Оценка рыночной стоимости квартиры

5. Анализ наиболее эффективного использования

5.1 Общие положения

Понятие «Наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое не противоречит действующему законодательству, физически и финансово осуществимо и при котором объект недвижимости имеет наибольшую стоимость.

В процессе анализа наиболее эффективного использования последовательно рассматриваются следующие критерии: физическая осуществимость, юридическая правомочность, финансовая оправданность и максимальная экономическая эффективность.

Юридическая правомочность - возможность застройки свободного земельного участка или реконструкции существующих улучшений, не противоречащая нормам и правилам зонирования и частным юридическим ограничениям.

Физическая осуществимость - возможность застройки свободного земельного участка или реконструкции существующих улучшений с использованием современных технологий строительства в приемлемые сроки и с приемлемым качеством.

Финансовая оправданность - рассмотрение проекта застройки свободного земельного участка или реконструкции существующих улучшений, обеспечивающего положительную конечную отдачу, соизмеримую с отдачей по альтернативным инвестициям.

Максимальная эффективность - рассмотрение того варианта использования, который соответствует максимальной отдаче среди всех рассмотренных финансово оправданных вариантов.

В соответствии с вышеперечисленными критериями целесообразно придерживаться следующей последовательности анализа:

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка свободного от улучшений;

Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями.

5.2 Анализ вариантов использования условно свободного участка

Под рассматриваемым земельным участком, относящимся к оцениваемому помещению, понимается часть земельного участка пропорциональная доли объекта оценки в общей площади здания. Оценщикам не известна ни общая площадь здания, в котором расположена оцениваемая квартира, ни площадь земельного участка, относимая к зданию. Учитывая тот факт, что площадь земельного участка, относящаяся к объекту оценки, составит ничтожную величину, а также физическую невозможность выдела в натуре и застройки отдельно анализируемой доли участка, Оценщики считают проведение анализа вариантов наиболее эффективного использования данного земельного участка как условно-свободного является нецелесообразным.

В силу вышесказанного, анализ вариантов использования условно свободного участка не проводился.

5.3 Анализ вариантов использования участка с застройкой

Юридическая правомочность: объект оценки относится к жилому фонду, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации прав общей долевой собственности на квартиру (серия 47-АБ № 010186, регистрационный номер 47-78-15/048/2007-001 от 25.11.2010 г.; серия 47-АВ № 614469, регистрационный номер 47-78-15/048/2007-001 от 29.05.2007 г.; серия 78-АВ № 614467, регистрационный номер 47-78-15/048/2007-001 от 29.05.2007 г.; серия 78-АГ № 051460, регистрационный номер 47-78-15/048/2007-001 от 29.12.2007 г.).

Действующим законодательством Ленинградской области определены условия, на основании которых допускается перевод отдельных жилых помещений в нежилой фонд. Преимущество при переводе в нежилой фонд имеют квартиры, расположенные на первом этаже, имеющие отдельный изолированный вход либо возможность его оборудования. Нежилое помещение, в соответствии с нормами законодательства, должно быть изолировано от жилых помещений, находящихся в этом же доме, и должно иметь отдельный изолированный вход (нормы СНиП и Госпожнадзора).

Оцениваемая квартира расположена на 2 этаже 4-ти этажного жилого дома, в котором прочие квартиры используются в качестве жилых, отдельного входа не имеет.

Таким образом, критерию юридической допустимости соответствует вариант использования объекта оценки в качестве жилой квартиры.

Физическая осуществимость: Учитывая площадь квартиры, капитальность жилого здания, обеспеченность инженерными коммуникациями, архитектурно-планировочные решения, местоположение здания и характер окружающей застройки (жилая), юридически допустимый вариант распоряжения объектом недвижимости является физически возможным.

Финансовая оправданность и максимальная эффективность: типичными вариантами распоряжения объектом могут служить следующие альтернативы:

Продолжение использования в неизменном состоянии.

Изменение использования объекта.

Реконструкция или ремонт.

Продолжение нынешнего варианта использования

В настоящее время состояние оцениваемого объекта можно охарактеризовать как «простая отделка, требуется ремонт». Эксплуатация объекта в качестве жилой квартиры возможна и целесообразна после проведения ремонта.

Изменение использования

При рассмотрении данного критерия следует учесть особенности местоположения объекта оценки. Квартира расположена на 2 этаже 4 этажного жилого дома, в жилом микрорайоне.

Текущие показатели спроса и предложения на жилые и коммерческие объекты недвижимости в Выборгском районе Ленинградской области, позволяют сделать вывод о том, что критерию финансовой оправданности будет отвечать использование квартиры в жилых целях.

Реконструкция и ремонт

На дату оценки квартира требует проведения ремонтных работ.

Таким образом, критерию максимальной эффективности отвечает вариант использования квартиры под жилую функцию после проведения ремонта.

Выводы:

На основании вышеизложенного, Оценщики считают наиболее эффективным вариантом использования объекта оценки в качестве жилой квартиры после проведения ремонта.

6. Определение рыночной стоимости объекта оценки

При определении рыночной стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

затратный подход,

доходный подход,

сравнительный подход.

В соответствии с действующими стандартами оценки, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения на применение какого-либо из них должны быть обоснованы в Отчете об оценке. Использование трех подходов приводит к получению трех различных результатов стоимости одного и того же объекта. После анализа и согласования результатов, полученных разными подходами, рыночная стоимость объекта недвижимости устанавливается, исходя из того, какой из примененных подходов наиболее точно учитывает особенности объекта оценки.

6.1 Затратный подход

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется приобретение (или аренда) соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству сооружения в приемлемые сроки, чтобы создать объект недвижимости равной полезности. В затратном подходе стоимость недвижимости равна рыночной стоимости участка земли (собственность или право аренды) плюс стоимость строений на участке за вычетом накопленного износа. Данный подход может привести к объективным результатам, если достаточно надежно просчитываются восстановительная стоимость и износ. Данный подход наиболее применим при оценке вновь строящихся и недавно построенных объектов, сооружение которых основывалось на обстоятельном анализе наилучшего и наиболее эффективного использования застраиваемой территории, а также при оценке уникальных или специализированных объектов, которым трудно или невозможно подыскать рыночные аналоги.

Отказ от оценки в рамках затратного подхода

Объект оценки представляет собой квартиру (встроенное жилое помещение). Теоретически можно рассмотреть возможность оценки встроенного помещения затратным подходом, но точность и неоспоримость этой оценки будут невысоки, так как достаточно сложно рассчитать затраты на создание встроенного помещения отдельно от всего здания. Кроме того, сложно оценить земельный участок, относящийся к встроенному помещению. Он обычно не выделяется в натуре, а говорят лишь о доле земли, приходящейся на встроенное помещение.

С учетом имеющейся в распоряжении Оценщиков информации, а также на основании вышеизложенного, Оценщики были вынуждены отказаться от оценки квартиры в рамках затратного подхода в настоящем Отчете.

6.2 Сравнительный подход

Метод сравнительного анализа продаж основывается на сравнении объекта оценки с сопоставимыми объектами, которые недавно были проданы или предложены к продаже на рынке, с внесением корректировок по параметрам, по которым объект оценки и сопоставимые объекты отличаются друг от друга.

Сопоставимыми объектами являются объекты аналогичного с оцениваемым объектом функционального назначения, соответствующие принципу наиболее эффективного использования и отвечающие признаку наибольшей близости с объектом оценки набором и величинами характеристик ценообразующих факторов.

Исходя из полноты доступной для анализа рыночной информации, в настоящей оценке применялся метод сравнения продаж.

Для анализа и корректировок цен сделок с объектами-аналогами относительно оцениваемого объекта применяют техники количественного анализа и техники качественного анализа. Для реализации метода сравнения продаж применялась техника, совмещающая технику регрессионного анализа (одна из техник количественного анализа) и технику квалиметрического моделирования (техника качественного анализа).

Расчет стоимости оцениваемого объекта вышеуказанными техниками проведен по следующему алгоритму:

Исследование рынка с целью сбора достоверной информации о недавно совершенных в свободных рыночных условиях сделках или предложений по купле-продаже объектов, которые сопоставимы с оцениваемым.

Проверка выборки на соответствие нормальному закону распределения;

Определение подходящих единиц сравнения (таких, например, как удельный показатель стоимости за 1 кв. м общей площади объекта) и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их стоимости или исключения из списка сравнимых.

Проведение регрессионного анализа зависимости цены объекта-аналога от влияющих факторов (в случае, если объектов-аналогов недостаточно, целесообразно преобразование множества ценообразующих факторов к одному фактору - интегральному показателю качества. Данное преобразование осуществляется с использованием техники квалиметрического моделирования).

Построение линейной модели для описания разброса точек и проверки данной функции по коэффициенту детерминации R2.

Расчет наиболее вероятного значения стоимости объекта оценки, путем подстановки ценообразующих факторов (интегрального показателя качества) оцениваемого объекта в выбранную функцию аппроксимации.

Объекты сравнения имеют различные рыночные характеристики (элементы сравнения). В оценочной практике принято выделять восемь основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

Качество прав на объект (обременение объекта договорами аренды, сервитуты и общественные обременения, отсутствие государственной регистрации и др.).

Условия финансирования (льготное кредитование продавцом покупателя, платеж эквивалентом денежных средств).

Условия сделки (наличие финансового давления на сделку, обещание субсидий или льгот на развитие).

Условия рынка (изменение цен во времени, отличие цены предложения от цены сделки).

Местоположение (локальное местоположение).

Физические характеристики (характеристики жилой квартиры, размеры, этаж, состояние отделки, тип дома и т. д.).

Экономические характеристики (соотношение полезных и общих площадей. Данный элемент сравнения обычно применяется к объектам, приносящим доход).

Компоненты цены, не связанные с оцениваемым объектом (определяется в цене объекта наличием составляющей, относящейся к мебели и т. д.).

Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта-аналога при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базовой величиной для остальных корректировок.

В результате проведенных расчетов определяется цена продажи каждого из сопоставимых объектов, как если бы он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. При корректировке стоимости все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Оценщиками была собрана и проанализирована информация об аналогичных объектах, предлагаемых на дату проведения оценки к продаже в районе местоположения оцениваемой квартиры, публикуемая в сети Интернет (См. ниже карту-схему расположения объектов-аналогов).

Рисунок 5 - Карта-схема расположения объектов-аналогов и объекта оценки

Таблица 13 - Описание объектов-аналогов (качественные характеристики)

№ п/п	Адрес (местоположение)	Общая площадь, кв. м	Цена предложе-ния, руб.	Цена предложе-ния, руб./ кв. м	Местоположение	Жилая площадь, кв. м	Площадь кухни, кв. м	Этаж	Тип дома	Состояние отделки	Источник информации
1	ЛО, Выборгский район, г.п. Лесогорский	53,0	1 050 000	19 811	Поселок	39,7	6,0	2/4	Кирпич 1960-х г.п.	Простая отделка, требуется ремонт	АН Александр-недвижимость, (813-78)254-50, www.emls.ru
2	ЛО, Выборгский район, г.п. Лесогорский	75,3	930 000	12 351	Город	59,9	6,5	2/4	Кирпич 1960-х г.п.	Простая отделка, требуется ремонт	АН РФН, 234-64-90, www.pon.ru
3	ЛО, Выборгский район, г. Светогорск, ул. Ленина, д.3	66,0	2 000 000	30 303	Город	50,0	5,5	4/5	ПН 1960-х г.п.	Простая отделка, хорошее состояние	АН Троицкий Дом, 327-86-04, www.emls.ru
4	ЛО, Выборгский район, г. Светогорск	61,9	1 850 000	29 887	Город	44,7	5,3	3/5	ПН 1970-х г.п.	Простая отделка, хорошее состояние	АН Адвекс, 322-52-00, www.emls.ru
5	ЛО, Выборгский район, г. Светогорск	65,6	1 950 000	29 726	Город	42,7	9,0	5/9	ПН 1980-х г.п.	Простая отделка, требуется ремонт	АН Александр-недвижимость, (813-78)254-50, www.emls.ru
6	ЛО, Выборгский район, г. Светогорск	65,8	1 850 000	28 116	Город	42,9	9,0	3/9	ПН 1980-х г.п.	Простая отделка, требуется ремонт	АН Александр-недвижимость, (813-78)254-50, www.emls.ru
7	ЛО, Выборгский район, г. Светогорск, Красноармейская ул., д. 6	66,0	1 700 000	25 758	Город	46,0	7,0	1/9	ПН 1970-х г.п.	Простая отделка, хорошее состояние	АН Адвекс, 322-52-00, www.emls.ru
О.О.	ЛО, Выборгский район, г.п. Лесогорский, ул. Гагарина, д. 5, кв. 22	53,80			Поселок	35,9	5,4	2/4	Кирпич 1965 г.п.	Простая отделка, требуется ремонт

*Все объекты-аналоги, приведенные в распечатках с Интернет-сайтов, проверялись Оценщиком на наличие, качественные и количественные характеристики, цены предложения уточнялись на дату оценки.

Проверка выборки на соответствие нормальному закону распределения

Для данных по стоимости 1 кв. м проведем проверку на их соответствие нормальному закону распределения, так как данное условие является одним из обязательных требований применения основных статистических критериев.

Так как объем выборки не большой, то воспользуемся приближенными методами проверки нормальности распределения - проведем проверку по коэффициенту вариации, по критерию среднего абсолютного отклонения и по размаху варьирования.

Предварительно рассчитаем основные статистические характеристики с помощью функции Excel «Описательная статистика».

Таблица 14 - Описательная статистика

Показатель	Значение
Среднее	25136
Стандартная ошибка	2542,107881
Медиана	28116
Мода	#Н/Д
Стандартное отклонение	6725,785258
Дисперсия выборки	45236187,33
Эксцесс	1,274440909
Асимметричность	-1,435810273
Интервал	17952
Минимум	12351
Максимум	30303
Сумма	175952
Счет	7

Проверка по коэффициенту вариации

Определим значение коэффициента вариации по формуле:

V = у / Хср * 100%

V - значение коэффициента вариации;

у - стандартное отклонение;

Yср - значение выборочного среднего.

V = у / Хср * 100% = 6725,785258/25136*100% = 27%

Полученное значение коэффициента вариации меньше 33%, следовательно, согласно данному критерию распределение может считаться нормальным и проверку можно продолжить далее.

Проверка с помощью критерия среднего абсолютного отклонения

Среднее абсолютное отклонение определим по формуле:

=

где,

Уj -стоимость объекта-аналога, руб./кв. м;

n - количество объектов-аналогов.

Сначала необходимо рассчитать модуль разности каждого значения Уj и Yср.

Таблица 15 - Расчет модуля разности Уj и Yср

№	уj	уj - Yср
1	19 811	5 325
2	12 351	12 785
3	30 303	5 167
4	29 887	4 751
5	29 726	4 590
6	28 116	2 980
7	25 758	622
Сумма (округленно)	36 220



Тогда, среднее абсолютное отклонение равно:

36 220/7 = 5 174

Теперь проверим выполняется ли соотношение:

После вычисления получаем верное неравенство 0,03< 0,15.

Следовательно, согласно данному критерию, выборка удовлетворяет требованиям нормального распределения.

Проверка по размаху варьирования

Размах рассматриваемой выборки R равен:

R = X max - X min = 30 303 - 12 351 = 17 952

Следовательно, критериальное соотношение равно:

Далее необходимо проверить, попадает ли полученное значение в критические границы этого отношения, согласно таблице «Критические значения проверки на наличие выбросов».

Для выборки объемом 7 объектов при уровне значимости б = 0,05 получаем границы интервала 2,400 и 3,222. Наше соотношение 2,67 лежит внутри данного интервала. Следовательно, по критерию размаха варьирования гипотеза о нормальности распределения может быть принята.

Таким образом, по всем трем критериям гипотеза о нормальном виде закона распределения исследуемой случайной величины подтвердилась.

Таблица 16 - Корректировка по первой группе элементов

№ п/п	Адрес (местоположение)	Цена предложения, руб./кв. м	Поправка на передаваемые права	Поправка на условия финансирования	Поправка на условия продажи	Поправка на условия рынка
			Права на объект	Величина поправки, %	Откорректирован-ная цена, руб./ кв. м	Условия финансирования	Величина поправки, %	Откорректирован-ная цена, руб./ кв. м	Условия продажи	Величина поправки, %	Откорректирован-ная цена, руб./ кв. м	Дата сделки	Величина поправки, %	Откорректирован-ная цена, руб./ кв. м	Тип сделки	Величина поправки, %	Откорректирован-ная цена, руб./ кв. м
1	ЛО, Выборгский район, г.п. Лесогорский	19 811	Право собственности	0,00	19 811	Денежные средства	0,00	19 811	Типичные	0,00	19 811	Декабрь 2010 г.	0,00	19 811	Предложение	3,00	19 217
2	ЛО, Выборгский район, г.п. Лесогорский	12 351	Право собственности	0,00	12 351	Денежные средства	0,00	12 351	Типичные	0,00	12 351	Декабрь 2010 г.	0,00	12 351	Предложение	3,00	11 980
3	ЛО, Выборгский район, г. Светогорск, ул. Ленина, д.3	30 303	Право собственности	0,00	30 303	Денежные средства	0,00	30 303	Типичные	0,00	30 303	Декабрь 2010 г.	0,00	30 303	Предложение	3,00	29 394
4	ЛО, Выборгский район, г. Светогорск	29 887	Право собственности	0,00	29 887	Денежные средства	0,00	29 887	Типичные	0,00	29 887	Декабрь 2010 г.	0,00	29 887	Предложение	3,00	28 990
5	ЛО, Выборгский район, г. Светогорск	29 726	Право собственности	0,00	29 726	Денежные средства	0,00	29 726	Типичные	0,00	29 726	Декабрь 2010 г.	0,00	29 726	Предложение	3,00	28 834
6	ЛО, Выборгский район, г. Светогорск	28 116	Право собственности	0,00	28 116	Денежные средства	0,00	28 116	Типичные	0,00	28 116	Декабрь 2010 г.	0,00	28 116	Предложение	3,00	27 273
7	ЛО, Выборгский район, г. Светогорск, Красноармейская ул., д. 6	25 758	Право собственности	0,00	25 758	Денежные средства	0,00	25 758	Типичные	0,00	25 758	Декабрь 2010 г.	0,00	25 758	Предложение	3,00	24 985

Описание внесенных корректировок по первой группе элементов поправка на передаваемые права: цены на объекты недвижимости определяется выгодой от переданных прав на них. В данном отчете объекты-аналоги и объект оценки передаются на правах собственности, поэтому корректировка не выполнялась.

Поправка на условия финансирования: стремление участников сделки получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов, которые, в свою очередь, влияют на цену сделки. Расчет корректировки на условия финансирования зависит от сущности финансовых договоренностей, влияющих на цену. Оценщики предполагают, что условия финансирования соответствуют рыночным, корректировка не проводилась.

Поправка на условия продажи: корректировка на условия сделки отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Сделка по продаже может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать объект недвижимости, если на продавца оказывают давление, если между участниками сделки существует родственная, деловая или финансовая связь. Оценщики предполагают, что условия сделок соответствуют рыночным, корректировка не проводилась.

Поправка на условия рынка корректировка учитывает изменения рыночных условий, происходящее с течением времени, а также отличие цены сделки от цены предложения. Поскольку все объекты-аналоги предлагаются в продажу во временной период, максимально приближенный к дате проведения оценки (декабрь 2010 г.), данная корректировка не проводилась, что касается отличия цены предложения от цены сделки, то цена реальной сделки, как правило, отличается от цены предложения. Величина скидки на торг определена ведущими экспертами рынка жилой недвижимости в диапазоне от 1% до 5%. Учитывая, что оцениваемая квартира расположена в Выборгском районе Ленинградской области, характеристики локального местоположения объекта оценки и объектов-аналогов, а также результаты переговоров с продавцами предлагаемых к продаже квартир, Оценщики приняли величину корректировки на закрытие сделки в размере 3%.

Корректировки по второй группе элементов сравнения

Локальное местоположение. Для жилых объектов большое значение имеют факторы местоположения, они являются ключевыми в ценообразовании рынка жилья. Поскольку все объекты-аналоги и оцениваемый объект расположены в Выборгском районе Ленинградской области, но объект оценки и объекты-аналоги №№ 1 и 2 - в поселке Лесогорский, а аналоги №№ 3, 4, 5, 6, 7 - в г. Светогорск, корректировка была выполнена.

Физические характеристики. В данном отчете были проанализированы те физические характеристики объекта оценки и объектов-аналогов, изменение которых оказывает весомое влияние на изменение цены продажи, а именно: общая площадь, площадь кухни, состояние отделки и тип дома, этаж.

Экономические характеристики. К экономическим относятся характеристики, которые оказывают влияние на доходность объекта. Объекты-аналоги и оцениваемый объект являются квартирами, используемыми под жилую функцию. В данном Отчете эта корректировка не выполнялась.

Компоненты цены, не связанные с объектом сделки. Определяется наличием составляющей, относящейся к мебели и т. д. Принимая во внимание тот факт, что при продаже объектов-аналогов передаются права исключительно на объекты недвижимости, данная корректировка не проводилась.

Корректировка цен объектов-аналогов, после внесения в них последовательных корректировок первой группы, проводилась при помощи техники квалиметрического моделирования. С целью уточнения ценообразующих характеристик объектов-аналогов Оценщики проводили интервью с агентством недвижимости, предлагающим объект к продаже. В ряде случаев, были выявлены отличия, учтенные в отчете.

Расчеты выполнялись согласно следующему алгоритму:

Построение так называемого дерева свойств. В данном случае дерево свойств имеет только один уровень и состоит из 6-ти простых свойств: локальное местоположение, общая площадь, площадь кухни, состояние отделки, этаж и тип дома. В корреляционно-регрессионном анализе данные свойства называются элементами сравнения или ценообразующими факторами.

Построение шкалы для измерения простых свойств. Каждая шкала образуется браковочным и эталонным значением. При этом переход от качественных показателей различных факторов объектов к количественным показателям осуществляется с помощью рангов.

Наличие шкалы позволяет вычислить относительные показатели по каждому простому свойству по следующей формуле: . Значение всех относительных показателей лежит в диапазоне от 0 до 1, что позволяет соизмерять между собой свойства, имеющие разные натуральные измерители. Расчет весов ценообразующих факторов с помощью метода анализа иерархий.

Метод анализа иерархий предусматривает декомпозицию проблемы на отдельные ее части. Относительная значимость критериев определяется путем сопоставления пар, при этом действует принцип обратной пропорциональности:

Затем, для каждого ценообразующего фактора вычисляется среднее значение интенсивности влияния по формуле:



Веса ценообразующих факторов вычисляются по формуле:

Путем «свертки« формируется интегральный показатель качества объекта по формуле

находящийся в диапазоне от 0 до 1.

Весьма показательным является расчет индекса согласованности (ИС), отражающий степень нарушения согласованности. Взяв ИС в совокупности с матрицей попарных сравнений, имеем меру оценки степени отклонения от согласованности.

,

Разделив ИС на число, соответствующее случайной согласованности матрицы того же порядка, получим отношение согласованности (ОС).

Таблица 17 - Случайная согласованность матрицы

Порядок матрицы	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Число, соответствующее случайной согласованности матрицы	0.00	0.00	0.58	0.90	1.12	1.24	1.32	1.41	1.45	1.49

Такие отклонения не должны превышать установленных пределов. Приемлемыми являются значения ОС < 10%, в некоторых случаях допускается ОС до 20%, но не более - в противном случае суждения нуждаются в проверке.

С помощью парной линейной регрессии находится стоимостной показатель для оцениваемого объекта (в данном случае - стоимость).

Для назначения балльных оценок по всем ценообразующим факторам была разработана шкала оценки, предполагающая соответствие определенного назначаемого балла определенной степени качества. Шкалы оценок по ценообразующим факторам приведены в нижеследующих таблицах.

Балльная кодировка по фактору «Локальное местоположение». Локальное местоположение - один из основных факторов, учитываемых покупателями при выборе квартир. На основании консультаций с агентами, занимающимися куплей-продажей жилой недвижимости в следующих агентствах недвижимости: «Русский фонд недвижимости», тел. 234-64-90; «Александр-Недвижимость», тел. 327-16-16; «Итака», тел. 325-21-12; «Центральное агентство недвижимости», тел. 324-40-00, Оценщики выяснили, что квартиры, расположенные в городе, более привлекательны, чем квартиры, расположенные в поселке. Поэтому целесообразно ввести следующие кодировки:

Таблица 18 - Шкала оценки по ценообразующему фактору «Локальное местоположение»

Характеристика показателя	Балльная кодировка
Квартира находится в г. Светогорск	2
Квартира находится в г.п. Лесогорский	1



Балльная кодировка по фактору «Состояние отделки» учитывала предпочтения покупателей квартир. Состояние отделки квартиры влияет на стоимость, т. к. определяет объем дополнительных затрат, который необходимо будет понести покупателю квартиры для доведения ее до состояния, пригодного для проживания.

Таблица 19 - Шкала оценки по ценообразующему фактору «Состояние отделки квартиры»

Характеристика показателя	Балльная кодировка
Простая отделка, хорошее состояние	2
Простая отделка, требуется ремонт	1

Балльная кодировка по фактору «Тип дома». Тип дома учитывается покупателями при выборе квартир. На основании консультаций с агентами, занимающимися куплей-продажей жилой недвижимости в следующих агентствах недвижимости: «Русский фонд недвижимости», тел. 234-64-90; «Александр-Недвижимость», тел. 327-16-16; «Итака», тел. 325-21-12; «Центральное агентство недвижимости», тел. 324-40-00, Оценщики выяснили, что квартиры, расположенные в панельных домах современных годов постройки, более привлекательны, чем панельные и кирпичные дома более поздних годов постройки. Поэтому целесообразно ввести следующие кодировки:

Таблица 20 - Шкала оценки по ценообразующему фактору «Тип дома»

Характеристика показателя	Балльная кодировка
Квартира расположена в панельном доме 1980-х г.п.	3
Квартира расположена в кирпичном доме 1960-х г.п.	2
Квартира расположена в панельном доме 1960-70-х г.п.	1

Балльная кодировка по фактору «Этаж». Этаж учитывается покупателями при выборе квартир. На основании консультаций с агентами, занимающимися куплей-продажей жилой недвижимости в следующих агентствах недвижимости: «Русский фонд недвижимости», тел. 234-64-90; «Александр-Недвижимость», тел. 327-16-16; «Итака», тел. 325-21-12; «Центральное агентство недвижимости», тел. 324-40-00, Оценщики выяснили, что квартиры, расположенные на средних этажах (не на первом и не на последнем) более привлекательны, чем квартиры, расположенные на крайних этажах (на первом или на последнем). Поэтому целесообразно ввести следующие кодировки:

Таблица 21 - Шкала оценки по ценообразующему фактору «Этаж»

Характеристика показателя	Балльная кодировка
Квартира расположена на среднем этаже (не на первом и не на последнем)	2
Квартира расположена на первом этаже	1

Балльная кодировка по факторам «Общая площадь квартиры» и «Площадь кухни» принималась исходя из тенденций рынка: чем больше величина площади объекта недвижимости, тем меньше его ликвидность, а соответственно ниже удельный показатель его стоимости. Данное суждение подтверждают периодические аналитические обзоры по рынку жилой недвижимости, публикуемые в печатном издании «Недвижимость и строительство», согласно которым, чем больше комнат в квартире, тем меньше удельный показатель стоимости квадратного метра.

Что касается площади кухни, то в данном случае, имеется обратная зависимость. Чем больше кухня, тем привлекательней квартира для покупателя. Корректировка данного фактора была выполнена аналогичным образом, с использованием натурального численного показателя площадей.

После кодировки качественных характеристик объектов, для нормирования относительных показателей качества объектов используется шкала состоящая из эталонного и браковочного значения абсолютного показателя. Расчет рыночной стоимости объекта оценки представлен в нижеследующих таблицах.

Таблица 22 - Ранжированные аналоги по продаже после проведения корректировок 1-й группы

№	Адрес	Цена предложения / сделки, руб./кв. м, без НДС	Локальное местоположение	Состояние отделки	Общая площадь, кв. м	Площадь кухни, кв. м	Тип дома	Этаж
1	ЛО, Выборгский район, г.п. Лесогорский	19 217	1	1	53,0	6,0	2	2
2	ЛО, Выборгский район, г.п. Лесогорский	11 980	1	1	75,3	6,5	2	2
3	ЛО, Выборгский район, г. Светогорск, ул. Ленина, д. 3	29 394	2	2	66,0	5,5	1	2
4	ЛО, Выборгский район, г. Светогорск	28 990	2	2	61,9	5,3	1	2
5	ЛО, Выборгский район, г. Светогорск	28 834	2	1	65,6	9,0	3	2
6	ЛО, Выборгский район, г. Светогорск	27 273	2	1	65,8	9,0	3	2
7	ЛО, Выборгский район, г. Светогорск, Красноармейская ул., д. 6	24 985	2	2	66,0	7,0	1	1
О.О.	ЛО, Выборгский район, г.п. Лесогорский, ул. Гагарина, д. 5, кв. 22	?	1	1	53,8	5,4	2	2



Таблица 23 - Относительные показатели качества

№	Адрес	Цена предложения / сделки, руб./кв. м, без НДС	Локальное местоположение	Состояние отделки	Общая площадь, кв. м	Площадь кухни, кв. м	Тип дома	Этаж
1	ЛО, Выборгский район, г.п. Лесогорский	19 217	0,000	0,000	1,000	0,189	0,500	1,000
2	ЛО, Выборгский район, г.п. Лесогорский	11 980	0,000	0,000	0,000	0,324	0,500	1,000
3	ЛО, Выборгский район, г. Светогорск, ул. Ленина, д. 3	29 394	1,000	1,000	0,417	0,054	0,000	1,000
4	ЛО, Выборгский район, г. Светогорск	28 990	1,000	1,000	0,601	0,000	0,000	1,000
5	ЛО, Выборгский район, г. Светогорск	28 834	1,000	0,000	0,435	1,000	1,000	1,000
6	ЛО, Выборгский район, г. Светогорск	27 273	1,000	0,000	0,426	1,000	1,000	1,000
7	ЛО, Выборгский район, г. Светогорск, Красноармейская ул., д. 6	24 985	1,000	1,000	0,417	0,459	0,000	0,000
О.О.	ЛО, Выборгский район, г.п. Лесогорский, ул. Гагарина, д. 5, кв. 22	?	0,000	1,000	0,064	0,652	1,000	0,000



Таблица 24 - Расчет весов ценообразующих факторов с помощью метода анализа иерархий

№ п/п	Ценообразующий фактор	Локальное местоположение	Состояние отделки	Тип дома	Общая площадь, кв. м	Этаж	Площадь кухни, кв. м	Среднее значение интенсивности влияния	Вес фактора
1	Локальное местоположение	1	2	2	3	2	2	1,91	30,2%
2	Состояние отделки	1/2	1	1	1 1/2	1	1	0,95	15,0%
3	Тип дома	1/2	1	1	1 1/2	1	1	0,95	15,0%
4	Общая площадь, кв. м	1/3	2/3	2/3	1	2/3	1	0,68	10,7%
5	Этаж	1/2	1	1	1 1/2	1	1	0,95	15,0%
6	Площадь кухни, кв. м	1/2	1	1	1	1	1	0,89	14,1%
	Сумма по столбцам	3,33	6,67	6,67	9,50	6,67	7,00	6,33	100,00%
	Собственное значение Lmax	6,011
	Индекс согласованности оценок	0,002
	Отношение согласованности (ОС) =	0,20%

Таблица 25 - Взвешенные показатели качества

№	Адрес	Цена предложения / сделки, руб./ кв. м, без НДС	Локальное местоположение	Состояние отделки	Общая площадь, кв. м	Площадь кухни, кв. м	Тип дома	Этаж	Интегральный показатель качества
1	ЛО, Выборгский район, г.п. Лесогорский	19 217	0,000	0,000	0,107	0,027	0,075	0,150	0,359
2	ЛО, Выборгский район, г.п. Лесогорский	11 980	0,000	0,000	0,000	0,046	0,075	0,150	0,271
3	ЛО, Выборгский район, г. Светогорск, ул. Ленина, д. 3	29 394	0,302	0,150	0,045	0,008	0,000	0,150	0,655
4	ЛО, Выборгский район, г. Светогорск	28 990	0,302	0,150	0,064	0,000	0,000	0,150	0,666
5	ЛО, Выборгский район, г. Светогорск	28 834	0,302	0,000	0,047	0,141	0,150	0,150	0,790
6	ЛО, Выборгский район, г. Светогорск	27 273	0,302	0,000	0,046	0,141	0,150	0,150	0,789
7	ЛО, Выборгский район, г. Светогорск, Красноармейская ул., д. 6	24 985	0,302	0,150	0,045	0,065	0,000	0,000	0,562
О.О.	ЛО, Выборгский район, г.п. Лесогорский, ул. Гагарина, д. 5, кв. 22	?	0,000	0,000	0,103	0,004	0,075	0,150	0,332

Таблица 26 - Интегральные показатели качества

№ п/п	Адрес (местоположение)	Скорректированная цена предложения, руб./кв. м	Интегральный показатель качества
1	ЛО, Выборгский район, г.п. Лесогорский	19 217	0,359
2	ЛО, Выборгский район, г.п. Лесогорский	11 980	0,271
3	ЛО, Выборгский район, г. Светогорск, ул. Ленина, д. 3	29 394	0,655
4	ЛО, Выборгский район, г. Светогорск	28 990	0,666
5	ЛО, Выборгский район, г. Светогорск	28 834	0,790
6	ЛО, Выборгский район, г. Светогорск	27 273	0,789
7	ЛО, Выборгский район, г. Светогорск, Красноармейская ул., д. 6	24 985	0,562
О.О.	ЛО, Выборгский район, г.п. Лесогорский, ул. Гагарина, д. 5, кв. 22	?	0,332

Аппроксимации зависимости стоимости от интегрального показателя качества описывается линейной зависимостью ряда. Уравнение ряда и коэффициент детерминации представлены на диаграмме ниже.

Диаграмма 1

Стоимость 1 кв. м оцениваемой квартиры определялась на основании полученного уравнения и составила 29 653,93 * 0,332 + 7 047,02 = 16 892 руб./кв. м, с учетом необходимого округления.

Таблица 27 - Расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

Показатель	Значение
Удельный показатель стоимости объекта оценки, руб./кв. м	16 892 *
Площадь объекта оценки, кв. м	53,8
Стоимость объекта оценки, расчетное значение, руб.	908 790
Стоимость объекта оценки, округленное значение, руб.	910 000

*Средняя ошибка аппроксимации составляет 10,6%. Значение данного показателя, не превышающее 15%, говорит о достаточной точности используемой модели расчета



Таким образом, стоимость Объекта оценки, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, с учетом необходимого округления, составляет 910 000 рублей.

6.3 Доходный подход

Стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода определяется приведением ожидаемых доходов, которые будут получены от эксплуатации объекта в будущем, по ставке дохода на капитал (ставка дисконтирования) в оценку стоимости объекта на настоящее время.

В доходном подходе различают два основных метода:

прямая капитализация;

анализ дисконтированных денежных потоков.

Анализ дисконтированных денежных потоков - метод оценки недвижимости, который предполагает прогнозирование доходов или денежных потоков на каждый интервал планирования в течение периода владения, включая прогноз дохода от перепродажи и их дисконтирование (приведение к стоимости на дату оценки) по ставке дисконтирования. Ставка дисконтирования _ ставка дохода на капитал, которую требует средний инвестор на рынке, если бы он приобретал оцениваемый объект.

Отказ от оценки в рамках доходного подхода

Единственный способ получения дохода от квартиры - сдача внаем. Рынок аренды жилья в Ленинградской области составляет небольшой % от рынка продажи жилья - не более 5% (данные риэлтерских компаний). Однако формирование цены на рынке типового жилья не зависит от тех доходов, которые оно могло бы приносить его владельцу. Типичным является покупка жилья в целях личного пользования. Вследствие этого, расчет стоимости жилого помещения в рамках доходного подхода даст некорректный результат.

На основании вышеизложенного, Оценщик отказался от оценки в рамках доходного подхода.

6.4 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки

В ходе определения рыночной стоимости объекта оценки был применен сравнительный подход к оценке. Отказ от применения затратного и доходного подходов представлены в соответствующих разделах настоящего Отчета.

Таблица 28 - Согласование результатов

Применяемый подход/ валюта	Значение	Вес подхода	Вклад
Затратный подход руб.	не применялся	-	-
Сравнительный подход, руб.	908 790	100%	908 790
Доходный подход, руб.	не применялся	-	-
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (расчетное значение), руб.	908 790
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (округленное значение), руб.	910 000

Таким образом, по результатам выполненных расчетов:

Рыночная стоимость квартиры площадью 53,8 кв. м, расположенной по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, г.п. Лесогорский, ул. Гагарина, д. 5, кв. 22, определенная для целей использования объекта оценки в качестве предмета залога, по состоянию на 22 декабря 2010 года, составляет 910 000 (Девятьсот десять тысяч) рублей.

7. Расчет ликвидационной (со сроком вынужденной реализации 180 дней) стоимости объекта оценки

В действующем Российском законодательстве понятие ликвидационной стоимости закреплено в Федеральном стандарте оценки ФСО № 2, обязательном к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденном Минэкономразвития от 20 июля 2007 г. № 255. Согласно п. 9 ФСО № 2, «При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества».

Как видно из определения, основополагающим фактором, влияющим на различия в рыночной и ликвидационной стоимости, выступает срок экспозиции имущества и вынужденность сделки. При этом если срок экспозиции уменьшается, то растет величина ликвидационной скидки, и снижается ликвидационная стоимость.

В общем случае ликвидационная стоимость может быть рассчитана двумя методами: прямым и косвенным.

Прямой метод основывается исключительно на сравнительном подходе. Применение данного метода реализуется либо прямым сравнением с аналогами, либо статистическим моделированием (корреляционно-регрессионный анализ). Однако информация о ценах сделок в условиях вынужденной продажи труднодоступна, что обуславливает крайнюю ограниченность возможности применения данного метода, хотя при наличии необходимой информации он обладает высокой степенью объективности.

Косвенный метод основывается на расчете ликвидационной стоимости объекта, исходя из величины его рыночной стоимости. После определения рыночной стоимости, ликвидационная стоимость получается из рыночной путем вычитания ликвидационной скидки.

Ликвидационная скидка - величина, выраженная в процентном отношении к рыночной стоимости, на которую уменьшается рыночная стоимость объекта в условиях отчуждения на открытом рынке в срок, меньший обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

В рамках косвенного метода выделяют несколько способов расчета ликвидационной скидки. Для оценки ликвидационной стоимости объекта оценки наиболее подходящим является способ расчета скидки, представленный Ткачуком А. Ю. на совместном семинаре РОО и МАОК «Оценка ликвидационной стоимости для нужд судебных приставов и таможни». По его методологии, ликвидационная скидка состоит из двух частей:

скидка на срочность реализации, которая связана с ограничением срока экспозиции;

скидка на вынужденность продажи, которая связана с необходимостью реализации объекта и осведомленность покупателя о затруднениях продавца.

Ликвидационная скидка определяется по следующей формуле:

Таблица 29 - Показатели для расчета ликвидационной скидки

Краткое обозначение	Показатель	Значение
Л	Ликвидационная скидка	Расчетная величина
tЛ	Срок вынужденной реализации	180 дней
tР	Среднерыночный срок экспозиции (в соответствии с результатами опроса специалистов компаний, функционирующих на рынке недвижимости)	270 дней
А	Коэффициент на вынужденность продажи	0,6
Е	Коэффициент эластичности спроса по цене	Расчетная величина
е	Основание натурального логарифма	2,7182

Фактор вынужденности продажи, влияющий на величину ликвидационной стоимости, и выражаемый количественно в виде корректировочной поправки на вынужденность продажи (коэффициент вынужденной продажи А, находящийся в диапазоне от 0 до 1), определялся по методике, изложенной в публикациях «Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта в рамках исполнительного производства, обоснование их использования при проведении оценки объекта» (http://www.appraiser.ru/stand/pr_cost_ip.htm), «Ликвидационная стоимость в оценке недвижимости» (http://www.valnet.ru/m7-45.phtml), «Расчет корректировочной поправки на вынужденности продажи и внесение ее в значение рыночной стоимости объекта недвижимости» (http://lawref.narod.ru/dpl/gpk/ocenkaimushestva-dpl/2.htm).

В указанных публикациях отмечено, что математическое обоснование корректировочной поправки на вынужденность продажи относительно затруднено из-за непрозрачности информации о реальных сделках купли-продажи недвижимости, вследствие чего приходится ориентироваться на данные предложений.

Для обоснования коэффициента вынужденности продажи использовался кумулятивный метод, который заключается в анализе различных видов рисков, характерных для процедуры реализации залога на открытых торгах, и составляющих, в свою очередь, фактор вынужденности продажи. В зависимости от конкретных условий и характера имущества риски могут быть различными. В результате анализа составляющих рисков, Оценщик счел возможным принять значение коэффициента вынужденности продажи на уровне - 0,6.

Коэффициент эластичности спроса по цене определялся по методике, изложенной в статье «Практические аспекты учета фактора эластичности спроса по цене при определении ликвидационной стоимости объектов оценки и характеристика их ликвидности», Галасюк В.

С учетом того, что коэффициент эластичности спроса по цене, как правило, берут по абсолютной величине, он может принимать значения от 0 до .

В зависимости от значения коэффициента эластичности спроса по цене, чаще всего различают следующие типы спроса:

абсолютно неэластичный - ED= 0, когда величина спроса не изменяется при изменении цены;

неэластичный - 0ED1, когда процентное изменение величины спроса меньше, чем процентное изменение цены;

с единичной эластичностью - ED=1, когда процентное изменение величины спроса равно процентному изменению цены;

эластичный - ED>1, когда процентное изменение величины спроса больше, чем процентное изменение цены;

абсолютно эластичный - ED>, когда бесконечно малое изменение цены приводит к бесконечно большому изменению величины спроса.

Таблица 30 - Таблица для определения коэффициента эластичности спроса

Тип спроса	Подтип спроса	Диапазон значений коэффициента эластичности спроса по цене |ED|
Абсолютно эластичный	Абсолютно эластичный	|ED|>?
Эластичный	Сильно-эластичный	|ED|> 2
	Средне-эластичный	1,5<|ED|? 2
	Слабо-эластичный	1<|ED|? 1,5
С единичной эластичностью	С единичной эластичностью	|ED|=1
Неэластичный	Слабо-неэластичный	0,66<|ED|< 1
	Средне-неэластичный	0,33<|ED|? 0,66
	Сильно-неэластичный	0<|ED|? 0,33
Абсолютно неэластичный	Абсолютно неэластичный	|ED|=0

Тип спроса определяется по таблице:

Таблица № 31. Таблица для определения типа спроса

Количество потенциальных покупателей объекта	Степень специализации объекта	Подтип спроса
Значительное	Незначительная	Абсолютно эластичный
Значительное	Средняя	Сильно-эластичный
Значительное	Значительная	Средне-эластичный
Среднее	Незначительная	Слабо-эластичный
Среднее	Средняя	С единичной эластичностью
Среднее	Значительная	Слабо-неэластичный
Незначительное	Незначительная	Средне-неэластичный
Незначительное	Средняя	Сильно-неэластичный
Незначительное	Значительная	Абсолютно неэластичный

Для объекта оценки Оценщик принимает тип спроса как «слабо-неэластичный», со значением коэффициента эластичности спроса по цене равное 0,8.

Данные о среднерыночной продолжительности срока экспозиции объекта оценки были определены Оценщиками путем консультаций у операторов рынка жилой недвижимости. Квартиры аналогичной площади обладают средней ликвидностью на рынке. Среднерыночный срок экспозиции объекта оценки может составлять до 9 месяцев (270 дней) (источник: АН «Троицкий Дом», отдел жилой недвижимости, тел. 325-32-09; АН «Александр», тел. 327-16-16).

Расчет ликвидационной скидки

где:

180 - срок вынужденной реализации в соответствии с Заданием на оценку;

270 - среднерыночный срок экспозиции;

2,7182 - основание натурального логарифма;

0,6 - коэффициент на вынужденность продажи;

0,8 - коэффициент эластичности спроса по цене.

Таким образом, ликвидационная скидка равна 7%, с учетом необходимого округления.

Таблица 32 - Расчет ликвидационной стоимости

Показатель	Значение
Рыночная стоимость, округленное значение, руб.	910 000
Ликвидационная скидка	7,00%
Ликвидационная стоимость, расчетное значение, руб.	846 300
Ликвидационная стоимость, округленное значение, руб.	850 000

Таким образом, ликвидационная (со сроком вынужденной реализации 180 дней) стоимость квартиры площадью 53,8 кв. м, расположенной по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, г.п. Лесогорский, ул. Гагарина, д. 5, кв. 22, определенная для целей использования объекта оценки в качестве предмета залога, по состоянию на 22 декабря 2010 года, составляет 850 000 (Восемьсот пятьдесят тысяч) рублей.



8. Сертификат оценки

Мы, нижеподписавшиеся, удостоверяем, что в соответствии с имеющимися у нас данными:

изложенные в данном Отчете факты правильны и соответствуют действительности;

сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах, оговоренных в данном Отчете допущений и ограничивающих условий, и являются нашими персональными, непредвзятыми профессиональными мнениями и выводами;

мы не имеем ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющемся предметом данного Отчета; мы также не имеем личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;

наше вознаграждение не связано с достижением заранее оговоренного результата или с последующими событиями с объектом оценки;

задание на оценку не основывалось на требовании определения оговоренной цены;

наш анализ, мнения и выводы были получены, а этот Отчет составлен в полном соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. (с изменениями и дополнениями) и Федеральными стандартами оценки, обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденными приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254, № 255, № 256, стандартами и правилами оценочной деятельности некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» «Оценка недвижимости» с изменениями и дополнениями, утвержденных решением Совета Партнерства НП «СМАОс» от 29.08.2008 г. (Протокол № 78 от 15.08.2008 г.), Стандартом оценочной деятельности Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки» по оценке недвижимости (СТО АРМО 1.01-2008), утвержденным Решением Президиума от 16.01.2008 г., утвержденным Решением Президиума от 16.01.2008 г., Методическими рекомендациями Ассоциации российских банков «Оценка имущественных активов для целей залога» от 02.04.2009 г.



Список использованной литературы

1. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями).

2. Гражданский кодекс Российской Федерации.

3. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. № 256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

4. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. № 255 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

5. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. № 254 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к Отчету об оценке (ФСО № 3)».

6. Стандарты и Правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства «СМАОс».

7. Стандарт оценочной деятельности Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки» по оценке недвижимости (СТО АРМО 1.01-2008).

8. Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями).

9. Е. И. Тарасевич. Методы оценки недвижимости.- С-Пб, 2007.

10. М. А. Федотова, Э.А. Уткин. Оценка недвижимости и бизнеса. - М., 2000.

11. Джек Фридман, Николас Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М., 1995.

12. Е. С. Озеров «Экономика и менеджмент недвижимости», СПб, «МКС», 2007.

13. С.В. Грибовский, С.А. Сивец «Математические методы оценки стоимости недвижимости», М. «Финансы и статистика», 2008.

14. Методические рекомендации Ассоциации российских банков «Оценка имущественных активов для целей залога» от 02.04.2009 г.

Размещено на Allbest.ru