Анализ эффективности проекта строительства коммерческой недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования Российской Федерации

Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет (Сибстрин)

Кафедра экономики строительства и инвестиций

Курсовой проект

тема: "Анализ эффективности проекта строительства коммерческой недвижимости"

Студент Крючкова А.Е.

Руководитель работы Коган А.Б.

Новосибирск 2014

Содержание

• Введение
• 1. Основы оценки эффективности инвестиционных проектов
• 2. Расчет чистого денежного потока по базовому варианту проекта
• 2.1 Расчёт результатов по операционной и инвестиционной деятельности
• 2.2 Расчёт чистого денежного потока
• 3. Расчет чистого денежного потока по альтернативному варианту проекта
• 3.1 Расчёт результатов по операционной и инвестиционной деятельности
• 3.2 Расчёт чистого денежного потока
• 4. Оценка эффективности и выбор наилучшего варианта пректа
• 4.1 Оценка эффективности базового и альтернативного варианта проекта
• 4.2 Сравнительный анализ базового и альтернативного варианта проекта
• Заключение
• Список литературы
• Введение
• Одним из наиболее ответственных и значимых этапов прединвестиционных исследований является обоснование экономической эффективности инвестиционного проекта, включающее анализ и интегральную оценку всей имеющейся технико-экономической и финансовой информации. Оценка эффективности инвестиций занимает центральное место в процессе обоснования и выбора возможных вариантов вложения средств в операции с реальными активами.
• Любой инвестиционный проект при всех его положительных характеристиках не будет принят к осуществлению, если не обеспечит возмещение вложенных средств за счет доходов от реализации продукции (работ, услуг), получения прибыли, обеспечивающей окупаемость и рентабельность инвестиций не ниже желаемого уровня (срока). Оценка реальности достижения именно таких результатов и является ключевой задачей анализа финансово-экономических параметров любого проекта вложения средств в реальные активы.

Цель курсового проекта заключается в оценке эффективности вариантов инвестиционного проекта создания объекта коммерческой недвижимости, а также выборе наилучшего варианта проекта.

Задачами курсового проекта являются:

– закрепление теоретических знаний, полученных при изучении курса "Инвестиционный анализ";

– развитие навыков оценки эффективности инвестиционных проектов;

приобретение навыков самостоятельной работы на персональных ЭВМ при решении конкретных экономических задач.

1. Основы оценки эффективности инвестиционных проектов

В данном разделе описываются существующие подходы к оценке эффективности инвестиционных проектов.

Под эффектом понимается результат какого-либо действия. Эффект оценивается в абсолютных (стоимостных, временных, натуральных) либо в относительных (изменения процентов, индексов, коэффициентов) показателях. Эффект может быть положительным, нулевым, отрицательным.

Под эффективностью понимается отношение эффекта к затратам на его получение. Эффективность измеряется в относительных показателях (%, р./р., р./мес. и т.п.).

Методы оценки эффективности инвестиционных проектов - это способы определения целесообразности долгосрочного вложения капитала в различные объекты (проекты, мероприятия) с целью оценки перспектив их прибыльности и окупаемости. Инвестиционные проекты, включая предложения по разработке новой конструкции машин и оборудования, технологии, новых материалов и другие мероприятия, должны подвергаться детальному анализу с точки зрения конечных результатов, критерия оптимальности - показателя, выражающего предельную меру экономического эффекта принимаемого решения для сравнительной оценки возможных альтернатив и выбора наилучшего из них.

Сравнение варианта реконструкции и нового строительства целесообразно осуществлять с использованием проектного подхода, когда оба варианта рассматриваются как инвестиционные проекты, по которым рассчитываются показатели экономической эффективности.

Показатели экономической эффективности - это группа показателей, связывающих эффект, время и затраты на его получение. К ним относятся следующие показатели:

-чистая текущая стоимость (NPV);

-внутренняя ставка доходности (IRR);

-период окупаемости (Pb);

- индекс доходности инвестиций (Pl);

По альтернативному варианту проекта требуется дополнительное финансирование, которое обеспечивается за счет привлечения партнеров. В этом случае оценивается эффективность участия в проекте. Эффективность участия в проекте оценивается путем расчета вышеуказанных показателей по денежному потоку, получаемому инициатором проекта.

Продолжительность реализации проекта ограничивается расчетным периодом, который разбивается на шаги. Шаги - отрезки, в пределах которых производится систематизация данных, используемых для оценки финансовых показателей (5). Шаги расчёта определяются их номерами - 0, 1,…n,… Продолжительность шагов может быть различной - месяцы, кварталы, годы. В данной работе продолжительность шага равна одному году.

Расчетный период может быть ограничен несколькими факторами, в частности: инвестиционный денежный экономический доходность

-моментом износа основных средств;

-максимальной продолжительностью периода прогнозирования;

-сроком жизни продукта, реализуемого в рамках инвестиционного проекта.

Износ основных средств приводит к невозможности производства продукции. При определении момента износа могут быть предусмотрены дополнительные капитальные вложения в ремонт и модернизацию основных средств [5, с.5].

Состояние экономики ограничивает период прогнозирования: стабильность позволяет прогнозировать на длительные периоды, при нестабильности прогноз возможен только на короткие периоды.

Срок жизни продукта в условиях современной экономики сокращается, например, в сфере электроники, одежды срок жизни продукта составляет менее года. Требования потребителей к недвижимости изменяются в течение нескольких лет.

Для реализации инвестиционного проекта необходимо осуществление трёх видов деятельности:

-инвестиционной - деятельности, связанной с долгосрочными вложениями капитала в основные и оборотные активы;

-операционной - деятельности по производству продукции или услуг;

-финансовой - деятельности по привлечению денег для финансирования проекта.

По каждому виду деятельности калькулируются денежные потоки. Денежный поток калькулируется для каждого шага по трём составляющим [5, с.7]:

приток - поступления от проекта;

отток - вложения и затраты по проекту;

сальдо - разница между притоком и оттоком.

Состав денежных потоков по видам деятельности приведен в таблице 1.

Таблица 1 - Состав денежных потоков

Вид деятельности	Состав оттоков	Состав притоков
1.Инвестиционная	затраты на создание и приобретение основных средств и НМА; затраты на ликвидационные мероприятия; затраты на финансирование оборотных средств.	условная или фактическая продажа активов в течение и по окончании проекта; поступления за счёт уменьшения оборотных средств.
2.Операционная	расходы (за исключением амортизации); НДС, налог на прибыль.	доходы от реализации; внереализационные доходы.
3.Финансовая	Возврат привлеченных денег и процентов по долговым обязательствам (кредиты, векселя, облигации), а также суммы дивидендов.	поступления денег по всем источникам финансирования (продажа акций, долговых ценных бумаг, целевое финансирование, возврат собственных вложений и т.п.).

Сумма сальдо денежных потоков от операционной и инвестиционной деятельности называется чистым денежным потоком (NCF_t). Чистый денежный поток представляет сумму инвестиций и чистого дохода. Чистый доход для t-го шага (ЧД_t), является основой для расчета большинства показателей эффективности.

Приб (чистая)_t - чистая прибыль, получаемая на i-м шаге, которая рассчитывается по формуле:

Приб (чистая)_t = Приб_t - НПриб_t, (1)

где Приб_t - прибыль (налоговая база по налогу на прибыль), получаемая на i-м шаге;

НПриб_t - сумма налога на прибыль, рассчитываемая на i-м шаге, определяется по формуле:

НПриб_t = Приб_t · CНПриб, (2)

где СНПриб - ставка налога на прибыль, %. Ставка налога на прибыль указана в ст.284 Налогового Кодекса Российской Федерации (НК РФ) [3].

Прибыль рассчитывается по формуле:

Приб_t = (Д_t - НДС^вход_t) - Р_t, (3)

где Д_t - доходы, получаемые на t-м шаге;

НДС_t - сумма налога на добавленную стоимость, возникающего на t-м шаге при осуществлении расходов или получении доходов;

Р_t - расходы, осуществляемые на t-м шаге, которые определяются в соответствии со ст.252-270 НК РФ по формуле:

Р_t = МатР_t + РОТ_t + А_t + ПрР_t (4)

где МатР_t - материальные расходы, осуществляемые на t-м шаге, р.;

РОТ_t - расходы на оплату труда, осуществляемые на t-м шаге, р.;

ПрР_t - прочие расходы, осуществляемые на t-м шаге, р.

Сумма амортизации на t-м шаге (А_t), определяется по формуле:

А_t = ?A_t, (5)

где A_t - сумма ежемесячной амортизации, р., определяется по формуле:

A_j = Ф · К, (6)

где Ф - первоначальная стоимость объекта, р.;

К - норма амортизации, %.

Первоначальная стоимость основного средства (Ф) определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования (КВ), за исключением НДС.

Норма амортизации по каждому объекту амортизируемого имущества определяется по формуле:

К = [1/n] · 100%, (7)

где n - срок полезного использования данного объекта амортизируемого имущества, выраженный в месяцах.

2. Расчёт чистого денежного потока по базовому варианту проекта

2.1 Расчёт результатов по операционной и инвестиционной деятельности

Для расчета курсового проекта используются данные, представленные в таблице 2.

Таблица 2 Исходные данные

Показатель	6 вариант
	базовый	альтернативный
1 Стоимость строительства объекта (в т.ч. НДС),тыс.р.	18700	30450
2 Продолжительность строительства, мес.	12	20
3 Полезная площадь объекта недвижимости, м2	850	1450
4 Цена сдачи 1 м2 (в т.ч. НДС), р./мес.	1250	1400
5 Постоянные эксплуатационные расходы, тыс.р./мес.	120	150
5.1 В т.ч. НДС, тыс.р.	12	15
6 Переменные эксплуатационные расходы, (р./м2)/мес.	180	150
6.1 В т.ч. НДС, р.	18	15
7 Срок полезного использования, мес.	360	480

Для расчёта чистого денежного потока необходимо заполнить таблицы 3 - 8.

Рассчитаем таблицу 3, в которой отражаются поступления по операционной деятельности.

Операционная деятельность -- деятельность организации, преследующая извлечение прибыли в качестве основной цели, либо не имеющая извлечение прибыли в качестве такой цели в соответствии с предметом и целями деятельности, т. е. производством промышленной продукции, выполнением строительных работ, сельским хозяйством, продажей товаров, оказанием услуг общественного питания, заготовкой сельскохозяйственной продукции, сдачей имущества в аренду и др.

Денежные притоки:

Ш поступления от покупателей за отгруженные товары и предоставленные услуги;

Ш оплата поставщикам за поставленные товары и оказанные услуги;

Ш поступления от страховых компаний по страховым случаям, поступления от ответчиков по судебным разбирательствам;

Ш поступления платежей за аренду, предоставление прав, комиссионных вознаграждений.

Денежные оттоки:

Ш оплата персоналу заработной платы, оплата нотариальных, юридических, аудиторских услуг;

Ш оплата в бюджетные и внебюджетные фонды налогов и сборов, таможенных пошлин, акцизов.

Строки 1, 2, 5 заполняется на основе соответствующего показателя из исходных данных (таблица 2). В строке 3 для каждого шага прогнозируется доля площадей, сдаваемых в аренду. При этом предлагается соблюсти следующие условия:

ь доля площадей, сдаваемых в аренду находится в диапазоне от 80% до 100%;

ь на том шаге, на котором начинается эксплуатация объекта, эта доля минимальна, на следующем шаге - возрастает, на следующем шаге - снижается, на последующих шагах - на выбор;

ь Строка 4 определяется, как произведение строк 1, 2, 3. Строка 6 определяется как произведение строки 4 и 5.

Таблица 3 Поступления по операционной деятельности

В таблице 4 представлен расчет постоянных и переменных расходов по проекту. Так постоянные расходы для t-го шага рассчитываются как произведение ежемесячных постоянных расходов на количество месяцев эксплуатации объекта на этом шаге. Аналогично рассчитывается сумма НДС. Переменные расходы для t-го шага рассчитываются как произведение удельных переменных расходов на количество площадей, сдаваемых в аренду на этом шаге. Аналогично рассчитывается сумма НДС. Строка 3.1 таблицы 4 рассчитывается, как сумма НДС, входящего в постоянные и переменные расходы. Расходы, указанные в исходных данных не включают амортизацию.

В данной работе предполагается, что продолжительность одного оборота оборотных средств составит два месяца. Исходя из этого, размер оборотных средств (строка 4 таблицы 4) принимается равным сумме постоянных и переменных расходов за два месяца.

Таблица 4 Постоянные и переменные платежи по проекту

При расчете амортизационных отчислений в таблице 5 строка 1 первоначальная стоимость амортизируемого имущества формируется за счет затрат на покупку и строительство объекта. Первоначальная стоимость указывается начиная с того шага, на котором объект вводится в эксплуатацию. Предполагается, что переоценки стоимости амортизируемого имущества на последующих шагах не будет.

Таблица 5 Расчёт амортизационных отчислений

При расчете таблицы 6 доходы от эксплуатации объекта (строка 1) принимаются по данным таблицы 3, сумма НДС (строка 1.1) рассчитывается самостоятельно, исходя из того, что инициатор проекта является плательщиком НДС.

Расходы по проекту (строка 2) принимаются по данным таблицы 4, амортизация (строка 3) по данным строки 2 таблицы 5.

Таблица 6 Финансовые результаты операционной деятельности

Инвестиционная деятельность - деятельность связанная с приобретением и выбытием внеоборотных активов. Кроме того инвестиционная деятельность связана и с движением чистого оборотного капитала в инвестиционных проектах для финансирования start Up и покрытия кассовых разрывав.

Притоки:

Ш поступления от покупателей за отгруженные основные средства, переданные объекты недвижимости;

Ш поступления от продажи ценных бумаг, долей организации;

Ш поступления от продажи нематериальных активов

Оттоки:

Ш оплата поставщикам за полученные основные средства, полученные объекты недвижимости, затраты связанные с капитальным ремонтом, строительством объектов недвижимости;

Ш оплата за ценные бумаги, долевые и паевые взносы;

Ш приобретение материальных активов.

При расчете денежного потока по инвестиционной деятельности (таблица 7) используются следующие подходы. Принимается, что инвестиции в покупку и строительство объекта недвижимости осуществляются по принципу "деньги на расходы будущего года выделяются в конце текущего года". Таким образом, в базовом варианте вся сумма на покупку и строительство объекта недвижимости отражается в текущий момент времени. Расходы на покупку и строительство объекта недвижимости (строка 1) принимаются по исходным данным.

При заполнении строки 2 используются следующие принципы. Потребность в оборотных средствах t-го шага, рассчитанная в строке 4 таблице 4, финансируется в конце шага t-1. Если по данным таблицы 4 на шаге t+1 потребность в оборотных средствах увеличивается, то такой прирост отражается в строке 2 таблицы 7 на шаге t. Если на шаге t+1 потребность в оборотных средствах уменьшается, то это означает высвобождение оборотных средств, такое сокращение отражается в строке 5 таблицы 7 на шаге t. Строка 3 рассчитывается как сумма строк 1 и 2.

Поступления от продажи основных средств (строка 4 таблицы 7) отражаются на последнем шаге. Предполагается, что произойдет продажа здания по остаточной стоимости (строка 4 таблицы 5) на последнем шаге реализации проекта.

На последнем шаге необходимо отразить поступления от высвобождения оборотных средств. Строка 6 рассчитывается, как сумма строк 5 и 4.

Таблица 7 Денежный поток по инвестиционной деятельности

2.2 Расчёт чистого денежного потока

Чистый денежный поток является одним из основных показателей, применяемых для оценки финансового состояния. Он характеризует разницу между положительным и отрицательным денежными потоками (поступлением и расходованием денежных средств) и позволяет во многом определить финансовое равновесие и темпы возрастания рыночной стоимости предприятия.

При расчете таблицы 8 поступления по операционной деятельности (строка 1) принимаются по данным таблицы 4, выплаты (строка 2) по данным таблицы 6 - они включают расходы (строка 2 таблицы 6), амортизацию (строка 3 таблицы 6), а также перечисляемый в бюджет НДС (строка 1.1. минус строка 2.1 таблицы 6). Сальдо рассчитывается как разница между поступлениями и выплатами. Поступления и выплаты по инвестиционной деятельности принимаются по данным таблицы 7. Чистый денежный поток (строка 7) рассчитывается как сумма сальдо от операционной и инвестиционной деятельности.

Таблица 8 Чистый денежный поток

3. Расчёт чистого денежного потока по альтернативному варианту проекта

3.1 Расчёт результатов по операционной и инвестиционной деятельности

Как уже было сказано выше под альтернативным проектом мы понимаем строительство нового объекта. По альтернативному варианту проекта требуется дополнительное финансирование, которое обеспечивается за счет привлечения партнеров. В этом случае оценивается эффективность участия в проекте. Эффективность участия в проекте оценивается путем расчета показателей по денежному потоку, получаемому инициатором проекта.

Все расчёты осуществляются аналогично как и в главе 2. Исходные данные берём из таблицы 2.

Таблица 9 Поступления по операционной деятельности

Таблица 10 Постоянные и переменные платежи по проекту (альтернативный проект).

Таблица 11 Расчёт амортизационных отчислений (альтернативный проект)

Таблица 12 Финансовые результаты операционной деятельности (альтернативный проект)

Таблица 13 Денежный поток по инвестиционной деятельности (альтернативный проект)

3.2 Расчёт чистого денежного потока

Расчёт чистого денежного потока осуществляется на основе таблиц по операционной и инвестиционной видам деятельности. Для этого рассчитывается сальдо - как разница между поступлениями и выплатами по деятельности. Чистый денежный поток представляет собой сумму сальдо по операционной деятельности и инвестиционной. Чистый денежный поток по альтернативному проекту представлен в таблице 14.

Таблица 14 Чистый денежный поток (альтернативный проект)

4. Оценка эффективности и выбор наилучшего варианта проекта

4.1 Оценка эффективности и чувствительности базового и альтернативного варианта проекта

Прежде чем рассчитать показатели эффективности проектов, необходимо рассчитать средневзвешенную стоимость капитала фирмы (WACC). Ставку дисконта мы можем принять равной этой средневзвешенной.

Расчёт затрат на финансирование проекта осуществляется на основе оценки "потребности в финансировании" и средневзвешенной стоимости капитала, рассчитываемой по формуле:

,(8)

где - доля j-го источника финансирования;

- стоимость j-го источника финансирования.

Средневзвешенная стоимость капитала (Weighted Average Cost of Capital, WACC) - является показателем, характеризующим стоимость капитала так же, как ставка банковского процента характеризует стоимость привлечения кредита. Отличие WACC от банковской ставки заключается в том, что этот показатель не подразумевает равномерных выплат, вместо этого требуется, чтобы суммарный приведенный доход инвестора был таким же, какой обеспечила бы равномерная выплата процентов по ставке, равной WACC.

Стоимость заемных средств (), измеряемая в %, рассчитывается по формуле:

,(10)

где - номинальное значение процентов по долговым обязательствам (например, ставка, указанная в контракте с банком);

T - ставка налога на прибыль, %.

Потребность в финансировании определяется по данным таблиц, где рассчитывался чистый денежный поток, как сумма выплат, не перекрываемых поступлениями. Поскольку денежный поток формируется на конец шага, то нужно исключить ситуацию, когда выплаты фактически осуществляемые в начале периода, формально перекрываются поступлениями, фактически получаемыми в конце этого же периода.

Стоимость источников финансирования я определяла самостоятельно по ситуации в Новосибирской области. Первоначально определяется стоимость кредитов, от нее определяется стоимость остальных источников. Принимается, что стоимость акционерного капитала на несколько процентов больше, а стоимость собственных векселей и облигаций на несколько процентов меньше стоимости кредитов.

Таблица 15 Расчёт средневзвешенной стоимости капитала фирмы (базовый вариант)

Наименование источника	Доля источника, %	Сумма источника, тыс.р.	Стоимость источника, % годовых
Собственные средства
1. Акционерный капитал	50	11768,4	18
Заемные и привлеченные средства
2. Кредиты банков	40	9414,7	14,4
3. Собственные векселя и облигации	10	2353,7	12,8

WACC=0,16 (16%).

При расчете средневзвешенной стоимости капитала по альтернативному варианту предполагается, что разница между "потребностью в финансировании по базовому варианту" и "потребностью в финансировании по альтернативному варианту" покрывается за счет привлечения новых акционеров. Таким образом, при расчете таблицы 16 вначале заполняется столбец 3 ("Сумма источника"), на основе которого рассчитывается столбец 2. При этом суммы, привлекаемые за счет кредитов, а также собственных векселей и облигаций, в базовом и альтернативном вариантах одинаковые - меняется только размер акционерного капитала. Стоимость источников для базового и альтернативного вариантов одинакова.

Таблица 16 Расчёт средневзвешенной стоимости капитала фирмы (альтернативный вариант)

Наименование источника	Доля источника, %	Сумма источника, тыс.р.	Стоимость источника, % годовых
Собственные средства
1. Акционерный капитал	62,8	19901,6	18
Заемные и привлеченные средства
2. Кредиты банков	29,7	9414,7	14,4
3. Собственные векселя и облигации	7,4	2353,7	12,8

WACC=0,25 (25%).

Расчет показателей эффективности осуществляется для каждого из трёх вариантов проекта.

Период окупаемости рассчитывается по строке 2 таблицы 17. Это период от начала реализации проекта до момента, когда отрицательные числа меняются на положительные (ненулевые).

Период окупаемости состоит из двух частей: количества лет (y) и количества месяцев (m) и рассчитывается по следующей формуле:

Pb= y+m (10)

Количество лет до момента окупаемости (y) определяется по формуле:

(11)

При этом кумулятивный чистый денежный поток (CNCF) на произвольном шаге l определяется по формуле:

(12)

Количество месяцев до момента окупаемости (m) определяется по формуле:

(13)

Чистая текущая стоимость (чистый приведенный эффект, чистый дисконтированный доход, Net Present Value, NPV) - сумма текущих стоимостей всех спрогнозированных, с учетом ставки дисконтирования, денежных потоков.

Чистая текущая стоимость (NPV), измеряемая в рублях, является основным показателем при выборе проекта, рассчитывается по формуле:

NPV = У NCFt * PVIFk,t ,(14)

где t - номер шага;

n - продолжительность расчетного периода.

При этом коэффициент дисконтирования (PVIF_{k, t}) рассчитывается по следующей формуле:

PVIFk,t = 1 / (1 + k)^t(15)

где k - ставка дисконта.

Коэффициент дисконтирования [discount factor] -- коэффициент, применяемый для дисконтирования, т. е. приведения величины денежного потока на m-ом шаге многошагового расчета эффективности инвестиционного проекта к моменту, называемому моментом приведения (он не обязательно совпадает с базовым моментом).

В качестве ставки дисконта может использоваться средневзвешенная стоимость капитала (WACC).

Индекс доходности показывает, сколько приходится дисконтированных денежных поступлений на рубль инвестиций. Данный показатель обладает рядом достоинств. Во-первых, он характеризует "запас прочности" инвестиционного проекта и степень его риска.

Чем больше PI превышает единицу, тем больше этот запас. Во-вторых, PI дает надежный инструмент для ранжирования независимых инвестиций с точки их привлекательности и оптимизации распределения источников финансирования проектов.

Индекс доходности инвестиций (PI) рассчитывается по формуле:

,(16)

где It - это отрицательные значения чистого денежного потока на t-м шаге.

Индекс доходности инвестиций рассчитывается по данным таблицы 14.

Внутренняя ставка доходности рассчитывается таблице 19. На первом этапе задаётся любое значение ставки дисконта, рассчитываются коэффициенты дисконтирования и NPV. На втором этапе если NPV имеет отрицательное значение, то ставка дисконта уменьшается и расчёты повторяются, если NPV имеет положительное значение, ставка дисконта увеличивается и расчёты повторяются, если NPV равна 0, то расчёты прекращаются и IRR принимается такой ставке дисконта.

Таблица 17 Расчёт дисконтированного чистого денежного потока (Базовый вариант)

Таблица 18 Расчёт дисконтированного чистого денежного потока (Альтернативный вариант)

Таблица 19 Расчет внутренней ставки доходности (базовый вариант)

Таблица 20 Расчет внутренней ставки доходности (альтернативный вариант)

IRR_БП=20,56 %.

IRR_АП=28,81 %.

Таблица 19 Показатели эффективности инвестиционного проекта (базовый вариант).

Показатель	Ед. изм.	Значение
1. NPV	тыс.р.	5090,18
2. IRR	%	20,56
3. Pb	г./мес.	4 г. 6 мес.
4. PI	руб./руб.	1,22
5. ТБУ	м2/мес.	120

Также для альтернативного варианта рассчитывается эффективность участия в проекте (NPV инициатора проекта). Поскольку в альтернативном варианте инициатор проекта привлекает партнеров, то он получит только на часть эффектов, соответствующую его доле в уставном капитале. Эта доля определяется, как отношение акционерного капитала по базовому варианту к акционерному капиталу по альтернативному варианту. Строка 1 таблицы 19 умножается на эту величину, после чего рассчитываются NPV инициатора проекта.

Доля инициатора проекта =59 %.

Таблица 20 Показатели эффективности инвестиционного проекта (Альтернативный вариант).

Показатель	Ед. изм.	Значение
1. NPV	тыс.р.	4645
2. NPV инициатор проекта	тыс.р.	2746
3. IRR	%	28,81
4. Pb	г./мес.	3 г. 11 мес.
5. PI	руб./руб.	2,88
6. ТБУ	м2/мес.	128

Для оценки рисков проектов рассчитывается точка безубыточности () по следующей формуле:

,(17)

где - постоянные расходы;

- налог на добавленную стоимость, уплачиваемый при оплате постоянных расходов;

- цена единицы продукции;

- налог на добавленную стоимость, включенный в цену продукции;

- удельные переменные расходы на единицу продукции;

- налог на добавленную стоимость, уплачиваемый при оплате

удельных переменных расходов.

Точка безубыточности -- минимальный объём производства и реализации продукции, при котором расходы будут компенсированы доходами, а при производстве и реализации каждой последующей единицы продукции предприятие начинает получать прибыль. Единицы измерения ТБУ - единицы продукции в период, за который выражены постоянные расходы.

4.2 Сравнительный анализ базового и альтернативного вариантов проекта

На основании расчетов в курсовом проекте необходимо сделать сравнительный анализ двух вариантов: базового проекта и альтернативного проекта.

В первую очередь проведём сравнение показателей эффективности инвестиционного проекта, т.е. сравним показатели эффективности.

Чистая текущая стоимость - это разница между суммой дисконтированных текущих стоимостей всех притоков и суммой дисконтированных текущих стоимостей всех оттоков проекта. Оценка эффективности проектов осуществляется следующим способом:

– для независимого проекта: если NPV > 0, то проект принимается;

– для нескольких альтернативных проектов: принимается тот проект, который имеет большее значение NPV (если только оно положительное).

В моём случае NPV_БП(5090,18 тыс.р.) > NPV_АП(4645 тыс.р.). Опираясь на эти данные, делаем выбор в пользу базового варианта реализации проекта.

Экономический смысл внутренней ставки доходности (IRR): это такая ставка процента за банковский кредит, заняв деньги под которую и наработав денег в проекте, инвестор все заработанные деньги унесёт в банк (т.е. оплатит долг + проценты). Это верхняя граница ставки привлечения капитала для реализации проекта. Схема принятия решения на основе критерия внутренней нормы доходности имеет следующий вид:

ь если значение IRR выше ставки дисконтирования, то проект принимается;

ь если значение IRR меньше ставки дисконтирования, то проект отклоняется;

ь если значение IRR равно ставке дисконтирования, то проект ни прибыльный, ни убыточный.

В данном курсовом проекте и в том и в другом проекте ставки дисконтирования меньше значений IRR. Это значит, что оба проекта принимаются. Только для базового проекта IRR = 20,56 %,а для альтернативного проекта IRR = 28,81 %. Это означает, что в данном случае альтернативный проект наиболее выгоден для инвестора.

Период окупаемости инвестиций - это период времени, в течение которого первоначальные инвестиции проекта "вернутся" в виде кумулятивной (накопленной) суммы чистых денежных потоков.

У базового проекта период окупаемости равен 4 г. 6 мес., а у альтернативного период окупаемости равен 3 г.11 мес. Разница практически незначительна, поэтому, я считаю, что выводы пока рано делать.

Индекс доходности инвестиций показывает относительную прибыльность проекта, или дисконтированную стоимость денежных притоков от проекта в расчёте на единицу дисконтированных инвестиционных оттоков.

Оценка альтернативных проектов: если несколько проектов имеют PI > 1, то выбирается проект с большим значением PI, т.к. этот проект обеспечит большую отдачу вложенных средств.

По моим расчетам наибольшую прибыльность обеспечит альтернативный проект, так как у него доходность инвестиций на 1,66 руб./руб. выше, чем у базового.

Под точкой безубыточности понимается такая выручка и такой объем производства, которые обеспечивают фирме покрытие всех ее затрат и нулевую прибыль.

В альтернативном варианте точка безубыточности на 8 м²/мес. выше, чем в базовом варианте.

Таким образом, по результатам расчетов можно сделать вывод, что эффективнее базовый вариант проекта. Именно ему и должен отдать предпочтение инвестор.

Заключение

Инвестиционный анализ состоит в объективной оценке потребности, возможности, масштабности, целесообразности, доходности и безопасности осуществления краткосрочных и долгосрочных инвестиций; определении направлений инвестиционного развития компании и приоритетных областей эффективного вложения капитала; разработке приемлемых условий и базовых ориентиров инвестиционной политики; оперативном выявлении факторов, влияющих на появление отклонений фактических результатов инвестирования от запланированных ранее, и, наконец, в обосновании оптимальных инвестиционных решений, укрепляющих конкурентные преимущества фирмы и согласующихся с ее тактическими и стратегическими целями.

Чистая текущая стоимость и внутренняя норма доходности являются наиболее информативными показателями, поскольку учитывают движение всех денежных средств и время, связанное с их получением. В результате расчета получено, что значение NPV для базового варианта равно 5090,18 тыс. руб., а для альтернативного 4645 тыс. руб.

С точки зрения выбора наиболее эффективного проекта исходя из срока окупаемости, то данный показатель для базового варианта 4 года 6 месяца и для альтернативного варианта 3 года 11 месяцев, поэтому мы не можем сделать окончательного вывода об эффективности того или иного проекта, т.к. сроки окупаемости различаются незначительно.

Начальные инвестиции для проектов различны (18700 тыс. руб. для базового варианта и 30450 тыс. руб. для альтернативного).

Таким образом, выступая в качестве инициатора проекта, мне наиболее выгоден базовый вариант, потому что чистая текущая стоимость в базовом больше, чем в альтернативном варианте.

Список литературы

1. Ендовицкий Д.А. Инвестиционный анализ в реальном секторе экономики / под ред. Л.Т. Гиляровской.- М.: Финансы и Статистика, 2003. - 352 с.

2. Иваницкий В.Л., Поляков В.Г., Полякова О.В., Щербаков А.И. Инвестиционная деятельность в строительстве. - Новосибирск, НГАСУ, 1997. - 108 с.

3. Коган А.Б. Анализ способов сравнения разномасштабных проектов/ Экономический анализ: теория и практика №35 (164), с.52-56

4. Коган А.Б. Анализ эффективности проекта строительства коммерческой недвижимости / метод. указ. - Новосибирск, НГАСУ, 2012.- 29 с.

5. Экономика строительства / под общей ред. И.С. Степанова. - М.: Юрайт-Издат, 2007. - 620 с.

6. Экономика строительства / под ред. Ю.Ф. Симионова. - М.: ИКЦ "МарТ", Ростов-н/Д: Издательский центр "МарТ",2003. - 352 с.

Размещено на Allbest.ru