

Выводы:

По результатам проведенного анализа Оценщики пришли к выводу, что права собственника полностью подтверждаются предоставленными документами. Объект оценки может являться предметом залога.

2.3. Описание объекта оценки

Объект оценки представляет собой трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, г.п. Лесогорский, ул. Гагарина, д. 5, кв. 22.

Ниже представлено описание основных характеристик жилого дома и оцениваемой квартиры.

Таблица 6 - Техническое описание здания, в котором расположен объект оценки

№ п/п	Показатель	Характеристика	Документ, устанавливающий характеристики объекта
1.	Год постройки	1965	Краткая характеристика квартиры по состоянию на 29.11.2010 г.
2.	Этажность	4	Краткая характеристика квартиры по состоянию на 29.11.2010 г.
3.	Описание основных конструктивных элементов
	Стены	Кирпичные	Краткая характеристика квартиры по состоянию на 29.11.2010 г. Визуальный осмотр
	Инженерные системы	Отопление центральное, канализация, водопровод, газоснабжение, электроснабжение
4.	Состояние основных конструктивных элементов	Хорошее	Визуальный осмотр
5.	Привлекательность/ внешний вид	Хороший	Визуальный осмотр
6.	Признаки наличия износа, устаревания	Не выявлено	Визуальный осмотр

Таблица 7 - Характеристика квартиры

Показатель	Характеристика
Этаж расположения квартиры:	2
Количество квартир на площадке:	3
Площадь объекта:	53,8 кв. м
Жилая площадь:	35,9 кв. м
Количество жилых комнат:	2
Площадь кухни:	5,4 кв. м
Санузел:	совмещенный
Высота пол-потолок:	2,55 м
Балкон/лоджия:	балкон
Вид из окон и их расположение:	одностороннее расположение окон
Состояние отделки:	простая, требуется ремонт

Ниже приведен план оцениваемой квартиры, согласно данным Кадастрового паспорта помещения.

Рисунок 1 - План квартиры

Техническое состояние квартиры оценивается как «простая отделка, требуется ремонт».

Таблица 8 - Отделка стен

Показатель	Характеристика	Состояние
Жилые комнаты:	Оклейка обоями	Требуется ремонт
Кухня:	Окраска	Требуется ремонт
Санузел:	Облицовка керамической плиткой, окраска	Требуется ремонт
Коридор:	Оклейка обоями	Требуется ремонт



Таблица 9 - Отделка пола

Показатель	Характеристика	Состояние
Жилые комнаты:	Доски	Требуется ремонт
Кухня:	Линолеум	Требуется ремонт
Санузел:	Выложен керамической плиткой	Требуется ремонт
Коридор:	Доски, линолеум	Требуется ремонт

Таблица 10 - Отделка потолка

Показатель	Характеристика	Состояние
Жилые комнаты:	Окраска	Требуется ремонт
Кухня:	Окраска	Требуется ремонт
Санузел:	Окраска	Требуется ремонт
Коридор:	Окраска	Требуется ремонт

Отделка в комнатах, коридоре, кухне, ванной и туалете - простая, требуется ремонт. Отделка стен в комнатах, коридоре - оклейка обоями, на кухне - окраска, в санузле - облицовка керамической плиткой, окраска.

Напольное покрытие в комнатах - доски, в коридоре - доски, линолеум, на кухне - линолеум, в санузле - керамическая плитка.

Отделка потолков во всех помещениях квартиры - окраска. Оконные проемы - деревянные, окрашены. Межкомнатные двери простые филенчатые с расстекловкой и без расстекловки. Входная дверь в квартиру железная с декоративной отделкой.

На площадке расположено 3 квартиры. Состояние подъезда и лестничной клетки можно охарактеризовать как хорошее.

Ниже представлены фотографии, демонстрирующие состояние объекта оценки и дома, в котором располагается оцениваемая квартира.

Осмотр и фотофиксация были произведены Фатеевой Светланой Сергеевной 22.12.2010 г.



Фото 1 - Внешний вид жилого дома, в котором расположена оцениваемая квартира	Фото 2 - Адрес жилого дома, в котором расположена оцениваемая квартира
Фото 3 - Балкон оцениваемой квартиры	Фото 4 - Входная дверь в квартиру
Фото 5 - Состояние отделки санузла	Фото 6.
Фото 7 - Состояние отделки кладовки	Фото 8 - Состояние отделки коридора
Фото 9 - Состояние отделки коридора	Фото 10 - Состояние отделки комнаты

Фото 11 - Состояние отделки комнат	Фото 12
Фото 13 - Состояние отделки комнат	Фото 14
Фото 15 - Состояние отделки комнат	Фото 16
Фото 17 - Состояние отделки комнаты	Фото 18 - Состояние отделки кухни



3. Анализ местоположения объекта оценки

Согласно принятому административно-территориальному делению, объект оценки располагается на территории Выборгского района Ленинградской области. Ниже приведено краткое описание района и локального местоположения объекта оценки.

3.1 Краткое описание Выборгского района Ленинградской области

Рисунок 2 - Карта Выборгского района

Основан в 1944 году, территория - 7350,9 кв. км, население - 109,3 тыс. человек. С 1 января 2010 года территория района состоит из 7 городских и 6 сельских поселений. Административный центр - г. Выборг. Расстояние до СПб 141 км. Промышленность: машиностроение, гидроэлектроэнергетика - 10-я и 11-я ГЭС на Вуоксе, легкая и пищевая, строительных материалов. Сельское хозяйство: молочное животноводство, птицеводство и звероводство, рыболовецкий колхоз (г. Приморск).

Выборгский район расположен в северо-западной части Ленинградской области, занимает всю западную половину Карельского перешейка.

Граничит:

на севере - с республикой Карелией;

на северо-востоке - с Приозерским муниципальным районом;

на востоке - с городом федерального подчинения Санкт-Петербургом;

на западе - государственная граница с Финляндией.

В районе имеется множество месторождений гранитов, торфа, песков. Также Выборгский район уникален наличием месторождений своеобразных сапропелевых грязей, сформировавшихся 5-7 тысяч лет назад и залегающих вдоль Финского залива. Почти две трети территории района занимают леса, преимущественно хвойные.

На юге район омывается водами Финского и Выборгского заливов. К западу от последнего начинается полоса настоящих шхер.

Крупнейшей рекой, протекающей по территории района, является Вуокса. Кроме неё в районе находится множество небольших рек, таких как Гороховка, Ильменйоки, Перовка, Селезнёвка и других. Из внутренних вод на территории района имеется множество озёр ледникового происхождения, занимающих более 7% площади, крупнейшие из которых Глубокое (37,9 кмІ), Нахимовское (14,3 кмІ), Пионерское (13,8 кмІ), Красногвардейское (10,6 кмІ). Значительная часть территории района (более 5%), заболочена, прежде всего на юге и юго-востоке.

Одни из наиболее развитых отраслей промышленности района - целлюлозно-бумажное производство (именно на ней специализируются такие крупнейшие предприятия района, как ОАО «Светогорск», ЗАО «Каменногорская фабрика офсетных бумаг», ОАО «Выборгская целлюлоза» (пос. Советский)) и горнодобывающая промышленность (Выборгское, Гавриловское и Каменногорское карьероуправления).

Основной промышленный центр района - город Выборг. В нём сосредоточено множество предприятий самых различных производственных сфер:

Машиностроение (ОАО «Выборгский судостроительный завод», ЗАО «Приборостроитель», ООО «Хелкама Форсте Виипури» (производство холодильников), ОАО «Завод Пирс» (детали для ленточных конвейеров), ЗАО «Трафо» (трансформаторы и др. электроэлементы), ЗАО «Финскор» - (автозапчасти), ОАО «ЗАРО» (обработка тонколистного металла)).

Производство стройматериалов (ООО «Роквул-север» (Изоляционные материалы), ООО «Выборгский завод строительных материалов», ОАО «Выборгский оконный завод», ООО «ТехноНиколь-Выборг» (битумно-полимерные материалы)).

Пищевая промышленность (ЗАО «Выборгский хлебокомбинат», ООО «Малета» в составе ООО «Национальный винный терминал», ООО «Вереск» (вафельная продукция), ЗАО «Онега-транс» (мясные изделия)).

Помимо этого в Выборгском районе существуют и другие предприятия: рыбокомбинат в городе Приморске, хлебозавод в Светогорске, а также керамический завод в Глебычево.

Выборгский район обладает чрезвычайно высоким потенциалом для развития туризма. Здесь находятся многочисленные памятники истории и архитектуры, в том числе эпохи Средневековья, уникальные уголки природы. В разгар туристического сезона, летом, в Выборге много гостей, как российских, так и иностранных.

В Выборге работает более 20 туристических фирм и 15 гостиниц. Кроме того, на территории района имеются небольшие мотели, санатории и базы отдыха.

По территории района проходят следующие железнодорожные линии:

Рийхимяки - Санкт-Петербург (станции Рощино, Горьковское, Каннельярви, Кирилловское, Лейпясуо, Гаврилово, Верхне-Черкасово, Выборг, Пригородная, Лужайка, Бусловская), (линия электрифицирована).

Зеленогорск - Приморск - Выборг (станции Приветненское, Ермилово, Приморск, Прибылово, Советский).

Выборг - Йоэнсуу (станции Таммисуо, Гвардейское, Возрождение, Ханнила, Каменногорск, Боровинка, Красный Сокол, Бородинское, Ояярви).

Выборг - Высоцк (станция Высоцк), (линия электрифицирована).

Выборг - Вещево (станция Вещево).

Каменногорск - Светогорск (станции Пруды, Лесогорский, Светогорск).

В районе работают три морских порта:

порт Выборг;

порт Высоцк, в том числе распределительно-перевалочный комплекс «Лукойл-II»;

порт Приморск - лидирующий на Восточном побережье Балтики, на его долю приходится почти 82% грузооборота.

По территории района проходят следующие автомобильные дороги:

M10 E 18 «Скандинавия» Санкт-Петербург - Выборг - граница с Финляндией;

А120 Северное полукольцо Серово - пос. Имени Морозова;

А122 Санкт-Петербург - Осиновая Роща - Огоньки - Стрельцово - Толоконниково;

А123 Зеленогорск - Приморск - Выборг;

А124 Выборг - Каменногорск - Бородинское - Ларионово;

А125 Выборг - Поляны - Серово;

А126 Красносельское - Зверево - Бородинское - Топольки;

А127 Зверево - Житково - Брусничное - граница с Финляндией;

Р34 Серово - Рощино - Первомайское - Сосново - Пятиречье;

Н52 Выборг - Смирново;

Н53 Выборг - Лужайка.

Протяженность автодорог общего пользования в границах муниципального образования составляет 2 451,5 км.

Автобусное сообщение в районе представлено:

городскими маршрутами Выборга;

пригородными маршрутами, большинство из которых отправляется от Выборга и Санкт-Петербурга, в том числе от Зеленогорска;

городскими маршрутами Светогорска и Приморска и внутрипоселковыми маршрутами Рощино.

Лидеры пассажирских перевозок: ООО «Стрела», ООО «Саюр», АООТ «Третий парк», ООО «СЗЛ+», ООО «Дракон», ООО «Транслайн». Основными марками автобусов являются ПАЗ, Volvo, Scania, НефАЗ. Контроль за осуществлением перевозок осуществляет МУП «Служба организации пассажирских автобусных перевозок».

Поселок Лесогорский

Лесогорский - посёлок городского типа в Выборгском районе Ленинградской области России в составе Светогорского городского поселения.

Население - 2 775 человек.

Расположен на реке Вуокса, вблизи озера Лесогорское, в 185 км к северо-западу от Санкт-Петербурга. Железнодорожная станция Лесогорский на ветке до Иматры от станции Каменногорск на линии Выборг-Хийтола.

В поселке работают леспромхоз, Лесогорская ГЭС, входящая в каскад Вуоксинских ГЭС.

3.2 Описание локального местоположения объекта оценки

недвижимость оценка ликвидационный стоимость

Микрорайон обычно определяют как группу прилегающих участков, на которые оказывают влияние те же факторы, что и на оцениваемый объект. Это факторы культурные, социальные, экономические, административные и фактор окружающей среды.

Главной целью описания микрорайона является исследование и сбор информации, отражающей направления экономического развития, структурные изменения, которые могут повлиять на увеличение или уменьшение стоимости оцениваемого объекта.

Объект оценки расположен по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, г.п. Лесогорский, ул. Гагарина, д. 5, кв. 22.

Месторасположение объекта оценки на карте города представлено на схеме далее.

Рисунок 3 - Карта-схема расположения объекта оценки

Жилой фонд поселка Лесогорский представлен кирпичными и панельными домами 1960-1990-х г.п. Ближайший город Светогорск расположен примерно в 5 км, Санкт-Петербург - в 185 км.

К факторам, оказывающим положительное влияние на местоположение объекта оценки, можно отнести близость г. Светогорску, близость к рекреационным зонам.

К факторам, оказывающим негативное влияние на местоположение объекта оценки, можно отнести удаленность от Санкт-Петербурга и от станций метрополитена.

Транспортная инфраструктура и автомобильная доступность

От объекта оценки до станций метро «Девяткино» и «Парнас» ходят автобусы № 810, 850. До г. Выборга ходит автобус № 126.

Ближайшая ж/д станция - «Кивиоя».

Основная близлежащая транспортная магистраль - трасса А124 Выборг - Каменногорск - Бородинское - Ларионово.

В целом локальное месторасположение объекта оценки характеризуется недостаточно развитой для пригорода системой общественного и коммерческого транспорта.

Инженерная инфраструктура

Жилой дом, в котором расположен объект оценки, обеспечен всеми коммуникациями.

Социальная инфраструктура

Социальная инфраструктура микрорайона развита удовлетворительно. Мало объектов торговой инфраструктуры, сферы услуг сосредоточено в кварталах по соседству с объектом оценки. Ближайший город (г. Светогорск) находится в 5 км.

Выводы:

Территория близлежащих кварталов характеризуется многоквартирной многоэтажной застройкой с включением объектов коммерческого назначения.

К преимуществам местоположения объекта оценки можно отнести:

Хорошо развитую инженерную инфраструктуру;

Близость к зонам рекреации;

Близость к г. Светогорску.

К факторам, оказывающим негативное влияние на местоположение объекта оценки:

Удаленность от Санкт-Петербурга и от станций метрополитена;

Удовлетворительно развитую социальную и транспортную инфраструктуры.

4. Характеристика общеэкономической ситуации

На рыночную стоимость объекта оценки существенное влияние оказывают общая макроэкономическая ситуация в стране и локальная ситуация, сложившаяся в регионе.

В данном разделе приводятся, по возможности, наиболее актуальные обзоры макроэкономической ситуации в России, социально-экономического развития Ленинградской области, а также рынка жилой недвижимости Ленинградской области.

4.1 Макроэкономическая ситуация в России

Экономическое развитие России в 2009-2010 годах происходило под влиянием мирового финансового кризиса и не было равномерным. Резкое ухудшение внешнеэкономических условий, падение экспорта, отток капитала и приостановка банковского кредита привели к значительному сокращению инвестиционной активности и спаду в промышленности.

Таблица 11 - Основные показатели развития экономики России

Показатели	2009 год	2010 год
	ноябрь	январь- ноябрь	ноябрь	январь- ноябрь	Справочно:
					октябрь
Экономический рост, в % к соответствующему периоду предыдущего года
ВВП1)	100,3	91,4	104,2	103,7	103,9
Индекс промышленного производства2)	104,9	89,3	106,7	108,4	106,6
Инвестиции в основной капитал	88,1	81,9	108,43)	105,13)	110,7
Инфляция, прирост в % (за период)
Потребительские цены	0,3	8,4	0,8	7,6	0,5
Цены производителей промышленных товаров	-0,5	13,3	4,4	15,5	2,2
Финансы населения
Номинальная начисленная среднемесячная зарплата, в руб.	19215	18327	215994)	205934	20970
Реальная зарплата, в % к соответствующему периоду предыдущего года	99,5	96,8	103,24)	104,54	103,0
Реальные располагаемые денежные доходы, в % к соответствующему периоду предыдущего года4)	102,8	101,0	102,64)	104,34)	100,24)
Деньги и кредит
Денежная масса (М2) (изменение за период), в %	2,5	5,4	2,31)	17,91)	1,1
Обменный курс, в руб. за 1 долл. США (средний за период)	28,985	31,91	30,97	30,33	30,32
Индекс реального курса рубля к доллару США, в %	101,9	102,3	98,7	102,8	102,1
Внешнеэкономическая деятельность, в млрд.долл.США
Экспорт товаров5)	30,9	269,1	35,21)	357,21)	34,7
Импорт товаров 5)	19,4	170,2	24,61)	221,41)	24,6
Международные резервы (изменение за период)	+13,236	+21,390	-14,019	+43,613	+6,983
1) Оценка Минэкономразвития России. 2) Агрегированный индекс производства по видам деятельности «Добыча полезных ископаемых», «Обрабатывающие производства», «Производство и распределение электроэнергии, газа и воды», с учетом поправки на неформальную деятельность. В качестве весов используется структура валовой добавленной стоимости по видам экономической деятельности за 2008 базисный год. 3) Оценка Росстата. 4) Предварительные данные. 5) По методологии платежного баланса. 6) Включая оценку Банка России взаимной торговли Российской Федерации с Республикой Казахстан. Оценка произведена в виду отсутствия официальной статистической информации в связи с отменой с 1 июля 2010 г. таможенного оформления товаров на российско-казахской границе в рамках Таможенного Союза

В ноябре сохранилась начавшаяся в сентябре тенденция экономического роста. Рост ВВП с исключением сезонного фактора оценивается в 0,5% (0,3% - в сентябре, 0,9% - в октябре). Положительный вклад в рост ВВП (с исключением сезонности) продолжают вносить сельское хозяйство, оборот розничной торговли. После роста в августе-октябре в ноябре сократились инвестиции в основной капитал, а вслед за ними и строительство. Промышленное производство после динамичного роста в августе-октябре в ноябре затормозилось. Падение выпуска произошло в обрабатывающих производствах, прежде всего в производстве машин и оборудования, а также в производстве и распределении электроэнергии, газа и воды в связи с теплой погодой в ноябре (ноябрь 2010 года в целом по территории России стал четвертым самым теплым за 120 лет наблюдений).

В годовом выражении по сравнению с ноябрем прошлого года, по оценке Минэкономразвития России, ВВП увеличился на 4,2% и за одиннадцать месяцев в целом его прирост составил 3,7% к соответствующему периоду прошлого года.

Объем промышленного производства (с исключением сезонности) в целом в ноябре стабилизировался. При сохранении тенденции роста добычи полезных ископаемых - на 0,7% по сравнению с октябрем, динамика обрабатывающих производств снизилась на 0,1%, производства и распределения электроэнергии, газа и воды - на 1,1%.

Среди обрабатывающих производств наибольшим ростом с исключением сезонного фактора в ноябре характеризуются химическое производство, производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования, резиновых и пластмассовых изделий, производство транспортных средств и оборудования. При этом наибольшее снижение произошло в производстве машин и оборудования, в текстильном и швейном производстве.

По сравнению с ноябрем прошлого года промышленное производство в целом увеличилось на 6,7%, за январь-ноябрь по сравнению с соответствующим периодом прошлого года рост составил 8,4%.

В ноябре после значительного роста в августе-октябре отмечалось снижение инвестиционной активности. Инвестиции с исключением сезонного и календарного фактора по сравнению с октябрем снизились на 1,4 процента. Вместе с тем сохраняется рост инвестиций по сравнению с соответствующим периодом прошлого года (в ноябре на 8,4%, в январе-ноябре прирост составил 5,1%).

Снижению инвестиционной активности в ноябре способствовало сокращение объема выполненных работ в строительстве, которое в ноябре составило 1,0% по сравнению с октябрем (с исключением сезонности).

По отношению к ноябрю прошлого года объем работ по виду деятельности «Строительство» увеличился на 2,3%, в целом за одиннадцать месяцев по сравнению с соответствующим периодом прошлого года - на 0,4%. При этом ввод жилых домов в ноябре текущего года на 3,0% превысил уровень ноября прошлого года.

В ноябре с исключением сезонного фактора по сравнению с октябрем текущего года увеличение реальной заработной платы составило 0,6%. По отношению к ноябрю прошлого года прирост зарплат составил 3,2%. При этом по состоянию на 1 декабря 2010 г. суммарная задолженность по заработной плате увеличилась по сравнению с 1 ноября 2010 г. на 5,4% и составила 3 227 млн. рублей.

Реальные располагаемые доходы населения с исключением сезонного эффекта в ноябре снизились на 0,5%. По отношению к ноябрю прошлого года доходы увеличились на 2,6%.

В ноябре продолжился рост потребительского спроса. С исключением сезонности оборот розничной торговли вырос по отношению к октябрю на 0,3%, по сравнению с соответствующим периодом прошлого года прирост составил 4,6%, за январь-ноябрь - 4,5 процента.

В ноябре улучшилась ситуация на рынке труда. Уровень безработицы снизился с 6,8% в октябре до 6,7% в ноябре. С исключением сезонности уровень безработицы составил 6,8% против 7,1% в октябре.

Темпы снижения объемов сельскохозяйственного производства постепенно замедляются. В ноябре производство продукции сельского хозяйства по сравнению с ноябрем прошлого года, по предварительным данным, сократилось на 4,0%. Третий месяц продолжается рост производства с исключением сезонного и календарного факторов. В ноябре, по сравнению с октябрем, по оценке Минэкономразвития России, прирост составил 4,5%.

Экспорт товаров в ноябре 2010 г., по оценке, составил 35,2 млрд. долларов США (114,1% к ноябрю прошлого года и 100,6% к октябрю текущего года).

Импорт товаров в ноябре, по оценке, составил 24,6 млрд. долларов США (126,8% к ноябрю прошлого года и 100,2% к октябрю 2010 года).

В ноябре инфляция на потребительском рынке составила 0,8% против 0,5% в октябре и 0,3% в ноябре 2009 года. За январь-ноябрь прирост цен составил 7,6%, за период год к году - 8,1%.

Выводы:

В январе-ноябре 2010 года наблюдался незначительный рост макроэкономических показателей. Тем не менее, общая ситуация в экономике является неблагоприятной для инвестиций в реальный сектор экономики, что отражается на уровне цен на рынках недвижимости.

4.2 Итоги социально-экономического развития Ленинградской области

Промышленное производство

В Ленинградской области индекс промышленного производства составил 109,2%, в том числе в добывающих - 92,7%, в обрабатывающих производствах - 111,0%, в производстве и распределении электроэнергии, газа и воды - 104,0%.

В Ленинградской области по сравнению с январем-сентябрем 2009 года увели- чился выпуск легковых автомобилей на 85%, кузнечно-прессового оборудования - на 75, тракторов для сельского хозяйства - на 71, товарного бетона - на 59, котлов центрального отопления - на 34, шин для легковых автомобилей - на 33, бытовых электрических приборов - на 32, мебели - на 30, машин и оборудования для изготовления бумаги и картона - на 27, изделий из бетона для использования в строительстве - на 26, мыла и моющих средств - на 25, древесноволокнистых плит - на 20%. Производство нательного белья из тканей возросло в 1,8 раза, верхней одежды - на 26%. Выпуск рыбо- и морепродуктов превысил уровень прошлого года в 4,2 раза, пряностей и приправ - в 2,3, коровьего масла и сыра - в 1,9, дистиллированных алкогольных напитков - в 1,5 раза, мяса - на 31%, виноградного вина - на 20%.

Сократился выпуск строительных металлических конструкций на 51%, клееной фанеры - на 22, пластмассовых изделий, используемых в строительстве, - на 21%. Производство трикотажного нательного белья снизилось на 25%.

В Ленинградской области индекс цен производителей промышленных товаров в сентябре 2010 года по сравнению с декабрем 2009 года составил 108,8%, в том числе в обрабатывающих производствах - 110,6%.

Строительство

Организациями Ленинградской области за январь-сентябрь 2010 года по виду деятельности «строительство» выполнено работ на сумму 47,5 млрд рублей, или 87,2% к январю-сентябрю 2009 года.

В Ленинградской области ввод жилья снизился на 13,4% и составил 678,3 тыс. кв. м (7,1 тыс. квартир). Доля частных инвесторов составила 94,2%. Населением за счет собственных средств и с помощью кредитов банков построено 2648 домов общей площадью 315,4 тыс. кв. м (46,5% общего ввода), после реконструкции сдано 2,6 тыс. кв. м (0,4%).

Инвестиции в основной капитал

По предварительным данным, в январе-августе 2010 года на развитие экономики в Ленинградской области крупными организациями было направлено 76,8 млрд рублей инвестиций в основной капитал, что на 3,2% больше, чем в январе-августе 2009 года.

Ввод в эксплуатацию объектов

В Ленинградской области среди введенных объектов: тепличный комплекс по выращиванию роз ЗАО «Новая Голландия»; здание сортировки и обработки суточных цыплят ООО «“Племенная птицефабрика «Лебяжье»; завод по производству электроустановочных изделий ООО «Лексел Электроматериалы СПб»; 3 общеобра- зовательные школы в г. Луга, Тосненском и Выборгском районах; детский дом в Тосненском районе; фельдшерско-акушерский пункт в Киришском районе; 2284 пог. м водопровода, 40402 пог. м газопровода, автобусная станция в Тихвинском рай- оне, 4 АЗС и другие объекты.

Сельское хозяйство

Объем производства продукции сельского хозяйства Ленинградской области в январе-сентябре 2010 года составил 38,4 млрд рублей и по сравнению с январем -сентябрем 2009 года увеличился на 0,4%.

На 1 октября 2010 года в хозяйствах всех категорий накопано 266 тыс. тонн картофеля, что на 7% меньше, чем на ту же дату прошлого года, соб- рано 159 тыс. тонн овощей - на 1% меньше. На хозяйства населения и фермеров приходится 66% валового сбора картофеля и 51% овощей. В сельскохозяйственных организациях урожайность картофеля и овощей снизилась и составила, соответст- венно, 186 и 330 центнеров с гектара.

На начало октября т. г. намолочено 82 тыс. тонн зерна (в первоначально- оприходованном весе), что на 20% меньше, чем год назад. Урожайность зерна в сельскохозяйственных организациях составила 26,8 центнера с гектара.

В хозяйствах всех категорий произведено 167 тыс. тонн мяса (в живом весе), на 7% больше, чем в январе - сентябре 2009 года, 411 тыс. тонн молока, на 2% меньше, 2 млрд штук яиц, на 5% больше. Хозяйствами населения и фермерами произведено 2,7% мяса, 8 - молока, 1% - яиц.

В сельскохозяйственных организациях на одну корову надоено в среднем по 4947 кг молока, или 98% к уровню января-сентября 2009 года. Среднесуточный привес крупного рогатого скота на откорме составил 629 граммов (98%), свиней - 504 грамма (1,8 раза). На одну курицу-несушку получено в среднем по 237 яиц (102% к уровню января-сентября 2009 года).

По сравнению с 1 октября 2009 года в сельхозорганизациях поголовье крупного рогатого скота уменьшилось на 4%, свиней увеличилось на 13%, птицы - на 7%. Обеспеченность скота кормами к началу октября 2010 года по сравнению с той же датой 2009 года уменьшилась на 7% и составила в расчете на одну условную голову скота 4,6 центнера кормовых единиц.

Реализация продукции

Сельскохозяйственными производителями области, включая хозяйства населения и фермеров, реализовано 160 тыс. тонн скота и птицы (в живом весе), на 7% больше уровня января - сентября 2009 года, 377 тыс. тонн молока (на 4% меньше), 1,8 млрд штук яиц (на 6% больше), 49 тыс. тонн картофеля (на 15% меньше), 69 тыс. тонн овощей (на 15% меньше). На долю сельскохозяйственных организаций приходилось 98% всей реализации скота и птицы, 95 - молока, 99,6 - яиц, 64 - картофеля, 94% - овощей. По сравнению с январем - сентябрем 2009 года продажа сельхозорганизациями скота и птицы, яиц увеличилась, молока, картофеля и овощей уменьшилась.

Транспорт и связь

В Ленинградской области в январе-сентябре 2010 года объем перевозок грузов организациями транспорта (без железнодорожного) уменьшился по сравнению с январем - сентябрем 2009 года на 5,7% и составил 91,9 млн тонн. Объем перевозок грузов внутренним водным транспортом сократился в 4,0 раза, транспортировка трубопроводным - на 1,0%, автомобильным транспортом - возрос на 3,7%. Общий грузооборот транспортных организаций области (без железнодорожного) уменьшился на 1,0% и составил 60,5 млрд тонно-км.

Автобусами Ленинградской области перевезены 61,7 млн пассажиров. Доля пассажиров, перевезенных официально привлеченным автотранспортом малых предприятий и предпринимателей, составила в Ленинградской области 58,5%.

Регулярность движения маршрутных автобусов Ленинградской области - 98,2%.

Потребительские цены

Индекс потребительских цен за январь-сентябрь 2010 года в Ленинградской об- ласти - 108,2% (109,2%).

За январь-сентябрь 2010 года цены на продовольственные товары в Ленинградской области возросли на 8,7%.

В Ленинградской области крупы подорожали на 37,3%, из них крупа гречневая - в 2,2 раза, овсяные хлопья «Геркулес» - на 14,2%, пшено - на 13,7, крупа перловая - на 11,4, крупа манная - на 8,4%. Прирост цен на плодоовощную продукцию составил 26,5%, в том числе на капусту свежую - 1,8 раза, на чеснок - 1,6 раза, на картофель - 43,1%, на морковь - 41,9, на свеклу - 36,7%. Мука пшеничная стала дороже на 22,5%, яйца - на 18,8, масло сливочное - на 17,8, сыры твердые - на 13,9, окорочка куриные - на 12,6, сахарный песок - на 12,4, молочная продукция - на 10,2, масло подсолнечное - на 8,8%.

Цены на непродовольственные товары возросли в Ленинградской области на 5,0%. Из непродовольственных товаров в области табачные изделия стали дороже на 20,2%, ювелирные изделия - на 14,3, легковые автомобили - на 7,5, печатные издания - на 7,1, бумажно-беловые товары - на 6,5, школьно-письменные принадлежности и посуда - на 6,3, одежда - на 5,9, мебель - на 5,6, трикотажные и чулочно-носочные изделия - на 5,5%.

За девять месяцев 2010 года цены на автомобильный бензин увеличились в Ленинградской области на 5,4%.

На платные услуги населению цены и тарифы возросли в области на 11,6%. В Ленинградской области тарифы на коммунальные услуги возросли в среднем на 19,7%, на жилищные - на 16,5%. Прирост цен на услуги физкультуры и спорта составил 23,6%, на услуги платного образования - 13,9, пассажирского транспорта - 12,9, детских садов - 12,0%. Экскурсионные услуги стали дороже на 8,5%, бытовые - на 7,3, санаторно-оздоровительные - на 5,0, культуры - на 4,6, медицинские услуги - на 4,1%.

Стоимость фиксированного набора потребительских товаров и услуг для межрегиональных сопоставлений покупательной способности населения в ценах сентября 2010 года составила в Ленинградской области 8627 рублей 48 копеек. По сравнению с декабрем 2009 года стоимость набора возросла в области на 10,3%.

Потребительский рынок

За январь-сентябрь 2010 года продано товаров населению на 116,1 млрд рублей, что в товарной массе на 12,0% больше, чем в январе - сентябре 2009 года. В обороте розничной торговли на долю пищевых продуктов, включая напитки, и табачных изделий приходилось в области - 50,5% (в январе-сентябре 2009 года - 50,2%).

На 1 октября 2010 года объем товарных запасов в организациях розничной торговли составил в Ленинградской области 6,1 млрд рублей, что обеспечит работу этих предприятий в области на 30 дней. Объем товарных запасов по сравнению с 1 октября 2009 года увеличился в области на 34,5%.

Финансы

По данным комитета финансов Ленинградской области, профицит бюджета области составил 8,7 млрд рублей. Общая сумма доходов бюджета (без учета внутренних оборотов) за январь-август 2010 года в области составила 46,9 млрд рублей. Расходы на социально-культурные мероприятия за январь-август 2010 года в Ленинградской области составили от общей суммы расходов бюджетов 55% (в январе-августе 2009 года - 54%).

В январе-августе 2010 года сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) организаций наблюдаемых видов экономической деятельности без учета инфляции в области - 41,1 млрд рублей, что на 19,3% выше уровня января-августа 2009 года, соответственно.

По состоянию на 1 сентября 2010 года в Ленинградской области прибыльными были 67% организаций. За январь-август 2010 года ими получена прибыль в городе 49,9 млрд рублей, что на 2% меньше, чем в январе-августе 2009 года.

Число убыточных организаций по сравнению с 1 августа 2009 года в ЛО уменьшилось на 2,5%. Общий размер убытка по сравнению с январем-августом 2009 года сократился в области на 47,2% и составил 8,8 млрд рублей.

Кредиторская задолженность с начала года увеличилась на 11,3% и составила на 1 сентября 2010 года 250 млрд рублей. Доля просроченной кредиторской задолженности в ЛО уменьшилась на 0,6 процентных пункта и составила 3,0%. Из общего числа организаций, имевших кредиторскую задолженность, просроченные платежи имели 27% организаций области. В структуре просроченных обязательств задолженность поставщикам составила в Ленинградской области 76%, задолженность перед бюджетами всех уровней - 8%.

Дебиторская задолженность на 1 сентября 2010 года в ЛО составила 225 млрд рублей, из нее на просроченную приходилось 2,8%. По сравнению с началом года число организаций, имеющих просроченную дебиторскую задолженность, сократилось на 8%.

Налоговые поступления

По данным управлений ФНС России по Ленинградской области, в январе-сентябре 2010 года поступления налоговых платежей и других доходов в бюджетную систему по сравнению с аналогичным периодом 2009 года возросли на 29% и составили 74,3 млрд рублей. По сравнению с январем-сентябрем 2009 года поступления в консолидированный бюджет ЛО увеличились на 21% и составили от общей суммы поступлений налоговых платежей и других доходов в бюджетную систему Российской Федерации 56%.

Кредитные вложения

По данным главных управлений Банка России по Ленинградской области, объем кредитов (в рублях и иностранной валюте), предоставленных кредитными организациями предприятиям и населению, на 1 сентября 2010 года по сравнению с началом года в Ленинградской области увеличился в 1,6 раза и составил 58,0 млрд рублей.

Уровень жизни населения

Денежные доходы, полученные населением в январе-августе 2010 года, составили в Ленинградской области 178,8 млрд рублей. По сравнению с соответствующим периодом 2009 года реальные денежные доходы, рассчитанные с учетом индекса потребительских цен, в ЛО возросли на 9,6%.

Средняя номинальная заработная плата, начисленная работникам за август 2010 года, характеризовалась следующими данными:

Реальная заработная плата в августе 2010 года увеличилась по сравнению с августом 2009 года в Ленинградской области на 1,2%.

По состоянию на 1 октября 2010 года общая сумма просроченной задолженности по заработной плате в организациях наблюдаемых видов экономической деятельности (без субъектов малого предпринимательства) по сравнению с 1 января 2010 года уменьшилась в ЛО на 52% и составила 9,9 млн рублей.

Численность работников, перед которыми организации имели просроченную задолженность по заработной плате, составила в Ленинградской области 662 человека.

Большая часть просроченной задолженности по заработной плате приходилась в области (61%) на предприятия обрабатывающих производств.

Просроченная задолженность по заработной плате из-за бюджетного недофинансирования на 1 октября 2010 года в Ленинградской области отсутствовала.

В августе 2010 года количество замещенных рабочих мест в организациях (без субъектов малого предпринимательства) составило в Ленинградской области 383 тысячи или 100,6% по сравнению с августом 2009 года.

В сентябре 2010 года в организациях наблюдаемых видов экономической деятельности (без субъектов малого предпринимательства) численность работников, выбывших по различным причинам, по сравнению с сентябрем 2009 года увеличилась в области на 14% и составила 5,6 тыс. человек, из них в связи с сокращением численности работников выбыло 3%. Число вакантных рабочих мест составило на конец сентября в Ленинградской области 4,5 тысячи мест, к высвобождению в октябре 2010 года намечены 126 работников.

К концу сентября 2010 года в государственных учреждениях службы занятости населения на учете состояли в Ленинградской области 8,1 тыс. человек, из них 6,1 тыс. человек (76%) имели статус безработного. Численность официально зарегистрированных безработных за январь-сентябрь 2010 года уменьшилась в области на 42%. В числе безработных 55% в Ленинградской области - женщины; 18% - граждане в возрасте 16-29 лет. Средняя продолжительность безработицы в ЛО составила 5,1 месяца. Уровень регистрируемой безработицы на конец сентября 2010 года составил в Ленинградской области 0,7% от численности экономически активного населения.

Нагрузка не занятого трудовой деятельностью населения, состоящего на учете в государственных учреждениях службы занятости населения, на одну заявленную вакансию к концу сентября 2010 года составила в области 0,5 человека.

За январь-сентябрь 2010 года при содействии государственных учреждений службы занятости населения в ЛО были трудоустроены 21,3 тыс. человек, из них безработные составляли 37%.

Выводы:

В целом социально-экономическое развитие Ленинградской области за январь-сентябрь 2010 года характеризуется положительной динамикой экономических показателей.



4.3 Обзор рынка жилой недвижимости Ленинградской области

С января 2010 и на протяжении всего I квартала в Ленинградской области наблюдался рост активности рынка жилой недвижимости.

Общие данные о рынке жилой недвижимости

В структуре общего жилищного фонда Ленобласти эконом-класс традиционно занимает подавляющую часть. А в условиях экономического кризиса, и потребители, и строители тем более делают ставку на жилье эконом-класса.

Наибольший объем многоэтажного жилья концентрируется в ближайших к Санкт-Петербургу районах Ленобласти: Гатчинском, Выборгском, Всеволожском, Киришском и Кингисеппском.

Первичный и вторичный рынки

С приходом кризиса, в сентябре 2008 года на рынке произошло резкое падение спроса, а за ним и цен на квартиры. К зиме заметно упала активность предложения. Рынок стоял вплоть до конца весны 2009 года.

Летом 2009 года на рынке обозначилось некоторое оживление, связанное, прежде всего, с интересом покупателей относительно цен и возможности торга. Осенью ситуация на рынке недвижимости начала понемногу выправляться. Движение вниз прекратилось, начал реализовываться отложенный спрос. Однако сдерживающим фактором оставалась нехватка средств у застройщиков на запуск новых объектов. На рубеже 2009-2010 годов на рынке традиционно наблюдался небольшой отток спроса в ожидании новогодних «распродаж».

Приход 2010 года, как и в Санкт-Петербурге, в Ленобласти ознаменовался повышением активности на рынке жилья и увеличением числа сделок.

Первичный рынок. Спрос-предложение

В 2007 году в Ленинградской области введено 847 000 кв. м. жилья - на 175 000 кв. м. больше, чем в 2006 году. В 2008 году - 908 000 кв. м. А в 2009 году регион впервые перешагнул рубеж в 1 000 000 кв. м. введенной жилой площади (около 1 180 000 кв. м), рост составил около 30% по сравнению с 2008 годом, при этом доля индивидуального жилищного строительства составляет 60%.

Лидерами среди муниципальных образований по вводу в действие общей площади жилых домов по итогам 2009 года стали Всеволожский, Выборгский, Тосненский и Гатчинский районы.

По объему сдачи жилья область оказалась на втором месте среди субъектов Северо-Западного федерального округа. За 2009 год в регионе введено в действие около четверти общей жилой площади, сданной в эксплуатацию в СЗФО. В стране регион вошел в число 12 субъектов-лидеров по вводу в действие жилой площади.

Такой прирост жилой площади в регионе в условиях негативных кризисных явлений мог оказаться невостребованным, однако жилье эконом-класса, которого традиционно не хватает, востребовано и в кризис. В этом году (данные на 1 февраля 2010 г.) в области ведется строительство жилых домов площадью почти 1 560 000 кв. м.

Традиционно квартиры в области приобретают люди, не имеющие возможности купить квартиру в черте города, поэтому в структуре спроса преобладают маленькие недорогие квартиры. К настоящему времени структура спроса на рынке еще сильнее сместилась в сторону самых маленьких квартир. Произошло перераспределение даже внутри сегмента 1-комнатных квартир: вырос спрос на квартиры малых площадей и сократился - на более просторные. Практически весь спрос на рынке многоэтажного жилья направлен на готовые квартиры эконом-класса.

Цены

Как и в Санкт-Петербурге ценообразующие факторы на рынке жилой недвижимости Ленобласти можно разделить на три группы:

постоянные;

условно-постоянные;

условно-переменные.

Постоянные параметры квартиры отражают характеристики, которые относятся к дому в целом. К этим параметрам причисляют:

местоположение - от 15 до 70 % стоимости.

тип здания.

Ко второй группе относят факторы, которые, как правило, не могут быть изменены владельцами. В их числе (определяют до 40% стоимости квартиры):

общая площадь;

этаж - от 5 до 20% в зависимости от ситуации. Первый этаж примерно на 10-13% дешевле любого среднего. Последний этаж может быть дешевле на 3-5%;

планировка;

высота потолков;

естественная освещенность помещения. На 2% повышает стоимость ориентация окон на юг или восток;

ориентация квартиры. Хороший вид из окон может увеличить стоимость объекта на 2-3%;

балконы, лоджии;

наличие лифта;

внешнее окружение.

К третьей группе относятся условно-переменные параметры, связанные с комфортностью жилища (в совокупности определяют от 5 до 20% стоимости в зависимости от общей стоимости квартиры):

состояние полов, потолка, стен. Хорошее состояние объекта увеличивает его стоимость на 2-7%;

окна и двери;

инженерные коммуникации;

наличие телефона.

К наиболее важными ценообразующими факторами относятся: местоположение квартиры, тип дома, этаж, общая площадь помещения, площадь кухни, состояние отделки.

В настоящее время средняя стоимость квадратного метра жилья в Ленинградской области составляет 40 400 руб./кв. м. - на 45% ниже, чем в Санкт-Петербурге. Цены на жилье в области в среднем с начала года снизились на 5% (в Санкт-Петербурге - рост 0,3%).

Вторичный рынок. Спрос-предложение

На фоне кризиса в августе 2008 года индекс рыночной активности потенциальных покупателей резко опустился и весь 2009 год активность покупателей постоянно была на минимальном уровне.

Рисунок 4 - Индекс рыночной активности на вторичном рынке жилья в Ленобласти

С начала 2010 года рынок вторичной недвижимости Ленобласти демонстрирует некоторое оживление. Ощущается усиление интереса к рынку недвижимости в целом, спрос хоть и медленно, но растет. Специалисты считают, что дно пройдено и в дальнейшем стоит ожидать плавного подъема рынка.

Как и на первичном рынке, на вторичном наибольшим спросом пользуются самые маленькие квартиры.

Скидка на торг, по мнению участников рынка жилой недвижимости, может составлять до 5% от стоимости квартиры в зависимости от ее качественных и количественных характеристик, но в среднем, как правило, не превышает 3%.

Прогнозы

Правительство Ленинградской области одобрило концепцию государственной жилищной политики региона до 2015 года. Реализация целевой программы, которая будет разработана на основе концепции, позволит увеличить объемы строительства жилья до 1 600 000 кв. м. в год, достичь средней обеспеченности жильем не менее 27 кв. м. на 1 жителя.

Во второй половине года возможна незначительная коррекция вверх. По прогнозам участников, рынок преодолеет последствия кризиса через 1,5-2 года.

Выводы:

В настоящее время рынок все еще характеризуется сравнительно низкой доступностью условий ипотеки, нехваткой средств для финансирования новых проектов. Однако дно рынка уже пройдено, и на первичном и на вторичном рынках с начала 2010 года отмечается некоторый рост интереса покупателей и количества сделок.

Наиболее востребованными на рынке (как на первичном, так и на вторичном) традиционно остаются маленькие квартиры эконом-класса.

Ценообразующие факторы на рынке жилой недвижимости Ленобласти:

Местоположение;

Тип дома;

Этаж;

Общая площадь квартиры;

Площадь кухни;

Состояние отделки.

По прогнозам специалистов, во второй половине года возможна незначительная коррекция вверх. По прогнозам участников, рынок преодолеет последствия кризиса через 1,5-2 года.



4.4 Анализ ликвидности объекта оценки

Ликвидность является важной характеристикой объекта недвижимости как предмета залога и объекта оценки и характеризуется способностью объекта недвижимости превращаться в денежные средства без потерь от первоначальной стоимости в определенные временные сроки.

Одним из основных параметров, оказывающих влияние на ликвидность объекта недвижимости, является его принадлежность к тому или иному сегменту рынка. В зависимости от того, в какой сегмент рынка недвижимости попадает объект, срок его реализации может быть различный. В каждом конкретном случае ликвидность зависит от индивидуальных характеристик объекта и особенностей регионального рынка.

Существенными факторами, влияющими на ликвидность объекта недвижимости, являются:

местоположение;

физические характеристики объекта (износ, состояние инженерных коммуникаций);

размер объекта;

состояние рынка недвижимости в регионе.

Вопрос оценки ликвидности достаточно сложный, так как количественных методик оценки ликвидности нет, поэтому на практике предлагается характеризовать ликвидность, подразделяя ее на отдельные группы, в зависимости от возможности реализации и прогнозируемого срока продажи объекта. Предлагается следующая градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации.



Таблица 12 - Градация ликвидности от сроков реализации

Показатель ликвидности	Высокая	Выше средней	Средняя	Ниже средней	Низкая
Примерный срок реализации в мес.	Менее 1	1-2	2-4	4-6	Более 6

Исходя из результатов консультаций у операторов рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области, Оценщик выяснил, что объекты недвижимости, аналогичные объекту оценки по размерам и остальным характеристикам, расположенные в г.п. Лесогорский Выборгского района Ленинградской области, обладают средней инвестиционной привлекательностью.

Среднерыночный срок экспозиции объекта оценки может составлять до 9 месяцев (270 дней) (источник: АН «Троицкий Дом», тел. 325-32-09; АН «Александр», тел. 327-16-16).

Рассмотрим основные факторы, влияющие на ликвидность объекта оценки.

Местоположение - один из наиболее важных факторов. Объект оценки расположен в зоне многоквартирной многоэтажной застройкой.

К преимуществам местоположения объекта оценки можно отнести:

Хорошо развитую инженерную инфраструктуру;

Близость к зонам рекреации;

Близость к г. Светогорску.

К факторам, оказывающим негативное влияние на местоположение объекта оценки:

Удаленность от Санкт-Петербурга и от станций метрополитена;

Удовлетворительно развитую социальную и транспортную инфраструктуры.

Физические характеристики объекта оценки. Объект оценки обеспечен всеми необходимыми инженерными коммуникациями, здание, в котором расположена оцениваемая квартира, построено в 1965 г. Состояние отделки квартиры оценивается как «простая, требуется ремонт» (см. раздел 2.3. «Описание объекта оценки»). Квартира расположена на 2 этаже 4 этажного кирпичного дома.

Размеры объекта оценки. Объект оценки имеет общую площадь 53,8 кв. м, жилую площадь - 35,9 кв. м, площадь кухни - 5,4 кв. м.

Состояние рынка недвижимости. В первом квартале 2010 года вырос спрос на недвижимость при относительно стабильных ценах квадратного метра. Выросла доля сделок с участием ипотеки. Эксперты рынка недвижимости прогнозируют стабилизацию ситуации на рынке и дальше, а также медленный и плавный рост цен на жилую недвижимость до конца года.

Выводы:

Опираясь на анализ вышеперечисленных факторов, влияющих на ликвидность объекта оценки, можно заключить, что приобретение жилья в Ленинградской области, учитывая последствие финансово-экономического кризиса, не является предметом инвестиций с целью дополнительного заработка, покупка квартиры совершается преимущественно для личного пользования. Учитывая объем предложения, имеющийся в средствах массовой информации на дату оценки, а также прогнозы экспертов рынка, Оценщики предполагают, что реализация объекта оценки в перспективе будет зависеть от макроэкономической ситуации в стране и в регионе в целом.